flpstatsautoriserede REVISORER Retur til revisor Andeisboligforeningen Kingosparken Arsrapport for regnskabsår Godkendt på foreningens

Transkript

1 flpstatsautoriserede REVISORER Retur til revisor Andeisboligforeningen Kingosparken Arsrapport for regnskabsår Godkendt på foreningens ordinære generalforsamling, den I 2013 Dirigent An independent mernberfirrn of MOORE STEPHENS INTERNAT IDNAL LIMITED

2 Indhoidsforteg nelse Side Foreningsoplysninger 1 Årsrapportens godkendelse 2 Den uafhængige revisors påtegning 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse 1.januar-31. december Balance pr. 31. december Andeiskroneberegning 11 Noter til årsrapporten 12

3 Foreningsoplysninger Andeisboligforening: Kingosparken CVR-nr Adresse: Kingosparken Taastrup Bestyrelse: Arne Larsen (formand) Steffen Kock (næstformand) Lillian Johansen Vibeke I-Iintze Isshina Betac Dennis Ejnar Bak Jens E. Christensen Administrator Egemar Clausen Nørregade 7A, 2. ty København K Tlf.nr Revisor AP Statsautoriserede revisorer PIS Nørre Farimagsgade København K Tlf.nr i

4 Artrapportens uodkendelse Administrator- og bestyrelsespåtegnlng Undertegnede har aftagi êrsraoporten for 2012 for andelsboligforeningeri Kingosparken. Arsraoporten er atiagt overensstemmelse med årsregnskabsk,vens bestemmelser for regnskæ>skfasse B samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvtsende bdlede a foreningens aldiver, passiver og flnansieue stilng pr. St decembe 2012 samt at foreningens akffviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december Der er efter regnskabsrets afslutning ikke indfruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen at foreningens finanse?ie stilling. Ararapporten indstilles til 9eneralforsamhingens godkendelse. Kebenhavri, den 5. marts 2013 Mie Larsen (formand) 1a< Sanne BoIwig Jansen Jens E. Christensen ic ia fl.3c17 s:i Dennis Ejnar Bak Admlnlstrat or t/. / IF / Egemar Clausen Bestyrelse Steffen Kock (næstformand) Lillian Johansen lsshina Betac 2

5 Den uafhængige revisors påtegning Til medlemmerne i andeisboligforeningen Kingosparken Vi har revideret årsregnskabet for andelsboligforeningen Kingosparken for regnskabsåret 1. januar 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling Pr. 31. december 2012 samt af resultatet af andelsbollgforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.ajt foreningens vedtægter. statsautorisei KøbenhvnAen AP revisor 3

6 Anvendt regnskabspraksis Generelt Arsrapporten er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre fællesskaber, 6, stk. 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Resultatopgørelse: Indtægter Der foretages periodisering af alle væsentlige indtægter. Periodiseringen indebærer, at boligafgift, lejeindtægter og andre indtægter, der vedrører regnskabsperioden er indtægtsfort i resultatopgørelsen, uanset om beløbet er indbetalt til foreningen pr. 31. december Indtægter fra vasken, ventelistegebyrer mv. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Der foretages periodisering af alle væsentlige udgifter. Alle omkostninger, der vedrører regnskabspenioden, er udgiftsført i resultatopgørelsen, uanset om omkostningen er betalt af foreningen pr 31. december2012. Til vedligeholdelse betragtes omkostninger, der er afholdt for at holde ejendommen vedlige, uden at ejendommen derved er bragt i væsentlig bedre stand end ved foreningens køb i Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finarisielle indtægter indtægter består af renter af bankindeståender. 4

7 Anvendt regnskabspraksis - fortsat Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Skat at årets resultat Skat at årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. Balance Aktiver: Materielle anlægsaktiver: Ejendommen er bogført til købspris med tillæg af stiftelses-, handels- og prioritetsomkostninger. Der afskrives ikke på ejendommen. Til forbedringer betragtes omkostninger, der er afholdt for at sætte ejendommen i bedre stand end ved foreningens køb i 2007, og som bibringer en højere brugs- og nytteværdi for ejendommens beboere. Der foretages afskrivninger lineært over skønsmæssige forventede brugstider: Renovering af ejendommen 20 år Eller 50% Installationer 10 år Eller 100% Det bør bemærkes at ejendommens bogførte værdi ikke er lig med ejendommens handelsværdi. Handeisværdien vil kun kunne fastsættes af en uvildig vurdering af ejendommen af en valuar. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til kostpris. Værdien reduceres med nedskrivningen til imødegåelse at forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Passiver: Egenkapital Under reserver i alt indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. 5

8 Anvendt regnskabspraksis - fortsat Priorftetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Prioritetsgæld er medtaget til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amor-tiseret kostpris til en restgæld korrigeret for afskrivning at lånets kurstab og låneomkostninger over afdragstiden. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftale- tidspunktet, svarende til kr. 0. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Arets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af udbyderen af aftalen. Renteswap med negativ værdi indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår i beregning af andelsværdien, som følge af foreningen anvender beregningsprincip A i andelsboligloven. Hensættelse til udskudt skat Foreningens vedtægter bestemmer, at der til enhver tid skal være mindst et lejemål udlejet til et ikke-medlem. Dermed opretholdes den skattemæssige erhvervsaktivitet, hvorfor det ikke er sandsynligt, at der udløses ejendomsavancebeskatning. Der indregnes derfor ikke hensættelse til udskudt skat som følge heraf. Der indregnes heller ikke negativ udskudt skat af skattemæssige underskud til fremførsel. Andelsværdi: Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 1. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Den af generalforsamlingen vedtagne andelskroneberegning kan således anvendes indtil næste generalforsamling medmindre der er sket væsentlige værdireguleringer. Nøgletal: De i note 26 anførte nøgletal er beregnet således: Valuarvurdering, offentlig vurdering samt anskaffelsessum pr. m2 andelsbolig: Relevant vurdering Areal i m2 andelsboliger Indtægt boligtype i gennemsnit pr. boligtype m2: Indtægt boligtype Areal i m boligtype 6

9 Anvendt regnskabspraksis - fortsat Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver pr. Gældsforpligtelser fratrukket finansielle anlægsaktiver og omsætningsaktiver Areal i m2 andelsboliger Foreslået andelsværdi pr. m2: Formue til fordeling, inkl, indskud, ekskl. hensættelser Areal i m andelsboliger Reserver uden for andeisværdi: Hensættelser i alt Areal i m2 andelsboliger 7

10 Resultatopgarelse for perioden 1.januar-31. december 2012 ikke revideret budget Note Indtægter Boligafgifter Lejeindtægter Andre indtægter Omkostninger Ejenclomsskatter Elforbrug Vandforbrug Renovation Forsikringer og abonnementer Anden renholdelse Foreningsomkostninger Vedligeholdelse Særlig vedligeholdelse altaner Hensættelse indvendig vedligeholdelse for lejere Resultat før afskrivninger og finansielle poster Afskrivninger Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat , Skat af årets resultat Årets resultat Forslag til resultatdlsponering: Overført til Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt 1,

11 Balance Pr. 31. december 2012 Note Aktiver Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver 13 Ejendommen matr. nr. 4fu, 4fv 4fx, 4fy og 4fz Taastrup Valby By, Taastrup Nykirke, beliggende Kingosparken 12-58, 2630 Taastrup. Købspris Forbedringer Installationer Ejendommen ialt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender 14 Tilgodehavender Foreningens tilbagekøb Grundejernes investeringsfoncl Forudbetalte omkostninger Likvide midler Omsætningsaktiveri alt Aktiver i alt

12 Balance pr. 31. december 2012 Note Passiver Egenkapital 16 Andelsindskud Overført resultat mv Andre reserver 18 Reserveret til større vedligeholdelsesarbejder Egenkapital Ialt Andre hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser 20 Prioritetsgæld Markedsværdi afswapaftale Kortfristede gældsforpligtelser 21 Varmeregnskab Forudbetalt husleje og deposita, lejere Indvendig vedligeholdelse lejere Mellemværende med beboere Skyldige omkostninger Gældsforpligtelser ialt Passiver i alt I Andelskroneberegning 24 Sikkerhedsstillelse 25 Eventualforpligtelse 26 Nøgletal 10

13 Noter til årsrapporten Andelskroneberegning pr. 31. december2012 Tit beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andelsboliger, tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendommen: a) Anskaffelsessummen b) Handelsværdi som udlejningsejendom ej vurderet c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober Reserver jf. regnskabet Markedsværdi finansielle aftaler Indestående forpligtelse GI Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt a ovenfor Bogført værdi Merværdi til fordeling pâ solgte andele Andelshavere antal m Dette giver et tillæg på Oprindelig andelsindskud 350 Andeiskroneværdi pr. 31. december2012 pr. m Bestyrelsen forestår andelskronen fastsat til Andelskronen har udviklet sig således: Værdi pr. 31. december2012 kr Værdi pr. 31. december2011 kr Værdi pr. 31. december2010 kr Værdi pr. 31. december 2009 kr Værdi pr. 31. december 2008 kr

14 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Boligafgifter Boligafgifter, boliger Lejeindtægter Lejeindtægter, boliger Forbedringsforhøjelser Lejeindtægter, erhverv Lejeindtægter, kælderrum Tomgangsleje Andre indtægter Vaskerhndtægter Indvendig vedligeholdelse ved salg Indtægter husdyr Nøglebrikker Vaskekort Indtægter maling Nye varmeniålere Fremlejeafgift Diverse indtægter Forsikringer og abonnernenter Ejendomstorsikring Glasforsikring Arbejdsskade Abonnement varmemålere mv

15 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Anden renholdelse Snebekæmpelse Rengøring, ejendomsservice, vinduespolering LønningerogATP Container og leje af lift Rengøringsartikler Tilbageført hensat forpligtelse , Foreningsomkostninger Generalforsamling og møder Kontorhoid, porto og gebyrer Telefonhoidog internet Abonnement ABF 0 0 Revision og regnskab Rågivnings- og regnskabsmæssig assistance samt deltagelse i generalforsamling Advokatsalær Administrationshonorar Vameregnskab Tab på debitorer Diverse omkostninger Vedligeholdelse Murer Maler Tømrer og snedker Elektriker VVS Kloakservice Glarniester Småanskaffelser af værktøj, maskiner og materialer Transport

16 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Vedligeholdelse - fortsat Transpott Låsesmed, postkasser, dørlukkere Porttelefon Haveanlæg Vaskerianlæg Varmeanlæg Teknisk bistand Renovering af døre, vinduer, tagterrasser og altaner Anvendt hensættelse til renoveringsprojekt Genopretning tagrender Tilbageført hensættelse kloaker Diverse vedligehold Skadedyrsbekæmpelse Afskrivninger Installationer Finansielle indtægter Renteindtægter, driftskonto øvrige renteindtægter Grundejernes Investeringsfonci

17 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Finansielle omkostninger Renteudgifter Nykredit, var. Obrgationslån Renteudgifter Nykredit, anlægslån Swap-renter Nykredit Renteudgifter pengeinstitut øvrige renteudgifter Låneomkostninger Skat af ârets resultat Foreningen er skattepligtig efter selskabsskattelovens 1, stk. 1 nr. 6 af resultatet fra erhvervsmæssig udlejning. Det skattepligtige resultat er negativt og kan modregnes i kommende års skattemæssige overskud uden tidsbegrænsning. 15

18 Noter til årsrapporten 13. Ejendommen matr. nr. 4fu, 41v, 4fx, 4fy og 4ftz Taastrup Valby By, Taastrup Nykirke, beliggende Kingosparken 12-58, 2630 Taastrup. Ejendom Købspris Forbedringer Installationer i alt Kostpris primo Tilgang Afgang Kostpris ultimo Af- og nedskrivninger prirno Årets afskrivninger Årets nedskrivninger Af-og nedskrivningerultimo Regnskabsmæssig værdi (Offentlig vurdering pr. 1, oktober2012, kr , heraf en grundværdi kr ) 14. Tilgodehavender Forsikringssag Tryg, udlæg vandskader Likvide midler Nykredit, driftskonto (kredit 1 mio.)

19 Noter til årsrapporten 16. Andelskapital Antal m2 Pris Saldo prima Overført fra reserver Solgt i årets løb Usoigte andele Erhverv Overført reserver mv. Overtaget udvendig vedligeholdelseskonto, prima Årets værdiregulering udvendig vedligeholdelse Værdiregulering swap-aftale, prima Årets værdiregulering swap-aftale Tidligere års resultat Korrektion overført til andelskapital Indtægter ved salg at andel Betalte prioritetsafdrag Overført restandel at årets resultat Reserveret til større vedligeholdelsesarbejder Saldo prima Årets hensættelse Anvendt af årets hensættelse Andre hensatte forpligtelser Forsikringssager kloaker

20 Noter til årsrapporten 20. Prioritetsgæld Obligations Nr. Restgæld restgæld Kursværdi Afdrag 1 Nykredit, var. Obligationslån Rente 1,82%, afdragsfrlt til 2028, udløb 30/ Nykredit, anlægslån Rente 1,82%, afdragsftit til 2028, udløb 30/ Nykredit, kontantlån Rente 5,0276, udløb 31/ Mellem andelsboligforeningen og Nykredit er der indgået 2 swap-aftaler med restgæld på fkr , hvor det er foreningens variable Nykreditlån, der ligger bag aftalen. Aftalen er indgået i 2007 med virkning fra 28. september 2007 til 30. september Tilpasningslånets variable rente er byttet til en trappestigning i renten med start i 2008 på 3,85% med en årlig stigning på 0,1675% indtil slutrente på 5,525% i år Renten Pr. 31. december 2012 udgør 4,537 %. 21. Varmeregnskab Varme indbetalt aconto Køb af varme Indvendig vedligeholdelse lejere Saldo 1. januar Årets hensættelse Anvendt til vedligeholdelse Indvendig vedligeholdelse ved salg Skyldige omkostninger AP Statsautoriserede Revisorer Høje Taastrup Kommune Advokat A-skat AM-bidrag ATP og Feriegiro Afsat renovation Diverse regninger

21 Noter til årsrapporten 24. Sikkerhedsstillelser Realkreditpantenbreve i ejendommen matr. nr. 4fu, 4fv, 4fx, 4fy og 4fz Taastrup, kr til sikkerhed for mellemværende med realkreditinstitutter. Ejendommen har en bogført værdi pr. 31. december2012 på kr Der er salgs- og pantsætningsforbud på ejendommen matr. nr. 4fu, 4fv, 4fx, 4fy og 4fz Taastrup. Foreningens medlemmer hæfter jf. foreningens vedtægter 5 alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Andeishaverne hæfter pro rata for gæld optaget i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen ved lovlig vedtagelse på generalforsamlingen og som er sikret ved pantebrev eller håndpant, såfremt kreditor har taget forbehold herom. 25. Eventualforpligtelse Ophersbeskatning Ifølge kendelse fra østre Landsret og bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet vil andelsboligforeninger blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven i det indkomstår, hvor foreningen ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed. Ejendomsavancen vil blive opgjort på grundlag af ejendommens handelsværdi på tidspunktet, hvor andeisboligforeningen ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, jfr. selskabsskattelovens 5, stk. 6, og vil omfatte alle lejligheder, der siden 1994 er overgået fra udleje til et ikke-medlem og til benyttelse af et medlem på andeisbasis. Foreningen driver fortsat erhvervsmæssig udlejningsvirksonihed for boliglejemål og erhverv. Såfremt udlejningsaktiviteten ophører vil det medføre, at eventualskatten udløses, hvilket vil nedbringe foreningens formue og andelskrone. Eventualforpligtelsen er ikke opgjort og er således ikke medtaget i rapporten, eftersom der fortsat er udlejningsaktivitet i ejendommen og at det er besluttet at bevare disse udlejningsaktiviteter. Aftale om rentesikring (renteswap) I henhold til rammeaftalen kan der aftales et maksimum for nettomellemværendets markedsværdi i bankens farvør, som overstiger dette maksimum, kan banken efter forudgående drøftelse med kunden forlange at den beregnede markedsværdi udlignes eller nedbringes under det aftalte maksimum. Andeisboligforeningen er ikke blevet afkrævet yderligere sikkerhedsstillelse af Nykredit Bank som følge af den negative markedsværdi. 19

22 Noter til årsrapporten 26. Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er udregnet på baggrund af arealer, I foreningen anvendes arealerne som fordelingsnogle, og de arealbaserede nøgletal for andeisværdi og boligafgift er derfor de, der konkret gælder for den enkelte andeishaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger følgende: Antal Areal m2 Andelsboliger Boliglejemål Erhvervslejen,ål Inspektørkontor kr. Dr. rn2 andel kr. gr. m2 total Offentlig ejendomsvurdering Valuarvurdering ej vurderet Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi pr. kvm Reserver uden for andelsværdi 50 Boligafgift i gennemsnit pr. andeisbolig m2 803 Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig m2 661 Erhvervslejeindtægt pr. udleje erhvervs m