VURDERINGSRAPPORT. Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk

Transkript

1 Hyrebakken 12, 3460 Birkerød Tlf.: VURDERINGSRAPPORT Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Sag

2 INDLEDNING MÆGLER: EJENDOMMEN: EJERFORHOLD: John Lindgreen, ejendomsmægler MDE, valuar Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Naturstyrelsen Niels Erik Worm Ostedgård Gillelejevej 2B 3230 Græsted REKVIRENT: FORMÅL: Naturstyrelsen Niels Erik Worm Ostedgård Gillelejevej 2B 3230 Græsted Vurdering til brug for Naturstyrelsens offentlige udbud af ejendommen. BESIGTIGELSE: Besigtigelse er foretaget den Tilstede var: Fra ejer, Niels Erik Worm samt undertegnede. VURDERINGSRAPPORT TILSENDT: Vurderingsrapporten er udfærdiget i 1 eksemplarer, der er tilsendt rekvirenten, elektronisk.. Endvidere beror et eksemplar hos ejendomsmægler. TEMA / FORUDSÆTNING TEMA FOR VURDERING: Tema 1 Fastsættelse af ejendommens aktuelle kontante markedsværdi med ejendommens nuværende anvendelse, restauration samt bolig. Tema 2 Fastsættelse af ejendommens aktuelle kontante markedsværdi med ændring af ejendommens anvendelse, idet det forudsættes, at de nuværende bygninger nedrives og ejendommen afhændes med henblik på udvikling af projekt omfattende bolig. Markedsværdien er den vurderede sum, for hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidigt uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Sag , Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 2 af 15

3 SAMMENLIGNINGSEJENDOMME: Det har ikke været muligt at konstatere salg af grunde i nærområdet inden for et seneste halve år - via Ifølge har der i perioden til ikke været afhændet til svarende ejendomme, men udbudt følgende: Stengade, Helsingør kvm. á kr pr. kvm. Kongensgade, Helsingør kvm. á kr pr. kvm. Stengade, Helsingør kvm. á kr pr. kvm. Sct. Olai Gade, Helsingør kvm. á kr pr. kvm. FORUDSÆTNINGER: Ved besvarelsen af det opstillede vurderingstema forudsættes: at rekvirenten ved levering af bilagsmateriale derved har opfyldt sin oplysningspligt, i henhold til sædvane, overfor vurderingsmanden, at ejendommen er lovligt opført og indrettet og den nuværende anvendelse lovlig, idet det skal oplyses, at der p.t. pågår lovliggørelse af ejendommens forhold, jf. korrespondance med Helsingør Kommune, at ejendommens installationer er lovlige, jf. eleftersyn (en del mangler), at en gennemgang af ejendommen - udarbejdelse af en tilstandsrapport - ikke giver anledning til bemærkninger, udover hvad en lægmand i dag kan konstatere på ejendommen, at der ved bebyggelse - nybyggeri - ikke skal ekstrafunderes og / eller piloteres, at bygning nr. 122 er bevaringsværdig (save 4) og bygning nr. 123 er bevaringsværdig (save 5), og ikke må nedrives uden tilladelse fra Helsingør Kommune, at der vedtages lokalplan, hvorefter ejendommen kan bebygges som det under planforhold anførte, at udgifter til den overordnede byggemodning, herunder kloaktilslutning (hovedkloak), vand, el (til skel) er afholdt af sælger, at der ikke hos offentlige myndigheder, koncessionerede selskaber eller i grundejerforening er pålagt udgift til vej, vand, kloak, varme m.m., jf. dog ovenfor, at der ikke overtages gæld udenfor købesummen, at ejendommens servitutter, brugsrettigheder og / eller andre byrder ikke på nogen måde begrænser ejendommens værdi i forbindelse med den fremtidige anvendelse, at de anførte driftsudgifter er anslåede (aktuelle driftsudgifter - skønnet), at der ikke på ejendommen findes miljøforurening af nogen art, i et sådant omfang, at det påvirker værdiansættelsen, at der ikke er foretaget / vedtaget arbejder, der aktuelt vil berøre ejendommen fysisk og / eller økonomisk, at der ikke verserer sager og / eller påbud vedrørende ejendommen, at ejendommens værdi er fastsat ud fra de dagældende markedsvilkår samt kurs- og renteniveau, at ejendommen ikke er momsregistreret., at den anførte købesum ved nedrivning af de nuværende bygninger og opførelse af nybyggeri, er incl. moms. Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 3 af 15

4 VURDERINGSANSÆTTELSE VURDERINGSSUM: Tema 1 Kontantpris kr KAPITALBEHOV: Udbetaling kr Handelsomkostninger anslået kr Anslået kapitalbehov kr Tema 2 Kontantpris kr Beløbet er incl. moms LIKVIDITET: Der henvises til særskilte bilag. KONKLUSION: På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt diverse beregninger, ansættes ejendommens kontante markedsværdi, med udgangspunkt i dagens marked for denne type ejendom og i øvrigt som ejendommen er og forefindes, efter mit bedste skøn og overbevisning til, jf. ovenfor. Rentabilitet Tema 1 Ved fastsættelsen af handelsprisen for en ejendom som nærværende vil prisen være udtryk for ejendommens rentabilitet udtrykt som lejeindtægten / lejeværdien fratrukket driftsudgifter, herunder for den konkrete ejendom de aktuelle vedligeholdelsesomkostninger, hvorefter restbeløbet forrenter den investerede kapital. Der er ved denne beregning taget hensyn til istandsættelse for i alt kr , jf. vedlagte oversigtskema. Tema 2 Ved fastsættelsen af handelsprisen for et grundstykke (projektejendom) vil prisen være udtryk for ejendommens rentabilitet udtrykt som en forventet salgspris på de nyopførte bygninger, fratrukket udgiften til opførelse af den påtænkte bygning, idet afhængig af den fremtidige køber skal fratrækkes at entreprise - / developere/fortjeneste, liggetid, salgsomkostninger, jf. vedlagte oversigtsskema. Lejeforhold Nuværende anvendelse - prisen vil baserer sig på den aktuelle leje, skønnet på basis af vurderingsmandens kendskab til området lejeniveau, jf. oversigt. Efterspørgsel Efterspørgslen efter denne ejendomstype / projektejendom skal efter vor opfattelse primært findes blandt developere / brugere, henset til en generel samlet vurdering af ejendommens potentiale. P.t. er omsætningen af denne type ejendom beskeden, bl.a. grundet finans- og gældskrisen samt de vanskelige finansieringsvilkår. Der skal samtidig gøres opmærksom på, at ejendommen er beliggende i landzone, hvorfor der skal tilladelse til ændret anvendelse. Dette kan besværliggøre projektets gennemførelse og vil typisk tage op til Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 4 af 15

5 måneder at få udarbejdet og vedtaget et lokalplanforslag, der giver mulighed for den ændrede anvendelse. Herudover er der såvel en strandbeskyttelseslinje som en skovbyggelinje der skal tages hensyn til. EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: ANVENDELSE: Ejendomstype Anvendelse Nordre Strandvej 87, Julebæk 3150 Hellebæk 61 ct Helsingør Overdrev Helsingør Restaurant, beboelse Restaurant, bolig - p.t. ubenyttet OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1859 / 1963 AREALER: Grundareal m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 498 m² Erhvervsareal 480 m² Boligareal 139 m² Etageareal i alt 619 m² Sekundære arealer 40 m² OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendommen er ikke selvstændigt vurderet. Ejendommen er under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er p.t. forsikret således: Staten - selvforsikrende, police nr. Ikke oplyst. Forsikringsdækning: Ikke oplyst. Præmien er anslået, baseret på 619 kvm á kr. 20,00. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal energimærkes i forbindelse med salg, hvis gyldig energimærke ikke allerede foreligger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation F. Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 5 af 15

6 GENEREL BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendomsbeskrivelse: Restaurationsbygning opført i trækonstruktion, dog med bagsiden af bygningen i murstenskonstruktion, 1 et plan med delvis udnyttet tagetage. Tagetagen skønnes ikke lovlig. Tagdækning: Stråtag. Bolig opført i pudset murværk i 1 plan med udnyttet tagetage. Tagdækning: Stråtag. Udhus opført i trækonstruktion i 1 plan. Tagdækning: Stråtag. Bygning i skråning opbevaring - beton. Vedligeholdelsesstand: Alle bygninger fremstår i vedligeholdelsesstand under middel og trænger voldsomt til istandsættelse / modernisering. UDENOMSAREALER: Ejendommens udenomsarealer er udlagt til grønt område og parkering med asfalt samt adgangsvej. OMRÅDE / KVARTER: Ejendommen er beliggende direkte til Strandvejen ca. 4 km vest for Helsingør bykerne, med fri udsigt udover Kattegat. P-FORHOLD: Der er gode parkeringsforhold på ejendommen. ØVRIGE FORHOLD: Bygning 122, indrettet til restaurationsformål, med stort åbent lokale samt tilbygning med yderligere restaurationslokale. Indgangsparti, garderobe, toiletfaciliteter. Bardisk, tidligere køkkenarrangement med tilhørende opvaskeafsnit, tilberedning / anretterrum, 1. sal indrettet værelser med håndvaske, dårlig lysindfald og de brandmæssige forhold bør undersøges (skønnes ikke lovlig). Bygning nr. 123, indrettet til boligformål med kombineret opholdsstue, køkken/alrum, badeværelse med brus. 1. sal værelser. Udgang til terrasse. Fyrrum - eksplosion - murværk revnet - fyret fungerer ikke. Udhus og bygning i skråning samt bygninger sammenbygget med restauration og bolig. Alle bygninger er i vedligeholdelsesmæssigt dårlig stand. Indretningsmæssigt er der mange uhensigtsmæssigheder. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i landzone. Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 6 af 15

7 VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD: Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommens forhold reguleres af kommuneplan for Helsingør kommune. I henhold til kommuneplanen er ejendommen beliggende i landområde, med deraf følgende begrænsning i anvendelse (L6 i kommuneplan ). BRANDMÆSIGE FORHOLD: Det forudsættes, at ejendommen opfylder de brandkrav til bygninger, der var på opførelsestidspunktet. Fremtidige krav er den nuværende ejer uvedkommende. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Der henvises til vedlagte tingbogsattest, idet de tinglyste servitutter ikke giver anledning til bemærkninger, bortset for følgende: Dokument tinglyst den om Strandsynsforretning. Dokument tinglyst den om byggelinjer m.v. Dokument tinglyst den vedtægt for kystsikringen ud for Teglstrup hegn. Det forudsættes, at de anførte dokumenter ikke har et sådant indhold, at værdiansættelsen påvirkes i negativ retning. Der er ikke foretaget aktgennemgang. Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 7 af 15

8 TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME El leveres af - ikke oplyst - afregning efter måler. Vand leveres af alment vandforsyningsanlæg - Vassingerød Vandværk. Ejendommen opvarmes ved centralvarme ved eget oliefyr - p.t. defekt. Energimærke: Ejendommen er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, lov nr. 585 af , jf., bekendtgørelse nr. 228 af Såvel sælger som køber erklærer sig bekendt med kravene og vilkår i denne lov og sælger skal i forbindelse handel fremskaffe gyldigt Energimærke. Klassifikation F. Ifølge energimærket anvendes der over kr til opvarmning af ejendommen samt varmt brugsvand. Olietanke: Ingen, jf. BBR. Da ejendommen opvarmes ved oliefyr, må der være en olietank på ejendommen. DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter (år 2014) kr Renholdelse / vicevært kr Administration kr Forsikringer, præmie kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommens driftsudgifter er anslåede. Ved ændret status vil ejendomsskatter formentlig stige markant, da vurderingsgrundlaget vil ændres. MILJØFORHOLD OVERFLADEFORURENING Pr. 1. januar 2008 vil samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blive områdeklassificeret som lettere forurenet, jfr. 1 i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Jf. Danmarks Miljøportal - Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til lov om jordforurening. Der foreligger ingen analyser / rapporter om ejendommens miljøforhold. (Ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 / 2 i h.t. Lovbekendtgørelse nr. 282 af om forurenet jord. Kortlægning på vidensniveau 1 sker, såfremt der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Kortlægning på vidensniveau 2 sker, såfremt der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 8 af 15

9 med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan karakter, art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø). BILAG - VURDERINGSRAPPORT MODTAGNE BILAG / INDHENTEDE OPLYSNINGER: Modtagne dokumenter / oplysninger: Tingbogsattest af Udstykningsforslag af / (der skal ikke tages hensyn hertil). BBR-meddelelse af Energimærke dateret den udarbejdet af Find Madsen Consult ApS.. Eleftersyn dateret, den udarbejdet af Aut. Elinstallatør Lars Nielsen (2 stk.) Jordforureningsattest dateret den Cirkulære om salg af Statens faste ejendomme. Vurdering af udarbejdet af Christian Gordon Jessen, place2live Erhverv. Indhentede dokumenter / oplysninger: Tingbogsattest af Grundlag for beregning af ejendomsskatter for 2014 (grundskyld Helsingør Kommune, ejendomsvurdering for naboejendomme). BBR-meddelelse af Kommuneplan for Helsingør Kommune. BILAG TIL VURDERINGSRAPPORTEN: Bilag til vurderingsrapport: Tingbogsattest af BBR-meddelelse af Beregningsoversigter. Byggesag. HABILITET / UNDERSKRIFT HABILITET: Denne vurdering er foretaget ud fra mit indgående kendskab til omsætning af denne type ejendomme, og i øvrigt efter skøn og bedste overbevisning. Samtidig erklærer undertegnede, at jeg ikke har personlig tilknytning til ejeren eller parter i sagen, ligesom jeg ikke har personlig interesse i vurderingssummens størrelse. Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 9 af 15

10 COPYRIGHT: Vurderingsforretningen må ikke uden Ejendomsmægler MDE, valuar John Lindgreen, skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet, eller i øvrigt gengives helt eller delvist. UNDERSKRIFT: Birkerød, den Ejendomsmægler MDE, valuar, John Lindgreen Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 10 af 15

11 X Bogmærke1B yg X Ejendomsmægler MDE, valuar John Lindgreen BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 122 BBR-nr. 122 Opført / ombygget år 1963 Bebygget areal 400 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Restaurant 480 m² Erhvervsareal BYGNING NR. 123 BBR-nr. 123 Opført / ombygget år 1859 Bebygget areal 98 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Bolig 139 m² Boligareal BYGNING NR.? BBR-nr. 124 Opført / ombygget år 0 Bebygget areal 0 m² Sekundære arealer 40 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Udhus 40 m² Sekundært areal Beskrivelse Bygningens areal er skønnet - fremgår ikke af BBR. Herudover bygning i skråning? Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af vurderingsrapport. Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 11 af 15

12 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr kr INDTÆGTER kr. 0,00 kr. 0,00 1. år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Driftsudgifter, specificerede EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Renholdelse kr ADMINISTRATION Administration kr FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms inkl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Kontantomregnet købesum kr. n/a Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 12 af 15

13 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 13 af 15

14 FOTO Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 14 af 15

15 Sag Nordre Strandvej 87, Julebæk, 3150 Hellebæk Side 15 af 15