Beretning 2017/2018 Ejerlejlighedsforeningen Fortbo

Transkript

1 Beretning 2017/2018 Ejerlejlighedsforeningen Fortbo Indledning: 13. marts 2018 Kære medlemmer, Ejerforeningen Fortbo afholder i år sin 40. ordinære generalforsamling, idet foreningen blev stiftet d. 31. december Vi skal som sædvanligt gøre status over foreningens virke i den forgangne periode, og samtidig prøve at se lidt fremad. Det er som sædvanligt en stor fornøjelse at mødes med medlemmerne til en behagelig og saglig drøftelse af begivenheder, der allerede har fundet sted, eller som vil indtræffe i den kommende tid. Vores dejlige område skal altid være til gavn og glæde for vore beboere, og det er en fornøjelse at kunne konstatere en daglig fremdrift i bygningernes tilstand og de grønne områders vedligeholdelse. Det er ikke alt der umiddelbart er synligt, men alligevel finder en del medlemmer med interesse for forskellige forhold ind til sagens kerne. Det er altid en bestyrelses mål at kunne gøre så mange som muligt tilfredse, og vi føler at det lykkes så godt som det nu er muligt. Lad os derfor sammen i dag træffe de beslutninger, der kan styrke vores fællesskab og videreføre, udbygge og bevare Fortbo som den unikke og dejlige forening den er. Som en direkte følge af bl.a. de betydelige vedligeholdelsesarbejder, der er opstået, med behov for øjeblikkelig afhjælpning, er der af denne årsag igen i den forløbne periode sket en række forskydninger i det tidligere vedtagne budget for 2017, og vi ved allerede nu, at budgettet for 2018 på nogle områder ikke vil være retvisende for udgifterne i dette regnskabsår. Bestyrelsen fremsætter orienterende et revideret budget for 2018, og kan oplyse, at udgifternes fordeling vil følge den kommende tids nødvendige prioriteringer. De nævnte forhold vil ikke påvirke den samlede byrdefordeling og størrelsen af bidraget til ejerlejlighedsforeningen. 1

2 Når vi ser tilbage må det konstateres, at der i perioden fra ikke er sket tilstrækkeligt meget på vedligeholdelsesområdet, men det må samtidig konstateres, at der de seneste 3-4 år er gennemført så mange, store og presserende arbejder, at vi stadig har en chance for ikke at råde ubodelig skade på ejendommen. Sammen med indkaldelsen til denne generalforsamling har bestyrelsen valgt at udsende den årlige særdeles omfattende rapport fra ejendommens inspektør, og medlemmerne gives på denne måde mulighed for at gøre sig bekendt med en del af de tiltag, der fra ejendomskontoret er gjort for at råde bod på tidligere forsømmelser, både på den løbende vedligeholdelse og på det forebyggende plan. Beretningen friholdes således for en tidskrævende gennemgang af de mange tiltag, som har krævet gennemtænkte løsningsmodeller. Beretningen udsendes i sin fulde ordlyd sammen med referatet af generalforsamlingen, og bringes endvidere på foreningens hjemmeside. Der gives dermed mulighed for, at alle med interesse for et eller flere punkter kan nærlæse teksten, og evt. efterfølgende stille afklarende spørgsmål til bestyrelsen. På denne generalforsamling vil ikke alle forhold blive omtalt, men alle væsentlige tiltag er medtaget i den skriftlige udgave, der udsendes senere, og som senere i aften ligger på foreningens hjemmeside. Bestyrelsen fremlagde på generalforsamlingen sidste år handlingsplaner for den kommende periodes udvikling, og resultatet af de fremlagte handlingsplaner og alle de tilkomne nødvendige tiltag vil være omfattet af dette års beretning eller ejendomsrapport. Gennemgangen af årets hændelser er for overskuelighedens skyld opdelt i de hovedområder, hvor foreningens aktiviteter har fundet sted. Disse hovedområder er: Foreningen Medlemmerne (Tekniske anlæg og kommende opgaver er beskrevet i den udleverede årsrapport) Vedligeholdelsesplan Sammenfatning Afslutning 2

3 Ud over ovennævnte vil der fremkomme kommentarer til de punkter, der skal behandles af generalforsamlingen, når vi når dertil. Kommentarerne vil blive medtaget i referatet, når dette udsendes. Foreningen: Bestyrelsesmedlem David Brandt har solgt sin lejlighed og er derfor udtrådt af bestyrelsen. Suppleant Nanna Bresson er i indkaldt til bestyrelsen, og erstatter David Brandt som bestyrelsesmedlem. Umiddelbart efter sidste års generalforsamling konstituerede bestyrelsen sig med genvalg af undertegnede som foreningens formand, og som medunderskriver af foreningens udbetalinger valgtes David Brandt. David havde blandt andet til opgave at vogte foreningens aktiver, og naturligvis overvåge foreningens udbetalinger generelt. Efter Davids udtræden af bestyrelsen valgtes Ib Kristiansen som Davids afløser. Som nogen allerede har bemærket, fik Ejerlejlighedsforeningen Fortbo i 2017 en ny hjemmeside. En hjemmeside, som blev bygget helt op fra bunden. Beboerne kan nu benytte denne side til at søge informationer, og bl.a. rekvirere ejendomskontoret til diverse arbejdsopgaver. Det er vigtigt, at beboerne benytter denne. Hjemmesiden informerer også løbende om div. aktiviteter, vedligeholdelsesarbejder og informationer fra bestyrelsen. Herudover rekvirering af bioposer mm. Medlemmerne: Der er i årets løb solgt 9 lejligheder, og så vidt det kan konstateres, er der sket stigninger i priserne. Det er selvfølgelig godt for dem, som gerne vil sælge, men mindre godt for købere. Konjunkturerne er heldigvis uden for foreningens rækkevidde, og man må tage mulighederne som de kommer. Den tidligere omtalte retssag mod et medlem i forbindelse med vandskade i en underliggende lejlighed har trukket så længe i langdrag, at det ikke har været muligt med sikkerhed at konstatere vandskadens egentlige udspring og årsag med tilstrækkelig sikkerhed. 3

4 Retssagen blev på denne baggrund hævet, fordi skønsmanden ikke entydigt kunne fastslå, at ejerlejlighedsejeren havde ansvaret for de opståede skader, og bestyrelsen og foreningens advokat besluttede derfor, at det var mest hensigtsmæssigt at hæve sagen. Omkostningerne til sagens forløb er stort set dækket af foreningens retshjælpsforsikring. Nogle få medlemmer har gentagne gange stillet spørgsmål om hvorvidt det er formanden der bestemmer i bestyrelsen. Jeg vil derfor benytte lejligheden til at slå fast, at det er bestyrelsen der samlet træffer alle beslutninger, og at alle bestyrelsens medlemmer kontinuerligt er i dialog og træffer beslutninger i fællesskab. Der er i år forskellige forslag fra medlemskredsen til behandling. Debatten vil vi tage, når vi når så vidt. Et enkelt spørgsmål kan dog godt trænge til en grundig overvejelse: Skal det fremover være generalforsamlingen, der ansætter, antager og aflønner eller blander sig i den løbende beslutningsproces? Mit svar på dette spørgsmål vil naturligvis være: Som medlem af en ejerforening accepterer du, at indflydelse og beslutningskompetence i ikke uvæsentligt omfang er delegeret til en generalforsamling og en af generalforsamlingen valgt bestyrelse og revisor. Gennem tale- og spørgeret kan enkeltmedlemmer på generalforsamlinger søge indsigt, og i forhold til bilag, kan spørgsmål rettes til bestyrelsen, som så må svare efter bedste evne. Foreningen har i forsøget på at efterleve fællesskabets vedtægter og ordensreglement været tvunget til at søge nogle få tvister afgjort ad Rettens vej. Det vil være forkert at gå ind i en detaljeret drøftelse af de nævnte forhold så længe Retten sidder. I forbindelse med udlejning af lejligheder har mange desværre overset bestemmelserne i foreningens vedtægter. Jeg skal derfor venligst henlede opmærksomheden på, at der skal søges og meddeles -godkendelse inden udlejning etableres. Det skal i øvrigt her nævnes, at enhver form for erhvervsdrift fra lejlighederne i Fortbo ikke er tilladt. Bestyrelsen havde i år besluttet alene at beskrive positive forhold i beretningen. Det kan vi desværre ikke helt overholde, efter oplysninger der er tilgået bestyrelsen i dag. Jobcenteret i Rødovre har i dag meddelt, at 3 damer har været mødt op med spørgsmål og påstande om at foreningens ejendomsinspektør selv skulle have forfattet en tidligere rosende skrivelse vedr. samarbejdet mellem ejendomskontoret og jobcenteret, og endda på kommunens brevpapir. Skrivelsen har været hængt op diverse steder i Fortbo. 4

5 Jeg vil ikke komme ind på mange af detaljerne i hvad jobcentret har refereret, men blot konstatere, at de omtalte personer i den grad uberettiget har misbrugt Fortbo`s navn og været til stor skade for ejerlejlighedsforeningen, idet praktikordningen indtil videre er sat på stand-by. Tekniske anlæg: Her henvises til den udsendte årsrapport fra ejendomskontoret. Jeg vil ikke gennemgå rapporten detaljeret her, men vil naturligvis sammen med ejendommens inspektør besvare de spørgsmål, der måtte være i den forbindelse. Ejendomskontorets opdaterede vedligeholdelses- og tilstandsrapport er udarbejdet af foreningens ejendomsinspektør efter en nøje gennemgang af bygninger og de tekniske installationer. Rapporten omfatter alt, hvad der har kunne konstateres af forskellige forhold vedr. ejendommene og de tilstødende arealer, men den kan i sagens natur ikke omfatte mere end der ved gennemsyn har kunnet konstateres. Rapporten er udsendt til samtlige beboere med det formål at give et indblik i de mange opgaver, der venter i fremtiden og samtidig medvirke til at bibringe beboerne en bedre forståelse for de prioriteringer der opstår, når akutte tiltag medfører behov for ændring af planlagte vedligeholdelsesopgaver. Det er bestyrelsens håb, at et bedre indblik i rigets tilstand vil hjælpe alle med interesse for foreningens drift til en nødvendig forståelse for de tiltag, som ellers kun vil kunne følges på afstand. Det er også bestyrelsens håb, at rapporten må blive vel modtaget, og være til gavn for de medlemmer, der har interesse i at følge med i de mange processer der foregår i vores ejendom. Et par enkelte ting er der dog grund til at fremhæve: Mange af lejlighedernes interne vandrør er så gennemtæret, at der er betydelig fare for brist på rørene med vandskader til følge. Der er tidligere foretaget en inspektion, og alle har modtaget meddelelse om påkrævede vedligeholdelsesarbejder. En del medlemmer har fået udskiftet deres rør, men alt for mange har undladt at reagere på faresignalerne. Der skal derfor herfra sendes et kraftigt signal med en opfordring til at få forholdene bragt i orden. Selvforskyldte skader eller skader som følge af manglende vedligeholdelse kan risikere at medføre betydelige udgifter for skadevolderen. En anden ting er behovet for udskiftning af forsyningsledningerne uden for de enkelte lejligheder. Ejendomsinspektøren har medbragt en lille prøve af et af vores tilstoppede rør prøven taler vist for sig selv. 5

6 Der er grund til at påpege, at ombygninger af lejlighederne, herunder konstruktionsmæssige ændringer, ændring af elinstallationer, etablering af sænkede lofter skal udføres af håndværkere der er i besiddelse af den krævede autorisation, eller i visse tilfælde skal arbejder udføres af foreningens godkendte håndværkere. Ejendomskontoret skal kontaktes inden arbejdet påbegyndes. Vi har desværre for nyligt set et eksempel på forhold der ikke opfylder lovens krav, og hvor andres sikkerhed kan blive bragt i fare. Som bekendt er duer et voksende problem. Næsten alt er forsøgt for at holde duerne væk, men næsten intet har hjulpet. Efter en henvendelse til Dansk Ornitologisk Forening ligger det klart, at problemerne ligger i at duerne fodres. Hvis dette fortsætter slipper vi aldrig med duerne. Da der ikke er nogen høje bygninger i nærheden af Fortbo bliver duerne hos os. Ornitologisk Forening oplyser, at et af de eneste lovlige effektive midler imod duer er opsætning af Falke-kasser på taget af elevatortårnene så forsvinder duerne. Vi afventer en endelig rapport fra Ornitologisk Forening, og vil så på baggrund af de råd vi får, beslutte det videre forløb. Snerydning er et følsomt område, hvor der hersker forskellige synspunkter. Jeg vil overlade en eventuel debat om dette emne til sidste punkt på dagsordenen. Det samme gør sig gældende i spørgsmålet om eventuel opsætning af bomme i vores indkørsler. Området lider under hensætning af køretøjer fra uvedkommende, og pladsen er jo utilstrækkelig nok i forvejen. Det vil være af stor betydning at høre forsamlingens holdning til spørgsmålet. Sammenfatning: Som det ses af årsregnskaberne for 2017, er der samlet set god overensstemmelse mellem de budgetterede og de afholdte udgifter for administrationen, men det ses også, at den generelle vedligeholdelse har været langt større end året før. I det fremsatte budgetforslag, er der lagt op til et såkaldt 0-budget, hvilket betyder, at der i budgettet er taget skyldigt hensyn til ejendommenes behov for vedligeholdelse, og at der ikke er afsat penge til kapitalopbygning ud over overførsel af eventuelle overskud på driften. Hovedpunkterne i foreningens udgifter er dog fortsat renholdelse, drift, vedligeholdelse og administration. Vi har i denne beretning oplyst om de hændelser der har væsentlig betydning for Fortbo`s drift og administration, men en lang række elementer vil blive henlagt til relevante punkter på dagsordenen. 6

7 Så slipper forsamlingen på denne måde for at høre dem for mange gange. Afslutning: Det grundlag for foreningens drift, der er blevet udarbejdet i de seneste år, er blevet fulgt, idet der dog har været løbende justeringer. Det sker som ofte, at forholdene ændrer sig fra en beslutning er truffet og til det tidspunkt, hvor tingene skal føres ud i livet. Bestyrelsen oplever med glæde, at der fra mange medlemmer udtrykkes stor tilfredshed med foreningens drift, men der er selvfølgelig også i år nogle få eksempler på andre holdninger. Det skal der være plads til. Vi kan næppe opnå en fuldstændig enighed i alle spørgsmål, men hvis demokratiet skal bestå, må mindretallet nok affinde sig med, at vi i Fortbo har folkestyre, hvor flertallet bestemmer. Det handler stadig om at være fælles om at opbygge et positivt miljø, hvor vi finder nye og bedre måder at arbejde sammen med medlemmerne på, mens vi samtidig bevarer en sund omgangstone. Vi skal i dag som sædvanligt vælge bestyrelse. Lad mig i den anledning udtrykke et stort og velment ønske om, at de fremmødte til årets generalforsamling vil lade fornuften råde, og vælge eller genvælge de bestyrelsesmedlemmer, som et flertal anser for kvalificeret til at løfte den kommende tids opgaver, men som også kan fungere som aktivt medlem af foreningens bestyrelse. Der er forbundet et betydeligt tidsforbrug i forbindelse med udførelsen af både formandens, bestyrelsens og især ejendomsinspektørens opgaver, hvilket nok er belyst af denne beretnings indhold. Jeg ved der kan herske forvirring når man må lægge øre til enkeltpersoners særstandpunkter. Jeg håber selvfølgelig, at det store flertal kan danne sig sine egne meninger og agere derefter. En forening i splid med sig selv kan ikke bestå, men vil gå i opløsning. Det tror jeg ikke vil ske i Fortbo, men det er medlemmerne der beslutter fremtiden. Jeg stoler på, at de fremmødte på årets generalforsamling vil træffe de rette valg. Sammenhold og fællesskab opstår ikke af sig selv. Det kommer, fordi nogen frivilligt bruger deres fritid og kræfter på at tage ansvar i vores lokale forening - og det er også de mange positive kræfter, som er den sociale lim, der holder vores forening sammen. Nemlig, at vi anerkender den indsats, som alle de, der kom før os, har givet til os, og at vi bygger videre på deres arbejde - og ikke mindst, at vi glædes over det livgivende sammenhold og fællesskab, som vi alle er en del af - og som er afgørende for det gode liv. Men der er plads til udvikling. Et byrådsmedlem ikke så langt herfra nævnte i sin båltale sidste år, at fællesskab ikke kommer af sig selv. Det har han så evigt ret i. 7

8 Kære medlemmer: Pas godt på Fortbo Jeg vil slutte årets beretning med at rette en stor tak til mine kolleger i bestyrelsen for den smidighed, mødedisciplin og indlevelse, der er udvist i året der gik. Vores indbyrdes forskelligheder leder os frem til et særdeles konstruktivt samarbejde, som giver mulighed for at vurdere bestyrelsesarbejdet ud fra forskellige synsvinkler. Ligeledes vil jeg rette en varm tak for en god indsats til foreningens inspektør med tilhørende ansatte, som altid er parat til at tage nye initiativer, når det drejer sig om ejendommens vedligeholdelse. En særlig varm velkomst skal rettes til vore mange nye medlemmer, som jeg håber hurtigt må komme til at føle sig godt til rette i Fortbo. Samarbejdet med administrator forløber perfekt. Helle er en særdeles dygtig og kompetent partner. Det har jeg jo sagt før. Jeg vil på bestyrelsens vegne også rette en stor tak til vore forretningsforbindelser samt sende en venlig tanke til Fortbos lejere, som ikke er til stede i dag. Antallet af lejere er p.t. 16. Som det ses af den udsendte dagsorden tilbyder den siddende bestyrelse at fortsætte arbejdet for en fortsat positiv udvikling i foreningen. Fortbo er det vi gør den til, og bestyrelsen ønsker alt muligt godt for foreningen. Hvis bestyrelsen ikke gjorde det, hvordan skulle den så kunne forlange det af medlemmerne? Kære generalforsamling: Valget er jeres! Jeg skal som det allersidste oplyse, at den ordinære generalforsamling i 2019 afholdes tirsdag d. 26. marts kl. 18:00. Tak for jeres opmærksomhed. Pbv Allan Kirkestrup Foreningsformand 8