Væsentlige ændringer i lejelovgivningen en forenkling og modernisering?

Transkript

1 TBB Leje af fast ejendom 1.9. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen en forenkling og modernisering? Folketinget vedtog den 24. marts 2015 lovforslag nr. 97[1] om ændringer af især lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, som har til hensigt at forenkle og modernisere lejelovgivningen. Loven, der træder i kraft den 1. juli 2015, er mødt med stor utilfredshed af såvel udlejer- som lejerorganisationer, idet organisationerne før, under og efter høringsrunden har påpeget, at lovændringerne vil skabe unødig usikkerhed om udlejers og lejers retsstilling.[2] I lyset af denne kritik beskrives i nærværende artikel nogle af de væsentligste ændringer, og hvilke virkninger disse får for den hidtidige lejelovgivning. Af stud.jur. Aqbal Amiri, Københavns Universitet, LETT Advokatpartnerselskab, og stud.jur. Theis Jacobsen, Aarhus Universitet, Bruun & Hjejle 1. Indledning(1)(2) Lejelovgivningen er kompliceret og præget af løbende justeringer. På denne baggrund fremsatte regeringen den 17. december 2014 lovforslag nr. 97 (L 97) om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. for Folketinget, som udmøntede et bredt politisk forlig.(3) Loven har ifølge bemærkningerne til L 97 (L 97-bem.), s. 12, til formål at»sikre lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved fraflytning og sikre udlejerne administrative lettelser og vil ikke samlet set forrykke den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere«. De vigtigste ændringer synes i realiteten at falde i tre kategorier: i) en yderligere indskrænkning i aftalefriheden mellem lejer og udlejer, ii) udlejer pålægges flere administrative og økonomiske byrder og iii) udvidelse samt præcisering af huslejenævnenes kompetencer. 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn 2.1. Gældende regler Indflytning Udlejer kan efter den deklaratoriske bestemmelse i lejelovens (LL) 9, stk. 2, vælge at gennemføre syn af lejemålet med lejer ved lejeforholdets begyndelse. Lejer har efter LL 14 en frist på 14 dage efter lejeforholdets begyndelse til at påberåbe sig mangler. Det har ift. lejers istandsættelsespligt ved fraflytning ikke betydning, hvorvidt lejer har påberåbt sig mangler efter LL 14. Lejer kan efter LL 98, stk. 1, 3. pkt., ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den, hvori lejer overtog det lejede. Lejer hæfter således ikke for manglens udbedring, blot fordi han ikke har påberåbt sig manglen efter LL 14, men hvis lejer ikke har reklameret, vil han stå bevismæssigt svagt i en fraflytningssituation.(4) Fraflytning Der gælder ej heller ved fraflytning et krav om, at udlejer afholder flyttesyn. Hvis udlejer af en ejendom med beboerrepræsentation foretager et fraflytningssyn, skal lejer orienteres om, at beboerrepræsentanterne kan deltage heri, jf. LL 98, stk. 2. Herefter kan lejer begære beboerrepræsentationen indkaldt til at deltage i synet, jf. LL 98, stk. 2, 4. pkt. Bevismæssigt kan manglende deltagelse i fraflytningssynet have betydning. Det ses bl.a. af U Ø, at udlejer blev pålagt en strengere bevisbedømmelse for så vidt angår de påberåbte mangler, idet lejer ikke havde været indkaldt til det afholdte fraflytningssyn. Efter LL 98, stk. 2, skal udlejer inden 14 dage efter fraflytningsdagen fremsætte krav over for lejer om udførelse af arbejder. Denne reklamationsfrist løber fra det tidspunkt, hvor dispositionsretten over lejemålet er genoverladt til udlejer (typisk ved aflevering af nøglerne), jf. f.eks. TBB Ø og TBB V. Overholdes reklamationsfristen ikke, er den typiske følge, at udlejer mister sin adgang til at gøre lejer ansvarlig for udbedringen af slitage og skader De nye regler Nye regler om indflytning For at sikre at lejer og udlejer ikke er stillet bevismæssigt dårligt ved fraflytningen, følger det af den nye LL 9, stk. 2, at udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, har pligt til at afholde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejer, således at lejer skal indkaldes, jf. den nye LL 9, stk. 2, 2. pkt. Efter den nye LL 9, stk. 3, skal rapporten udleveres til lejer ved synet eller sendes til lejer f.eks. via eller andre sædvanlige læsbare medier end papir senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Dette betyder ifølge Ministeriet for by, bolig og landdistrikter (MBBL), at udlejer ikke vil kunne tilsende lejer indflytningsrapporten via , selvom synet eksempelvis er sket ved elektronisk registrering, hvis lejer møder op og vil kvittere for rapporten, jf. L 97-bem., s. 27, ej heller ved indgåelse af en LL 4, stk. 2-aftale.(5) Det oplyses i L 97-bem., s. 27, at MBBL vil udarbejde et eksempel på udformningen af en indflytningsrapport. Den nye LL 9, stk. 2-4, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejer, jf. den nye indsættelse i LL 18. Når lejer skriver under på indflytningsrapporten, indgår parterne ikke en bindende aftale om lejemålets stand ved indflytning, hvorved lejer afskriver sig retten til at gøre krav gældende. Indførelsen af flyttesyn ændrer ikke på lejers rettigheder efter LL 14, og angivelse af mangler ved lejemålet i en indflytningsrapport anses som reklamation efter LL 14. Det fremgår af høringsnotat af 14. november 2014 til L 97, s. 6, at hvis parterne er uenige om lejemålets stand ved udarbejdelse af indflytningsrapporten, kan lejer indbringe sagen for huslejenævnet, og nævnet vil herefter kunne pålægge udlejer at udbedre manglen, jf. den nye LL 106, stk. 1, nr. 11. Det følger af den nye LL 9, stk. 4, at manglende overholdelse af den nye LL 9 medfører, at udlejer fortaber sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved fraflytning. Udlejer bibeholder dog sin ret til at fremsætte krav ved lejers culpøse skadeforvoldelse i lejemålet. Nye regler om fraflytning Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 1

2 Efter den nye LL 98 har udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, pligt til at afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted (normalt nøgleafleveringstidspunktet) og i denne forbindelse udarbejde en fraflytningsrapport, jf. den nye LL 98, stk. 3, 1. pkt. og stk. 4, 1. pkt. Lejer skal indkaldes til deltagelse i fraflytningssynet med mindst 1 uges varsel, jf. den nye LL 98, stk. 3, 2. pkt. Ordningen er udformet parallelt med den nye bestemmelse i LL 9, stk. 2. Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet eller sendes til lejer senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, jf. den nye LL 98, stk. 4, 2. pkt. Efter den nye LL 98, stk. 2, har udlejer, der ikke er omfattet af de præceptive regler om fraflytningssyn, en 2-ugers frist til at fremsætte krav fra fraflytningsdagen som hidtil. Manglende overholdelse af den nye LL 98, stk. 3 og 4, sanktioneres efter den nye LL 98, stk. 5, ved at udlejer ikke kan fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning. Reglerne gøres ufravigelige, jf. den nye LL 99 a. De gældende usanktionerede og fravigelige regler om inddragelse af beboerrepræsentationen ved fraflytning ophæves. Lejer vil som hidtil kunne inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ ved såvel ind- som fraflytningssyn. De nye bestemmelser får virkning for fraflytninger efter lovens ikrafttræden den 1. juli Bemærkninger Selvom det er fornuftigt at sikre ensartede regler for lejerne ved ind- og fraflytning, kan det blive særligt byrdefuldt for udlejer, hvis denne ikke kan rejse istandsættelseskrav pga. en fodfejl i forbindelse med indgåelse eller fraflytningen af et lejemål. En lempeligere sanktion, der bevarer sit præventive sigte, kunne tænkes i form af de almindelige bevisbyrderegler, således at bevisbyrden for lejemålets stand påhvilede udlejer, hvorved incitamentet for at sikre lejemålets stand ved indflytning bevaredes. Det kan betvivles, om lejelovens nye regler om fysisk overgivelse af ind- og fraflytningsrapport til lejer ved synet, såfremt denne møder, er tidssvarende. Efter de nye regler skal udlejer udarbejde rapport på f.eks. gennemslagspapir eller anskaffe en mobil printer, som blot pålægger udlejer yderligere omkostninger. I stedet kunne det tænkes, at rapporterne digitaliseres, således at udlejer f.eks. kan tilsende lejer en ved synet, som lejer straks kvitterer for. Dog kan det anføres, at ind- og fraflytningsrapporterne fastlægger lejemålets stand og giver parterne mulighed for at afstemme forventninger til istandsættelsen ved ind- og fraflytning. Det er derfor tydeligt, at lovgiver har ønsket, at denne afstemning skal ske på synet, således at lejer ved den fysiske overgivelse af synsrapporten har mulighed for at se resultatet. Det kan imidlertid være tvivlsomt, om hvorvidt lovgiver overhovedet har gjort det umuligt at gøre brug af elektronisk kommunikation ved ind- og fraflytningsrapporter. Hvis dette skal være retstillingen, kan det overvejes om LL 4, stk. 2 bør ændres i overensstemmelse hermed. Forbuddet synes i hvert fald ikke at følge af lovteksten, idet»udleveres«, jf. de beskyttelsespræceptive nye bestemmelser i LL 9, stk. 2 og 98, stk. 4, formentligt også kan omfatte elektronisk overgivelse. Det kan endvidere diskuteres, om en på forhånd eller på selve synet indgået aftale om elektronisk kommunikation er til skade for lejer, såfremt lejeren accepterer dette og straks har adgang til internet samt mailkonto.(6) Da indflytningsrapporten får afgørende betydning i fraflytningssituationen, og da det er udlejer, der udarbejder rapporten, er det vigtigt, at lejer er bekendt med, at muligheden for og fristen på 14 dage til at gøre opmærksom på mangler ved det lejede efter indflytning, og at denne indsigelsesadgang er bevaret, selvom der er udarbejdet en indflytningsrapport. Lejer vil have en tung bevisbyrde at løfte, hvis lejer ikke har været opmærksom på retsvirkningerne af en uimodsagt indflytningsrapport. Formuleringen»udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted«, jf. den nye LL 98, stk. 3, svarer til den tilsvarende bestemmelse i almenlejelovens 94 og essensen af den hidtidige lejeretlige praksis.(7) Fraflytningstidspunktet er ikke altid sammenfaldende med tidspunktet for lejemålets ophør. Det kan derfor få særlig betydning, hvor lejer fraflytter uden at give udlejer meddelelse herom, idet det må antages, at beregningen af fristen først starter, når udlejer er blevet (eller burde være blevet) bekendt med, at fraflytningen var sket.(8) Det kunne derfor også tænkes, at lejers overtrædelse af LL 97 (om lejers pligt til at oplyse sin nye adresse) sanktioneres. 3. Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler 3.1. Gældende regler vedligeholdelsesregler Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejer skal vedligeholde såvel ejendommen i sin helhed som de enkelte lejemål, jf. LL 19, stk. 1 (udlejers udvendige vedligeholdelsespligt). Udlejers vedligeholdelsespligt omfatter ligeledes den indvendige vedligeholdelse såsom hvidtning, maling og tapetsering eller anden istandsættelse som følge af slid og ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. LL 19, stk. 2. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter efter LL 20 alene vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Både udgangspunktet i LL 19 og 20 kan fraviges ved aftale, også selvom fravigelsen må anses for at være til skade for lejer, jf. LL 24 modsætningsvist. Sådanne forekommer i praksis typisk ved aftaler om, at lejer overtager udlejers pligt til indvendig/udvendig vedligeholdelse.(9) Efter boligreguleringslovens (BRL) 20, stk. 1 og 2, skal udlejer desuden udarbejde særskilte årsregnskaber for 18-kontoen (ubundne midler) og 18 b-kontoen (de bundne midler), jf. BRL 22 c De nye regler Først og fremmest indføres begrebet»indvendig vedligeholdelse«i den nye LL 19, stk. 2, med henblik på udtrykkeligt at klargøre forskellen mellem begreberne indvendig- og udvendig vedligeholdelse. Således defineres indvendig vedligeholdelse som maling, lakering af gulve, hvidtning og tapetsering, jf. den nye LL 21, 2. pkt. Hermed fjernes den tvivl, der har været om, hvorvidt lakering af gulve var omfattet af den indvendige vedligeholdelse. Udvendig vedligeholdelse omfatter herefter enhver anden form for vedligeholdelse. Ændringen af LL 19, stk. 2, indebærer i sig selv ikke nogen væsentlig forskel i retstilstanden, da bestemmelsens nugældende ordlyd ligeledes favner bredt med hensyn til, hvad der skal vedligeholdes. Her anvendes definitionen:»fornyelse af tapet, maling, hvidtning, eller anden istandsættelse«. Det fremgår endvidere af den nye LL 19, stk. 4, at udlejers vedligeholdelsespligt er ubetinget, således at den ikke er begrænset af, om indeståendet på konti omfattet af BRL 18 og 18 b kan dække udgifterne hertil. Netop derfor ophæves BRL 20, stk. 1 og 2, samt 22 c. Iht. den nye LL 24, stk. 2, fratages parterne muligheden for frit at aftale fordelingen af vedligeholdelse efter LL 19, stk. 1, af storejendomme,(10) hvor reglerne i boligreguleringslovens kap. II-V om omkostningsbestemt leje finder anvendelse. Således kan lejer i omkostningsbestemte ejendomme nu alene påtage sig den Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 2

3 indvendige vedligeholdelse og vedligeholdelse af en eventuel have, jf. den nye LL 21, 2. pkt Bemærkninger Det anføres i L 97-bem., s. 31, at»den udvendige vedligeholdelse af store ejendomme forudsætter en koordineret og kontinuerlig indsats, adgang til ejendommen og ejendommens installationer og kendskab til ejendommen generelt. Det er derfor ikke hensigtsmæssigt at fordele den udvendige vedligeholdelsespligt på de enkelte lejere«. Umiddelbart kan denne påstand betvivles. Indholdet af aftalerne, der typisk laves mellem lejer og udlejer, hvor lejer påtager sig en del af den udvendige vedligeholdelse, lyder som regel på den vedligeholdelsespligt, som lejer havde efter LL 20, før den blev lavet om 1. juli 1994 (lov nr. 419 af 1. juni 1994).(11) Dette indbefatter vedligeholdelse af installationer, som lejer dagligt anvender, er tættest på, og hvor vedligeholdelsesbehovet afhænger af lejers egen brug af de pågældende installationer og drejer sig således ikke om de større dele af den udvendige vedligeholdelsespligt. I lyset heraf synes denne væsentlige indskrænkning af parternes aftalefrihed at være for vidtgående og bevirker i øvrigt en forskydning af balancen mellem udlejer og lejer udelukkende til fordel for sidstnævnte Gældende regler udlejers misligholdelse I regulerede kommuner kan huslejenævnet pålægge udlejer, der har misligholdt sine forpligtelser iht. lejeaftalen, at lade arbejderne udføre og fastsætte en frist herfor, jf. BRL 22, stk. 3, 1. pkt. Dette gælder indtil arbejdet er udført og endvidere bemærkes det, at Grundejernes Investeringsfond (GI) kan tvangsgennemføre arbejderne, hvis udlejer ikke overholder huslejenævnets frist, jf. BRL 22, stk. 3, 2. pkt. Såfremt udlejer ikke overholder sine forpligtelser, kan lejer i uregulerede kommuner i medfør af lejeloven, især dennes kap. III, gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, evt. gennemført med bistand fra huslejenævnet. Huslejenævnet har ikke på tilsvarende måde som for regulerede ejendomme kompetence til at pålægge udlejer at udføre arbejderne inden for en fastsat tidsfrist, hvilket har den betydning, at GI heller ikke kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder. Sagen skal således anlægges ved boligretten, hvis lejer skal gennemtvinge sit krav De nye regler Med den nye LL 19, stk. 3, udvides huslejenævnets kompetence til at pålægge udlejer at udføre bestemte arbejder, så ordningen i den fortsat gældende BRL 22, stk. 3, også kommer til at gælde i uregulerede kommuner. Den gældende formulering»lejen skal nedsættes et beløb svarende til værdien af de påbudte arbejder«, jf. BRL 22, stk. 3, ændres i den nye LL 19, stk. 3, til»lejen nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi«. Dette skal således mindske den tvivl, som den gældende formulering har medført, således at en vedligeholdelsesmangel, der er billig at udbedre, kan medføre en større lejenedsættelse, hvis manglen f.eks. medfører, at det lejede ikke kan bebos. Det følger af lov nr. 310 af 30. marts , stk. 4, at de nye regler udelukkende skal gælde for sager, der indbringes efter lovens ikrafttræden den 1. juli Hvornår de pågældende vedligeholdelsesmangler er opstået, har således ikke betydning for huslejenævnenes mulighed for at udstede vedligeholdelsespåbud Gældende regler vedligeholdelsesplaner Udlejer kan efter reglerne i BRL 18 d forøge de beløb, der afsættes til 18 b-kontoen, hvis det er nødvendigt for at gennemføre en 5- årig vedligeholdelsesplan. Det en betingelse, at udlejer og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne har vedtaget en 5-årig vedligeholdelsesplan, som udtrykkeligt angiver, hvilke arbejder, der skal udføres, og størrelsen af den nødvendige forøgelse samt en tidsplan herfor, jf. BRL 18 d, stk. 2. Huslejenævnet kan ikke pålægge udlejer at udføre vedligeholdelsesarbejder, alene fordi de er angivet i en vedligeholdelsesplan. Der skal således konkret være tale om manglende vedligeholdelse fra udlejers side. Bevisbyrden for, at det ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejder omfattet af vedligeholdelsesplanen, påhviler udlejer De nye regler Efter de nye regler ophæves den gældende BRL 18 d og erstattes med den nye BRL 18 a, hvorved der etableres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes i samarbejde med ejendommens beboerrepræsentation og skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder som f.eks. udskiftning af tag og facaderenovering, der ligger ud over de typisk mindre løbende vedligeholdelsesarbejder. Udgifter til udarbejdelse af vedligeholdelsesplanen anses som en driftsudgift. Tvister mellem lejer og udlejer om en vedligeholdelsesplan afgøres af huslejenævnet. Hvis arbejderne i vedligeholdelsesplanen ikke udføres, finder lejelovgivningens almindelige regler om vedligeholdelsespåbud anvendelse. Huslejenævnet kan herefter på lejers begæring pålægge udlejer at udføre vedligeholdelsesarbejder, og GI kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejer ikke overholder huslejenævnets afgørelse. Udlejers manglende udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner sanktioneres ved at gøre udarbejdelsen til en betingelse for, at udlejer kan opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, jf. den nye BRL 18 a, stk. 2. Udlejer mister retten hertil i perioden fra lejers indbringelse af sag herom for huslejenævnet til en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejer. Aftaler efter de gældende regler vil alle udløbe med udløbet af den 5-årige vedligeholdelsesplan, jf. lov nr. 310 af 30. marts , stk Bemærkninger Som benævnt skal udlejer udarbejde vedligeholdelsesplanen i samarbejde med beboerrepræsentationen. I lyset af heraf kan det forekomme fornuftsstridigt, at L 97 ophæver LL 66, stk. 4, om beboerrepræsentationens ret til at deltage i byggemøder m.v. ved større vedligeholdelsesarbejder samt beboerrepræsentationens ret til at afkræve vedligeholdelsesregnskab samt bilag og derved indskrænker det oplyste grundlag, beboerrepræsentationens drøftelser med udlejes skal føres på, jf. afsnit 5. Der kan desuden være tvivl om, hvorvidt huslejenævnene, der med de nye regler skal tage stilling i tvister om udarbejdelse og gennemførelsen af vedligeholdelsesplanen, har de fornødne kompetencer i relation til vedligeholdelsesarbejder, idet det formentlig kræver en stor faglig indsigt og viden for at kunne forudse, hvordan tilstanden af den pågældende bygningsdel er om 10 år. Dog kan det anføres, at huslejenævnet allerede efter de hidtidige regler i lejeloven har kompetence til i forskellige situationer at tage stilling til forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder. De nye regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner finder ikke anvendelse for ejere af udlejede ejerlejligheder, hvis ejerne ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen samt for udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig, jf. L 97-bem., s. 59. Den nye BRL 18 a, stk. 3, giver ministeren for by, bolig og landdistrikter mulighed for at fastsætte nærmere regler om indholdet, herunder om opdeling af påtænkte vedligeholdelsesarbejder Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 3

4 på bygningsdele, hvordan og hvornår arbejderne skal udføres og forventede omkostninger hertil. Ministeren for by, bolig og landdistrikter har da også, navnlig ved besvarelse af spørgsmål 110 til L 97 af 23. marts 2015 givet udtryk for, at MBBL vil udarbejde vejledningsmateriale vedr. lovændringerne samt en ny bekendtgørelse herom.(12) 4. Normalistandsættelse ved fraflytning 4.1. Gældende regler nyistandsættelse Lejer skal efter LL 98, stk. 1, 2. pkt., aflevere det lejede i samme stand som lejemålets overtagelse med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde af lejemålet og dets bestanddele. Dette hænger sammen med, at udlejer som beskrevet i afsnit 3.1, som udgangspunkt har den almindelige vedligeholdelsespligt. Som anført i dette afsnit kan vedligeholdelsespligten væltes over på lejer. Der er i dag ingen præceptiv lovgivning til hinder for, at parterne aftaler, at lejer skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning, så længe det var nyistandsat ved overtagelsen, og sådanne aftaler bliver ofte indgået. Dette kan blive bekosteligt for lejer typisk uafhængigt af, at lejer kun har beboet lejemålet kortvarigt. På den anden side vil lejer have en fordel ved ikke at skulle istandsætte lejemålet den første række år, såfremt lejeforholdet forsat består. Lejers pligt til at nyistandsætte lejemålet ved fraflytning gælder som udgangspunkt uafhængigt af, hvilken stand lejemålet fremstår i, jf. U V, hvor en lejer skulle betale for at få en lejlighed nyistandsat ved fraflytning, selvom lejligheden fremstod nyistandsat De nye regler normalistandsættelse Ordet normalistandsættelse, trods megen snak herom, har ikke fundet vej til den nye lejelov. Den primære ændring ligger i modifikationen af LL 24, hvorefter den i afsnit 4.1. omtalte ændring af LL 19, stk. 2, gøres delvis præceptiv. Det vil herefter ikke kunne fraviges, at indvendig vedligeholdelse kun skal foretages, når det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. Denne ændring forekommer ved første øjekast i udlejers interesse, da det mindsker muligheden for at indgå aftaler, der skærper udlejers vedligeholdelsespligt. Dette er ikke tilfældet. Lejelovens kap. IV er i vidt omfang deklaratorisk, jf. LL 24, hvorefter det kan aftales, at lejer overtager pligten til vedligeholdelse. Dette sker som nævnt i afsnit 4.1. ofte i praksis. Fordelen for lejer ved den nye lejelov viser sig således, når denne overtager vedligeholdelsespligten, da denne nu ikke kan pålægges at istandsætte lejemålet oftere, end det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. Dette gælder både løbende under lejeforholdets beståen samt i en fraflytningssituation Bemærkninger Det kan konkret være svært at fastslå, hvad der er»påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter«, og netop dette forhold har ført til væsentlig kritik af lovændringen. For denne kritik kan anføres, at formuleringen lægger op til et konkret skøn, da formuleringens vage karakter sjældent i sig selv vil give et endeligt svar. Lejer og udlejer må formodes ofte at være uenige om dette skøn pga. deres modstående økonomiske interesser. Mod kritikken kan der argumenteres for, at en istandsættelse, der er påkrævet efter ejendommen og det lejedes karakter, faktisk er i lighed med ordning, der allerede gælder efter lejeloven, såfremt lejer har overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt, og parterne ikke har aftalt nyistandsættelse.(13) Der indføres derfor ikke nogen helt ny standard for istandsættelse. Til gengæld vil denne allerede kendte vedligeholdelsesstandard blive udbredt i et større omfang, hvilket kan være problematisk, idet den allerede har givet anledning til konflikter. Af tidligere praksis kan fremhæves U V. I dommen blev det fastslået, at lejer efter en periode på ca. 5 år, hvor der ikke var skiftet maling og tapet, var forpligtiget til at betale udgifterne til dette. På baggrund af dommen er det nærliggende at antage, at lejeperioder på over 5 år i hvert fald er tilstrækkeligt til, at udlejer kan kræve, at lejer foretager tapetsering og maling. Det må konkret afhænge af det lejedes karakter, samt hvor godt lejer har behandlet lejemålet løbende. Det fremgår af ministeren for by-, bolig- og landdistrikters svar på spørgsmål 106 til L 97 af 16. marts 2015, at det forventes, at lejer er forpligtiget til at nymale en lejlighed efter 3-4 års brug. Det er i retslitteraturen udtrykt, at der er tale om en vurdering fra flade til flade, hvor der samtidigt må skeles til, hvor lang tid lejer har beboet lejemålet, da lejer ikke skal sætte det lejedes i bedre stand, end tilfældet var ved indflytning.(14) En lignende formulering er gengivet i høringsnotat af 14. november 2014 til L 97, s. 12. Andre steder i retslitteraturen er det udtrykt som et krav om istandsættelse, når dette er rimeligt og sædvanligt.(15) Disse betragtninger kan give nogen vejledning i en konkret sag, men der vil næppe heller herfra i alle situationer kunne udledes noget klart svar på, hvilke vedligeholdelsesarbejder en lejer skal udføre i en fraflytningssituation. Flere udtalelser tyder på, at ministeren og MBBL mener, at standen ved lejers overtagelse spiller en afgørende betydning. Af høringsnotatet af 14. november 2014 til L 97, s. 11, fremgår:»forslaget svarer til den retsstilling, hvor der ikke er aftalt pligt til nyistandsættelse ved fraflytning, men alene, at det lejede skal afleveres i den stand, hvori det overtoges«. Af svar på spørgsmål 18 til L 97 af 13. februar 2015 fremgår:»udgangspunktet er alene, at det lejede skal afleveres, som det blev overtaget«. I svar på henvendelse af 3. februar 2015 fra Danske Udlejere (spørgsmål 6 til L 97) fremgår:»hensigten med at benytte begrebet»normal istandsættelse«er at beskrive lovens udgangspunkt som modstykket til»nyistandsættelse«. Normal istandsættelse indebærer, at lejer skal aflevere det lejede i den stand, det blev overtaget. Det kan dog ikke aftales, at det lejede skal afleveres i bedre stand«. Det er næppe tilfældet, at lejer altid kan tilpligtes at sætte lejemålet i samme stand ved fraflytning, som det var ved overtagelsen. Hvis lejer skulle aflevere lejemålet i samme stand, som det blev modtaget, og hvis lejligheden var helt nyistandsat ved modtagelsen, ville lejer skulle nyistandsætte lejemålet ved fraflytning. Det er netop denne situation, lovændringen har til hensigt at undgå, og der er heller ikke støtte i ordlyden af lejelovsændringen til, at standen ved lejers overtagelse alene er afgørende for, hvilken stand lejligheden skal sættes i ved fraflytning. Men standen ved lejers overtagelse må have en betydning for, hvornår vedligeholdelse er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter, da standen ved overtagelsen må være med til at definere»ejendommen og det lejedes karakter«. Det kan derfor klart tilrådes alle parter at sikre sig fornøden dokumentation for lejemålets stand ved lejers overtagelse, jf. afsnit 2 om obligatoriske indflytningssyn og -rapporter. Hensigtsmæssigheden af lovændringen Det kan anføres for lovændringen, at lejer ikke længere vil blive mødt med meget høje krav om ny istandsættelse efter selv ganske korte lejeperioder. Ligeledes vil denne nyistandsættelse ved kortere lejeperioder indebære et vist værdispild, da der anvendes ressourcer på at sætte noget i stand, der ofte kun i meget begrænset omfang trænger til det. Denne pointe kan illustreres med dommen U V, der også er nævnt i afsnit 4.1, hvor en lejlighed der fremstod nyistandsat ved fraflytning, alligevel skulle sættes i stand på lejers regning. På den anden side taler det imod ændringen, at Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 4

5 den nye retstilstand formentlig vil give anledning til et øget antal konflikter. Herudover mister udlejer retten til altid at kræve, at en lejlighed afleveres i samme stand, som den blev modtaget. Set ift. de meget væsentlige begrænsninger, der er for lejefastsættelsen i regulerede kommuner, er denne regel ikke nødvendigvis en rimelig afbalancering af parternes interesser. Det kan overvejes, om ændringen vil kunne føre til en forringelse af boligmassen til ulempe kommende lejere. Dette afvises af MBBL i høringsnotatet af 14. november 2014 til L 97, s. 14:»Forslaget vurderes ikke at medføre en løbende forringelse af den indvendige vedligeholdelsesstand af lejeboligerne, da en af parterne altid vil have pligten til at foretage løbende indvendig vedligeholdelse. Det gælder uafhængigt af, hvilken stand boligen var i ved udlejningen«. Dette må antages at være korrekt. Til gengæld vil retstilstanden betyde, at nogle lejere skal sætte lejligheden i en bedre stand ved deres fraflytning, end den var da de flyttede ind. Hvis eksempelvis en nyistandsat lejlighed lejes ud til lejer 1, der opsiger denne efter 2 år, da vil lejer 1 formentlig ikke kunne tilpligtes at sætte lejligheden i stand ved fraflytning, men hvis en lejer 2 efterfølgende bebor lejligheden i 3 år, hvorefter denne flytter, da vil lejer 2 kunne pålægges at male lejligheden, slibe gulve mm. Det er i denne situation således lejer 2, der ender med hele regningen, hvilket ikke nødvendigvis forekommer retfærdigt. Lejer 2 kommer i dette tilfælde til at sætte lejligheden, som helhed, i bedre stand, end hvad den var ved overtagelsen, hvilket som udgangspunkt er udelukket, jf. LL 98 stk. 1, 3. pkt. Dette er lejer 2 dog alligevel forpligtiget til, da LL 98 i dette tilfælde gennembrydes af lejers pligt til at vedligeholde lejemålet.(16) 5. Varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentations kompetence 5.1. Gældende regler varslingsregler Ved varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse stiller BRL 12 og 13 en række fælles gyldighedsbetingelser, såsom at varslingen skal indeholde oplysninger om lejeforhøjelsens størrelse og dennes beregning og i øvrigt fremsættes samtidig og skriftligt overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, jf. BRL 12, stk. 1, og 13, stk. 1. Særligt for ejendomme uden beboerrepræsentation, jf. BRL 12 For ejendomme uden beboerrepræsentation er det ligeledes et gyldighedskrav, at varslingen ledsages af: Et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto iht. BRL 20, jf. 12, stk. 1, 4. pkt., 1. led Den seneste saldomeddelelse fra GI vedr. kontoen efter BRL 18 b, jf. BRL 12, stk. 1, 4. pkt., 2 led Oplysninger om lejers mulighed for at gøre indsigelse, jf. BRL 12, stk. 1, 5. pkt. Særligt for ejendomme med beboerrepræsentation, jf. BRL 13 For ejendomme med beboerrepræsentation er det ligeledes et gyldighedskrav, at varslingen til lejer ledsages af oplysninger om, at budgettet er forelagt for beboerrepræsentanterne, jf. BRL 13, stk. 1, 4. pkt. I medfør af BRL 13, stk. 2 skal udlejer inden varslingen tilsende beboerrepræsentanterne et huslejebudget og regnskab over de udgifter, der indgår i lejen for ejendommen, samt opgørelser for alle ejendommens vedligeholdelseskonti. Ligeledes skal udlejer før varslingen indkalde beboerrepræsentanterne til et budgetmøde. Disse regler er usanktionerede. Udlejer skal senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen over for lejer tilsende beboerrepræsentationen en genpart af varslingsskrivelsen med en redegørelse for budgetteringen med fornøden specifikation af posterne, jf. BRL 13, stk. 3. Genparten skal ledsages af et specificeret vedligeholdelsesregnskab samt den senest udsendte saldomeddelelse fra GI, jf. BRL 13, stk. 3, 2. pkt. Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingsmaterialet kræve, at udlejer inden yderligere 3 uger overleverer en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med den dokumentation, som beboerrepræsentanterne måtte have udbedt sig vedr. budgettet og vedligeholdelsesregnskabet, jf. BRL 13, stk. 3. Beboerrepræsentanterne skal tillige have oplysning om klageadgang. Disse oplysninger til varslingsskrivelsen er gyldighedsbetingelser De nye regler I den nye BRL 12, stk. 1, og 13, stk. 1, præciseres det, at varslingen skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter- og indtægter, oplysninger om lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Den gældende bestemmelse i BRL 12, stk. 1, 4. pkt., og BRL 13, stk. 3, 2. pkt., om, at varslingen skal ledsages af et specificeret regnskab, jf. BRL 20, samt af den senest udsendte meddelelse fra GI om saldoen på kontoen efter BRL 18 b ophæves. Fremover vil sidstnævnte oplysninger være tilgængelige på GIs hjemmeside, gi.dk. Ændringen skal ses i forbindelse med præciseringen af, at udlejers vedligeholdelsespligt er ubetinget, jf. afsnit De nye krav til oplysninger om det gældende og nye budget er bl.a. indført for, at lejer kan forstå lejeforhøjelsens beregning, idet forhøjelsen skal baseres på den samlede stigning i driftsudgifter ift. de samlede driftsindtægter. Ifølge L 97-bem., s. 57 skal der alene oplyses om indtægter, som har virkning på lejefastsættelsen, herunder den samlede leje for boliglejemålene. De nye regler medfører som benævnt, at den fremtidige lejes størrelse skal oplyses. Det er den samlede leje, herunder også forbedringstillæg, der skal oplyses. At dette hidtil har været et gyldighedskrav, kunne måske udledes af U H, hvorefter det ikke kunne kræves af lejerne, at de skulle udføre beregninger for at konstatere de fremtidige lejevilkår og er formentlig i det hele taget en så selvfølgelig oplysning, at det ikke har været anset for nødvendige at fremhæve dette i varslingsreglerne. Nye regler særligt for ejendomme med beboerrepræsentation, jf. BRL 13 Den nuværende usanktionerede pligt som udlejer har til at indkalde beboerrepræsentanterne til et budgetmøde, jf. BRL 13, stk. 2, erstattes med et krav om forudgående høring af beboerrepræsentanterne, jf. den nye BRL 13, stk. 2. Dette skal ske senest 7 dage før, der udsendes varslinger til de enkelte lejere efter BRL 13, stk. 1. Udlejer skal med høringen fremsende kopi af varslingsskrivelsen, som påtænkes udsendt til lejerne. Samtidig skal udlejer forelægge det gældende budget og det nye budget for beboerrepræsentanterne samt i fornødent omfang redegøre for budgetposterne. Det følger af L 97-bem., s. 57, at redegørelsen navnlig skal oplyse om ændringer i de enkelte posters størrelse. Pga. bestemmelsens generelle formulering, vil der ikke kunne forlanges en særlig vidtgående redegørelse. Det fremgår af den nye BRL 13, stk. 2, 3. pkt., at høringen er en gyldighedsbetingelse for det endelige varsel efter BRL 13, stk. 1. Den nye BRL 13, stk. 2, erstatter den gældende ordning med fremsendelse af genpart af varslingsskrivelsen samt specificeret redegørelse for budgetteringen i den BRL 13, stk. 3. I den nye BRL 13, stk. 3 bevares beboerrepræsentations mulighed for tre uger efter modtagelsen af varslingen at forlange yderligere oplysninger, men fristen løber fra høringen efter den nye BRL 13, stk. 2. Kravene i den nye BRL 13, stk. 3, forbliver gyldighedskrav. Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 5

6 Ændringerne har virkning fra lovens ikrafttræden. Dette indebærer, at lejeforhøjelser i ejendomme med beboerrepræsentation, som varsles efter lovens ikrafttræden, skal sendes i forudgående høring hos beboerrepræsentanterne efter de nye regler Bemærkninger Den fortsat gældende formulering i både BRL 12, stk. 1, og 13, stk. 1, om at varslingen skal indeholde»oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og beregning«, har været genstand for mange tvister mellem lejer og udlejer. Ligeledes har formuleringen voldt vanskeligheder i litteraturen(17) og i praksis i både huslejenævnene og boligretterne. At det af L 97-bem. udtrykkeligt fremgår, at det fremover skal fremgå, f.eks. hvilket fordelingsgrundlag forhøjelsen er beregnet på, er særlig fordelagtig, da ejendommens samlede stigning i driftsomkostninger vil fremgå, og med hvilket beløb heraf den gældende leje for det pågældende lejemål vil blive forhøjet, jf. L 97-bem., s. 57. Ændringerne vil således medføre en øget gennemskuelighed til fordel for lejer såvel som beboerrepræsentationen. Der kan være tvivl om, hvorvidt det er korrekt, at kravet om at lejers fremtidige leje skal oplyses i varslingen, er den eneste nye gyldighedsbetingelse i BRL 13, som det fremgår af høringsnotat af 14. november 2014 til L 97, s. 21. Som benævnt følger det af den nye BRL 12, stk. 1, at det er en gyldighedsbetingelse, at ejendommens gældende budget fremgår af varslingen. Dog har det hidtil i litteraturen været antaget, at et såkaldt»sammenligningsbudget«ikke har været et gyldighedskrav.(18) På baggrund af tre Højesteretsdomme (U H, U H og U H) kan den hidtidige retstilstand sammenfattes således, at fremsættelse af et sammenligningsbudget kun var et gyldighedskrav, når det pga. ændrede forhold var væsentligt for lejer, at varslingen ledsages af et sammenligningsbudget, f.eks. ved overgangen til et nyt fordelingsgrundlag.(19) Det udtrykkelige krav om fremsættelse af det gældende budget synes altså at udgøre endnu et nyt gyldighedskrav. Det kan ses som en styrkelse af beboerrepræsentationens rolle i forbindelse med ejendommens løbende drift, når høringen af beboerrepræsentationen efter den nye BRL 13, stk. 2, er gjort til en gyldighedsbetingelse. Hensigten hermed er ifølge L 97-bem., s. 53:»at sikre et godt grundlag for dialogen mellem lejerne og udlejeren om forholdene i ejendommen«. Dog er kravet i den nye BRL 13, stk. 2, om at varslingen skal indeholde fornøden redegørelse for budgetposterne«en meget uklar formulering. Kravet kendes fra den gældende BRL 13, stk. 3:»redegørelse for budgetteringen, der indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent omfang«. Om omfanget af dette uklare krav har det hidtil været antaget, at det omfattede udgifter, der er indgået under de enkelte budgetposter, hvorfor det ikke har været tilstrækkeligt blot at medsende en kopi af budgettet. Dette er formentlig også gældende for den nye BRL 13, stk. 2. Desuden står det i den nye BRL 13, stk. 2, skrevet, at»der henses til ændringer i de enkelte beløbs størrelse«. Er der således væsentlige udsving i visse af beløbene i det nye budget, vil redegørelsen skulle indeholde en forklaring herfor, jf. høringsnotat af 14. november 2014 til L 97, s Gældende regler beboerrepræsentation LL 65 indeholder en række usanktionerede rettigheder for beboerrepræsentationen over for udlejer, herunder ret til at rådgive, føre tilsyn og få udleveret samt indsigt i relevant materiale og informationer. LL 66 indeholder en række usanktionerede regler om udlejers forpligtelser over for beboerrepræsentationen, herunder retten til at blive hørt forud for udlejers krav om lejeforhøjelse efter LL 47 og iværksættelse af forbedringsarbejder, som vil medføre lejeforhøjelse, jf. LL 66, stk. 1, litra a og b. Desuden findes i LL 66, stk. 2-4, regler om bl.a. indkaldelse af beboerrepræsentanterne i forbindelse med iværksættelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt til byggemøder, efterfølgende afleveringsforretning og kontroleftersyn. LL 66, stk. 5 og 6, indeholder yderligere regler, f.eks. om at beboerrepræsentanterne hvert år skal indkaldes til en gennemgang af ejendommens bygninger De nye regler LL 65 Den nye LL 65 er udformet som en formålsbestemmelse. Som følge af ændringer i den nye LL 65 ophæves den gældende LL 66, idet der indføres nye regler om forudgående høring af beboerrepræsentanterne ved varsling af omkostningsbestemt husleje i storejendomme, jf. den nye BRL 13, stk. 2, og særligt pga. at enkelte af bestemmelsens regler videreføres i den nye LL 65. Foruden formålsbestemmelsen er de øvrige krav regler i LL 65 sanktioneret. I den nye LL 65, stk. 1, er enkelte regler om udlejers løbende orientering til beboerrepræsentanterne om visse forhold i ejendommen indføjet. Dette gælder bl.a. oplysninger om, hvem der ejer ejendommen og administrerer den (stk. 1, nr. 1), om genudlejning af lejligheder i ejendommen (stk. 1, nr. 3) og om udlejers ansættelse og afskedigelser af ejendomsfunktionærer (stk. 1, nr. 4). Herudover kan beboerrepræsentationen drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejer (stk. 1, nr. 2). Den nye LL 65, stk. 2, erstatter den nugældende LL 66, stk. 1 og 2. I medfør af den nye bestemmelse skal udlejen skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde, hvis han varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m 2 bruttoetageareal. Indkaldelsen gælder for såvel fælles forbedringer som forbedringer i den enkelte bolig. Det følger af den nye LL 65, stk. 2, 2. pkt., at mødet skal afholdes inden iværksættelsen varsles og senest 2 uger før varsling af forbedringsforhøjelsen. For ejendomme, som er omfattet af BRL 24, der indeholder regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, skal den nye procedure indarbejdes i varslingsproceduren. De sammenfaldende krav kan opfyldes i én og samme proces, jf. L 97-bem., s. 48. For forbedringsarbejder, der ikke skal varsles iværksat efter BRL 24, men alene efter LL 55, skal mødet afholdes inden denne varsling. Efter den nye LL 65, stk. 3, som erstatter LL 66, stk. 3 og 4, skal udlejer, hvis forbedringsarbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, iht. tilbudslovens 4, stk. 3, senest på ovennævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst en bydende i licitationen. I den nye LL 65, stk. 4, bliver sanktionen i de tilfælde, hvor udlejer ikke efterlever reglerne i stk. 2 og 3, at forbedringsforhøjelsen ikke gyldigt kan opkræves for den del, som overstiger grænsebeløbet på 60 kr. pr. m2 (2015-niveau). Denne virkning er i overensstemmelse med gældende praksis for BRL 23 og 24. Nugældende LL 66, stk. 5 og 6, erstattes af BRL 18 a om inddragelse af beboerrepræsentationen i ejendommens vedligeholdelse, jf. afsnit Bemærkninger Reglerne i den gældende LL 65 er usanktionerede og har dermed været uhensigtsmæssige, idet beboerrepræsentanterne skulle rejse en retssag, hvis de ville gøre rettigheden gældende. De nye sanktio- Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 6

7 nerede regler i LL 65, stk. 2 og 3, fremstår derfor hensigtsmæssige. Det synes også positivt, at bestemmelsen omformuleres, så den nye LL 65, stk. 1, indeholder en generel beskrivelse af formålet med beboerrepræsentation. Hensigten er ifølge L 97-bem., s. 17, at tilskynde parterne i lejeforholdet til at indgå i et konstruktivt samarbejde. Det indgår som en del af formålet, at der skabes gode samarbejdsrelationer mellem lejer og udlejer. Det kan overvejes om sanktioner havde været fordelagtige iht. den nye LL 65, stk. 1, nr. 1-4, da reglerne i modsat fald erfaringsmæssigt bliver meningsløse, jf. bl.a. LLO's høringssvar af 14. oktober 2014, pkt. 4. Imod sanktioner kan anføres, at den nye LL 65, stk. 1, er uegnet til at være sanktioneret pga. dens funktion som formålsbestemmelse. Det vil næppe være muligt at fastsætte en meningsfuld sanktion for udlejers afvisning af at drøfte et nærmere bestemt forhold med beboerrepræsentanterne. 6. Opsigelse pga. udlejer selv vil benytte lejemålet 6.1. De gældende regler Ved lejelovsændringen er der tilsigtet en udvidet adgang til at opsige lejer, i tilfælde hvor udlejer selv ønsker at bebo ejendommen. Der er overordnet sket to ændringer. For det første er der vedtaget nogle modifikationer i LL 84, litra a og d, og for det andet indsættes en ny opsigelsesadgang i LL De nye regler Ændringer i LL 84 Ændringerne i LL 84 er af mere praktisk end retlig relevant karakter. Der er dog der sket den ændring, at hvis lejeaftalen er indgået før 1980, er der nu ikke længere noget krav om, at der ved lejeaftalens indgåelse, skal have været givet meddelelse om opsigelsesmuligheden i LL 83, stk. 1, litra a., jf. den nye LL 84, litra d, 2. pkt., modsætningsvist. Ændringer i LL 82 Der er indført en ny opsigelsesadgang i LL 82, litra c, som giver nogle udlejere en næsten fri adgang til at opsige lejer, og denne må forventes i et vist omfang at afløse anvendelsen af LL 83, stk. 1, litra a. Begrænsningerne i LL 82, litra c, ligger i, at der skal være tale om en ejerlejlighed eller andelsbolig, at udlejer kun ejer denne ene ejerbolig eller andelsbolig, som er udlejet, og at det kun er den udlejer, der har indgået lejeaftalen, der kan anvende denne opsigelsesadgang. Det bemærkes, at det er krav om, at udlejer efterfølgende selv bebor lejligheden ligesom den dagældende LL 83, stk. 1, litra a Bemærkninger Krav om at udlejer kun ejer en udlejet bolig En væsentlig begrænsning i den nye opsigelses adgang ligger i, at udlejer kun må eje det ene udlejede lejemål, som skal opsiges. Begrænsningens udformning kan give anledning til undren. Hvorfor skal en udlejer, som ejer to udlejede boliger, stilles ringere end den udlejer, som ejer en udlejet og en ikke udlejet bolig? Forholdene taler vel nærmere for en modsat løsning, da en udlejer hvis alle boliger er udlejet, i nogle tilfælde har et større behov for at kunne sige en lejer op for selv at flytte ind, end den udlejer, som ejer en række boliger, hvor kun en enkelt er udlejet. Da udlejer kun må eje den ene udlejede bolig, som denne ønsker at flytte ind i, må det defineres, hvornår en bolig er udlejet. Dette spørgsmål er der ikke taget nærmere stilling til i forbindelse med lovændringen. Såfremt der bor en lejer i en bolig på en lejekontrakt, er boligen utvivlsomt udlejet. Det vil den være indtil lejekontrakten bliver ophævet, eller indtil udløbet af et opsigelsesvarsel, såfremt den bliver opsagt af en af parterne. Såfremt lejer har underskrevet en lejekontrakt, men endnu ikke er flyttet ind, kan der opstå tvivl. Det må efter en naturlig sproglig forståelse af ordet»udlejet«være mest nærliggende, at det afgørende er den begyndelsesdato for lejeforholdet, der er fastsat i lejekontrakten. Såfremt dispositionsadgangen som følge af aftale overgår fra udlejer til lejer før denne dato, må denne nye aftalte begyndelsesdato være afgørende. Såfremt lejer forud for sin indflytning får en delvis dispositionsadgang til det lejede, f.eks. får lov til at stille nogle møbler i boligen el. lign., er lejligheden formentlig ikke udlejet, hvis udlejer i øvrigt selv forsat har en delvis dispositionsadgang. Den omtalte problematik må antages kun sjældent at blive praktisk relevant, da der er tale om et relativt snævert grænseområde. Kun den udlejer, der har indgået lejeaftalen kan anvende den nye opsigelsesadgang Betingelsen om, at kun den udlejer, der har indgået lejeaftalen, kan udnytte opsigelsesadgangen, var ikke en del af det oprindelige lovforslag, men er blevet indført for at undgå omgåelse, da en udlejer, der ejer flere udlejede lejligheder, ellers vil kunne sælge en lejlighed til en person, der ikke ejer andre udlejede lejligheder, hvorefter denne vil kunne benytte opsigelsesadgangen i den nye LL 82, litra c. I den modsatte situation, hvor en udlejer f.eks. oprindeligt ejede 3 udlejede boliger, men efterfølgende sælger to af dem, vil udlejer stadigvæk få mulighed for at anvende LL 82, litra c, i den nye lejelov ift. lejeren i den tilbageværende bolig. Dette forhold betyder også, at der er tale om en begrænset beskyttelse af lejer, da lejer naturligvis ikke kan styre udlejers antal af udlejede boliger. Såfremt en lejer kontraherer med en udlejer, som ejer et stort antal ejer- eller andelsboliger, vil denne kunne vide sig rimelig sikker på, ikke i fremtiden at blive opsagt på baggrund af den nye LL 82, litra c, da udlejer i så fald skal afhænde samtlige andre udlejede boliger. Opsigelsesadgangen i den nye LL 82, litra c, vil være undergivet en 1 års opsigelse, jf. den nye LL 86, stk. 2. Det bør desuden bemærkes, at opsigelsesadgangen alene finder anvendelse på lejekontrakter indgået efter lovens ikrafttrædelse, jf. lov nr. 310 af 30. marts , stk. 8. Hensigtsmæssigheden af lovændringen Lovændringen i LL 82 bliver foretaget for at hjælpe små private udlejere. Dette er velbegrundet. En person, som ejer f.eks. en lejlighed, men i en periode ikke kan eller vil bebo denne, har enten valget mellem at lade denne stå tom, hvilket typisk indebærer et væsentligt værdispild, og desuden i nogle tilfælde ikke vil være lovligt pga. reglerne om bopælspligt, eller leje den ud. Hvis lejligheden udlejes, vil dette kunne indebære, at udlejer ikke selv kan benytte lejligheden igen i en ukendt lang årrække pga. den generelt restriktive regulering af udlejers opsigelsesadgang i LL 82 og 83. Udlejer vil i denne periode måske lide et tab, da renterne på dennes lån og fællesudgifterne til lejligheden måske overstiger den leje, der må kræves efter lejefastsættelsesreglerne. Udlejer vil desuden kun i nogle tilfælde have mulighed for at tidsbegrænse lejekontrakten, da en tidsbegrænsning i en lejekontakt kan tilsidesættes, jf. LL 80, stk. 3, såfremt den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.(20) Yderligere for ændringen kan anføres, at lejer stadig nyder en vis beskyttelse gennem opsigelsesfristen på 1 år, jf. den nye LL 86, stk. 2. Imod ændringen kan anføres, at nogle lejere i højere grad ikke kan vide sig sikker på, hvorvidt denne fremtidig ville kunne blive boende. Selvom lejer får en frist på 1 år til at finde et nyt sted at bo, er det ikke nødvendigvis tilstrækkeligt til at finde en ny lejlighed i tilsvarende størrelse, kvalitet og med tilsvarende beliggenhed. Særligt ikke, hvis lejer bor centralt i en større by som København eller Århus, hvor der er meget stor efterspørgsel på lejeboliger. Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 7

8 Herudover er der ofte meget arbejde og væsentlige udgifter forbundet med en flytning. 7. Ikrafttrædelse Loven træder i kraft den 1. juli 2015, jf. lov nr. 310 af 30. marts 2015, 5, stk. 1, og får som udgangspunkt virkning for lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, med mindre andet er anført i den enkelte bestemmelse.(21) Ministeren for by, bolig og landdistrikter har i forbindelse med besvarelse af spørgsmål 110 til L 97 af 23. marts 2015 oplyst, at der i forlængelse af lovforslagets vedtagelse vil udarbejdes vejledningsmateriale vedr. forslagene om henholdsvis vedligeholdelsesplaner, normal istandsættelse samt ind- og fraflytningssyn. Den 15. maj 2015 blev udkast til bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler og udkast til revideret typeformular sendt i høring, hvorved der foretages en revision af typeformular A, 8. udgave, der er autoriseret af daværende By- og Boligministerium den 3. september Sammenfatning Det må indrømmes, at lovændringerne overordnet indebærer en forenkling og modernisering af lejelovgivningen i overensstemmelse med L 97s titel og lovgivers hensigt, som redegjort for i afsnit 1. Dette er tydeligst ved indførelsen af de rullende 10 års vedligeholdelsesplaner (afsnit ) og de nye ind- og fraflytningsregler (afsnit ) samt varslingsregler (afsnit ). Forleden indskrænkningen af aftalefriheden i regulerede kommuner synes en række af lovændringerne dog enten at være byrdefulde, idet der forekommer flere faldgruber, som udlejer skal være opmærksom på eller uklare, idet lovforarbejderne og andre fortolkningsbidrag forholder sig tavse. Eksempelvis risikerer udlejer at miste ethvert krav på istandsættelse ved manglende overholdelse af den nye LL 9, stk. 2 og 3, samt LL 98, stk. 3 og 4. Hertil kommer, at der f.eks. ikke er klarhed over, hvad udlejer præcist kan kræve ved lejers fraflytning. Det var ligeledes lovgivers hensigt at L 97 skulle sikre, at den retlige og økonomiske balance mellem udlejer og lejer ikke forrykkede. Om hvorvidt dette er lykkedes er svært at sige, da ændringerne berører mange aspekter af lejeretten og forsimplet sagt synes begge parter at få nogle steder, mod at måtte afgive på andre områder. Lovændringerne betyder, udover den nye udvidede opsigelsesadgang (afsnit ), i hvert fald næppe nogen væsentlig styrkelse af udlejers retstilling, der ellers hidtil har lidt under, at lejelovgivningen er en beskyttelseslovgivning for lejer. Dog har vi endnu til gode at se om, hvorvidt nærværende artikels kritikpunkter aktualiseres og i så fald den praktiske håndtering heraf. Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 8

9 (1) Bekendtgjort som lov nr. 310 af 30. marts (2) Se bl.a. lejer- og udlejerorganisationernes fælles brev af 9. juli 2014 til ministeren for by, bolig og landdistrikter, samt høringsnotat af 14. november 2014 og høringssvar til L 97 (By- og Boligudvalget L 97, Bilag 3). (3) Det politiske forlig blev indgået d. 11. juni 2014 mellem regeringen og Venstre, Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten. (4) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s (5) Ministeren for by-, bolig- og landdistrikters svar på spørgsmål 3 til L 97 af 23. januar (6) Se hertil Jakob Juul-Sandberg i TBB , 87 f.. (7) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s (8) Jakob Juul-Sandberg, Martin Brink og Marianne Kjær Stolt: Lov om leje af almene boliger med kommentarer, 2008, s (9) Karsten Holt i Revisorbladet nr. 5, 1994, s. 23 ff. (10) Ejendomme der omfatter 7 eller flere beboelseslejligheder, jf. BRL 4, stk. 5, modsætningsvist. (11) Karsten Holt i Revisorbladet nr. 5,1994, s. 23. (12) Udkast til bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme er sendt i høring den 17. april (13) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s (14) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 393 f. (15) Peter Mortensen: Landbrugsforpagtning, 1999, s (16) Se dog muligvis i modsat retning Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 397 linje (17) Mogens Dürr m.fl.: Administration af boliglejemål, 2010, s (18) Marianne Dons og Jesper Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring, 1997, s. 138, samt Mogens Dürr m.fl.: Administrations af boliglejemål, 2010, s Sml. heroverfor Lars Økjær Jørgensen i U 1988B.364. (19) Se om hvilke ændrede forhold der kunne tænkes at begrunde et krav om sammenligningsbudget Niels Grubbe i U 1989B.305. (20) For en nærmere fremstilling henvises til Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 379 f. samt Mogens Dürr m.fl.: Administrations af boliglejemål, 2010, s. 804 ff. (21) Ved tvivlstilfælde må ikrafttrædelsesbestemmelsen dog fortolkes i lyset af de almindelige intertemporale regler og principper, se hertil Claus Rohde: Intertemporal kontraktsret, Copyright 2015 Karnov Group Denmark A/S side 9