September 2015 ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN AFDELING 19 - MINDEPARKEN FÆLLESB0

Transkript

1 September 2015 ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN AFDELING 19 - MINDEPARKEN FÆLLESB0

2 2 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN FORORD På vegne af FællesBo har Årstiderne Arkitekter og Kuben Management udarbejdet denne endelige fysiske helhedsplan for afdeling 19. Den foreløbige helhedsplan blev fremsendt til Landsbyggefonden i januar 2013, og der blev afholdt besigtigelse den 22. oktober FællesBo ønsker at fremtidssikre afdeling 19, Mindeparken. Formålet med helhedsplanen er overordnet at sikre, at afdelingen og boligerne, i et boligmarked med stor og stadig større konkurrence, vil være attraktive for nuværende beboere og kommende lejere. Dermed sikrer FællesBo udlejningen og undgår fraflytninger og tomme boliger. I afdeling 19 skal der være en blandet beboersammensætning. Afdelingen skal primært henvende sig til mindre børnefamilier, enlige forsørgere, par og enlige både unge, seniorer og ældre. Det er ydermere visionen, at afdelingen skal være særlig gunstig for unge og større børn. I forbindelse med både masterplanudarbejdelse samt helhedsplanudarbejdelse blev det pointeret, at de sociale forbindelser på tværs af nærtliggende afdelinger ønskes forbedret. FællesBo påtænker, at alle nærtliggende afdelinger i den østlige del af Herning skal kunne anvende udearealer og fællesfaciliteter på tværs. Der etableres et multihus i afdeling 19, som skal driftes og kunne benyttes af flere nærtliggende afdelinger. De fysiske helhedsplaner for afdeling 16 og 19 vil således bidrage til at forbedre de sociale forbindelser i området.

3 3 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN INDHOLDSFORTEGNELSE FÆLLESBO S TILGANG TIL RENOVERINGER 4 OPSUMMERING AF FORELØBIG HELHEDSPLAN 6 LANDSBYGGEFONDENS KOMMENTARER TIL HELHEDSPLAN 10 EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE SAMT RENOVERINGSFORSLAG 13 LEJLIGHEDERNES INDRETNING SAMT LØSNINGSFORSLAG 19 UDEAREALER, MILJØ OG FÆLLESHUS SAMT LØSNINGSFORSLAG 23 BUDGET, FINANSIERING OG HUSLEJEKONSEKVENS 25

4 4 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN FÆLLESBO S TILGANG TIL RENOVERINGER Der er, når almene boligafdelinger på landsplan renoveres, tradition for at have fokus på boligernes fysiske tilstand og de dertil hørende udearealer. FællesBo har valgt en anden vej og har i stedet formuleret en helhedsorienteret tilgang til de kommende renoveringer for således at sikre, at boligerne, også i fremtiden, er attraktive og dermed kan udlejes. Med en helhedsorienteret tilgang inddrages viden om forhold, der har stor betydning for hvordan boligefterspørgslen udvikler sig over tid, ikke alene i forhold til de enkelte afdelinger, men også i bredere forstand, idet boligbehov og- efterspørgsel konstant udvikler sig som en del af den almindelige samfundsudvikling. FÆLLESBO S STRATEGITILGANG 1. Der gennemføres en analyse, der kan skabe viden 2. Der udvikles en strategi, hvor prioriteringer og valg foretages og sammenfattes 3. Der foretages en planlægning, der viser handlemuligheder, og hvorved processen kan styres Den udarbejdede helhedsplan for afdeling 19 vil være et resultat af viden på flere niveauer, som illustreret ved figuren nedenfor: MAKROFORHOLD OG FORHOLD I NÆROMRÅDET Først er der gennemført en analyse af såkaldte makroforhold, der kan have betydning for den fremtidige boligefterspørgsel af mere generel karakter. Det gælder både forhold og tendenser, som præger boligmarkedet og bosætningen i Danmark, underordnet geografisk placering samt forhold og tendenser, som præger boligmarkedet og bosætningen i Herning Kommune. Efterfølgende er der gennemført en områdeanalyse indeholdende viden vedrørende den enkelte afdelings nærområde samt viden om, hvorledes de enkelte afdelinger spiller sammen. LØBENDE DIALOG MED HERNING KOMMUNE For at sikre, at alle niveauer spiller sammen, samt at de rigtige aktører bidrager med og modtager den rette viden, sker der en løbende dialog med Herning Kommune. I forbindelse med udarbejdelsen af en række foreløbige helhedsplaner for afdelinger i Herning by samt en enkelt i Sunds, blev der oprettet en strategistyregruppe. Strategistyregruppen består af repræsentanter fra Herning Kommune, FællesBo og et antal rådgivere. Strategistyregruppen mødtes hver tredje måned i forbindelse med helhedsplansudarbejdelsen. I dag mødes strategistyregruppen ikke fast, men der sker i stedet en løbende dialog med Herning Kommune ad hoc, hvor relevante emner drøftes og forventninger løbende afstemmes.

5 5 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN UDARBEJDELSE AF HELHEDSPLANER På baggrund af en screeningsrapport udarbejdet af Rambøll i 2011 har FællesBo foretaget en prioritering af følgende 8 afdelinger, hvor der er udarbejdet en foreløbig fysisk helhedsplan, som er fremsendt til Landsbyggefonden og Herning Kommune: Afdeling 16 Sjællandsparken (89 boliger), afdeling 19 Mindeparken (210 boliger), afdeling 21 Gormsvej (123 boliger), afdeling 24 Valdemarsvej/Thyrasvej (270 boliger), afdeling 104 Fredhøj (326 boliger), afdeling 106 Sønderager (285 boliger), afdeling 107 Porshøj (441 boliger), afdeling 210 Fredbovej i Sunds (18 boliger). Desuden er der udarbejdet en endelig helhedsplan for afdeling 09 Ørstedgaarden (78 boliger), afdeling 14 Elmegaarden (48 boliger) og afdeling 110 Gyvelvej (48 boliger), som er fremsendt til Landsbyggefonden og Herning Kommune. Der er ydermere udarbejdet en foreløbig helhedsplan for afdeling 231 Anemonevej (77 boliger). For at sikre en helhedsorienteret tilgang til de kommende renoveringer, således at boligerne også i fremtiden er konkurrencedygtige, har FællesBo igangsat et strategiarbejde, som munder ud i en Udviklings- og indsatsplan. Udviklings- og indsatsplanen består af en masterplan (et idékatalog) for Herning Øst, en masterplan (et idékatalog) for Herning Vest, en fysisk helhedsplan for hver afdeling. Desuden arbejdes der med en boligsocial indsats i Holtbjerg-området, som bl.a. omfatter afdeling 24. Den boligsociale indsats kan evt. på sigt bredes ud til de øvrige afdelinger, hvis der skønnes at være behov for det.

6 6 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN OPSUMMERING AF FORELØBIG HELHEDSPLAN OVERORDNET AFDELINGSBESKRIVELSE Afdeling 19 er opført i 1956 og består af etagebyggeri i 6 blokke med kælder og 3 etager. Der er 29 opgange i afdelingen med 6 boliger i hver samt 3 opgange med 9 boliger i hver. Bebyggelsen fremstår visuelt relativt homogen, men bliver dog skåret igennem af H.C. Ørstedsvej fra vest til øst, hvilket bevirker, at afdelingen fremstår som to forskellige bebyggelser (med blok 1, 2 og 3 mod nord og 4, 5 og 6 mod syd) Nuværende situationsplan, og øst/nord facade, blok 5 Bebyggelsen fremstår med røde mursten og er arkitektonisk tidstypisk for opførelsestidspunktet. Indgangspartierne er dekorativt opført med gule mursten, hvilket bidrager til at bryde de ellers homogent udseende facadepartier. Alle boliger er opført med altaner, som er blevet fornyet i år 2000, hvilket bevirker, at bygningerne fysisk umiddelbart fremstår mere moderne udvendigt. Derudover har afdelingen adgang til garager. Øvrige beboerfaciliteter består af fællesvaskerier i kældre samt en festsal, som også er beliggende i kælderniveau. UDLEJNINGSSITUATIONEN I afdeling 19 har der været en rimelig høj fraflytningsprocent de sidste år (mellem %). Ifølge FællesBo er afdelingens boliger generelt ret lette at udleje. Udlejningens relative nemhed skal ses i en meget lav husleje, da det er et ældre byggeri, hvor der er badeværelser og køkkener fra byggeriets opførelse. Ifølge FællesBo er grunden til den høje fraflytningsprocent, at mange af lejerne bruger boligerne i afdeling 19 som springbræt til en ejerbolig (billig husleje i den periode, hvor der spares op til køb). FællesBo vurderer, at afdelings 19 s boliger bliver vanskeligere at udleje i fremtiden, hvis de ikke renoveres og dermed fremtidssikres. Dette viser sig allerede ved, at der skal dannes flere tilbud før en ny lejer takker ja til en bolig i afdelingen. FællesBo ser endvidere en tendens til, at ventelisten for afdelingen er blevet kortere i løbet af de sidste 10 måneder af 2012.

7 7 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN AFDELINGENS UDLEJNINGSVILKÅR Grundet afdelingens centrale beliggenhed i Herning tæt på skoler, daginstitutioner, dagligvareforretninger og sports- samt andre aktiviteter, skal afdelingen appellere til en bred målgruppe af beboere. Idet boligudgifter i høj grad må betragtes som værende et konkurrenceparameter, vil den lave husleje i afdeling 19 i dag betyde, at en gennemgribende renovering, med en huslejestigning til følge, ikke umiddelbart vil forringe konkurrencesituationen, men snarere forbedre denne, fordi boligerne kommer til at leve op til nuværende og fremtidige beboeres krav til boligstandard og dermed bliver konkurrencedygtige. AFDELINGENS BYGGETEKNISKE STAND Hovedkonklusioner: Der er umiddelbart ikke konstateret større skader i konstruktioner eller andre udvendige bygningsmæssige forhold. Isoleringsstandarden i facader og gavle er meget ringe og forventes at være årsagen til de meget omfattende kuldebroer, der er konstateret. Kuldebroerne vurderes med høj sandsynlighed at være den største årsag til de omfattende skimmelproblematikker. Der er i kældre problemer med vand- og fugtindtrængning, her især i blok 4. Fugtproblematikkerne kan bidrage til et dårligt indeklima og yderligere bidrage til skimmelproblematikker, hvorfor der skal være særligt fokus på at afhjælpe de forhold i klimaskærmen, der i dag, men også fremover, kan bidrage til fugtindtrængning. Ventilationsstandarden i boligerne er yderst ringe og foregår alene ved naturligt aftræk. Den manglende ventilation bidrager til et dårligt indeklima og vil på sigt kunne bidrage til yderligere skimmelvækst. Af indvendige forhold kan nævnes de meget dårlige installationer, som viser kritiske tegn på slid, såsom gennemtæring og lignende. Dette gælder såvel i boligerne som i resten af bygningsmassen. Der skal, afdelingens opførelsestidspunkt taget i betragtning, undersøges for sundhedsskadelige stoffer såsom bly, asbest, PCB mv. De udvendige adgangsforhold i afdelingen bevirker, at der ikke er niveaufri adgang til i bygningerne. BOLIGERNE OG UDEAREALERNE I DAG På de afholdte workshops i forbindelse med udarbejdelsen af den fysiske helhedsplan for afdeling 19, blev styregruppen bedt om at vurdere de fysiske forhold inde og uden for boligen for forskellige beboersegmenter. Dialogen med styregruppen for afdeling 19 giver et klart billede af, at de indvendige forhold er yderst uattraktive for især ældre og bevægelseshæmmede. Men også for den større familie, seniorerne og den mindre familie er de fysiske indvendige forhold så uattraktive, at det formodes at blive en udfordring at fastholde eller tiltrække de givne beboergrupper over en overskuelig fremtid. De forhold, styregruppen udpeger som værende særligt uattraktive for de givne beboergrupper, er tilgængelighedsforholdene, de meget små badeværelser, den utidssvarende indretning og planløsning samt de

8 8 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN forældede installationer. Samtidig er der blandt mange eksisterende beboere en viden om, at indeklimaet er så dårligt, at det kan have en negativ påvirkning på helbredet. De fysiske forhold uden for boligerne vurderes som uattraktive for alle beboergrupper. Udearealerne fremstår mest uattraktive for ældre og bevægelseshæmmede, seniorerne og familierne. Teenagerne og de unge er dem, som oplever udearealerne som mest attraktive. Det er især de grønne områder samt de nedslidte/manglende fællesfaciliteter i udearealerne, der scorer lavest. Ligeledes betyder den manglende tilgængelighed meget for attraktiviteten. AFDELINGENS BEBOERSEGMENTER I dialog med styregruppen er det blevet besluttet, at afdeling 19 skal rumme en meget varieret beboersammensætning og desuden være særlig gunstig for unge og større børn, og dermed også de mindre børnefamilier. Hensigten er dog, bl.a. grundet stor konkurrence fra parcelhuse, at afdeling 19 ikke skal henvende sig til større børnefamilier og andre beboergrupper, der efterspørger boliger på mere end 4 værelser. Afdelingen skal således primært henvende sig til mindre børnefamilier, enlige forsørgere, par og enlige både unge, seniorer og ældre. Antallet af 5-rumsboliger reduceres derfor, mens det mindre antal 4-rumsboliger i afdelingen bevares. Der vil efter renoveringen således være 18 stk. 4-rumsboliger og 3 stk. 5-rumsboliger. Hensigten er, at afdeling 19 s udearealer skal henvende sig til de større børn og unge, mens afdeling 16 skal gøres særlig gunstig for småbørnsfamilier og ældre. De større børn i afdeling 16 har nemmere ved at krydse Sjællandsgade for at benytte udearealerne i afdeling 19. De mellemstore børn i afdeling 19 har, grundet afdelingens beliggenhed, mulighed for at anvende legepladser mv. i Mindeparken. MÅL FOR FREMTIDSSIKRING AF BYGGETEKNIK, BOLIGER OG UDEAREALER STYREGRUPPENS PRIORITERINGER I forbindelse med formuleringen af den fysiske helhedsplan for afdeling 19 gjorde styregruppen prioriteringerne nedenfor. De fleste af prioriteringerne indgår i den foreløbige helhedsplan for afdeling 19. Dialogen om nogle af prioriteringerne pågår stadig af hensyn til økonomien. Der tages derfor først endelig stilling til prioriteringerne i den endelige helhedsplan. PRIORITERING BOLIGERNE 1. Rummelige badeværelser (forberedelse til vaskemaskine) 2. Nyt køkken (køkkenalrum/afskærmet køkken) 3. Tilgængelighed 4. Skabsplads 5. Store værelser / brugbare værelser 6. Gennemlyste lejligheder/franske altaner 7. Individuel fleksibilitet (fleksible planløsninger) 8. TV stik i alle rum PRIORITERING UDEAREALERNE 1. Multihus (vaskeri, vicevært, bibliotek, fleksibelt rum, etc.) 2. H.C. Ørstedsvej (ensrettet - lukket/omlægning af vej) 3. Legepladser (2 typer) 4. Grill med pavilloner 5. Petanque, beplantning af træer ved fælleshus, sansehave/urtehave 6. Tilgængelighed for alle 7. Multibane 8. Cykeloverdækning/barnevogne, opladning af handicapcykler mm.

9 9 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN YDERLIGERE MÅLSÆTNINGER HVORVED BOLIGUDLEJNINGEN SIKRES Udover prioriteringerne ovenfor indeholder helhedsplanen for afdeling 19 en række mål. Målene er formuleret på baggrund af det indledende strategiarbejde vedr. afdelingens udlejningsvilkår, masterplanarbejdet samt de afholdte strategistyregruppemøder. Målene nedenfor skal være med til at sikre boligernes fremtidige konkurrencedygtighed. At der etableres et varieret udbud af boliger, som henvender sig til flere beboergrupper. At afdelingen skal indeholde et stort antal 2- og 3-rumsboliger. Afdelingen skal indeholde flest 3- rumsboliger. En stor del af boligerne skal henvende sig til følgende beboersegmenter: Mindre børnefamilier, enlige forsørgere, par og enlige både unge, seniorer og ældre. At alle 1-rumsboliger i afdelingen sammenlægges. I alt sammenlægges 18 boliger (6 stk. af disse er tilgængelighedsboliger). At en stor andel af boligerne skal være under 100 kvm. At indeklimaforhold i boligerne forbedres væsentligt, men fokus på større adgang til dagslys eller gennemlysning, reduktion af såvel udefra- som indefra-kommende støjgener, udbedring af kuldebroer og trækgener, forbedring af luftcirkulationen og fremtidssikring overfor skimmelproblematikker og sundhedsskadelige stoffer i øvrigt. At forbedre klimaskærmen væsentligt og på en måde, at denne bliver energimæssigt og tilstandsmæssigt fremtidssikret i årene fremover. At der etableres tilgængelighed i ca. 1/3 del af boligerne samt i udearealerne. At udearealerne er særligt gunstige for børnefamilier og unge mennesker. At afdeling 16 og 19 benytter hinandens udearealer og fællesfaciliteter på tværs. At muligheden for at skabe en mere tryg forbindelse over eller under Silkeborgvej undersøges.

10 10 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN LANDSBYGGEFONDENS KOMMENTARER TIL HELHEDSPLAN Den 22. oktober 2014 blev der afholdt besigtigelse med Landsbyggefonden i afdelingen. På baggrund af dialogen med Landsbyggefonden er denne endelige helhedsplan for afdelingen udarbejdet. Den endelige helhedsplan indeholder en opsummering af den foreløbige helhedsplans indhold (afsnittet ovenfor) samt en gennemgang af de ændringer og det supplerende materiale, som mødet med Landsbyggefonden har foranlediget. Landsbyggefonden vurderede på afholdte besigtigelse, at det foreløbige helhedsplansmateriale ikke var tilstrækkeligt. Der skal suppleres med yderligere materiale og yderligere destruktive undersøgelser. Landsbyggefonden anbefalede, at FællesBo fokuserer på at styrke ansøgningens fokuspunkter med flere undersøgelser og dokumentation for de konklusioner, som den foreløbige helhedsplan indeholder. Her følger en kort gennemgang af Landsbyggefondens bemærkninger til den foreløbige helhedsplan samt en oversigt med de gennemførte supplerende undersøgelser. BYGGETEKNISKE FORHOLD På baggrund af den nuværende dokumentation kan Landsbyggefonden ikke støtte den ønskede facaderenovering- og isolering. Hvis Landsbyggefonden skal støtte en facaderenovering og isolering skal der foreligge indeklimaundersøgelser og en bred billeddokumentation af skimmelsvamp i afdelingens boliger. I dag er der naturligt aftræk i afdelingens boliger. Landsbyggefonden kan give støtte til etablering af Genvex i afdelingen under forudsætning af, at der foreligger dokumentation for støttemuligheden i form af indeklimaundersøgelser. Ved udførelsen af undersøgelser skal boliger med generel spredning udvælges (mellem 10 og 15 boliger). Yderligere dokumentation af skimmel, ved billeder inkl. oplysning af adresse, kan også indgå i vurderingen. Omfanget af miljøfarlige stoffer skal undersøges Tag, vinduer, installationer er ustøttede arbejder Landsbyggefonden anbefaler en skalmursløsning fremfor pladebeklædning. Til den foreløbige helhedsplan er der derfor udarbejdet et undersøgelsesprogram som supplement til den af Årstiderne Arkitekter udarbejdede byggetekniske rapport fra november 2012 samt de gennemførte termografirapporter i OVERSIGT MED SUPPLERENDE UNDERSØGELSER FællesBo har, forud for denne endelige helhedsplan, været i dialog med Landsbyggefonden vedr. det konkrete indhold i det foreslåede undersøgelsesprogram. DESTRUKTIVE INDGREB Udtagning af teglsten i facader for undersøgelse af omfang og tilstand/skader af bindere, isolering mv. Grundig undersøgelse af facader for sætninger, revner, afskalninger ved facadesten, fugeskader mv.

11 11 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN PCB Vinduer og udvendige døre er udskiftet i perioden 1988 til ca Det er efter perioden med PCB-holdige materialer. I den byggetekniske rapport fra 2012 anbefales det alligevel, at der laves en lille stikprøveundersøgelse, idet evt. tidligere elastiske fuger kan have indeholdt PCB, som evt. er trukket ind i tilstødende bygningsdele, og herefter ud i den nyere elastiske fuge. Prøvetagning og analyse: 10 steder. Undersøgelsen omfatter materialer som maling, fugemasse og gulvbelægning. ASBEST Af den byggetekniske rapport fra 2012 fremgår det, at tagplader, aftrækskanaler, fliselim og rørisolering skal undersøges for indhold af asbest. Prøvetagning og analyse: 17 steder. METALLER Indtil 2000 har maling kunnet indeholde bly. Af den byggetekniske rapport fra 2012 fremgår det, at maling på stål i fællesarealer (f.eks. trapper) og på træværk i boliger skal undersøges for bly. Ligeledes undersøges for bly i fliser. Herning Kommune stiller krav for, at der gennemføres en miljøscreening for følgende 7 metaller; bly, cadmium, chrom, kobber, kviksølv, nikkel og zink. Prøvetagning og analyse: 15 steder. Undersøgelsen omfatter materialer som maling, vægfliser og gulvbelægning SKIMMEL Fugt/skimmelsvamp i boliger skal dokumenteres via indeklimaundersøgelser. Ved udførelsen af undersøgelser skal boliger med generel spredning udvælges (mellem 10 og 15 boliger). Prøvetagning og analyse: 13 boliger. Desuden suppleres med fotodokumentation af skimmelvækst i boligerne. ØVRIGT Gennemført fugtundersøgelse af kælderydervægge, 6 steder. Bølgetagplader ved opgang undersøges for afskalning. SAMMENLÆGNINGER OG SMÅ BADEVÆRELSER Landsbyggefonden gør opmærksom på, at der skal ske en reduktion i antallet af boliger, før der er tale om sammenlægninger. Landsbyggefonden nævner ydermere, at der evt. er mulighed for at opnå støtte til små badeværelser, hvor funktioner er placeret oveni hinanden eller brus er placeret uhensigtsmæssigt tæt på dør. TILGÆNGELIGHED Landsbyggefonden oplyser, at alle 63 tilgængelighedsboliger i forslaget skal støttes med forbehold for den samlede anskaffelsessum. Tilgængelighed sikres ved at etablere en plint tilknyttet en trappe og en rampe. Løsningen kan godt godkendes af Landsbyggefonden under forudsætning af, at løsningen er lavet forskriftsmæssigt korrekt, at det er en økonomisk forsvarlig løsning. Desuden oplyser Landsbyggefonden, at de nye indgangspartier eventuelt kan gøres mindre, så der bliver vindue til bad, som i blok 4, 5 og 6.

12 12 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN MILJØ Alle tiltag, med undtagelse af omlægning af H.C. Ørsteds Vej, kan støttes af Landsbyggefonden. Landsbyggefonden oplyser, at en omlægning af vejen skal ske i samarbejde med Herning Kommune. MULTIHUS Landsbyggefonden oplyser, at forslaget til opførelsen af et multihus på 430 m² udelukkende kan støttes, hvis fælleshuset betjener en størrelsesorden på boliger. FINANSIERING Landsbyggefonden gennemgår på afholdt møde i forbindelse med besigtigelsen fondens muligheder for driftsstøttemidler. Landsbyggefonden skønner, at afdelingens fremtidige husleje skal ligge lige under 700 kr. pr. m²/pr. år, hvis afdelingens boliger skal være konkurrencedygtige efter renoveringen. De følgende afsnit i denne endelige helhedsplan indeholder udelukkende ny eller supplerende viden til den foreløbige helhedsplan.

13 13 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE SAMT RENOVERINGS- FORSLAG I det følgende afsnit fremhæves de ændringer, der har fundet sted i forlængelse af den afholdte besigtigelse og Landbyggefondens bemærkninger til den foreløbige helhedsplan for afdelingen. GENNEMGANG AF SUPPLERENDE UNDERSØGELSER Årstiderne Arkitekter har i august 2015 udarbejdet rapporten Byggeteknisk dokumentation som supplement til den udarbejdede byggetekniske rapport i november 2012 samt de gennemførte termografirapporter i Rapporten Byggeteknisk dokumentation (dateret ) er vedlagt den endelige helhedsplan som bilag 1. Rapporten indeholder en opsamling på følgende gennemførte supplerende undersøgelser: Udgravninger ved kælderydervægge, dateret (bilag 2) Undersøgelse af bølgetagplader Screening for PCB, dateret juni 2015 (bilag 3) Screening for asbest, dateret juni 2015 (bilag 4) Screening for metaller, dateret juni 2015 (bilag 5) Tilstandsvurdering murværk, dateret (bilag 6) Screening for skimmel, dateret juni 2015 (bilag 7) UDGRAVNING AF KÆLDERYDERVÆGGE Der er foretaget udgravning ved gavle og facader den , se bilag 1: Byggeteknisk dokumentation og bilag 2: Udgravninger ved kælderydervægge for uddybning. TILSTAND Tilstanden er normal, og restlevetiden er vurderet til over 20 år. Der vurderes generelt ikke at være behov for tiltag. KONKLUSION Med udgangspunkt i resultaterne fra den byggetekniske rapport fra 2012 bør der ved opgang 86 udføres vandtætning og isolering med lecanødder. Svindrevner i sokkelpuds skal udbedres, så der ikke opstår frostskader og vandindtrængning. I helhedsplanens budget er der afsat økonomi til de nævnte arbejder. TAGFLADER I forbindelse med de destruktive indgreb vedr. facaderne er bølgetagpladerne ved opgang undersøgt. Bølgetagpladerne er undersøgt for derved at fastslå, hvorvidt den afsatte økonomi i den foreløbige helhedsplan til udskiftning skal fastholdes i den endelige helhedsplan. TILSTAND Tagfladerne ved de nordlige blokke er slidte og har nedbrudte overflader. Vinkelrygningerne er under delaminering, hvilket har medført mange afskalninger.

14 14 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN KONKLUSION Bølgepladerne bør udskiftes indenfor 5-8 år. Underliggende asbestholdige skiferplader bør udskiftes samtidig. I helhedsplanens budget er der afsat økonomi til de nævnte arbejder. SCREENING FOR ASBEST, PCB OG METALLER Der er udført en mindre screening for PCB, asbest og metaller i afdelingen i maj 2015, se bilag 1: Byggeteknisk dokumentation og bilag 3, 4 og 5 for uddybning. TILSTAND PCB Undersøgelsen omfatter materialer som maling, fugemasse og gulvbelægning i alt er der udtaget 10 prøver. Der er konstateret lavt indhold af PCB i 5 ud af 10 af de udtagne prøver. TILSTAND ASBEST Undersøgelsen omfatter bygningsdele som klæbemateriale, gulve, rørisolering og tagplader i alt er der udtaget 17 prøver. Der er konstateret indhold af asbest i 4 af de udtagne prøver. TILSTAND METALLER Der blev screenet for bly, cadmium, chrom, kobber, kviksølv, nikkel og zink. Undersøgelsen omfatter materialer som maling, vægfliser og gulvbelægning i alt er der udtaget 15 prøver. Der er anvendt metalholdig maling i blokkene i både opgange og i lejligheder. Endvidere er der metalholdige fliser i lejlighederne. KONKLUSION MILJØFARLIGE STOFFER Som opsummeret ovenfor er der fundet PCB, asbest og metaller i bygningsdele i afdelingen. For mere præcist at kortlægge omfanget af miljøfarlige stoffer i blokkene, bør der foretages en mere omfattende undersøgelse. Det er dog vurderet, at undersøgelserne ikke gennemføres på nuværende tidspunkt, men i stedet i forbindelse med projekteringen. Undersøgelserne vil betyde destruktive indgreb i boligerne, som efterfølgende skal udbedres, idet vi endnu ikke har en konkret tidshorisont for renoveringens igangsætning. I den økonomiske kalkulation er der afsat økonomi til gennemførelse af yderligere undersøgelser samt til håndtering af miljøfarlige stoffer (nedbrydning og deportering) estimeret på baggrund af ovennævnte screening. Se bilag 10, hvor undersøgelsesprogram indeholdende estimeret omfang af yderligere undersøgelser er vedlagt. YDERVÆGGE Nedenfor følger en opsummering på den byggetekniske dokumentation og de supplerende undersøgelser vedrørende ydervægge og skimmelvækst. TILSTAND - MURVÆRK Rambøll har den gennemført en tilstandsvurdering af murværket, hvor der bl.a. er foretaget udtagning af facadesten ved gavle og facader, se bilag 1: Byggeteknisk dokumentation og bilag 6: Tilstandsvurdering murværk for uddybning. Facader og gavle er udført som uisoleret og fuldmuret uden hulrum, isolering og bindere. Der forekommer få steder lokalt mindre skader i form af revner, forvitrede fuger o.lign. Ved hoveddørsvanger/murpiller er murværket placeret direkte på betontrapperepos (nogle steder uden sokkel), hvorved der er risiko for vandsprøjt (med eller uden salt) op på murværk. Dette bevirker, at fuger

15 15 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN er udsat for et særdeles aggressivt miljø, med efterfølgende risiko for forvitring af fuger og efterfølgende udfald og vandindtrængning i murværket. Forvitrede fuger, fuldmuret facade, Se bilag 6. SCREENING FOR SKIMMEL Der er udført en besigtigelse i afdelingen i maj 2015, se bilag 1: Byggeteknisk dokumentation og bilag 7: Screening for skimmel for uddybning. Der er foretaget Mycometer-test i 13 lejligheder for skimmel de steder, hvor der var synlige tegn på skimmel. Der er udtaget materialeprøver, hvor der var mistanke om, at der kunne være skjult skimmel. Der blev fundet vækst af skimmelsvamp over normalt baggrundsniveau i 11 af de 13 undersøgte lejligheder. I 6 af de undersøgte lejligheder er der fundet vækst af skimmel et eller flere steder meget over normalt baggrundsniveau. FOTODOKUMENTATION SKIMMEL Der har gennem flere år været konstateret mange skimmelproblemer i lejlighederne, herunder udbredt skimmel ved vinduesfalse, da de er muret kompakte. Der er enkelte steder opsat bløde masonitplader og rustikbrædder på ydervæggene ligesom termografibillede, der viser, at der er udført indvendig forsatsvæg med isolering og pladebeklædning for at modvirke kolde overflader/kuldenedfald og skimmelvækst. Bilag 7: Screening for skimmel indeholder en lang række fotos, hvor der er konstateret skimmelvækst i afdelingens boliger. KONKLUSION YDERVÆGGE På baggrund af Landsbyggefondens efterspørgsel på supplerede materiale, som påviser skimmelvækst, henvises til den tidligere fremsendte termografirapport (se desuden bilag 1: Byggeteknisk dokumentation ). Af termografirapporterne fremgår det, at der er kuldebroer i bygningerne. Disse er særligt kraftige ved facader og etageadskillelserne især ved altanerne, ved vinduer og døre omkring karm-/mursamlinger samt ved karm-/rammesamlinger. Desuden viser de destruktive indgreb i murværket, at facader og gavle er udført som uisoleret og fuldmuret uden hulrum, isolering og bindere.

16 16 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN Med afsæt i gennemførte Mycometer-test og vedlagte fotodokumentation er der samtidig dokumentation for, at der ikke kun er tale om en risiko for skimmelvækst, men at dette allerede er et konstateret og udbredt problem. Skimmelangreb, husnummer 115, 98 og 95, se bilag 7. Særligt facader og gavle er med meget store kuldebroer. Den største temperaturdifferens mellem indeluft og indvendig ydervægsoverflade er 7,8 C. Målingerne er udført ved en udetemperatur på 3-4 C. De indvendige overfladetemperaturer giver allerede ved 3-4 C anledning til risiko for kondens ved almindeligt forekommende indendørs luftfugtighed. Såfremt udetemperaturen bliver lavere og under frysepunktet, bliver overfladetemperaturen indendørs selvsagt endnu lavere, og dermed øges risikoen for kondens yderligere. Risikoen for skimmelvækst øges yderligere, hvis der placeres møbler, skabe eller lignende foran de udsatte områder, idet der opstår stillestående luft og dermed manglende varmetilførsel. Flere fotos påviser ligeledes dette forhold. Med afsæt i ovenstående er der behov for en efterisolering af facader og derudover forbedring af utætheder, så kuldebroerne elimineres. Det dårlige indeklima og anledningen til skimmelvækst fjernes herved. Hvis Landsbyggefonden ikke vurderer nødvendigheden af efterisolering af hele facaden, anbefales det med indeværende helhedsplan, at gavlene som minimum efterisoleres. Gavlene er mere udsatte end den øvrige facade - grundet flere kvadratmeter ydermur vil der være et større varmetab for boligerne i gavlen. Hvis en facadeisolering ikke kan støttes af Landsbyggefonden, anbefales følgende nævnte tiltag som et absolut minimum. Revnede og forvitrede teglsten ved hoveddøre udskiftes. Stilladshuller skal udfyldes. Forvitrede fuger skal omfuges. Fugtskader ved blok og skal udbedres. Lodret revne ved blok skal udbedres. NY FACADELØSNING I forbindelse med at undgå skimmelvækst i boligerne og forbedre indeklimaet skal facaderne efterisoleres. Med en facaderenovering bliver det således muligt at sikre sig mod de skimmelangreb, der er påvist. En renovering betyder endvidere, at bygningerne forbedres energimæssigt. I tidligere fremsendte foreløbige helhedsplan indgik en facadeløsning med pladebeklædning. For at bevare enkeltheden fra den eksisterende bygning, og på Landsbyggefondens opfordring, er denne løsning revide-

17 17 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN ret, og i stedet etableres en skalmur, hvor facaderne efterfølgende kommer til at fremstå i en lys gul nuance med et fint spil fra en mere varm gylden sten. De eksisterende facader består hovedsageligt af røde tegl og virker mørke og tunge. Vindueshullerne er i det eksisterende ens og er placeret, så facaderne virker monotone. Facader ændret med ny skalmur, facade mod vest Facadebearbejdningen er sket ud fra et ønske om at give hele bebyggelsen et mere lyst og imødekommende udtryk. Derudover er der arbejdet med placering og størrelse af vinduesåbninger. Her giver vinduerne et fint spil til facaden og skaber liv i de ellers lidt ensformige facader. Denne facadeløsning er medtaget i budgettet for renoveringen. Facader ændret med ny skalmur, Facade mod syd VENTILATION Ventilationsstandarden i boligerne er yderst ringe og foregår alene ved naturligt aftræk. Der er ikke monteret emhætte i afdelingen, med mindre de er monteret på lejers eget initiativ.

18 18 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN De byggetekniske rapporter og supplerende undersøgelser, herunder gennemførte Mycometer-tests, påviser utætheder samt skimmelvækst i afdelingens boliger. Indeklimaet er derfor særdeles ringe og er kritisk at få udbedret såvel hvad angår den generelle komfort, som hvad angår sundhedsfremme. Der etableres derfor Genvex i afdelingen.

19 19 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN LEJLIGHEDERNES INDRETNING SAMT LØSNINGSFORSLAG I det følgende afsnit fremhæves de ændringer, der har fundet sted i forlængelse af den afholdte besigtigelse og Landbyggefondens bemærkninger til den foreløbige helhedsplan for afdelingen. Se endvidere bilag 8: Skitsemateriale inkl. tegninger af eksisterende og kommende forhold. EKSISTERENDE OG FREMTIDIGE BOLIGTYPER Mindeparken består i dag af 210 boliger i alt. Antal før renovering M² pr. lejlighed Antal efter renovering M² pr. lejlighed 1 rum rum ,5 3 rum , rum , rum I alt Heraf boliger med tilgængelighed Der er ingen ændringer i fordelingen af boliger sammenholdt med den foreløbige helhedsplan. Det er dog lykkedes at etablere tilgængelighed i én ekstra bolig, som er placeret i stueplan. Det drejer sig om type P.3V.T, som er en 3-rums bolig beliggende i blok 6. Det betyder, at der i den endelige helhedsplan er 64 tilgængelighedsboliger sammenholdt med 63 i den foreløbige helhedsplan. SAMMENLÆGNINGER OG SMÅ BADEVÆRELSER Landsbyggefonden gør opmærksom på, at der skal ske en reduktion i antallet af boliger, før der er tale om sammenlægninger. I afdelingen er der i alt 18 sammenlagte boliger, hvoraf 6 stk. er placeret i stueetage, og derfor er tilgængelighedsboliger. Det betyder, at i alt 12 boliger kan opnå støtte under lejligheder med sammenlægning, jævnfør vedlagte budgetark. De 12 sammenlagte boliger er placeret med 2 stk. i hver af de 6 blokke (se oversigt nedenfor). Blok Antal 1. sal Antal 2. sal Antal I alt 1 1 (Type E.3V.S) 1 (Type E.3V.S) (Type E.3V.S) 1 (Type E.3V.S) (Type E.3V.S) 1 (Type E.3V.S) (Type G.3V.S) 1 (Type G.3V.S) (Type G.3V.S) 1 (Type G.3V.S) (Type R.3V.S) 1 (Type R.3V.S) 2 I alt Landsbyggefonden gør på besigtigelsen opmærksom på, at der evt. er mulighed for støtte til små badeværelser, hvor funktioner er placeret oveni hinanden eller brus er placeret uhensigtsmæssigt tæt på dør.

20 20 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN I flere af boligerne er brus placeret uhensigtsmæssigt tæt på døren, hvilket giver en stor belastning på dør og lister. Eksisterende type B.3V og B1.3V Oversigten nedenfor indeholder de boligtyper, som er placeret under Lejligheder med små badeværelser, jævnfør vedlagte budgetark. Det drejer sig om de fremtidige boligtyper D.3V og D1.3V, og der findes i alt 44 stk. Se endvidere Bilag 8: Skitsemateriale inkl. tegninger af eksisterende og kommende forhold, hvor typerne foreligger i størrelsesforholdet 1:50 (se eksisterende typer B.3V og B1.3V på 1. og 2. sal) Blok Antal Type D.3V Antal Type D1.3V Antal I alt I alt

21 21 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN TILGÆNGELIGHED Landsbyggefonden oplyser, at alle 63 tilgængelighedsboliger i forslaget skal støttes med forbehold for den samlede anskaffelsessum. Som det fremgår af den foreløbige helhedsplan, sikres tilgængelighed ved at etablere en plint tilknyttet en trappe og en rampe. Løsningen kan godt godkendes af Landsbyggefonden under forudsætning af, at løsningen er lavet forskriftsmæssigt korrekt, at det er en økonomisk forsvarlig løsning. Den skitserede løsning i den foreløbige helhedsplan er bibeholdt, efter en vurdering af, at løsningen er den økonomisk mest fordelagtige. Desuden er der, som nævnt ovenfor, etableret tilgængelighed i én ekstra bolig i stueetagen (Type P.3V.T se nedenfor), så der i dette forslag er i alt 64 tilgængelighedsboliger. Etablering af tilgængelighed i boligtype P.3V.T (blok 6, stueetagen) KOMMUNAL AFKLARING VEDR. BBR AREALER Etableringen af niveaufri adgang via ramper betyder, at der flere steder kommer et niveauspring over 0,5 m. FællesBo har undersøgt, hvorvidt Herning Kommune, ved renoveringssager, stiller krav om, at ankomstarealet 0,5 m over terræn medregnes i BBR arealet. Det er ikke tilfældet, jævnfør vedlagte notat vedrørende godkendelse fra Herning Kommune dateret den 27. august 2015 samt vedlagte referat og mailkorrespondance (bilag 11). ETABLERING AF VINDUE I BAD På afholdte besigtigelse anbefaler Landsbyggefonden endvidere, at de nye indgangspartier i blok 1, 2 og 3 eventuelt kan gøres mindre, så der bliver vindue til bad, ligesom i blok 4, 5 og 6.

22 22 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN Etablering af vindue i bad i blok 1, 2 og 3 i stueetagen På landsbyggefondens opfordring er der etableret vindue i bad i samtlige boliger i stueetagen i blok 1, 2 og 3. ØVRIGE ÆNDRINGER Bemærk desuden, at boligtypebetegnelserne i bilag 8: Skitsemateriale inkl. tegninger af eksisterende og kommende forhold er ændret. Endvidere fremgår antal rum af alle typebetegnelser.

23 23 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN UDEAREALER, MILJØ OG FÆLLESHUS SAMT LØSNINGS- FORSLAG I det følgende afsnit fremhæves de ændringer, der har fundet sted i forlængelse af den afholdte besigtigelse, og Landbyggefondens bemærkninger til den foreløbige helhedsplan for afdelingen. Se endvidere bilag 8: Skitsemateriale inkl. tegninger af eksisterende og kommende forhold. Som nævnt indledningsvist havde Landsbyggefonden følgende bemærkninger til den foreløbige helhedsplan: Alle tiltag, med undtagelse af omlægning af H.C. Ørsteds Vej, kan støttes af Landsbyggefonden. Landsbyggefonden oplyser, at en omlægning af vejen skal ske i samarbejde med Herning Kommune. Landsbyggefonden oplyser, at forslaget til opførelsen af et multihus på 430 m² udelukkende kan støttes, hvis fælleshuset betjener en størrelsesorden på boliger. OMLÆGNING AF H.C. ØRSTEDSVEJ Økonomien for omlægningen af H. C, Ørstedvej indgår ikke i den økonomiske kalkulation (posten Ændring af tilkørsel til Golfparken ). Løsningsforslag drøftes med Herning Kommune. REVIDERET FORSLAG TIL MULTIHUS Der er udarbejdet et revideret forslag til etablering af multihus i afd. 19. I forslaget er multihuset reduceret fra 430 m² til 371 m². FællesBo vurderer, at viceværterne kan anvende øvrige faciliteter i nærtliggende afdelinger, og derfor er disponeringen ændret, således at kontorfaciliteterne udgår. Desuden er husets øvrige rum generelt reduceret arealmæssigt.

24 24 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN Multihuset består højdemæssigt af to volumen, hvor den højeste indeholder multisal etc., og det andet volumen indeholder viceværtkontor, vaskeri, værksted og gæsteværelse. Disse funktioner bliver bundet sammen af et torv, som kan anvendes til uformelt ophold og et bibliotek. Biblioteket skal forsynes af beboernes aflagte blade, film, bøger etc. Multihusets facader er tiltænkt i en trælistebeklædning, som skal stå ubehandlet og blive sølvgrå. Denne listebeklædning skal ligeledes anvendes ved byggeriernes indgangspartier, således at der skabes en sammenhæng i området. DRIFTSOVERENSKOMST Hensigten er, at multihuset skal betjene alle de afdelinger, som ligger i nærheden af afdeling 19. Konkret drejer det sig om afd. 09 Ørstedgaarden, afd. 12 H. C. Ørstedsvej, afd. 14 Elmegaarden, afd. 16 Sjællandsparken, afd. 19 Mindeparken og afd. 22 Kaj Munks Vænget. FællesBo har udarbejdet en driftsoverenskomst for fælles anvendelse og drift af afdelingerne, som planlægges drøftet og principgodkendt i de respektive afdelinger på efterårets afdelingsmøder. Overenskomsten samt afdelingernes principgodkendelse eftersendes indeværende helhedsplan, når afdelingsmøderne er afholdt.

25 25 AFDELING 19 - ENDELIG FYSISK HELHEDSPLAN BUDGET, FINANSIERING OG HUSLEJEKONSEKVENS De vigtigste budgettal er fremhævet nedenfor. Generelt henvises der til Landsbyggefondens budgetark for afdelingen, vedlagt helhedsplanen. Der er følgende fordeling af udgifterne: FINANSIERING Udgifter inkl. moms og fordelte omkostninger (1000 kr.) Opretning m.v Miljøforbedring (friarealer) Ombygning/sammenlægning Tilgængelighed Forbedring og opretning (ekskl. fordelte arbejder) I alt MULIGHEDER I FORBINDELSE MED HELHEDSPLANENS FINANSIERING Den årlige kvm leje i afdeling 19 lå i 2014 på 484 kr. ekskl. forbrug. Som det fremgår af den foreløbige helhedsplan for afdelingen er huslejen i afdeling 19 i dag lavere end den gennemsnitlige husleje for de almene boliger i en radius af 1 km fra afdeling 19. Den gennemsnitlige husleje i en radius af 1 km fra afdeling 19 og 16 lå i 2013 på 557 kr. pr. kvm pr. år, og den forventes at være en smule højere i dag. For at forbedre afdelingens udlejning er det, ud over de fysiske tiltag, nødvendigt at gøre afdelingen konkurrencedygtig på pris. FællesBo vurderer derfor, at afdelingen kun kan bære en mindre huslejestigning i forbindelse med renoveringen, hvis afdelingen skal være konkurrencedygtig på sigt. Landsbyggefonden vurderer på afholdte besigtigelse, at afdelingens husleje max kan ligge på 700 kr./m²/år efter en renovering.