Et kig ind i fremtiden

Transkript

1 Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Frederiksholm Karré 1 Boligselskabet AKB, København

2 Rapporten er udarbejdet af Projektleder Ronald Barkved Arkitektstuderende Isabella Caterina Kleivan KAB Byggeprojektområdet August

3 Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? 5 Grundlag for analysen 5 Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 8 Boligmarkedsanalysen 10 Hvilke områder kan der arbejdes med? 13 Forslag til ombygninger 13 Løsningsforslag i to niveauer 1 Oversigt over området 15 Eksisterende forhold i Frederiksholm karré rums bolig 16 Tiltag der medfører omkostninger 17 Energi 18 Indeklima 21 Livet mellem husene 23 Tilgængelighed 25 Afdelingen som arbejdsplads 26 Arkitektur 26 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 28 Lad os lave en plan for fremtiden 28 Fremtidsplan 29 Hvordan kan I komme videre? 30 Bilag A B Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse 3

4 Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo.

5 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. På længere sigt kan dette medføre udlejningsvanskeligheder samt gennemtræk set i forhold til, hvad øvrige almene boligbebyggelser i Kongens Enghave og Hovedstadsregionen kan tilbyde, og dermed belaste afdelingens drift ved tomgang samt større slidtage på boligerne. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 5

6 Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Bydelen Kgs. Enghave ligger som en selvstændig enklave, klart afgrænset fra nabobydelene. I alt bor der ca borgere i bydelen. Antallet af borgere har været konstant over den seneste årrække, når der ses bort fra nybyggerierne ved Sluseholmen og Teglværksholmen. I alt er der ca boliger i bydelen, hvoraf almene boliger udgør ca. halvdelen svarende til 800 boliger. Godt 70 % af boligerne i Kgs. Enghave er 1 og 2-rumsboliger. Aldersmæssigt fordeler Vesterbro/Kongens Enghave sig således, at de 0-19 årige udgør 17 % (Københavns Kommune 20 %), 20-6 årige udgør 75 % (Københavns Kommune 70 %) og +65 årige udgør 8 % (Københavns Kommune 10 %). Den ensidige lejlighedsstruktur og aldersfordeling indikerer endvidere, at der ikke er mange børnefamilier i Kgs. Enghave, idet der i gennemsnit bor 1,7 beboer pr. bolig. Prognoserne viser imidlertid, at der bliver flere københavnere indtil 2020, ca personer, da der er en stigende interesse for at bo, arbejde og tilbringe sin fritid i storbyen. I 2012 åbnede Aalborg Universitet campus i Sydhavnen, med i dag studerende og ansatte. Over de kommende år forventes det tal at vokse betydeligt. 6

7 Frederiksholm karré 1 blev begyndelsen til en byudvikling i Kgs. Enghave, der har en meget klar og let aflæselig bystruktur. Etageboligbebyggelsen i bydelen er præget af i vidt omfang at være opført på grundlag af samlede bebyggelses- og gadeplaner, med kvalitetspræget byggeri og mange omhyggeligt udformede byrum og gadeforløb. Kgs. Enghave inddeles i tre bykvarterer med hver sit bebyggelsesmæssige udtryk: Frederiksholm, Bavnehøj og Musikbyen. Frederiksholm domineres af etageboliger, både som karreer og fritliggende stokke, flere steder med små forhaver og velplanlagte gårdrum. Frederiksholm karré 1 ligger ud til Enghavevej, mellem P. Knudsens Gade og Hørdumsgade, og er opført i 1913 som en åben karré i 3 etager. Ud af 23 opgange, tilhører de 13 AKB, resten er ejeropgange. Afdelingen rummer 7 almene boliger, der fordeler sig på 5% 2-rumsboliger, 30% 3-rumsboliger og 16% -rums boliger. Det indre gårdanlæg er nyrenoveret, med legeplads og grønne arealer, og mod gadesiden findes små forhaver, enkelte steder med træverandaer. Afdelingen har fællesvaskeri og driftsfællesskab med karré 2. I nærområdet findes bibliotek, indkøbsmuligheder, daginstitutioner og skoler. Bebyggelsen er stationsnær med 200 meter til Sydhavn Station, og har derudover god adgang til offentlig transport. Der er store ubebyggede områder i bydelen og inden for rimelig afstand findes et varieret udbud af naturoplevelser, heriblandt Vestre Kirkegård, Sydhavnstippen og Valbyparken. Kongens Enghave er imidlertid også domineret af store trafikårer, der gennemskærer bydelen og især er bykvartererne afskåret fra vandet. 7

8 Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye beboere, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Du kan se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn "Det grå guld" 2 forældre med børn 1 forælder med børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Alle beboergrupper finder som helhed afdelingen og Kongens Enghave som nærområde attraktivt. Det skyldes især gode offentlige transportmuligheder, nærhed med byen og oplevelsen af den nære "landsby". Beboere uden børn savner dog lokalt byliv, caféer og et mere varieret udbud af butikker. Afdelingen har et godt renommé, men trafikgener fra indfaldsveje og togbane trækker ned, især hos børnefamilier. Afdelingens udseende trækkes op af det nyistandsatte gårdrum, men bærer samlet set præg af de opgange i karréen der ikke hører under AKB. Her fremstår tag, vinduer og døre ikke vedligeholdt. 8

9 Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og områder? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn "Det grå guld" 2 forældre med børn 1 forælder med børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Med undtagelse af bevægelsesbesværede beboere finder alle beboergrupper boligen, fælles faciliteter og boligområdet attraktivt. Det brede udbud af boliger kommer samtlige beboergrupper til gode, således at boligernes størrelse både kan tilfredsstille børnefamilier og enlige. Hertil kommer gårdrum med opholdsmuligheder, gode parkeringforhold og nyt vaskeri. For beboere med behov for rollator eller kørestol er boligernes indretning, adgangs- og badeforhold imidlertid ikke tilfredsstillende. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Alle beboere synes generelt, at der er god sammenhæng mellem pris og kvalitet. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig i Kgs. Enghave opleves som god. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at beboerne vil kunne acceptere en mindre huslejestigning på mellem 0-10 %. 9

10 Afdelingens sociale forhold Beboerne er generelt tilfredse med det sociale miljø, men der er tendens til sociale problemer. Beboernes indbyrdes forhold og trygheden i området er tålelig med plads til forbedring. Med hensyn til at beboerne iværksætter aktiviteter i afdelingen, sker dette meget sjældent, og er oftest overladt til afdelingsbestyrelsen. Vurdering af afdelingens sociale forhold Beboernes generelle tilfredshed Sociale problemer i afdelingen Kommer beboerne godt ud af det med hinanden Tryghed i området Beboerdrevne initiativer til sociale aktiviteter Lav Høj Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at Frederiksholm karré 1 i dag er en attraktiv afdeling for beboere som sætter pris på den bynære placering og muligheden for at blive i afdelingen hvis boligbehovet ændrer sig. Hvis afdelingen i fremtiden gerne vil kunne tiltrække og fastholde de beboere, som eksempelvis stifter familie og får brug for mere plads, kunne det være en god ide, at se på mulighederne for at skabe nogle mere fleksible boliger. For denne gruppe er funktionaliteten i højsædet, hvilket også vil sige, at gode moderne køkkener og badefaciliteter er vigtige. Hvis man gennemfører større ændringer af de fysiske rammer, er det nødvendigt at overveje, om det kan gøres uden, at huslejen bliver så høj, at andre alternativer, som eksempelvis en ejerbolig, bliver oplagt at vælge for beboerne. Der bliver i næste afsnit set på afdelingens konkurrencesituation. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. 10

11 Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. 11

12 Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel vises priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Lille Mellem Stor Frederiksholm karré kr..256 kr kr. Andre almene lejeboliger 3.03 kr kr..607 kr. Private lejeboliger.900 kr kr kr. Andelsboliger kr kr. Ejerboliger.15 kr kr kr. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 250 pr Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I Frederiksholm karré 1 er der mellem års ventetid på en 2-rums bolig, over 20 års ventetid på en 3-rums bolig og for -rums boliger er der ikke åbent for opskrivning på den eksterne liste, men beboerfortrinsret for beboere på den interne liste. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Konklusion på boligmarkedsanalyse Såfremt der er ønske om, at bo i Kongens Enghave, vil det være økonomisk attraktivt at søge bolig i Frederiksholm karré 1. Huslejen for at bo i de små og mellemstore boliger ligger på niveau med de billigste almene lejeboliger i området, og huslejen i alle boligtyper er væsentligt billigere end andre boformer i området. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil dette huslejen fortsat være blandt de billigste almene boliger i Kgs. Enghave. 12

13 Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder dels mulighederne for, at gennemføre ombygninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og forbedring af tilgængeligheden i boligen. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfø- 13

14 rer en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husstande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag i to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en let væg nedrives for at etablere større køkken eller værelser som kan give gennemlyste boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et andet eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 1

15 Oversigt over området Med udgangspunkt i samtalerne med afdelingsbestyrelsen og tilgængeligt materiale, tegner der sig et billede af en afdeling der kan tilbyde både små, mellemstore og store boliger. Renoverede badeværelser, gode, regulære rum og fleksible fællesfaciliteter understøtter muligheden for at tilbyde boliger til både familier og enlige. Lejlighedssammenlægninger og gennemgribende ombygninger synes derfor ikke relevante for Frederiksholm karré 1. I stedet kan der fokuseres på mulighederne for at foretage basisombygninger, hvor små ændringer, fx nedrivning af lette vægge, skaber mere gennemlyste boliger. Det gælder især for de mellemstore og store boliger, hvor lange entréer optager mange m 2 og hindrer gennemlysthed Eksisterende forhold i Frederiksholm karré 1 Frederiksholm karré 1 råder over mere end 20 forskellige boligtyper fordelt på hhv. 2-, 3- og -rums boliger. 2-rums boligerne er orienteret med køkken og værelse mod gården og stue mod gaden. Boligerne har nyrenoverede badeværelser, såldes at også de indeliggende bade, fremstår rumlige og vådrumssikrede. 3-rums boligerne i karré 1 findes i forskellige typer med både regulære boliger og hjørneboliger, med mere sammensatte ruminddelinger. I sidstnævnte ses flere steder lange smalle fordelingsentréer. -rums boligerne er placeret i hjørnerne af karréen med lang entré, køkken mod gården og "pigeværelse". 15

16 3-rums bolig værelse bad/wc køkken entré værelse bad/wc køkken stue værelse værelse stue Eksisterende Forslag Løsningsforslag Der udføres basisombygning mhp. gennemlysthed af boligen ved at nedrive væg mellem entré og køkken samt isætte dobbeltdør i værelset overfor. Endvidere foretages omdisponering af værelser, således at stue og køkken ligger overfor hinanden, og værelser overfor hinanden. Dør mellem værelser blændes. Bearbejdningen af den mellemstore bolig, kan let overføres til også større boliger, med samme problemstilling. 16

17 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af let væg mellem køkken og entré. Anslåede udgifter ca kr. Nyt køkken Anslåede udgifter ca kr. Blænding af dør mellem værelser Anslåede udgifter ca kr. Etablering af dobbeltdør fra stue Anslåede udgifter ca kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 17

18 Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens energiforbrug Karré 1's klimaskærm facade, vinduer og tag lever ikke op til de krav som stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der er ikke foretaget termografering af ejendommen, men denne vil med stor sandsynlighed vise et vanligt billede af kuldebroer for boligbyggeri opført i perioden Der kan derfor opnås besparelser på varmeregningen, såfremt der foretages isolering af kældre og lofter. Boligerne i afdelingen bliver opvarmet med et 2-strengs varmeanlæg, som er velfungerende. Radiatorerne er placeret under brystninger. Der er dog ingen radiatorer i bad og køkken. Varmecentralen er optimeret og fungerer optimalt. 18

19 kwh/m 2 pr. år Frederiksholm karré 1 Fremtidigt forbrug Frederiksholm karré 1 Gennemsnit ejendomme Standard krav, BR10 Lavenergi 2015 Varmeforbruget i afdelingen ligger på ca. 107 kwh pr. m2, hvilket er en del under gennemsnittet på 118 kwh. pr. m2 for ejendomme opført mellem I følge AKB Københavns målsætningsprogram anbefales det at varmeforbruget reduceres med 15% i perioden Det vil være muligt at reducere forbruget væsentligt gennem de nævnte tiltag fra 107 kwh pr. m2 til ca. 90 kwh pr. m2. Ved en fremtidig udskiftning af vinduerne til super lavenergi kombineret med en indvendig isolering af brystningerne vil der kunne opnås en endnu større reduktion i energiforbruget, så det vil være muligt at nærme sig 80 kwh pr. m2. Det bør overvejes at etablere solcelleanlæg, som enten monteres oven på taget eller integreres i tagfladen. Det anses for muligt at montere et solcelleanlæg, som kan dække el-forbruget på afdelingens fællesarealer trappebelysning, udendørsbelysning, kælderbelysning samt vaskeri. Det vil være muligt med den gældende nettomålerordning at købe og sælge strøm til samme pris. For tiden er prisen på solcellerne faldende i takt med at disse bliver mere effektive. Afdelingens tekniske installationer Faldstammer er blevet udskiftet i 2002/03 samtidig med renovering af badeværelserne, dog med undtagelse af den nederste del af kælderen. Vandinstallationerne blev ligeledes renoveret i 2002/03 og fungerer fint. Vandforbruget ligger over gennemsnittet for tilsvarende afdelinger. Kloakforholdene er i god stand i terræn og blev skiftet i forbindelse med gårdsaneringen i Afdelingens tekniske installationer, herunder også elinstallationerne må konstateres at være i god stand. Afdelingens fælles elforbrug ligger under gennemsnittet og er faldet med 22% siden

20 Det må konkluderes at afdelingen er velfungerende og velholdt, idet der er nyt tag, nye vinduer, nye badeværelser fra 2002/2003 samt at der foregår en løbende udskiftning af køkkenerne trods det, at de blev udskiftet i 199. Der forventes ingen større renoveringer indenfor overskuelig fremtid ud over allerede planlagte renoveringer. Forslag Der bør monteres solceller, som kan dække det fælles elforbrug til belysning, vaskeri, m.m. På sigt udskiftning af vinduer til super lavenergi ruder. Isolering af kældre og lofter. Det anbefales, at KAB's energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. 20

21 Indeklima Det er en realitet, at hvis man opholder sig længere tid i en bolig med et dårligt indeklima, kan det give ubehag - især hos allergikere. Med et stigende antal allergikere vil indeklimaet derfor uden tvivl komme mere i fokus, når almene boliger skal renoveres i de kommende år. De typiske årsager til en dårligt indeklima vil beskrives i de følgende afsnit, samt mulige tiltag til forbedringer i afdelingen. Temperatur og træk Temperaturen har en stor betydning for indeklimaet i boligen. Upassende temperaturer eller trækgener vil bevirke utilpashed. Det er derfor afgørende for et godt indeklima, at der er en jævn temperatur i boligen. Fugt og luftkvalitet Luft indeholder altid en vis mængde fugtighed. For at skabe et godt indeklima i boligen, bør luftfugtigheden ikke være for høj. Høj luftfugtighed påvirker luftens kvalitet og forstærker øvrige fremmedstoffer såsom røg, parfume og støv. En kombination af høj luftfugtighed og kolde ydervægge giver optimale vækstbetingelser for skimmelsvamp og bakterier. Dette ses ofte i boliger med en utilstrækkelig udluftning. Madlavning, tørring af tøj, badning samt antallet af beboere har indflydelse på, hvor høj luftfugtighed er i boligen. Det er derfor vigtigt at have fokus på og orientere om god beboeradfærd. 21

22 Støj Er boligerne ofte udsat for støj eller dårlig akustik, kan det medføre ubehag og stress. Støj fra omkringliggende boliger, akustisk støj fra hårde overflader og støj udefra (trafik, institutioner og lignende) er oftest årsagen til et dårligt akustisk indeklima. Selvom belastende støj fra omgivelserne opleves forskelligt fra person til person, findes der flere mulige tiltag, for at reducere lydniveauet i den enkelte bolig. Afdelingens indeklima forhold En stor del af Kgs. Enghave er støj- og luftforureningsbelastet, hvilket også gælder karré 1, med sin beliggenhed mellem P. Knudsens Gade, en af indfaldsvejen til City, samt togbanen langs Hørdumsgade. For at modgå støjforurening fra omgivelserne er det vigtigt, at klimaskærmen holdes tæt, især vinduerne og fugerne omkring vinduerne. Lukning af loggiaerne med et vinduesparti som vist på fotoet herunder, vil også medvirke til at reducere støjniveauet i boligen samtidig med, at loggiaen vil blive et brugbart opholdsrum en større del af året. For at forbedre indeklimaluften kan der udføres balanceret ventilationsanlæg i taget, hvor udeluft renses og forvarmes via udsugningsluften fra boligerne inden denne sendes ind i boligerne. Dette er dog pladskrævende med etablering af indblæsningskanaler, men kan lade sig gøre. Forslag Etablering af balanceret mekanisk ventilation Modernisering af loggiaer med lukket glasinddækning Tætning af klimaskærmen (vinduer og fuger) 22

23 Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på afdelingens fælles udendørsarealer. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksen-legepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe og fastholde de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 23

24 Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Afdelingens kontaktflader Karré 1 er opført med et fælles indre gårdrum og forhaver med terrasser til stueboligerne. I 1960'erne blev en stor del af haverne imidlertid inddraget i forbindelse med udvidelsen af P. Knudsensgade. Det har resulteret i smalle forhaver tæt ved vejen, med meget varierende udtryk. En stor del af haverne står ubenyttede hen, nogle steder endnu med terrasser og kun få steder ser haverne ud til at blive benyttet til rekreative formål. De misligholdte haver indbyder til henkastning af affald fra forbipasserende, og der bør derfor arbejdes på at få haverne i god stand. Anderledes ser det ud i Hørdumsgade og Peter Sabroes gade, hvor haverne stadig har sin oprindelige størrelse. Her er der flere imponerende haver der flittigt benyttes, og langt færre tilvoksede, ubenyttede arealer. Det indre gårdrum fremstår særdeles velholdt og tilbyder mange former for ophold og oplevelser. Legeplads, grill og forskellige typer beplantning og god belysning giver gården et spændende forløb, og tillader alle at tage gården i brug. Gårdporten er låst og giver derfor en følelse af tryghed for især børnefamilier og ældre beboere. Der er i Hørdumsgade udført trafiksanering for at mindske mængden af gennemkørende trafik, og opsat aflåste skure til barnevogne/cykler. Afdelingsbestyrelsen gav udtryk for at der kun sjældent foregår aktiviteter blandt beboerne. Man har derfor et ønske om, for at styrke naboskabet i afdelingen, at der på hjørnet af Enghavevej og Hørdumsgade i cykelbutikken Komet, når lejemålet ophører, indrettes beboerlokale. En anden mulighed kunne være at indrette en café, som kunne have sin kundekreds blandt de studerende som vil passere forbi mellem eksempelvis Sydhavns Station og Aalborg Universitetscenter og de unge studerende som øjensynligt vil lokalisere sig i Kgs. Enghave over de kommende år. Forslag Etablering af beboerlokale eller café på hjørnet af Enghavevej/ Hørdumsgade med inddragelse af arealet foran hjørnet. 2

25 Tilgængelighed Når man bliver ældre og måske får nedsat mobilitet, kan det være svært at komme omkring, hvis ikke boligen egner sig til det. Med den nuværende udvikling i samfundet, med flere ældre i eget hjem, vil mange nuværende og fremtidige beboere have brug for boliger med god tilgængelighed. En tilgængelig bolig gælder således både boligens rum og adgangsforhold, men også parkering og fælles faciliteter indgår i vurderingen. Endvidere handler tilgængelighed også om tryghed i bolig og afdeling. Afdelingens tilgængelighed Boligerne har gode og velproportionerede rum med rimelige køkkener. I de fleste lejlighedstyper er entreen imidlertid lang og smal, og toilet og baderum for små til at en rollator kan komme rundt. I hjørnelejlighederne findes der større toilet/baderum. Hertil er alle døre for smalle til kørestole. Adgang til loggia er også problematisk for kørestole på grund af trin og dørbredde. Fælles for alle boliger i afdelingen er dog at adgangsforholdene afgør at ingen boliger er egnede til rollator- eller kørestolsbrugere. Boliger i stueetagen kan benyttes af gangbesværede. Afdelingens gårdrum har god overskuelighed, bænke og borde, og der er god belysning på gangstierne. Vaskeri og varmemesterkontor ligger i gadeniveau, afdelingsbestyrelseslokale findes i kælderniveau. Der er fremkørselsmulighed til alle opgange, og gode parkeringsmuligheder. Forslag Afmærkning af handicap P-pladser. Flytning af afdelingsbestyrelseslokale/oprettelse af beboerlokale. Etablering af niveaufri adgang til stueboliger for rollatorbrugere ved trappelift samt ombygning af badeværelse. 25

26 Afdelingen som arbejdsplads Varmemesterkontoret er placeret i en nedlagt butik på Enghavevej 200. Der er relative gode adgangsforhold for både beboere og driftspersonale, og arbejdsforholdene vurderes generelt som gode i afdelingen. Glasset i butiksfacaden har fået en mørk spejlfilm påklæbet, der blandt andet fungerer som solafskærmning, men det har desværre den uheldige virkning, at der ikke er gennemsigtighed ude fra hvilket gør driftspersonalet mindre synligt i bebyggelsen. Det er renholdelsesselskabet som henter og bringer de 600 liters containere der er placeret i skraldeskure i gården. Pasning og renholdelse af det fælles gårdanlæg foretages ligeledes af et eksternt gartnerfirma. Karré 1 har driftfællesskab med Frederiksholm karré 2. Det anbefales, at der fortsat arbejdes hen i mod et større driftsfællesskab med de øvrige afdelinger i Kgs. Enghave. Arkitektur Kongens Enghave har et klart funktionsdelt bymønster som særkende i forhold til de fleste andre københavnske bydele, hvilket er med til at give bydelen sin egen karakter. Dette skyldes dels den sene udbygning, dels at der ikke eksisterede en oprindelig bebyggelse eller landsby, hvorfra udviklingen kunne foregå. 26

27 Bystrukturen er præget af få store byelementer, som danner en varieret bydel med etageboligområderne omkring P. Knudsens gade, Borgbjergsvej og Mozarts Plads og Vestre Kirkegård. Kongens Enghave er som boligområde udbygget i perioden fra 1908 frem til 1950'erne. Den forholdsmæssige korte udbygningsperiode har skabt en homogen bygningsmasse, præget af sin tids arkitekturidealer. AKB's boligbebyggelser er i høj grad opført efter en samlet bebyggelsesplan altså en planlagt bydel indeholdende butikker, institutioner, skole, biograf (nedlagt), forsamlingshus samt badmintonhal, mindre offentlig haveanlæg. Frederiksholm karré 1 består af en åben karré, hvor to parallelt liggende blokke danner et gårdrum lukket mod Enghavevej og åbent mod vest. Arkitekt Mandrup-Poulsen har udformet karré 1 i 3 og 2 etager med mansardetage præget af den nationalromantiske arkitektoniske stil. Frederiksholm byggeriet høstede stor anerkendelse, men var også dyrt. Karré 1 er tillagt høj bevaringsværdi. Med udgangspunkt i boligfordelingen mellem 2-, 3- og -rumsboliger (55%, 30% og 15%), spændende fra 57 m2 til 113 m2 må det konkluderes at fordelingen er i fin overensstemmelse med at målsætningen om at opnå en bred beboersammensætning. Boligernes indretning, herunder de nye badeværelser og boligfordeling medvirker til at det ikke anses for realistisk at foretage større ombygninger eller lejlighedssammenlægning af boligerne. Der kan som foreslået være plads til små justeringer / ændringer fx i de store 3-rums boliger at fjerne væggen mellem køkken og entré helt eller delvist så der kan opnås en gennemlysthed af boligen. 27

28 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pen-gene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor 28

29 kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en sene-re inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er 29

30 samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til (2011), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. 30

31 Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i alle støttesager udgør 3,6 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 31

32 Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé 3 3 Afd. udseende TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 32

33 Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: point Utilfredsstillende: point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: 0-9 point Meget tilfredsstillende: point 33

34 Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1-5 point Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen = ingen sammenhæng 5 = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området = ingen mulighed 5 = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? = ingen 2 = 0-10 % 3 = % = % 5 = over 50% 3

35 Afdelingens sociale forhold 5 point point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad 3 Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 3 Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 2 TOTAL 16 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 35

36 Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: (ejerboliger) (private lejeboliger) (almene boliger) (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på kr Omkostninger forbundet med købet på kr Et lån på 5,35 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på kr På den baggrund er nettoydelsen på kr Dertil lægges boligudgiften på kr I alt:.913 kr om måneden. 36

37 Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægleren på 5.787/5.271 kr mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Kontantprisen på boligen er kr Et 5 % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på 15 % af de kr De resterende 5 % af lånet på kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 08 kr. efter skat. I alt: kr. om måneden efter skat. 37