Tillæg nr. 19. Forslag til. til Kommuneplan , for udvidelse af aflastningsområde ved Østergade i Skjern. Ringkøbing-Skjern Kommune

Transkript

1 Forslag til Tillæg nr. 19 til Kommuneplan , for udvidelse af aflastningsområde ved Østergade i Skjern Ringkøbing-Skjern Kommune 09. oktober

2 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Forord Kommuneplantillægget udvider aflastningsområdet Arnborgvej, øst for Østergade i Skjern, og sikrer rammerne for Lokalplan 436. Kommuneplantillægget består af: En redegørelse, der beskriver planens baggrund og formål. Bestemmelser med tilhørende kort, der omhandler ændringer i kommuneplanens hovedstruktur og retningslinjer og regulerer rammerne for lokalplanlægningen. Bilag 1 i form af redegørelse for udvidelse af aflastningsområde. Redegørelse Baggrund og formål Dette tillæg til Kommuneplan for Ringkøbing Skjern Kommune er udarbejdet i forbindelse med Lokalplan nr. 436 efter et ønske om at opføre en dagligvarebutik og en udvalgsvarebutik ved rundkørslen ved Østergade. Lokalplanområdet er ca m 2, og er i dag bebygget med lettere industri i form af bilforhandler, autoservice, bremsecenter og bilvaskehal. Området er i Kommuneplan udlagt som rammeområde 39er048, som fastlægger anvendelsen som erhvervsområde til industri, entreprenør- og oplagsvirksomhed, værksteds- og håndværksvirksomhed, lager, engroshandel, service og fastfoodrestauranter og lignende. Området er desuden en del af centerstrukturen, og er udlagt som et område til butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Det er ikke muligt at etablere dagligvarebutikker eller udvalgsvarebutikker indenfor lokalplanområdet. Etablering af dagligvarebutikken og udvalgsvarebutikken forudsætter en ændring af bl.a. kommuneplanens hovedstruktur, således at området bliver omfattet af aflastningsområdet ved Arnborgvej. Der oprettes med Kommuneplantillæg nr. 19 en ny kommuneplanramme,39er125, der gælder for området, som vist på figur 10. Rammeområde 39er125 gøres til en del af aflastningsområdet ved Arnborgvej, som derved udvides. Herudover giver kommuneplantillægget mulighed for, at der indenfor rammeområde 39er125 etableres en dagligvarebutik på op til m 2. Indenfor aflastningsområdet fastholdes muligheden for udvalgsvarebutikker på min. 400 m 2. Muligheden for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper fastholdes for den resterende del af 39er048. Forhøring I forbindelse med ændringerne i detailhandelsstrukturen har projektet været i forhøring fra den 4. maj 2018 til 18. maj Der kom to høringssvar indenfor høringsfristen, som omhandlede: 1. Etablering af dagligvarebutik er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der er ikke tilstrækkeligt kundegrundlag til endnu en dagligvarebutik. 2. Ønske om at hastigheden på Østergade/Ringvejsstrækning strækningen reduceres til 60 km/t. 2

3 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Figur 1. Aflastningsområde ved Arnborgvej udvides til også at omfatte ejendommen på adressen Farverivej 5. Detailhandel I det følgende redegøres for udvidelsen af aflastningsområdet ved Arnborgvej, jf. Planlovens 11 e, stk. 3 og 4 samt Vejledning om detailhandelsplanlægning. For en yderligere redegørelse for udvidelsen af Aflastningsområdet ved Arnborgvej henvises til COWIs redegørelse, der er vedlagt som bilag 1. Baggrund Der er et ønske om at etablere en dagligvarebutik på m 2 og en udvalgsvarebutik på 400 m 2 indenfor lokalplanområdet. Lokalplanområdet er i dag udlagt til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper samt butikker, der forhandler produkter i tilknytning til en virksomhed. Der er forbud mod handel med dagligvarer. Området øst for Ringvejen og syd for Arnborgvej er i dag udlagt som aflastningsområde. Restrummeligheden i aflastningsområdet var på tidspunktet for udarbejdelsen af redegørelsen i bilag 1 ca. 640 m². I aflastningsområdet er der i dag ikke mulighed for at etablere dagligvarebutikker, og der er fastsat en minimumsbutiksstørrelse på 400 m². Etableringen af dagligvare- og udvalgsvarebutikker i lokalplanområdet forudsætter en udvidelse af aflastnings området ved Arnborgvej. Den nye Planlov giver mulighed for, at eksisterende aflastningsområder udvides, hvis der bl.a. er et tilstrækkeligt kundegrundlag, bl.a. for at give plads til butikker, som ikke uden videre kan placeres i bymidten. Redegørelsen viser, at der er et tilstrækkeligt kundegrundlag. Det har ikke vist sig muligt at finde en passende placering med tilstrækkelige og lettilgængelige parkeringsarealer til butikkerne indenfor Skjern bymidte. Datagrundlag I udarbejdelsen af redegørelsen for udvidelsen af Aflastnings området ved Arnborgvej er der taget udgangspunkt i: Befolkningsprognose for Ringkøbing-Skjern Kommune Data om forbrug, indkomstniveau mv. fra Danmarks Statistik Omsætningstal i store dagligvarebutikker fra Supermarkedshåndbogen 2017, Retail Institute Scandinavia, sammenholdt med COWIs egne vurderinger. Øvrige omsætningstal samt bruttoetagearealer fra detailhandelsanalysen for Ringkøbing-Skjern Kommune fra

4 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Omfanget af den eksisterende detailhandel I Skjern er der i dag fem store dagligvarebutikker. Der er ingen dagligvarebutikker i og ved Aflastnings området ved Arnborgvej. Den samlede dagligvareomsætning i Skjern vurderes at være ca. 285 mio. kr. pr. år. Dagligvarebutikkerne i Skjern har et samlet areal på ca m². Udvalgsvarebutikkerne i Skjern har et samlet areal på ca m² og en samlet udvalgsvareomsætning på ca. 300 mio. kr. pr. år. Der er udvalgsvarebutikker i og ved Aflastnings området ved Arnborgvej. Placeringen af de eksisterende, store dagligvarebutikker i Skjern og Tarm fremgår af figur 2. Bruttoetagearealet af den eksisterende detailhandel fremgår af tabel 1 og 2. Omsætningen i den eksisterende detailhandel fremgår af tabel 3. For yderligere beskrivelse af den eksisterende detailhandel, se afsnit 7 i bilag 1. Figur 2. Eksisterende store dagligvarebutikker i Skjern og Tarm. 4

5 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Skjern bymidte Skjern by i øvrigt Borris bymidte Skjern i øvrigt Skjern i alt Tabel 1. Bruttoetagearealet af den eksisterende detailhandel i Skjern år Antal Bruttoetageareal (m²) Bilforhandlere m. salgslokale Byggemarkeder/byggematerialer Planteskoler Andet Ringkøbing-Skjern Kommune i alt Tabel 2. Bruttoetagearealet af de eksisterende butikker med særligt pladskrævende varegrupper i år

6 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Områder Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Skjern bymidte Skjern by i øvrigt Borris bymidte * - * - * Skjern i øvrigt * * - * * Skjern i alt Tabel 3. Omsætningen i ca. kr. i den eksisterende detailhandel i år 2014 i 2014-priser. Det eksisterende aflastningsområde Indenfor den nuværende afgrænsning af Aflastnings området ved Arnborgvej, som vist på figur 1, er der fire butikker med øvrige udvalgsvarer og to butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Derudover er der i Aflastnings området ved Arnborgvej andre virksomheder, som ikke er detailhandel. I de to områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper, Erhvervsparken og Ringvejen/Østergade, er der et par udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Den eksisterende bilforhandler i området til butikker med særligt pladskrævende varegrupper, Ringvejen/Østergade, nedrives som led i etableringen af den nye dagligvarebutik og udvalgsvarebutik. Bilforhandleren ligger i det område, der udgør udvidelsen af aflastningsområdet ved Arnborgvej, som vist på figur 1. Følgende er i Kommuneplan fastlagt for det eksisterende aflastningsområde ved Arnborgvej: Arealramme til detailhandel: m² Maks. størrelse pr. udvalgsvarebutik og pr. butik med særligt pladskrævende varegrupper: m² Min. størrelse pr. butik 400 m². Ingen mulighed for dagligvarebutik. Aflastningsområdet består af rammeområderne 39er049 og 39er050. Den eksisterende detailhandel i Aflastnings området ved Arnborgvej havde på tidspunktet for udarbejdelsen af redegørelsen i bilag 1 et bruttoetageareal på ca m². Restrummeligheden i Aflastnings området ved Arnborgvej er ca. 640 m². 6

7 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Figur 3. Den eksisterende afgrænsning af hhv. aflastningsområdet ved Arnborgvej, og de to områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper, Erhvervsparken og Ringvejen/Østergade. Kundegrundlag og opland Der bor ca personer i Skjern. Borgere i store dele af Ringkøbing-Skjern Kommune køber i større eller mindre omfang ind i butikkerne i og ved Aflastnings området ved Arnborgvej. Ud fra butikssammensætningen og fremkommeligheden til butikkerne i og ved Aflastnings området ved Arnborgvej, så vurderes det, at oplandet svarer til det område, der udgøres af den forhenværende Skjern Kommune og den forhenværende Egvad Kommune tilsammen. Oplandet er dermed afgrænset mod nord og syd af oplandene til konkurrerende indkøbssteder. Mod vest er oplandet afgrænset af Ringkøbing Fjord, og mod øst er oplandet i højere grad afgrænset af den tid, som forbrugerne er villige til at bruge på at køre til konkurrerende indkøbssteder. Oplandet er vist på figur 4. Der er ikke kendskab til andre nye detailhandelsprojekter i oplandet. 7

8 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Figur 4. Oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet vurderes at bestå af de forhenværende Skjern og Egvad Kommuner tilsammen. Oplandet er på kortet markeret med orange. Skjern og Tarm er markeret med blå. 8

9 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Behovet for yderligere detailhandel På baggrund af den forventede udvikling i indbyggertallet, privatforbruget, nethandlen og turismen i oplandet til aflastningsområdet er forbruget på kort og længere sigt beregnet. Beregningerne viser, at det årlige forbrug af dagligvarer i oplandet forventes at stige: fra ca. 685 mio. kr. i år 2017 til ca. 700 mio. kr. i år 2019 og fra ca. 685 mio. kr. i år 2017 til ca. 755 mio. kr. i år Beregningerne viser, at det årlige forbrug af udvalgsvarer i oplandet forventes at stige: fra ca. 415 mio. kr. i år 2017 til ca. 430 mio. kr. i år 2019 og fra ca. 415 mio. kr. i 2017 til ca. 480 mio. kr. i år Stigningerne i forbruget i oplandet kan primært henføres til den forventede positive udvikling i turismen, som det fremgår af figur 5 og 6. Figur 5. Udviklingen i forbrugsgrundlaget for dagligvarer i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. I beregningen af forbrugsgrundlaget og forbrugspotentialet fra de lokale borgere er den del af forbruget, der lægges i onlinebutikker trukket ud af forbruget. Figur 6. Udviklingen i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. I beregningen af forbrugsgrundlaget og forbrugspotentialet fra de lokale borgere er den del af forbruget, der lægges i onlinebutikker trukket ud af forbruget. Det forventede forbrug er omregnet til et behov for yderligere areal til dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker i oplandet. Behovet for yderligere areal er angivet i tabel 4. År 2019 År 2029 Dagligvarebutikker 600 m² m² Udvalgsvarebutikker m² m² Tabel 4. Behov for yderligere areal til dagligvare- og udvalgsvarebutikker i oplandet på kort og længere sigt. 9

10 Tillæg nr. 19 Kommuneplan For yderligere redegørelse for udviklingen i forbruget og arealbehovet i oplandet, se afsnit 10 i bilag 1. Analyserne viser desuden, at der vil være et forbrug af dagligvarer i det helt lokale opland omkring den ønskede dagligvarebutik i projektområdet på knap 30 mio. kr. i år For yderligere redegørelse for det lokale forbrug i det lokale opland, se afsnit 11.1 i bilag 1. Sammenhængen med målene for detailhandelsstrukturen og den kommunale hovedstruktur Det ansøgte projekt er ikke i overensstemmelse med retningslinjerne for detailhandlen og fremmer ikke målene for detailhandlen i Kommuneplan for Ringkøbing-Skjern Kommune. Når målene for detailhandlen i kommuneplanen betragtes under ét, så fremgår det, at bymidterne skal prioriteres i planlægningen for detailhandel. Det fremgår af kommuneplanens mål, at nye lokalcentre og dagligvarebutikker til et områdes lokale forsyning ikke kan etableres uden, at der er redegjort for behovet og konsekvenserne for bymidterne. Det fremgår også at ny detailhandel udenfor bymidterne ikke må påvirke bymiljøet eller den eksisterende detailhandelsstruktur negativt. Kommuneplanen indeholder ikke mål eller retningslinjer for udvidelse af aflastningsområder. Realisering af det ansøgte projekt forudsætter derfor en ændring af kommuneplanen. Analyserne viser, at der er et beregnet behov for yderligere dagligvarebutiks- og udvalgsvarebutiksareal, som er større end arealet af den ansøgte dagligvare- og udvalgsvarebutik. Hvis der gives mulighed for en ny dagligvarebutik og en ny udvalgsvarebutik i projektområdet, så vil det have negative effekter for den eksisterende detailhandel, men effekten vil aftage med tiden i takt med at forbruget forventes at øges. Effekten på længere sigt vil samlet set være positiv for den eksisterende detailhandel. Med planlægningen for udvidelsen af aflastningsområdet sikres det, at arealer til butiksformål udlægges på en placering, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter. Etableringen af den ansøgte dagligvarebutik betyder, at borgerne i de nærmeste boligområder får kortere afstande til nærmeste store dagligvarebutik. Dermed kan den nye dagligvarebutik bidrage til at begrænse transportafstandene i forbindelse med indkøb. Planlægningen for udvidelsen af aflastningsområdet kan i begrænset omfang fremme konkurrencen og kan bidrage til et større udbud af butikker samt bidrage positivt til bymiljøet i og ved aflastningsområdet. For yderligere redegørelse om sammenhængen med Kommuneplan henvises til afsnit 5 i bilag 1. Tilgængeligheden for de forskellige trafikarter Projektområdet er ligesom det eksisterende aflastningsområde og de to områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper i tilknytning hertil kendetegnet ved en høj tilgængelighed og fremkommelighed, særligt for bilister. Projektområdet har en god synlighed fra rundkørslen. Ved rundkørslen blev der i år 2011 målt en årsdøgnstrafik på ca , hvilket viser, at mange bilister dagligt passerer forbi projektområdet. Nærmeste busstoppested ligger ca. 450 m vest for projektområdet på Østergade. Der er kombineret cykel- og gangsti langs de første ca. 160 m ad Østergade fra rundkørslen ved projektområdet. Langs de resterende dele ad Østergade ind mod det centrale Skjern er der fortov og cykelsti. Påvirkning af bymiljøet i udvidelsen af aflastningsområdet Der er allerede i dag en række butikker og andre kundeorienterede erhverv ved området, der udgør udvidelsen, herunder en bilvaskehal og en ubemandet tankstation. I selve området, der udgør udvidelsen ligger i dag en bilforhandler med autoservice og bremsecenter. Bygningen, som bilforhandleren i dag har butik i, nedrives. I tilknytning til den nye dagligvarebutik og udvalgsvarebutik etableres parkeringspladser. Det vurderes, at den nye bebyggelse ikke adskiller sig væsentligt fra den hidtidige og omkringliggende bebyggelse. Den nye anvendelse vil adskille sig fra de eksisterende anvendelser i området, da der bl.a. er tale om en ny stor dagligvarebutik, som generer en relativt større kundestrøm, herunder biltrafik, end hver af de øvrige funktioner i og ved området. Vurdering af om aflastningsområdet kan styrke konkurrencen En udbygning af butiksstrukturen kan medføre en øget konkurrence mellem butikkerne til gavn for bl.a. forbrugerne i form af lavere priser. Udbygningen vurderes også at kunne bidrage til et større vareudvalg. For at vurdere påvirkningen på konkurrencen, er Erhvervsstyrelsens økonomiske model benyttet. Resul- 10

11 Tillæg nr. 19 Kommuneplan tatet giver en indikation af effekten på prisniveauet af udbygningen af butiksstrukturen i kraft af, at butikkerne i aflastningsområdet forudsættes at bidrage til øget produktivitet og til mere effektiv konkurrence. Modellen viser, at det kan forventes, at priserne på dagligvarer og udvalgsvarer i oplandet vil falde i begrænset omfang. Den konkurrencemæssige effekt for forbrugerne anslås at blive 'lille' for dagligvarer og 'uvæsentlig' for udvalgsvarer. Det vurderes, at der med planlægningen for en udvidelse af aflastningsområdet skabes bedre rammer for mere velfungerende markeder med en mere effektiv butiksstruktur. De fire data input for dagligvarer er: Andel af omsætning, der flyttes: 5,6 % Procentvise forskel i gns. butiksareal: 74 % Gns. antal butikker pr. branche: 2,4 Andel af efterspørgslen, der er e-handel: 1 % De fire data input for udvalgsvarer er: Andel af omsætning, der flyttes: 1,3 % Procentvise forskel i gns. butiksareal: -50 % Gns. antal butikker pr. branche: 3,6 Andel af efterspørgslen, der er e-handel: 20 % Vurdering af aflastningsområdets forventede påvirkning af butiksforsyningen En ny dagligvarebutik på ca m² på den påtænkte placering vil kunne opnå en omsætning på ca. 35 mio. kr. pr. år. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente godt halvdelen af sin omsætning fra Netto, Aldi og Lidl i Skjern, godt en fjerdedel af sin omsætning fra Fakta og Super Brugsen i Skjern bymidte og den resterende knap en fjerdedel sin omsætning fra butikker uden for Skjern. Hvorfra den nye dagligvarebutik vurderes at hente sin omsætning, og på hvilke niveauer effekterne vil ligge, fremgår af tabel 5. Det bemærkes, at der er tale om gennemsnitsbetragtninger, og at tallene ikke er eksakte, men udtryk for størrelsesordener. For yderligere redegørelse for effekterne for den eksisterende dagligvarehandel, se afsnit 12 i bilag 1. 11

12 Tillæg nr. 19 Kommuneplan By Store Samlet dagligva- Andel af Omsætningsre- Negativ effekt for dagligvarebutik- reomsætning i de omsætning i ny duktion den eksisterende ker store dagligvarebutik detailhandel dagligvarebutikker Astrup Min Købmand ca mio. kr. pr. år ca. 1,5 % ca. 0,5, mio. kr. pr. år ca. 4,2 % Bork Havn Dagli'Brugsen, ca mio. kr. ca. 0,5 % <0,1 mio. kr. pr. <1 % og Hemmet Min Købmand pr. år år Borris Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 2,0-2,5 % 0,7-0,9 mio. kr. pr. år ca. 6-7 % Lem Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 1,5 % ca. 0,5, mio. kr. pr. år ca. 1,9 % Ringkøbing Netto x 2, Aldi, ca mio. ca. 4 % ca. 1,5 mio. kr. <1 % Lidl, Fakta, Kvickly, kr. pr. år pr. år Super Brugsen Skjern Netto, Aldi, Lidl, ca mio. ca. 78,5 % ca mio. kr. ca. 11,3 % Fakta, Super Brug- kr. pr. år pr. år sen Skjern bymidte Fakta, Super Brug- ca mio. ca. 26 % 9 mio. kr. pr. år ca. 6,2 % sen kr. pr. år. Skjern by i øvrigt Neto, Aldi, Lidl ca mio. kr. ca. 52,5 % ca mio. kr. ca. 19,3 % pr. år pr. år Spjald Super Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 0,5 % knap 0,2 mio. kr. pr. år <1 % Stauning Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 0,5 % knap 0,2 mio. kr. pr. år ca. 1,4 % Sønder Felding Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 0,8 % knap 0,3 kr. pr. år ca. 1,5 % Tarm ABC Lavpris, ca mio. ca. 8 % knap 3 mio. kr. ca. 1,4 % Løvbjerg, Dagli'- kr. pr. år pr. år Brugsen Videbæk Netto, Super Brug- ca mio. ca. 2,5 % knap 0,8 kr. pr. <1 % sen, ACV Lavpris kr. pr. år år 12

13 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Total % ca. 35 mio. kr. pr. år - Tabel 5. Effekter for den eksisterende dagligvarehandel. Værdierne er udtryk for størrelsesordener og ikke eksakte tal. Der er afrundet til nærmeste kr. Effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel Både etableringen af den nye dagligvare- og udvalgsvarebutik vil have effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel. Effekterne afhænger af hvordan udbygningsrammen konkret udnyttes. Hvis en ny kædebutik, som ikke findes i oplandet i dag, etablerer sig i aflastningsområdet, så vurderes det, at den vil hente knap 20 % af sin omsætning udenfor oplandet og godt 80 % af sin omsætning i oplandet. Butikkens omsætning vil blive på i størrelsesordenen 7 mio. kr. pr. år. Reduktionen af den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte vurderes da at blive knap 2 mio. kr. Hvorfra den nye udvalgsvarebutik vurderes at hente sin omsætning og på hvilke niveauer effekterne vil ligge fremgår af tabel 6. Det vurderes, at den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte falder i størrelsesordenen 4-5 mio. kr. hvis 400 m² udvalgsvarebutikker flytter fra Skjern bymidte til aflastningsområdet. By Samlet udvalgsvare- Andel af Omsætningsreduktion Negativ effekt for omsætning i år 2016 omsætning i ny den eksisterende udvalgsvarebutik detailhandel Skjern bymidte ca. 27 % ca. 1,9 mio. kr. pr. år ca. 313 mio. kr. pr. år ca. 1,2 % Skjern i øvrigt ca. 27 % ca. 1,9 mio. kr. pr. år Ringkøbing bymidte ca. 219 mio. kr. pr. år ca. 10 % ca. 0,7 mio. kr. pr. år ca. 0,3 % Ringkøbing i øvrigt ca. 193 mio. kr. pr. år ca. 10 % ca. 0,7 mio. kr. pr. år ca. 0,4 % Tarm ca. 56 mio. kr. pr. år ca. 5 % ca. 0,4 mio. pr. år ca. 0,6 % Videbæk ca. 109 mio. kr. pr. år ca. 5 % ca. 0,4 mio. pr. år ca. 0,3 % Ringkøbing Kommune i alt ca mio. kr. pr. år ca. 84 % ca. 5,9 mio. kr. pr. år <1 % Herning (år 2014) ca mio. kr. pr. år ca. 12 % ca. 0,8 mio. kr. pr. år <1 % Holstebro (år 2015) ca mio. kr. pr. år ca. 2 % ca. 0,1 mio. pr. år <1 % Esbjerg (år 2008) ca. 836 mio. kr. pr. år ca. 2 % ca. 0,1 mio. pr. år <1 % Varde Kommune ca. 490 mio. kr. pr. år <1 % <0,1 mio. kr. pr. år <1 % Billund Kommune ca. 475 mio. kr. pr. år <1 % <0,1 mio. kr. pr. år <1 % Total % ca. 7,0 mio. kr. pr. år - 13

14 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Tabel 6. Effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel ved etablering af 400 m² ny udvalgsvarebutik. Værdierne er udtryk for størrelsesordner og ikke eksakte tal. Udvalgsvareomsætningen i Ringkøbing-Skjern Kommune er fremskrevet fra år 2014 til år 2016 på baggrund af det sæsonkorrigerede værdiindeks. Der er afrundet til nærmeste 0,1 mio. kr. Udvalgsvareomsætningen for Herning er for 2014 og i 2014-priser. Udvalgsvareomsætningen for Holstebro er for år 2015 og i 2015-priser. Udvalgsvareomsætningen for Esbjerg er for 2008 og i 2008-priser. Omsætningen for Varde og Billund Kommuner er fremskrevet jf. det sæsonkorrigerede værdiindeks og udviklingen i nethandlen. Udflytning af dagligvarehandel kan betyde en lavere kundestrøm i bymidtens dagligvarebutikker og dermed et lavere antal afledte køb i de nærmeste udvalgsvarebutikker. Det vurderes, at udflytningen af dagligvarehandlen kan medføre en nedgang i den årlige omsætning i udvalgsvarehandlen i bymidten på op mod ca. 2-3 mio. kr. De samlede effekter af den nye dagligvarebutik og udvalgsvarebutik for den eksisterende udvalgsvarehandel i Skjern bymidte vurderes at blive i størrelsesordenen 3-5 %. Effekterne vil være større for en del af udvalgsvarebutikkerne og mindre for en anden del af udvalgsvarebutikkerne, afhængigt af hvilken type udvalgsvarebutik, der etableres i aflastningsområdet. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik og udvalgsvarebutik vil have en begrænset positiv effekt for de butikker og øvrige kundestrømsafhængige byfunktioner nær den nye dagligvarebutik. For yderligere redegørelse for effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel, se afsnit 12 i bilag 1. Effekter for den eksisterende detailhandel på længere sigt Stigningen i forbruget i oplandet vil mindske effekterne for dagligvarebutikkerne. Der forventes en stigning i det årlige dagligvareforbrug i oplandet frem mod år 2019 svarende til ca. halvdelen af den forventede omsætning i den nye dagligvarebutik. Dermed afbødes effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker under ét med ca. 50 %. I perioden forventes en stigning i det årlige dagligvareforbrug på knap 50 mio. kr. Dermed vil udviklingen for den eksisterende dagligvarehandel under ét være positiv i år Etableringen af dagligvarebutikken vil dog medføre, at de eksisterende dagligvarebutikker ikke opnår en lige så stor omsætningsstigning, som de ellers kunne have opnået. For de dagligvarebutikker, der afgiver mest omsætning til den nye dagligvarebutik vil effekterne sandsynligvis være negative på både kort og lang sigt. Hvorvidt effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel på længere sigt ændres, afhænger i høj grad af udviklingen i forbrug et udvalgsvarer. Selv små udsving i nethandlen, privatforbruget og turismen kan medføres store ændringer i forbruget. Den beregnede stigning i forbruget overstiger omsætningen i den forventede nye detailhandel. Det forventes derfor, at udviklingen på længere sigt vil være positiv for de eksisterende udvalgsvarebutikker, selv om udvalgsvarebutikken i projektområdet etableres. Ligesom det er tilfældet for de eksisterende dagligvarebutikker, så vil de eksisterende udvalgsvarebutikker ikke opnå lige så stor en omsætningsstigning, som hvis den nye udvalgsvarebutik ikke etableres. Påvirkning af Skjerns oplandseffekt Forskellen på handelsbalancen for Skjern by før og efter etableringen af ny detailhandel med et areal svarende til forøgelsen af arealrammen i aflastningsområdet defineres som udvidelsens oplandseffekt. Beregningerne viser, at den forventede nye detailhandel i udvidelsen af aflastningsområdet kun vil have en begrænset påvirkning på oplandseffekten. Samlet set øges den årlige dagligvareomsætning i byen med knap 15 mio. kr. svarende til en stigning i handelsbalancen når handelsbalancen beregnes uden det turismeafledte forbrug på ca. 3 %-point. Den årlige udvalgsvareomsætning i byen øges med ca. 3 mio. kr. i det scenarie, hvor der etableres en ny udvalgsvarebutik, og ingen eksisterende udvalgsvarebutik flytter fra en placering i byen til udvidelsen af aflastningsområdet. Den nye udvalgsvarehandel har kun en begrænset indvirkning på handelsbalancen. Det skyldes det begrænsede omfang af den nye udvalgsvarehandel. Beregningerne viser, at handelsbalancen stiger med op mod 3 %-point. 14

15 Tillæg nr. 19 Kommuneplan År År 2019 uden År 2019 med Omsætnings- Omsætning, der 2016 udvidelse udvidelse tilvækst i hentes i byen nabokommuner Omsætning (ca. mio. kr. pr. år) ,5 0 Forbrug (ca. mio. kr. pr. år) Handelsbalance (ca. %) Omsætning (ca. mio. kr. pr. år) Dagligvarer Udvalgsvarer Forbrug (ca. mio. kr. pr. år) Handelsbalance (ca. %) Tabel 7. Påvirkning af Skjerns by oplandseffekt, dvs. ændringen i handelsbalancen for Skjern by. Værdierne er udtryk for størrelsesordner og ikke eksakte tal. Forbruget fra turister indgår ikke i beregningen af handelsbalancen i denne tabel. I beregningen af oplandseffekten er det forudsat, at forbruget udvikler sig jf. middelscenariet. Forbruget fra turister indgår ikke i beregningen af handelsbalancen i skemaet. Derved beskrives den nye detailhandels indvirkning på oplandseffekten. Omsætningen i den eksisterende detailhandel påvirkes både af den nye detailhandel og udviklingen i forbruget. Påvirkning af oplandseffekten for oplandet til Skjern og Tarm i forhold til nabokommuner Samlet set øges den årlige dagligvareomsætning i oplandet til Skjern og Tarm, som vist på figur 4, med knap 5 mio. kr. svarende til en stigning i handelsbalancen for oplandet på ca. 1 %-point. Det betyder, at der flyttes en begrænset dagligvarehandel udefra til oplandet, og at en lidt større del af dagligvarehandlen holdes i oplandet. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik kun i meget begrænset omfang vil hente omsætning fra nabokommunerne. Den årlige udvalgsvareomsætning i oplandet øges med knap 3 mio. kr. i det scenarie, hvor der etableres en ny udvalgsvarebutik, og ingen eksisterende udvalgsvarebutik flytter fra en placering i oplandet til udvidelsen af aflastningsområdet. Beregningerne viser, at handelsbalancen for udvalgsvarehandlen i oplandet stiger med ca. 1 %-point. Det vurderes, at den nye udvalgsvarebutik vil hente op mod knap 20 % af sin omsætning fra nabokommunerne. Effekterne vil blive under 1 %. Nabokommunerne er blevet hørt forud for opstart af planlægningen. Nabokommunerne havde ingen bemærkninger til planlægningen. 15

16 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Sammenfattende konsekvensvurdering Hensyn På kort sigt (år 2019) På langt sigt (år 2029) Konkurrenceeffekt (step 3) Dagligvarer: 'Lille' Udvalgsvarer: 'Uvæsentlig' Konkurrenceeffekten forventes ikke at blive anderledes på langt sigt end på kort sigt. Påvirkning af butiksforsyningen i bymidten, de mindre oplandsbyer og i landdistrikterne (step 2) Dagligvarer: 26 % af omsætningen, eller 9 mio. kr. pr. år, hentes fra Fakta og Super Brugsen i Skjern bymidte. Det svarer til en omsætningsnedgang i de 2 butikker under ét på 6 % 52 % af omsætningen eller 18 mio. kr. pr. år, hentes fra Netto, Aldi og Lidl i de øvrige dele af Skjern. Det svarer til en omsætningsnedgang i de 3 butikker under ét på knap 20 % 8 % eller 3 mio. kr. pr. år fra de 3 store dagligvarebutikker i Tarm. Det svarer til en omsætningsnedgang i de 3 butikker under ét på ca. 1 %. 4 % af omsætningen eller ca. 1-2 mio. kr. pr. år hentes fra de 7 store dagligvarebutikker i Ringkøbing. Det svarer til en omsætningsnedgang i de 7 butikker på mindre end 1 %. Dagligvarer: Det årlige forbrug af dagligvarer i oplandet forventes at stige med godt 70 mio. kr. frem mod år Idet stigningen i forbruget i oplandet frem mod år 2029 overstiger den forventede omsætning i dagligvarebutikken, så vil udviklingen på længere sigt forventeligt være positiv for den eksisterende dagligvarehandel under ét. Udvalgsvarer: Beregningerne viser, at det årlige forbrug af udvalgsvarer vil stige med ca. 65 mio. kr. i perioden Idet stigningen i forbruget overstiger omsætningen i den forventede nye detailhandel, vil udviklingen på længere sigt forventeligt være positiv for den eksisterende udvalgsvarehandel under ét. 10 % af omsætningen eller ca. 3-4 mio. kr. pr. år hentes fra et større, spredt område indeholdende bl.a. Videbæk. Omsætningsnedgangen kan blive op til 7 % i enkelte butikker, men vurderes generelt at blive begrænset. Udvalgsvarer: Påvirkningen vil afhænge af den konkrete butik. Hvis en udvalgsvarebutik flytter fra f.eks. Skjern bymidte til aflastningsområdet, så bliver effekterne anderledes. Følgende er en gennemsnitsbetragtning % af omsætningen, eller ca. 2 mio. kr. pr. år, hentes fra Skjern bymidte, og % af omsætningen, eller ca. 2 mio. kr. pr. år, hentes fra de øvrige dele af Skjern. Omsætningsnedgangen i den eksisterende udvalgsvarehandel bliver godt 1 %. 16

17 Tillæg nr. 19 Kommuneplan De resterende af omsætningen hentes fra et større, spredt område, der bl.a. indeholder Ringkøbing, Tarm, Vibedæk, og nabokommunerne. Effekterne bliver under 1 %. Påvirkning af byens samlede oplandseffekt i forhold til nabokommuner (step 1) Dagligvarer: Handelsbalancen forventes at stige fra 137 til 140. Udvalgsvarer: handelsbalancen forventes at stige fra 283 til 286. Den forventede vækst i turismen vurderes at ville medføre en stigning i handelsbalancen for både dagligvarer og udvalgsvarer. Selve udvidelsen af aflastningsområdet vurderes ikke at få anderledes påvirkning på handelsbalancen på lang sigt end på kort sigt. Tabel 8. Sammenfattende konsekvensvurderingsskema. 17

18 Tillæg nr. 19 Kommuneplan OSD (områder med særlige drikkevandsinteresser), indvindingsopland, FI (Følsom indvindingsopland) Lokalplanområdet ligger, i lighed med størstedelen af Skjern By, indenfor et område med drikkevandsinteresser (OD), men indenfor indvindingsopland udenfor OSD. Området skal derfor håndteres på lige vilkår som områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD områder). Miljø- og fødevareministeren udpeger drikkevandsressourcer, herunder OSD, indvindingsoplande, følsomme indvindingsområder og indsatsområder, som fastlægger de geografiske rammer for en målrettet grundvandsbeskyttelse. En del af grundvandsbeskyttelsen sker gennem kommunernes planlægning, hvor der som udgangspunkt ikke må planlægges for arealanvendelse, som medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet, inden for OSD og indvindingsoplande. Hovedreglen er, at disse områder skal friholdes for virksomhedstyper og anlæg (jf. vejledningens bilag 1), der sædvanligvis har oplag af, anvender eller frembringer forurenende stoffer. Med den ændrede kommuneplanramme vil det fortsat være muligt at anvende området til erhvervsområde. Herudover vil området kunne anvendes til detailhandel. Bilagslisten fremgår af Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresse (jf. En anvendelse til erhvervsområde med mulighed for dagligvarebutik og udvalgsvarebutik fremgår ikke af bilagslisten og vil derfor kunne opføres på trods af de kortlagte drikkevandsinteresser. En anvendelse som butik vil også være mindre grundvandstruende end den nuværende anvendelse, og det vurderes, at lokalplanens realisering ikke vil forøge risikoen for forurening af grundvandet. Miljøvurdering Kommuneplantillægget er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), og der er således gennemført en screening af kommuneplantillægget sammen med lokalplanforslaget. Ringkøbing-Skjern Kommune har på baggrund af screeningen vurderet, at kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelsen af planen ikke vurderes at medføre væsentlige indvirkninger på miljøet, jf. 8, stk. 2. Screening af planforslaget Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en screening af planforslaget (efter lovens 8, stk. 2) for at vurdere, om der skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lovens 8, stk. 1. Screeningen foreligger i et selvstændigt notat, der er indsat som Bilag 6 i forslag til Lokalplan nr Generelt knytter de mulige negative konsekvenser af planernes realisering sig hovedsageligt til Detailhandel: Udvidelsen af aflastningsområdet og påvirkning af bymidten Trafik: Overkørsel inden for 50 m fra statsvej (Ringvejen) Drikkevandsinteresser: Etablering indenfor indvindingsopland Støj Detailhandel Udvidelsen af aflastningsområdet og forøgelsen af arealrammen giver mulighed for etableringen af en ny dagligvarebutik og en ny udvalgsvarebutik. De nye butikker vil bidrage til et større udvalg af butikker i lokalområdet og øge konkurrencen til gavn for forbrugerne i form af lavere priser og et større vareudbud. Samtidigt vil de nye butikker medføre en omsætningsnedgang i den eksisterende detailhandel, herunder butikkerne i Skjern bymidte og andre butikker i Skjern og influensområdet. Hvis udviklingen i forbruget bliver som forventet, så vil de negative konsekvenser for de konkurrerende butikker i oplandet blive mindsket på sigt. Sandsynligvis vil væksten i forbruget overstige omsætningen i den nye dagligvarebutik og den nye udvalgsvarebutik, som planlægningen giver mulighed for. 18

19 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Trafik Overkørslen til området ligger indenfor 50 meter fra Ringvejen og kræver derfor en tilladelse fra Vejdirektoratet. Der etableres svingbaner på Østergade. Mht. afvikling af trafik er der udarbejdet et trafiknotat, der slår fast, at vejnettet omkring Farverivej kan håndtere en evt. øget trafik. Drikkevandsinteresser Området ligger indenfor indvindingsopland og indenfor et område med drikkevandsinteresser (men udenfor område med særlige drikkevandsinteresser). Tekniske tiltag i lokalplanbestemmelserne vil sikre, at overfladevand håndteres, således at nedsivning fra lokalplanområdet begrænses. Herudover vurderes dagligvare- og udvalgsvarebutikken at være mindre grundvandstruende end autoværkstedet, hvorfor den ændrede anvendelse vurderes at være positiv i forhold til grundvandet. Støj Der kan forekomme støj i forbindelse med vareindlevering. Vareindleveringen ligger på sydsiden af butikken længst væk fra boliger og andre støjfølsomme anvendelser. De nærmeste boliger ligger ud mod Østergade bagved en støjvold. Det vurderes derfor, at vareindlevering ikke vil forårsage støjgener for boligområdet. Konklusion på screeningen Med baggrund i screeningen vurderes planen/planerne ikke at være omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen/planerne vurderes ikke at medføre væsentlige indvirkninger på miljøet. Der træffes med hjemmel i 8, stk. 2 og 10 i lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) afgørelse om, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplan nr. 436 eller kommuneplantillæg nr. 19 efter lovens 8, stk

20 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Bestemmelser I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning (LBK nr. 50 af 19. januar 2018 med senere ændringer) foretages følgende ændring af Kommuneplan for Ringkøbing-Skjern Kommune: Ændringer i Hovedstrukturen - Kommuneplan Den geografiske udvidelse af aflastningsområdet og forøgelsen af arealrammen for aflastningsområdet forudsætter en ændring af hovedstrukturen i Kommuneplan 2017, da det ændrer i detailhandelsstrukturen. Herudover udlægges en ny kommuneplanramme, der giver mulighed for dagligvarebutik og udvalgsvarebutik. Endeligt forudsætter ændringerne justeringer af kommuneplanens redegørelsesdel for detailhandel. Ændring af arealrammen Arealrammen for detailhandel i hvert af centerområderne i Ringkøbing-Skjern Kommune fremgår af tabel 1 i kommuneplanens afsnit om detailhandel. Arealrammen er udtryk for det samlede bruttoetageareal til butiksformål indenfor et afgrænset område til butiksformål. Af tabel 1 fremgår, at aflastningsområdet ved Arnborgvej, inden vedtagelsen af kommuneplantillæg nr. 19 omfatter af rammeområde 39er049 og 39er050, og at der samlet kan etableres m² detailhandel indenfor nogle givne butiksstørrelser pr. butik. Detailhandelskategori Afgrænsning Samlet ramme til butiksformål Max bruttoetageareal til butiksformål i området (m 2 ) Butiksstørrelser Max bruttoetageareal til den enkelte butik (m 2 ) Skjern (Ringvejscenteret) 39er049, 39er Ingen dagligvarebutikker for udvalgsvarebutikker Tabel 9. "Tabel 1" i Kommuneplan før kommuneplantillæg nr. 19. Min. Butiksstørrelse: 400 m 2 Med vedtagelsen af kommuneplantillæg nr. 19 ændres afgrænsningen af Aflastnings området ved Arnborgvej, så det også omfatter projektområdet, der udpeges som et nyt rammeområde 39er125. Herudover øges den samlede arealramme til butiksformål til m 2, således at der er mulighed for at etablere m 2 dagligvarebutik og 400 m 2 udvalgsvarebutik indenfor rammeområde 39er125. Detailhandelskategori Afgrænsning Samlet ramme til butiksformål Max bruttoetageareal til butiksformål i området (m 2 ) Butiksstørrelser Max bruttoetageareal til den enkelte butik (m 2 ) Aflastningscenter ved Arnborgvej 39er049, 39er050 og 39er m², heraf m² til dagligvarebutikker i rammeområde 39er125 og m² til udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet som helhed m² for dagligvarebutikker i rammeområde 39er m² for udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet som helhed. Tabel 10. Ændring i tabel 1 efter kommuneplantillæg nr. 19. Min. butiksstørrelse: 400 m 2 i aflastningsområdet som helhed. Afgrænsning af detailhandelsstruktur Hovedstrukturen indeholder også en afgrænsning af centerområderne. Aflastnings området ved Arnborgvej har tidligere været afgrænset af Ringvejen, men vil med kommuneplantillæg blive udvidet til også at omfatte området ved Farverivej 5 (kommuneplanramme 39er125). 20

21 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Figur 7. Afgrænsning af aflastningsområdet ved Arnborgvej, før kommuneplantillæg nr. 19. Figur 8. Afgrænsning af aflastningsområdet ved Arnborgvej, efter kommuneplantillæg nr. 19. Justering af Kommuneplan redegørelse for detailhandel Ringkøbing-Skjern Kommune har med Kommuneplan fastholdt muligheden for også at etablere butikker udenfor de afgrænsede bymidter. Det skyldes, at nogle boligområder kan få langt til indkøb af dagligvarer, hvis ikke det er muligt at etablere dagligvarebutikker udenfor bymidten. I afsnittet om Vurdering af ændringer i mål, detailhandelsstruktur og arealudlæg, som fremgår af Kommuneplanens afsnit om detailhandel, s. 18, er det beskrevet, hvordan det ved etablering af dagligvarer udenfor bymidten skal dokumenteres, at den nye butik ikke påvirker bymiljøerne eller den eksisterende detailhandelsstruktur negativt. Uddrag fra teksten før kommuneplantillæg nr. 19: 21

22 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Reduceringen af bymidternes geografi medfører, at nogle områder i en by, f.eks. i Ringkøbing syd for Herningvej på sigt kan få lidt længere til butikker end i dag. Det er dog fortsat muligt at forsætte den eksisterende anvendelse til butiksformål også i butikker uden for detailhandelsstrukturen, så længe anvendelsen til butiksformål opretholdes. Skulle der senere i en bydel, eller i et opland, opstå et konkret behov for en dagligvarebutik og kan der dokumenteres, at der er et opland og at etableringen af en ny butik ikke vil påvirke bymiljøet eller den eksisterende detailhandelsstruktur negativ, så ser Ringkøbing-Skjern Kommune positivt på en ny planlægning. Det centrale er dog, at sikre velfungerende bymidter og liv i bymidterne, der er en essentiel forudsætning for opretholdelse af et bymiljø, der er mere end blot en facade. Med kommuneplantillæg nr. 19 rettes teksten til: Reduceringen af bymidternes geografi medfører, at nogle områder i en by, f.eks. i Ringkøbing, syd for Herningvej på sigt kan få lidt længere til butikker end i dag. Det er dog fortsat muligt at forsætte den eksisterende anvendelse til butiksformål også i butikker uden for detailhandelsstrukturen, så længe anvendelsen til butiksformål opretholdes. Skulle der senere i en bydel, eller i et opland, opstå et konkret behov for en dagligvarebutik og kan det dokumenteres, at der er et opland, og at etableringen af en ny butik ikke i nævneværdig grad vil påvirke bymiljøet eller den eksisterende detailhandelsstruktur negativ, så ser Ringkøbing-Skjern Kommune positivt på en ny planlægning. Det centrale er dog, at sikre velfungerende bymidter og liv i bymidterne, der er en essentiel forudsætning for opretholdelse af et bymiljø, der er mere end blot en facade. Etableringen af en ny dagligvarebutik og en ny udvalgsvarebutik i Aflastnings området ved Arnborgvej vil have negative effekter for den konkurrerende, eksisterende detailhandel, herunder detailhandlen i Skjern bymidte. Med denne tilretning af teksten i afsnittet om Vurdering af ændringer i mål, detailhandelsstruktur og arealudlæg i kommuneplanens afsnit om detailhandel, så er planlægningen for udvidelsen af Aflastnings området ved Arnborgvej i overensstemmelse med teksten i kommuneplanen. Eksisterende rammebestemmelser for rammeområde 39er048 Områdets anvendelse Erhvervsområde Bebyggelsens art og anvendelse Erhvervsområde til industri, entreprenør- og oplagsvirksomhed, værksteds- og håndværksvirksomhed, lager, engroshandel, service og fastfoodrestauranter og lignende. Særlige bestemmelser Butikker, se Tabel 1 under detailhandel i hovedstrukturen. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent er 50 % for den enkelte ejendom Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8.5 m. Min. grundstørrelse: m² ved erhverv. Der kan tillades en bygningshøjde på 12,5 m hvis særlige hensyn til virksomhedens drift gør det nødvendigt. Opholds- og parkeringsarealer Opholdsarealer og parkering, se de generelle rammer. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentlig udseende. Miljøklasser Området kan anvendes til miljøklasse 3-5. Zonestatus Eksisterende zonestatus: Byzone Fremtidig zonestatus: Byzone 22

23 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Figur 9. Eksisterende kommuneplanramme for erhvervsområde. Området ændrer geografi som det fremgår af figur 10 nedenfor. 23

24 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Nye rammebestemmelser for rammeområde 39er125 Områdets anvendelse Erhvervsområde Bebyggelsens art og anvendelse Erhvervsområde til industri, entreprenør- og oplagsvirksomhed, værksteds- og håndværksvirksomhed, lager, engroshandel, service og fastfood restauranter og butikker. Særlige bestemmelser Butikker, se Tabel 1 under detailhandel i hovedstrukturen. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent er 50 % af den enkelte ejendom Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8.5 m. Min. grundstørrelse: m² ved erhverv. Der kan tillades en bygningshøjde på 12,5 m hvis særlige hensyn til virksomhedens drift gør det nødvendigt. Opholds- og parkeringsarealer Opholdsarealer og parkering, se de generelle rammer. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentlig udseende. Miljøklasser Området kan anvendes til miljøklasse 3-5. Zonestatus Eksisterende zonestatus: Byzone Fremtidig zonestatus: Byzone Figur 10. Ny kommuneplanramme som foruden erhverv og butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper også giver mulighed for dagligvare- og udvalgsvarebutikker 24

25 Tillæg nr. 19 Kommuneplan Planloven I henhold til Planlovens 24 skal der i forbindelse med kommuneplanforslaget oplyses om reglerne i Planlovens 12 stk. 2 og 3. I henhold til 12, stk. 2 kan byrådet inden for byzoner modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. I henhold til 12, stk. 3 kan byrådet inde for byzoner og sommerhusområder modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Forslag til Tillæg nr. 19 til Kommuneplan offentliggøres samtidig med forslag til Lokalplan nr. 436 i henhold til Planlovens 24, med en frist på 8 uger til at fremkomme med indsigelser mod, eller ændringsforslag til planforslagene. Vedtagelsespåtegning Forslag til kommuneplantillægget Foreløbig vedtaget af Ringkøbing-Skjern Kommunes Byråd i henhold til 24 i Lov om planlægning, den 9. oktober Hans Østergaard Borgmester Jens Peter Hegelund Jensen Kommunaldirektør Endelig vedtagelse af kommuneplantillægget Endeligt vedtaget af Ringkøbing-Skjern Kommunes Byråd/Teknik- og Miljøudvalg i henhold til 27 i Lov om planlægning, den Hans Østergaard/John G. Christensen Jens Peter Hegelund Jensen/Lone Rossen Borgmester/Formand for Teknik- og Miljøudvalget Kommunaldirektør/Fagchef for Land, By og Kultur Offentlig bekendtgørelse af kommuneplantillægget Kommuneplantillægget er i henhold til 30 i Lov om planlægning offentlig bekendtgjort den Kommuneplantillægget er i henhold til 54b i Lov om planlægning registreret i Plandata.dk. 25

26 RINGKØBING-SKJERN KOMMUNE REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN ADRESSE COWI A/S Visionsvej Aalborg TLF FAX WWW cowi.dk NOTAT INDHOLD 1 Ikke-teknisk resumé 3 2 Baggrund og formål 7 3 Sammenfatning 8 4 Muligheder for etablering af dagligvarebutikken Placeringen af en ny enkeltstående butik eller planlægningen for et lokalcenter Planlægning for en udvidelse af aflastningsområdet 15 5 Sammenhæng med kommuneplanen 18 6 Forventet ny detailhandel 20 7 Eksisterende detailhandel 21 8 Det eksisterende aflastningsområde 27 9 Afgrænsning af oplandet Udviklingen i forbruget i oplandet Svagt faldende til stabilt indbyggertal i oplandet Stigende privatforbrug Moderat stigende e-handelsandel med dagligvarer Udviklingen i turismen Samlet vurdering af udviklingen i forbruget 35 PROJEKTNR. DOKUMENTNR. A VERSION UDGIVELSESDATO BESKRIVELSE UDARBEJDET KONTROLLERET GODKENDT Detailhandelsredegørelse MRRR MALN MRRR

27 2 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 11 Vurdering af behov for yderligere areal Lokalt opland og forbrugspotentiale Effekter for den eksisterende detailhandel Effekter for den eksisterende dagligvarehandel på kort sigt Effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel på kort sigt Effekter for den eksisterende dagligvarehandel og udvalgsvarehandel på længere sigt Oplandseffekt Påvirkning på konkurrencen Tilgængeligheden til projektområdet Påvirkning af bymiljøet i udvidelsen af aflastningsområdet Ordforklaring 54

28 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 3 1 Ikke-teknisk resumé En dagligvarebutikskæde ønsker at etablere en ny dagligvarebutik på m² og en udvalgsvarebutik på 400 m² ved rundkørslen på hjørnet af Østergade og Ringvejen i Skjern. Store dagligvarebutikker, tiltrækker mange besøgende, og har stor betydning for de øvrige butikker og for bylivet. Et varieret butiksudbud og byliv i Skjern bymidte har, som det fremgår af kommuneplanen, strategisk betydning for bosætningen, erhvervsudviklingen og turismen. Bymidten i Skjern er kendetegnet ved at være attraktiv, relativ koncentreret, med en god dagligvareforsyning og et bredt udbud af udvalgsvarer. Den nye dagligvarebutik og udvalgsvarebutik vil på den ene side styrke butiksområdet ved rundkørslen, bidrage til et større udvalg af butikker i lokalområdet og øge konkurrencen. På den anden side vil de to butikker medføre en omsætningsnedgang i den eksisterende detailhandel og have negative konsekvenser for butikkerne i Skjern bymidte og for øvrige butikker i Skjern og oplandet. Omfanget og betydningen af konsekvenserne afhænger af udviklingen i forbruget samt bymidtens og de eksisterende butikkers styrke og robusthed. Beregningerne på baggrund af den forventede udvikling i privatforbrug, nethandel og turisme peger på, at behovet for butiksarealer i oplandet til Skjern og Tarm vil stige frem mod år Hvis udviklingen i forbruget bliver som forventet, så vil de negative konsekvenser af at etablere en dagligvarebutik og en udvalgsvarebutik ved rundkørslen blive mindsket på sigt. Hensigten med kommuneplanens detailhandelsbestemmelser er at bevare og styrke bymidten ved, at nye butikker som hovedregel placeres i bymidten, mens muligheden for nye butikker andre steder begrænses. Ved at koncentrere butikker og service i bymidten, skabes der synergi og liv i bymidten. Hvis det ønskes at give mulighed for butikkerne ved Ringvejen, så skal kommuneplanen ændres bl.a. skal det nuværende aflastningsområde udvides. Projektet forudsætter også en ny lokalplan. En gennemsnitlig ny dagligvarebutik på m² vurderes at ville kunne opnå en omsætning på ca. 35 mio. kr. pr. år med en placering i projektområdet. Den nye udvalgsvarebutik vurderes at ville kunne opnå en omsætning på ca. 7 mio. kr. pr. år. Etableringen af nye butikker medfører normalt ikke, at borgerne bruger flere penge på dagligvarer eller udvalgsvarer. De nye butikker vil derfor hente deres omsætning fra den eksisterende detailhandel. Hvis der gives mulighed for en ny dagligvarebutik i projektområdet, så vil det have negative effekter for butikkerne i bymidten. Det vurderes, at en nye dagligvarebutik vil medføre en omsætningsnedgang på tilsammen ca. 6 % i Fakta og Super Brugsen i Skjern bymidte. Det vurderes, at omsætningsnedgangen i Netto, Lidl og Aldi tilsammen vil være knap 20 %. Omsætningsnedgangen i dagligvarebutikkerne i landsbyerne vurderes generelt at blive begrænsede og under ca. 4 % for hver butik. Omsætningsnedgangen for dagligvarebutikken i Borris vurderes dog, på grund af den relativt korte afstand og den mere direkte forbindelse mellem Borris og den nye dagligvarebutik, at blive 6-7 %, hvilket er en mærkbar omsætningsnedgang.

29 4 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Dagligvarebutikken og udvalgsvarebutikken vurderes tilsammen at ville medføre en omsætningsnedgang i udvalgsvarehandlen i Skjern bymidte under ét på ca. 3-5 %. Skjern bymidte har i dag et relativt bredt dækkende udvalg af butikker. En udflytning af detailhandel gør Skjern bymidte mindre robust overfor det stigende konkurrencepres fra nethandlen og de større handelsbyer i regionen. De negative effekter som følge af omsætningsnedgangen vil på sigt sandsynligvis blive mindsket som følge af en forventet stigning i forbruget. Stiger forbruget, vil der være behov for yderligere butiksareal, med mindre omsætningen øges i de eksisterende butikker. Beregninger på baggrund af den forventede udvikling i privatforbruget, nethandlen og turismen peger på, at forbruget i det samlede opland vil stige frem mod år Oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet vurderes at bestå af de forhenværende Skjern og Egvad Kommuner tilsammen. Dermed er behovet for nye butikker fordelt over et større opland, herunder Skjern, Tarm og landsbyerne. Oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet vurderes at bestå af de forhenværende Skjern og Egvad Kommuner tilsammen. Oplandet er på kortet markeret med orange. Skjern og Tarm er markeret med blå. Beregningerne knytter sig til hele oplandet.

30 mio. kr. mio. kr. REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 5 Udviklingen i forbrugspotentialet for dagligvarer Lokale borgere Turister Udviklingen i forbrugsgrundlaget for dagligvarer i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. I beregningen af forbrugsgrundlaget og forbrugspotentialet fra de lokale borgere er den del af forbruget, der lægges i onlinebutikker trukket ud af forbruget. Den forventede vækst i forbruget fra turismen er større end den forventede vækst i forbruget fra lokale borgere. Udviklingen i forbrugspotentialet for udvalgsvarer Lokale borgere Turister Udviklingen i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. I beregningen af forbrugsgrundlaget og forbrugspotentialet fra de lokale borgere er den del af forbruget, der lægges i onlinebutikker trukket ud af forbruget. Den forventede vækst i forbruget udgøres af den forventede vækst i forbruget fra turismen. Forbruget fra lokale borgere forventes at falde.

31 6 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Det er beregnet, at der vil være behov for yderligere ca. 600 m² dagligvarebutikker og yderligere ca m² udvalgsvarebutikker i oplandet i år Beregningerne peger på, at behovet for yderligere dagligvarebutikker vil være steget til ca m² i år 2029, og at behovet for yderligere udvalgsvarebutikker vil være steget til ca m² i år Beregningerne er behæftet med usikkerhed, da det er vanskeligt præcist at forudsige udviklingen i forbruget. Den beregnede forbrugsstigning og dermed de forventede behov for yderligere butikker vurderes således at være begrænsede i frem mod år 2019, mens de frem mod år 2029 vil øges mere. De negative konsekvenser for den eksisterende detailhandel vil dermed blive størst på kort sigt, mens de negative konsekvenser sandsynligvis vil aftage på længere sigt. Det beregnede fremtidige behov kan i øvrigt imødekommes på forskellig vis. For eksempel ved en øget omsætning i eksisterende butikker, ved en udvidelse af eksisterende butikker eller ved at etablere nye butikker i bymidten eller det øvrige opland. Steder hvorfra den nye dagligvarebutik henter sin omsætning 4%, Ringkøbing 2%, Videbæk 7%, landsbyer 8%, Tarm 53%, Skjern i øvrigt 26%, Skjern bymidte Diagrammet viser hvor store andele af den nye dagligvarebutiks omsætning, der hentes fra dagligvarehandlen i de forskellige dele af influensområdet. Knap 80 % af omsætningen vurderes at blive hentet fra dagligvarehandlen i Skjern.

32 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 7 2 Baggrund og formål Ringkøbing-Skjern Kommune har modtaget en forespørgsel om tilladelse til etablering af en dagligvarebutik på m² og en udvalgsvarebutik på 400 m² med tilhørende parkering på Farverivej 5 på det sydlige hjørne af Østergade og Ringvejen i den nordøstlige del af Skjern. Projektområdet ligger i et område, der i dag er udlagt til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. I lokalplanen for projektområdet er der mulighed for butikker, der forhandler egne produkter samt butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Der er forbud mod handel med dagligvarer. Området øst for Ringvejen og syd for Arnborgvej er i dag udlagt som aflastningsområde med en restrummelighed på ca. 640 m². I aflastningsområdet er der i dag ikke mulighed for at etablere dagligvarebutikker og der er fastsat en minimumsbutiksstørrelse på 400 m² for udvalgsvarebutikker. Med ændringen af Planloven er det nu muligt at udvide eksisterende aflastningsområder, såfremt der kan redegøres herfor. Dette notat indeholder en redegørelse for udvidelsen af aflastningsområdet i Skjern jf. 11 e, stk. 3 og 4 i Planloven, herunder en vurdering af effekterne af en udvidelse af aflastningsområdet. Redegørelsen kan indgå som en del af et evt. kommuneplantillæg om ændring af centerstrukturen i Skjern. I udarbejdelsen af redegørelsen er der taget udgangspunkt i følgende: Befolkningsprognose Data om forbrug, indkomstniveau mv. fra Danmarks Statistik Omsætningstal i store dagligvarebutikker fra Supermarkedshåndbogen 2017, Retail Institute Scandinavia, sammenholdt med COWIs egne vurderinger. Øvrige omsætningstal samt bruttoetagearealer fra detailhandelsanalysen for Ringkøbing-Skjern Kommune fra Omsætningstallene i redegørelsen er inkl. moms og i 2016-tal medmindre andet er angivet. Der findes en ordforklaring til sidst i notatet.

33 8 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 3 Sammenfatning Det følgende er en sammenfatning af redegørelsen for udvidelsen af aflastningsområdet i Skjern med m² til dagligvarebutikker og 400 m² til udvalgsvarebutikker. For en mere detaljeret redegørelse henvises til afsnit OMFANGET AF DEN EKSISTERENDE DETAILHANDEL I Skjern er der i dag fem store dagligvarebutikker. Fakta og Super Brugsen ligger i Skjern bymidte og vurderes tilsammen at omsætte dagligvarer for ca mio. kr. pr. år. Aldi, Lidl og Netto ligger uden for bymidten ved hver deres indfaldsvej i Skjern og vurderes tilsammen at omsætte for ca mio. kr. pr. år. Der er ingen dagligvarebutikker i og ved aflastningsområdet i Skjern. Den samlede dagligvareomsætning i Skjern vurderes at være ca. 285 mio. kr. pr. år. Dagligvarebutikkerne i Skjern har et samlet areal på ca m². Udvalgsvarebutikkerne i Skjern har et samlet areal på ca m² og en samlet udvalgsvareomsætning på ca. 300 mio. kr. pr. år. Der er i dag en bredt dækkende udvalgsvarehandel i Skjern. I Tarm er der i dag tre store dagligvarebutikker. ABC Lavpris og Løvbjerg ligger i aflastningsområdet i den nordlige del af Tarm. Dagli'Brugsen ligger i Tarm bymidte. Den samlede dagligvareomsætning i Tarm vurderes at være ca. 200 mio. kr. pr. år. Dagligvarebutikkerne har et samlet areal på ca m². Udvalgsvarebutikkerne i Tarm har et samlet areal på ca m² og en samlet udvalgsvareomsætning på ca. 54 mio. kr. pr. år. BEHOVET FOR YDERLIGERE DETAILHANDEL På baggrund af de forventede udvikling i indbyggertallet, privatforbruget, nethandlen og turismen i oplandet til aflastningsområdet er behovet for yderligere areal til dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker beregnet og vurderet. Beregningerne tyder på, at der vil være et behov for yderligere areal til dagligvarebutikker på ca. 600 m² i år 2019 og et behov for yderligere areal til udvalgsvarebutikker på ca m² i år Beregningerne tyder på, at der vil være et behov for yderligere areal til dagligvarebutikker på ca m² i år 2029 og et behov for yderligere areal til udvalgsvarebutikker på ca m² i år Beregningerne bygger på et middelscenarie, hvor det bl.a. er forudsat, at detailhandlen i oplandet vil fastholde sin markedsandel. Beregningerne bygger også på en fortsat vækst i turismen. Hvis turismen ikke vokser, så bliver behovet for yderligere dagligvarebutikker begrænset, og behovet for yderligere udvalgsvarebutikker falder. Der henvises til afsnit 10.4 for en følsomhedsanalyse. Analyserne viser desuden, at der vil være et forbrugspotentiale til dagligvarer i det lokale opland på knap 30 mio. kr. i år SAMMENHÆNGEN MED MÅLENE FOR DETAILHANDELSSTRUKTUREN OG DEN KOMMUNALE HOVEDSTRUKTUR Det ansøgte projekt er ikke i overensstemmelse med retningslinjerne for detailhandlen og fremmer ikke målene for detailhandlen i Kommuneplan for Ringkøbing-Skjern Kommune. Når målene for detailhandlen i kommuneplanen betragtes under ét, så fremgår det, at bymidterne skal prioriteres i plan-

34 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 9 lægningen for detailhandel. Prioriteringen af bymidterne fremgår i 8 ud af de 9 mål for detailhandlen, og skal både ske for at fremme attraktive og levende bymidter og af hensyn til at fremme strategiske mål om bosætning, erhvervsudvikling og turisme. Det fremgår af kommuneplanens mål, at nye lokalcentre og dagligvarebutikker til et områdes lokale forsyning ikke kan etableres uden, at der er redegjort for behovet og konsekvenserne for bymidterne. Kommuneplanen indeholder ikke mål eller retningslinjer for udvidelse af aflastningsområder. Realisering af det ansøgte projekt forudsætter derfor en ændring af kommuneplanen. En nærliggende mulighed vil i givet fald være, at udvide den eksisterende målsætning om lokalcentre og enkeltstående dagligvarebutikker, så der åbnes mulighed for, at der kan planlægges for en udvidelse af et aflastningsområde, hvis der er redegjort for behovet og konsekvenserne for bymidterne. Analyserne viser, at der er et beregnet behov for yderligere dagligvarebutiks- og udvalgsvarebutiksareal, som er større end arealet af den ansøgte dagligvare- og udvalgsvarebutik. Hvis der gives mulighed for en ny dagligvarebutik og en ny udvalgsvarebutik i projektområdet, så vil det have negative effekter for de eksisterende butikker. Effekterne af den nye detailhandel vurderes, at blive en omsætningsnedgang på knap 20 % for de eksisterende store dagligvarebutikker langs indfaldsvejene til Skjern bymidte. Effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker i selve Skjern bymidte vurderes at blive en omsætningsnedgang på ca. 6 %. Effekterne for dagligvarebutikkerne i landsbyerne vurderes også at blive omsætningsnedgange på op til ca. 4 %. Det er dog muligt, at effekterne for dagligvarebutikken i Borris bliver en mere mærkbar omsætningsnedgang på ca. 6-7 %. Med planlægningen for udvidelsen af aflastningsområdet sikres det, at arealer til butiksformål udlægges på en placering, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter. Placeringen ved det overordnede vejnet er særligt godt tilgængelig for bilister. Der er også god tilgængelighed til området for kunder, der benytter kollektiv transport, cyklende og gående, men da projektområdet ligger i den nordøstlige udkant af byen, vil der for de fleste borgere i Skjern være relativt langt til den nye dagligvarebutik. På den ene side vil etableringen af den ansøgte dagligvarebutik betyde, at borgerne i de nærmeste boligområder får kortere afstande til nærmeste store dagligvarebutik. Dermed begrænses transportafstandene i forbindelse med indkøb. På den anden side vil en ny dagligvarebutik i Skjern bymidte være kendetegnet ved en bedre tilgængelighed for kunder, der anvender kollektiv transport samt kunder til fods og på cykel. En ny dagligvarebutik i bymidten vil desuden, grundet samlokaliseringen med mange andre byfunktioner, have en placering, hvor mange borgere færdes til dagligt. En ny dagligvarebutik i den nordlige del af bymidten vil også kunne bidrage til at en del af borgerne i Skjern får kortere afstande til nærmeste store dagligvarebutik. TILGÆNGELIGHEDEN FOR DE FORSKELLIGE TRAFIKARTER Projektområdet (se kortet på s. 13) er ligesom det eksisterende aflastningsområde og de to områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper kendetegnet ved en høj tilgængelighed og fremkommelighed, særligt for bilister. Projektområdet har en god synlighed fra rundkørslen. Ved rundkørslen blev der i år 2011 målt en årsdøgnstrafik på ca , hvilket viser, at mange

35 10 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN bilister dagligt passerer forbi projektområdet. Nærmeste busstoppested ligger ca. 450 m vest for projektområdet på Østergade. Der er kombineret cykel- og gangsti langs de første ca. 160 m ad Østergade fra rundkørslen ved projektområdet. Langs de resterende dele ad Østergade ind mod det centrale Skjern er der fortov og cykelsti. PÅVIRKNING AF BYMILJØET I UDVIDELSEN AF AFLASTNINGSOMRÅDET Der er allerede i dag en række butikker og andre kundeorienterede erhverv ved området, der udgør udvidelsen. I selve området, der udgør udvidelsen ligger i dag en bilforhandler, en bilvask og en tankstation uden personale. Bygningen, som bilforhandleren i dag har butik i, påtænkes nedrevet, mens bilvasken og tankstationen påtænkes bibeholdt. Foruden den nye dagligvarebutik etableres en mindre udvalgsvarebutik som en sammenbygning med dagligvarebutikken. I tilknytning til den nye detailhandel etableres parkeringspladser. Det vurderes, at den nye bebyggelse ikke adskiller sig væsentligt fra den hidtidige og omkringliggende bebyggelse. Den nye anvendelse vil adskille sig fra de eksisterende anvendelser i området, da der er tale om en dagligvarebutik, som generer en relativt stor kundestrøm, herunder biltrafik. Der er ingen dagligvarebutikker i området i dag, og de eksisterende butikker i området generer hver mindre kundestrømme end den nye dagligvarebutik. OPLAND, SOM AFLASTNINGSOMRÅDET HENVENDER SIG TIL Borgere i store dele af Ringkøbing-Skjern Kommune køber i større eller mindre omfang ind i butikkerne i og ved aflastningsområdet i Skjern. Ud fra butikssammensætningen og fremkommeligheden til butikkerne i og ved aflastningsområdet vurderes det, at oplandet svarer til det område, der udgøres af den forhenværende Skjern Kommune og den forhenværende Egvad Kommune tilsammen. Oplandet er dermed afgrænset mod nord og syd af oplandene til konkurrerende indkøbssteder. Mod vest er oplandet afgrænset af Ringkøbing Fjord, og mod øst er oplandet i højere grad afgrænset af den tid, som forbrugerne er villige til at bruge på at køre til konkurrerende indkøbssteder. REDEGØRELSE FOR KUNDEGRUNDLAG De forhenværende Skjern og Egvad Kommune vurderes at udgøre oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. Den forventede udvikling i indbyggertallet, privatforbruget, nethandlen og turismen i oplandet er sammenholdt, og på den baggrund er forbrugsgrundlaget i dag og forbrugspotentialerne i år 2019 og år 2029 beregnet. Beregningerne viser, at det årlige forbrug af dagligvarer i oplandet i perioden forventes at stige med ca. 15 mio. kr. eller 2,5 % fra ca. 685 mio. kr. i år 2017 til ca. 700 mio. kr. i år Beregningerne viser også, at det årlige forbrug af dagligvarer i perioden stiger med ca. 70 mio. kr. eller 10,5 % fra ca. 685 mio. kr. i år 2017 til ca. 755 mio. kr. i år På udvalgsvaresiden viser beregningerne, at det årlige forbrug i oplandet i perioden stiger med ca. 15 mio. kr. eller 3,6 % fra ca. 415 mio. kr. i år 2017 til ca. 430 mio. kr. i år Beregningerne viser også, at det årlige udvalgsvareforbrug stiger med ca. 65 mio. kr. eller 15,7 % fra 415 mio. kr. i 2017 til ca. 480 mio. kr. i år 2029.

36 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 11 Stigningerne i forbrugspotentialerne kan primært henføres til den forventede positive udvikling i turismen. PÅVIRKNING AF KONKURRENCE En udbygning af butiksstrukturen kan medføre en øget konkurrence mellem butikkerne til gavn for bl.a. forbrugerne i form af lavere priser. For at vurdere påvirkningen på konkurrencen, er Erhvervsstyrelsens økonomiske model benyttet. Resultatet giver en indikation af effekten på prisniveauet af udbygningen af butiksstrukturen i kraft af, at butikkerne i aflastningsområdet forudsættes at bidrage til øget produktivitet og til mere effektiv konkurrence. Modellen viser, at det kan forventes, at priserne på dagligvarer og udvalgsvarer i oplandet vil falde i begrænset omfang. Priseffekten anslås at blive 'lille' for dagligvarer og 'uvæsentlig' for udvalgsvarer. Det vurderes, at der med planlægningen for en udvidelse af aflastningsområdet skabes bedre rammer for mere velfungerende markeder med en mere effektiv butiksstruktur. EFFEKTER FOR DEN EKSISTERENDE DAGLIGVAREHANDEL En ny dagligvarebutik på ca m² på den påtænkte placering vil kunne opnå en omsætning på ca. 35 mio. kr. pr. år. Det vurderes, at dagligvarebutikken vil hente ca. 52 % af sin omsætning eller tilsammen ca. 18 mio. kr. pr. år fra Netto, Aldi og Lidl i Skjern. Det svarer til en omsætningsnedgang i de tre butikker under ét på ca. 19 %. Netto, Aldi og Lidl ligger ved hver deres indfaldsvej til Skjern bymidte. Netto, som ligger på Østergade ca. 530 m fra den nye dagligvarebutik, forventes at være den dagligvarebutik, der vil afgive mest omsætning til den nye dagligvarebutik. Ud af de tre butikker vurderes det, at Lidl vil afgive næstmest omsætning, og at Aldi vil afvige mindst omsætning. Lidl ligger ca. 2,7 km ad Ringvejen fra den nye dagligvarebutik, og Aldi ligger ca. 2,0 km ad Langagervej fra den nye dagligvarebutik. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 26 % af sin omsætning eller 9 mio. kr. pr. år fra Fakta og Super Brugsen i Skjern bymidte. Det svarer til en omsætningsnedgang i de to butikker under ét på ca. 6 %. Det vurderes, at Super Brugsen vil afgive mere omsætning end Fakta. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 8 % eller knap 3 mio. kr. pr. år fra de tre store dagligvarebutikker i Tarm. Heraf vil størstedelen blive hentet fra ABC Lavpris og Løvbjerg i aflastningsområdet i den nordlige del af Tarm og kun en mindre andel fra Dagli'Brugsen i Tarm bymidte. Reduktionen af den årlige omsætning de tre store dagligvarebutikker i Tarm med knap 3 mio. kr. svarer til en nedgang i omsætningen i de tre store dagligvarebutikker under ét på ca. 1 %. De tre store dagligvarebutikker vurderes at omsætte for knap 200 mio. kr. pr. år. I 2014 var dagligvareomsætningen i Tarm ca. 185 mio. kr. (2014-priser). Den relativt lange afstand til Ringkøbing betyder, at på trods af det store butiksudbud i Ringkøbing forventes den nye dagligvarebutik kun at hente en begrænset andel af sin omsætning fra dagligvarebutikkerne i Ringkøbing. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 4 % af sin omsætning eller ca. 1,4 mio. kr. pr. år fra de syv store dagligvarebutikker i Ringkøbing. Omsætningsreduktionen på ca. 1-2 mio. kr. pr. år svarer til en nedgang i dagligvareomsætningen i

37 12 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN de 7 store dagligvarebutikker under et på ca. 0,5 %. De syv store dagligvarebutikker vurderes at omsætte for ca. 370 mio. kr. pr. år. Dagligvareomsætningen i Ringkøbing vurderes at være ca. 455 mio. kr. pr. år i dag. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 2-3 % af sin omsætning eller knap 1 mio. kr. pr. år fra ABC Lavpris, Super Brugsen og Netto i Videbæk. Det svarer til en omsætningsnedgang i de tre store dagligvarebutikker under ét på mindre end 1 %. Dagligvareomsætningen i Videbæk vurderes at være ca. 205 mio. kr. i Foruden dagligvarebutikkerne i Skjern, Tarm og Ringkøbing er der store dagligvarebutikker i en flere af de mindre byer og landsbyer i Ringkøbing Skjern Kommune. Den nye dagligvarebutik vil hente en mindre del af sin omsætning fra de dagligvarebutikker i de mindre byer og landsbyer, der ligger i de korteste afstande til den nye dagligvarebutik. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik i alt vil hente ca. 7 % af sin omsætning eller ca. 2-3 mio. kr. pr. år fra de store dagligvarebutikker i Borris, Astrup, Lem, Bork Havn, Hemmet og Spjald, Stauning. Omsætningsreduktionen i Dagli'Brugsen i Borris vurderes, at blive på knap 1 mio. kr. pr. år svarende til en omsætningsnedgang på ca. 6-7 %. I hver af de øvrige mindre byer og landsbyer, som den nye dagligvarebutik henter omsætning fra, vurderes omsætningsreduktionen at blive højst ca. 0,5 mio. kr. pr. år. I disse byer vil effekterne blive begrænsede og svare til omsætningsreduktioner på højst ca. 4 %. EFFEKTER FOR DEN EKSISTERENDE UDVALGSVAREHANDEL Både etableringen af den nye dagligvarebutik og den eventuelle etablering af 400 m² nye udvalgsvarebutikker vil have effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel. Effekterne af en evt. forøgelse af arealrammen med 400 m² til udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet afhænger bl.a. af, hvordan rummeligheden konkret udnyttes. En mulighed er, at en ny butik etablerer sig i aflastningsområdet. Hvis en ny kædebutik, som ikke findes i oplandet i dag, etablerer sig i aflastningsområdet, så vurderes det, at den vil hente ca. 20 % af sin omsætning uden for oplandet og ca. 80 % af sin omsætning i oplandet. Butikkens omsætning vil blive på i størrelsesordenen 7 mio. kr. pr. år. Reduktionen af den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte vurderes da at blive knap 2 mio. kr. En anden mulighed er, at en udvalgsvarebutik flytter fra en eksisterende placering i oplandet, f.eks. fra Skjern bymidte, til aflastningsområdet. Hvis en butik flytter fra bymidten til aflastningsområdet, så styrkes aflastningsområdet meget direkte på bekostning af bymidten medmindre der kommer en ny og tilsvarende butik i bymidten. Det vurderes, at den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte falder i størrelsesordenen 4-5 mio. kr. hvis 400 m² udvalgsvarebutikker flytter fra Skjern bymidte til aflastningsområdet. Etableringen af en ny dagligvarebutik på hjørnet af Østergade og Ringvejen vurderes at hente i størrelsesordenen 9 mio. kr. pr. år af sin omsætning fra den eksisterende dagligvarehandel i Skjern bymidte. Udflytning af dagligvarehandel kan betyde en lavere kundestrøm i bymidtens dagligvarebutikker og dermed et lavere antal afledte køb i de nærmeste udvalgsvarebutikker. Normalt handler

38 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN % af kunderne både dagligvarer og udvalgsvarer på en tur til en bymidte med et attraktivt udbud af dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Hvis kunderne køber udvalgsvarer for et ca. dobbelt så stort beløb som de køber dagligvarer for, svarer det til nedgang i den årlige omsætning i udvalgsvarehandlen i bymidten på op mod ca. 2-3 mio. kr. De samlede effekter af den nye dagligvarebutik og udvalgsvarebutik for den eksisterende udvalgsvarehandel i Skjern bymidte vurderes at blive i størrelsesordenen 3-5 %. Omsætningsreduktionerne vil givetvis ikke blive fordelt ligeligt på den eksisterende udvalgsvarehandel. Effekterne vil derfor være større for en del af udvalgsvarebutikkerne og mindre for en anden del af udvalgsvarebutikkerne, afhængigt af hvilken type udvalgsvarebutik, der etableres i aflastningsområdet. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil have en begrænset positiv effekt for de butikker og øvrige kundestrømsafhængige byfunktioner nær den nye dagligvarebutik. Der ligger fire udvalgsvarebutikker og to butikker med særligt pladskrævende varegrupper i aflastningsområdet over for den nye butik. I de to områder til særligt pladskrævende varegrupper på hver side af rundkørslen ligger i alt tre udvalgsvarebutikker og to butikker med særligt pladskrævende varegrupper. En del af de øgede omsætninger i udvalgsvarebutikkerne ved den nye dagligvarebutik, vil blive hentet fra de eksisterende udvalgsvarebutikker i Skjern bymidte. Denne afledte effekt vurderes at være begrænset og indgår derfor ikke i beregningerne. EFFEKTER FOR DEN EKSISTERENDE DETAILHANDEL PÅ LÆNGERE SIGT Stigningen i forbrugspotentialet i oplandet, herunder den forventede vækst i turismen, i perioden vil mindske effekterne for dagligvarebutikkerne. Der forventes en stigning på ca. 17 mio. kr. i det årlige dagligvareforbrugspotentiale i oplandet frem mod år Det svarer til ca. halvdelen af den forventede omsætning i den nye dagligvarebutik. Dermed afbødes effekterne under ét med ca. 50 %. I perioden forventes en stigning i det årlige dagligvareforbrugspotentiale på knap 50 mio. kr. Dermed vil udviklingen for den eksisterende dagligvarehandel under ét være positiv i år Etableringen af dagligvarebutikken vil dog medføre, at de eksisterende dagligvarebutikker ikke opnår en lige så stor omsætningsstigning, som de ellers kunne have opnået. For de dagligvarebutikker, der afgiver mest omsætning til den nye dagligvarebutik vil effekterne sandsynligvis være negative på både kort og lang sigt. Den forventede stigning i dagligvareforbrugspotentialet er ca. 7 %. Antages en ligelig fordeling af forbrugstilvæksten mellem butikkerne svarer det til at en omsætningsnedgang på 7 % er afbødet. Butikker med en større omsætningsnedgang kan overordnet forventes også at være negativt påvirket på lang sigt. Hvorvidt effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel på længere sigt ændres afhænger i høj grad af udviklingen i forbrugspotentialet. Udviklingen i forbrugspotentialet afhænger bl.a. af udviklingen i nethandlen og privatforbruget. Selv små udsving i nethandlen, privatforbruget og turismen kan medføres store ændringer i forbrugspotentialet. Den beregnede stigning i forbrugspotentialet overstiger omsætningen i den forventede nye detailhandel. Det forventes

39 14 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN derfor, at udviklingerne på længere sigt vil være positive for den eksisterende udvalgsvarehandel. Ligesom det er tilfældet for den eksisterende dagligvarehandel, så vil den eksisterende udvalgsvarehandel ikke opnå lige så stor en omsætningsstigning, som hvis den nye udvalgsvarebutik ikke etableres. OPLANDSEFFEKT I FORHOLD TIL NABOKOMMUNER Samlet set øges den årlige dagligvareomsætning i oplandet med knap 5 mio. kr. svarende til en stigning i handelsbalancen på ca. 1 %-point. Det betyder, at der flyttes en begrænset dagligvarehandel udefra til oplandet, og at en lidt større del af dagligvarehandlen holdes i oplandet. Indvirkningen på handelsbalancen er begrænset. Den dagligvareomsætning, der hentes fra dagligvarehandlen i nabokommunerne vurderes, at blive meget begrænset og ikke-mærkbar. Den årlige udvalgsvareomsætning i oplandet øges med knap 3 mio. kr. i det scenarie, hvor der etableres en ny udvalgsvarebutik, og ingen eksisterende udvalgsvarebutik flytter fra en placering i oplandet til udvidelsen af aflastningsområdet. Den nye udvalgsvarehandel har kun en begrænset indvirkning på handelsbalancen. Det skyldes det begrænsede omfang af den nye udvalgsvarehandel. Beregningerne viser, at handelsbalancen for udvalgsvarehandlen i oplandet stiger med ca. 1 %-point, hvis den nye udvalgsvarehandel på 400 m² etableres. Den udvalgsvareomsætning, der hentes fraudvalgsvarehandlen i nabokommunerne vurderes, at blive meget begrænset og ikke-mærkbar.

40 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 15 4 Muligheder for etablering af dagligvarebutikken Der er umiddelbart følgende muligheder for at planlægge for en dagligvarebutik på m² på Farverivej 5: En ny enkeltstående butik eller et nyt lokalcenter En udvidelse af det eksisterende aflastningsområde De 2 muligheder gennemgås i det følgende. 4.1 Placeringen af en ny enkeltstående butik eller planlægningen for et lokalcenter Redegørelseskravene i forbindelse med placeringen af en ny enkeltstående butik og planlægningen for et nyt lokalcenter er omfattet af Planlovens 11 e stk. 3. Placeringen af en ny enkeltstående butik er omfattet af et krav om afstand til eksisterende butikker eller centerområder. Planlægningen for et nyt lokalcenter er indirekte også omfattet af et krav til lokaliseringen, idet arealrammen i et lokalcenter ikke må overstige m². Dette krav er særligt relevant i forhold til det konkrete projekt. KRAV OM AFSTAND TIL EKSISTERENDE BUTIKKER ELLER CENTEROMRÅDER Med ændringen af Planloven blev afstandskravet på 500 m fra nye enkeltstående butikker til eksisterende butikker eller centerområder ophævet, men der gælder fortsat et krav til lokaliseringen. Af lovbemærkningerne til Planloven og Vejledningen om detailhandelsplanlægning fremgår, at det ikke er hensigten med ophævelsen af afstandskravet på 500 m, at der skal kunne etableres enkeltstående butikker i tilknytning til andre butikker eller lokal- eller bydelscentre, således at butikkerne tilsammen fremstår som et butiksområde, som dermed bliver større end det samlede areal for lokalcentre på m² eller for enkeltstående butikker på m². Lovbemærkningen og vejledningsteksten skal hindre en samling af butikker til funktionelt sammenhængende indkøbsområder, der har mere end lokal effekt. Selv om en ny enkeltstående butik eller et nyt lokalcenter betjener et lokalt opland med et tilstrækkeligt kundegrundlag, så er det usikkert om, der kan placeres en enkeltstående butik eller udlægges et lokalcenter direkte op ad et aflastningsområde. En ny enkeltstående dagligvarebutik på m² eller et nyt lokalcenter på hjørnet af Ringvejen og Østergade i Skjern vil af mange forbrugerne opleves som et indkøbsområde i funktionel sammenhæng med aflastningsområdet og den øvrige eksisterende detailhandel ved aflastningsområdet. Samlet vurderes det som usikkert, hvorvidt der kan planlægges for en enkeltstående butik eller et nyt lokalcenter på hjørnet af Ringvejen og Østergade i Skjern. 4.2 Planlægning for en udvidelse af aflastningsområdet Redegørelseskravene i forbindelse med planlægningen for en udvidelse af et eksisterende aflastningsområde er fastlagt i Planlovens 11 e stk. 3 og 4. Desu-

41 16 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN den gælder, at et eksisterende aflastningsområde ikke kan udvides for kun at skabe plads til én ny dagligvarebutik. Kravet om en ny udvalgsvarebutik er særligt relevant i forhold til det konkrete projekt. KRAV OM IBRUGTAGNINGSTILLADELSE TIL EN NY UDVALGSVAREBUTIK Efter 5 n stk. 3 kan eksisterende aflastningsområder ikke udvides for at skabe plads til én dagligvarebutik eller udelukkende dagligvarebutikker. Det betyder, at kommunen efter 5 n, stk. 2 skal sikre, at der først kan etableres dagligvarebutikker i et aflastningsområde, hvis der allerede er eller samtidig etableres udvalgsvarebutikker i området. Konkret betyder det, at kommunen først kan give en ibrugtagningstilladelse til en dagligvarebutik i et aflastningsområde samtidig med eller efter, at en eller flere udvalgsvarebutikker i området har fået ibrugtagningstilladelse jf. muligheden for at stille krav som betingelse for ibrugtagningstilladelse i 15, stk. 2, nr. 15. Dette styres i lokalplanlægningen og byggesagsbehandlingen. En ibrugtagningstilladelse til en dagligvarebutik i en udvidelse af et aflastningsområde kan altså først gives, når der samtidig eller forinden er givet en ibrugtagningstilladelse til en ny udvalgsvarebutik i udvidelsen af aflastningsområdet. Kravet om en ibrugtagningstilladelse til en ny udvalgsvarebutik er sandsynligvis ikke opfyldt, hvis udvalgsvarebutikken allerede har fået en ibrugtagningstilladelse før udvidelsen af aflastningsområdet. Af Planloven eller Vejledningen om detailhandelsplanlægning fremgår ingen krav til omfanget af den eller de nye udvalgsvarebutikker. Butikker, der forhandler beklædning eller øvrige udvalgsvarer er udvalgsvarebutikker. En butik, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper er ikke at anse som en udvalgsvarebutik i den sammenhæng. REDEGØRELSESKRAV VED UDVIDELSE AF ET AFLASTNINGSOMRÅDE Det vurderes samlet set, at planlægningen for en udvidelse af aflastningsområdet i givet fald vil være den bedst egnede måde at planlægge for etableringen af dagligvarebutikken på set i forhold til Planlovens muligheder og krav. En udvidelse af et aflastningsområde forudsætter en redegørelse. To sæt krav i Planloven om redegørelse skal være opfyldt. De almindelige krav til redegørelse for kommunens detailhandel skal være opfyldt, ligesom de særlige krav, når aflastningsområder ønskes udvidet, skal være opfyldt. De almindelige krav fremgår af Planlovens 11 e, stk. 3 og har følgende hovedindhold: 1 Vurdering af omfanget af den eksisterende detailhandel 2 Vurdering af behovet for yderligere detailhandel 3 Vurdering af sammenhængen med målene for detailhandelsstrukturen 4 Oplysning om sammenhængen med målene for den kommunale hovedstruktur 5 Angivelse af tilgængeligheden for de forskellige trafikarter De særlige krav til redegørelse for et nyt aflastningsområde fremgår af Planlovens 11 e, stk. 4 og har følgende hovedindhold.

42 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 17 Der skal redegøres for det kundegrundlag, som etableringen af nye butikker baseres på, og det opland, som aflastningsområdet henvender sig til. Derudover skal redegørelsen indeholde en vurdering af, hvordan udvidelsen af aflastningsområdet kan: 1. Styrke konkurrencen og bidrage til lavere priser 2. Påvirke den eksisterende detailhandel 3. Forventes at påvirke byens samlede oplandseffekt i forhold til nabokommuner.

43 18 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 5 Sammenhæng med kommuneplanen Det ansøgte projekt er ikke overensstemmelse med målsætningerne og retningslinjerne for detailhandlen samt centerstrukturen i Kommuneplan for Ringkøbing-Skjern Kommune. I kommuneplanen er der angivet følgende mål for detailhandlen. Det er byrådets mål: At skabe optimale rammer for en attraktiv detailhandel, så levende bymidter og byer fremmes til gavn for bosætning, erhverv og turisme At satse på bymidterne i hovedcenterbyerne og at opretholde den eksisterende dagligvarehandel i lokalcenterbyerne og i landsbyerne At bymidterne forbliver attraktive handelsmål med en bredspektret butiksforsyning At skabe attraktive, koncentrerede og levende bymidter, der byder på flere og nye oplevelser i forbindelse med shopping. At større dagligvarebutikker lokaliseres tæt på hovedstrøgene i bymidterne At arealforsyningen til nye butiksformål tilpasses det forventede behov At målrette fleksibilitet og rummelighed i de fremtidige arealudlæg, så bymidterne styrkes At udvikle detailhandelen på et bæredygtigt grundlag og med respekt for bymidternes historiske identitet og særkende At nye lokalcentre og dagligvarebutikker til et områdes lokale forsyning ikke etableres uden, at der er redegjort for behovet og konsekvenserne for bymidterne Det fremgår af målene for detailhandlen, at bymidterne prioriteres i planlægningen i Ringkøbing-Skjern Kommune. Bymidterne prioriteres bl.a. ved planlægningen for nye dagligvarebutikker, der som udgangspunkt skal placeres tæt på hovedhandelsstrøgene i bymidterne. Hensigten er derved at understøtte bylivet i bymidterne til gavn for bosætning, erhvervsudvikling og turisme. Af målene fremgår, at nye lokalcentre og dagligvarebutikker til et områdes lokale forsyning ikke kan etableres uden, at der er redegjort for behovet og konsekvenserne for bymidterne. Af kommuneplanens redegørelse vedrørende detailhandelsstrukturen fremgår det, at Ringkøbing-Skjern Kommune vil se positivt på en planlægning for en dagligvarebutik i en bydel, eller i et opland, hvis det kan dokumenteres, at der er et opland, og at etableringen af en ny butik ikke vil påvirke bymiljøet eller den eksisterende detailhandelsstruktur negativt. Det fremgår samtidig af kommuneplanens redegørelse, at det centrale er at sikre velfungerende bymidter og liv i bymidterne, der er en essentiel forudsætning for opretholdelse af bymiljøet. Kommuneplanen indeholder ikke mål eller retningslinjer for udvidelse af aflastningsområder. Realisering af det ansøgte kræver således en ændring af kom-

44 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 19 muneplanen. En nærliggende mulighed vil i givet fald være, at udvide den eksisterende målsætning om lokalcentre og enkeltstående dagligvarebutikker så der åbnes mulighed for, at der kan planlægges for en udvidelse af et aflastningsområde, hvis der er redegjort for behovet og konsekvenserne for bymidterne. Der redegøres for behovet for yderligere areal til dagligvare- og udvalgsvarebutikker i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet i afsnit 11. Redegørelsen viser, at der er et underskud på handelsbalancen for dagligvarer i oplandet, mens der er et overskud på handelsbalancen for udvalgsvarer i oplandet. Behovet for yderligere areal til dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker øges frem mod år 2029, og der er et beregnet behov for yderligere areal til dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker som er større det ansøgte projekt. Der redegøres for effekterne for den eksisterende detailhandel, herunder detailhandlen i Skjern bymidte i afsnit 12. Redegørelsen viser, at de eksisterende store dagligvarebutikker i Skjern bymidte vil opleve en relativt begrænset samlet nedgang i den årlige omsætning. Effekterne vurderes, at blive størst for de eksisterende store dagligvarebutikker langs indfaldsvejene til Skjern bymidte. Effekterne for dagligvarebutikkerne i landsbyerne vurderes også at blive begrænsede. Det er dog muligt, at effekterne for dagligvarebutikken i Borris bliver mærkbare. På baggrund af redegørelserne vurderes det samlet set, at planlægningen for en udvidelse af aflastningsområdet i Skjern ikke er i overensstemmelse med målene og retningslinjerne for detailhandlen angivet i Kommuneplan for Ringkøbing-Skjern Kommune. Den nye detailhandel vil påvirke bymiljøet og detailhandlen i Skjern bymidte negativt. En udvidelse af aflastningsområdet kræver i givet fald at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Tillægget kan f.eks. udvide den eksisterende målsætning, så der åbnes mulighed for, at der kan planlægges for en udvidelse af et aflastningsområde, hvis der er redegjort for behovet og konsekvenserne for bymidterne. Der er i nærværende notat bl.a. redegjort nærmere for forbrugspotentialet for den nye detailhandel og for konsekvenserne for bymidten.

45 20 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 6 Forventet ny detailhandel For at vurdere effekterne for den eksisterende detailhandel er det vurderet, hvilken omsætning, en ny dagligvarebutik på m² og en ny udvalgsvarebutik på 400 m² vil kunne opnå. Den nye planlægning indebærer i givet fald en forøgelse af arealrammen til udvalgsvarebutikker med 400 m². Aldi, Fakta, Lidl og Netto er de butikker i Skjern, der er mest sammenlignelige med den nye discountbutik, som forventes etableret i projektområdet. Super Brugsen er betydeligt større, har et bredere varesortiment og er ikke direkte sammenlignelig med den forventede nye dagligvarebutik. Discountbutikkerne i Skjern vurderes at have en gennemsnitlig omsætning pr. m² på ca kr. pr. m². Ved en tilsvarende omsætning pr. m² pr. år, vil den nye dagligvarebutik opnå en omsætning på ca. 30 mio. kr. pr. år. Placeringen ved rundkørslen ved Ringvejen vurderes at være mere fordelagtig end de eksisterende sammenlignelige dagligvarebutikkers placeringer. En gennemsnitlig dagligvarebutik på m² med en placering ved rundkørslen ved Ringvejen vurderes derfor at kunne opnå en omsætning på ca. 35 mio. kr. pr. år. Udvalgsvarehandlen i Skjern er koncentreret i Skjern bymidte og i og ved aflastningsområdet. Udvalgsvarehandlen i Skjern omsatte for i alt 300 mio. kr. i 2014, hvilket vurderes at svare til omsætningen i dag. Ud af de 300 mio. kr. pr. år udgjordes ca. 82 mio. kr. pr år af beklædningsomsætning, ca. 83 mio. kr. af øvrig udvalgsvareomsætning og ca. 134 mio. kr. pr. år af boligudstyrsomsætning. De mindre butikker, herunder beklædningsbutikkerne er koncentreret i bymidten, mens boligudstyrsbutikkerne og butikkerne med særligt pladskrævende varegrupper mestendels ligger uden for bymidten, herunder i aflastningsområdet. Den gennemsnitlige omsætning pr. m² pr. år i udvalgsvarebutikkerne i handelsområdet 1 Skjern er ca kr., hvilket er relativt lavt. Det vurderes på baggrund af gennemsnitstal for udvalgsvarebutikker på ca. 400 m² med lignende placeringer ved det overordnede vejnet, at den nye udvalgsvarebutik på 400 m² vil kunne opnå en omsætning på ca kr. pr. m² pr. år. FORVENTET OMSÆTNING I DEN NYE DETAILHANDEL Hovedbranche Bruttoetageareal Arealintensitet Omsætning Dagligvarer ca m² ca kr. pr. år pr. m² ca. 35 mio. kr. pr. år Udvalgsvarer ca. 400 m² ca kr. pr. år pr. m² ca. 7 mio. kr. pr. år 1 Som defineret i detailhandelsanalysen fra 2015.

46 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 21 7 Eksisterende detailhandel Dagligvarebutikkerne og udvalgsvarebutikkerne i Ringkøbing-Skjern Kommune har et samlet bruttoareal på ca m². Heraf er ca m² eller ca. 40 % dagligvarebutikker og ca m² eller ca. 60 % er udvalgsvarebutikker. Derudover har butikkerne med salg af særlig pladskrævende varer et samlet bruttoetageareal på ca m². Fordelingen af eksisterende butiksarealer inden for de enkelte områder til butiksformål fremgår af tabellen. I 2014 var den samlede omsætning i Ringkøbing-Skjern Kommune ca. 2,85 mia. kr. (2014-priser). Dagligvareomsætningen udgjorde ca. 59 % af omsætningen. Fordelingen af omsætningerne inden for de enkelte områder fremgår af tabellen.

47 22 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN BRUTTOETAGEAREALET AF DEN EKSISTERENDE DETAILHANDEL I ÅR 2015 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Ringkøbing bymidte Ringkøbing by i øvrigt Spjald bymidte Lem bymidte Tim bymidte Kloster bymidte Ringkøbing i øvrigt Ringkøbing i alt Skjern bymidte Skjern by i øvrigt Borris bymidte Skjern i øvrigt Skjern i alt Tarm bymidte Tarm by i øvrigt Bork Havn Tarm i øvrigt Tarm i alt Hvide Sande bymidte Hvide Sande by i øvrigt Søndervig bymidte Holmsland Klit i øvrigt Holmsland Klit i alt Videbæk bymidte Videbæk by i øvrigt Troldhede bymidte Vorgod-Barde bymidte Videbæk i øvrigt Videbæk i alt Ringkøbing-Skjern Kommune i alt

48 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 23 BRUTTOETAGEAREALET AF DE EKSISTERENDE BUTIKKER MED SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE VAREGRUPPER I ÅR 2015 Antal Bruttoetageareal (m²) Bilforhandlere m. salgslokale Byggemarkeder/byggematerialer Planteskoler Andet Ringkøbing-Skjern Kommune i alt

49 24 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN OMSÆTNINGEN I DEN EKSISTERENDE DETAILHANDEL I ÅR 2014 (2014-PRISER) Områder Dagligvarer Udvalgs-varer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Ringkøbing bymidte Ringkøbing by i øvrigt * * Spjald bymidte * * * - * Lem bymidte * - * - * Tim bymidte * * - - * * Kloster bymidte * - - * * Ringkøbing i øvrigt * * Ringkøbing i alt Skjern bymidte Skjern by i øvrigt Borris bymidte * - * - * Skjern i øvrigt * * - * * Skjern i alt Tarm bymidte Tarm by i øvrigt Bork * * * * Tarm i øvrigt * * * * * Tarm i alt Hvide Sande bymidte Hvide Sande by i øvrigt * * * Søndervig bymidte * * * * Holmsland Klit i øvrigt * * * * * Holmsland Klit i alt Videbæk bymidte Videbæk by i øvrigt * * * Trolhede bymidte * - * - * Vorgod-Barde bymidte Videbæk i øvrigt * * * * * Videbæk i alt RSK i alt

50 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 25 Eksisterende store dagligvarebutikker i og ved Skjern

51 26 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Eksisterende store dagligvarebutikker i Skjern og Tarm

52 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 27 8 Det eksisterende aflastningsområde I det eksisterende aflastningsområde er der fire butikker med øvrige udvalgsvarer og to butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Derudover er der andre virksomheder, som ikke er detailhandel, i aflastningsområdet. I de to områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper, Erhvervsparken og Ringvejen/Østergade, er der et par udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Den eksisterende bilforhandler i det ene område til særligt pladskrævende varegrupper nedrives som led i etableringen af den nye detailhandel. Bilforhandleren ligger i det område, der udgør den eventuelle udvidelse af aflastningsområdet. RESTRUMMELIGHEDEN I DET EKSISTERENDE AFLASTNINGSOMRÅDE Arealrammen i det eksisterende aflastningsområde er fastlagt til m² i Kommuneplan for Ringkøbing-Skjern Kommune. Den maksimale butiksstørrelse pr. udvalgsvarebutik er m². Den minimale størrelse pr. udvalgsvarebutik er 400 m². Der er ikke mulighed for etablering af dagligvarebutikker i aflastningsområdet. Den eksisterende detailhandel i aflastningsområdet havde på tidspunktet for dette notats udarbejdelse et bruttoetageareal på ca m². Restrummeligheden i aflastningsområdet er derfor 640 m². Aflastningsområdet består af rammeområderne 39er049 og 39er050.

53 28 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 9 Afgrænsning af oplandet Udstrækningen af oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet i Skjern er bestemt af fremkommeligheden til aflastningsområdet i Skjern og til konkurrerende indkøbssteder og af attraktiviteten i de konkurrerende indkøbssteder set i forhold til attraktiviteten af detailhandlen i aflastningsområdet. I de følgende dele af redegørelsen betegnes oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet i Skjern blot som 'oplandet'. Borgere i store dele af Ringkøbing-Skjern Kommune køber i større eller mindre omfang ind i butikkerne i aflastningsområdet i Skjern. Ud fra butikssammensætningen og fremkommeligheden til butikkerne i aflastningsområdet vurderes det, at oplandet udgør et område, der svarer til de forhenværende Skjern og Egvad kommuner tilsammen. Dermed svarer udstrækningen af oplandet til den nuværende og fremtidige detailhandel i aflastningsområdet til udstrækningen af oplandene til Skjern og Tarm tilsammen. Kortet på næste side viser udstrækningen af oplandet. Oplandet er angivet med orange farve. De blå områder er de væsentligste handelsbyer regionen. Af kortet fremgår bl.a., hvordan oplandet er afgrænset i forhold til oplandene til Ringkøbing, Holstebro, Herning, Varde og Esbjerg. Fælles for disse byer er, at de alle har et betydeligt udbud af butikker, som medfører, at borgerne i oplandene til disse byer primært køber ind i de pågældende byer. Oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet i Skjern er således afgrænset mod nord og syd af oplandene til konkurrerende indkøbssteder. Mod vest er oplandet afgrænset af Ringkøbing Fjord, og mod øst er oplandet i højere grad afgrænset af den tid, som forbrugerne er villige til at bruge på at køre til konkurrerende indkøbssteder. En afgrænsning af oplandet giver mulighed for at beregne forbrugsgrundlaget og forbrugspotentialet. Reelt er forbrugernes købemønstre dog mere komplekse, da forbrugerne handler på tværs af oplandsgrænser. Det betyder, at oplandet i praksis ikke er så skarpt afgrænset som på kortet, og at det beregnede arealbehov kan afvige fra det faktiske arealbehov.

54 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 29 De to orange områder udgør tilsammen oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. Byerne vist med blåt af de væsentligste konkurrerende handelsbyer.

55 30 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 10 Udviklingen i forbruget i oplandet I det følgende redegøres for det kundegrundlag, som etableringen af den nye detailhandel baseres på, og hvilken udvikling i forbrugspotentialet, der kan forventes på kort og lang sigt. Udviklingen i forbrugsgrundlaget har betydning for detailhandlen i Ringkøbing-Skjern Kommune. Særligt udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget, nethandlen, turismen og konkurrencen med andre handelsbyer har betydning for forudsætningerne for den nye detailhandel. Udviklingerne i indbyggertallet, privatforbruget, nethandlen og turismen er hver især forbundet med usikkerheder, og der er derfor opstillet et middelscenarie for udviklingen i forbrugspotentialet. Der er opstillet et middelscenarie for udviklingen frem mod år 2019, som er horisontåret, dvs. ca. et år efter at den nye detailhandel forventes etableret og i drift, og frem mod år 2029, som er slutåret for kommuneplanen for Ringkøbing- Skjern Kommune. Middelscenariet afspejler den mest sandsynlige udvikling i forbrugspotentialet Svagt faldende til stabilt indbyggertal i oplandet Der bor ca personer i Skjern og personer i Tarm. Ifølge befolkningsprognosen vil der bo ca personer i Skjern og personer i Tarm i år 2019 og ca personer i Skjern og personer i Tarm omkring år Borgerne i Skjern og Tarm udgør en del af kundegrundlaget til den nye detailhandel. Befolkningsudviklingen i oplandet har betydning for forbrugsgrundlaget for detailhandlen i og ved aflastningsområdet i Skjern. Ifølge befolkningsprognosen for Ringkøbing-Skjern Kommune boede der omkring d. 1. januar 2017 ca borgere i oplandet. I perioden forventes indbyggertallet i oplandet at falde svagt med ca. 70 borgere svarende til ca. -0,3 %. I perioden forventes indbyggertallet i oplandet at falde svagt med ca. 200 borgere svarende til ca. -1 %. Faldet i indbyggertallet aftager frem mod år 2025, og indbyggertallet forventes at være stabilt fra omkring år Det svagt faldende og herefter stabile indbyggertal har betydning for forbrugspotentialet på både kort og lang sigt.

56 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 31 Udviklingen i indbyggertallet i oplandet Figur 1. Udviklingen i indbyggertallet jf. befolkningsprognosen i oplandet til detailhandel i og ved aflastningsområdet i Skjern. Oplandet består af de forhenværende Skjern og Egvad Kommuner tilsammen Stigende privatforbrug Antallet af borgere i oplandet påvirker det samlede forbrug, som også påvirkes af forbruget pr. person. Også her ses en udvikling over tid. UDVIKLINGEN I PRIVATFORBRUGET I PERIODEN Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen. Tilbagegangen i perioden har været størst inden for beklædning, hvor omsætningen i de fysiske butikker på landsplan er faldet med ca. 28 %. Omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer er faldet med ca. 8 %, og dagligvareomsætningen er faldet med ca. 9 %. Samlet set er omsætningen i detailhandlen faldet med ca. 11 % i perioden I de seneste år er tilbagegangen i forbruget bremset, og der er tendenser til at forbruget igen vokser. Siden 2012 er omsætningen samlet steget med ca. 1,5 %. Fremgangen i perioden dækker over, at omsætningen inden for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer er steget, mens omsætningen inden for beklædning fortsat er faldet. Overordnet set er omsætningen i detailhandlen i Danmark i 2017 tilbage på et niveau, der svarer til

57 32 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Udviklingen i dansk detailhandel Detailhandel i alt Beklædning mv. Fødevarer og andre dagligvarer Andre forbrugsvarer Figur 2. Det sæsonkorrigerede mængdeindeks viser udviklingen i den danske detailhandel i faste priser, dvs. korrigeret for inflation. Her er der taget udgangspunkt i 2010 som indeks 100. DEN FREMTIDIGE UDVIKLING I PRIVATFORBRUGET I et 12-årigt tidsperspektiv er forbrugsudviklingen usikker. I den første del af perioden må det forventes, at forbrugsudviklingen vil blive afdæmpet, og at forbruget herefter vil udvikle sig afhængigt af, hvordan de økonomiske konjunkturer udvikler sig. På den baggrund er det i middelscenariet forudsat, at forbruget stiger moderat frem til udgangen af år 2029, hvilket i store træk svarer til en lidt større vækst i forbruget end den svage vækst i forbruget i de seneste år. Det vurderes, at dagligvareforbruget vil stige med 4-6 % over en 12-årig periode. Det er i beregningerne forudsat, at dagligvareforbruget vil stige med 5 % frem mod Beklædning er en meget konkunturafhængig branche. Beklædning er faldet mest som følge af finanskrisen og vurderes også at stige mest over en 12-årig periode. Det vurderes, at beklædningsforbruget vil stige med % over en 12-årig periode, og at det øvrige udvalgsvareforbrug vil stige med %. Det er i beregningerne forudsat, at beklædningsforbruget vil stige med 17,5 %, og at forbruget af øvrige udvalgsvarer vil stige med ca. 15 % Moderat stigende e-handelsandel med dagligvarer En stadig stigende andel af danskernes forbrug lægges i webshops og en mindre andel lægges i fysiske butikker. DEN HISTORISKE UDVIKLING I E-HANDLEN Siden 2009 er omsætningen i nethandlen tredoblet. Alene i 2016 steg e-handlen med ca. 16 %. I 2016 rundede e-handlen 100 mia. kr., hvilket er næsten dob-

58 mia. kr. pr. år REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 33 belt så meget som i Der flyttes dermed fortsat store markedsandele fra de fysiske butikker til nethandel. Nethandlens voksende andel af forbruget betød, at ca. 27 % af danskernes private disponible forbrug i 2016 blev lagt i internetbutikker. I nethandlen indgår både ikke-fysiske varer som rejser, flybilletter og underholdning, men også fysiske varer som tøj, elektronikvarer og bøger. Nethandlen forventes at fortsætte sin vækst og vil komme til at udgøre en stadig større del af detailhandlen. De seneste tal peger på, at andelen af nethandel er meget brancheafhængig. Eksempelvis bliver en meget stor del af forbrugerelektronik, bøger og børnetøj handlet online, mens det på landsplan stadig kun er under 2 % af dagligvarerne, der handles online. Andelen af dagligvareforbruget der lægges i onlinebutikker er højest i hovedstadsområdet, hvor der er flest udbydere af onlineløsninger. I Ringkøbing-Skjern Kommune vurderes andelen af dagligvarehandlen, der lægges online af være i størrelsesordenen 1 %. 120 Omsætningen i internethandel i Figur 3. Nethandlen er vokset med ca. 80 mia. kr. i perioden , hvilket svarer til en femdobling på knap 10 år. Kilde: Foreningen for Dansk Nethandel (FDIH). DEN FREMTIDIGE UDVIKLING I E-HANDLEN Nethandlen vil fortsat vokse. På landsplan vurderes andelen af dagligvareforbruget, der lægges online, at ville udgøre ca. 3-7 % i år Som nævnt er det især hovedstadsområdet, der trækker gennemsnittet op. Det vurderes også at være tilfældet inden for en 12-årig periode, ligesom det vurderes, at væksten i online dagligvarehandel vil ske i hovedstadsområdet og i de større byer. I beregningerne er det derfor forudsat, at nethandlen forsat kun vil dække 1 % af dagligvareforbruget i Ringkøbing-Skjern Kommune. Det vurderes, at andelen af beklædningsforbruget, der lægges online vil være ca % i år Andelen af det øvrige udvalgsvareforbrug, der lægges online vurderes at ville være ca % i år I scenariet, der beskriver

59 34 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN middelbehovet for nyt areal til detailhandel, er det forudsat, at nethandlen vil vokse moderat. Det forudsættes, at nethandlen vil dække 22 % af beklædningsforbruget i For øvrige udvalgsvarer forudsættes det, at nethandlen vil dække 34 % af forbruget Udviklingen i turismen Som led i den seneste detailhandelsanalyse for Ringkøbing-Skjern Kommune er den turismeafledte omsætning i år 2015 og det turismeafledte omsætningspotentiale i år 2029 beregnet og vurderet. I år 2015 bidrog turisterne med ca. 300 mio. kr. i omsætning inden for dagligvarer og med ca. 350 mio. kr. omsætning inden for udvalgsvarer (2014-priser). Det svarede til ca. 18 % af den samlede dagligvareomsætning i Ringkøbing- Skjern Kommune og ca. 30 % af den samlede udvalgsvareomsætning. Det blev i detailhandelsanalysen fra 2014 vurderet, at det turismeafledte omsætningspotentiale for dagligvarer vil stige til ca. 448 mio. kr. frem mod år 2029, og at det turismeafledte omsætningspotentiale vil stige til ca. 598 mio. kr. for udvalgsvarer (2014-priser) under forudsætning af at: Sommerhusområderne i Ringkøbing Kommune udbygges fuldt ud inden år Søndervig Feriepark etableres med bl.a. 500 ferieboliger og et vandland og at der etableres 200 ferieboliger ved Bjerregård. Forbruget af dagligvarer og udvalgsvarer pr. turist vil stige med hhv. 0,25 % pr. år og 1,25 % pr. år frem til 2029 Den årlige stigning i husenes udnyttelsesgrad målt som udlejningsuger og antal personer i husene stiger med 1,5 % pr. år frem til Lidt over 30 % af hhv. dagligvare- og udvalgsvareomsætningen i kommunen sker i dag i detailhandlen i oplandet, og lidt under 30 % af turistovernatningerne sker i dag i oplandet. Hvis stigningen i den turismeafledte omsætning fordeles proportionelt med de eksisterende omsætningstal for butikkerne i oplandene i Ringkøbing-Skjern Kommune eller turistovernatningerne, så svarer det til en stigning i den årlige turismeafledte omsætning i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet i Skjern på ca. 10 mio. kr. for dagligvarer og ca. 15 mio. kr. for udvalgsvarer i perioden Stigningen i perioden bliver ca. 45 mio. kr. for dagligvarer og ca. 75 mio. kr. for udvalgsvarer. Den fremtidige udvikling i turismen er usikker. I de senere år har der været en meget positiv udvikling, men det er ikke givet at udviklingen fortsætter. Det er heller ikke givet, at turisterne lægger deres forbrug på dagligvarer og udvalgsvarer jævnt fordelt i butikkerne i Ringkøbing-Skjern Kommune. I beregningen af arealbehovet i afsnit 11 er det derfor også beregnet, hvor stort behovet for yderligere areal til detailhandel i oplandet bliver, hvis væksten i turismen bliver mindre end antaget.

60 mio. kr. REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Samlet vurdering af udviklingen i forbruget Udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget, nethandlen og turismen i oplandet er sammenholdt og på den baggrund er forbrugsgrundlaget i dag og forbrugspotentialerne i år 2019 og år 2029 beregnet. Resultaterne fremgår af figur 4 og 5. Beregningerne viser, at det årlige forbrug af dagligvarer i perioden forventes at stige med ca. 15 mio. kr. eller 2,5 % fra ca. 685 mio. kr. i år 2017 til ca. 700 mio. kr. i år Beregningerne viser også, at det årlige forbrug af dagligvarer i perioden forventes at stige med knap 50 mio. kr. eller 11 % fra ca. 685 mio. kr. i år 2017 til ca. 755 mio. kr. i år Udviklingen i forbrugspotentialet for dagligvarer Lokale borgere Turister Figur 4. Udviklingen i forbrugsgrundlaget for dagligvarer i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. I beregningen af forbrugsgrundlaget og forbrugspotentialet fra de lokale borgere er den del af forbruget, der lægges i onlinebutikker trukket ud af forbruget. På udvalgsvaresiden viser beregningerne, at det årlige forbrug i perioden stiger med ca. 15 mio. kr. eller 3,6 % fra ca. 414 mio. kr. i år 2017 til ca. 429 mio. kr. i år Beregningerne viser også, at det årlige udvalgsvareforbrug stiger med ca. 65 mio. kr. eller 15,7 % fra 414 mio. kr. i 2017 til ca. 479 mio. kr. i år Den beregnede vækst i udvalgsvareforbruget i oplandet skyldes den forventede vækst i turismen. Den del af udvalgsvareforbruget der kan henføres til de lokale borgere i oplandet vurderes, at falde fra ca. 300 mio. kr. pr. år til ca. 284 mio. kr. pr. år.

61 mio. kr. 36 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Udviklingen i forbrugspotentialet for udvalgsvarer Lokale borgere Turister Figur 5. Udviklingen i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet. I beregningen af forbrugsgrundlaget og forbrugspotentialet fra de lokale borgere er den del af forbruget, der lægges i onlinebutikker trukket ud af forbruget. 11 Vurdering af behov for yderligere areal Ved at sammenholde de eksisterende omsætninger for dagligvarer og udvalgsvarer i oplandet med forbrugsgrundlaget i dag og forbrugspotentialerne i år 2019 og år 2029 i oplandet er handelsbalancerne beregnet. Beregningerne viser, at der i dag og i fremtiden vil være underskud på handelsbalancerne for dagligvarer og udvalgsvarer, og at der dermed er potentialer for højere omsætninger i detailhandlen i oplandet end i dag. Beregningerne viser også, at handelsunderskuddene vokser, hvis den eksisterende detailhandel ikke følger med og øger sin omsætning i takt med stigningen i forbruget. Det er værd at bemærke, at de beregnede fremtidige handelsbalancer bygger på forudsætningen om at omsætningerne i den eksisterende detailhandel vil være konstante. I praksis vil den eksisterende detailhandel, herunder særligt dagligvarehandlen, sandsynligvis øge sin omsætning i takt med en stigning i forbrugspotentialet. Dagligvarebutikkerne vurderes i særlig grad at kunne udnytte stigninger i forbruget, da en moderne dagligvarebutik i dag har et tilnærmelsesvist fuldt dækkende varesortiment. Udvalgsvarebutikkerne har mere specialiserede varesortimenter, og det er de største byer som har et fuldt dækkende udvalgsvaresortiment. Særligt på udvalgsvaresiden stiger evnen til at udnytte stigninger i forbruget i takt med butiksudbuddet. Det er dog rimeligt, at antage at en fuld udnyttelse af stigningen i forbrugspotentialerne kun kan opnås med udbygninger af butiksstrukturen. Handelsbalancer på 100 % 2 for dagligvarer og udvalgsvarer i oplandet forudsætter betydelige udbygninger af butiksstrukturen. En fastholdelse af de eksisteren- 2 Her refereres til en handelsbalance beregnet som omsætningen i butikkerne i oplandet divideret med forbruget fra lokale borgere (ekskl. e-handel) og forbruget fra turister.

62 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 37 de handelsbalancer forudsætter knap så omfattende udbygninger af butiksstrukturen. Hvorvidt handelsbalancen stiger eller falder afhænger af om detailhandlen i oplandet vinder markedsandele. Den generelle tendens på landsplan uden for Hovedstadsområdet på udvalgsvaresiden er, at udvalgsvarehandlen går frem i de mellemstore byer, bl.a. som følge af, at flere af kæderne har ændret strategi og nu i større grad end tidligere etablerer butikker i de mellemstore byer. Eksempler på mellemstore byer og mindre byer hvor udvalgsvareomsætningen er steget i de senere år er Nyborg, Hjørring, Haslev og Skørping. En analyse fra 2015 af detailhandlen i 10 byer viste, at udvalgsvarehandlen i Aarhus og Kolding ikke havde erobret markedsandele i perioden 2007/ Samtidig har butikker som H&M, Jysk, T. Hansen og Jem & Fix etableret sig i flere mellemstore byer. Fordelene ved at købe udvalgsvarer i de store byer er dermed blevet mindre sammenlignet med de mellemstore byer, der er store nok til at rumme flere af de samme kædebutikker, som de store byer har. Hvis forbrugerne i højere grad tilvælger detailhandlen i oplandet, så stiger handelsbalancen. Der er relativt lange afstande til Herning og andre større konkurrerende indkøbssteder. De relativt lange afstande mindsker risikoen for en udvikling, hvor udvalgsvarehandlen flytter fra Ringkøbing-Skjern Kommune. Udover de lange afstande til nærmeste konkurrerende handelsbyer, så er et andet særkende ved Ringkøbing-Skjern Kommune turismens store betydning for detailhandlen. Turisterne efterspørger et særligt butiksmiljø og den turismeorienterede del af detailhandlen er mindre sårbar overfor den øgede konkurrence med de store indkøbssteder som f.eks. Herning Storcenter. På den anden side udbygges detailhandlen i de konkurrerende handelsbyer, herunder i Herning. Det er vanskeligt, at vurdere hvordan handelsbalancerne vil udvikle sig. I beregningerne af arealbehovet er der derfor taget udgangspunkt i et middelscenarie, hvor handelsbalancerne fastholdes på de nuværende niveauer. Middelscenariet vurderes at være det mest sandsynlige scenarie.

63 38 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN FORBRUG OG BEHOV FOR YDERLIGERE AREAL I OPLANDET År Opgørelse Behov, dagligvarer Behov, udvalgsvarer 2017 Handelsbalance i kr. ca mio. kr. pr. år ca. -23 mio. kr. pr. år Behov for yderligere areal 0 m² 0 m² ved uændret handelsbalance Handelsbalance i kr. ca mio. kr. pr. år ca. -38 mio. kr. pr. år 2019 Behov for yderligere areal ca. 600 m² ca m² ved uændret handelsbalance Handelsbalance i kr. ca mio. kr. pr. år ca. -88 mio. kr. pr. år 2029 Behov for yderligere areal ca m² ca m² ved uændret handelsbalance Det potentielle turismeafledte forbrug indgår i forbruget og dermed i beregningen af handelsbalancerne. E-handlen er trukket ud forbruget og indgår ikke i forbruget og dermed heller ikke i handelsbalancerne. Det skal understreges, at vurderingen af arealbehovet i fremskrivningen ikke tager højde for, at en del af den beregnede forbrugstilvækst også vil kunne omsættes i de eksisterende butikker ved en højere omsætning pr. m² og derved ikke give anledning til et øget behov for nyt butiksareal. Udvalgsvarebutikkerne i oplandet har i dag en relativt lav omsætning pr. m². Det er ikke undersøgt, hvad den relativt lave omsætning pr. m² skyldes, og der kan være forskellige årsager hertil. Den relativt lave omsætning pr. m² tyder dog på, at der er basis for en forøgelse af omsætningen i de eksisterende udvalgsvarebutikker. Modsat forventes der at være behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor nogle utidssvarende butikker lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder. Omfordelingen kan bl.a. ske som følge af et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig vækst i omsætningen, men som følge af en omfordeling af forbruget, eller som følge af, at lejemålene ikke er tidssvarende. AREALBEHOV HVIS VÆKSTEN I TURISMEN KUN BLIVER HALVT SÅ STOR Som nævnt er der i nærværende redegørelse taget udgangspunkt i udviklingen i det turismemæssige omsætningspotentiale i Ringkøbing-Skjern Kommune, som angivet i detailhandelsanalysen fra år Det turismemæssige omsætningspotentiale i Ringkøbing-Skjern Kommune er fordelt på oplandene i kommunen proportionalt med omsætningen i den eksisterende dagligvarehandel og udvalgsvarehandel. Beregningerne viser, at arealbehovet meget afhængigt af udviklingen i turismen. I de senere år har udviklingen været meget positiv, og antallet af overnatninger i Ringkøbing-Skjern Kommune steg eksempelvis med ca. 4 % fra 2014 til 2015.

64 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 39 Den årlige vækst i perioden i den turismeafledte omsætning forudsat i detailhandelsanalysen er ca. 3 % for dagligvarer og ca. 4 % for udvalgsvarer. Det er imidlertid ikke givet, at den positive udvikling fortsætter. Hvis detailhandlen i oplandet udbygges så den matcher en høj vækst, og hvis væksten bliver mindre, så vil det sandsynligvis have negative konsekvenser for bymidten. Erfaringen fra udbygningen op til finanskrisen er, at det er butikkerne med placeringer ved det overordnede vejnet, som klarer sig bedst i konkurrencen. En stor del af stigningen i forbrugspotentialet for dagligvarer kan henføres til den forventede vækst i turismen, mens stigningen i forbrugspotentialet for udvalgsvarer udelukkende kan henføres til turismen. Hvis væksten i den turismeafledte omsætning kun bliver f.eks. halvt så stor som den angivne vækst i det turismemæssige omsætningspotentiale i detailhandelsanalysen, så reduceres behovet for yderligere areal til dagligvarebutikker i oplandet med ca. 35 %, mens behovet for yderligere areal til udvalgsvarebutikker reduceres med ca. 65 %. Tilsvarende gør sig gældende, hvis væksten i omsætningen ikke sker jævnt fordelt i butikkerne i hele kommunen, men i større grad i butikkerne i turistområderne, dvs. særligt på Holmsland Klit eller hvis turisterne i Ringkøbing-Skjern Kommune bruger deres penge på ture til butikker uden for kommunen. Hvis væksten i turismen i oplandet bliver halvt så stor som forudsat i de øvrige beregninger i redegørelsen, så bliver: behovet for yderligere areal til dagligvarebutikker ca. 400 m² i år 2019, og behovet for yderligere areal til udvalgsvarebutikker ca. 600 m² i år behovet for yderligere areal til dagligvarebutikker ca m² i år 2029, og behovet for yderligere areal til udvalgsvarebutikker ca m² i år Beregningerne viser bl.a., at der vil være behov for en ny dagligvarebutik på mindst m² inden for en 12-årig periode, selv hvis væksten i turismen kun bliver halvt så stor som antaget.

65 40 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 11.1 Lokalt opland og forbrugspotentiale Den forventede nye dagligvarebutik vil også betjene et lokalt opland i selve Skjern by. Det lokale oplands udstrækning er vist på kortet nedenfor. Det lokale oplands afgrænsning tager udgangspunkt i afstandene fra borgernes bopæle til den nærmeste store dagligvarebutik. Der er ingen dagligvarebutikker i det lokale opland til den nye dagligvarebutik. Der bor i dag ca. 670 personer i det lokale opland. De 670 personer har et samlet årligt forbrug af dagligvarer på ca. 17,6 mio. kr. Derudover har en del af borgerne, der bor ved St. Nørgårdsvej og Enghavevej kortere afstand ad stier til den nye dagligvarebutik. Der er planlagt en boligudbygning i det lokale opland. Boligudbygningen vil ske i et område nord for Ånumvej og i et område syd for Ånumvej. Der vil være vejtilslutning til de to boligområder fra Ånumvej. På længere sigt etableres muligvis også en vejtilslutning fra boligområdet syd for Ånumvej til Ringvejen. Frem mod år 2029 forventes jf. befolkningsprognosen en udbygning af nye boliger i det lokale opland svarende til en tilflytning på ca. 221 borgere. Forbrugspotentialet i det lokale opland i år 2029 er beregnet til ca mio. kr., hvilket er tilstrækkeligt for en dagligvarebutik på lidt over m². Der tilkommer kommunerne efter praksis en bred margin i skønnet om behovet for en ny dagligvarebutik i oplandet. På den baggrund vurderes det, at der i år 2029 vil være et tilstrækkeligt lokalt forbrugspotentiale til en stor dagligvarebutik på ca m².

66 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Effekter for den eksisterende detailhandel I det følgende vurderes effekterne for den eksisterende detailhandel på kort sigt, dvs. omkring år 2019, og på lang sigt, dvs. omkring år 2029, ved etablering af en ny dagligvarebutik og en ny udvalgsvarebutik ved rundkørslen på hjørnet af Østergade og Ringvejen i Skjern. I vurderingen af effekterne er det forudsat, at den nye dagligvarebutik vil have et bruttoetageareal på ca m² og en årlig omsætning på ca. 35 mio. kr. Det er forudsat, at udvalgsvarebutikken vil have et areal på ca. 400 m² og en årlig omsætning på ca. 7 mio. kr. Som nævnt er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig ny dagligvarebutik og en gennemsnitlig ny udvalgsvarebutik set i forhold til den konkrete placering. De bemærkes, at omsætningen i butikker varierer fra afhængig af f.eks. den konkrete kæde Effekter for den eksisterende dagligvarehandel på kort sigt Etableringen af en ny dagligvarebutik vil som udgangspunkt ikke medføre, at borgerne bruger flere penge på dagligvarer end tidligere. Derfor vurderes omsætningen at blive hentet fra de eksisterende butikker. Nogle kunder, der i dag handler i de eksisterende dagligvarebutikker i Skjern og andre steder i Ringkøbing-Skjern Kommune, vil i stedet benytte den nye dagligvarebutik. Erfaringsmæssigt vil den største del af omsætningen i en nye dagligvarebutik blive hentet fra de nærmeste dagligvarebutikker. Ud over afstanden er butikstypen en afgørende faktor for, hvorfra en ny dagligvarebutik henter sin omsætning. Disse faktorer ligger til grund for fordelingen af omsætningsreduktionerne. Den nye dagligvarebutik på m² vil i overvejende grad hente sin omsætning fra andre store dagligvarebutikker som discountbutikker, supermarkeder og varehuse og kun i begrænset grad fra små dagligvarebutikker som bagere, slagtere og lignende. EFFEKTER FOR DAGLIGVAREBUTIKKERNE I SKJERN Den nye dagligvarebutik vil hente størstedelen af sin omsætning fra dagligvarebutikkerne i Skjern. Det vurderes, at ca. 78 % af omsætningen i den nye dagligvarebutik eller ca mio. kr. pr. år hentes fra de eksisterende fem store dagligvarebutikker i Skjern. Det svarer til en nedgang i omsætningen i de fem dagligvarebutikker under ét på ca. 12 %. Dagligvareomsætningen i de fem store dagligvarebutikker i Skjern er ca. 245 mio. kr. pr. år. Den samlede dagligvareomsætning i Skjern er ca. 285 mio. kr. pr. år. Den nye dagligvarebutik vurderes ville hente omtrent dobbelt så meget af sin omsætning fra dagligvarebutikkerne uden for Skjern bymidte som fra dagligvarebutikkerne i Skjern bymidte. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 52 % af sin omsætning eller ca. 18 mio. kr. pr. år fra Netto, Aldi og Lidl tilsammen. Det svarer til en omsætningsnedgang i de tre butikker under ét på knap 20 %. Netto, Aldi og Lidl ligger ved hver deres indfaldsvej til bymidten. Netto, som ligger på Østergade ca. 525 m fra den nye dagligvarebutik 3, forventes at være den dagligvarebutik, der vil afgive mest omsætning til den nye dag- 3 Afstand fra indkørsel til indkørsel.

67 42 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN ligvarebutik. Ud af de tre butikker vurderes det, at Lidl vil afgive næstmest omsætning, og at Aldi vil afgive mindst omsætning. Lidl ligger ca. 2,7 km kørsel ad Ringvejen fra den nye dagligvarebutik, og Aldi ligger ca. 2,0 km ad Langagervej fra den nye dagligvarebutik. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 26 % af sin omsætning eller ca. 9 mio. kr. pr. år fra Fakta og Super Brugsen i Skjern bymidte. Det svarer til en omsætningsnedgang i de to butikker under ét på ca. 6 %. Super Brugsen ligger ca. 1,5 km kørsel ad Østergade fra den nye dagligvarebutik. Fakta ligger ca. 1,8 km kørsel ad Østergade fra den nye dagligvarebutik. Det vurderes, at Super Brugsen vil afgive mere omsætning end Fakta. Påvirkningen af bymidtens dagligvarebutikker begrænses af, at kunderne der ankommer til bymidten via Arnborgvej og Østergade allerede har Netto som alternativ til bymidtens dagligvarebutikker. EFFEKTER FOR DAGLIGVAREBUTIKKERNE I TARM Tarm ligger ca. 4,5 km eller 5 minutters kørsel i bil fra den nye dagligvarebutik. Den nye dagligvarebutik vil hente en del af sin omsætning fra de tre store dagligvarebutikker i Tarm. ABC Lavpris og Løvbjerg ligger i den nordlige del af Tarm ved rundkørslen og det overordnede vejnet. Dagli'Brugsen ligger i Tarm bymidte ved Enghavevej, ca. 200 m fra hovedhandelsgaden, Storegade. ABC Lavpris og Løvbjerg betjener et større opland end Dagli'Brugsen, der i højere grad betjener et lokalt opland i Tarm. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 8 % eller ca. knap 3 mio. kr. pr. år fra de tre store dagligvarebutikker i Tarm. Heraf vil størstedelen blive hentet fra ABC Lavpris og Løvbjerg i aflastningsområdet i den nordlige del af Tarm og kun en mindre andel fra Dagli'Brugsen i Tarm bymidte. Omsætningsreduktionen på knap 3 mio. kr. i de tre store dagligvarebutikker i Tarm svarer til en nedgang i omsætningen i de tre store dagligvarebutikker under ét på ca. 1 %. De tre store dagligvarebutikker vurderes at omsætte for knap ca. 200 mio. kr. pr. år. ABC Lavpris udvidede butikken i Tarm med m² i november I 2014 var dagligvareomsætningen i Tarm ca. 185 mio. kr. (2014-priser). EFFEKTER FOR DAGLIGVAREBUTIKKER I RINGKØBING I Ringkøbing findes det største udbud af dagligvarebutikker i Ringkøbing-Skjern Kommune. Ringkøbing bymidte ligger ca. 25 km eller 25 minutters kørsel fra den nye dagligvarebutik i Skjern. Den relativt lange afstand til Ringkøbing betyder på trods af det store butiksudbud i Ringkøbing, at den nye dagligvarebutik kun vil hente en begrænset andel af sin omsætning fra dagligvarebutikkerne i Ringkøbing. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 4 % af sin omsætning eller ca. 1-2 mio. kr. pr. år fra de syv store dagligvarebutikker i Ringkøbing. Omsætningsreduktionen på ca. 1-2 mio. kr. pr. år svarer til en nedgang i dagligvareomsætningen i de syv store dagligvarebutikker på ca. 0,5 %. De syv store dagligvarebutikker vurderes at omsætte for ca. 370 mio. kr. pr. år. Dagligvareomsætningen i Ringkøbing var ca. 450 mio. kr. i år 2014 (2014- priser) og vurderes at være ca. 455 mio. kr. pr. år i dag. EFFEKTER FOR DAGLIGVAREBUTIKKER I VIDEBÆK Videbæk bymidte ligger ca. 20 km eller 20 minutters kørsel fra den nye daglig-

68 omsætningsnedgangen som andel af den nuværende omsætning nedgang i årlig omsætning i mio. kr. REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 43 varebutik. I Videbæk ligger tre store dagligvarebutikker: ABC Lavpris, Super Brugsen og Netto. Den nye dagligvarebutik vil kun hente en begrænset del af sin omsætning fra Videbæk. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil hente ca. 2-3 % af sin omsætning eller knap 1 mio. kr. pr. år fra dagligvarebutikkerne i Videbæk. Det svarer til en omsætningsnedgang i de tre store dagligvarebutikker under ét på under 1 %. De tre store dagligvarebutikker vurderes at omsætte for ca. 190 mio. kr. pr. år. Dagligvareomsætningen i Videbæk var ca. 200 mio. kr. i år EFFEKTER FOR ØVRIGE DAGLIGVAREBUTIKKER Foruden dagligvarebutikkerne i Skjern, Tarm og Ringkøbing er der store dagligvarebutikker en flere af de mindre byer og landsbyer i Ringkøbing Skjern Kommune. Den nye dagligvarebutik vil hente en mindre del af sin omsætning fra de dagligvarebutikker i de mindre byer og landsbyer, der ligger i de korteste afstande til den nye dagligvarebutik. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik i alt vil hente ca. 7 % af sin omsætning eller 2-3 mio. kr. pr. år fra de store dagligvarebutikker i Borris, Astrup, Lem, Bork Havn, Hemmet, Spjald og Stauning. Omsætningsreduktionen i Dagli'Brugsen i Borris vurderes, at blive på knap 1 mio. kr. pr. år svarende til en omsætningsnedgang på ca. 6-7 %, hvilket vil være en mærkbar effekt. I hver af de øvrige mindre byer og landsbyer, som den nye dagligvarebutik henter omsætning fra, vurderes omsætningsreduktionen at blive højst ca. 0,5 mio. kr. pr. år. I disse byer vil effekterne blive begrænsede og svare til omsætningsreduktioner på højst 4 %. Effekterne for dagligvarehandlen i byer som Lyne, Ådum, Sønder Omme og Sønder Felding vurderes, at blive ikkemærkbare. Det bemærkes, at der i beregningerne og vurderingerne af effekterne er taget udgangspunkt i omsætningsreduktionen set ift. omsætningen i den eksisterende store dagligvarebutik. Der er dermed ikke foretaget en vurdering af sårbarheden af de enkelte dagligvarebutikker overfor eventuelle omsætningsreduktioner. Hvis en dagligvarebutik i forvejen er udfordret på indtjeningen, så kan en mindre omsætningsreduktion have større konsekvenser. Omsætningsnedgang og effekter for de eksisterende store dagligvarebutikker 25% % % % 8 6 5% 4 2 0% Skjern bymidte Skjern i øvrigt Tarm Ringkøbing Videbæk landsbyer - Omsætningsnedgang i % Omsætningsnedgang i kr.

69 44 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN EFFEKTER FOR DEN EKSISTERENDE DAGLIGVAREHANDEL By Store Samlet dagligvareom- Andel af Omsætnings- Negativ ef- dagligvarebutikker sætning i de store omsætning i ny reduktion fekt for den dagligvarebutikker dagligvarebutik eksisterende detailhandel Astrup Min Købmand ca mio. kr. pr. år ca. 1,5 % ca. 0,5, mio. kr. pr. år ca. 4,2 % Bork Havn og Hemmet Dagli'Brugsen, Min Købmand ca mio. kr. pr. år ca. 0,5 % <0,1 mio. kr. pr. år <1 % Borris Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 2,0-2,5 % 0,7-0,9 mio. kr. pr. år ca. 6-7 % Lem Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 1,5 % ca. 0,5, mio. kr. pr. år ca. 1,9 % Ringkøbing Netto x 2, Aldi, Lidl, Fakta, Kvickly, Super Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 4 % ca. 1,5 mio. kr. pr. år <1 % Skjern Netto, Aldi, Lidl, Fakta, Super Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 78,5 % ca mio. kr. pr. år ca. 11,3 % Skjern bymidte Fakta, Super Brugsen ca mio. kr. pr. år. ca. 26 % 9 mio. kr. pr. år ca. 6,2 % Skjern by i øvrigt Neto, Aldi, Lidl ca mio. kr. pr. år ca. 52,5 % ca mio. kr. pr. år ca. 19,3 % Spjald Super Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 0,5 % knap 0,2 mio. kr. pr. år <1 % Stauning Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 0,5 % knap 0,2 mio. kr. pr. år ca. 1,4 % Sønder Felding Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 0,8 % knap 0,3 kr. pr. år ca. 1,5 % Tarm ABC Lavpris, Løvbjerg, Dagli'Brugsen ca mio. kr. pr. år ca. 8 % knap 3 mio. kr. pr. år ca. 1,4 % Videbæk Netto, Super Brugsen, ACV Lavpris ca mio. kr. pr. år ca. 2,5 % knap 0,8 kr. pr. år <1 % Total % ca. 35 mio. kr. pr. år - Værdierne er udtryk for niveauer og ikke eksakte tal. Der er afrundet til nærmeste kr.

70 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel på kort sigt Både etableringen af den nye dagligvarebutik og etableringen af den nye udvalgsvarebutik på 400 m² vil have effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel. EFFEKTEN AF 400 M² UDVALGSVAREBUTIKKER Effekterne af en evt. forøgelse af arealrammen med 400 m² til udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet afhænger bl.a. af, hvordan rummeligheden konkret udnyttes. En mulighed er, at en ny butik etablerer sig i aflastningsområdet. Hvis den nye butik er del af en butikskæde, som ikke findes i oplandet i dag, men som findes i en af de konkurrerende indkøbssteder, f.eks. i Herning eller Holstebro, så vil den nye udvalgsvarebutik hente en del af sin omsætning fra butikker i konkurrerende indkøbssteder. Den nye butik vil først og fremmest hente omsætning fra andre byer ved at afholde Skjern-borgere fra at handle andre steder. Hvor stor en andel af den nye butiks omsætning, der hentes fra eksisterende udvalgsvarebutikker i Skjern eller andre steder i oplandet afhænger i høj grad af den konkrete butiks varesortiment. Der er en relativt bredt dækkende udvalgsvarehandel i Skjern i dag. Det vurderes, at en ny kædebutik, som ikke findes i oplandet i dag, vil hente ca. 20 % af sin omsætning uden for oplandet og 80 % af sin omsætning i oplandet. Reduktionen af den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte vurderes, at blive på knap 2 mio. kr. Hvor den nye butik ellers henter sin omsætning fra, og hvad de sandsynlige effekter bliver, fremgår af tabellen nedenfor.

71 46 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN EFFEKTER FOR DEN EKSISTERENDE UDVALGSVAREHANDEL VED ETABLERING AF 400 m² UDVALGSVAREBUTIK I SCENARIET HVOR EN NY UDVALGSVAREBUTIKSKÆDE ETABLERER SIG I UDVIDELSEN AF AFLASTNINGSOMRÅDET By Samlet udvalgsvare- Andel af Omsætningsreduktion Negativ effekt for den omsætning i år 2016 omsætning i ny eksisterende udvalgsvarebutik detailhandel Skjern bymidte ca. 27 % ca. 1,9 mio. kr. pr. år ca. 313 mio. kr. pr. år ca. 1,2 % Skjern i øvrigt ca. 27 % ca. 1,9 mio. kr. pr. år Ringkøbing bymidte ca. 219 mio. kr. pr. år ca. 10 % ca. 0,7 mio. kr. pr. år ca. 0,3 % Ringkøbing i øvrigt ca. 193 mio. kr. pr. år ca. 10 % ca. 0,7 mio. kr. pr. år ca. 0,4 % Tarm ca. 56 mio. kr. pr. år ca. 5 % ca. 0,4 mio. pr. år ca. 0,6 % Videbæk ca. 109 mio. kr. pr. år ca. 5 % ca. 0,4 mio. pr. år ca. 0,3 % Ringkøbing Kommune i alt ca mio. kr. pr. år ca. 84 % ca. 5,9 mio. kr. pr. år <1 % Herning (år 2014) ca mio. kr. pr. år ca. 12 % ca. 0,8 mio. kr. pr. år <1 % Holstebro (år 2015) ca mio. kr. pr. år ca. 2 % ca. 0,1 mio. pr. år <1 % Esbjerg (år 2008) ca. 836 mio. kr. pr. år ca. 2 % ca. 0,1 mio. pr. år <1 % Total % ca. 7,0 mio. kr. pr. år - Værdierne er udtryk for niveauer og ikke eksakte tal. Udvalgsvareomsætningen i Ringkøbing-Skjern Kommune er fremskrevet fra år 2014 til år 2016 på baggrund af det sæsonkorrigerede værdiindeks. Der er afrundet til nærmeste 0,1 mio. kr. Udvalgsvareomsætningen for Herning er for 2014 og i 2014-priser. Udvalgsvareomsætningen for Holstebro er for år 2015 og i 2015-priser. Udvalgsvareomsætningen for Esbjerg er for 2008 og i 2008-priser. En anden mulighed er, at en udvalgsvarebutik flytter fra en eksisterende placering i oplandet, f.eks. Skjern bymidte, til aflastningsområdet. Motivationen for at flytte kan f.eks. være en bedre trafikal beliggenhed eller muligheden for et større, mere tidssvarende eller billigere butikslejemål i aflastningsområdet. Hvis en butik flytter fra bymidten til aflastningsområdet, og den ikke afløses af en tilsvarende butik, så styrkes aflastningsområdet meget direkte på bekostning af bymidten, og de negative effekter for bymidten bliver større end i scenariet, hvor en ny butik etableres i aflastningsområdet. Den gennemsnitlige omsætning pr. m² i udvalgsvarebutikkerne i handelsområdet Skjern 4 er godt kr. pr. år, hvilket er relativt lavt. Der er på tidspunktet 4 Handelsområdet Skjern er et af de fire handelsområder i detailhandelsanalysen fra De fire handelsområder udgør tilsammen Ringkøbing-Skjern Kommune.

72 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 47 for denne redegørelses udarbejdelse gennemført en screening for tomme butikslokaler i Skjern bymidte. Der er registreret 5 tomme butikslokaler i Skjern bymidte. I forbindelse med detailhandelsanalysen i år 2015 blev der registreret 2 tomme butikslokaler i Skjern bymidte. Det svarer til at tomgangen er steget fra ca. 4 % til ca. 10 %. Det kan tyde på, at udvalgsvarebutikkerne i Skjern bymidte er mere udfordrede i dag end i år Hvis en eller flere udvalgsvarebutikker med et samlet areal på ca. 400 m² flytter fra Skjern bymidte til aflastningsområdet i Skjern, så flyttes der ca. 3-4 mio. kr. pr. år i udvalgsvareomsætning. Det er sandsynligt, at udvalgsvarebutikken, som flytter vil kunne opnå en omsætningsstigning. Det vurderes, at den resterende udvalgsvarehandel i Skjern bymidte under ét skulle afgive ca. 1 mio. kr. pr. år af deres årlige omsætning svarende til ca. 25 % af omsætningsforøgelsen i udvalgsvarebutikken, der flyttede til aflastningsområdet. Samlet set falder den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte i størrelsesordenen 4-5 mio. kr. Hertil kommer den omsætningsreduktion, der kan ske i Skjern bymidtes udvalgsvarebutikker som følge af, at den nye og de eksisterende udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet styrkes i kraft af samlokaliseringen med en ny stor dagligvarebutik. Disse afledte effekter vurderes dog at blive begrænsede, da synergien mellem en ny dagligvarebutik og udvalgsvarebutikkerne i aflastningsområdet vurderes at blive begrænsede. Synergien vurderes, at blive begrænset fordi butikkernes varesortiment og placeringer i mindre grad tilskynder spontane køb. DEN NYE DAGLIGVAREBUTIKS EFFEKTER FOR UDVALGSVAREHANDLEN En dagligvarebutik på m² har kun et begrænset udvalg af udvalgsvarer. Andelen af omsætningen i en dagligvarebutik på ca m² som kan henføres til salg af udvalgsvarer vurderes at udgøre ca. 0-2 %. Normalt regnes hele omsætningen som dagligvarehandel. Derfor bliver effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel også begrænsede. Etableringen af en ny dagligvarebutik på hjørnet af Østergade og Ringvejen vurderes som tidligere nævnt at hente i størrelsesordenen 9 mio. kr. pr. år af sin omsætning fra den eksisterende dagligvarehandel i Skjern bymidte. Normalt vil udflytning af dagligvarehandel betyde en lavere kundestrøm i bymidtens dagligvarebutikker og dermed et lavere antal afledte køb i de nærmeste udvalgsvarebutikker. Hvis der købes dagligvarer for kr. pr. indkøbstur, så svarer det til i alt ca besøgende pr. år i den nye dagligvarebutik. Til sammenligning var der knap besøgende hos Lyngvig Fyr og besøgende hos Bork Vikingehavn i år Normalt handler % af kunderne både dagligvarer og udvalgsvarer på en tur til en bymidte med et attraktivt udbud af dagligvare- og udvalgsvarebutikker og med korte afstande mellem dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Andelen af kombinationsture er eksempelvis ca. 10 % for indkøbsture til Hjørring bymidte. Det vurderes, at der bruges ca. dobbelt så mange penge på udvalgsvarer som på dagligvarer på en indkøbstur, der involverer køb af dagligvarer og udvalgsvarer. Dermed er det dog ikke givet, at en omsætningsreduktion i bymidtens dagligvarebutikker på ca. 9 mio. kr. vil svare til en årlig omsætningsreduktion i størrelsesordenen ca. 2-3 mio. kr. i bymidtens udvalgsvarebutikker. Da Skjern bymidte fortsat vil være det største udvalgsvareudbudspunkt i Skjern, er det sandsynligt, at borgerne forsat vil handle udvalgsvarer i bymidten blot i forbindelse med andre indkøbsture. Handelsbalancen for udvalgsvarer for oplan-

73 48 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN det til Skjern er i detailhandelsanalysen fra 2015 beregnet til 113 %, heri indgår dog også den turismeafledte omsætning. Det er derfor vanskeligt, at vurdere lokalindkøbsandelen, dvs. i hvor stor grad de lokale borgere køber ind i de lokale udvalgsvarebutikker. Det er derfor vanskeligt, at sætte tal på omsætningsreduktionen hos udvalgsvarebutikkerne i bymidten. I detailhandelsanalysen fra 2015 er den samlede udvalgsvareomsætning i Skjern, der bl.a. indeholder Skjern bymidte og aflastningsområdet, opgjort til ca. 300 mio. kr. for år Hvis udvalgsvareomsætningen i Skjern bymidte er ca. 150 mio. kr. pr. år, så svarer en nedgang i den årlige omsætning på ca. 2-3 mio. kr. til ca. 1-2 %. Samlet set bliver effekterne af den nye dagligvarebutik begrænsede for bymidtens udvalgsvarehandel. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil have en positiv effekt for de butikker og øvrige kundestrømsafhængige byfunktioner nær den nye dagligvarebutik. Der ligger fire udvalgsvarebutikker og to butikker med særligt pladskrævende varegrupper i aflastningsområdet over for den nye butik. I de to områder til særligt pladskrævende varegrupper på hver side af rundkørslen ligger i alt tre udvalgsvarebutikker og to butikker med særligt pladskrævende varer. Det vurderes som nævnt, at aflastningsområdets udvalgsvarebutikker styrkes som følge af samlokaliseringen med en ny stor dagligvarebutik. En del af den afledte omsætningsstigning i udvalgsvarebutikkerne i aflastningsområdet vil blive hentet fra udvalgsvarebutikkerne i Skjern bymidte. KUMULATIVE EFFEKTER FOR UDVALGSVAREHANDLEN Som nævnt har både etableringen af dagligvarebutikken og den eller de nye udvalgsvarebutikker en negativ effekt for udvalgsvarehandlen i Skjern bymidte, og der er flere mulige scenarier for realiseringen af ny udvalgsvarehandel i aflastningsområdet i Skjern. Følgende er effekterne ved nogle af de tænkelige udbygninger ved en udvidelse af aflastningsområdet. Hvis dagligvarebutikken etableres, og hvis der etableres en ny udvalgsvarebutik på ca. 400 m², forventes et fald i den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte med ca. 4-5 mio. kr. eller ca. 3 %. Hvis dagligvarebutikken etableres, og hvis en udvalgsvarebutik på ca. 400 m² flytter fra Skjern bymidte til aflastningsområdet, forventes en omsætningsnedgang i Skjern bymidte med omkring 6 mio. kr. eller 4 %. Hvis dagligvarebutikken etableres, hvis en udvalgsvarebutik på ca. 400 m² flytter fra Skjern bymidte til aflastningsområdet og hvis den eksisterende restrummelighed til udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet udnyttes af nye udvalgsvarebutikker vurderes faldet i den årlige udvalgsvareomsætning i Skjern bymidte til omkring 9-10 mio. kr., svarende til ca. 6 % Effekter for den eksisterende dagligvarehandel og udvalgsvarehandel på længere sigt Som beskrevet i afsnit 10.5, så forventes det årlige forbrugspotentiale for dagligvarer i oplandet at stige med ca. 17 mio. kr. frem mod år 2019 og ca. 73 mio. kr. frem mod år Dermed mindskes effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker under ét med ca. 50 % frem mod år Idet stigningen i forbru-

74 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 49 get i oplandet frem mod år 2029 overstiger den forventede omsætning i dagligvarebutikken, vil udviklingen under ét forventeligt være positiv i år Etableringen af dagligvarebutikken vil dog medføre, at de eksisterende dagligvarebutikker ikke opnår en lige så stor omsætningsstigning, som hvis den nye dagligvarebutik ikke etableres. Se evt. også beskrivelsen på s. 11. Hvorvidt effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel på længere sigt ændres afhænger i høj grad af udviklingen i forbrugspotentialet. Udviklingen i forbrugspotentialet afhænger bl.a. af udviklingen i nethandlen og privatforbruget. Selv små udsving i nethandlen og privatforbruget kan medføres store ændringer i forbrugspotentialet. Effekterne afhænger som beskrevet også i høj grad af udviklingen i turismen, og om udviklingen bliver anderledes end hvad forudsat. Se afsnit 11 for en følsomhedsanalyse. Beregningerne viser, at det årlige forbrugspotentiale for udvalgsvarer vil stige med ca. 15 mio. kr. i perioden , og med ca. 65 mio. kr. i perioden Idet stigningen i forbrugspotentialet overstiger omsætningen i den forventede nye detailhandel, vil udviklingen på længere sigt være positiv for den eksisterende udvalgsvarehandel under ét. Ligesom det er tilfældet for den eksisterende dagligvarehandel, så vil den eksisterende udvalgsvarehandel dog ikke opnå lige så stor en omsætningsstigning, som hvis den nye udvalgsvarebutik ikke etableres. Derudover har udvalgsvarebutikkerne i oplandet i dag som nævnt en relativt lav omsætning pr. m², hvilket kan indikere, at der er basis for en forøgelse af omsætningen i de eksisterende udvalgsvarebutikker Oplandseffekt Forskellen på handelsbalancen for byen før og efter etableringen af ny detailhandel med et areal svarende til forøgelsen af arealrammen i aflastningsområdet defineres som udvidelsens oplandseffekt. Beregningerne viser, at den forventede nye detailhandel i udvidelsen af aflastningsområdet kun vil have en begrænset påvirkning på oplandseffekten. Samlet set øges den årlige dagligvareomsætning i oplandet med ca. 14 mio. kr. svarende til en stigning i handelsbalancen når handelsbalancen beregnes uden det turismeafledte forbrugspotentiale på ca. 3 %-point. Den begrænsede påvirkning skyldes bl.a. at dagligvarer i høj grad købes lokalt nær bopælen, og omsætningen i den nye dagligvarebutik derfor i høj grad hentes fra de andre store dagligvarebutikker i oplandet. Den årlige udvalgsvareomsætning i oplandet øges med ca. 3 mio. kr. i det scenarie, hvor der etableres en ny udvalgsvarebutik, og ingen eksisterende udvalgsvarebutik flytter fra en placering i oplandet til udvidelsen af aflastningsområdet. Den nye udvalgsvarehandel har kun en begrænset indvirkning på handelsbalancen. Det skyldes det begrænsede omfang af den nye udvalgsvarehandel. Beregningerne viser, at handelsbalancen stiger med op mod 3 %-point, hvis den eksisterende detailhandels omsætning er upåvirket af de lokale borgeres faldende forbrug i de fysiske butikker.

75 50 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN PÅVIRKNING AF BYENS OPLANDSEFFEKT År År 2019 uden År 2019 med Omsætnings- Omsætning, der 2016 udvidelse udvidelse tilvækst i hentes i byen nabokommuner Omsætning (ca. mio. kr. pr. år) ,5 0 Forbrug (ca. mio. kr. pr. år) Handelsbalance (ca. %) Omsætning (ca. mio. kr. pr. år) Dagligvarer Udvalgsvarer Forbrug (ca. mio. kr. pr. år) Handelsbalance (ca. %) Værdierne er udtryk for niveauer og ikke eksakte tal. Forbruget fra turister indgår ikke i beregningen af handelsbalancen i denne tabel. I beregningen af oplandseffekten er det det forudsat, at forbruget udvikler sig jf. middelscenariet. Det turismemæssige forbrugspotentiale indgår her ikke i beregningen af handelsbalancen. Derved beskrives den nye detailhandels indvirkning på oplandseffekten. Omsætningen påvirkes både af den nye detailhandel og udviklingen i forbruget.

76 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Påvirkning på konkurrencen Begreberne 'konkurrence' og 'lavere priser' er vanskelige at arbejde med i en planlægningsmæssig sammenhæng. I denne sammenhæng forstås effekterne af konkurrence i detailhandlen som øget produktivitet i detailhandlen, lavere priser, højere kvalitet af varerne, bedre service i butikkerne, større butiks- og vareudbud, bedre konkurrencekraft mellem byerne og til udlandet og højere beskæftigelse i detailhandlen. De forudgående beregninger af forbrugspotentialet i oplandet til detailhandlen i og ved aflastningsområdet viser, at forbrugspotentialerne forventes at stige frem mod år 2019 og Udviklingen i forbrugspotentialet på lang sigt (år 2029) er usikker, men hvis forbrugspotentialet vil stige, så vil efterspørgslen på varer alt andet lige også stige. En stigning i forbrugspotentialet uden en tilsvarende udbygning af butiksstrukturen eller stigning i omsætningen i de eksisterende butikker indebærer en stigning i efterspørgslen på varer. En stigning i efterspørgslen på varer uden en tilsvarende stigning i udbuddet af varer vil, alt andet lige, føre til en stigning i priserne på varer. Med planlægningen for en udvidelse af det eksisterende aflastningsområde tilføres en arealramme til detailhandel på m² til dagligvarer og 400 m² til udvalgsvarer. En udbygning af butiksstrukturen kan medføre en øget konkurrence mellem butikkerne til gavn for bl.a. forbrugerne i form af lavere priser. Det bemærkes dog, at hvis en udbygning af butiksstrukturen i yderste konsekvens kan medføre butikslukninger, så er er der risiko for at afstanden til nærmeste store dagligvarebutik øges eller at det relativt brede udbud af udvalgsvarebutikker i Skjern bymidte reduceres. For at vurdere påvirkningen på konkurrencen, er Erhvervsstyrelsens økonomiske model benyttet. Resultatet giver en indikation af effekten på prisniveauet af udbygningen af butiksstrukturen i aflastningsområdet i kraft af, at butikkerne i aflastningsområdet forudsættes at bidrage til øget produktivitet og til mere effektiv konkurrence. Modellen viser, at det kan forventes, at priserne på dagligvarer og udvalgsvarer i oplandet vil falde. Priseffekten anslås dog at blive 'lille' for dagligvarer og 'uvæsentlig' for udvalgsvarer. Det vurderes, at planlægningen for udvidelsen af aflastningsområdet vil give mulighed for butikstyper i udvidelsen af aflastningsområdet, som er mere robuste ift. til struktur- og brancheudviklingen i detailhandlen og som i højere grad matcher forbrugernes behov. SAMLET VURDERING AF KONKURRENCEPÅVIRKNING Det vurderes samlet set, at planlægningen for en udvidelse af aflastningsområdet i Skjern i begrænset grad kan bidrage til at understøtte hensynet om en effektiv butiksstruktur. Hensynet til en effektiv butiksstruktur skal afvejes i forhold til hensynet til, at fremme et varieret butiksudbud og sikre en god tilgængelighed for alle trafikarter.

77 52 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN 14 Tilgængeligheden til projektområdet Projektområdet ved Farverivej 5 ligger på hjørnet af Østergade og Ringvejen. Projektområdet er ligesom det eksisterende aflastningsområde og de to områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper kendetegnet ved en høj tilgængelighed og fremkommelighed, særligt for bilister. Projektområdet har en god synlighed fra rundkørslen og der er tale om en placering ved en hovedtrafikåre. Ringvejen leder trafikken omkring Skjern og forbi projektområdet. Arnborgvej og Østergade leder trafikken til og fra det centrale Skjern og forbi projektområdet. Ved rundkørslen blev der i år 2011 målt en årsdøgnstrafik på biler, hvilket viser, at mange bilister dagligt passerer forbi projektområdet. Nærmeste busstoppested ligger ca. 450 m vest for projektområdet på Østergade ved Circle K. Bus 26, 567 og 568 har på tidspunktet for redegørelsens udarbejdelse afgange fra stoppestedet. Der er kombineret cykel- og gangsti langs de første ca. 160 m ad Østergade fra rundkørslen ved projektområdet. Langs de resterende dele ad Østergade ind mod det centrale Skjern er der fortov og cykelsti. Nærmeste fodgængerovergang på Østergade er ved krydset Østergade-Kærvej, ca. 275 m fra projektområdet. Langs Ringvejen er der kombineret cykel- og gangsti. Langs Arnborgvej, som forbinder Skjern med nabobyer, er der hverken cykelsti eller fortov. Da den påtænkte nye adgang ved Østergade til den nye dagligvarebutik vil være beliggende nærmere statsvej end 50 meter ønsker Vejdirektoratet dokumentation for, at vejprojektet på Østergade er dimensioneres tilstrækkeligt robust, så der ikke i en fremtidig situation er risiko for, at trafikafviklingen i rundkørslen og på statsvejen påvirkes negativt af til- og frakørsel ved adgangen til den nye dagligvarebutik. Butikker overfor projektområdet langs Ringvejen.

78 REDEGØRELSE FOR UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET I SKJERN Påvirkning af bymiljøet i udvidelsen af aflastningsområdet Der er allerede i dag en række butikker og andre kundeorienterede erhverv ved området, der udgør udvidelsen. I selve området, der udgør udvidelsen ligger i dag en bilforhandler, en bilvask og en tankstation uden personale. Bygningen, som bilforhandleren i dag har butik i, påtænkes nedrevet, mens bilvasken og tankstationen påtænkes bibeholdt. Foruden den nye dagligvarebutik etableres en mindre udvalgsvarebutik som en sammenbygning med dagligvarebutikken. I tilknytning til den nye detailhandel etableres parkeringspladser. Det vurderes, at den nye bebyggelse ikke vil adskille sig væsentligt fra den hidtidige og omkringliggende bebyggelse. Den nye anvendelse vil adskille sig fra de eksisterende anvendelser i området, da der er tale om en dagligvarebutik, som generer en relativt stor kundestrøm, herunder biltrafik. Der er ingen dagligvarebutikker i området i dag, og de eksisterende butikker i området generer hver mindre kundestrømme end den nye dagligvarebutik. I projektområdet ligger i dag en bilforhandler, som nedrives. Tankstationen og bilvasken bibeholdes.