Lokalplan Boligområde i Torslunde Landsby. & Kommuneplantillæg nr. 16

Transkript

1 Lokalplan 1.52 Boligområde i Torslunde Landsby & Kommuneplantillæg nr. 16 Ishøj Kommune 2006

2 Indholdsfortegnelse Redegørelse Baggrund for lokalplan 1.52 side 3 Lokalplanområdet side 4 Torslunde landsbys udvikling side 5 Lokalplanens indhold side 6 Forhold til anden planlægning side 6 - Regionplan 2005 side 6 - Kommuneplan side 6 - Lokalplaner side 6 Miljøscreening side 7 Trafikstøj side 7 Kloakering side 7 Arkæologiske forhold side 7 Jordforurening side 7 Servitutter side 7 Tilladelse fra andre myndigheder side 7 Bestemmelser side 8 1 Lokalplanens formål side 8 2 Lokalplanens område og zonestatus side 8 3 Områdets anvendelse side 8 4 Udstykning side 8 5 Vej, sti- og parkeringsforhold side 9 6 Tekniske anlæg side 9 7 Bebyggelsens omfang og placering side 9 8 Bebyggelsens ydre fremtræden side 10 9 Ubebyggede arealer side Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse side Grundejerforening side Ophævelse af lokalplan side Retsvirkninger side 11 Vedtagelsespåtegning side 11 Kortbilag 1: Området og ejendomsforhold side 13 Kortbilag 2: Anvendelse og udstykning side 15 Kortbilag 3: Illustrationsplan side 17 Tillæg nr. 16 til Kommuneplan for Ishøj Kommune side 18 Ortofoto: DDO, copyright COWI Udarbejdet af Dybbro & Haastrup ApS, byplanlæggere og arkitekter, i samarbejde med Ishøj Kommune, Teknik og Miljø

3 REDEGØRELSE BAGGRUND FOR LOKALPLAN 1.52 Med nedlæggelsen af Ellekilde Heldagskole og den planlagte flytning til Ishøj landsby er der åbnet mulighed for at etablere en ny boliggruppe i Torslunde landsby. Området der er fastlagt til offentlige formål i den gældende kommuneplanlægning, skal derfor lokalplanlægges. Der skal også udarbejdes et kommuneplantillæg. Hegn langs Torslundevej Den stiplede streg viser lokalplanens område 3

4 REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanen omfatter et 1,8 ha stort område i den østlige del af Torslunde Landsby. Området er mod nord afgrænset af Torslundevej, mod øst og vest af landsbybebyggelse og mod syd af skoven mod hovedgården Benzonsdal. Området har vejadgang fra Torslundevej. Terrænet er ret fladt ud mod vejen, mens den sydlige del falder markant. Syd for Ellekildes hovedbygning ligger en sydvendt skråning. Langs Torslundevej ligger et ca 4 meter bredt beplantningsbælte der skærmer området mod vejen. Beplantningen der er af varierende tæthed, og op til 5-7 meter høj og består blandt andet af fyr, birk, eg og taks. Dele af beplantningen er bevaringsværdig. Beplantningen er støttet af et lavt stendige. Ved indkørslen fra Torslundevej står nogle enkelttræer, hovedsagelig elmetræer. To rækker flerstammede æbletræer der ligger i øst vestlig retning er også værdifulde. Ud over hovedbygningen er der flere pavillonbygninger på grunden. Der er ikke bevaringsværdig bebyggelse i området. Den omkringliggende bebyggelse er mod vest blandet landsbybebyggelse i 1½ etage med overvejende pudsede facader eller rødt murværk. Mod øst ligger 1½ etages rækkehusbebyggelse med røde facadetegl og røde tegltage. Mod sydøst ligger to nyere parcelhuse i gule facadetegl med mørkegrå tage med 20 graders hældning. Æbletræer Oversigtskort Thorslundevej 4

5 REDEGØRELSE TORSLUNDE LANDSBYS UDVIKLING De tre landsbyer i Ishøj kommune, Torslunde, Ishøj og Tranegilde, har bevaret mange af de træk de havde for omkring 200 år siden. Torslundes hovedtræk er tydelige. På den sydvendte skråning mod Lille Vejlå ligger øverst landevejen, dernæst gårde, den 1½ km lange bygade og sydligst en række mindre huse langs med Bygaden, typisk med lange smalle haver ned til åen. Bebyggelsesmønstret fra udskiftningens periode er i det store hele velbevaret. Ud fra udskiftningskortene ses det at byen i slutningen af 1700 tallet havde en halv snes gårde, alle placeret langs landevejen. I den sydlige del af landsbyområdet lå husene langs den gennemgående landsbyforte. Selv om der kun ligger et par gårde tilbage i byen er landsbystrukturen i hovedsagen bevaret. Topografisk kort

6 REDEGØRELSE LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanområdet udlægges til boligformål i form af fritliggende enfamiliehuse. Vejadgangen til området etableres i den vestlige del af området. Her etableres også en stiforbindelse, der på længere sigt kan give adgang til landsbygaden. I den vestlige del af området placeres husene langs en 8 m bred boligvej der afsluttes med en vendeplads, og et fælles friareal mod sydskråningen ved skoven. En øst vestgående boligvej i 8 m bredde giver adgang til det øvrige boligområde. Denne vej afsluttes med en vendeplads der dels indeholder dele af de bevaringsværdige æbletræer dels indeholder gæsteparkeringspladser. Bebyggelsen skal udformes som længehuse parallelt med eller vinkelret på adgangsvejene. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25. Bygninger må højst opføres i 1½ etage, langs sydskel evt. som skrænthuse. Tagene skal udformes som sadeltage. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Facader skal være murede, i gule teglsten eller fremstå vandskurede eller pudsede, mens tage skal dækkes med røde vingetegl, sort eller grå skifer eller tagpap (udført med listedækning). Grundene må ikke være mindre end 700 m2. Der udpeges bevaringsværdige træer, der ikke må fjernes uden Byrådets tilladelse. Hegning skal ske med levende hegn. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan 2005 Torslunde er i Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen betegnet som særlig landsby hvor de karakteristiske, oprindelige træk tilstræbes bevaret. Eventuelt nybyggeri, anlæg m.v. skal ske på baggrund af en lokalplan. Lokalplanen skal have til formål at bevare landsbyen og tage hensyn til kulturhistoriske, landskabelige naturmæssige træk. Kommuneplan I kommuneplanen er Ellekildeområdet udlagt til rammeområde 6D2. Det er reserveret til offentlige formål (skole og fritidsinstitutioner). Den maksimale bebyggelsesprocent er sat til 20, etageantallet til 1½ og den maksimale bygningshøjde til 8,5 m. Området skal forblive i landzone. Lokalplaner Området er omfattet af lokalplan 1.15 for Torslunde landsby. Lokalplanen er af bevarende karakter, hvor nuværende og fremtidige funktioner skal respektere kulturhistoriske spor. Karakteristiske træk som grundstørrelser, veje, stier og bebyggelsens udformning, materialevalg, beplantning m.v. er vigtige. Området er udlagt som område C3 og forbeholdt offentlige formål (skole, institutioner og, forsamlingshus, rekreativt område) samt private institutioner af almennyttig karakter. Der må ikke foretages udstykning hvorved der opstår grunde på mindre end 750 m2, ligesom facadelængden ikke må være mindre end 20 m. 6

7 REDEGØRELSE For området gælder endvidere at der fastsættes en byggelinie på 8 m fra vejskel mod Torslundevej. Der fastsætte en byggelinie på 10 m i forhold til sydskel og 2,5 m i forhold til øvrige skel. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Mod naboskel og sti må højden ikke overstige 1,4 X afstanden til skellet. Der er en del bevaringsværdige træer i området, fortrinsvis elm. Da anvendelsen for området skifter fra offentlige formål til boligformål skal der udarbejdes en lokalplan. Området skal fastholdes i landzone. Den nuværende lokalplan skal aflyses for den del der er omfattet af lokalplan Der skal også udarbejdes et kommuneplantillæg. Miljøscreening Som et bilag til lokalplanen er der udarbejdet en miljøscreening. Konklusionen af screeningen er, at der ikke er behov for en miljøvurdering. Trafikstøj Torslundevej belastes med en årsdøgntrafik på Dette medfører et støjniveau der er lavere end 55 db(a), der er grænseværdien for vejstøj. Kloakering Området skal tilsluttes offentlig kloakering, hvor regnvand tilføres åen og spildevandet tilføres Avedøre kloakværk. Arkæologiske forhold Der er begrundet formodning om tilstædeværelsen af væsentlige fortidsminder inden for lokalplanområdet. Findes der fortidsminder under et jordarbejde på arealet vil, de i givet fald være omfattet af Museumslovens 27 (lov nr.473 af juni 2001). Jordarbejdet skal standses i det omfang det berører fortidsminder og fundet straks anmeldes til Museet på Kroppedal. Jordforurening Der er ikke konstateret jordforurening inden for området. Servitutter Området er omfattet af tre servitutter: Dok om afstand til eksisterende bebyggelse. Dok om vandforsyning herunder adgang til og opretholdelse af ledningsnet. Dok om at nedsættelse af urner for to navngivne personer på matr. nr. 2g skal respekteres i 10 år efter længstlevendes død. Makering af urnenedsættelsesstedet skal verificeres. Tilladelse fra andre myndigheder Området er omfattet af skovbyggelinie i forhold til skoven ved Benzonsdal. Ishøj Kommune ansøger om ophævelse af skovbyggelinie hos Skov- og Naturstyrelsen. 7

8 BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18.august 2004) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at fastlægge områdets anvendelse til boligformål (parcelhuse) at fastlægge bestemmelser der regulerer bebyggelsens placering og omfang at sikre at ny bebyggelse tager hensyn til landsbyens hovedtræk herunder kulturhistoriske og naturmæssige træk og beplantning at fastlægge principper for vejadgang og stiforløb, og at udlægge et fælles friareal i områdets sydvestlige del. 2 Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter matr. nr. 2a og 2g af Torslundemagle by, Torslunde, samt alle parceller, der efter planens endelige vedtagelse udstykkes fra disse parceller. Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og lokalplanen medfører ingen ændring i områdets zonestatus. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål samt sådanne fællesanlæg, som f.eks. fælleshus, der normalt kan placeres i et boligområde. 3.2 Området må kun anvendes til parcelhuse (fritliggende enfamiliehuse). 3.3 Der må inden for lokalplanområdet og på de enkelte ejendomme ikke henstilles eller parkeres lastbiler, busser, uindregistrerede biler eller campingvogne, både eller lignende, der efter Byrådets skøn er til gene for de omkringboende. 4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste udstykningsplan. 4.2 Grunde må ikke være mindre end 700 m 2. 8

9 BESTEMMELSER 5 Vej, sti- og parkeringsforhold 5.1 Der udlægges arealer til følgende nye veje og stier med omtrentlig beliggenhed som vist på kortbilag 2: Vej A-B og C-D i en bredde af 8 m afsluttet med vendepladser. Vejene skal anlægges med en 5 m kørebane og 1½ m fortov i den ene side og 1½ m græsrabat i den anden. Øvrige adgangsveje udlægges i en bredde af 7 m. Sti e-f i en bredde af 3 m. Stier anlægges som grusstier. 5.2 Der skal udlægges areal til mindst 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Carporte skal trækkes 5 m tilbage fra adgangsvejen. 5.3 Der fastlægges en byggelinie på 5 m langs Torslundevej og på 10 m fra parcellernes sydskel mod skov som vist på kortbilag 2. 6 Tekniske anlæg 6.1 Eksisterende ledningsanlæg skal respekteres eller omlægges efter ledningsejerens anvisninger. 6.2 Der må ikke opsættes antenner, herunder parabolantenner, som er synlige fra offentligt tilgængeligt friareal, sti eller vej. 6.3 Der skal etableres tilslutning til hybridnet eller anden form for fælles antenneanlæg. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Bebyggelsen skal udformes som længehuse og placeres parallelt med, eller vinkelret på adgangsvejen. Afstanden til vejskel skal være mindst 3 m. 7.3 Bygningerne må opføres i en etage med udnyttelig tagetage. Tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 40 og 45 grader. Taget skal udformes som symmetrisk sadeltag. 7.4 Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 3,5 m målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. På de på kortbilag med * markerede ejendomme kan bebyggelsen mod syd udformes som skrænthuse hvor den sydlige del af bebyggelsen kan gives en facadehøjde på 6 m. 9

10 BESTEMMELSER 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ydervægge på facader skal udføres med murede facader (blank murværk i gule teglsten eller vandskurede) eller som pudsede facader. Behandlede facader skal fremstå i hvid eller lyse gule nuancer. 8.2 Tagene på boligerne skal udføres med uglaserede røde vingetegl, sort eller grå skifer eller tagpap (udført med listedækning). 8.3 Carporte og andet træværk skal males og må ikke fremstå som trykimprægneret træværk. Træværk skal males i jordfaver. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De på kortbilag 2 med priksignatur viste arealer må ikke udstykkes til bebyggelse, men udlægges som friarealer for bebyggelsen. 9.2 Den på kortbilag 2 med grå tone viste bevaringsværdige beplantning (æbletræer) må ikke fjernes uden Byrådets tilladelse. Beplantningen langs Torslundevej skal i videst mulig omfang bevares. Der kan dog foretages en udtynding, hvor især birk og eg skal bevares. Den mod øst etablerede syrenhæk må ikke fjernes uden Byrådets tilladelse. 9.3 Hegning i naboskel og skel mod veje og stier må kun etableres som levende hegn. Hegn skal have en højde af højst 1,8 m. 9.4 Belysning af veje må kun udføres som parkbelysning som i landsbyen, med en lyspunkthøjde på højst 4 m. 9.5 Terrænregulering større end +/- 30 cm skal godkendes af Byrådet. 10 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Samtlige boliger skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af naturgas. Boligbebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutning til naturgas har fundet sted. Tilslutningspligten gælder ikke for lavenergihuse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før tilslutning til hybridnet eller anden form for fællesantenne har fundet sted. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje,stier og fælles friarealer samt belysningen Grundejerforeningen skal oprettes når Byrådet forlanger det Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal vedtages af Byrådet.

11 BESTEMMELSER 12 Ophævelse af lokalplan 12.1 Den under 6. september 1994 af Byrådet vedtagne lokalplan 1.15 for Torslunde landsby ophæves for den del af planen der er omfattet af denne plan. 13 Retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun genneføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanen er i henhold til 27 i lov om kommuneplanlægning vedtaget af Ishøj Byråd den 5. september Ole Bjørstorp Borgmester Ole Horskær Madsen teknisk chef 11

12 BESTEMMELSER 12

13 5i 8g 5l 2g ELLEKILDE 5k 54 2a 2f 2i 1r 2e 2k 2d 2c TORSLUNDEVEJ NORD KORTBILAG 1 mål 1 : 1000 SIGNATURER: Områdegrænse 1h Matrikelskel 2g Matrikelnummer 13

14 14

15 Beplantningsbælte TORSLUNDEVEJ NORD Byggelinie f * A e B C * * D * * KORTBILAG 2 mål 1 : 1000 SIGNATURER: Områdegrænse Grundgrænse Byggelinie Fælles friareal Bevaringsværdig beplantning 15

16 16

17 5i NORD 5l 2g 5k 2c 2d SMEDEENGEN 54 2a 2e 2f 2i 2k 1r KORTBILAG 3 mål 1 : h TORSLUNDEVEJ Torv Evt. grillplads 17

18 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 16 Tillæg nr. 16 til Kommuneplan for Ishøj Kommune I henhold til planloven(lovbekendtgørelse nr. 883 af 18.august 2004 med senere ændringer) fastlægges følgende bestemmelser som rammer for lokalplaner, der tilvejebringes inden for det på tilhørende kortbilag viste område. Området er afgrænset af Torslundevej mod nord, mod øst og vest af landsbybebyggelse og mod syd af skoven mod Benzondal. Nedennævnte optages i kommuneplanens rammebestemmmelser: OMRÅDE 6B2 Navn: Ellekilde Fremtidig anvendelse: Boligformål Bebyggelsens art: Parcelhuse Max. bebyggelsesprocent: 25 for området som helhed Max. antal etager: 1,5 Max. højde i meter: 8,5 Andet Landzone Vedtagelsespåtegning Tillæg nr. 16 til Kommuneplan for Ishøj Kommune er i henhold til 11, stk. 3 i Lov om planlægning vedtaget af Ishøj Byråd den 5. september På Byrådets vegne Ole Bjørstorp borgmester Ole Horskær Madsen teknisk chef 18

19 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 16 Nyt rammeområde Kortudsnit 6B2 19

20