På forkant med forurening ved ejendomshandel og byggeri

Transkript

1 På forkant med forurening ved ejendomshandel og byggeri Troels Wenzel Jan Dam Christensen COWI 1

2 Program for indlæg 1. Kort intro af COWI og indlægsholderne 2. COWIs kompetencer indenfor forurenet jord og grundvand 4. Lovgivning og kortlægning 5. Køb og salg - Hvor skal opmærksomheden skærpes! 3. Et par Case historier - En villatank sag - En syn- og skønsag 2

3 COWIs kontorer i Danmark Aalborg Viborg Århus Holstebro Silkeborg Lyngby Vejle Esbjerg Kolding Aabenraa 3 Ringsted Odense Svendborg

4 COWI Jord-grundvand: Personale og udstyr Ca. 110 jord og grundvandsspecialister i Danmark Omsætning: Ca. kr. 100 mio., heraf 75 % i Danmark 10 borerigge Poreluftbil med laboratorium (GC-MS) Tankdetektorudstyr Diverse feltudstyr: PID målere, felt GC m.v. Rammeaftaler med to laboratorier 4

5 COWI Jord og Grundvand: Ydelser Kortlægning, forurenede grunde Undersøgelser, forurenede grunde Afværge, forurenede grunde Miljømæssig due diligence Jord og grundvand på bygge- og anlægsprojekter Vandressourcer, grundvands-beskyttelse, vandforsyningsplanlægning Udredning, forskning, kursus-virksomhed Ingen opgaver er for små eller for store Se også: 5

6 Lovgivning omkring jordforurening Miljøbeskyttelsesloven Jordforureningsloven Anden lovgivning af betydning for jordforurening: Byggeloven (påbud indeklima) Planloven (klassificering af grundvand: OSD og OD) Diverse bekendtgørelser, Olietankbekendtgørelsen 6

7 Jordforureningsloven Formål: Beskyttelse af drikkevandsressourcer Forebygge sundhedsproblemer ved arealanvendelse Målrettet offentlig indsats Forebygge yderligere forurening Forureneren betaler - Skæringsdatoer Konsekvenser/intentioner: Al forurening i Danmark kortlægges Gør det lettere at bygge på forurenede arealer Krav til jordhåndteringen er skærpet 7

8 Ansvar for jordforurening Forureneren er ansvarlig Forurening sket efter ubetinget påbud om undersøgelser kan gives til forureneren (JFL 40, MBL 72) Forurening sket efter ubetinget påbud om oprensning kan gives til forureneren (JFL 41) En hovedregel er, at en ny ejer ikke hænger på forurening fra en tidligere ejer 8

9 Kortlægning af forurenede arealer Vidensniveau 1: Viden om aktiviteter der kan have forurenet jorden Vidensniveau 2: Bevis for forurening af jorden Nuancering: F0, F1, og F2 Områdeklassificering Eksempel på kortlægninger: Tidligere forurenende aktiviteter Produkttanke, herunder olietanke Fyldjord Skeloverskridende forurening (f.eks. Luftbåren eller grundvand) Brandtomter 9

10 En køb / salgssituation - generelle betragtninger Forurening/mistanke skaber utryghed Forurening koster penge Kan begrænse brugen af ejendommen Begge parter har interesse i at tingene bliver belyst og risici afdækket? Vurdering af konsekvens i forhold til konkret anvendelse af ejendom Afværge: "Need to do" Afværge: "Nice to do" Forurening bør afdækkes og kapitaliseres 10

11 En køb / salgssituation - Typisk forløb Historik indsamling af viden om aktiviteter på ejendommen Hvad kan der være forurenet med og hvor? Undersøgelse ved potentielle kilder Ingen forurening ingen kortlægning Konstateres forurening V2 kortlægning Risikovurdering i forhold til arealanvendelse m.m. Prissætning eller evt. oprensning af forurening 11

12 Historik Indsamling af viden Historikken er fundamentet for oplæg til undersøgelser Ejerforhold Kortlægning Nuværende og tidligere aktiviteter Placering af potentielle forureningskilder Evt. placering af nye og evt. gamle kloakker Placering af tanke, olieudskillere mv. Affaldshåndtering / fyldjord Evt. tidligere miljøundersøgelser Forurening fra naboejendomme 12

13 Forureningsundersøgelse Hvis historik giver anledning til mistanke Undersøg jord og evt. grundvand ved potentielle forureningskilder Senere et eksempel på en undersøgelse og oprensning 13

14 Prisniveau - historik og undersøgelser Prisniveau Historisk redegørelse (Screening) for gennemsnitsgrund - parcelhus Pris ca kr. ekskl. moms. Indledende undersøgelser på mindre parcelhusgrund Typisk 3 håndboringer + 3 standardanalyser (olie i jord) og datanotat Pris ca kr. ekskl. moms. Indledende undersøgelser på større parcel med flere forureningskilder Pris ca kr. ekskl. moms. 14

15 Eksempel 1 Villatanksag i Danmark CASE historie COWI varetager sager for Top/OM i Region Hovedstaden og også en del af vestsjælland i Region Sjælland 30 sager om året Gennemsnitlig oprensningspris (ingen risiko for mennesker og miljø) kr ,- ekskl. moms Denne sag jeg vil præsentere var væsentlig mere omkostningsfuld men også alle facetter i en forureningssag er berørt. Involverede parter: Grundejer, naboer, myndighed, bygherre, andre forsikringsselskaber, entreprenører mv. 15

16 Eksempel 1 Villatanksag i Danmark En dag var der olielugt i skuret Og så kørte møllen i en sag som heldigvis var forsikringsdækket 16

17 Eksempel 1 Villatanksag i Danmark - Spild på ca. 800 l olie. - Akut afgravning udføres (ca. 150 tons jord) l olie i jorden fjernes. - Tørv og spildevandsledning driller. - Medfører at der vil blive efterladt forurening. - Efterfølgende omfattende undersøgelser. Grundvand, poreluft og jord undersøges. Ingen problemer med indeklima. Ingen problemer med grundvandsressourcen Problemer med bæk og sø (recipient). Bekymrede naboer. 17

18 Eksempel 1 Villatanksag i Danmark Recipienten er problemet Bemærk farvespillet i bækken 18

19 Eksempel 1 Villatanksag i Danmark Grunden er delvist kortlagt, men ingen risiko for beboelsen, hvilket gør ejendommen mere salgsbar. 19

20 Eksempel 1 Indeklimasikring 20

21 Eksempel 1 Indeklimasikring Udlægning af membran 21

22 Eksempel 2 Forurenede friarealer ved f.eks. boliger Hvad gør man hvis grundens friarealer er diffust forurenede? Udskiftning af 0,5 m overjord. Husk udlægning af markeringsnet Bolig / have Ren jord 0,5 m Forurenet jord Markeringsnet

23 Eksempel 1 Villatanksag i Danmark Et par gode råd i forbindelse med køb/salg af bolig. Hav styr på tidligere og nuværende tanke i drift samt rørføringer. Her til højre ses kort checkliste over tanke < l og deres sløjfningsterminer. (jndc@cowi.dk) Jeg har endnu en liste over hvordan man læser et identifikationsskilt på en tank. OLIETANKBEKENDTGØRELSEN BEK nr 729 af 14/06/2007 inkl. Revisioner af 10. juli 2008 Tanke < l Overjordiske tanke Ståltanke Med indvendig korrosionsbeskyttelse 40 år Uden indvendig korrosionsbeskyttelse Sløjfningstermin 30 år Tanke hvor fabrikationsår er ukendt 31. august 2008* Plasttanke Enkeltvæggede 25 år Enkeltvæggede, hvor fabrikationsåret er ukendt 31. august 2008* Dobbeltvæggede 40 år Andet materiale 25 år Nedgravede tanke Ståltanke Med indvendig korrosionsbeskyttelse og udvendig belægning med glasfiberarmeret polyester Uden indvendig korrosionsbeskyttelse, men med udvendig belægning med glasfiberarmeret polyester Tanke med anden typegodkendt udvendig belægning end glasfiberarmeret polyester Ikke typegodkendte tanke eller ståltanke med udvendig belægning med glasfiberarmeret polyester, som ikke er typegodkendte Sløjfningstermin 50 år 40 år 50 år 31. marts 2010 Tanke hvor fabrikationsår er ukendt 31. marts 2010 Plasttanke 45 år Tanke hvor fabrikationsåret er ukendt 31. marts 2015 Kugleformede tanke fra AJVA-PLAST A/S 20 år efter nedgravning Tanken er ulovlig og skal straks sløjfes *Fristen kan forlænges til 31. august 2009, hvis der er forsinkelse på levering af alternativt varmeanlæg 23

24 Case - Eksempel 2 Syn & Skønssag Et parcelhus handles 2003 Mægler/advokat får intet mistænksomt oplyst ved kontakt til AMT/kommune 2006 skal der lægges nyt gulv i kælder. Kraftig olielugt fra det kapilarbrydende lag Køber kontakter kommune/advokat Sælger, kan umiddelbart intet huske om evt. oliespild S&S aktiveres 2007 Detaljeret undersøgelse gennemføres kr. ca ,- eskls. Moms Undersøgelser viser at fodaftryk m.v. er forurenet 24

25 Case Syn & skønssag Årsag til forurening er en AJVA jordtank der sprækker umiddelbart efter opførelsen af huset og ny tank nedlægges. Der indhentet et notat i kommunen om spild 1977 Sælger gør tilsyneladende i samråd med kommunen intet for at fjerne forurening 1977! Sælger kan nu huske episoden men ønsker ikke at bidrage til oprydning Afværge kapitaliseres til 1.5 mio. kr. Sagen afsluttes i retten 2009 = S&S tager 2 år med usikkerhed Sælger (enlig pensionist i lille lejlighed) har ikke midlerne til oprensningen! Indeklima kan sikres for kr. ca ,- 25

26 Case Syn & skønssag Ejer har i dag lukket hullet i kælderen og er i realiteten stavnsbundet da han ikke kan rejse midler til oprensning. Status: En yderst ulykkelig sag for begge parter Sælger (enke 77 år) flyttede sammen med sin mand 1982 og har handlet i god tro Parterne spørger sig selv: Har mægler fejlet? Har advokat fejlet? Har kommunen fejlet? Hvorfor blev vi ikke rådet til undersøgelser ved tank? 26