LOKALPLAN BOLIGOMRÅDE, HOLBERGKVARTERET HASSERIS

Transkript

1 LOKALPLAN -- BOLIGOMRÅDE, HOLBERGKVARTERET HASSERIS AALBORG KOMMUNE TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN NOVEMBER 00

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og Miløforvaltningen Stigsborg Brygge, Postboks 00 Nørresundby Tlf. 000 Forsidebilledet viser Rotunden

3 Indholdsfortegnelse Lokalplan -- Veledning Hvad er en lokalplan?... Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... Lokalplanområdet... Lokalplanområdets omgivelser... Lokalplanens forudsætninger - deklarationer... Lokalplanens indhold... Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... Miløvurdering af planer og programmer... Tilladelser eller dispensa tio ner i medfør af anden lovgivning... Servitutter... Stilblade [Forstå dit hus]... Planbestemmelser Indledning.... Formål...0. Område og zonestatus...0. Arealanvendelse...0. Udstykning.... Bebyggelsens placering og omfang.... Bebyggelsens udseende.... Ubebyggede arealer.... Vee, stier og parkering.... Tekniske anlæg.... Milø.... Grundeerforening.... Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug.... Lokalplan og byplanvedtægt.... Servitutter.... Retsvirkninger... Vedtagelse... Bilag Matrikelkort... Bilag Arealanvendelse... Bilag Illustrationsskitse, Rotunden... Bilag Illustrationsskitse, Jeronimusve... Bilag Aalborg Kommune

4 Veledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, vee, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de milømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøe sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. lelighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgort den i avisen, er den bindende for de eendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter eerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Illustrationsskitse, der viser. hvordan Rotunden er tænkt, samt illustrationsskitse af de fremtidige planer for Jeronimusves beplantning. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbeder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbede et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbedet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst uger. I den periode har borgerne Aalborg Kommune

5 Redegørelse Lokalplan -- Nordens Kridtgrav Nørholmsve KFUM's Baner Mester Erik Ve Geskeve Svalegårdsve Thorsens Alle Under Lien Gl. Hasseris Skole Jeronimusve Rotunden Magnoliave Hasserisve Stolpedalsve Gammel Hasserisve Bygaden Hasseris Enge Sorthø m Lokalplanområdets afgrænsning, mål :.000. Luftfoto optaget 00 Lokalplanens baggrund og formål Besebakk Lokalplanen er udarbedet på baggrund af et konkret ønske fra Hasseris Grundeerforening om, at der udarbedes en bevarende lokalplan for Holbergkvarteret, som sammenfatter og moderniserer indholdet af de for området gældende deklarationer, sikrer det oprindelige idégrundlag for området, samt sikrer klare og ensartede regler for byggeri og ubebyggede arealer. Lokalplanen skal således sikre, at områdets grønne karakter med Rotunden som det kraftfulde omdreningspunkt bevares og styrkes, at veprofilernes grønne karakter bevares, at området fortsat anvendes til åben-lav boligformål, samt at bebyggelsen under ombygning og renovering søges bevaret med udgangspunkt i det oprindelige udtryk. November 00

6 Redegørelse Lokalplan -- Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter et udbygget boligområde, Holbergkvarteret i Hasseris, og afgrænses som vist på luftfoto side. Området er beliggende i byzone og omfatter ca. 0 eendomme. Selv uden løv er Rotunden kraftfuld i sit udtryk (se også forsidebilledet) Udstykningsplanen er tegnet af arkitekt Jacob Blegvad og landskabsarkitekterne Eywin Langkilde og Erik Mygind i starten af 0'erne. Det, der især kendetegner Holbergkvarteret, er Rotunden som det kraftfulde midtpunkt, "aksen" Thorsens Alle og Jeronimusve, samt de karakteristiske grønne boligvee. Rotunden er et markant cirkulært parkanlæg, der med sine to dobbeltrækker af henholdsvis popler og egetræer udgør et fint rekreativt anlæg for bebyggelsen, samt et let genkendeligt landskabselement set fra de omgivende områder og fra luften. Rotundens cirkulære slag genfindes i de syd for liggende boligvee, som vebetenes via Jeronimusve og Henrikve. Jeronimusve set fra syd Boligveene som helhed fremstår grønne med græsklædte forarealer, ligusterhække og vetræer med beplantningsmæssigt særpræg for hver enkelt boligve. Herudover er der et udbygget internt stisystem i området med forbindelser til naboområderne, som sikrer børnene en sikker forbindelse til den for området centralt beliggende Gl. Hasseris Skole. Forhavernes grønne og åbne karakter går igen langs veene syd for Rotunden Området har udpræget havebykarakter og består overveende af lave enfamiliehuse. Bebyggelsen forekommer noget varieret i sit udtryk inden for dele af Holbergkvarteret, men ser man på området som helhed er der udprægede fællestræk, såvel i materialevalg som i formsprog. Deklarationerne bestemmer i meget begrænset omfang bebyggelsens ydre fremtræden, så den homogenitet, man oplever, må tilskrives det faktum, at området er udbygget November 00

7 Redegørelse Lokalplan -- over en relativ kort årrække fra starten af 0'erne og fremefter. De hustyper, man især finder, er huse i ét plan opført i gult murværk, enten med fladt tag eller med en lav taghældning og eternitskifer på taget, eller variationer over dette tema. De to typer bebyggelse kommer særligt til udtryk på Skolemesterve, hvor bebyggelsen fremstår meget homogen med flade tage og ensartede carporte i nr. -, og med gult murværk og eternitskifer på taget i nr. -. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet afgrænses mod syd af Gammel Hasserisve, og syd for denne af boligbebyggelse i form af parcelhuse og tæt-lav bebyggelse. Mod vest kiler skolens idrætsbaner sig ind i en lomme centralt i lokalplanområdet. Baner og beplantning er med til at understrege områdets grønne karakter. Mod øst afgrænses området ligeledes af parcelhusbebyggelse samt af Nordysk Handelskollegium, der er beliggende ved indkørslen til området, når man kommer ad Thorsens Alle. Mod nord afgrænses området af såvel etagehusbebyggelse som parcelhuse. Lokalplanens forudsætninger - deklarationer Området er reguleret af forskellige deklarationer. Gennem tiden har der været nogen uklarhed omkring deklarationernes indhold, så en del af forarbedet til lokalplanen har taget sigte på at afdække de eksisterende deklarationers indhold med henblik på at undersøge, om hele eller dele af deklarationerne kan aflyses i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Deklarationernes indhold vedr. "Det grønne" I de eksisterende deklarationer er reguleringen af hegnforholdene forskellige, men det mest interessante er, at i store dele af Holbergkvarteret har deklarationerne aldrig afspelet kvarterets beplantning. Områdets deklarationer blev skrevet et par år inden byggestart. Da man udstykkede og begyndte at bygge, plantede man i skel, andre steder i kort afstand fra skel. Den markante afvigelse fra deklarationerne er især tydelig i bueslagene syd for Rotunden (Erasmusve, Montanusve, Peder Pårs Ve m.fl). Det betyder, at deklarationernes regler om hegn ikke meningsfuldt kan håndhæves - det vil i hvert fald føre til, at de kvaliteter, som kendetegner kvarteret i dag, vil blive ødelagte! I ingen af deklarationerne står der skrevet noget om træer. Imidlertid er en væsentlig kvalitet ved Holbergkvarteret den systematiske træplantning, og de mest markante træer bør bevares for eftertiden. Deklarationernes indhold vedr. byggerettigheder Holbergkvarterets deklarationer er fra 0'erne, hvor idealet for villakvarterer var havebyen, men en del af deklarationernes regulering stammer fra den tids regulering af bebyggelse i købstæderne. Det ses tydeligst ved, at en del af vearealet kan medregnes til grunden, hvorfor eendomme på hørnegrunde har større byggeret end tilfældet ville være, såfremt samme eendom ikke lå på et hørne. Det har været en fornuftig regulering af købstedernes karrébebyggelse, men direkte overført til et villakvarter har det utilsigtede konsekvenser. Deklarationerne er skrevet på et tidspunkt, hvor den gængse opfattelse af et fritliggende enfamiliehus var en rødstensvilla i én etage med udnyttet tagetage. Deklarationerne sætter derfor krav om længere afstande til skel og mere begrænsende skrå hødegrænseplaner end i dag. Meningen har været at skabe et grønt kvarter med god afstand til nabobebyggelsen. Denne lokalplan lægger op til at aflyse deklarationernes bebyggelsesregulerende bestemmelser og lade det almindelige bygningsreglement være styrende for byggetilladelser i området. De fleste vil kunne November 00

8 Redegørelse Lokalplan -- bygge lidt flere m end i dag. MEN for at der ikke skal bygges for tæt og for høt, bestemmer lokalplanen, at der kun må bygges i etage, hvor deklarationerne i dag siger ½ etage. Det betyder, at udvidelser skal ske i grundplan. Det bliver ikke muligt at udnytte en. sal til beboelse eller integrerede tagaltaner. Deklarationernes praktiske betydning fremover Lokalplanen sætter de bebyggelsesregulerende bestemmelser i områdernes deklarationer ud af kraft, ligesom reglerne om hegn fremover alene reguleres i lokalplanen. Kortfattet beskrevet på punktform er det tilbageblevne indhold i dekarationerne: At man har pligt til at være tilsluttet fernvarmen og forsyningsnettene for el og vand. At man har pligt til at vedligeholde den del af den offentlige græs/busk-rabat, der er ud for ens egen eendom. Kommunen kan få arbedet udført på eerens regning, hvis man misligholder. At der ikke må bygges noget i en afstand af, m målt fra veskel. Etablering af en overkørsel ud til den offentlige ve kræver kommunal tilladelse, og grundeeren skal selv bekoste evt. omlægning af beplantning af de berørte offentlige bede. Der er enkelte variationer i de enkelte delområder. For den eksakte formulering henvises til de originale deklarationer, som kan findes på tingbogen. Lokalplanens indhold Området reguleres i dag af deklarationer samt en restaureringsplan for "det grønne". Det er hensigten med lokalplanen så vidt muligt at sammenfatte, forenkle og tydeliggøre de intentioner, der ligger i deklarationerne, således at områdets oprindelige karakter kan bevares og styrkes. Udover en vis homogenitet i bebyggelsen er det Rotunden og den grønne karakter i området, der tegner Holbergkvarteret. Skel mellelm A og B. A's eendom Offentligt bed, A vedligeholder B's eendom Offentligt bed, B vedligeholder Områdets deklarationer forpligter eerne til at vedligeholde bedene mellem de private eendomme og den offentlige ve. Den enkelte eer skal vedligeholde den del af bedene, som ligger ud for egen eendom Lokalplanens primære formål er derfor at bevare de elementer i kvarterets grønne plan, der har givet kvarteret sit særlige bevaringsværdige karakter. Profilerne af de overordnede boligvee er generelt kendetegnet ved græsklædte forhaver, uden hegn i skel mod ve eller mod naboerne, og med vetræer, der varierer fra ve til ve, placeret langs veene. På den modsatte side afgrænses veene af ligusterhække ind mod de eendomme, der betenes via små stikvee. Denne struktur er med til at give veene et karakteristisk grønt udtryk, som søges styrket og bevaret via lokalplanen. Lokalplanen udpeger derfor bevaringsværdig beplantning, som ikke må fældes uden kommunens tilladelse. Selv om beplantningen på ens egen ve ikke er udpeget som bevaringsværdig, vil en videreførsel af principperne for beplantningen være af stor betydning for Holbergkvarterets samlede grønne karakter: Åbne forhaver i græs uden hæk mod ve, November 00

9 Redegørelse Lokalplan -- og evt. et par træer foran villaen. Park og Natur er gerne behælpelig med råd og veledning. For så vidt angår bebyggelsen har Aalborg Kommune ikke registreret nogle af områdets bygninger i Kommuneatlas, Aalborg Syd, idet dette atlas kun medtager bevaringsværdig bebyggelse fra før 0. Imidlertid er der fællestræk ved bebyggelsen, som fx husenes udformning, eternitskifer som tagbeklædningen og gul blank murværk, som bidrager til områdets homogenitet, og som på den måde gør bebyggelsen bevaringsværdig. Lokalplanen fastlægger derfor enkelte bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, som har til hensigt at fastholde bebyggelsens karakter og sikre at ombygning og renovering sker under hensyntagen til bebyggelsens oprindelige udtryk Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanens område er beliggende inden for kystnærhedszonen, der er defineret som et km bredt bælte langs de danske kyster. Ifølge planloven skal der redegøres for, hvordan planlagte bebyggelser og anlæg i denne zone vil kunne påvirke kysten visuelt. Inden for området giver lokalplanen ikke mulighed for at opføre bebyggelse, der er større og høere end den bebyggelse, der allerede er i området, og der vil ikke ske ændringer i det eksisterende bymilø, der påvirker kystnærhedszonen. Bevaringsværdige anlæg mv. I Kommuneatlas Aalborg Syd er forløbet Jeronimusve-Rotunden fremhævet som bevaringsværdigt. Om Jeronimusve fremhæves, at der med beplantning er opnået et markant og oplevelsesrigt gaderum, mens der for Rotunden fremhæves, at der med forskellige trætyper er skabt et begavet forløb af cirkulære rum med et dynamisk og spændingsfuldt samspil. Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde B, Gammel Hasseris Landsby, og er i overensstemmelse hermed. Skole og institutioner Da området er fuldt udbygget vil lokalplanens endelige vedtagelse ikke medføre kapacitetsproblemer for så vidt angår fremtidig skole- og institutionsdækning (børnehaver, fritidsordninger, skole, servicecenter for ældre). Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er fælleskloakeret, og spildevand ledes til Renseanlæg Vest. Under kraftig regn udledes opspædt spildevand via Svanholm-grøften til Limforden. Der er på nuværende tidspunkt ikke aktuelle planer om separatkloakering af området omfattet af lokalplanen. Det vil imidlertid altid være en god ide at separatkloakere i forbindelse med nybyggeri og større ændringer, idet det må forventes, at hele kommunen er separatkloakeret inden år 0. Jordforurening Der er ikke kendskab til, at der inden for lokalplanområdet er deponeret affald eller sket forurening af orden. Pr.. anuar 00 trådte reglerne om klassificering af lettere forurenende områder i kraft. Enhver flytning af ord fra områder, der er klassificeret som lettere forurenet, skal anmeldes til kommunen. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbede konstateres tegn på ordforurening, skal arbedet November 00

10 Redegørelse Lokalplan -- standses og kommunens Teknik- og Miløforvaltning underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår inden arbedet kan genoptages. Der henvises til miløbeskyttelseslovens og ordforureningslovens. Renovation Parcelhuse Af hensyn til fremkommeligheden i området skal kørevee for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Af hensyn til arbedsmiløet skal transportveene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Yderligere oplysninger findes på eller på tlf.. Miløvurdering af planer og programmer "Lov om miløvurdering af planer og programmer" (lov nr. af..00) opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbedelse af en miløvurdering. Lokalplanen er omfattet af lovens, stk., idet planen omfatter et mindre område på lokalt plan, og ikke omfatter anlæg nævnt i lovens bilag og bilag. Aalborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag. Kommunen har herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om at udarbede en miløvurdering, da planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miløet, f., stk. og, stk.. Området er et boligområde, der skal bevares for eftertiden. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Trafikregulering Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af veanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 0). Servitutter Eere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbeder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden ordarbeder påbegyndes. Det kan fx dree sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. I lokalplanens bestemmelsesdel ophæves nogle af punkterne i områdets eksisterende deklarationer. Der henvises til afsnit. Der er ved afgørelsen om ikke at udarbede en miløvurdering lagt vægt på, at: Lokalplanen omfatter et mindre lokalt område, hvor der ikke skal ske væsentlige ændringer i det bebyggede milø. November 00

11 Redegørelse Lokalplan -- Stilblade [Forstå dit hus] På de følgende sider er der gengivet stilblade for de hustyper, som er repræsenteret i Holbergkvarteret. Stilbladene er udviklet af Aalborg Kommune i forbindelse med bevarende planlægning i den gamle del af Hasseris Villaby og Klostermarken. Stilbladene beskriver typiske træk ved den pågældende stilart, og anviser, hvad man skal være opmærksom på ved om- og tilbygning. I denne lokalplan er kun et uddrag af det samlede antal stilbladene vist. Lokalplanerne for det historiske Hasseris indeholder alle stilbladene, se f.eks. lokalplan 0-0 Folehaveve m.fl. eller Lokalplan 0-0, Strøybergsve m.fl. Stilbladene er kun til veledning og inspiration. Lokalplanen indeholder bestemmelser om materialevalg mv. på husene, men der er ikke krav om at man overholder husets stilart ved om- og tilbygninger. Imidlertid vil det bedste resultat af en ombygningsproces ofte være en løsning, som harmonerer med bygningens oprindelige stilart, og derfor kan det være en god idé at søge inspiration i stilbladene, eller kontakte en byggerådgiver, som har faglig indsigt i de forskellige stilarter. November 00

12 Redegørelse Lokalplan --. STATSLÅNSHUSET Initiativet til statslånshuset medførte både en stigning i byggeriet af "økonomiske" enfamiliehuse og en stimulering af byggebranchen til nytænkning. Udfordringen var at bygge huse inden for den fastsatte økonomiske ramme og dermed opnå de favorable statslån. Løsningen var nye konstruktioner, der minimerede materialeforbruget, nye superfunktionelle planløsninger uden spildplads, og brugen af nye, billigere byggematerialer som gasbeton og letklinkerbeton. Ordningen med statslånshuse fungerede fra til. Der var stor fokus på udviklingen af nye ideer, blandt andet blev der afholdt arkitektkonkurrencer om nye hustyper. Typerne kom i praksis til at spænde fra det beskedne murermesterhus over en nyfortolkning af det enkle, danske, murede hus med saddeltag til det modernistiske elementbyggeri. Fælles var en nøgtern enkelhed i udtrykket. En beskeden facadehøde og en tagkonstruktion med lav taghældning blev en gængs måde at reducere materialeforbruget på. Nyt var lofter, der fulgte tagets hældning og dermed optimerede den indvendige udnyttelse af tagformen. I indretningen erstattede spisepladsen i køkkenet tidligere tiders spisestue, opholdsstuen blev gort større, samtidig accepteredes det, at der var direkte adgang til soverum fra opholdsstuen. Cykler og brændsel blev placeret i kælderen, der ofte kun udstrakte sig under en del af huset. Eller man tilbyggede et udhus i beskeden skala. Udhuse påbygget som en forlængelse af taget på hovedhuset blev et nyt og populært motiv. Var der terrænfald på grunden, kunne man økonomisere materialeforbruget ved at lave niveauforskelle i huset og samtidigt opnå afvekslende, rumlige virkninger. Bygningsdetaler som tagrender, sålbænke, vindskeder osv. fik generelt et enkelt og diskret udtryk. Statslånshuset fik flere udtryk. Fra den stilfærdige fortsættelse af den danske tradition til det arkitektoniske, ambitiøse udtryk, der på selvstændig vis forvalter statslånshusets præmisser en optimal materialeøkonomi i en præcis og funktionel bygningskrop, hvor det dekorative fremkommer via proportioneringen af bygningsdelene og af de robuste materialers stoflighed. Et udtryk, der også ses i den funktionelle tradition og modernismen. November 00

13 Redegørelse Lokalplan --. STATSLÅNSHUSET ANBEFALINGER Bygningsdele og overflader Statslånshuset blev opført i håndværkerregi, men med nye materialer og metoder. Ydervæggene var oftest af teglsten. Nyt var vægge af gasbeton eller letklinkerbetonblokke, der blev pudset og malerbehandlet. Der forekom også ydervægge sammensat af blank mur, pudset overflade og/eller træbeklædning. Vinduerne var med store rudefelter eller todelte, rammerne malet træ, i nogle tilfælde mahogni og hvidmalet træ. Ikke alle vinduer var oplukkelige, enkelte var forsynet med en trækrude. Med de lave facadehøder kunne man nu erstatte de murede vinduesoverliggere med en tagrem og udføre vinduer og døre som snedkerpartier. Entredøre var oftest pladedøre med lakeret naturtræ. Småsprossede vinduer er fremmede for husets arkitektur og plasticvinduer vil ofte skæmme dets stoflighed. Tagdækningen ved lave taghældninger var eternitskifer eller -bølgeplader. Ved renovering er tagpap på lister et alternativ. Ved farvesætningen ønskede man at skabe kontrast mellem de forskellige bygningsdele murværk, vinduer og træværk. Det udtrykte husets konstruktive og stoflige klarhed, som forsvinder, hvis alle husets overflader males i samme farve. Bygningsændringer og tilbygninger Statslånshuset spænder fra det anonyme til det raffinerede. Alle typer kan principielt tilbygges eller ændres. Men det kræver indlevelse i husets karakteristika og videreførelse af dets skala og udtryk. November 00

14 Redegørelse Lokalplan --. TYPEHUSET I 0'erne og de følgende årtier boomede enfamiliehusbyggeriet i Danmark til rekordhøder. Typehuset blev det industrielle svar på efterspørgslen. Ved hælp af præfabrikerede elementer som indervægge af letbeton, fabrikslavede tagspær, seriefremstillede vindues- og dørpartier kunne man reducere den håndværksmæssige andel i byggeprocessen, og dermed forkorte opførelsestiden. Typehusets konstruktion blev også dens karakteristika: Den lave skalmurede facade, der over dørhøde afsluttes af en bærende rem. Herpå hviler tagkonstruktionen, som er en separat bygningsdel, et saddeltag med hældninger fra til grader, og et stort udhæng til beskyttelse af facaden. Tagets lodrette gavle er beklædt med træ eller plademateriale. Husets rektangulære plan sikrer en enkel tagkonstruktion. I facaden er vinduerne til de mindre rum ofte monteret i "bånd", bestående af skiftevis vinduer og lette træpartier. Typehusene opnår deres ensartede udtryk gennem to dominerende arkitektoniske elementer den lave horisontale facade Man kan genfinde træk i typehuset fra både statslånshuset og den modernistiske villa, men ved typehuset er der større opmærksomhed på de brugsmæssige kvaliteter en havebolig som rammen om det travle familieliv end på at udvikle nye, arkitektoniske ideer. og den "hvilende" tagkonstruktion. Til gengæld er der et væld af variationer i materialevalget, facadeopdelingen, detaleudformningen og farvesætningen, som individualiserer det enkelte hus. Fra de tidlige, lidt karske, regulære udgaver gik udviklingen mod det mere komplekse taget blev afsluttet med valm, overdækkede lækroge skabtes ved indhak i bygningskroppen, vinkelstuer blev tilbygget, peseskorstenen blev trukket ud i facaden, hæve-sænkeskydedøre åbnede opholdsstuen ud mod haven. Samtidigt steg boligarealet år for år. Det førte til en halvandenetages udgave, hvor førstesalen blev indrettet med ovenlysvinduer og altaner i gavlene. Den store fokus på typehusets brugsværdi fortrængte til tider husets arkitektoniske potentiale. Dets arkitektur fungerer bedst, når der er et farvemæssigt og stofligt samspil mellem materialerne til tag, mur og træværk, som følges op med en bevidst proportionering af tagfladen i forhold til facaden, af en omhyggelig detailudformning af udhæng og tagprofil samt af en facade med rytme og balance mellem vinduesformater og murflader. November 00

15 Redegørelse Lokalplan --. TYPEHUSET ANBEFALINGER Bygningsdele og overflader Typehuset er den mest udbredte danske hustype. Typens rationelle byggesystem og dens praktiske indretning er dens generelle kendetegn, medens typens arkitektoniske ambitioner spænder fra at være fraværende til det raffinerede og gennemarbedede. Ved det ambitiøse typehus er der en samklang mellem stentype, træværk og tagmateriale, som det anbefales at respektere. Stort set alle stentyper er i spil blødstrøgne, glatte, teglsten eller kalksandsten. Farvespektret går fra mocca, gule, orange, røde og flammede til den hvidmalede teglsten. Træværket er malet fuldtdækkende eller laserende i ordfarver, "træfarver" eller klare kulører. Tagmaterialet er afhængigt af tagets hældningsgrad. Ved de lave hældninger er det oftest eternitskifer eller -bølgeplader, der anvendes, medens der ved hældninger over 0 grader også kan anvendes teglsten og lignende materialer. Ved udskiftning af tagbeklædning anbefales materialer, der i lighed med murværket patinerer smukt og i øvrigt indgår i husets stoflige helhed. Sternen og tagudhængets møde med rem eller murværk er en formdannende detale, der er vigtig for husets udtryk. Bygningsændringer og tilbygninger Typehuset kan forlænges eller tilbygges vinkelret. Ved at videreføre materialevalget og det konstruktive system kan udtrykket fastholdes. Typehuset har ofte kun - forskellige vinduesformater. Tilføres nye formater risikeres en "udvanding" af helheden. November 00

16 Redegørelse Lokalplan --. DEN MODERNISTISKE VILLA Den internationale modernisme opstod i 0'erne, men fik sit gennembrud i tiden efter anden verdenskrig. Det var de nærmest revolutionerende, nye byggetekniske muligheder, som kom i kølvandet på en hastig industriel og teknologisk udvikling, der gav anledning til nytænkning. Den nye, moderne tidsalder skulle have sit eget udtryk, en moderne æstetik. Blandt nyhederne var ydervægge af glas, flade krydsfinertage båret af stærke limtræsdragere og slanke stålsøler. Det betød en frigørelse fra de traditionelle, bærende vægge med de beskedne vinduesåbninger. Nu kunne boligen indrettes med en åben planløsning, hvor rummene i et glidende flow afløste hinanden, og facadernes store glaspartier ophævede skellet mellem inde og ude. Ideen i det modernistiske udtryk var at vise bygningen som en klar, forenklet, moderne konstruktion. Et system af søler og dragere bærer det flade tag, facaderne åbnes med glas eller lukkes med vægskiver af tegl, træ, beton eller natursten. Bygningskroppen kunne fremstå som en enkel kasse, eller en gruppering af flere kasser, der forskød sig ind i hinanden som dele i en kubistisk helhed. Eller bygningens konstruktion kunne eksponeres som en komposition af skiver: det flade tag med det store udhæng som den vandrette skive, og facadernes lette glasflader og kompakte mure som lodrette skiver. Man sigtede efter, at bygningen fik karakter af enkelhed og konstruktiv elegance. Tre arkitektoniske temaer udgorde en slags basis i formsproget: Bygningens regulære modulinddeling gav proportionerne en rytmisk ro, detalernes enkelhed understregede helheden, og de forskellige overfladers stoflighed blank mur, malet mur, rå beton, bræddebeklædning, natursten, metal, glas levendegorde udtrykket. Facadekompositionen blev et spil mellem rette liner og flader, mellem tyngde og lethed, mellem dynamik og ro. Det horisontale hus med flugtende sternkanter, aflange murskiver, brudt af den brede, lodrette skorsten en forlængelse af den rumdannende pes i opholdsstuen, hvor de store vinduer med glas til gulv trak haven og udsigten ind i stuen var en populær udgave af den modernistiske villa. November 00

17 Redegørelse Lokalplan --. DEN MODERNISTISKE VILLA ANBEFALINGER Bygningsdele og overflader Den modernistiske villas udtryk er betinget af, at huset har en konstruktiv klarhed, og af, at facadens forskellige elementer underordner sig helheden. Det flade tag med det store udhæng skal fremstå som en præcis skive, de bærende dragere og søler skal være synlige, de modulopdelte vinduesfacader er bundet til modulet, indgangsdørene har plane overflader og fremtræder som diskrete facadeelementer, vægfladernes ensartede flader har samme diskrete funktion. Ændrer man tagformen, ignorerer man vinduesmodulet, tilføer man historistiske bygningsdetaler, a så ryger helheden. Den modernistiske villas kvalitet er særdeles afhængig af, at dens delelementer indordner sig helheden. Eventuelle ændringer af bygningsdele og overflader skal foretages med indlevelse i villaens helhedsudtryk. Farvesætning med en stærk grafisk effekt blev undertiden brugt til at fremhæve husets konstruktion. De sortmalede vinduesrammer stod sammen med det mørke vinduesglas i en stærk kontrast til den hvidmalede murflade. De mørke sternbrædder gav taget en lineær facadevirkning, medens farven på tagudhængets beklædning fremkaldte en tredimensionel skivevirkning. De bærende limtræsdragere markerede adskillelsen mellem husets lodrette og vandrette skiver. Bygningsændringer og tilbygninger Den modernistiske villa er i princippet fleksibel i forhold til bygningsændringer og tilbygninger. Planens modulsystem kan forlænges eller parallelforskydes, og konceptet i det modernistiske formsprog bygger i forveen på modulfaste gentagelser af facadeelementer. Det vanskelige og vigtige i en tilbygningsproces er at få tilbygningen til at blive en fuldt integreret del af husets helhed; især er det vigtigt at husets enkelhed bevares. Tilføer man huset nye arkitektoniske elementer, svækker man samtidig styrken i husets oprindelige arkitektur. November 00

18 Redegørelse Lokalplan -- November 00

19 Planbestemmelser Lokalplan -- Lindskovve Strøybergsve Nordens Kridtgrav Nørholmsve KFUM's Baner Mester Eriks Ve Geskeve Svalegårdsve Thorsens Alle Gl. Hasseris Skole Rotunden Stolpedalsve Under Lien Jeronimusve Magnoliave Hasserisve Gammel Hasserisve Bygaden Hasseris Enge Sorthø m Besebakkeve Lokalplanområdets afgrænsning, mål :.000 Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de eendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. November 00

20 Planbestemmelser Lokalplan --. Formål Lokalplanens formål er at sikre. at Rotunden med dens karakteristiske beplantning bevares,. at områdets grønne karakter med græsklædte forhaver, hækbeplantning og vetræer bevares,. at området fortsat anvendes til boliger (åbenlav),. at bebyggelse placeres, så der er plads til grønne forhaver,. at eksisterende stiforbindelser bevares.. Område og zonestatus. Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Gl. Hasseris By, Hasseris Del af ae, ag, ah, ai, ak, al, am, an, ao, ap, aq, ar, as, at, au, av, ax, ay, az, aæ, aø, ba, bb, bc, bd, be, bf, bg, bh, bi, bk, bl, bm, bn, bo, bp, bq, br, bs, bt, bu, bv, bx, by, bz, bæ, bø, ca, cb, cc, cd, ce, cf, cg, ch, ci, ck, cl, cm, cn, co, cp, cr, cs, ct, cu, cv, cx, cy, cz, cæ, cø, da, db, dc, dd, de, df, dg, dh, di, dk, dl,dm, dn, do, dp, dq, dr, ds, dt, du, dv, dx, dy, dz, dæ, dø, e, ea, eb, ec, ed, ee, ef, eg, eh, ei, ek, el, em, en, eo, ep, eq, er, es, et, eu, ev, ex, ey, ez, eæ, eø, fa, fb, fc, fd, fe, ff, fg, fh, fi, fk, fl, fm, fn, fo, fp, fq, fr, fs, ft, fu, fv, fx, fy, fz, fæ, fø, ga, gb, gc, gd, ge, gf, gg, gh, gi, gk, gl, gm, gn, go, gp, gq, gr, gs, gt, gu, gv, gx, gy, gz, gæ, gø, ha, hb, hc, hd, he, hf, hg, hh, hi, hk, hl, hm, hn, ho, hp, hq, hr, hs, ht, hu, hv, hx, hy, hz, hæ, hø, ia, ib, ic, id, ie, if, ig, ih, ii, ik, il, im, in, io, ip, iq, iu, iv, ix, iy, iz, iæ, iø, ka, kb, kc, kd, ke, kf, kg, kh, ki, kk, kl, km, kn, ko, kp, kq, kr, ks, kt, ku, kv, kx, ky, kz, kæ, kø, la, lb, lc, ld, le, lf, lg, lh, li, lk, ll, lm, ln, lo, lp, lq, lr, ls, lt, lu, lv, lx, ly, lz, læ, lø, ma, mb, mc, md, me, mf, mg, mh, mi, mk, ml, mm, mn, mo, nf, nl, nm, os, ot, ov, ox, oz, oø, del af x, del af offentligt veareal "h" Mester Eriks ve, del af offentligt veareal "k" Jeronimusve og Thorsens Alle, del af offentligt veareal "u" Jacob Skomager Ve, Jeppeve, Pernilleve og Per Degns Ve, samt alle parceller, der efter den..00 udstykkes fra de nævnte eendomme inden for lokalplanens område.. Delområder Området opdeles i delområderne A-H som vist på Bilag og. Delområderne bruges kun vedr. reglerne om hegn samt til regulering af Rotunden og Jeronimusve.. Zoneforhold Området er i byzone og skal forblive her.. Arealanvendelse. Anvendelse Boliger (åben-lav) Tekniske anlæg* Rekreative formål (Rotunden) * Kun tekniske anlæg til områdets lokale forsyning, såsom små transformere mv. Anvendelsen omfatter også bygninger og anlæg som fælleshus, cykel- og redskabsskure, skure til affaldssortering m.m. 0 November 00

21 Planbestemmelser Lokalplan --. Erhverv i en bolig I forbindelse med den enkelte bolig er det tilladt at drive en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et boligområde, dog under forudsætning af, at: virksomheden ikke er til gene for de omkringboende, herunder ved belysning og skiltning, virksomheden ikke ved støv, lugt eller stø er til gene for omgivelserne, der fortsat opretholdes en selvstændig beboelse på eendommen, og virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende eendom.. Udstykning. Udstykningsforbud Inden for lokalplanens område må der hverken udstykkes til flere eendomme eller arealoverføres arealer med henblik på dannelse af nye eendomme. På eendommene kan således kun ske matrikulære ændringer i form af eendomsberigtigelse og mindre arealoverførsler og sammenlægninger, der ikke fører til dannelse af nye eendomme.. Bebyggelsens placering og omfang. Omfang Etager maks. * Høde maks., m Bebyggelsesprocent: Procent og beregning heraf følger det på ansøgningstidspunktet gældende bygningsreglementet, p.t. BR0. * Huse, som ved lokalplanens offentlige bekendtgørelse er godkendt i BBR med boligareal på mere end etage, har ret til genopførelse efter brand. Tilbygninger på huse med udnyttet tagetage må kun opføres i etage.. Placering Bebyggelse må kun opføres bag en byggeline placeret, m fra skel/kørebanekant mod veene i kvarteret. Se også områdets deklarationer, hvorfra byggelinen stammer. Med hensyn til afstande til bebyggelsens placering i forhold til skel og skrå hødegrænseplaner mv. henvises til bygningsreglementet.. Ekstra byggeri ved dokumenteret tab af byggeret ved overgang fra deklaration til bygningsreglement På eendomme, hvor det kan dokumenteres, at overgangen fra deklarationen til bygningsreglementets beregningsregler for byggeriet har medført et tab af byggeret (målt i m ), gælder: Den tabte byggeret* kan etableres, uanset at bebyggelsesprocenten herved overskrides, under forudsætning af: at byggeriet overholder kravet om maks. etage, at bygningsreglementets krav om afstande til skel, hødegrænseplaner mv. i forhold til naboskel er overholdt, at der ikke bygges i de områder, hvor der efter denne lokalplan ikke må bebygges. * Den tabte byggeret beregnes som: byggeret deklaration - byggeret bygningsreglement For de fleste huse vil der kunne bygges lidt mere ved overgangen til bygningsreglementet, herunder især udestuer og garager. Overgangen til bygningsreglementet betyder, at der nogle steder kan bygges tættere på skel end efter deklarationen, men til gengæld kan man ikke udnytte.-salen til beboelse, hvorfor indblikgener mv. bliver minimerede. November 00

22 Planbestemmelser Lokalplan --. Bebyggelsens udseende Ombygning og renovering af eksisterende bebyggelse bør i videst muligt omfang ske under hensyntagen til bygningens oprindelige udformning. De fleste huse i kvarteret tilhører stilmæssigt de modernistiske villaer, typehusene eller statslånshusene. Der kan findes råd og veledning om disse hustyper i planens redegørelse. Stilbladene er ikke bindende, men det kan være en god idet at følge rådene i dem, såfremt husets stilart skal bevares.. Tage Følgende tagmaterialer må benyttes: Tagpap som shingels og tagpap på lister Matte* betontagsten i farverne teglrød, brun og sort Matte* vingetegl eller matte* romerfalstegl i lerets naturlige farve**, samt matte* blå- eller brundæmpede tegl Sort eller grå fibercementskifer eller ægte skifer Det tagmateriale, som bygningen kan dokumenteres at have haft på opførelsestidspunktet. Dokumentation er oprindelige bygningstegninger eller fotos. * Med matte menes tegl/betontagsten, hvis overflade svarer til en malet overflade med et maks. glanstal på 0. Glaserede og ædelengoberede tagstenstyper vil normalt være for blanke til at opfylde kravet om mathed. ** Kan være rødlige eller gullige. Tagrender skal fremstå af metal. Bemærk, at huse, der er opført med fladt tag, sældent bliver vellykkede med et tag med resning, fordi husets grundlæggende proportioner er skabt til fladt tag. Selv om lokalplanen ikke direkte forbyder at udskifte et fladt tag til et tag med hældning, bør man være varsom med det.. Facader Eksisterende blankt murværk må ikke pudses, vandskures, males eller beklædes med andet materiale. Vandskuring/pudsning kan synes som en hurtig/nem løsning, men ud over at gå på kompromis med husets stilart vil det ofte forøge det efterfølgende behov for vedligeholdelse af murværket. Huse skal fremstå i blank murværk i teglets naturlige farver, også ved nybyggeri og ved tilbygninger. Ved tilbygninger, hvor der tilstræbes en markant anden arkitektur end hovedhusets, kan der efter en konkret vurdering meddeles dispensation til vandskuring/pudsning af tilbygningens facader. En eventuel dispensation gives i henhold til planlovens dispensationsprocedurer og efter grundeerens forudgående ansøgning. Delpartier (mindre end halvdelen af den enkelte facade ) må udføres i træ, matte* metalplader, glas, fibercementskifer eller skærmtegl. *Med matte menes plader, hvis overflade svarer til en malet overflade med et maks. glanstal på 0. Sekundære bygninger som carporte, skure mv. må gerne bygges helt i et af de ovennævnte materialer til delpartier.. Vinduer og døre Vinduer og døre skal fremstå med plane glas, samt rammer og karme af træ, metal eller en kombination heraf. Malede/overfladebehandlede vinduesrammer må maks. have en blankhed svarende til en malet overflade med glansgrad 0. Vinduer må ikke være små-sprossede som fx dannebrogsvinduer, bondehusvinduer eller palævinduer. Holbergkvarterets huse egner sig bedst til de store ubrudte vinduesflader, der var gængse på opførelsestidspunktet, se også stilbladene i lokalplanens redegørelse. November 00

23 Planbestemmelser Lokalplan --. Ubebyggede arealer. Rotunden Rotunden skal bevares som offentlig tilgængelig ubebygget park. Området må ikke udstykkes. Beskrivelse af Rotunden findes på Bilag.. Bevaringsværdige træer og beplantning De på Bilag markerede bevaringsværdige trærækker skal bevares. Træerne må ikke fældes. På de vee, hvor beplantningen ikke er udpeget som bevaringsværdige, vil en videreførelse af beplantningsprincippet dog have betydning for kvarterets samlede grønne karakter. Princippet er: De åbne forhaver i græs, evt. med et par træer foran huset. Velegnede træer er: Røn, rød- og hvidtørn, naur, tyrkisk hassel, fuglekirsebær og lignende mindre træer.. Hegnsforhold. Delområde A, C, D og F Hegn nærmere skel mod ve og sti end, m må kun udføres som levende hegn, men man må gerne opsætte maks. m høt metaltrådhegn inden for og tæt på det levende hegn. Trådhegn er lave og diskrete, og bruges til at holde husdyr og små børn inde i haverne. Levende hegn skal plantes mindst 0 cm fra skel mod ve og sti. Levende hegn skal være af sorten Liguster. Faste hegn nærmere skel mod ve og sti end, m må kun opsættes, hvis der foran hegnet plantes et levende hegn, der er mindst lige så høt som det faste hegn. Se Figur. Bemærk, at hegn mellem private haver gerne må være faste - her gælder hegnslovens almindelige regler. Bemærk også, at man gerne må have interne faste hegn mod vee og stier, men hegnene skal placeres mindst, m fra skel mod ve og sti. Man må gerne nøes med et fast hegn, hvis blot det er placeret mindst, m fra skel mod ve og sti. Placeres det faste hegn mellem, og, m fra skel mod ve og sti, skal der plantes levende hegn foran det faste hegn. På de strækninger/arealer, som på Bilag er markeret med signaturen "Græsrabat" gælder følgende undtagelser, se Figur : Hegn mod ve og sti placeres mindst, m fra vekant/kant af sti. I en afstand af, m fra vekant/kant af sti må ubebyggede arealer kun fremstå som græsplæne, evt. beplantet med lave bede langs husene. Træerne i græsarealet er kommunale, og det er meningen, at de skal blive på stedet for at understrege veforløbet. Træerne udgør en helhed og er af samme art. Det enkelte træ er underlagt helheden. På de arealer, som på Bilag er markeret med signaturen "Hegnspligt, ligusterhæk", gælder følgende undtagelser, se Figur : Der er pligt til at opretholde et levende hegn med midte placeret 0, m fra vekant. Hegnet må ikke plantes eller klippes, så det er eller bliver lavere end m høt, og arten skal være Liguster. Ingen hegn må være høere end, m. Hvis et fast hegn er midlertidigt (indtil hækken er vokset op), bør der være en afstand på mindst m mellem et levende og et evt. fast hegn, målt ved naturligt terræn. Afstanden er for at sikre det levende hegn rimelige vækstbetingelser på begge sider, og for at muliggøre pasning af hegnene. November 00

24 Planbestemmelser Lokalplan --. Hegnsforhold. Delområde B I dette delområde skal der måles fra kanten af ve og sti - ikke fra matrikelskel som i de øvrige delområder. Kanten udgøres af kantstenen, eller, hvor sådanne ikke findes, af kanten på veens/stiens belægning. Bedst med mellemrum mellem hæk og fast hegn, hvis hegnet er midlertidigt. Levende hegn skal være af arten Liguster. Hegn skal opføres mindst m fra vekant/kant af sti. Hegn nærmere vekant/kant af sti end, m må kun udføres som levende hegn, men man må gerne opsætte maks. m høt metaltrådhegn inden for og tæt på det levende hegn. Trådhegn er lave og diskrete, og bruges til at holde husdyr og små børn inde i haverne. Faste hegn nærmere skel mod ve og sti end, m må kun opsættes, hvis der foran hegnet plantes et levende hegn, der er mindst lige så høt som det faste hegn. Se Figur. Ingen hegn må være høere end, m. Hvis et fast hegn er midlertidigt (indtil hækken er vokset op), bør der være en afstand på mindst m mellem et levende og et evt. fast hegn, målt ved naturligt terræn. Afstanden er for at sikre det levende hegn rimelige vækstbetingelser på begge sider, og for at muliggøre pasning af hegnene. Figur. Man må gerne have faste hegn, hvis der foran disse plantes levende hæk (Liguster) i mindst samme høde som hegnet. Hvis det er meningen, at det faste hegn skal fernes på længere sigt, skal der være god afstand - helst m mellem hegn og hæk, for at hækken kan vokse sig tæt og pæn på begge sider.. Hegnsforhold. Delområde E og G I disse delområder skelnes der mellem afstande, der er målt fra matrikelskel, og afstande, der er målt fra vekant/kant af kørebane. Kanten udgøres af kantstenen, eller, hvor sådanne ikke findes, af kanten på veens/stiens belægning. Levende hegn skal plantes mindst 0 cm fra skel mod ve og sti. På de strækninger/arealer, som på Bilag er markeret med signaturen "Græsrabat", gælder følgende undtagelser, se Figur : Hegn mod ve og sti placeres mindst, m fra vekant/kant af sti. I en afstand af, m fra vekant/kant af sti må ubebyggede arealer kun fremstå som græsplæne, evt. beplantet med lave bede langs husene. Træerne i græsarealet er kommunale, og det er meningen at de skal blive på stedet for at understrege veforløbet. Træerne udgør en helhed og er af samme art. Det enkelte træ er underlagt helheden. Hegn nærmere skel mod ve og sti end, m må kun udføres som levende hegn, men man må gerne opsætte maks. m høt metaltrådhegn inden for og tæt på det levende hegn. Trådhegn er lave og diskrete, og bruges til at holde husdyr og små børn inde i haverne. Faste hegn nærmere skel mod ve og sti end, m må kun opsættes, hvis der foran hegnet plantes et levende hegn, der er mindst lige så høt som det faste hegn. Se Figur. November 00

25 Planbestemmelser Lokalplan -- Hæk plantet 0, m fra vekant., m Figur. I nogle delområder er stamveenes forløb bygget op, så der i veens ene side er plantet levende hegn (Liguster) 0, m fra vekanten, mens den modstående side har en, m bred græsrabat med træer. Denne beplantningsløsning skal bevares. Derfor må man ikke skifte levende hegn ud med faste hegn, og der må heller ikke bygges eller sættes hegn op (hverken levende eller faste) i de åbne græsrabatter. Se Bilag, hvor hegnsforhold og byggeliner fremgår. Ingen hegn må være høere end, m. Hvis et fast hegn er midlertidigt (indtil hækken er vokset op), bør der være en afstand på mindst m mellem et levende og et evt. fast hegn, målt ved naturligt terræn. Afstanden er for at sikre det levende hegn rimelige vækstbetingelser på begge sider, og for at muliggøre pasning af hegnene. Bemærk, at hegn mellem private haver gerne må være faste - her gælder hegnslovens almindelige regler. Bemærk også, at man gerne må have interne faste hegn mod vee og stier, men hegnene skal placeres mindst, m fra skel mod ve og sti. Man må gerne nøes med et fast hegn, hvis blot det er placeret mindst, m fra skel mod ve og sti. Placeres det faste hegn mellem, og, m fra skel mod ve og sti, skal der plantes levende hegn foran det faste hegn. På de strækninger/arealer, som på Bilag er markeret med signaturen "Græsrabat", gælder følgende undtagelser, se Figur : Hegn mod ve og sti placeres mindst, m fra vekant/kant af sti. I en afstand af, m fra vekant/kant af sti må ubebyggede arealer kun fremstå som græsplæne, evt. beplantet med lave bede langs husene. Træerne i græsarealet er kommunale, og det er meningen, at de skal blive på stedet for at understrege veforløbet. Træerne udgør en helhed og er af samme art. Det enkelte træ er underlagt helheden. På de arealer, som på Bilag er markeret med signaturen "Hegnspligt, ligusterhæk", gælder følgende undtagelser, se Figur : Der er pligt til at opretholde et levende hegn med midte placeret 0, m fra vekant. Hegnet må ikke plantes eller klippes, så det er eller bliver lavere end m høt, og arten skal være Liguster. November 00

26 Planbestemmelser Lokalplan --. Terrænregulering Terrænregulering må ikke finde sted nærmere skel end,0 m. Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0, m uden tilladelse fra Aalborg Kommune.. Vee, stier og parkering. Stier Eksisterende stier i området skal bevares.. Parkering Der udlægges mindst og maks. parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladserne etableres på egen grund. Nye parkeringspladser må ikke føre til fældning af bevaringsværdige træer. Bemærk, at byggelinerne på, m også gælder for garager og carporte.. Jeronimusve Beplantningen på Jeronimusve skal fremstå med et åbent parkudtryk i form af en rønne-alle med græs i bunden, se illustration på Bilag. Træerne udgør en helhed og er af samme art. Det enkelte træ er underlagt helheden.. Tekniske anlæg. Opvarmning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning (fernvarme). Aalborg Kommune har pligt til at dispensere fra tilslutningskravet, hvis et hus opføres som lavenergihus.. Vand Bebyggelsen skal tilsluttes den kommunale vandforsyning.. Ledninger og kabler Elledninger, telefon- og tv-kabler o.l skal fremføres under terræn.. Parabolantenner Der må ikke opsættes individuelle udendørs antenneanlæg, der er synlige fra offentlige vee, stier og fælles opholdsarealer.. Vindmøller Der må ikke etableres individuelle vindenergianlæg i området.. Renovation Ved proektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Renovationsvæsenets regulativer.. Milø Ingen bestemmelser. Grundeerforening Ingen bestemmelser. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Der skal ikke oprettes flere boliger inden for lokalplanens område. De nedenstående bestemmelser tager sigte på genopførelse efter fx brand eller stormskade.. Fernvarme Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisning, f. punkt.. Se også deklarationerne for den enkelte eendom i tingbogen. November 00