Maj 2013 FORELØBIG FYSISK HELHEDSPLAN AFDELING 107 PORSHØJ FÆLLESB0

Transkript

1 Maj 2013 FORELØBIG FYSISK HELHEDSPLAN AFDELING 107 PORSHØJ FÆLLESB0

2 2 FORORD På vegne af FællesBo har Årstiderne Arkitekter og Kuben Management udarbejdet denne foreløbige fysiske helhedsplan for afdeling 107. FællesBo ønsker at fremtidssikre afdeling 107, Porshøj. Formålet med helhedsplanen er overordnet at sikre, at afdelingen og boligerne i fremtiden, i et boligmarked med stor og stadig større konkurrence, vil være attraktive for både nuværende og kommende beboere. Dermed sikrer FællesBo udlejningen og undgår fraflytninger og tomme boliger. FællesBo har igangsat en renovering af i alt 8 boligafdelinger, hvoraf 7 er placeret i Herning. Formålet med helhedsplanen for alle 8 boligafdelinger er at sikre et attraktivt og varieret udbud af boliger med moderne og tidssvarende faciliteter og med en høj varmeisolerings- og energimæssig standard. I afdeling 107 skal der være en blandet beboersammensætning, da det i fremtiden vil give det bedste boligmiljø. For at fastholde og styrke dette, bør der fokuseres på at skabe et attraktivt miljø for alle aldersgrupper. Derfor er det også en vision i helhedsplanen for afdeling 107, at der skabes mulighed for at afdelinger, institutioner, kommune mv. sammen støtter op om et aktivt og velfungerende nærområde gennem organisering af mere frivillig arbejdskraft samt at skabe aktiviteter for områdets forskellige aldersgrupper. I forbindelse med både masterplanudarbejdelse samt helhedsplanudarbejdelse blev det pointeret, at de sociale forbindelser på tværs af nærtliggende afdelinger ønskes forbedret. Derudover skal kommunikationen mellem afdelingerne indbyrdes styrkes, så flere beboere opfordres til at deltage i det sociale liv. Styrkes de sociale forbindelser, styrkes trivsel, mangfoldighed og bedre integration samt image for området. Opholdsområder, aktivitetsarealer og indendørs fælles faciliteter kan dermed anvendes af alle afdelingers beboere, og dermed sikres det, at afdelingerne tilsammen tiltaler en større målgruppe end hvis afdelingerne betragtes som isolerede enheder.

3 3 OPSUMMERING Afdeling 107 er opført i begyndelsen af 1960 erne og består af 21 boligblokke syv orienteret nordsyd og 14 orienteret østvest. 10 boligblokke er opført med svalegang i 3 etager og 11 boligblokke er opført med indeliggende trappeopgange i 4 etager. Der er i alt 441 lejemål. TILGANG TIL FREMTIDSSIKRING På baggrund af en screeningsrapport udarbejdet af Rambøll i 2011 har FællesBo foretaget en prioritering af følgende 8 afdelinger, hvor der skal udarbejdes en fysisk helhedsplan: Afdeling 16: Sjællandsparken 89 boliger, afdeling 19: Mindeparken 210 boliger, afdeling 21: Gormsvej 123 boliger, afdeling 24: Valdemarsvej/Thyrasvej 270 boliger, afdeling 104: Fredhøj 326 boliger, afdeling 106: Sønderager 285 boliger, afdeling 107: Porshøj 441 boliger, afdeling 210: Fredbovej 18 boliger (Sunds). For at sikre en helhedsorienteret tilgang til de kommende renoveringer således at boligerne, også i fremtiden er konkurrencedygtige, har FællesBo igangsat et strategiarbejde, som munder ud i en udviklings- og indsatsplan. Udviklings- og indsatsplanen består af en masterplan (et idèkatalog) for Herning Øst, en masterplan (et idèkatalog) for Herning Vest samt en fysisk helhedsplan for hver af de 8 afdelinger. Der er i den forbindelse nedsat en strategistyregruppe som består af repræsentanter fra Herning Kommune, Fællesbo og et antal rådgivere. Formålet med Strategistyregruppen er at sikre en tæt kommunikation med Herning Kommune omkring arbejdet med udviklingen af FællesBo s afdelinger. UDLEJNINGSSITUATIONEN I afdeling 107 har der været en relativ høj fraflytningsprocent over den sidste årrække, på 19 %. Ifølge FællesBo er afdelingens boliger generelt meget svære at udleje. Ifølge FællesBo skyldes udlejningssituationen primært, at boligerne i afdeling 107 ikke er fremtidssikrede, og dermed ikke lever op til nutidens krav til boligstandard. Den store udskiftning af lejere vidner om, at boligerne i et stort omfang anvendes som en mellemstation, og ikke betragtes som en mere permanet bolig. AFDELINGENS UDLEJNINGSVILKÅR Afdeling 107 har en meget central beliggenhed i Herning tæt på skoler, daginstitutioner, dagligvarer forretninger og sports- samt andre aktiviteter. Grundet den centrale beliggenhed skal afdelingen appellere til en bred målgruppe af beboere. Afdelingens beliggenhed vurderes også af styregruppen (nedsat i forbindelse af udarbejdelsen af de fysiske helhedsplan) som attraktiv for alle beboersegmenter. Grundet afdelingens lave husleje i dag sammenlignet med de omkringliggende boliger, kan afdelingen godt klare en renovering og modernisering med en huslejestigning til følge, hvis dette betyder at afdelingens boliger fremtidssikres. AFDELINGENS BYGGETEKNISKE STAND Hovedkonklusioner Den generelle tilstand af facaderne er ikke optimal. Facaderne er dårligt isolerede med kuldebroer til følge. Der er også væsentlige kuldebroer fra bygningernes gavle. Det formodes at skyldes den ringe eller ikke eksisterende isoleringsgrad af klimaskærmen.

4 4 Bagmurene i facaderne er opført i træskellet med indvendig pladebeklædning, hvilket ofte medfører råd og svampeskader i badeværelserne. Der er problemer med kuldebroer og træk ved vinduer og døre og der er generelle kuldebroer ved fundamenterne. Isoleringsarbejdet er udarbejdet med gennemgående fejl. Armeringen i de bærende altangangssøjler samt stålværnet ved altangangene angrebet af massiv rust og værnet på altangangene er flere steder rustanløben. Der er store gener i form af træk, både som en regulær vind ind i lejlighederne og i form at et markant kuldenedfald, fra vinduerne. I kældrene opleves der problemer med opstigning af regnvand og/eller kloakvand, så der står helt op til cm vand. Afløbsinstallationer og faldstammers restlevetid er ovre og de står til udskiftning. Afdelingens altaner er i dårligt stand. Udover skader og slid er altanerne in situ støbte, hvilket skaber problemer med massive kuldebroer ind til boligerne. Derudover er underbeklædningen på altanerne opfugtede. BOLIGERNE OG UDEAREALERNE I DAG På de afholdte workshops i forbindelse med udarbejdelsen af den fysiske helhedsplan for afdeling 107, blev styregruppen bedt om at vurdere de fysiske forhold inde i og uden for boligen for forskellige beboersegmenter. De fysiske forhold inde i boligen vurderes til at være særligt dårlige for familier bestående af to forældre samt ældre og seniorer. De forhold der scorer lavest for alle beboergrupper er bad/toiletforhold, boligens installationer (IT/TV/TLF) samt køkkenforholdene. Boligens planløsning vurderes dårligst for familien, mens adgangsforholdene til boligen vurderes som dårligst for de ældre og seniorerne. Det forhold, der scorer højest for alle aldersgrupper er boligens nuværende størrelse. De fysiske forhold uden for boligen, der scorer lavest for alle beboergrupper er de grønne områder samt parkeringsmulighederne. De forhold, der vurderes at være mindst attraktive for ældre, seniorer og familier. Det er bebyggelsens fælles indendørsfaciliteter som f.eks. beboerhus, der vurderes som mest attraktivt for alle beboergrupper. Bebyggelsens vaskefaciliteter vurderes som dårligst for de ældre, seniorerne og familierne. AFDELINGENS BEBOERSEGMENTER Hensigten er, at der skal være en blandet beboersammensætning i alle de tre afdelinger, som masterplanen for område vest omfatter og således også i afdeling 107. Afdeling 107 skal efter renoveringen rumme en blandet beboersammensætning, men skal dog være særlig gunstig for børnefamilier og især unge mennesker. Derfor bevares der i afdelingen et stort antal af 3- og 4-rumsboliger, særligt sidstnævnte. Derudover bevares et antal 1-rumsboliger i afdelingen. Derudover skal boligernes m²-størrelse generelt øges. Endvidere indrettes udearealerne således, at der støttes om op allerede eksisterende forhold. Udearealerne vurderes af styregruppen som mindst attraktiv for ældre, seniorerne og familierne. Der findes mange

5 5 aktiviteter i nærområdet, som henvender sig til børn og unge, men der støttes yderligere op om dette i helhedsplanen og aktivitetsarealer mv. til disse unge etableres derfor i afdelingen. Derudover fokuseres der på etablering af opholdsnicher omkring aktiviteterne, både som steder til at være alene og som steder til at mødes med andre. MÅL FOR FREMTIDSSIKRING AF BYGGETEKNIK, BOLIGER OG UDEAREALER STYREGRUPPENS PRIORITERINGER I forbindelse med formuleringen af den fysiske helhedsplan for afdeling 107 gjorde styregruppen prioriteringerne nedenfor. Samtlige prioriteringer, med undtagelse af Sikker forbindelse over H.P. Hansens Vej, indgår i helhedsplanen. Der arbejdes i stedet sideløbende med muligheden for at etablere en sikker forbindelse over H.P. Hansens Vej. PRIORITERING BOLIGERNE 1. Rummeligt badeværelse 2. Køkkenalrum, forberedelse til opvaskemaskine, emhætte/udsugning 3. Rummelige altaner, der kan møbleres 4. Elevator, tilgængelighed 5. Forberedelse til vaskesøjle 6. Store værelser/rum, luft i lejligheden 7. Gennemlyste lejligheder, dagslys, fransk altan 8. Individuel fleksibilitet (længst mulig i eget hjem) PRIORITERING UDEAREALERNE 1. Stillevej på Porsvænget, med cykelsti 2. Altaner udvides 3. Parkeringspladser på nordsiden af Porshøj 4. Legepladser skal udskiftes, og kombineres med siddepladser tæt på 5. Forhaver udformes ens med fliseareal 6. Sikker forbindelse over H.P. Hansens vej 7. Privathed & fællesskab (mulighed for skærmet ophold i det grønne) 8. Lysstier, kombineret med tilgængelighed YDERLIGERE MÅLSÆTNINGER HVORMED BOLIGUDLEJNINGEN SIKRES Udover prioriteringerne ovenfor indeholder helhedsplanen for afdelingen 107 en række mål. Målene er formuleret på baggrund af det indledende strategiarbejde vedr. afdelingens udlejningsvilkår, masterplanarbejdet samt de afholdte strategistyregruppemøder. Målene nedenfor skal være med til at sikre boligernes fremtidige konkurrencedygtighed. At der etableres et varieret udbud af boliger, som henvender sig til flere beboergrupper. Der skal være en blandet beboersammensætning i afdelingen. Afdelingen skal dog være særlig gunstig for børnefamilier og derfor bevares et stort antal af 3- og 4-rums boliger. Der bevares et antal 1-rumsboliger i afdelingen. Det skal undersøges nærmere, hvorvidt der kan etableres boliger rettet med udsatte grupper i afdelingen. At boligernes m²-størrelse generelt øges væsentligt. At en stor andel af boligerne skal være under 100 m². At sikre et godt indeklima samt minimere energiforbruget i boligerne. At der etableres tilgængelighed i ca. 1/3 del af boligerne samt i udearealerne. At udearealerne er særligt gunstige for børnefamilier og unge mennesker. At sikre muligheden for, at FællesBo s nærliggende afdelinger kan anvende udearealer og indendørs fællesfaciliteter på tværs af afdelingerne. At det undersøges, hvorvidt der kan etableres et samarbejde med Herning Kommune omkring bedre og mere tryg forbindelse over eller under H. P. Hansens Vej, en lysregulering ved T-krydset Gl. Kirkevej/H.P. Hansens Vej, sikrere færdsel for små fodgængere og cyklister langs Brorsonsvej og ved Arkiv Centret, belysning af offentlige stier og skabelse af et grønt institutionsbånd fra afd. 106 s fælleshus, gennem institutionsområdet, til og med kommunens areal nordøst for institutionerne.

6 6 BUDGET, FINANSIERING OG HUSLEJEKONSEKVENS Renoveringens økonomiske omkostninger fremgår af tabellen nedenfor. Se endvidere ved vedlagte/vedhæftede budgetark for uddybning. Anskaffelsessum Støttet realkreditlån Ustøttede Årlig låneydelse Udgift i kr. (i 1.000) (i realk.lån og / reetablerings- pr. m²/år 1.000) anden finansiering udgift / driftsbe- (i sparelser 1.000) Ekstraordinær opretningsarbejder Ombygning/sammenlægni ng af lejligheder Miljøforbedrende foranstaltninger Tilgængelighed Moderniseringsrenoveringsarb Forbedrings- opretningsarbejder Henlæggelser 0 0 Driftsbesparelser 0 0 I alt

7 7 TILGANG TIL FREMTIDSSIKRING OG RENOVERINGENS MÅLSÆTNINGER BAGGRUND FællesBo har igangsat planlægningen af en renovering af i alt 8 boligafdelinger, hvoraf 7 af disse er placeret i Herning by. Hensigten er, at flere afdelinger på sigt skal renoveres, hvis der skønnes et behov. De 8 afdelinger er udvalgt på baggrund af en screeningsoversigt udarbejdet af Rambøll i 2011, som indeholder data vedrørende 59 af FællesBo s afdelinger. Formålet med screeningsoversigten er at give et overblik over de enkelte afdelinger i forhold til udlejningssituationen, bygningsfysiske forhold, tilgængelighed, fællesfaciliteter, udearealer og drift. På baggrund af oversigtens resultater er der foretaget en prioritering af følgende 8 afdelinger: Afdeling 16: Sjællandsparken 89 boliger Afdeling 19: Mindeparken 210 boliger Afdeling 21: Gormsvej 123 boliger Afdeling 24: Valdemarsvej/Thyrasvej 270 boliger Afdeling 104: Fredhøj 326 boliger Afdeling 106: Sønderager 285 boliger Afdeling 107: Porshøj 441 boliger Afdeling 210: Fredbovej 18 boliger (Sunds) Der skal udarbejdes en helhedsplan for hver af disse afdelinger. Afdelingerne rummer tilsammen boliger. Endvidere udarbejder FællesBo 2 endelige helhedsplaner, som ligger i den østlige del af Herning og 1 endelig helhedsplan, som ligger i den vestlige del af Herning. Det drejer sig om afdelingerne 14 Elmegården, 09 Ørstedsgården og 110 Gyvelvej. Der er, når almene boligafdelinger på landsplan renoveres, tradition for at have fokus på boligernes fysiske tilstand og de dertilhørende udearealer. FællesBo har valgt en anden vej og har i stedet formuleret en helhedsorienteret tilgang til de kommende renoveringer for således at sikre, at boligerne, også i fremtiden, er attraktive og dermed kan udlejes. Med en helhedsorienteret tilgang inddrages viden om forhold, der har stor betydning for hvordan boligefterspørgslen udvikler sig over tid, ikke alene i forhold til de enkelte afdelinger, men også i bredere forstand, idet boligbehov og efterspørgsel konstant udvikler sig som en del af den almindelige samfundsudvikling. På denne baggrund har FællesBo igangsat et strategiarbejde, som munder ud i en udviklings- og indsatsplan, der i første omgang indeholder de 11 omtalte afdelinger ovenfor. Udviklings- og indsatsplanen består af en masterplan (et idèkatalog) for Herning Øst, en masterplan (et idèkatalog) for Herning Vest samt en fysisk helhedsplan for hver af de 11 afdelinger. Alle dele indeholder forskellige typer af nødvendige tiltag for at kunne fremtidssikre boligerne og forbedre konkurrencesituationen i de 11 udvalgte renoveringstiltrængte afdelinger. FÆLLESBO S TILGANG TIL DE KOMMENDE RENOVERINGER 1. Der gennemføres en analyse, der kan skabe viden. 2. Der udvikles en strategi, hvor prioriteringer og valg foretages og sammenfattes. 3. Der foretages en planlægning, der viser handlemuligheder og hvorved processen kan styres.

8 8 Den udarbejdede helhedsplan for hver af de 11 afdelinger vil være et resultat af viden på flere niveauer, som illustreret ved figuren nedenfor: MAKROFORHOLD Først er der gennemført en analyse af såkaldte makroforhold, der kan have betydning for den fremtidige boligefterspørgsel af mere generel karakter. Det gælder både forhold og tendenser, som præger boligmarkedet og bosætningen i Danmark, underordnet geografisk placering samt forhold og tendenser, som præger boligmarkedet og bosætningen i Herning Kommune. FORHOLD I NÆROMRÅDET OMRÅDEANALYSE SAMT UDARBEJDELSE AF MASTERPLANER Efterfølgende er der gennemført en områdeanalyse indeholdende viden vedrørende den enkelte afdelings nærområde samt viden om hvorledes de enkelte afdelinger spiller sammen. Der er i den sammenhæng foretaget et valg om at opdele Herning by i to geografiske områder, med den hensigt at udarbejde et idékatalog (en masterplan) for hvert af de pågældende områder omkring de renoveringstiltrængte afdelinger.

9 9 De to idékataloger indeholder en række forskellige tiltag, der kan få afdelingerne i FællesBo til at spille positivt sammen med nærområdet og med Herning by. I forlængelse af dette beskriver hvert idékatalog konkrete tiltag, der inkorporeres i de enkelte helhedsplaner. Dermed bidrager idékatalogerne til en mere helhedsorienteret og kontekstbaseret fremtidssikring af de udvalgte afdelinger. En realisering af idékatalogernes tiltag vil samtidig kunne øge det sociale byliv, skabe grønne og aktivitetsfremmende udearealer og øge mulighederne for fysisk og social aktivitet i hele området, hvorved Fælles- Bo s afdelinger sikres konkurrencedygtighed. ORGANISERING For at sikre, at alle niveauer spiller sammen samt at de rigtige aktører bidrager med og modtager den rette viden, er arbejdet med helhedsplanerne organiseret som illustreret nedenfor. STRATEGISTYREGRUPPEN Strategistyregruppen består af repræsentanter fra Herning Kommune, FællesBo og et antal rådgivere. Gruppen mødes hver måned i perioden hvor masterplanerne og helhedsplanerne udarbejdes. Herning Kommune deltager hver tredje gang, således en gang i kvartalet. Strategistyregruppen fungerer som et supplement til styringsdialogmøderne mellem Herning Kommune og FællesBo. Formålet med strategistyregruppen er at sikre en tæt kommunikation med Herning Kommune

10 10 omkring arbejdet med udviklingen af FællesBo s afdelinger. Således sikrer møderne en løbende forventningsafstemning med Herning Kommune, hvorved de påtænkte renoveringer af FællesBo s afdelinger stemmer overens med kommunens strategi for almene boliger og boligområder samt kommunens bosætningsstrategi. Hensigten med møderne er primært, at få de forskellige niveauer, som udviklings- og indsatsplanen består af, til at spille sammen. Centrale emner vedr. analysearbejdet, masterplanerne og helhedsplaner er løbende blevet drøftet og nødvendige forhold er blevet afklaret. Mange emner har været i spil. Det være sig bl.a. mulige og ønskede fremtidige lejere, håndtering af udsatte grupper, nedlæggelse eller bevarelse af 1-rums boliger, etableringen af et samarbejde med ældreområdet i Herning Kommune vedr. ældrevenlige boliger, økonomiske kommunale forpligtelser i forbindelse med de fysiske helhedsplaner, renovering af daginstitutioner, energi og bæredygtighed samt håndteringen af almene afdelinger i oplandsområderne uden for Herning og i centerbyerne. Det drøftes endvidere, hvorledes det boligsociale arbejde i Herning Kommune kan organiseres, således at det gavner flest og der skabes helhedsorienterede løsninger på området. Herning Kommune har i forbindelse med strategistyregruppen etableret en baggrundsgruppe med repræsentanter fra de forskellige kommunale forvaltninger, hvormed de temaer der kommer op på strategistyregruppemøderne kan drøftes, afklares og handles på. WORKSHOPGRUPPER I FORBINDELSE MED UDARBEJDELSEN AF MASTERPLANER Der har været afholdt et workshopforløb i forbindelse med udarbejdelsen af masterplan Øst og et forløb i forbindelse af udarbejdelse af masterplan Vest. Gennem inddragelse af udvalgte beboere, relevante interessenter i Herning kommune, frivillige foreninger og organisationer fra nærområdet, repræsentanter fra skoler, daginstitutioner og fritidstilbud, repræsentanter fra FællesBo samt repræsentanter fra afdelingsbestyrelserne, er der arbejdet med at kortlægge og prioritere ressourcer og muligheder i byområdet omkring afdelingerne. Det være sig både sociale, personlige og fysiske ressourcer og muligheder. STYREGRUPPER I FORBINDELSE MED UDARBEJDELSEN AF FYSISKE HELHEDSPLANER Der er blevet nedsat en styregruppe for hver af de afdelinger, hvor der bliver udarbejdet en fysisk helhedsplan. De respektive styregrupper består af afdelingens renoveringsudvalg, afdelingsbestyrelsesmedlemmer, ansatte i FællesBo s administration, en boligrådgiver med specifik viden om den pågældende afdeling samt rådgivere. Der har været afholdt workshopforløb i forbindelse med udarbejdelsen af hver helhedsplan, hvor der er blevet trukket på viden genereret gennem analysearbejdet, på strategistyregruppemøderne samt viden fra masterplanen for det område, hvor den respektive afdeling er placeret. Temaerne for workshopforløbet har været: Workshop 1: Introduktion til arbejdet med de fysiske helhedsplaner og gruppearbejde med konkretisering af muligheder, der er fælles med de nærliggende afdelinger (lejepladser, fælleshus, grønne arealer, adgangsforhold osv.). Workshop 2: Fremtidssikring af afdelingen samt forslag til renovering af udearealer og fællesarealer. Workshop 3: Bygningernes fysiske tilstand, lejlighedsplaner samt forslag til renovering af lejligheder. Workshop 4: Præsentation af tegningsmateriale og fælles drøftelse. Workshop 5: Præsentation af tegningsmateriale på baggrund af input fra workshop 4 samt sidste drøftelse af tegningsmateriale.

11 11 UDARBEJDELSE AF HELHEDSPLANER Den områdebaserede analyse i indeværende helhedsplan, herunder idékataloget for Herning Øst og Herning Vest, danner, sammen med analysen Makroforhold og udviklingstendenser (Jævnfør bilag 5) og de afholdte strategistyregruppemøder, udgangspunkt for arbejdet med de fysiske helhedsplaner for de udvalgte afdelinger, der er beliggende i de respektive områder. AFDELINGEN MÅL FOR FREMTIDSSIKRING AF BYGGETEKNIK, BOLIGER OG UDEAREALER STYREGRUPPENS PRIORITERINGER I forbindelse med formuleringen af den fysiske helhedsplan for afdeling 107 gjorde styregruppen prioriteringerne nedenfor. Samtlige prioriteringer, med undtagelse af Sikker forbindelse over H.P. Hansens Vej, indgår i helhedsplanen. Der arbejdes i stedet sideløbende med muligheden for at etablere en Sikker forbindelse over H.P. Hansens Vej. PRIORITERING BOLIGERNE 9. Rummeligt badeværelse 10. Køkkenalrum, forberedelse til opvaskemaskine, emhætte/udsugning 11. Rummelige altaner, der kan møbleres 12. Elevator, tilgængelighed 13. Forberedelse til vaskesøjle 14. Store værelser/rum, luft i lejligheden 15. Gennemlyste lejligheder, dagslys, fransk altan 16. Individuel fleksibilitet (længst mulig i eget hjem) PRIORITERING UDEAREALERNE 9. Stillevej på Porsvænget, med cykelsti 10. Altaner udvides 11. Parkeringspladser på nordsiden af Porshøj 12. Legepladser skal udskiftes, og kombineres med siddepladser tæt på 13. Forhaver udformes ens med fliseareal 14. Sikker forbindelse over H.P. Hansens vej 15. Privathed & fællesskab (mulighed for skærmet ophold i det grønne) 16. Lysstier, kombineret med tilgængelighed YDERLIGERE MÅLSÆTNINGER HVORMED BOLIGUDLEJNINGEN SIKRES Udover prioriteringerne ovenfor indeholder helhedsplanen for afdeling 107 en række mål. Målene er formuleret på baggrund af det indledende strategiarbejde vedr. afdelingens udlejningsvilkår, masterplanarbejdet samt de afholdte strategistyregruppemøder. Målene nedenfor skal være med til at sikre boligernes fremtidige konkurrencedygtighed. At der etableres et varieret udbud af boliger, som henvender sig til flere beboergrupper. Der skal være en blandet beboersammensætning i afdelingen. Afdelingen skal dog være særlig gunstig for børnefamilier og derfor bevares et stort antal af 3- og 4-rums boliger. Der bevares et antal 1-rumsboliger i afdelingen. Det skal undersøges nærmere, hvorvidt der kan etableres boliger rettet med udsatte grupper i afdelingen. At boligernes m²-størrelse generelt øges væsentligt. At en stor andel af boligerne skal være under 100 m². At sikre et godt indeklima samt minimere energiforbruget i boligerne. At der etableres tilgængelighed i ca. 1/3 del af boligerne samt i udearealerne. At udearealerne er særligt gunstige for børnefamilier og unge mennesker. At sikre muligheden for, at FællesBo s nærliggende afdelinger kan anvende udearealer og indendørs fællesfaciliteter på tværs af afdelingerne. At det undersøgelses, hvorvidt der kan etableres et samarbejde med Herning Kommune omkring bedre og mere tryg forbindelse over eller under H. P. Hansens Vej, en lysregulering ved T-krydset Gl. Kirkevej/H.P. Hansens Vej, sikrere færdsel for små fodgængere og cyklister langs Brorsonsvej og ved Arkiv Centret, belysning af offentlige stier og skabelse af et grønt institutionsbånd fra afd. 106 s fælleshus, gennem institutionsområdet, til og med kommunens areal nordøst for institutionerne.

12 12 ANALYSE AF AFDELINGENS UDLEJNINGSVILKÅR Følgende analyse skal være med til at tegne et billede af hvilke beboere der kan fastholdes i og tiltrækkes afdeling 107. Denne viden er nødvendig, fordi et kendskab til afdelingens forudsætninger og udlejningsvilkår kan være med til at indikere hvilke løsningsforslag der er nødvendige, for at nå en bestemt målsætning og vision for afdelingen. Analysen skal således anvendes i vurderingen af, hvordan en fremtidssikring og modernisering af afdeling 107 skal gribes an, for at sikre udlejningssituationen. Resultaterne er løbende anvendt i processen omkring udarbejdelsen af de enkelte helhedsplaner, således også helhedsplanen for afdeling 107. MAKROFORHOLD OG UDVIKLINGSTENDENSER Som nævnt er der udarbejdet en analyse af såkaldte makroforhold og udviklingstendenser, der kan have betydning for den fremtidige boligefterspørgsel af mere generel karakter. Det gælder både forhold og tendenser, som præger boligmarkedet og bosætningen i Danmark underordnet geografisk placering og forhold og tendenser, som præger boligmarkedet og bosætningen i Herning Kommune. Analysens datamateriale bygger på udtræk fra Statistikbanken (Danmarks Statistik) samt en landsdækkende undersøgelse: Befolkningens boligønsker, foretaget i 2009 (Realdania Forskning). Endvidere inddrages resultater fra en repræsentativ bosætnings- og boligpræferenceanalyse gennemført i Aalborg Kommune i Resultaterne fra undersøgelsen gennemført i Aalborg Kommune inddrages kun, hvor der ikke ligger landsdækkende analyseresultater. Selvom undersøgelsen er gennemført i Aalborg Kommune vurderes det som forsvarligt, at anvende undersøgelsens resultater i forhold til at beskrive bosætningsmønstre og tendenser på landsplan og dermed også i Herning Kommune. Alle analysens resultater fremgår af bilag 5. OPSUMMERING OG RELEVANS Her følger en kort præsentation af analysens resultater. Et kendskab til disse resultater har inddraget i og har været med til at kvalificere løsningsforslag til helhedsplan for afdeling 107. Renoveringsbehov Der er behov for en opgradering af lejeboliger i Herning Kommune med fremtidssikring for øje: o Et stort antal af lejeboligerne i Herning Kommune er opført før 1969 (48 % af de almene boliger og 63 % af de private lejeboliger). Beboersegmenter En stor andel af afdeling 107 s boliger skal henvende sig til personer mellem år: o De unge mellem udgør med 17 % den største andel af beboerne i den almene sektor på landsplan. o De aldersgrupper i Aalborg Kommune, hvor den største andel har præference for en lejebolig, næste gang de skifter bolig, er de årige og de årige. En stor andel af afdeling 107 s boliger skal henvende sig til seniorer og ældre: o Mere end hver fjerde (26 %) af beboerne i den almene boligmasse i Danmark er 60 år eller derover. o De aldersgrupper i Aalborg Kommune, hvor den største andel har præference for en lejebolig, næste gang de skifter bolig, er de årige og de årige.

13 13 En stor andel af afdeling 107 s boliger skal henvende sig til enlige: o 68 % af alle almene boliger på landsplan beboes af enlige. En stor andel af afdeling 107 s boliger skal henvende sig til enlige uden børn: o 56 % af alle almene boliger på landsplan huser enlige uden børn. o 38 % af alle boliger på landsplan huser enlige uden børn. En mindre del af afdeling 107 s boliger skal henvende sig til enlige med børn: o 12 % af alle almene boliger på landsplan huser enlige med børn. o 7 % af alle boliger på landsplan huser enlige med børn. En mindre andel af afdeling 107 s boliger skal henvende sig til børnefamilier bestående af to voksne med ét barn eller to børn: o Kun omkring hver tiende almene bolig (11 %) på landsplan huser børnefamilier bestående af par med enten et barn eller flere børn. o Kun 6 % af alle etageboliger i Herning Kommune beboes af børnefamilier, bestående af par med enten et barn eller flere børn. o 22 % af alle boliger på landsplan huser børnefamilier bestående af par med enten et barn eller flere børn. Boligstørrelser I afdelingen skal der være et stort antal 2- og 3-rums boliger. Der skal være flest 3-rums boliger: o Den største andel af de i personer i Aalborg Kommune, der vil bo i en etagebolig, næste gang de flytter, ønsker en 3-rums bolig. Den næststørste andel ønsker en 2-rums bolig. Hele 80 % af personerne, der vil bo i en etagebolig, ønsker således enten 2 eller 3 rum. Antallet af 1-rums boliger reduceres generelt. Der skal bevares et mindre antal 1-rums boliger i nogle af FællesBo s afdelinger. I afdeling 107 bevares alle 1-rumsboliger: o Vurderingen er foretaget på et afholdt strategistyregruppemøde, hvor Herning Kommune ligeledes var repræsenteret. Afdelingen skal rumme et antal boliger til de unge der HAR afsluttet deres uddannelse. Det er beboere, der er mellem 25 og 32 år og som skal have ca. 3 værelser og med plads til det første barn: o Vurderingen af foretaget på et afholdt strategistyregruppemøde, hvor Herning Kommune ligeledes var repræsenteret. Antal m² i afdeling 107 s boliger skal generelt øges væsentligt: o Boligerne skal rumme et stort antal m² pr. person, hvilket taler for store lejligheder. Det er dog vigtigt at have in mente, at en stor del af lejerne i den almene sektor i dag og sandsynligvis også i fremtiden er enlige, hvilket taler for, at en stor andel af de almene boliger størrelsesmæssigt skal tilpasses dette forhold. Et meget stort antal af boligerne i afdeling 107 skal være under 100 m²: o Undersøgelsen indikerer, at næsten alle unge mellem år ønsker en bolig under 100 m². o Undersøgelsen indikerer, at 70 % af de enlige ældre på 60 år eller ældre ønsker en bolig på under 100 m². o o Undersøgelsen indikerer, at de enlige generelt ønsker mindre boliger under 100 m². Undersøgelsen indikerer, at den typiske ønskede boligstørrelse for enlige forsørgere er under 100 kvadratmeter (omkring 55 %).

14 14 Boligtyper og boligindretning Alle boliger i afdeling 107 bør have en rummelig altan: o Ca. 70 % af alle de personer i Aalborg Kommune, der vil bo i en etagebolig næste gang de skifter bolig, oplever det som afgørende eller vigtigt, at deres næste bolig har en terrasse eller altan. Alle boliger skal fremtidssikres og moderniseres: o Ca. 70 % af alle de personer i Aalborg Kommune, der vil bo i en etagebolig næste gang de skifter bolig, oplever det som afgørende eller vigtigt, at deres næste bolig er nutidig og moderne. o Hele 93 % af alle de børnefamilier i Aalborg Kommune, der vil bo i en etagebolig næste gang de skifter bolig, oplever det som afgørende eller vigtigt, at deres næste bolig er nutidig og moderne. Seniorboligen placeret i Herning by er attraktiv. Dette taler for, at denne boligtype ind tænkes i én eller flere af afdelingerne. Afdelingen skal indeholde et stort antal ældreegnede boliger med tilgængelighed: o Andelen af ældre (70+ år) i Herning Kommune forventes at stige markant over de næste 20 år (med stk., hvilket svarer til 66 % fra ). Nærområdets betydning for nuværende og kommende lejere Nærheden til dagligvarer forretninger er af meget stor betydning for alle beboersegmenter: o Af de personer i Aalborg Kommune, som gerne vil bo i en etagebolig næste gange de skifter bolig, finder 86 % eller derover det vigtigt eller afgørende, at bo i et område tæt på dagligvarer forretninger. Nærheden til byens tilbud (cafeer, butikker og kulturliv) er af meget stor betydning for alle beboersegmenter: o Af de personer i Aalborg Kommune, som gerne vil bo i en etagebolig næste gange de skifter boliger, finder 51 % eller derover det vigtigt eller afgørende, at bo i et område tæt på cafeer, butikker og kulturliv. o Byens tilbud (cafeer, butikker og kulturliv) er vigtig eller afgørende for 100 % af de børnefamilier i Aalborg Kommune, der vil bo i en etagebolig næste gang de skifter bolig. o Byens tilbud (cafeer, butikker og kulturliv) er mere attraktive for enlige end for par i Aalborg Kommune (med undtagelse af børnefamilier og unge par under 30 år). NÆROMRÅDET OMVERDENSANALYSE AFDELING 107 I følgende afsnit fremgår en omverdensanalyse med afdeling 107 som center. Her vil forskellige faktorer, som har betydning for afdeling 107 s boligefterspørgsel og dermed konkurrenceevne og attraktionsværdi blive belyst. Analysen af afdeling 107 s konkurrenceevne og attraktionsværdi skal anvendes som baggrund for at vurdere, hvordan en fremtidssikring og modernisering skal gribes an det lokale områdes forudsætninger taget i betragtning for at det er realistisk at kunne leje boligerne ud efter renoveringen, der uundgåeligt vil resultere i højere husleje.

15 15 VURDERET KONKURRENCEEVNE OG ATTRAKTIONSVÆRDI På de afholdte workshops i forbindelse med udarbejdelsen af denne fysiske helhedsplan for afdeling 107, blev styregruppen bedt om at vurdere afdelingens konkurrenceevne og attraktionsværdi for forskellige beboersegmenter ud fra en række spørgsmål. Alle beboersegmenter placeres i den lyse grønne del af skalaen. Lysegrøn er udtryk for en positiv vurdering af afdelingens konkurrenceevne og attraktionsværdi, men der er stadig plads til forbedringer. Det forhold der scorer højest for alle beboergrupper, er de offentlige transportmuligheder, nærheden til faciliteter som institutioner, foreninger/klubber, posthus, indkøb mv. samt afdelingens nærområde. Afdelingens beliggenhed vurderes på workshoppen som attraktiv for alle beboersegmenter. De forhold der scorer lavest for alle aldersgrupper er muligheden for at finde en tilsvarende eller bedre bolig i nærområdet (stor mulighed) samt sammenhængen mellem husleje og boligkvalitet. I forbindelse med renoveringen skal der derfor fokus på at skabe en bedre sammenhæng mellem boligens kvalitet og huslejen. BELIGGENHED I det følgende betragtes, hvilke faciliteter og rekreative tilbud, beliggenheden hvor afdeling 107 er placeret, udbyder. Herning fejrer i 2013 sit 100 års jubilæum som købstad. Herning er Danmarks tredjestørste kommune målt på areal. Kommunen er central i det midtjyske og er blandt andet hjemsted for museer, teatre, musikhuse, sportsarenaer samt Herning Kongrescenter med andre ord tilbyder byen et væld af oplevelser i afdelingens baghave. Afdelingens styrke er dens nærhed til indkøbsmuligheder, dagsinstitutioner, skoler samt uddannelsesinstitutioner.

16 16 Indkøb kan foretages i nærområdets mange dagligvarebutikker. Der ligger fem dagligvarebutikker indenfor en radius på 1 km fra afdeling 107, hvoraf to ligger lige ved siden af afdelingen. I det umiddelbare nærområde findes daginstitutioner, såvel som folkeskoler, HF, VUC samt en social- og sundhedsskole, samt mange grønne områder. Her er der også aktiviteter og sportsfaciliteter. Der er gode indkøbsmuligheder i boligområdet, især den sydlige del af området ligger meget tæt på Herning C og har dermed shopping muligheder tæt ved. Der er mange grønne områder både i og udenfor afdelingerne. Nord og nordøst for afdeling 107 ligger der store grønne områder, der indbyder til ophold, motion og gåture. Der er to grønne korridorer, der fører fra afdelingen/h.p. Hansensvej til disse naturområder. Den sydlige del har derimod en mere bymæssig karakter med meget få grønne, offentlige opholdsrum. Endvidere ligger Herning bibliotek meget tæt ved afdelingen og der er også nem adgang til svømmehal og Sportscenter Herning. Hertil kommer, at der er en række trafikerede veje.

17 17 Kortet nedenfor illustrerer afdeling 107 s beliggenhed (den sorte zone) og derudover centrum af Herning (den grå zone nederst til højre). Radius er 1 kilometer fra afdeling 107. Her er dagligvarebutikker, institutioner samt uddannelsessteder indtegnet. Som det fremgår af kortet, er der tre folkeskoler samt en friskole inden for radius af 1 km fra afdeling 107. Der er endvidere fem daginstitutioner og fem dagligvareforretninger. Som det fremgår af analysen Makroforhold og udviklingstendenser i bilag 5 prioriterer alle beboersegmenter i undersøgelsen foretaget i Aalborg Kommune nærheden til dagligvarer butikker særlig højt (86 % eller flere). Det kan dermed konkluderes, at grundet afdelingens centrale beliggenhed i Herning skal afdelingen appellere til en bred målgruppe af beboere. OMRÅDETS KARAKTER OG UDVIKLINGSMULIGHEDER Som nævnt er der udarbejdet en masterplan (et idékatalog) for byområde Vest i Herning. Idékataloget har til formål at afdække eventuelle synergieffekter mellem de respektive afdelinger i den vestlige del af Herning. Desuden beskrives konkrete tiltag, der kan bidrage til en mere helhedsorienteret fremtidssikring af de udvalgte afdelinger.

18 18 Idékataloget peger således på nogle områder, der skal optimeres og udvikles for at skabe et attraktivt boligområde i og omkring de tre afdelinger (afd. 104, 106 og 107) beliggende i den østlige del af Herning. Idékataloget opererer på forskellige niveauer nemlig områderne mellem afdelingerne og selve afdelingerne. De forslag, som idékataloget præsenterer, der berører afdeling 107, er bearbejdet i helhedsplanforløbet og præsenteret i afsnit 8, Udearealer, miljø og fælleshus samt løsningsforslag i denne helhedsplan. Ideerne realiseres således gennem helhedsplanen. De forhold der berører områderne mellem afdelingerne belyses kort i det følgende. IDÉKATALOGETS RESULTATER Hovedtemaet i idekataloget er forbindelser. Det drejer sig om de fysiske og sociale forbindelser der er i byområdet, hvor der er styrker og hvor der er steder der kan forbedres eller ændres. Der er trafikale barrierer der hindrer fysiske og dermed sociale forbindelser, forbindelserne til de grønne områder kan forbedres og der mangler information på tværs af mennesker, afdelinger og by. Gennem en forbedring af de fysiske og sociale forbindelser kan afdelingernes boligområder åbnes op mod omverdenen, og invitere til, at også borgerne uden for det pågældende boligområde anvender dette. På denne måde er det muligt aflive eventuelle fordomme om det enkelte boligområde. En åbenhed kan også være med til at øge trygheden i de to boligområder, fordi der skabes mere liv i områderne.

19 19 Der skal arbejdes på at forbedre de sociale forbindelser mellem de tre afdelinger (afd. 104, 106 og 107), så afdelingerne kan gøre brug af hinanden på kryds og tværs. Det er vigtigt, at der i denne henseende bliver arbejdet med forbindelserne mellem afdelingerne og mellem afdelinger og boligområde. Især informationer omkring aktiviteter og lignende vil være meget aktuelle. Dette vil styrke muligheden for at skabe sociale relationer indenfor den enkelte afdeling, afdelingerne imellem og imellem afdelinger og boligområde. Der skal samtidig arbejdes med at opbløde de trafikale barrierer, der hindrer fysiske og dermed sociale forbindelser. De to nordligste afdelinger (106 og 107) er adskilt af H.P. Hansens vej. Den meget trafikerede vej gør det besværligt og utrygt at krydse mellem afdelingerne. For afd. 107 og området omkring afskærer det endvidere muligheden for at benytte de grønne områder nord for H.P. Hansens vej. Afd. 107 skæres igennem af Porsvænget og opdeler afdelingen i to. Vejene Gl. Kirkevej og Fruehøjvej der ligger henholdsvis vest og øst for afd. 107 er også meget trafikerede. Syd for Brændgårdskolen og Aktiv Centret løber Brorsonsvej, som er meget trafikeret. Vejene omkring afd. 104 nord er også præget af meget trafik. Det gælder Grundtvigsvej, Fruehøjvej og Gl. Landevej. Fredhøj Allé skærer afd. 104 igennem i en østlig og vestlig del. Endvidere var et af hovedtemaerne i masterplanen at etablere gode forbindelser til de mange grønne områder. Det nordlige byområde støder op til de grønne områder omkring Fuglsang sø og Lillelund Engpark. Det ønskes at styrke forbindelserne til disse områder for at gøre opmærksom på de mange muligheder der ligger uden for boligområderne. Der er gode muligheder for forskelligartede aktiviteter for alle aldersgrupper. Forbindelserne dertil, syd for H.P. Hansens Vej, er dårlige pga. trafik. Derfor skal der fremadrettet arbejdes med en løsning på denne trafikale barriere, således at der skabes en god forbindelse over H.P. Hansens Vej. Der arbejdes videre med en realisering af de ideer som idekataloget skitserer sideløbende med helhedsplanudarbejdelsen for de tre afdelinger, bl.a. på de afholdte strategistyregruppemøder. Det er endvidere tanken, at både de indendørs og udendørs fællesfaciliteter i afdeling 104 og 106 og 107 kan anvendes af alle tre afdelinger. De fysiske helhedsplaner vil således bidrage til at forbedre de sociale forbindelser i området. Ydermere kan en realisering af idékatalogets tiltag være med til at styrke områdets og hermed afdeling 107 s profil og gøre denne afdeling attraktiv for alle alders- og beboersegmenter. AFDELING 107 S HUSLEJENIVEAU SAMMENHOLDT MED HUSLEJENIVEAUET I NÆROMRÅDET Huslejen er en vigtig konkurrenceparameter for en boligafdeling. Derfor indeholder dette afsnit en sammenligning af boligpriser for et udsnit af leje- og ejerboliger i Herning og Midtjylland. Sammenligningen kan anvendes til at vurdere hvor meget økonomisk råderum der er til at gennemføre en fremtidssikring med en større eller mindre modernisering af boligerne. Den årlige m² leje i afdeling 107 lå i 2011 på 542,67 kr. ekskl. forbrug. Den månedlige husleje for en bolig på 90 m² ligger derfor på ca ,- kr. ekskl. forbrug.

20 20 Almene familieboliger i Midtjylland og almene boliger i nærområdet Som det fremgår af Landsbyggefondens husleje- og udgiftsstatistik fra 2011 (tabel nedenfor) ligger den gennemsnitlige årlige m² leje i Midtjylland i 2011 for almene familieboliger med ibrugtagning mellem på 575 kr. Det svarer til en månedlig husleje på ca kr. for en bolig på 90 m². Som det fremgår af bilag 6, Boligudgiftsanalyse Herning Kommune, er huslejen i afdeling 107 i dag en smugle lavere den gennemsnitlige husleje for de almene boliger i en radius af 1 km fra afdeling 107. Den gennemsnitlige husleje i en radius af 1 km fra afdeling 107 ligger på 593 kr. pr. m² pr. år. Kilde: LBF: Husleje fordelt efter opførelses år Kilde: Cameo Konkluderende er huslejen for boligerne i afdeling 107 i dag en smule lavere end huslejen for de almene boliger, som afdelingen skal konkurrere med. Idet boligudgifter i høj grad må betragtes som værende et konkurrenceparameter, vil afdelingen have vanskeligt at håndtere en stor huslejestigning i forbindelse med renoveringen af afdelingen. Dette skal der tages hensyn til i forbindelse med finansieringen af helhedsplanen for afdelingen. Boligpriser i nærområdet omkring afdeling 107 Oplysninger hentet fra Boliga.dk den 7. april 2013 viser, at der i perioden 1. januar 2011 til 7. april 2013 er solgt 100 boliger indenfor en radius på 1 km fra afdeling 107. Boligerne er indtegnet på nedenstående billede, yderligere henvises til bilag 6.

21 21 Den gennemsnitlige boligudgift for ejerboliger er 923,52 kr. pr. m 2 /år (se bilag 6 for oversigt med anvendte forudsætninger ved beregningen). Det svarer til en månedlig boligudgift på ca kr. for en bolig på 90 m² samt en månedlig boligudgift på ca kr. for en bolig på 160 m². Konkluderende ligger den månedlige boligudgift for en bolig på 90 m² i afdeling 107 under den månedlige boligudgift ved køb af en villa. Det betyder, at boligerne i afdeling 107 godt kan konkurrere med villaerne beliggende centralt i Herning. OPSUMMERING OG RELEVANS Afdelingens beliggenhed Grundet afdelingens centrale beliggenhed i Herning skal afdelingen appellere til en bred målgruppe af beboere. Renoveringens omfang og økonomi Grundet afdelingens relativt høje husleje i dag, sammenlignet med de omkringliggende lejeboliger, kan afdelingen kun klare en mindre huslejestigning, når afdelingens boliger renoveres og fremtidssikres. Dette forhold skal der tages hensyn til ved finansieringen af renoveringen. UDLEJNINGSSITUATIONEN OG BOLIGEFTERSPØRGSEL DEN NUVÆRENDE UDLEJNINGSSITUATION Som det fremgår af tabellen nedenfor lå fraflytningen på 82 boliger i 2011, hvilket med i alt 441 lejemål i afdelingen giver en fraflytningsprocent på 19 %. Fraflytningsprocenten Afd Antal Andel af alle boliger 25 % 22 % 23 % 25 % 19 % Som det fremgår af tabellen har fraflytningsprocenten ligget ret højt. Ifølge FællesBo er afdelingens boliger generelt meget svære at udleje. Det store antal af fraflytninger resulterer i relativt høje fraflytningsudgifter for FællesBo. FællesBo vurderer, at afdeling 107 s boliger bliver endnu vanskeligere at udleje i fremtiden, hvis disse ikke fremtidssikres. Lejeledighed Afd Antal Andel af alle boliger 11 % 3 % 9 % 5 % - Som det fremgår af tabellen ovenfor har der ikke været en så stor tomgang i afdelingen over de senere år, som det var tilfældet tidligere. Ifølge FællesBo holdes tomgangen nede, ved at der dannes flere tilbud for at sikre genudlejning. Det store antal tilbud koster i administrationsomkostninger. FællesBo vurderer endvidere, at denne metode på sigt ikke vil være tilstrækkelig.

22 22 FÆLLESBO S VURDERING AF BEGRUNDELSER FOR NUVÆRENDE UDLEJNINGSSITUATION Ifølge FællesBo skyldes udlejningssituationen primært, at afdeling 107 s boliger ikke er fremtidssikrede, og dermed ikke lever op til nutidens krav til boligstandard. Den store udskiftning af lejere vidner om, at boligerne i et stort omfang anvendes som en mellemstation, og ikke betragtes som en mere permanet bolig. Boligernes ringe kvalitet gør, at boligerne vælges til i mangel på bedre, men de vælges hurtigt fra igen, når en bedre bolig dukker op. Samtidig trænger et stort antal af etageboligerne i Herning Kommune til en opgradering. Andelen af almene boliger i Herning Kommune, som er opført før år 1969 udgør 48 %, mens andelen af private lejeboliger opført før år 1969 udgør 63 %. Det betyder højst sandsynlig, at afdelingens konkurrenceevne vil blive forringet i de kommende år, når en stor del af etageboligmassen i Herning Kommune højt sandsynligt renoveres og moderniseres. DEN NUVÆRENDE BOLIGEFTERSPØRGSELS KARAKTER Antallet af personer på ventelisten til afdeling 107 s boliger har været faldende med ca. 26 % fra 2011/2012 og frem til Venteliste Afd Antal personer Ventelisten til boligerne er høj, men som nævnt tidligere må FællesBo generere flere tilbud, før en lejlighed udlejes. Venteliste fordelt på antal rum 1-rums boliger rums boliger rums boliger rums boliger 139 Afd. 107 Som det fremgår af figuren ovenfor, er der i dag størst efterspørgsel på 1- og 2-rums boliger i afdeling 107. Dette adskiller sig fra den generelle tendens i Herning Kommune, hvor der generelt er størst efterspørgsel på 2- og 3-rums boliger, jævnfør bilag 5, Analyse af Makroforhold og udviklingstendenser.

23 23 EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE SAMT RENOVERINGS- FORSLAG Følgende afsnit beskriver afdelingens nuværende bygningsforhold og arkitektur, samt planer for udbedring af skader og uhensigtsmæssige fysiske forhold og planer for nye arkitektoniske udtryk. Afsnittet er bygget op omkring en beskrivelse af de eksisterende forhold, med vægt på skader og andre uhensigtsmæssige fysiske forhold. Førnævnte skaber, sammen med afdelingens ønsker, rammer for, hvilke principper der bør inddrages med henblik på at fremtidssikre afdelingens bygningsmæssige forhold og udvendige udtryk. OVERORDNET AFDELINGSBESKRIVELSE Afdeling 107 består af 21 blokke. 7 af blokkene er orienteret nordsyd og 14 orienteret østvest. 10 boligblokke (B- og C-blokkene) er opført med svalegang i 3 etager og 11 boligblokke (A-blokkene) er opført med indeliggende trappeopgange i 4 etager. De 441 lejemål er fordelt på 43 opgange. TIDLIGERE RENOVERINGER Porshøj afd. 107 er opført i begyndelsen af 1960 erne, og er herefter facaderenoveret i 1990 erne. Som led i denne renovering blev facaderne efterisoleret, så afdelingen i dag fremstår mere homogent, med de røde teglfacader og tilbageliggende hvide facadepartier som kendetegn. Denne renoveringsrunde har imidlertid resulteret i en række byggetekniske fejl og mangler, der præger afdelingen i dag, heriblandt problemer med lette facader og vinduer.

24 24 Indvendigt er Porshøj stort set ikke renoveret siden opførelsen, dette med undtagelse af installationer, der på en lettere improviseret måde er delvist ændret. SVIGT OG SKADER FACADER Ved terræn og altangange er der luftspalte og hulrum langt ind under den lette konstruktion, hvilket betyder, at området er dårligt isoleret og at der er kuldebroer. Derudover er der risiko for, at kold vind blæser op i isoleringslaget. Over indgangspartierne i A-blokkene lider den lette facade af anløben rust, der formodes at stamme fra en ikke-korrosionsfast besættelse. Derudover er isoleringsevnen i brystningerne og fyldningerne meget lille. Bagmurene i facaderne er opført i træskellet med indvendig pladebeklædning, hvilket tit medfører råd og svampeskader i badeværelserne. En udarbejdet termografirapport viser, at der er kuldebroer i facader og gavle, ved gavlene fremstår de hovedsageligt som huller pga. manglende isolering. Især er der meget kraftige kuldebroer ved etageadskillelserne ved facadelangsiderne ved indgangsdøre og terrasser. Derudover er der kuldebroer ved alle lette facadepartier, både ved træskellettet, omkring samlingsdetaljer ved lejlighedsskel og særligt mod etageadskillelsen. Der er også problemer med kuldebroer og træk ved vinduer og døre og der er generelle kuldebroer ved fundamenterne. Isoleringsarbejdet er udarbejdet med gennemgående fejl, der særligt er udtalt i det ydre randfelt, hvor loft og tag/facade mødes. Registrerede kuldebroer resulterer i, at indervæggenes overfladetemperatur er væsentlig lavere end rumtemperaturerne. Den største temperaturdifferens mellem indetemperatur og indvendig ydervægsoverflade er målt til 9,8 C. Dette kan føre til risiko for en forhøjet luftfugtighed på væggenes overflade og kondenssamlinger, der igen kan resultere i vækst af skimmelsvamp. Hvor der er installeret køkkener, er der konstateret lokale trækgener, der formentlig skyldes utætte gennemføringer i pladebeklædning efter tilkobling af afløbsrør. Oveni hatten kommer, at der er set rotter på 2. sal, der menes at være kravlet op inde i konstruktionen.

25 25 ALTANER OG ALTANGANGE Altanerne er udført som in situ støbte betonaltaner. Enkelte steder har altanerne problemer med bortledning af regnvand. Armeringen i de bærende altangangssøjler samt stålværnet ved altangangene angrebet af massiv rust. Værnet på altangangene er flere steder rustanløben, hvorfor det er nødvendigt at opføre nye værn. Flere steder er underbeklædningen på altaner ydermere opfugtede. Derudover er der fugeslip ved nyt stålprofil og forkanten på betondæk, hvilket betyder, at overfladevand flere steder løber ind på de underliggende altaners loftbeklædning. UDVENDIGE TRAPPER Afdelingens udvendige trapper til kældrene er udført af in situ støbt beton og påmonteret nyt værn i galvaniseret stål. Overkanten på betonvæggene er tidligere frostsprængte og det nye pudslag, der er repareret med, er flere steder plaget af revner. Da omfanget af revnerne er så stort, skønnes det, at pudslaget ikke er lavet korrekt. Foruden revnedannelserne, fremstår trapperne med fugt og algedannelse. FUNDAMENT/SOKKEL Der er problemer med kuldebro ned i kælderydervægge og dermed op i den eksisterende hulmur. Disse kuldebroer ved fundamenterne antages at være konstruktionsbestemte.

26 26 VINDUER OG DØRE Da der i 1983 blev udskiftet vinduer til plastvinduer, blev disse monteret i eksisterende trærammer. Tætning mellem nyt og gammelt vindue og udførelsen af lysninger, har medført store gener i form af træk, både som en regulær vind ind i lejlighederne og i form at et markant kuldenedfald. Især er der omkring åbningerne ved karm/rammesamlingerne, ved karm/vægsamlingerne samt ved karm/gulvsamlingerne udtalte kuldebroer grundet mangelfuld udstopning og fugning. Når elastiske fuger slipper, er der risiko for fugt/frostskader og derudover risiko for fugtdannelse og skimmelsvampsvækst i ydervægge. TAGKONSTRUKTION Eternittagenes restlevetid er vurderet til kun at være 5-10 år. Derudover er isoleringen ikke tilstrækkelig tyk. KÆLDERETAGE OG FÆLLESRUM I kældrene er der til tider problemer i form af opstigning af regnvand og/eller kloakvand, så der står helt op til cm. vand i gang, depot og fællesarealerne i kældrene. Derudover er der problemer med de lavtliggende blokke, hvis gavle mod syd opfugtes af overfladevand. TERRÆNDÆK/ETAGEADSKILLELSE På undersiden af etageadskillelserne revner rørpudset af og til. RISIKO FOR ASBEST, PCB OG BLY Bebyggelsen er opført i 1961, en periode, hvor fliselim kunne indeholde asbest. Vinduer og udvendige døre er udskiftet i og lige efter en periode ( , 1999 og 2010), hvor der blev anvendt PCB-holdige materialer, hvorfor der er risiko for, at der kan være anvendt elastiske fuger med PCB. Frem til 2000 har maling kunnet indeholde bly, hvorfor der er risiko for at dette gør sig gældende for maling i afdelingen. VVS- OG EL-INSTALLATIONER Afløb og især faldstammer er klar til udskiftning, det samme gør sig gældende for afløbsanlægget, hvis restlevetid sættes til at være 0 år. Det nyere centrale udsugningsanlæg skæmmer blokkene, hvor der er monteret udvendige synlige rør. Flere er lejlighederne er helt plasteret til med indklædninger af rør. Varmerør er dårligt isolerede.

27 27 Ventilation i lejlighederne sker gennem centrale udsugningsanlæg, der suger i køkkener via emhætter og i badeværelser. LØSNINGSFORSLAG FACADER Manglende isolering og kuldebroer skal udbedres. Efterisolering og forbedring af konstruktioner og utætheder, vil betyde at kuldebroerne elimineres og risikoen for dårligt indeklima og skimmelsvamp fjernes, hvilket en etablering af varmegenvindingsanlæg i sig selv ikke vil kunne fjerne. Badeværelserne er at så ringe stand, plaget af råd- og svampeskader, at de skal nedbrydes og genetableres. Den anløbne rust over indgangspartierne i A-blokkene skal udbedres, ligeledes skal de ikke korrosionsfast besættelser, der formodes at være årsag til problemet. For at sikre bygningerne mod flere uvelkomne besøg af rotter, skal det undersøges om der er tætning mod dyr i ventilationsrummene og om denne tætning ligeledes er intakt. ALTANER OG ALTANGANGE Altangangene skal fjernes i forbindelse med renovering af de bærende søjler og skal erstattes af større altaner med en større brugsværdi, hvortil der skal etableres niveaufri adgang til lejlighederne over stueetage. Derudover skal der udføres nye stålværn ved altangangene. UDVENDIGE TRAPPER Der skal udføres reparationer af pudset på de udvendige trapper. VINDUER OG DØRE Plastvinduer og trærammer skal udskiftes og erstattes med nye lavenergivinduer, med elastiske fuger/fugebånd. Dette vil minimere energitab såvel som øge komforten. I forbindelse med udskiftning af vinduerne, skal der etableres fugt- og kuldebrosisolering og derudover en vindtæt tætning. På den måde kan det undgås, at vind på facade og cirkulerende luft i hulmuren ikke trænger ind. Derudover er det nødven-

28 28 digt at lave nye sålbænke, hvis underlag skal udføres, så det har en tæt forbindelse mellem zink og underlag. Hertil kommer, at brystninger og lette overvægge skal isoleres indvendigt. TAGKONSTRUKTION I forbindelse med renovering af afdelingen, skal eternittagene udskiftes idet restlevetiden kun er 5-10 år. Ved dette arbejde skal tagrummene endvidere isoleres så energitabet minimeres og gangbroerne dermed hæves. KÆLDERETAGE OG FÆLLESRUM: Kældrene skal renoveres lokalt indvendigt med et nyt pudslag og males med en diffusionsåben maling, og der skal monteres isolering på dækundersiden i kælderen. Derudover er det nødvendigt at undersøge, hvorvidt afløbsrørene i jorden har for lille en dimension, hvis dette er tilfældet og det viser sig, at ejendommens rørdimensioner, der er problemet, ændres dette. For at løse problemerne med opfugtede gavle i de lavtliggende blokke, skal der etableres fald i terrænet omkring disse bygninger, så nedbør og overfladevand ledes væk herfra, og omgangsdrænet skal derudover gås efter. TERRÆNDÆK/ETAGEADSKILLELSE Rørpudset på undersiden at etageadskillelserne erstattes med gipspladelofter. RISIKO FOR ASBEST, PCB OG BLY Der skal udtages prøver på fliselime otte steder samt prøver fra aftrækskanal fire steder for at undersøge for indhold af asbest. For at undersøge for PCB, skal der foretages en stikprøveundersøgelse, hvor udskæring af elastiske fuger ved døre og vinduer analyseres. Denne undersøgelse foretages otte steder. Maling på stål i fællesarealer (bl.a. trapper) og på træværk i boliger undersøges for indhold af bly. Denne prøvetagning udføres 5 steder på fællesarealer og 10 steder i boligerne. Derudover skal vægfliser ligeledes undersøges for, om de indeholder bly. Denne prøvetagning foretages 5 steder. VVS- OG EL-INSTALLATIONER I kælderen skal der suppleres med varmekilder for at undgå kolde etagedæk mod stueetagen.

29 29 Ved renovering skal alle el-installationerne udskiftes, så de lever op til de normer og krav, der er gældende i dag. VENTILATION Det centrale udsugningsanlæg (Exhausto) vurderes at have en restlevetid på minimum 15 år, men en ombygning af anlæggene til også at have indblæsning, vil hurtigt kunne vise sig at være en god investering. Renoveringsudvalget gør på de afholdte styregruppemøder opmærksom på, at boligerne generelt i dag er dårligt ventileret. FACADEUDTRYK Facadeudtrykket i bebyggelsen bevares, med tilføjelse af altanelementer, udført med glasværn. Svalegangene tilføjes elevatorer og udvides pga. tilgængelighed og udføres også med glasværn. Således tilføres mere åbenhed og lethed til facaderne, og der opnås en bedre kontakt med udearealerne fra boligerne.

30 30 LEJLIGHEDERNES INDRETNING SAMT LØSNINGSFORSLAG I det følgende afsnit er fremdraget de vigtigste vurderinger, med fokus på problematiske/utidssvarende forhold angående boligernes nuværende indretning og attraktionsværdi. I afsnittet vil der løbende forekomme forslag til, hvordan de forskellige boliger kan renoveres med fokus på tilgængelighed, åbne og lyse boligforhold, modernisering, indeklima og andre vigtige aspekter, som skal bidrage til, at lejlighederne fremtidssikres. Det drejer sig primært om forhold, hvor funktionsdueligheden er intakt, men hvor der ønskes en modernisering/forbedring for at gøre lejlighederne tidssvarende og/eller mere funktionelle. Hensigten med følgende fremtidssikring er at øge brugsværdien og dermed sikre afdelingens attraktivitet fremover, set i forhold til de beboergrupper, afdelingen også på sigt gerne vil henvende sig til. STYREGRUPPENS VURDERING AF DE EKSISTERENDE FORHOLD INDE I BOLIGEN På de afholdte workshops i forbindelse med udarbejdelsen af denne fysiske helhedsplan for afdeling 107, blev styregruppen bedt om at vurdere de fysiske forhold inde i boligen for forskellige beboersegmenter. Farveskalaen nedenfor illustrerer hvor attraktive beboerne vurderer de fysiske forhold inde i boligen. Farven rød illustrerer meget uattraktive forhold, mens den lyse grønne til højre illustrerer meget attraktive forhold. Orange er udtryk for uattraktive fysiske forhold inde i boligen, mens gul er udtryk for en middel vurdering af de fysiske forhold her. De fysiske forhold inde i boligen generelt vurderes at være mindst attraktive for ældre, familier, hvor der er to forældre og seniorerne, De forhold, der scorer lavest for alle beboergrupper er boligens bad/toilet, boligens installationer samt boligens køkkenforhold. Boligens planløsning vurderes dårligst for familien, mens adgangsforholdene til boligen vurderes som dårligst for de ældre og seniorerne.

31 31 Det forhold, der scorer højest for alle aldersgrupper er boligens nuværende størrelse. VÆRDIER FOR LEJLIGHEDERNS INDVENDIGE FORHOLD Det er i forbindelse med workshopforløbet med styregruppen blevet drøftet, hvilke forhold i lejlighederne der bør inddrages og ændres. Beboerne har på denne baggrund gennemført en prioritering af hvilke forhold der skal særlig fokus på, for at gøre lejlighederne mere attraktive. Styregruppens opgave var at forsøge at abstrahere fra egne behov og fokusere på hvordan lejlighederne kan blive attraktive for forskellige aldersgrupper, for såvel nuværende som fremtidige lejere. PRIORITERING 17. Rummeligt badeværelse 18. Køkkenalrum, forberedelse til opvaskemaskine, emhætte/udsugning 19. Rummelige altaner, der kan møbleres 20. Elevator, tilgængelighed 21. Forberedelse til vaskesøjle 22. Store værelser/rum, luft i lejligheden 23. Gennemlyste lejligheder, dagslys, fransk altan 24. Individuel fleksibilitet (længst mulig i eget hjem) RUMFORDELING SAMT BOLIGSTØRRELSE Afdeling 107 består i dag af i alt 441 boliger. Antal før renovering M² pr. lejlighed Antal efter renovering Ungdomsboliger Rum Rum Rum Rum Rum I alt Heraf boliger med tilgængelighed M² pr. lejlighed I afdelinge 107 er der i dag 18 ungdomboliger i blok A (4, 7 og 10 på 1., 2. og 3. sal), som ikke indgår i helhedsplanen. FællesBo vurderer, at boligerne på nuværende tidspunkt ikke trænger til en renovering for at kunne udlejes. De er dog ikke fremtidssikrede, og derfor vil de kunne ændres i fremtiden til 3- rumsboliger. Desuden er der i blok B6 (i stueetagen) 3 boliger, som er ombygget til boliger i forbindelse med nedlæggelsen af en institution i Disse tre boliger indgår heller ikke i indeværende helhedsplan.

32 32 Ovenstående tabel viser, at der i dag er en overvægt af 3-rumsboliger i afdelingen. Efter renoveringen vil der fortsat være et stort antal 3-rumsboliger. Som det fremgår af bilag 5 er der i dag er størst efterpørgsel på 3-rumsboliger i Herning Kommune. Ifølge renoveringsudvalget og BoligRådgiver Mette J. Poulsen er der i dag stor efterspørgsel på 2-, 3- og 4-rumsboliger i afdeling 107. BoligRådgiver Mette J. Poulsen gør opmærksom på, at det er let at udleje 2-rums lejligheder i dag. Det er dog en forudsætning, at der ikke kommer for mange 2-rums lejligheder i de omkringliggende afdelinger. Endvidere er der en relativ lang venteliste på 4-rumsboliger. Ud fra denne observation er det realistisk af det skitserede antal af 4-rumsboliger kan lejes ud. BoligRådgiver Mette J. Poulsen har vendt boligfordelingen med udlejningschef hos FællesBo Gitte Bjerregaard. FællesBo fremfører følgende præferencer iht. den kommende boligfordeling: 1 rumsboliger: 27 stk. (+ de 18 ungdomsboliger) 2-rumsboliger: 101 stk. 3-rumsboliger: 159 stk. 4-rumsboliger: 80 stk. Som det fremgår af tabellen på forrige side, ligger den boligfordeling som helhedsplanen skitserer tæt op ad den boligfordeling, som FællesBo forventer at kunne leje ud. Afdelingen 107 skal ifølge styregruppen henvende sig til en bred målgruppe og visionen er en blandet beboersammensætning i afdelingen. De to nærtliggende afdelinger, afdeling 107 og 106, er i dag, bl.a. grundet afdelingernes beliggenhed, attraktive for børnefamilier. Mange børnefamilier står på ventelisten til en bolig i de to afdelinger, men vælger ofte at takke nej ved fremvisning af boligen, primærkt grundet boligernes planløsning og boligstørrelse. Samtidig viser resultaterne fra fremtidsværkstedet, at den nuværende planløsning og indretning scorer lavest hos familier bestående af to forældre med barn/børn. Familier efterspørger generelt større boliger end enlige og par. Hensigten er, at afdelingerne fortsat skal henvende sig til børnefamilier, både enlige forsørgere og par med børn. Derfor skal boligerne indrettes med dette in mente. Derfor bevares et stort antal 4-rusmboliger i afdelingen. Boligerne gøres dog større og mere rummelige, og de får en tidssvarende og moderne indretning, som også tiltaler den moderne familie. Årsagen til, at antallet af 4-rumsboliger ikke øges med helhedsplanen for afd. 107 og at der ikke etableres et antal 5-rumsboliger, skyldes bl.a. den centrale beliggenhed i Herning, hvor konkurrencen fra parcelhusene er relativ stor, når det drejer sig om de større boliger. Som det fremgår af bilag 5, Analyse af Makroforhold og udviklingstendenser, bor der kun større børnefamilier (kernefamilien) i omkring hver tiende af de almene boliger i dag på landsplan. Det må derfor formodes, at de fleste familier, som ønsker en stor bolig vælger og har mulighed for at vælge parcelhusløsningen. En stor del af de nuværende 1-rumsboliger bevares til dels fordi de i dag er lette at udleje og fordi Herning Kommune efterspørger et udbud af 1-rumsboliger. For 1-rumsboligerne arbejdes der dog med fleksible løsninger, således at boligerne relativt let kan konverteres til 2-rumsboliger. Som det fremgår af tabellen ovenfor bliver lejlighederne i afdelingen generelt større rent m 2 -mæssigt, for at leve op til nutidens og fremtidens forventninger til rummelighed og et større antal m 2 pr. person i boligen. Ifølge styregruppen kan det blive et problem, at en stor del af boligerne i afdeling 107 er store rent m²mæssigt. Der gives udtryk for, at en stor del af de ældre, som i fremtiden vil efterspørge de almene boliger ofte ønsker en mindre bolig på under 90 m². FællesBo er i denne sammenhæng klar over, at der i Herning

33 33 Kommune er behov for nogle mindre 2- og 3- rumsboliger rent m 2 -mæssigt, end hvad afdeling 107 vil kunne tilbyde efter renoveringen. Behovet er kommet til udtryk gennem dialog med Herning Kommune, bl.a. på de afholdte strategistyregruppemøder, samt i kraft af det faktum, at det er vanskeligt at udleje de relativt store og fremtidssikrede boliger til mindre bemidlede lejere. Det skyldes især, at der vil være et relativt stort antal m 2 i boligerne, som de fremtidige lejere ikke vil kunne få boligsikring til. Derfor arbejder FællesBo med en helt bestemt strategisk tilgang til renoveringen af afdeling 104, Fredhøj, som ligger tæt på afdeling 107, hvor der efter renoveringen vil komme et antal mindre boliger, som kun gennemgår en fremtidssikring light. Endvidere etableres et stort antal mindre 3-rums boliger i afdeling 110, Gyvelvej. BOLIGER TIL UDSATTE Styregruppen giver på de afholdte workshopmøder udtryk for, at der er et stort behov for boliger til udsatte grupper kombineret med støtteordninger i afdelingen. Kirkens Korshær tager sig i dag af de psykisk syge, men der mangler kompetente aktører, som kan varetage lignende opgaver. På de afholdte workshops i forbindelse med formuleringen af Masterplan Vest deltog den kommunale leder fra socialpsykiatrien. Han tilkendegav, at behovet for boliger med støtte til psykisk syge er stort i afdelingen. Socialpsykiatrien er i denne sammenhæng interesseret i at indgå et samarbejde med FællesBo. Afdeling 107 har på de afholdte styregruppemøder tilkendegivet, at de ønsker, at der arbejdes videre med initiativer på området. Der kan evt. etableres bofællesskaber eller startboliger i afdelingen. FællesBo arbejder videre med at undersøge muligheden for dette sideløbende med helhedsplansudarbejdelsen for afdelingen. SAMMENLÆGNING OG TILGÆNGELIGHED Det har været nødvendigt at sammenlægge et antal eksisterende boliger for at få størrelser og typer til at gå op efter boligorganisationens og beboernes ønske og for at få et varieret udbud af rummelige, lyse og fremtidssikrede boliger.

34 34 Efter renoveringen vil der være 219 sammenlagte boliger i afdeling 107. Lejlighedsantallet reduceres i denne sammenhæng fra 441 stk. til 417 stk. I A-blokkene er der ikke niveaufri adgang, idet der er hævet stueetage. I B og C-blokkene er der mulighed for niveaufri adgang i stueetagen. Som det fremgår af bilag 5, Analyse af Makroforhold og udviklingstendenser, vil der de kommende år blive et stort behov for ældreegnede boliger i Herning Kommune. Ifølge befolkningsprognosen vil indbyggertallet i Herning Kommune stige med ca stk. fra i dag til Dette sammenholdt med, at et stort antal af de ældre i dag bor i en almen bolig, og derfor forventes behovet kun at vokse på sigt. Der laves af disse årsager tilgængelighed i 141 boliger ud af afdelingens kommende 417 boliger, hvorved det således også vil være muligt at fastholde ældre beboere så længe som muligt i egen bolig. Alle boligerne i blok B (1-6) og blok C (1-4) bliver tilgængelighedsboliger som tilgås via svalegang. Der etableres således i alt 10 elevatorer i afdelingen. Boligerne i A-blokkene (1-11) bliver uden tilgængelighed. EKSISTERENDE OG FREMTIDIGE PLANLØSNINGER EKSISTERENDE PLANLØSNINGER Boligerne bærer tydeligt præg af, at bebyggelsen blev opført i 1960 erne og er indrettet efter datidens krav og datidens måde at leve på. De eksisterende boliger er i dag utidssvarende med små badeværelser, pistolgange, små køkkener og smalle værelser. Gangene i boligerne ligger som smalle, mørke zoner uden dagslys, og med mange døre. Altanerne er for smalle til ophold og de galvaniserede frontplader på altanerne er ikke kønne set indefra lejlighederne. Styregruppen har under workshopforløbene, herunder i forbindelse med fremtidsværkstedet, påpeget, at det der primært forringer boligkvaliteten er de små toiletter og mørke stuer samt boligernes indretning, hvor køkkenet ligger langt fra stuen.

35 35 Afdelingen er i dag kendetegnet ved at have mange ensartede 3-rumsboliger. Eksisterende lejlighedsplan, Blok A Stuen (3 v og 2 v) Eksisterende lejlighedsplan, Blok B Stuen, 1. og 2. sal (3 v og 2 v)

36 36 I blok C er der lejligheder med små smalle og mørke fordelingsgange fra svalegange. Beboernes kritikpunkter går især på boligernes utidssvarende tilstand, og der ønskes især forbedringer omkring bad, køkkener, dagslys og muligheder for at blive længst muligt i eget hjem. Eksisterende lejlighedsplan, Blok C Stuen, 1. og 2. sal (4v) Efter renoveringen vil afdelingen rumme et mere varieret boligudbud, og dermed henvende sig til mange forskellige beboersegmenter. Kommende lejlighedsplan, blok A (3v og 2v) Kommende lejlighedsplan, blok B (1v og 3v)

37 37 I alle boliger i A-blokkene er der arbejdet med at øge dagslyset. Alle boligerne i blok C (1-4), blok B (1-5) samt gavlboligerne i blok B6 er gennemlyste. I alle afdelingens boliger kommer der store og rummelige værelser, hvilket styregruppen fremførte som deres 6. prioritet. I alle boliger i A-blokkene, på nær gavlboligerne, er stuen udvidet ved at inddrage en del af den eksisterende altan til boligen, for at skabe nogle rummelige, lyse og fremtidssikrede boliger. Dette tiltag er foretaget på direkte opfordring fra renoveringsudvalget. BAD- OG TOILETFORHOLD EKSISTERENDE FORHOLD Badeværelserne er generelt meget små, og i flere af boligerne er brusenichens areal underdimensioneret. En stor del af badeværelserne er endvidere indeliggende i boligen, med dårlige udluftningsmuligheder. Toilet/bad fremstår fugtige og dårlig ventileret. Ventilation i toilet/bad er tilsluttet centralt ventilationsanlæg placeret i kælderen med afkast over tag. Badeværelserne er aldrig blevet moderniseret og fremstår i oprindelig stand hvad angår gulv, vægge og loft. Der er synlig rørføring fra tidligere renoveringer. Der er således synlige afløbsrør fra overetagen, faldstamme og vandlås, synlige brugsvandsrør og helt eller delvis indpakkede ventilationsrør. Centralt placerede faldstammer er udskiftet i Afhængig af lejlighedstype er eksisterende faldstamme placeret i oprindelig hulmur. Disse er ikke blevet skiftet ved tidligere renoveringer, hvor ny facade mur er opført. Bagmure i facader er opført i træskellet med indvendig pladebeklædning. I badeværelser medfører dette ofte råd og svampeskader, der i forbindelse med fraflytninger medfører total nedbrydning og genetablering af badeværelser. På afholdte styregruppemøde fremførte deltagerne rummelige badeværelser som deres 1. prioritet. Foruden en opgradering af inventarets funktionsduelighed trænger badeværelserne til en modernisering og udvidelse for at kunne leve op til nuværende og fremtidige af beboernes fremførte forventninger til boligstandard og faciliteter.

38 38 FREMTIDIGE FORHOLD Der er i helhedsplanen arbejdet med rummelige og tidssvarende badeværelser med ventilation og hvor der er indarbejdet plads til vaskesøjle. Afhængig af lejlighedstype er eksisterende faldstamme placeret i oprindelig hulmur. Disse er ikke blevet skiftet ved tidligere renoveringer, hvor ny facademur er opført. Der skal ved en renovering medregnes udskiftning af disse, alternativt etablering af nye faldstammer. Ved en renovering anbefales det, at vand- og varmerør fræses ind i vægge. KØKKENFORHOLD Køkkenerne er enten de oprindelige køkkener eller tidligere delvist udskiftet. Køkkenerne er generelt små og aflange og køkken og stue ligger i de fleste tilfælde langt fra hinanden. For en stor dels vedkommende er køkkenet indrettet som et U- eller vinkelkøkken med meget lidt fralægnings- og manøvreplads. Hvor beboere selv har suppleret med ekstra inventar er friplads i køkkenet således yderst begrænset. Køkkenerne er mere eller mindre nedslidte, og for det meste med inventar fra opførelsestidspunktet. Beboernes største kritik af boligerne på de afholdte styregruppemøder er bl.a. køkkenets størrelse og placering. Samtidig giver beboerne udtryk for, at køkkenerne ikke fremtræder moderne og opfylder nutidens krav, hvad angår rummelighed og funktionalitet. Hvor der er installeret nye køkkener er der efterfølgende konstateret lokale trækgener, som sandsynligvis stammer fra utætte gennemføringer i pladebeklædning efter tilkobling af nye afløbsrør. Ventilationen i lejlighederne, herunder køkkenet, sker via centrale udsugningsanlæg (Exhausto), der suger i køkkenerne via emhætterne. FREMTIDIGE FORHOLD Efter renoveringen vil afdelingen efter styregruppens ønsker primært rumme boliger med køkkenalrum. Med en køkkenalrum-løsning kan der laves mad samtidig med at f.eks. børn eller børnebørn leger i nærheden under opsyn. Der vil således være plads til flere aktiviteter i samme rum, samtidig med en fornemmelse af mere lys og rummelighed.

39 39 Endvidere etableres et antal boliger med et mere afskærmet køkken. Et afskærmet køkken giver en mere traditionel indretning af køkkenet, af hensyn til ønsker fra især det ældre beboersegment, og beboere, der af andre hensyn ønsker en mere klar afskærmning mellem køkken og alrum/stue. Fremtidige planløsninger: Køkkenalrum Afskærmet køkken Der kommer endvidere forberedelse til opvaskemaskine i alle køkkener. Forberedelse til opvaskemaskine fik en 2. prioritet på det afholdte styregruppemøde med afdelingens beboere. ALTANER OG HAVER EKSISTERENDE FORHOLD Afdelingens boliger rummer i dag små og smalle altaner med lille brugsværdi. FREMTIDIGE FORHOLD I tilknytning til alle boligerne er der indarbejdet rummelige altaner, der kan møbleres. Rummelige altaner fik en 3. prioritet på det afholdte styregruppemøde med afdelingens renoveringsudvalg, Serviceinspektør og BoligRådgiver. Der er på styregruppens opfordring arbejdet med afskærmning ved altanerne for at mindske indkigsgener. Der arbejdes ydermere videre med beboerforslaget om en stikkontakt på altanen. På styregruppemøderne blev præferencen for forhaver til stueboligerne drøftet. Det blev besluttet, at der skal arbejdes med en løsning, hvor der anlægges fliser i forhaven. Hvis beboerne fjerner eksisterende fliser ved indflytning, skal haven reetableres inden fraflytning af boligen. INDEKLIMA OG ENERGIFORBURG Den byggetekniske rapport viser, at boligerne er utætte og ikke kan overholde dagens krav til tæthed og isolering. Samtidig dokumenterer den udførte termografering, at der er øget risiko for skimmelvækst i afdelingens boliger. Dette sammenholdt med den nuværende ringe ventilation giver en meget dårlig udluftning

40 40 af boligerne og bidrager yderligere til en øget risiko for skimmelvækst, som kan være direkte sundhedsskadeligt for eksisterende beboere. Løsningerne beskrevet i afsnittet Eksisterende bygningsmasse samt renoveringsforslag i indeværende helhedsplan, vedrørende efterisolering af klimaskærmen og ventilation i boliger, er nødvendige foranstaltninger med henblik på at skabe et bedre indeklima i afdelingens boliger, samt for at undgå mug og skimmel i boligerne. Bedre isolering er endvidere afgørende for at reducere varmetab og dermed varmeforbruget. Det formodes endvidere, at energioptimerede boliger er med til at øge afdelingens konkurrenceevne. LYDFORHOLD De nuværende lydforhold bidrager yderligere, sammen med den ringe ventilation og dårlige isolering, til et dårligt indeklima i afdelingens boliger. I den endelige helhedsplan arbejdes der med lydisolerede tiltag vedr. bl.a. etablering af lydlofter og forsatsvægge efter gældende lovkrav. En ny entrédør bidrager endvidere til minimering af lyd. INSTALLATIONER FREMTIDIGE FORHOLD Der indlægges gulvvarme i bad for at imødekomme nuværende og fremtidige beboeres krav til moderne løsninger i boligen.

41 41 UDEAREALER, MILJØ OG FÆLLESHUS SAMT LØSNINGS- FORSLAG I det følgende afsnit er fremdraget de vigtigste vurderinger og problematiske forhold vedrørende afdeling 107 s ude-og friarealer og disses brugs- og attraktionsværdi. Forskning viser hvor stor betydning et boligområdes fysiske udtryk har for lokalområdets opfattelse af området. Det angår både nuværende og potentielle fremtidige lejere. Derfor er en renovering af afdeling 107 s udearealer et centralt element i en fremtidssikring af afdeling 107. Hensigten med en renovering af afdelingens udearealer er at højne områdets image samt skabe boligtrivsel hos de nuværende beboere. Afsnittet er bygget op omkring en beskrivelse af de eksisterende udearealer, med vægt på de forhold styregruppen finder uhensigtsmæssige eller mangelfulde, og ønsker udbedret. Disse forhold, samt de forhold der har været drøftet i forbindelse med forløbet med masterplanen, danner baggrund for løsningsrammen for modernisering af udearealerne. STYREGRUPPENS VURDERING AF DE EKSISTERENDE FORHOLD UDEN FOR BOLIGEN På de afholdte workshops i forbindelse med udarbejdelsen af denne fysiske helhedsplan for afdeling 107, blev styregruppen bedt om at vurdere de fysiske forhold uden for boligerne for forskellige beboersegmenter. Farveskalaen nedenfor illustrerer hvor attraktive beboerne vurderer de fysiske forhold udenfor boligen. Farven rød illustrerer meget uattraktive forhold mens den lyse grønne til højre illustrerer meget attraktive forhold. Orange er udtryk for uattraktive forhold, mens gul er udtryk for en middel vurdering af de fysiske forhold uden for boligen. De fysiske forhold uden for boligen generelt vurderes at være mindst attraktive for ældre, seniorerne og familierne.

42 42 De forhold, der scorer lavest for alle beboergrupper er de grønne områder samt parkeringsmulighederne. Bebyggelsens vaskefaciliteter vurderes som dårligst for de ældre, seniorerne og familierne. Det forhold, der scorer højest for alle aldersgrupper er bebyggelsens fælles indendørsfaciliteter som f.eks. beboerhus. OMRÅDET I DAG Afdeling 107 består af 21 boligblokke, syv orienteret nordsyd og de resterende orienteret øst/vest. Bebyggelsen er placeret i et grønt parklignende område, der dog skæres over i to dele af Porsvænget, der er bebyggelsens hovedtrafikåre. ANVENDELSE, OPHOLD OG LEG Boligblokkene ligger placeret i et grønt parklignende område med store gamle træer. Kommunens arealer langs H.P. Hansens vej er ligeledes smukke grønne arealer med høje, fyldige træer. Dertil kommer de grønne korridorer til bl.a. Fuglsang Sø og selve Fuglsang Sø området. Området skal styrkes og aktiveres og korridorerne skal tydeliggøres for at opmuntre til brug af området. De grønne arealer har i dag mange gode kvaliteter, men har også mangler. Legepladser trænger til en opgradering og henvender sig især til de yngste og ikke de større børn. Beboerne fremhæver behovet for ophold omkring legepladser og aktiviteter, skærmning i form af buske og grønt samt belysning på de interne stier. Styregruppen fortæller, at området mangler diversitet. Derfor skal der arbejdes med at skabe forskellighed i de forskellige områder i udearealerne, så de appellerer til en bred målgruppe af beboere. I området findes der i dag en boldbane i afdelingen, hvor der dog står vand på om sommeren. Derudover er der bl.a. legepladser samt grill-pladser. Ydermere er der fornyligt anlagt kælkebakke på det grønne areal i hjørnet mellem H.P. Hansens Vej og Gl. Kirkevej. Afdelingens unge keder sig og hænger ud på de mindre børns legepladser, hvorfor de mindre børn ikke tør lege der. Derfor skal arealet ved kælkebakken fremover også anvendes som aktivitetsområde, primært for afdeling 107 s børn og unge, eks. med etablering af en skaterbane. Tanken er, at området også skal kunne anvendes at afdeling 106, hvormed både afdeling 107 og 106 kan tilbyde aktivitetsarealer, som beboerne i de andre afdelinger også kan få glæde af.

43 43 I masterplanen anbefales det, at der ses på muligheden for at etablere mange forskellige former for ophold i boligområdet. Steder hvor der er ro, steder til aktiviteter, steder til at mødes, steder at være alene og steder til at være mange. Eksisterende grillpladser anvendes meget og der skal indrettes flere steder med grill. STIFORBINDELSER Det grønne område er i dag disponeret med en del stiforbindelser, dog uden megen udendørsinventar, hvilket medfører et begrænset brug. Udearealerne opleves umiddelbart som trygge, fordi der føres begrænset trafik ind i området. Dog gør renoveringsudvalget opmærksom på, at knallertbøller kører igennem området i tide og utide. En aktivitet, som skaber utryghed hos beboerne, deres børn og børnebørn. Beboerne oplyser i øvrigt, at det er meget utrygt at bevæge sig rundt i området efter mørkets frembrud, grundet manglende belysning på stierne.

44 44 TILGÆNGELIGHED Som nævnt er området i dag disponeret med stier, som til dels gør området tilgængeligt i forhold til de få muligheder for ophold og aktiviteter, som findes i dag. Dog er der ikke tilgængelig adgang til hverken boliger eller kælder. PARKERING Langs kirkestien i afdelingen findes der garager som beboerne kan leje. Alligevel er der, især i den nordlige del af bebyggelsen, en udpræget mangel på parkeringsmuligheder. Derfor skal der, i forbindelse med de nye brede strøg, etableres parallelparkering og mindre parkeringslommer, tilegnet områdets beboere. Især mellem Postvænget og H.P. Hansens Vej. Derudover blev der på styregruppemødet tilkendegivet, at anvendelse af p-pladser til andre formål skal indtænkes som en mulighed. FÆLLESHUS OG VASKEFACILITETER Afdelingen rummer et stort, lyst og velfungerende fælleshus, hvor der arbejdes med mange frivillige arrangementer til beboerne. Desuden anvendes fælleshuset i stor stil som gildesal. PRIORITERING AF MASTERPLANSANBEFALINGER I masterplanen for område Vest fremgår der en række anbefalinger, som gælder både afdeling 107 og afdeling 106. Disse anbefalinger blev præsenteret for styregruppen i forbindelse med formuleringen af helhedsplanen for de respektive afdelinger. I dette afsnit fremgår de prioriteringer, som styregruppen for afdeling 107 valgte skulle inkorporeres i helhedsplanen for afdeling 107. Nogle af anbefalingerne nedenfor indgår specifikt i helhedsplanen for afdeling 107, mens der arbejdes med de øvrige tiltag sideløbende, bl.a. på de afholdte strategistyregruppemøder med Herning Kommune. De tiltag der arbejdes med sideløbede, relaterer sig primært til områderne mellem de fire afdelinger i område Vest (Masterplan Vest). TRYG FORBINDELSE OVER OG UNDER H. P. HANSENS VEJ Der skal arbejdes med en bedre og mere tryg forbindelse over eller under H. P. Hansens Vej. LOKALER TIL PSYKIATRI/SUNDHEDSPLEJE/BOLIGER TIL UDSATTE Der skal arbejdes på at skabe lokaler til psykiatri/sundhedspleje i afdelingen. Endvidere skal der arbejdes på at etablere boliger til udsatte i afdelingen. BEDRE BELYSNING I BOLIGOMRÅDET Der skal arbejdes med at skabe belysning i boligområdet samt trygge stier. MOTION OG SUNDHED PÅ TVÆRS AF AFDELINGERNE Der skal arbejdes med motion og sundhed på tværs af afdelingerne.

45 45 AKTIVITETER PÅ TVÆRS AF AFDELINGERNE, INSTITUTIONERNE OG HERNING KOMMUNE Der skal arbejdes med aktiviteter på tværs af afdelingerne, institutionerne og Herning Kommune. Der skal arbejdes med interne aktiviteter på tværs af afdelingerne (forstærke beboernes relationer til hinanden herunder unge, ældre og børnefamilier). SKABE RUM OG AKTIVITETER TIL DE UNGE PÅ TVÆRS AF AFDELINGERNE Der arbejdes med at skabe rum og aktiviteter til de unge på tværs af afdelingerne. Det drejer sig primært om unge fra 5. klasse og opefter. OPHOLD I BOLIGOMRÅDET PÅ TVÆRS AF AFDELINGERNE Der skal arbejdes med forskellige former for ophold i boligområdet på tværs af afdelingerne. Steder hvor der er ro, steder til aktiviteter, steder til at mødes, steder at være alene og steder til at være mange både ude og inde. Der er stor interesse i at deles om opholdsarealer, aktivitetsarealer, fælleslokaler mv. på tværs af afdeling 106 og 107. BEDRE INFORMATION MELLEM AFDELINGERNE Der skal arbejdes med at bedre information i og mellem afdelingerne. BEDRE CYKELSTIER OG FORTOV Der skal arbejdes på at skabe bedre cykelstier og fortov i afdelingerne. LYSREGULERING VED T-KRYDSET GL. KIRKEVEJ/H.P. HANSENS VEJ Der skal, i samarbejde med Herning Kommune, arbejdes med at få etableret en lysregulering ved t-krydset Gl. Kirkevej/H.P. Hansens Vej. MERE SIKKER FÆRDSEL FOR SMÅ FODGÆNGERE OG CYKLISTER Der skal, i samarbejde med Herning Kommune, arbejdes med sikrere færdsel for små fodgængere og cyklister langs Brorsonsvej og ved Arkiv Centret. BELYSNING VED OFFENTLIGE STIER Der skal, i samarbejde med Herning Kommune, arbejdes med at skabe belysning ved de offentlige stier. Styregruppen gør i denne sammenhæng opmærksom på, at der er dårlig belysning på sti, som løber fra Rema til Gullestrup. GRØNT INSTITUTIONSBÅND Der skal, i samarbejde med Herning Kommune, arbejdes videre med at skabe et grønt institutionsbånd fra afd. 106 s fælleshus, gennem institutionsområdet, til og med kommunens areal nordøst for institutionerne. Regnbuen kan evt. frigives til boligsocialt arbejde, ungdomsklub mv. Afd. 106 og 107 kan evt. deles om udgiften til en medarbejder. VÆRDIER FOR AFDELINGS 107 S UDEAREALER Det er i forbindelse med workshopforløbet med styregruppen blevet drøftet, hvilke forhold i udearealerne der bør inddrages og ændres. Styregruppen har i denne forbindelse foretaget en prioritering af hvilke forhold der skal særlig fokus på, for at gøre udearealerne mere attraktive. Styregruppens opgave var at forsøge at abstrahere fra egne behov alene og i stedet fokusere på hvordan udearealerne kan blive attraktive for forskellige beboergrupper, både nuværende og fremtidige lejere. Prioriteringen nedenfor blev foretaget på et afholdt styregruppemøde.

46 46 PRIORITERING 1. Stillevej på Porsvænget, med cykelsti. 2. Altaner udvides. 3. Parkeringspladser på nordsiden af Porshøj. 4. Legepladser skal udskiftes, og kombineres med siddepladser tæt på. 5. Forhaver udformes ens med fliseareal. 6. Sikker forbindelse over H.P. Hansens vej. 7. Privathed & fællesskab (mulighed for skærmet ophold i det grønne). 8. Lysstier, kombineret med tilgængelighed. DE FREMTIDIGE UDEAREALER Hensigten er, at der skal være en blandet beboersammensætning i afdeling 107. Dette betyder, at afdelingens udearealer skal renoveres, så de i fremtiden vil tiltale og blive anvendt af alle afdelingens beboere. De to nærtliggende afdelinger, afdeling 106 og 107, skal begge være særligt gunstige for børnefamilier, både enlige og par med børn. I dag bor der mange børnefamilier i afdelingerne, og ifølge BoligRådgiver for både afdeling 106 og afdeling 107 søger mange børnefamilier mod netop disse to afdelinger. Denne udvikling

47 47 betyder, at afdelingernes udearealer skal indrettes således, at både mindre og større børn finder dem attraktive. I dag består over halvdelen af husstandene i afdeling 107 af enlige uden børn. Dog er næsten en femtedel af alle beboerne stadig 0-17 år. DEN OVERORDNEDE TILGANG I den foreløbige helhedsplan for afdeling 107 skal der arbejdes med at skabe tryghed og forskellige aktiviteter i uderummet, så der både er rum til fællesskab og privathed. Udearealerne i afdeling 107 har i dag mange gode kvaliteter, men skæmmes af den gennemgående vej Porsvænget. Derfor er hovedidéen, at denne vej ændres til en stillevej og at der dernæst skabes en kobling imellem de forskellige tilbud i nord og syd-delen af Porshøj. Denne kobling skal foretages ved at etablere brede strøg på tværs af bebyggelsen, som kobler sig på stillevejen og som samtidig gør det nemt og overskueligt at bevæge sig på tværs af den gennemgående vej. STIFORBINDELSER, TILGÆNGELIGHED OG FARTDÆMPNING I UDEAREALERNE De oprindelige gårdrum, etableres med nye stisystemer, der gør det nemmere at færdes på kryds og på tværs. Stiforbindelserne, i forbindelse af strøg, skal etableres med farvet beton på gangarealerne, der giver karakter og liv til området. Ved at plante forskellige mindre træer og buske tilføres der blomstring og farvede blade, der skaber opholdsnicher langs strøgene. Strøgene skal endvidere oplyses af lygter, nedfældet i en lys-sti, så de er synlige på alle tidspunkter af døgnet. For at sænke trafikken og gennemkørslen på den centrale vej, skal de brede strøg endvidere forlænges ud i gaden med mindre træplantninger. Hertil kommer, at Porsevænget skal gøres til stillevej. BELYSNING Der arbejdes med at skabe mere tryghed i udearealerne gennem øget belysning. Strøgene oplyses af parklamper og pullertlamper, så de er trygge at færdes på, på alle tidspunkter af døgnet. Afdelingsbestyrelsen har allerede planlagt ekstra belysning. Helhedsplanen supplerer derfor de eksisterende tiltag.

48 48 Med pullertbelysning undgås det, at beboerne generes af lyset om natten i lejlighederne. Samtidig vil belysningsløsninger etableres med særlige vedligeholds- og vandalismesikring for øje. ANVENDELSE, OPHOLD OG AKTIVITETSMULIGHEDER Den enkle inddeling, som strøgene danner, resulterer i mindre rum til ophold og aktiviteter. Her opstilles der bænke nær aktiviteterne, så der er mulighed for ophold i forbindelse med hver enkelt aktivitet. Omkring fælleshuset udvides det eksisterende terrasseanlæg og der laves fælles grillplads, med mulighed for fællesspisninger og andre arrangementer. I den nordvestlige del af området etableres en mindre bakke. Bakken kan om vinteren bruges til kælk og ski. I sommerhalvåret kan bakken bruges som tribune for den lille scene og i den anden halvdel af bakken opstilles mindre mure og plinte til parkour, som en integreret del af bakken. Styregruppen har på de afholdte workshopforløb givet udtryk for, at der i helhedsplanen skal arbejdes med, at FællesBo s afdelinger, herunder afdeling 107, afdeling 106 og afdeling 104, kan anvende hinandens faciliteter samt igangsætte aktiviteter på tværs af afdelingerne. Afdeling 107 har ligeledes valgt, at der i forbindelse med helhedsplanen for afdeling 107 skal arbejdes videre med anbefalingerne fra Masterplanen Vest på dette område. Det drejer sig om aktiviteter/aktivitetsarealer, der fordrer motion og sundhed på tværs af afdelingerne, aktiviteter for forskellige aldersgrupper, som forstærker beboernes relationer til hinanden, samt aktiviteter til de unge på tværs af afdelingerne. Derfor har afdeling 107 besluttet, at andre nærtliggende af FællesBo s afdelinger gerne må anvende afdelingens udearealer, samt at afdeling 107 er interesseret i muligheden for at benytte andre af afdelingens udearealer. Derved skabes et større udbud af muligheder for aktiviteter og ophold. På styregruppemøderne blev det pointeret, at på denne vis vil flere beboere få glæde af de rekreative tilbud i flere afdelinger, men også, at der skabes et større og mere socialt sammenhængende boligområde, med større diversitet hvad angår rekreative tilbud. Den velfungerende petanqueklub i afdeling 106 har i denne sammenhæng indvilliget i, at beboere i bl.a. afdeling 107 kan blive medlemmer, hvis dette kunne have interesse. Udearealerne anvendes i dag mest af unge mennesker, men styregruppen giver samtidig udtryk for, at der stadig mangler fællesfaciliteter, både inden- og udendørs, som henvender sig til unge. Derfor renoveres udearealerne i både afdeling 107 og 106 således, at de bliver mere attraktive for unge og der etableres sideløbende et samarbejde med afdeling 106, således at de unge i afdeling 107 kan anvende afdeling 106 s udearealer og omvendt. Et supplerende forslag var at etablere et samarbejde med Herning Kommune om et parkanlæg/udearealer for unge og teenagere på Nutellamarken. Denne disponering kunne bidrage til at aktivere de unge i området. FællesBo arbejder sideløbede videre med dette forslag. For at skabe rum og variation i gaderummet, plantes der langs strøgene forskellige mindre træer og buske, der med en markant blomstring og farvede blade giver genkendelighed og tilhørsforhold til hvert enkelt strøg. Strøgene oplyses af lygter, nedfældet i en lys-sti, der gør dem synlige på alle tidspunkter af døgnet.

49 49 Den eksisterende buskbeplantning udtyndes og tilpasses, så der kommer mere luft og fri passage på tværs af de grønne områder. Som nævnt, gør renoveringsudvalget på de afholdte styregruppemøder opmærksom på, at der mangler mere intime rum/områder til ophold. De blomstrende buske giver i denne sammenhæng læ for ophold og danner samtidig mindre rum af mere privat karakter. Endvidere giver de masser af variation og årstid, med deres blomstring, frugtsætning og høstfarver. P-PLADSER Som tidligere nævnt skal der etableres flere parkeringspladser i afdelingen, såvel parallelparkering som parkeringslommer. SKILTNING Styregruppen prioriterede en bedre skiltning i afdelingen i forbindelse med prioriteringen af værdier. FÆLLESHUS I forbindelse med fremtidsværkstedet scorerede fælleshuset højest på skalaen over de forhold uden for boligerne, som beboerne var tilfredse med. Fælleshuset er attraktivt i dag og anvendes af mange beboere. Et forslag på de afholdte styregruppemøder var, at der etableres aktiviteter for de unge i fælleshuset, men at fælleshusets nuværende størrelse og disponering ikke er hensigtsmæssige, hvis dette skal kunne lade sig gøre. I forlængelse af dette oplever styregruppen et behov for flere indendørs fællesfaciliteter, især med henblik på muligheden for at igangsætte flere ugentlige aktiviteter for unge. Ønsket er, at der etableres et generelt samarbejde omkring anvendelse af lokaler til beboeraktiviteter. Dermed opnås to formål der frigives m² til aktiviteter og arrangementer og der er flere beboere, til at igangsætte aktiviteter. For at optimere anvendelsen af de eksisterende fælleshuse i afdeling 106 og 107 besluttede styregruppen, at det, i samarbejde med FællesBo undersøges, hvorvidt at det ene fælleshus primært kan anvendes til udlejning af festsal, mens det andet fælleshus primært kan anvendes til aktiviteter. Forudsætningen for dette er en udlejningsaftale iht. leje af fælleshuset, som forudsætter lige vilkår for begge afdelinger. Styregruppen ytrede yderlige følgende muligheder for at erhverve flere indendørs fællesfaciliteter, som FællesBo og de respektive afdelinger vil undersøge nærmere. Derudover er et supplerende forslag fra styregruppen, at viseværternes eksisterende værksted fremadrettet anvendes som værksted for unge, eksempelvis et knallertværksted. Her kan de unge fra afdeling 106 ligeledes få glæde af at anvende værkstedet.

50 50 BOLIGSOCIALE UDFORDRINGER OG PLANLAGTE TILTAG ANALYSE AF STATISTISKE NØGLETAL PÅ AFDELING 107 I det følgende afsnit beskrives beboersammensætningen i afdeling 107. Følgende beskrivelse er udarbejdet på baggrund af udvalgte kvantitative data (Danmarks Statistik: statistiske nøgletal på boligområder) og er aktualiseret gennem sammenligninger med nøgletal fra Herning Kommune. Tabel 1: Befolkningen pr. 1/1/2010 fordelt på aldersgrupper Afdeling 107 Herning Kommune I alt Pct. I alt Pct. Hele befolkningen % % 0-6 år 64 9 % % 7-17 år 68 9 % % år % % år % % år % % år % % 65 år og ældre % % Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Befolkningen pr 1/1/2010fordelt på aldersgrupper. Diagram 1: Befolkningen pr. 1/1/2010 fordelt på aldersgrupper 25% 22% 20% 19% 18% 19% 15% 15% 16% 13% 16% 15% 11% Afd % 9% 9% 9% 9% Herning Kommune 5% 0% 0-6 år 7-17 år år år år år 65 år og ældre Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Befolkningen pr 1/1/2010fordelt på aldersgrupper.

51 51 Afdeling 107 er karakteriseret ved at have en forholdsvis stor gruppe af beboere mellem år. Denne andel er på 35 % af beboerne i afdeling 107, hvorimod den tilsvarende andel kun udgør 20 % af borgerne i Herning Kommune. Derimod er der en mindre andel beboere i aldersgruppen mellem år i afdeling 107 sammenholdt med Herning Kommune, hvor andelen er på 41 % mod 31 % i afdeling 107. Diagram 2: Husstandstyper pr. 1/1/2010 Afdeling 107 9% 7% Herning Kommune 5% 18% 55% 25% 36% 11% Enlige uden børn Par uden børn Øvrige husstande Enlige med børn Par med børn 29% 5% Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Husstande pr. 1/1/2010 fordelt på husstandstyper. Af diagram 2 fremgår det, at afdelingen 107 adskiller sig fra Herning Kommune ved at have en stor andel af husstande med enlige uden børn. Enlige uden børn udgør 55 % af husstandene i afdeling 107, mens den tilsvarende andel kun udgør 36 % af borgerne i Herning Kommune. Tilsvarende er der en større andel af husstande med enlige med børn afdeling 107 (17 %) end i Herning Kommune (5 %). Derimod udgør andelen af par med og uden børn henholdsvis 18 % og 9 % af husstandene i afdeling 107, mens disse andele ligger på henholdsvis 29 % og 25 % i Herning Kommune. Diagram 3: Børn fordelt efter antal forsørgere i % Afdeling % Herning Kommune 1% 57% 13% 86% Enlige forsørgere 2 forsørgere Ikke-hjemmeboende børn under 18 år Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Børn pr. 1/1/2010 fordelt efter antal forsørgere.

52 52 Af diagram 3 fremgår det, at hele 43 % af alle børn i afdeling 107 bor i eneforsørgerfamilier, mens andelen af børn, der bor i eneforsørgerfamilier, i Herning Kommune udgør 13 %. Diagram 4: Andel af personer der er indvandrere/efterkommere i 2010 Afdeling % Herning Kommune 8% 70% Indvandrere/efterkommere Personer af dansk oprindelse 92% Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Befolkningen pr. 1/1/2010 fordelt på indvandrere/efterkommere og aldersgruppe Det fremgår, af diagram 4, at 30 % af beboerne i afdeling 107 er indvandrere/efterkommere. Til sammenligning udgør andelen kun 8 % af borgerne i Herning Kommune. Diagram 5: Indvandrere/efterkommere fordelt på alder Afdeling 107 6% 36% 36% Herning Kommune 4% 22% Indvandrere/efterkommer (0-17 år) Indvandrere/efterkommer (18-34 år) Indvandrere/efterkommer (35-64 år) Indvandrere/efterkommer (65 år og ældre) 35% 24% 37% Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Befolkningen pr. 1/1/2010 fordelt på indvandrere/efterkommere og aldersgruppe

53 53 Diagram 6: Indvandrere/efterkommere fordelt på alder 40% 35% 36% 37% 36% 35% 30% 25% 24% 22% 20% 15% Afdeling 107 Herning Kommune 10% 5% 6% 4% 0% 0-17 år år år 65 år og ældre Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Befolkningen pr. 1/1/2010 fordelt på indvandrere/efterkommere og aldersgruppe Af diagram 5 og 6 ses det, at en stor andel af indvandrerne/efterkommerne i afdeling 107 er mellem 0-17 år. Denne aldersgruppe udgør 36 % af alle indvandrere/efterkommere i afdeling 107, hvor den til sammenligning kun udgør 24 % af alle indvandrere/efterkommere i Herning Kommune. Ligeledes er der en tilsvarende stor andel af indvandrere/efterkommere i afdelingen, der er mellem år (36 %). Gruppen af indvandrerne/efterkommerne mellem år udgør derimod en mindre andel af indvandrerne/efterkommerne i afdeling 107 (22 %) end i hele Herning Kommune (37 %). Derimod er der en ingen væsentlig forskel mellem afdeling 107 og Herning Kommune, i fordeling af indvandrere/efterkommere på 35 år og ældre. Diagram 7: Indvandrer og efterkommere fordelt på oprindelsesgrupper i 2010 Afdeling % 44% 13% Herning Kommune 28% 1% EU-lande Øvrige Europa Afrika Nord-, Syd-, og Mellem-amerika samt Oceanien Asien, Statsløse samt uoplyst 2% 33% 8% 26% 31% Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Indvandrere/efterkommere pr. 1/1/2010 fordelt på oprindelseslandegrupper.

54 54 Af diagram 7 fremgår det, at 44 % af alle indvandrere/efterkommere i afdeling 107 kommer fra Asien eller er statsløse (eller uoplyst). Denne gruppe udgør 33 % af indvandrerne/efterkommerne i Herning Kommune. Derudover kommer 28 % af indvandrerne/efterkommerne i afdeling 107 fra Afrika, hvor denne andel kun ligger på 8 % i Herning Kommune. Diagram 8: Andel af pensionister i forhold til øvrige beboere/borgere i 2009 Afdeling % 15% Herning Kommune 7% 70% 13% Pensionister under 65 år Pensionister på 65 år og ældre Øvrige beboere 80% Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Pensionister pr. 1/1/2009 fordelt på aldersgrupper. I diagram 8 ses det, at 30 % af alle beboerne i afdeling 107 er pensionister. Sammenlignet hermed udgør denne andel 20 % af borgerne i Herning Kommune. Der er således en større andel af pensionister i afdeling 107 end i Herning Kommune. Når der sammenlignes med kommunen, er det særligt pensionister under 65 år, der udgør en stor andel i afdelingen. Diagram 9: Pensionister fordelt på alder i 2009 Afdeling % 51% Herning Kommune 26% 8% 26% Pensionister under 50 pr Pensionister år Pensionister på 65 år og ældre 66% Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Pensionister pr. 1/1/2009 fordelt på aldersgrupper.

55 55 Af diagram 9 ses aldersfordelingen af pensionisterne i hhv. afdeling 107 og Herning Kommune. 23 % af pensionisterne i afdeling 107 er under 50 år, mens dette kun gælder for 8 % af alle pensionister i Herning Kommune. Derudover er kun 51 % pensionister i afdeling 107, 65 år og ældre mod en tilsvarende andel på 66 % i Herning Kommune. Diagram 10: Pensionister fordelt på pensionstype i 2009 Afdeling % Herning Kommune 52% 21% 79% Førtidspensionister Øvrige pensionister Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Pensionister pr. 1/1/2009 fordelt på aldersgrupper. I diagram 10 ses fordelingen af pensionstype for pensionisterne i hhv. afdeling 107 og Herning Kommune. Heraf ses det, at hele 48 % af pensionisterne i afdeling 107 er førtidspensionister, mens dette kun gælder for 21 % af pensionisterne i Herning Kommune generelt. Diagram 11: Personer over 15 år fordelt efter tilknytning til arbejdsmarkedet i 2009 Afdeling % 49% Herning Kommune 9% 36% 25% 66% Arbejdsstyrken i alt Øvrige uden for erhverv Pensionister Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Personer over 15 år pr. 1/1/2009 fordelt efter arbejdsstilling. 1 1 Øvrige udenfor erhverv omfatter personer på 15 år og derover som er uddannelsessøgende, hjemmegående husmødre/fædre, personer på orlov

56 56 Det fremgår af diagram 11, at 66 % af borgerne over 15 år i Herning Kommune, er en del af arbejdsstyrken, mens dette kun gælder for 49 % af beboerne i afdeling 107. Dette skyldes at der er en større andel af pensionister (36 %) og af øvrige udenfor erhverv (15 %) i afdeling 107 end i Herning Kommune, hvor andelen af pensionister udgør 25 % og øvrige udenfor erhverv 9 %. Diagram 12: Personer over 15 år fordelt på socioøkonomisk status i 2009 Afdeling 107 1% 15% 6% 27% 36% Selvstændige og medar. ægtefæller Lønm. grundniveau Arbejdsløse Øvrige uden for erhverv 2% 13% Lønm. høj/mel. niveau Øvrige lønmodt. Pensionister Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Personer over 15 år pr. 1/1/2009 fordelt efter arbejdsstilling I diagram 12 fremgår fordelingen af socioøkonomisk status for personer over 15 år. Heraf ses det, at kun 6 % af beboerne i afdeling 107 er lønmodtagere på højt/mellem niveau, mens dette til sammenligning udgør 20 % af borgerne i Herning Kommune. Lønmodtagere på grundniveau udgør en lige så stor andel af beboerne i afdeling 107 som af borgerne i Herning Kommune (27 %). 1% Herning Kommune 25% 14% 9% 4% 20% 27% fra ledighed, integrationsuddannelse, kontanthjælp, introduktionsydelse, aktivering, barsels- og sygedagpenge, revalidering og ledighedsydelse.

57 57 Diagram 13: Personer på år, uden ordinær beskæftigelse i % 60% 50% 60% 53% 40% 30% 20% 10% 0% 12% 8% 8% 5% 10% 11% 5% 1% 14% 3% 4% 5% Afdeling 107 Herning Kommune Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Personer på år, uden ordinær beskæftigelse i 2009 (ekskl. tilbagetrækning) fordelt efter forsørgelsesydelsesgrad I diagram 13 fremgår det, at 14 % af beboerne i afdeling 107 er på kontanthjælp, mens denne andel er på 5 % i Herning Kommune. Ligeledes er der en større andel i afdelingen, der er tilbagetrukket fra arbejdsmarkedet (60 %) sammenlignet med i Herning Kommune generelt (53 %). Diagram 14: Personer over 15 år fordelt på uddannelsesniveau i ,0% 60,0% 61% Personer over 15 år fordelt på uddannelsesniveau 53% Personer mellem år fordelt på uddannelsesniveau 50,0% 48% 40,0% 40% 39% 30,0% 31% 29% 23% 20,0% 14% 19% 10,0% 10% 6% 6% 5% 10% 4% 0,0% Afdeling 107 alle beboere over 15 år Herning Kommune alle beboere over 15 år Afdeling 107 alle beboere mellem år Herning Kommune alle beboere mellem år Grundskole og uoplyst Gymnasial udd. Erhvervs-/kort vidg.udd. Mellemlang-/lang vidg.udd. Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Personer over 15 år pr fordelt efter udd.niveau

58 58 Hvad angår uddannelsesniveau, adskiller afdeling 107 sig fra Herning Kommune generelt ved, at hele 61 % af beboerne over 15 år kun har grundskole (eller uoplyst) som højeste fuldførte uddannelse og få har en mellemlang eller lang videregående uddannelse (6 %). I Herning Kommune er fordelingen derimod således, at kun 40 % af borgerne over 15 år, kun har grundskole (eller uoplyst) som højeste fuldførte uddannelse, og 14 % har en mellemlang eller lang videregående uddannelse. Forskellen mellem afdeling 107 og Herning Kommune, i forhold til personer med kun en grundskole (eller uoplyst), er derudover lidt større, når man kigger på personer mellem år, i stedet for alle personer over 15 år. Andelen af personer mellem år, der kun har en grundskole (eller uoplyst), er i afdeling 107 på 53 %, mens den i Herning Kommune kun er på 29 % (en forskel på 24 procentpoint). Forskellen mellem afdeling 107 og Herning Kommune, i forhold til personer med en mellemlang og lang videregående uddannelse, er næsten uændret når der ses på årige i stedet for alle over 15 år. Her er andelen, der i afdeling 107 har en mellemlang og lang videregående uddannelse, på 10 %, mens den i Herning Kommune er på 19 %. Diagram 15: Skattepligtige personer, over 14 års, bruttoindkomstniveau Afdeling % 16% 23% Herning Kommune 30% 34% 14% 15% 19% kr kr kr kr kr. og mere Kilde: Danmarks statistik: Statistiske nøgletal på boligområder: Skattepligtige personer pr. 1/1/2009 på 15 år og derover fordelt på bruttoindkomst i 2008 I diagram 15 ses bruttoindkomstniveau i 2010 for personer i henholdsvis afdeling 107 og Herning Kommune. Overodnet set ses det, at andelen af personer, i de tre laveste bruttoindkomstniveauer, er størst i afdeling 107 i forhold til Herning Kommune. Forskellen er særlig stor for bruttoindkomstniveauerne kr. og kr., som er på henholdsvis 30 % og 19 % i afdeling 107 mod kun 15 % og 12 % i Herning Kommune. Der er også en markant forskel i forhold til det højeste bruttoindkomstniveau, hvor andelen i Herning Kommune er på 34 %, men kun på 12 % i afdeling 107. BOLIGSOCIALE FORHOLD VURDERET PÅ FREMTIDSVÆRKSTEDET På fremtidsværkstedet afholdt på workshop nr. 2 blev deltagerne bedt om at vurdere de nuværende boligsociale forhold i afdeling % 12%

59 59 De boligsociale forhold vurderes at ligge i den gule og lysegrønne ende af skalaen. Den gule farve illustrerer en middel vurdering af de boligsociale forhold i afdelingen, mens den lysegrønne ligger i den positive ende af skalaen. Der er dog stadig forhold, der kan forbedres. Beboerne finder overvejende afdelingens sociale forhold attraktive. Det forhold, der scorer højest er beboersammensætningen, som vurderes som meget varieret. Det forhold, der scorer lavest er beboernes initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen, hvilket sker meget sjældent. En indsats for at imødekomme dette forhold indgår i denne fysiske helhedsplan. Gennem etableringen af fysiske faciliteter i udearealerne, således at beboerne får lettere ved at komme hinanden ved, kan der skabes nogle rammer, som netop fremmer de sociale aktiviteter og interaktion i afdelingen. Endvidere kan en forbedring af informationen mellem afdelingerne samt en fælles anvendelse af fælleshuse og fælleslokaler betyde, at flere tager initiativ til at igangsætte aktiviteter samt at flere deltager i de igangsatte aktiviteter og arrangementer. OPSUMMERING OG RELEVANS Tabel 2 nedenfor giver et hurtigt overblik over de boligstatistiske nøgletal i afdeling 107. Tabel 2: Overblik over boligstatistiske nøgletal i afdeling 107 Afd. 107 Porshøj Herning Kommune Antal boliger/beboere 526/742 - Andelen af personer på 50 år eller ældre 29,1 % 34,6 % Andel af personer under 18 år 17,8 % 23,5 %

60 60 Andel af personer mellem 18 og 49 år 53,1 % 41,9 % Andel husstande bestående af enlige uden børn 54,8 % 36,4 % Andel husstande bestående af par med børn 9 % 25,2 % Andel af børn i eneforsørgerfamilier 42,7 % 13,2 % Andel af personer med anden etnisk baggrund 30,2 % 7,6 % Andel af pensionister (heraf førtidspensionister) 30,2 % (47,8 %) 19,7 % (21,3 %) Andel af personer med kun grundskole (eller uoplyst) 61 % 40,4 % Andel af personer med lang eller mellemlang videregående uddannelse 6,2 % 14,1 % Andel i arbejdsstyrken 48,7 % 66,4 % Andel af kontanthjælpsmodtagere ud af personer uden ordinær beskæftigelse 14,1 % 5,2 % Andel af arbejdsløse og øvrige udenfor erhverv (heraf uddannelsessøgende) 16,8 % (3,6 %) 9,3 % (3 %) Andel med indkomst under ,6 % 41,6 % Andel med indkomst over ,7 % 33,7 % Betragtes aldersfordelingen i afdeling 107, er der en mindre andel af personer under 18 år og på 50 år eller ældre i afdeling 107 sammenlignet med befolkningen i Herning Kommune generelt, mens der er en større andel mellem år. Endvidere er der en meget større andel af enlige uden børn, samt børn der vokser op i eneforsørgerfamilier i afdeling 107 sammenlignet med Herning Kommune. Desuden er der en meget større andel af personer med anden etnisk baggrund i afdeling 107 end i Herning Kommune generelt. Uddannelsesniveauet i afdelingen er samtidig lavere for afdelingens beboere end for borgerne i Herning Kommune generelt. Indkomstniveauet er ligeledes markant lavere i afdeling 107 sammenlignet med indkomstniveauet i Herning Kommune. Samtidig er der i afdeling 107 en stor andel af arbejdsløse eller øvrige udenfor erhverv sammenlignet med Herning Kommune generelt. De beskrevne forhold ovenfor kan være med til at indikere, at beboerne på visse sociale og socioøkonomiske parametre er mere ressourcesvage sammenlignet med borgere i Herning Kommune generelt. Som beskrevet ovenfor, giver den nedsatte styregruppe udtryk for, at de boligsociale forhold i afdelingen generelt er gode. Det der ifølge bebeboerne er nødvendig at have fokus at optimere det sociale samvær på tværs af afdelingens beboere, bl.a. gennem sikringen af, at der gennemføres flere aktiviteter i afdelingen, jævnfør afsnittet om fremtidsværkstedet ovenfor. Dette er der derfor sat fokus på med denne fysiske helhedsplan. I det gennemførte masterplansforløb gav beboerne udtryk for, at der var behov for at øge fællesskabet på tværs af afdelingerne i hele området. Ifølge deltagerne i workshopforløbet manglede der fysiske faciliteter samt aktivitetsområder i udearealerne, hvor beboerne kunne komme hinanden ved, på tværs. Der var samtidig behov for at øge kendskabet til de aktiviteter, der allerede foregik i området.

61 61 En anden central prioritering pointeret af beboere i forbindelse med både masterplansforløbet samt på de afholdte styregruppemøder i forbindelse med udarbejdelsen af helhedsplanen for afd. 107 var, at skabe boliger, som ligeledes kan rumme mere udsatte grupper i Herning. PLANLAGTE TILTAG FællesBo arbejder ud fra en optik om, at de skal tilbyde boliger til alle dermed skal FællesBo s boliger også kunne rumme mere udsatte grupper. Det kunne være mindre bemidlede lejere, lejere med en sindslidelse, udsatte unge m.fl. FællesBo arbejder derfor løbende på at optimere og styre samarbejdet med Herning Kommune om netop disse grupper. I den forbindelse har FællesBo besluttet, at der i flere af de afdelinger, hvor der udarbejdes helhedsplaner, skal bevares et antal 1-rumsboliger. Med initiativet sikrer FællesBo at kunne tilbyde boliger også til mindre bemidlede lejere. I forbindelse med etableringen af tiltag, der skal være med til at optimere de sociale forbindelser internt i afd. 107 samt imellem især afd. 104, 106 og 104, er der modtaget midler fra Realdanias pulje det gode boligliv til etablering af elektroniske infotavler i opgange i 4 af FællesBo s afdelinger i den østlige del af Herning. Planen er, at konceptet skal udbredes til alle FællesBo s afdelinger, dermed også afd. 107, hvis det viser sig at være en succes. Hermed øges informationen og samspillet på tværs af afdelingerne. Desuden åbnes der med helhedsplanerne op for, at afdeling 104, 106 og 107 kan anvende hinandens udearealer samt indendørs fællesfaciliteter på tværs af afdelingerne. De fysiske helhedsplaner vil således fysisk bidrage til at forbedre de sociale forbindelser i området.

62 62 KØREPLAN OG ORGANISERING PROJEKTFORLØB FREM TIL PÅBEGYNDELSE AF RENOVERING Organiseringen af arbejdet indtil den endelige helhedsplan for afdeling 107 ligger færdig, fremgår af afsnit 4, Tilgang til fremtidssikring og renoveringens målsætninger i indeværende helhedsplan. Beslutninger taget i Strategistyregruppen, workshopgruppen for Masterplanen for område Vest samt styregrupperne for hver helhedsplan, herunder styregruppen for afdeling 107, ligger til grund for løsningsforslagene i indeværende helhedsplan for afdeling 107. En intensiv involvering af aktører har dermed bidraget til at kvalificere helhedsplanens resultater. Alle 11 helhedsplaner samt de to masterplaner får tilsammen karakter af en indsats- og udviklingsplan, som ligger til grund for det konkrete renoveringsarbejde af afdeling 107. KØREPLAN FOR RENOVERINGSPROJEKTET 1. Foreløbig helhedsplan og idéskitser 2. LBF s foreløbige behandling, herunder besigtigelse af afdelingen 3. LBF s foreløbige tilsagn 4. Evt. beboermøde 5. Færdiggørelse af helhedsplan; Supplerende materiale jvf. LBF s tilbagemelding 6. LBF s endelige godkendelse 7. Beboerafstemning om igangsætning 8. Skema A 9. Projektering og udbud 10. Skema B 11. Udførelse Efter endelig tilsagn om økonomisk støtte fra landsbyggefonden gennemføres 2-3 workshopforløb, hvor beboerne får mulighed for at komme med forslag til den konkrete indretning af lejligheder samt udformning af udearealer. Beboerne kan desuden give udtryk for hvilke muligheder de ser, og hvilke bekymringer de har i forbindelse med renoveringen. Resultatet af workshopforløbet bliver præsenteret for beboerne på et beboermøde. Herefter skal beboerne vedtage projektforslaget inden renoveringen kan igangsættes. PROJEKTORGANISATIONEN UNDER RENOVERINGEN Projektorganisationens formål er at koordinere og sikre, at den opstillede vision og de satte mål for den fysiske renovering af afdeling 107 bliver opfyldt. Projektorganisationens opgave er endvidere at være bindeled mellem Landsbyggefonden og alle involverede lokale parter, samt at sikre den fornødne dokumentation, erfaringsopsamling/formidling i hele processen. Fundamentet for projektet er et samarbejde mellem Herning Kommune, FællesBo og afdeling 107.

63 63 Grafisk illustration af organiseringen i renoveringsperioden Efter påbegyndelse af renoveringen af afdeling 107 bibeholdes derfor en organisering, hvor strategistyregruppen spiller en central rolle. Strategistyregruppens funktion bliver primært informativ, således at løsninger og valgte tilgange formidles videre i både det kommunale system samt i FællesBo-regi. Med strategistyregruppen åbnes der endvidere op for muligheden for at komme med gode idéer, der kan være med til at kvalificere renoveringen samt træffe beslutninger inden for rammerne af helhedsplanen. Præcis ansvarsfordeling og klare kommandoveje er en forudsætning for, at alle involverede kan se sig selv i organisationen og forstå egen rolle og egne muligheder for at indflydelse. Derfor nedsættes en styregruppe for hver af de 11 afdelinger, som skal gennemgå en renoveringsproces. Styregruppen repræsenterer dels FællesBo, der har det juridiske ansvar for den samlede indsats, dels det lokale beboerdemokrati, som skal inddrages i alle forhold af væsentlig betydning for afdelingen. Samarbejdet via styregruppen for afdeling 107 og strategistyregruppen skal sikre, at der etableres en organisation, som kan gennemføre og styre renoveringen af afdeling 107. Der afholdes løbende bygherremøder, hvor forventninger afstemmes og mindre beslutninger træffes. En kommunikationsmedarbejder hos FællesBo skal sikre en formidling af projektets hensigter og fremdrift. Således sikres løbende information af afdelingens beboere samt en profilering af afdeling 107 samt Fælles- Bo i den lokale presse.