Indstilling. 1. Resume. Til Århus Byråd via Magistraten. Teknik og Miljø. Den 5. august Århus Kommune

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 5. august 2009 Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Nyt boligområde ved Stenbækvej i Brabrand med forslag til tillæg nr. 135 til Kommuneplan Resume Lokalplanområdet omfatter et ca. 2,1 ha stort privat ejet areal beliggende ved Hans Broges Bakker vest for Stenbækvej i Brabrand. Lokalplanen indeholder mulighed for at opføre maksimalt 37 boliger i form af tæt-lav bebyggelse, opført som en parkbebyggelse med sammenhængende friarealer. Stisystemet gennem området udbygges, så tilgængeligheden til de bagved liggende Hans Broges Bakker forbedres. Området får vejadgang fra Stenbækvej fra en eksisterende vejtilslutning i den nordøstlige del af arealet. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej Århus C Sagsnummer POB/06/00078 Sagsbehandler Karen Grimastad Telefon Direkte telefon Telefax E-post byplan@mtm.aarhus.dk E-post direkte kgri@aarhus.dk Lokalområdet er omfattet af lokalplan nr. 310, hvori området er udlagt til offentlige, rekreative formål. Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområde RE. Lokalplanen ledsages af et forslag til ændring af kommuneplanen, der overfører en del af det rekreative område til et nyt boligområde med en bebyggelsesprocent på 30. En folder med ændringsforslaget til kommuneplanen har været offentligt fremlagt i en forudgående høring i perioden fra den 21. marts til den 11. april Der indkom 22 indsigelser til forslaget til ændring af kommuneplanen, hvoraf 3 var underskrevet af henholdsvis 103, 22 og 34 personer. Lokalplanforslaget imødekom nogle af de bemærkninger, der indkom i forbindelse med den forudgående høring om ændring af kommunepla-

2 nen. Det gjaldt for bemærkninger om områdets udnyttelsesgrad, indbliksgener, ny sti og større sammenhængende ubevokset friareal. Efter Byrådets godkendelse af lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse, har forslag til lokalplan nr. 833 været offentlig fremlagt i perioden fra den 8. april til den 3. juni Ved høringsperiodens udløb var der fremkommet 6 bemærkninger til forslaget vedlagt som bilag 1-6, hvoraf den ene er en underskriftsindsamling med 282 underskrifter. Derudover er medtaget en klage bilag 7 - indsendt til Naturklagenævnet. Denne klage er afvist af nævnet, idet der alene kan klages over retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven, herunder en kommunes tilvejebringelse af en lokalplan. I dette tilfælde foreligger der endnu ikke en endeligt vedtaget lokalplan, og planens endelige indhold kendes derfor ikke. Indsigelserne indkommet i den offentlige høring er gennemgående en genfremsendelse af de synspunkter, der fremkom i den forudgående offentlige høring vedrørende ændring af kommuneplanen, og en opfordring om at trække forslaget tilbage. Man ønsker at realisere intentionerne i den eksisterende lokalplan nr. 310 og at borgernes ønske om at bevare den eksisterende kommuneplans arealanvendelse for at beskytte et unikt naturområde og omkringliggende boligkvarterer bliver fulgt. En enkelt er positiv overfor forslaget om udbygningen og ønsker et udbud af mindre boliger i området. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 833, Nyt boligområde ved Stenbækvej i Brabrand vedtages endeligt, og At 2) vedtages endeligt. 3. Baggrund Teknik og Miljø har udarbejdet et forslag til lokalplan for et nyt boligområde ved Stenbækvej i Brabrand på baggrund af en anmodning fra den private ejer. Området er omfattet af lokalplan nr. 310, og er heri udlagt til offentlige rekreative formål, skov, åbne sletter o.l. Siden lokalplan nr. 310 blev vedtaget i 1989, har de omhandlede ejendomme været i brug til den hidtidige anvendelse som gartneri, og er ikke overgået til offentlige rekreative formål. Offentligheden har ikke adgang til ejendomme- Side 2 af 10

3 ne, og lokalplanens påtænkte øgede tilgængelighed fra Stenbækvej gennem området til Hans Broges Bakker har ikke kunnet gennemføres. Der er ikke noget der tyder på, at der vil ske en gennemførelse af lokalplan nr. 310, så området kan overgå til offentlige rekreative formål. Ved den endelige vedtagelse aflyser nærværende lokalplan den eksisterende lokalplan nr. 310 for den del, der vedrører lokalplanområdet. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så muligheden for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplan nr. 833 gælder for et område i Brabrand Bakker vest for Stenbækvej. Området afgrænses mod øst af Stenbækvej, mod nord og syd af Brabrand Idrætsforenings tennisanlæg, og mod vest af det offentlige rekreative område Hans Broges Bakker. Lokalplanområdet, der er ca. 2,1 ha stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres området til byzone. Området udgøres i dag af to ejendomme, en familiebolig på ca. 380 m 2 og en erhvervsbygning på ca m 2 med et lager og en fabrikationsvirksomhed. Erhvervsbebyggelsen ligger i lokalplanområdets vestside og tæt på fredskoven i Hans Broges Bakker. Området er stærkt kuperet og stiger først jævnt og senere stejlt mod vest fra ca. kote 40 til ca. kote 60. Mod vest og syd grænser området op til fredskovsbeplantningen, og området er partielt tæt beplantet med større og mindre træer og krat, og specielt i områdets østside med større enkeltstående træer og grupper af træer. Hovedidéen med lokalplanen er, at erstatte den nuværende bebyggelse med maksimalt 37 nye boliger opført som en parkbebyggelse med sammenhængende friarealer. Områdets nuværende karakter med mange trægrupper og fritstående træer spredt i et græsbevokset Side 3 af 10

4 parklignende område, der omkranses af høje træer, bibeholdes i videst muligt omfang. Boligerne er placeret som grupper af rækkehuse på hver side af en fælles adgangsvej. Der kan opføres en bebyggelse på i alt m 2 i maksimalt i 2 etager foruden evt. kælder og med en højde på maksimalt 8,5 m. Som følge af det omfattende anlægsarbejde i området vil flere træer enten skulle fældes, eller ikke kunne overleve på sigt. På baggrund af en registrering, ud fra en forstmæssig og landskabelig vurdering, er der lavet en plan over de træer som ud fra vurderingen er bevaringsværdige, samt dem der ikke er bevaringsværdige og med fordel kan erstattes med en nyplantning. Lokalplanen, samt en supplerende deklaration, fastsætter derfor bestemmelser om bevaring af træer samt nyplantning til erstatning af træer, der fjernes. Lokalplanen inddeler beplantningen i 4 kategorier: Træer med en stammediameter større end 25 cm, der ikke er bevaringsværdige ud fra en kvalitetsmæssig og landskabelig vurdering. Træer, der ud fra en kvalitetsmæssig vurdering er bevaringsværdige. Træer med en stammediameter større end 25 cm, der ikke er bevaringsværdige ud fra en kvalitetsmæssig vurdering og som fjernes og erstattes af nyplantning. Nyplantning. Naturinteresser Teknik og Miljø har fået udarbejdet en rapport om naturforholdene i området, hvor den omgivende skov er blevet undersøgt og naturarealerne ligeledes blevet gennemgået. Konklusionen på rapporten er, at der p.t. ikke er 3 beskyttet natur i lokalplanområdet og ingen beskyttede, sjældne eller fredede arter. Skovbyggelinie Størstedelen af lokalplanområdet er omfattet af en skovbyggelinie fra skovplantninger i Hans Broges Bakker i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Lokalplanen forudsætter, at Skov- og Naturstyrelsen reducerer skovbyggelinien til 30 m for lokalplanområdet. Hvis skovbyggelinien ikke ophæves, vil bebyggelse i lokalplanområdet i stedet forudsætte dispensation fra skovbyggelinien. Da området ved lokalplanlægning Side 4 af 10

5 overføres til byzone, vil Århus Kommune ved lokalplanens ikrafttræden få dispensationskompetencen i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Tillæg nr. 135 til Kommuneplan 2001 Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområde RE. Områdets anvendelse er fastlagt til rekreative formål (offentligt rekreativt friareal, bypark, skov og stier). Området skal friholdes for anden bebyggelse end den, der er nødvendig for at drive området som offentligt rekreativt område. Da lokalplanen ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, indeholder den et tillæg til Kommuneplanen - nr , der overfører lokalplanområdet til et nyt boligområde, delområde BO. Boligområdet får følgende rammebestemmelser: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager foruden kælder Bebyggelsens højde må ikke overstige 8,5 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 Skoleprognose Områdets udvikling til boligområde har været forelagt Magistratsafdelingen for Børn og Unge, der på skoleområdet, august 2008, udtaler følgende på baggrund af senest opdaterede skoleprognose: Skole Området er en del af Engdalskolens skoledistrikt. I skoleåret 2007/08 har Engdalskolen haft 664 elever fordelt på 30 klasser. Skolen har 35 lokaler til undervisningsbrug (klasselokaler og fælleslokaler). På baggrund af Engdalskolens klassetal og lokaleantal var der sidste skoleår et lokaleoverskud på 8 lokaler i forhold til lokaleprogrammets bestemmelser, da skolen skal kunne tåle 3 vandreklasser. Dette lokaleoverskud forventes at falde til et underskud på 3 lokaler i SFO en på Engdalskolen forventes at have et lokaleunderskud på 1 lokale i 2008, hvorefter lokaleunderskuddet forventes at stige yderligere til 7 lokaler i underskud i Side 5 af 10

6 Førskole Med de nugældende børneprognoser for Engdalskolens distrikt ser Børn og Unge ikke, at der er behov for at reservere yderligere arealer til institutionsformål i forbindelse med denne lokalplan. 5.2 Kommentering til bemærkninger/indsigelser fremkommet under den offentlige høring vedrørende forslaget Efter byrådets godkendelse af lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse, har forslag til lokalplan nr. 833 været offentlig fremlagt i perioden fra den 8. april til den 3. juni Ved høringsperiodens udløb var der indkommet 7 bemærkninger/indsigelser, der er vedlagt indstillingen og mærket bilag 1-7. Afdelingen foreslår bemærkningerne/indsigelserne besvaret som i det følgende: Bilag 1 Peter Laugesen, Hans Broges Vej 9 C, 8220 Brabrand Indsigelse mod forslagets ændringer i området. Indsigeren kommer med et historisk og beskrivende rids af områdets anvendelse som grønt rekreativt området med haller til henholdsvis vintertennis og til gartneri om sommeren. Ad bilag 1 Overordnet set er afdelingen ikke uenig i at det er uheldigt at inddrage rekreativt areal til byformål. Da det imidlertid drejer sig om et areal med eksisterende virksomhed og en bolig, som på intet tidspunkt har været i anvendelse som rekreativt område, da det drejer sig om et mindre område, da der findes store rekreative områder i nærheden - i form af Brabrand Bakker og Langdalen og da det ikke kan forventes at kommunen overtager området og udlægger det til rekreative formål, er det fundet hensigtsmæssigt at udarbejde en lokalplan, der konverterer området til boligformål. Bilag 2 Jens Otto Kjær Hansen, Hans Broges Vej 9 B, 8220 Brabrand Opfordring til at vedtage lokalplanforslag nr Området er præget af store huse og grunde, og der savnes udbud af mindre boliger. Indsigeren mener ikke der er grund til frygt for overbelastning af skoven, der grænser op til de foreslåede boliger. Side 6 af 10

7 Bilag 3 Inger Bloch, Hans Broges Vej 23, 2. th., 8220 Brabrand Indsigeren mener at bebyggelsen ikke må brede sig ind i skovområdet, som mange beboere glæder sig over. Derudover gør hun opmærksom på at Stenbækvej er glat om vinteren og at bussen kan have svært for at køre op ad bakken. Ad bilag 3 Lokalplanens foreslåede boliger breder sig ikke ind i den eksisterende skov. Derimod grænser den op til eksisterende fredskov. Omkring fredskov gælder generelt, at der er en byggelinie på 300 m. Denne byggelinie kan reduceres, og det er sædvanligt i bynære områder, at byggelinien reduceres til 30 m, hvilket foreslås i nærværende lokalplanforslag. Det kan oplyses, at da der kører busser på Stenbækvej, er den højt prioriteret i kommunens glatførebekæmpelse, dvs. saltning, snerydning. Det kan dog ikke udelukkes, at der kan forekomme kortere perioder med glat føre, der kan gøre det svært for busser at forcere bakken. Dette ses dog ikke at have betydning for, om vejen kan fungere som adgangsvej til lokalplanområdet. Bilag 4 Ole Maltesen, Udsigten 5, 8220 Brabrand Indsigeren opfordrer til at forslaget trækkes tilbage og at lokalplan nr. 310 s intentioner om at fastholde området som rekreativt areal og forhindre fortætning opfyldes når nuværende anvendelse ophører. Indsigeren ønsker ikke at give udtryk for at alt skal blive ved det gamle, men ser vigtigheden i at der ikke sælges ud af rekreative værdier i området. Området sammenlignes med Botanisk Have og Marselisskoven. Ad bilag 4 Vedrørende en bevaring af eksisterende lokalplan nr. 310 og fastholdelse af arealet som rekreativt grønt område; se ad bilag 1. Med hensyn til fortætning er den del af lokalsamfundet, der er beliggende i Hans Broges Bakker, ikke karakteriseret ved stor tæthed, men består for størstepartens vedkommende af parcelhuse. Derudover har kommuneplanen udtrykt en holdning om at forskellige løsninger kan anvises for at fortætte byen og herved skabe flere byggemuligheder inden for de eksisterende byområder. Side 7 af 10

8 Bilag 5 Niels Rytter på vegne af bestyrelsen i Brabrand Tennis, Stenbækvej 17, 8220 Brabrand Indsigelsen er en genfremsendelse af ønske om magelæg, hvor boligerne placeres hvor de øverste tennisbaner nu ligger, så boligerne ikke bliver klemt inde mellem de to baneanlæg som tennisklubben har i området. Indsigeren mener at det foreliggende forslag ikke levner klubben nogen mulighed for udvikling i fremtiden. Finansieringen af flytningen skal delvis rejses af bygherre og tennisklubben. Som øvrig kommentar fremhæver bestyrelsen for tennisklubben at de er skuffet over manglende engagement i sagen fra såvel kommunens embedsværk som byrådspolitikernes side. Ad bilag 5 Magelæg er en sag mellem bygherre og Brabrand Tennis. Bygherre har været forelagt forslaget fra Brabrand Tennis, men har ikke ønsket at imødekomme dette. Principielt kan arealerne hvor de øverste tennisbaner i dag ligger bebygges, men det vil forudsætte en ny planlægning med udvidelse af lokalplanområdet, ny høring og politisk vilje til en sådan disponering. Derudover skal nævnes at da sagen blev behandlet i Teknisk Udvalg den 9. marts 2009 blev der fremsat synspunkter mod at boligerne kom tættere på de ovenfor liggende gårdhuse. Bilag 6 Ruth Sørensen på vegne af Borgergruppen Hans Broges Bakker, Stenbækvej 17, 8220 Brabrand en underskriftsindsamling med 282 underskrivere Underskrivere ønsker at bevare gældende lokalplan nr Ad bilag 6 Vedrørende en bevaring af eksisterende lokalplan nr. 310 og fastholdelse af arealet som rekreativt grønt område; se ad bilag 1. Bilag 7 Poul Gjessing på vegne af Ejerlauget Egebjerg (grund ejerforening), Egebjergvej 151, 8220 Brabrand Anne Marie Overgaard, Højen 9, 8220 Brabrand og Inga Laugesen, Hans Broges Vej 9 C, 8220 Brabrand på vegne af Borgergruppen Hans Broges Bakker Side 8 af 10

9 Indsigelsen er medtaget idet Naturklagenævnet har videresendt den til Århus Kommune. Den er fremsendt som en klage til nævnet men tilbagevist, idet der alene kan klages over retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven, herunder en kommunes tilvejebringelse af en lokalplan. I dette tilfælde foreligger der endnu ikke en endeligt vedtaget lokalplan, og planens endelige indhold kendes derfor ikke. Indsigerne klager i henhold til planloven, skovloven og naturbeskyttelsesloven, idet de mener der ikke kan tillades en så radikal ændring af den beskyttende lokalplan nr. 310, som lokalplanforslag nr. 833 giver mulighed for; etableringen af en by-enklave i de fredede bakker vil medføre ikke blot en væsentlig ændring af områdets karakter, det vil ødelægge områdets særpræg og hele intentionen med den eksisterende lokalplan. Ad bilag 7 Kommunalbestyrelsen (Århus Byråd) har i henhold til planloven en lokalplanret. Det begrænser ikke lokalplanretten at der allerede findes en eksisterende lokalplan for det pågældende område. Det begrænser heller ikke kommunalbestyrelsens ret til at vedtage et lokalplanforslag, at forslaget er i strid med lands- eller kommuneplanlægningen, men lokalplanens endelige vedtagelse forudsætter da, at den overordnede planlægning først ændres. I nærværende tilfælde gøres dette ved at lokalplanforslaget ledsages af en kommuneplanændring. Vedrørende den planlægningsmæssige begrundelse for lokalplanens tilvejebringelse; se ad bilag 1. De specifikke ankepunkter i indsigelsen er ikke nye i sagen og blev besvaret i indstillingen om lokalplanforslagets godkendelse til offentlig fremlæggelse, på baggrund af høringssvarene indkommet i forbindelse med den forudgående offentlige høring vedrørende kommuneplanændring. 6. Strategi for borgerinddragelse Der har, som tidligere nævnt, været gennemført en forudgående offentlig høring om forslaget til ændring af kommuneplanen. I forbindelse med forundersøgelsen ved igangsættelse af lokalplanen er Brabrand Fællesråd blevet orienteret om planen. Fællesrådet havde ingen bemærkninger til lokalplanens igangsættelse. Side 9 af 10

10 Derudover har der under lokalplanproceduren ikke været gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Økonomiske konsekvenser Der er ingen kommunaløkonomiske konsekvenser forbundet med planen. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til 3, stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Peter Thyssen / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Forside til lokalplanforslag nr. 833 (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 1-7: Bemærkninger/indsigelser indkommet i den offentlige høring mrk. bilag nr. 1-7 (vedlagt originalsag/+elektronisk). Tidligere beslutninger Byrådet godkendte i sit møde den 25. marts 2009 forslag til lokalplan nr. 833 til offentlig fremlæggelse. Side 10 af 10