AFGØRELSE i klagesag om Faxe Kommunes afslag på landzonetilladelse til etablering af 3 lejligheder på Spjellerupvej, Karise

Transkript

1 3. januar 2019 Sagsnr.: 18/07838 Klagenr.: LUA AFGØRELSE i klagesag om Faxe Kommunes afslag på landzonetilladelse til etablering af 3 lejligheder på Spjellerupvej, Karise Faxe Kommune har den 17. august 2018 givet afslag på landzonetilladelse til etablering af 3 lejligheder på ejendommen Spjellerupvej 1, 4653 Karise. Planklagenævnet har modtaget en klage over afgørelsen. Planklagenævnet ophæver afgørelsen og hjemviser sagen til fornyet behandling i kommunen. Det betyder, at kommunens afgørelse ikke længere gælder. Planklagenævnet NÆVNENES HUS Toldboden Viborg Tlf CVR-nr EAN nr af 9

2 1. Klagen til Planklagenævnet Ansøgeren klagede den 13. september 2018 til Planklagenævnet over kommunens afgørelse om afslag på tilladelse. I klagen er der navnlig klaget over, at kommunen har vurderet, at det ansøgte kræver lokalplanlægning. 2. Sagens oplysninger 2.1. Området og ejendommen Klagesagen vedrører en ejendom på Spjellerupvej 1, 4653 Karise, matr.nr. 10c St. Spjellerup By, Spjellerup. Ejendommen ligger i landzone. Ejendommen ligger i landsbyen St. Spjellerup, mellem landsbyerne Smerup, Store Torøje, Tågerup og Vemmetofte. St. Spjellerup er en afgrænset landsby i kommuneplanen. Ejendommen ligger centralt i landsbyen. Landsbyen består primært af enfamilieshuse og landbrugsejendomme. Der er ca. 80 ejendomme i landsbyen. Ejendommens areal er m 2. På ejendommen findes ifølge BBR to bygninger, der er opført i Det er henholdsvis en bygning på 841 m 2, som er tidligere hospital/fattiggård, hvor 614 m 2 anvendes til 14 lejligheder, og 227 m 2 udgør adgangs- og fællesarealer, og et udhus på 86 m 2. Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme Å-BE15, St. Spjellerup, som udlægger området til blandet bolig og erhverv. Af kommuneplanramme Å-BE15, fremgår: De åbne tofter langs Lægårdsvej bør bevares, og der skal ikke være mulighed for udstykning. Der bør ikke foretages udstykninger langs Smerupvej, og områdets byggeskik bør respekteres ved nyopførelser og renoveringer. Der kan åbnes op for huludfyldning langs Spjellerupvej, dog ikke omkring kirken. Beplantningen i området omkring og nord for kirken er - sammen med de omkringliggende græsarealer og de store grønne arealer mellem bebyggelsen langs Vemmetoftevej og Lægårdsvej - med til at bibringe byen et særpræg, som bør bevares Forløbet før ansøgningen Historisk har bygningen været anvendt til hospital. Der har igennem tiden været lejligheder og hjemmeværnsgård på ejendommen. I 2016 gav kommunen landzonetilladelse til indretning af 11 lejligheder, så der i alt på ejendommen findes 14 lejligheder. Landzonetilladelsen blev ikke påklaget. Alle 2 af 9

3 lejlighederne er indrettet i stueetagen Ansøgningen Der er ansøgt om tilladelse til etablering af 3 lejligheder på ejendommen. Den ene lejlighed ønskes indrettet på førstesalen i den tidligere hospitalsbygning, mens de to andre ønskes indrettet i udhuset i gården. Lejligheden på 1. sal skal være 30 m 2 og bestå af et værelse med anretterkøkken. I udhuset ønskes lejligheder på 30 m 2 og 48 m 2, hver med to værelser, et bad og et køkken. Ansøgeren ønsker desuden senere at indrette lejligheder i den resterende uudnyttede tagetage Forløbet før kommunens afgørelse I den aktuelle sag sendte kommunen afgørelsesudkastet i høring til ansøgeren, der anførte, at der tidligere har været beboelse på ejendommen, og at der næppe kan være tale om en væsentlig ændring, da der kun vil være 3 boliger mere end det, der oprindeligt havde været i bygningen. Ansøgeren anførte desuden, at indretningen af yderligere 3 boliger uden bygningsmæssige ændringer ikke vil have en negativ indflydelse på lokalsamfundet, og at forøgelsen af boligenheder i landsbyen kun vil være 4 %, hvilket ikke vil stå i kontrast til det nuværende miljø i landsbyen. Ifølge ansøgeren vil de trafikale gener være minimale, da der kun vil være tale om 3 lejligheder. Ansøgeren anførte desuden, at mængden af affald ikke vil stige væsentligt med 3 yderligere beboere, og kommunen har desuden selv henvendt sig til ejeren for at høre om udlejningsmuligheder. Derudover anførte ejeren, at ansøgningen falder godt i overensstemmelse med planlovens formål om vækst og udvikling. Ansøgeren anførte derfor, at det ansøgte ikke er lokalplanpligtigt Kommunens afgørelse Kommunen gav afslag på det ansøgte efter planlovens 35, stk. 1. Kommunen vurderede, at en udvidelse af antallet af boliger på ejendommen er lokalplanpligtigt efter planlovens 13, stk. 2. Kommunen lagde vægt på, at: Projektet ligger i en landsby i landzone, hvor tærsklen for lokalplanpligt efter praksis er lavere end i større byer. Dette gælder på trods af planlovens formålsparagraf om vækst og udvikling. Det konkrete projekt med sammenlagt 17 lejligheder er væsentligt forskelligt fra det omkringliggende landsbymiljø med enfamilieshuse og landbrugsejendomme. Det er over 30 år siden, der sidst har været mere end 14 boliger på ejendommen. Retten til at genoptage en tidligere aktivitet bortfalder, 3 af 9

4 når den ikke har været brugt i 3 på hinanden følgende år. Der er derfor ikke en berettiget forventning om at få landzonetilladelse til yderligere lejligheder. En lokalplanproces vil sikre offentlighedens mulighed for at blive hørt i forbindelse med landsbyens udvikling. Det fremgår af afgørelsen, at kommunen havde foretaget naboorientering. Der var indkommet bemærkninger om, at udlejningsejendommen stod i kontrast til landsbyens bestående miljø, og at der var problemer med trafiksikkerhed og affaldsmængden, støj, spildevandsforhold og andre miljømæssige forhold. Kommunen havde desuden foretaget en partshøring af ansøgeren, der især har gjort gældende, at det ansøgte ikke er lokalplanpligtigt, se afsnit 2.4. Til dette anførte kommunen i afgørelsen, at det ansøgte ikke direkte kan beskrives som udstykning, større bygge- og anlægsarbejde eller nedrivning. Det, der skal vurderes er, om der er en væsentlig ændring af det bestående miljø. Derfor kan både en ændret og intensiveret brug af bygninger udløse lokalplanpligt. Tærsklen er lavere i landsbyer og i områder med naturinteresser. Ansøgeren havde derudover anført, at der ikke sker ændringer i de eksisterende bygninger. Kommunen vurderede, at der sker en væsentlig intensiveret brug af ejendommen, som vil påvirke landsbyens miljø. Ansøgeren havde anført, at der tidligere har været mange boligenheder på ejendommen. Kommunen vurderede, at dette ikke skaber en umiddelbar ret til at indrette samme antal lejligheder. Kommunen anførte desuden, at genoptagelse af en tidligere anvendelse kan udløse lokalplanpligt, og at det er mere end 30 år siden, at der sidst har været 14 lejligheder på ejendommen. Ansøgeren havde anført, at 3 ekstra boliger kun er en stigning på 4 % af landsbyens boligmængde, og det derfor ikke vil påvirke lokalsamfundet negativt. Kommunen anførte, at de 14 lejligheder, som er på ejendommen i dag, overstiger, hvad der normalt gives tilladelse til. Det var kommunens vurdering, at de eksisterende lejligheder med små og tætliggende beboelser står i kontrast til den øvrige landsby. Kommunen vurderede derfor, at ændringen er lokalplanpligtigt, da effekten af det samlede projekt vil give anledning til så stor en påvirkning på omgivelserne, at der vil være tale om en væsentlig påvirkning på det eksisterende miljø. Ansøgeren havde anført, at trafikken ikke vil blive påvirket, da det er ældre borgere, der skal anvende lejlighederne. Kommunen oplyste, at kommunen har undersøgt beboersammensætningen i lejlighederne; gennemsnitsalderen er 45 år, og derfor mener kommunen ikke, at dette argument kan bruges. Kommunen lægger desuden vægt på antallet og ikke typen af beboere. Ansøgeren havde påpeget, at planlovens nye formålsbestemmelse om vækst 4 af 9

5 og udvikling skal finde anvendelse. Kommunen anførte, at formålet giver kommunen mulighed for at tillade flere boligenheder i bebyggelse, der er egnet til formålet. Kommunen anførte, at dette ikke tilsidesætter vurderingen af lokalplanpligt. Kommunen vurderede efter en besigtigelse af landsbyen, at den nuværende brug af ejendommen står i kontrast med resten af landsbyen, og at en udvidelse af lejlighedsantallet vil føre til, at ejendommen væsentligt vil ændre miljøet i landsbyen. Kommunens vurdering var, at 17 lejligheder overstiger, hvad der kan forventes landzonetilladelse til på ejendommen, trods ejendommens historik. Kommunen vurderede derfor, at ansøgeren ikke kan have berettigede forventninger om en tilladelse til udvidelse Klagen og bemærkninger til klagen Korrespondance under klagesagen I sagen indgår klagen af 13. september Kommunen er kommet med bemærkninger til klagen i 5. oktober Klagen og bemærkningerne er i hovedtræk gengivet nedenfor Klagen Klageren har oplyst, at ansøgningen er fremsendt 1. december 2017, og at ansøgningen derfor er sendt inden planlovsændringen den 2. januar Det fremgår ikke af kommunens afgørelse, hvorvidt denne er truffet efter de nye eller gamle regler. Klageren har desuden anført, at etableringen af 3 yderligere lejligheder ikke vil være en væsentlig ændring, da ejendommen i forvejen afviger væsentligt fra det eksisterende landsbymiljø, og en indretning af 3 yderligere boliger, uden at dette vil medføre nogen ændring af bygningens størrelse og udseende, kan efter klagers opfattelse ikke medføre, at der kan påstås en væsentlig forskel fra de omkringliggende ejendomme. Klageren har anført, at kommunen har modtaget bemærkninger til projektet, hvorfor en lokalplan ikke ses at kunne bibringe yderligere mulighed for at sikre offentlighedens muligheder for høring. Klageren har desuden anført, at da der ikke skal ske ændringer i bygningens udseende eller omfang, kan der ikke være tale om større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse. Der er alene tale om etablering af 3 boliger i eksisterende bygninger, hvorved det samlede bebyggelsesareal ikke bliver ændret. 5 af 9

6 Klageren har anført, at klageren ikke støtter ret på, at der tidligere har været yderligere boliger på ejendommen, der giver klageren ret til at indrette de nye boliger. Det tidligere antal af boliger er blevet nævnt for at begrunde, at der ikke er tale om en væsentlig ændring af ejendommens brug Kommunens bemærkninger til klagen Kommunen har på baggrund af klagen bl.a. oplyst, at de fastholder afgørelsen om, at indretning af yderligere 3 lejligheder er lokalplanpligtig. Kommunen henviser til en afgørelse fra Planklagenævnet, NMK , hvori det fremhæves, at der skal lægges vægt på, om projektet vil medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø, herunder funktionelle og miljømæssige konsekvenser bedømt i forhold til områdets karakter. 3. Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse 3.1. Planklagenævnets kompetence og prøvelse Planklagenævnet kan tage stilling til en kommunes afgørelse efter planlovens 35, stk. 1 (landzone), jf. lovens 58, stk. 1, nr Planklagenævnet kan desuden tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes øvrige afgørelser efter planloven, jf. lovens 58, stk. 1, nr. 3. Det er et retligt spørgsmål, om et bestemt forhold er lokalplanpligtigt Generelt om landzonetilladelser I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. planlovens 35, stk. 1. Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. Det følger af formålsbestemmelsen, at landzonereglerne skal administreres på baggrund af landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn og andre samfundsmæssige interesser, f.eks. trafikale hensyn, samt hensynet til erhvervslivets muligheder for vækst og udvikling 2. Ved afgørelsen kan der endvidere tages hensyn til, om det ansøgte vil påføre naboer urimelige gener. Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, 1 Lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018 om planlægning med senere ændringer. 2 Bemærkninger til lovforslaget, kapitel 7 (LFF nr. 76 af 23. januar 1991) og (LFF nr. 121 af 25.januar 2017). 6 af 9

7 skovbrug og fiskeri. Udover at værne om natur og landskab er varetagelsen af de primære erhvervsinteresser blandt de hensyn, der ligger bag landzonereglerne. Efter hidtidig praksis lægges der stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. I vurderingen indgår derfor overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager (præcedensvirkning) Generelt om lokalplanpligt Hvis et ansøgt projekt er omfattet af planlovens 13, stk. 2, om lokalplanpligt, kan en landzonetilladelse til udstykning, bebyggelse eller ændret anvendelse efter lovens 35, stk. 1, først meddeles, når de fornødne bestemmelser i kommuneplanen er endeligt vedtaget og den fornødne lokalplan er offentligt bekendtgjort, jf. lovens 35, stk. 2. Planlovens 13, stk. 2, fastsætter, at der skal tilvejebringes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse. Ved vurderingen af, om et byggeprojekt skal betragtes som et større byggeeller anlægsarbejde, er det afgørende kriterium ifølge lovforarbejderne og praksis, om projektet vil medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø. Selve omfanget af projektet har stor betydning, men hertil kommer projektets konkrete visuelle, funktionelle og miljømæssige konsekvenser bedømt i forhold til områdets karakter. Derimod er det ikke afgørende, om projektet vil have en positiv indvirkning på området eller ej. Kriteriet om væsentlige ændringer i det bestående miljø skal ses på baggrund af formålet med bestemmelsen om lokalplanpligt. Formålet er at sikre, at større projekter bliver vurderet i en planmæssig sammenhæng og at give borgere, virksomheder, myndigheder m.fl. mulighed for at få indflydelse på planlægningen. En naboorientering efter landzonereglerne kan ikke erstatte den offentlighedsfase, som skal gennemføres i forbindelse med vedtagelsen af en lokalplan. En væsentlig ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer udløser lokalplanpligt i samme omfang som nybyggeri, da en ændret anvendelse ligesom nybyggeri kan medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø Planklagenævnets vurdering Planklagenævnet finder, at etableringen af yderligere 3 lejligheder ikke forudsætter udarbejdelse af en lokalplan, da det ikke medfører sådanne væsentlige ændringer i det bestående miljø, at det kan anses for lokalplanpligtigt. 7 af 9

8 Nævnet har lagt betydelig vægt på, at bygningen er opført som hospital/fattiggård, og at der løbende på ejendommen har været forskellige aktiviteter, herunder op til 15 lejligheder, i en længere årrække. Nævnet har desuden lagt vægt på, at der set i relation til, at der er 14 lovlige lejligheder på ejendommen er tale om mindre udvidelse med 3 lejligheder i eksisterende bebyggelser, og at der ikke sker bygningsmæssige ændringer. Med hensyn til påvirkning i form af affald og trafik finder nævnet ikke, at der set i forhold til landsbyen som helhed er tale om en ændring, som medfører lokalplanpligt. Mulige nuværende problemstillinger i forhold til overtrædelse af miljølovgivningen må håndteres efter miljølovgivningen og skal ikke håndteres i form af, at der igangsættes en lokalplanproces. De nuværende beboeres adfærd udløser heller ikke et krav om udarbejdelse af lokalplan. Det skal derfor vurderes om, der kan gives en landzonetilladelse Planklagenævnets afgørelse Planklagenævnet ophæver Faxe Kommunes afgørelse af 17. august 2018 om afslag på landzonetilladelse til etablering af 3 lejligheder på ejendommen Spjellerupvej 1, 4653 Karise, matr.nr. 10c St. Spjellerup By, Spjellerup, og hjemviser sagen til fornyet behandling i kommunen. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet. 3 Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet Bemærkninger til den nye behandling af sagen Planklagenævnet gør opmærksom på, at kommunens nye behandling af sagen skal ske i overensstemmelse med følgende: Kommunen skal foretage en konkret vurdering af, om der kan gives landzonetilladelse til den ansøgte udvidelse med 3 lejligheder i det eksisterende byggeri. 4. Gebyr Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales. Beløbet vil blive overført til indbetalerens NemKonto inden for ca. en måned. 3 Lov nr af 20. december 2016 om Planklagenævnet. 8 af 9

9 5. Meddelelse og offentliggørelse af afgørelsen Denne afgørelse gøres tilgængelig for Faxe Kommune (sagsnr P ) samt for klageren og dennes eventuelle repræsentant (sagsnr ) via Klageportalen og e-boks. Afgørelsen sendes desuden til eventuelle andre parter i klagesagen via e-boks. Afgørelsen vil blive offentliggjort på Personoplysninger vil blive anonymiseret. Anja Bergman Thuesen Stedfortrædende formand 9 af 9