Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015

Transkript

1 Gå hjem-møde ændringer i lejeloven Torsdag den 23. april 2015

2 Velkommen 2

3 3 Program Registrering Velkomst v/andreas Antoniades Obligatorisk ind- og fraflytningssyn; vedligeholdelsesfordeling og normalistandsættelse ved fraflytning v/kristin Jonasson og Frederik Foged Kort pause Vedligeholdelsesregnskaber; vedligeholdelsesplaner, varsling af omkostningsbestemt leje; trappeleje; nettoprisindeksregulering af lejen v/kristin Jonasson og Frederik Foged Kort pause Forbrugsregnskaber; huslejenævnenes kompetencer; gebyrer for nævnssager; beboerrepræsentationens kompetence; adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer med 1 års varsel v/kristin Jonasson og Frederik Foged

4 4 Fremme af energirenovering i erhvervslejemål Den 1. april 2015 er Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler mv. (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål) trådt i kraft. Der er kommet en ny bestemmelse i 31, stk. 3:»Stk. 3. I ejendomme, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, hvis udlejeren har tilslutning til gennemførelsen af arbejderne fra et antal lejere, hvis lejemål tilsammen omfatter mindst 2/3 af ejendommens bruttoetageareal. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne.«ministeriet vil fastsætte nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

5 5 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Gældende ret: Ikke pligt til at gennemføre ind- eller fraflytningssyn. Ikke pligt til at udarbejde og udlevere indflytningsrapport eller fraflytningsrapport Hvis der gennemføres ind- eller fraflytningssyn skal BR indkaldes. Dog ingen sanktion ved manglende indkaldelse. (LL 98). BR skal dog kun med hvis lejer har bedt om det. Ofte afholdes fraflytningssyn for at fastlægge, hvad der skal istandsættes og for at holde 2-ugers fristen i LL 98. Ifølge praksis har lejer ved fraflytning bevisbyrden for mangler, der var til stede ved indflytning.

6 6 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Nye regler : Ind- og fraflytningssyn bliver obligatoriske. Formål: Undgå fraflytningstvister begrundet i manglende fastlæggelse af lejemålets stand ved indeller fraflytning. Ministeriet skønner, at 1/5 af sagerne ved huslejenævnet vedrører fraflytninger. Det antal ønsker man at mindske. Økonomi: Det er anført i bemærkningerne til forslaget, at obligatoriske ind- og fraflytningssyn ikke forventes af medføre øgede udgifter til administration for udlejerne, da en stor andel af de professionelle udlejere allerede har indført en helt fast procedure med ind- og fraflytningssyn! Hvis det er korrekt, hvordan skal reglerne så mindske antallet af tvister herom i nævneværdigt omfang? Pligt for udlejer til at udarbejde ind- og fraflytningsrapporter. Gælder kun for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.

7 7 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Indflytningssyn (LL 9) Afholdes i forbindelse med indflytning Lejer skal indkaldes til indflytningssyn med et rimeligt varsel, fx 1 uge eller mere Ingen krav til, hvordan eller hvornår indkaldelse skal ske til indflytningssyn. Udlejer bør dog sikre sig bevis for, at indkaldelse er sket. Loven synes at forudsætte, at indflytningssynet foretages, mens udlejer stadig selv kan skaffe sig adgang til lejemålet, dvs. før lejer har overtaget lejemålet/fået nøgler. Indflytningsrapport Udarbejdes af udlejer Udleveres på papir ved synet Må eftersendes, hvis lejer ikke møder eller hvis lejer ikke ønsker at modtage synsrapporten. I så fald sendes rapport inden 14 dage. Ingen krav til, hvordan ind- eller fraflytningsrapporten skal se ud. Som udgangspunkt kan den laves digitalt.

8 8 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Fraflytningssyn : Afholdes senest 14 dage efter at udlejer er bekendt med lejers fraflytning Ved fraflytningssyn skal lejer indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Parterne kan dog aftale et kortere varsel, men kun når lejemålet er opsagt eller ophævet. Fraflytningsrapporten skal indeholde alle krav, også misligholdelseskrav Hvis lejer møder op til synet: Lejer skal have rapporten udleveret i papir ved synet. Dvs. udlejer skal have printer med, hvis rapporten laves digitalt! Rapporten må kun eftersendes senest 2 uger efter fraflytningssynet, hvis lejer ikke var tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Lejers kvittering er ikke en accept af rapportens indhold. Hvis lejer ikke møder op til synet: Rapporten skal udarbejdes alligevel. Rapporten skal sendes til lejer inden 14 dage fra synet. Det kan ske pr. mail.

9 9 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Fraflytningsrapporten kan være udlejers reklamation, men det forudsætter, at reklamationsfristen er overholdt. 1/4 4/4 9/4 15/4 16/4 30/4 L flytter og U bliver U indkalder til syn Frist i 98, Flyttesyn Frist for at sende Afleverer uden bekendt med med 1 uges varsel stk. 2 springer afholdes fraflytningsrapport Varsel nøgler af lejemålet er tomt.

10 10 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Det er ikke et krav, at parterne bliver enige om rapporternes indhold. Rapporten er udlejers udspil til, hvordan lejemålet så ud ved indflytningen eller fraflytningen. Hvis lejer mener at der er mangler ved indflytning, kan lejer indbringe en sag herom for huslejenævnet. Udlejer har bevisbyrden for, at der er udarbejdet ind- og fraflytningsrapporter, at lejer har fået disse, og lejer har været indkaldt til ind- og fraflytningssyn. Manglende overholdelse af kravene om ind- og fraflytningssyn medfører, at udlejer fortaber sin ret til at kræve almindelig istandsættelse ved fraflytning. Lejer hæfter dog stadig for misligholdelse, dvs. lejer kan ikke omkostningsfrit forvolde skade på lejemålet pga. udlejers manglende iagttagelse af reglerne (ved indflytning). Udlejer skal ikke længere indkalde BR til ind- og fraflytningssyn, men lejer har ret til at medtage BR.

11 11 Ikrafttræden ind-/fraflytningssyn Gælder indflytningssyn for lejemål indgået 1. juli 2015 eller senere Gælder fraflytningssyn, der sker efter lovens ikrafttræden, dvs. 1. juli 2015 eller senere. Dvs. reglerne om fraflytningsyn gælder også i lejemål indgået forud for lovens ikrafttræden.

12 12 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet (normal) istandsættelse Reglerne i dag før lovændringen 1. juli 2015: Aftalefrihed. Dog begrænset af LL 98, stk. 1, 3. pkt. - ikke aflevere i bedre stand. Udlejer og lejer kan aftale, at lejer skal vedligeholde enhver del af det lejede og ejendommen. Det kan aftales, at lejer skal aflevere det lejede nyistandsat ved fraflytning dog forudsat, at det lejede var nyistandsat ved indflytning. Forudsætning er konsekvens af LL 98, stk. 1, 3. pkt. Nyistandsættelse ved fraflytning kan aftales, selvom udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt (lejer godskrives dog indestående på konto for indvendig vedligeholdelse). Udvidet vedligeholdelsespligt for lejer indebærer, at udlejer kun kan opkræve de lave hensættelser hos lejerne efter BRL 18b

13 13 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet (normal) istandsættelse Efter 1. juli 2015: Indvendig vedligeholdelse defineres i loven (LL 21): Maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve (også mellemslibning af gulve, men ikke egentlig afslibning eller afhøvling). Lejere i større ejendomme (OMK-ejendomme), herunder lejere af gennemgribende forbedrede lejemål ( 5, stk. 2), kan ikke pålægges vedligeholdelsespligt udover indvendig vedligeholdelse. Ifølge bemærkningerne til forslaget er det sjældent, at lejernes vedligeholdelsespligt udvides udover indvendig vedligeholdelse! Lejere i uregulerede lejemål (lejemål i uregulerede kommuner LL 47, 80/20-lejemål, nyopførte ejendomme, tidligere erhverv og nyetablerede tagboliger) og småhuse kan stadig pålægges udvidet vedligeholdelsespligt. Udlejer skal/kan ikke længere opkræve lave hensættelser til 18b-konto, men derimod de høje, da lejers vedligeholdelsesforpligtelse i de større ejendomme (OMK-ejendomme) ikke kan omfatte mere end indvendig vedligeholdelse.

14 14 Påkrævet (normal) istandsættelse Efter 1. juli 2015: LL 19, stk. 2 gøres ufravigelig: Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter, jf. dog 22. Det kan herefter ikke aftales, at lejer skal aflevere lejemålet nyistandsat ved fraflytning. Indebærer krav om påkrævet istandsættelse: Det kan ikke aftales, at lejer skal foretage andet end påkrævet istandsættelse ved fraflytning. Formål: At reducere fraflytningsregninger for lejere ved at undgå unødvendig istandsættelse. Lovændringen bygger på forudsætning om, at det sker. Det kan heller ikke aftales, at lejer ved fraflytning skal istandsætte dele af det lejede, som lejer ikke har haft vedligeholdelsespligten af i lejeperioden. Lejer skal altså have den indvendige vedligeholdelsespligt, før lejer kan pålægges at istandsætte ved fraflytning. Betyder, at lejere i OMK-ejendomme ikke kan pålægges at istandsætte andet end det, der er omfattet af indvendig vedligeholdelse.

15 15 Påkrævet (normal) istandsættelse Efter lovændringen 1. juli 2015: Konkrete eksempler boperiode på mere end 5 år udløser som udg.pkt istandsættelsesbehov ifølge et høringsnotat fra ministeriet: Eksempel 1: Lejer har overtaget lejemålet nymalet. Lejer fraflytter efter 3 år med almindeligt slid og ælde, herunder huller efter skruer i væggene. Istandsættelse er her (pga. kort lejeperiode) som udgangspunkt ikke påkrævet og lejer hæfter ikke for istandsættelse. Hvis lejeren i stedet fraflytter efter mere end 5 år uden at have foretaget istandsættelse, hæfter lejer, da istandsættelse som udgangspunkt er påkrævet efter boperiode på 5 år. Konkret vurdering. Eksempel 2: Lejer har overtaget lejemålet uden nyistandsættelse og dermed med et vist almindeligt slid og ælde. Istandsættelse er dog ikke påkrævet. Lejer fraflytter efter 3 år, hvor istandsættelse ER påkrævet. Lejer hæfter, men da lejer ikke kan pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejer overtog det (LL 98, stk. 1, 3. pkt.), hæfter lejer kun for en del af istandsættelsesudgifterne. Det er en helhedsvurdering: Lejer kan hæfte for fuld istandsættelse af nogle flader, når blot lejer ikke som helhed pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejer overtog det.

16 16 Påkrævet (normal) istandsættelse De nye regler betyder måske et valg mellem to løsninger for udlejer: A) At fortsætte med at nyistandsætte forud for hver genudlejning med risiko for, at lejer ikke kan pålægges at istandsætte ved fraflytning (hvis det ikke er påkrævet) B) At undlade at nyistandsætte (og dermed undgå tab vedrørende istandsættelse), men med risiko for, at lejemålet ikke længere kan bære den samme leje/genudlejes lige så hurtigt pga. ringere kvalitet. Indvendige vedligeholdelseskonti i videre omfang? Lejer hæfter stadig for misligholdelse. Hvor mange skruehuller skal der til? Fremgår af høringsnotat, at huller efter skruer som udgangspunkt er omfattet af almindelig slid og ælde. Lovændringen bygger på en forudsætning om færre huslejenævnssager om fraflytning. Tvivlsomt. Carsten Hansen har varslet, at der kommer en ny typeformular inden 1. juli Nødvendigt pga. muligheden i den nuværende formular for at afkrydse krav om nyistandsættelse ved fraflytning.

17 17 Vedligeholdelsesregnskaber Udlejer skal sende vedligeholdelsesregnskaber for 18- og 18 b til GI, så lejerne kan se disse på GI s hjemmeside. Det gælder også for ikke bindingspligtige ejendomme, hvor der således skal indsendes 18-regnskab. Regnskaber indsendes en gang årligt, og GI har ingen kontrolpligt Udlejer skal ikke længere sende meddelelser om indestående på 18 b til lejerne eller BR. Heller ikke i forbindelse med varsling af OMK. Lejerne kan se indestående på GI s hjemmeside. Der kan ikke længere ske nedsættelse af henlæggelser til 18- eller 18 b-konto pga. lejers udvidede vedligeholdelsespligt, da den ikke kan udvides. Eksisterende lejeaftaler med lav sats skal dog fortsat betale den lave sats.

18 18 Vedligeholdelsesplaner Udlejer skal lave rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner i større ejendomme (7 eller flere beboelseslejligheder). Gælder ejendomme omfattet af BRL 18, dvs. også nyopførte ejendomme. Udlejer skal hvert år inden 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10 års periode. Planen skal revideres og ajourføres hvert år, dels i forhold til de arbejder, der indgår i den gældende plan, dels i forhold til det 10. år. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Bemærkninger til forslaget nævner udskiftning af tag og facaderenovering som eksempler på større vedligeholdelsesarbejder. I bemærkningerne til forslaget anføres det, at der er en formodning for, at der er større vedligeholdelsesarbejder på alle ejendomme indenfor en 10 års periode!

19 19 Vedligeholdelsesplaner Planen skal udarbejdes og revideres i samarbejde med BR, hvis en sådan findes. Der er intet nævnt i forslaget om, hvordan dette samarbejde skal foregå eller, hvad der i givet fald skal ske, hvis parterne ikke kan blive enige / ikke kan samarbejde. Huslejenævnet tillægges dog kompetence til at træffe afgørelse i sager, hvor der er uenighed om vedligeholdelsesplanen, herunder om udarbejdelse og gennemførelse af planen. Der er ikke egentlige krav til, hvordan planerne skal udformes, men de skal have et bestemt konkret indhold, så det efterfølgende kan konstateres, om planen er overholdt. Udgiften til udarbejdelse af planerne kan medtages på OMK-budgettet Overholdes vedligeholdelsesplanen ikke, kan BR eller lejerne indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet. Huslejenævnet kan dog ikke pålægge udlejer at udføre arbejderne, hvis de ikke er påkrævet, uanset om de ifølge planen skulle have været udført. Ministeren er bemyndiget til at fastsætte nærmere regler om indholdet af vedligeholdelsesplaner. Forventes inden i krafttræden.

20 20 Vedligeholdelsesplaner Udlejer har bevisbyrden for, at det ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejder omfattet af vedligeholdelsesplanen. Hvis udlejer ikke udarbejder vedligeholdelsesplaner hvert år, kan han ikke opkræve henlæggelser til 18- og 18 b-konti hos lejerne fra det tidspunkt lejerne har indbragt en sag herom for huslejenævnet, og indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne. Det samme gælder, hvis der ikke er lavet en vedligeholdelsesplan i samarbejde med BR. Hvad nu hvis BR ikke vil samarbejde? Udlejer skal stadig hensætte og indbetale til 18- og 18 b-konti, selvom han ikke kan opkræve beløbene hos lejerne. LL 63 a Konto for forbedringer i GI (ikke regulerede ejendomme). Reglerne afskaffes og eventuelle indeståender udbetales. Lejen skal nedsættes med et beløb svarende til de hidtidige hensættelser. Bestemmelserne træder i kraft samtidig med lovens ikrafttræden.

21 21 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Ejendomme uden BR. Gældende ret: Varslingen skal være skriftlig. Den skal indeholde oplysning om Lejeforhøjelsens størrelse. Lejeforhøjelsens beregning (oplysning om nyt budget). Oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. 18-regnskab og oplysning om indestående på 18 b-konto, der skal medsendes. Ejendomme med BR. Gældende ret Varslingen skal derudover indeholde oplysning om at budget er forelagt BR til udtalelse samt oplysning om deres eventuelle bemærkninger. Inden varsling overfor lejerne, skal udlejer (manglende overholdelse er ikke sanktioneret) Indkalde BR til budgetmøde, og (i) sende huslejebudget samt regnskab over de udgifter, de indgår i den omkostningsbestemte leje for ejendommen, og (ii) opgørelse for alle ejendommens vedligeholdelseskonti. Senest samtidig med varsling overfor lejerne, skal udlejer til BR sende Genpart af varslingsskrivelse(r)n(e). En redegørelse for budgetteringen, der indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent omfang. 18-regnskab og oplysning om indestående på 18 b-konto skal medsendes. Oplysning om BR s adgang til at gøre indsigelse.

22 22 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Ejendomme uden BR. Nye regler: 18-regnskab og oplysning om indestående på 18 b-konto skal ikke længere medsendes. Øvrige krav gælder fortsat, men herudover skal varslingen indeholde oplysning om Det gældende budget (= sammenligningsbudget). Driftsudgifter. Det er som udgangspunkt en del af lejeforhøjelsens beregning. Driftsindtægter. Hvad er det? Det er ikke nærmere defineret, men er vel blot den del af gældende leje, som udlejer får ind i leje til at dække driftsudgifterne. En beregning af forhøjelsen og skal kunne se forhøjelsen og den fremtidige lejes størrelse. Hvad nu, hvis der ikke findes et gældende budget? Den fremtidige leje angives normalt efter gældende regler, men når det nu bliver en gyldighedsbetingelse, medfører fejlberegninger så, at varslingen bliver ugyldig?

23 23 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Ejendomme med BR. Nye regler: Gældende krav til varslingsskrivelsen gælder fortsat, men herudover skal varslingen indeholde oplysning om (= nye krav i ejendommen uden BR) Det gældende budget (= sammenligningsbudget). Driftsudgifter. Det er som udgangspunkt en del af lejeforhøjelsens beregning. Driftsindtægter. Hvad er det? Det er ikke nærmere defineret, men er vel blot den del af gældende leje, som udlejer får ind i leje til at dække driftsudgifterne.. En beregning af forhøjelsen, og lejer skal kunne se forhøjelsen og den fremtidige lejes størrelse. Senest 7 dage før varsling overfor lejerne, skal udlejer til BR sende (Forhøringspligt) Genpart af varslingsskrivelse(r)n(e). Dvs. som i gældende regler. Oplysning om det gældende budget og det nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. 18-regnskab og oplysning om indestående på 18 b- konto skal ikke længere sendes til BR. Der er ikke længere krav om afholdelse af budgetmøde (usanktioneret), da det erstattes af ovenstående forhøring, der til gengæld bliver en gyldighedsbetingelse.

24 24 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Ifølge bemærkningerne til forslaget er ændringen af varslingsreglerne en modernisering og forenkling, der begrænser udlejers administrative forpligtelser. Ifølge bemærkningerne til forslaget forventes ændringen at medføre begrænsede mindre udgifter til udlejers administration, hvilket derfor vil give anledning til en reduktion i det administrationsbeløb, som udlejer kan medtage som driftsudgift i OMK! Det er svært at få øje på forenklingen og grundlaget for besparelser på administrationen. Udlejer slipper for budgetmøder, men de afholdes som regel ikke alligevel. Udlejer skal ikke medsende vedligeholdelsesregnskaber, men de skal i stedet sendes løbende til GI. Hertil kommer de obligatoriske ind- og fraflytningssyn samt de løbende vedligeholdelsesplaner. Ændringerne har virkning fra lovens ikrafttræden.

25 25 Nettoprisindeksregulering og afskaffelse af trappeleje Muligheden for at aftale trappeleje (bestemte beløb til bestemte tidspunkter) afskaffes. Det er anført i bemærkningerne til forslaget, at det vurderes, at trappelejeklausuler i praksis kun anvendes i ganske begrænset omfang! Reglerne, om at der ikke kan aftales trappeleje m.v., gælder for aftaler indgået efter lovens ikrafttræden. Der kan i stedet aftales nettoprisindeksregulering af lejen, men ikke for omkostningsbestemte lejemål, medmindre lejemålet er gennemgribende forbedret og lejen er fastsat efter 5, stk. 2 til det lejedes værdi. Hvis lejen er fastsat efter 5, stk. 1 kan der altså ikke aftales NPI-regulering. Dvs. der kan kun indgås aftale om NPI-regulering af lejen for 1. Lejemål i uregulerede kommuner. 2. 5, stk. 2-lejemål (gennemgribende forbedrede lejemål udlejet til det lejedes værdi) 3. 80/20-lejemål. 4. Småhuse. 5. Lejemål med fri lejefastsættelse (ejendomme opført efter 1991, tidligere erhverv, nyere tagboliger). Der kan ikke indgås aftale om NPI-regulering af lejen for 1. Omkostningsbestemte lejemål, se dog nedenfor om NPI-regulering som alternativ til OMK-regulering.

26 26 Nettoprisindeksregulering og afskaffelse af trappeleje Kombinationsforhøjelser og forbehold herfor Aftalen om NPI-regulering i lejekontrakten kan som hidtil kombineres med regulering efter lejelovgivningens almindelige regler, dvs. regulering ved skatte- og afgiftsstigninger (alle lejemål) og efter det lejedes værdi (småhuse, uregulerede lejemål og 80/20-lejemål). Det er en god idé at tage forbehold herfor i lejekontrakten for at undgå usikkerhed. Hvilken betydning får afskaffelsen af trappeleje for prissætningen af udlejningsejendomme?

27 27 Nettoprisindeksregulering i større ejendomme Som et alternativ til at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse i større ejendomme kan udlejer efter 1. juli 2015 beslutte, at lejen i en 2-års periode skal reguleres efter NPI i stedet for efter reglerne om OMK. Gælder både 5, stk. 1-lejemål og 5, stk. 2-lejemål i ejendommen. Betingelserne herfor er: 1. Udlejer skal meddele sin beslutning herom til lejerne. 2. Beslutningen gælder alle lejere i ejendommen. 3. Reguleringen efter NPI gælder i 2 år hverken mere eller mindre. 4. Der kan tidligst træde en regulering efter NPI i kraft 12 måneder efter, at der sidst har været varslet forhøjelse efter reglerne om OMK. 5. Det er kun den del af lejen, der vedrører driftsudgifter, dvs. ikke forbedringer, der kan reguleres efter NPI. Endvidere kan skatter og afgifter, vedligeholdelseshensættelser og afkastet af ejendommens værdi ikke NPIreguleres. 6. Selve forhøjelsen skal varsles med 3 måneders varsel. Der skal ikke være indsigelsesadgang, men lejerne kan indbringe varslingen for huslejenævnet. 7. Inden 2-årsperiodens udløb skal udlejer beregne OMK og sende beregningen til lejerne. Hvis beregningen viser, at lejen efter indeksering overstiger OMK-lejen, skal lejen nedsættes hertil med virkning fra 2- årsperiodens udløb (ingen tilbagevirkende kraft). Lejerne kan indbringe beregningen for huslejenævnet.

28 28 Nettoprisindeksregulering i større ejendomme I 2-årsperioden kan udlejer maksimalt varsle NPI-regulering én gang årligt. Hvis lejen efter udløbet af 2-årsperioden er lavere end OMK, kan udlejer varsle lejeforhøjelse, der dog tidligst kan træde i kraft 12 måneder efter, at seneste nettoprisindeksregulering er trådt i kraft. Udlejer kan ikke beslutte, at der skal være en ny 2-årsperiode med nettoprisindeksregulering, før der er varslet OMK. Forhøjelse efter NPI i den nye periode kan tidligst ske med virkning 12 måneder efter, at der sidst er varslet OMK. I 2-årsperioden kan udlejer ikke varsle OMK, men kan varsle : Stigning i skatter og afgifter efter LL 50 og 51 Stigning i hensættelser efter 18 og 18b Forhøjelse af tillægget til afkastet efter BRL 9, stk. 7 (uklart, hvordan det skal ske) Hvis udlejer foretager udlejning af et lejemål i 2-årsperioden, har udlejer pligt til i lejekontrakten at oplyse, at lejen reguleres efter NPI og hvornår 2-årsperioden udløber. Det er imidlertid ifølge forarbejderne blot en ordensforskrift reguleringen kan fortsat opkræves, selvom reglen ikke overholdes. Må antages, at spise-op princippet ikke gælder varsling af stigning i hensættelser og afkast-tillæg

29 29 Eksempel på forløb : OMKvarsling træder i kraft : U varsler NPIregulering i 2-årig periode : NPIregulering af lejen : NPIregulering af lejen : U pligt til ny OMKberegning og evt. lejenedsæt telse

30 30 Forbrugsregnskaber Udgiften til energimærke skal nu fordeles ligeligt over det antal år, energimærket gælder. Udlejer får dog mulighed for i varmeregnskabet at medtage forrentning af udgiften med en sats svarende til rente og bidrag på et realkreditlån med en løbetid svarende til energimærkets gyldighed (typisk 10 år). Rettelser af fejl i et regnskab skal ske inden for de ordinære frister for aflæggelse af regnskab (3 måneder efter modtagelse af afregning eller 4 måneder efter regnskabsårets udløb).

31 31 Huslejenævnssager omkostninger for udlejer og ændring i gebyrer Gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen nedsættes fra kr. til 500 kr. Gælder ejere af enkelte lejligheder. Gebyret for en almindelig huslejenævnssag hæves fra 140 kr. til 300 kr. Udlejer skal betale kr til sagens behandling, hvis lejer har fået fuldt medhold. Lejer skal ikke betale noget, hvis udlejer får medhold. Hvornår har lejer fået fuldt medhold? Det er huslejenævnet, som beslutter, om der skal betales for sagens behandling. Ifølge ministeriet fik lejerne medhold i halvdelen af sagerne ved huslejenævnene i 2013, udlejerne fik medhold i 1/3, mens der i de resterende sager (1/6) er delt medhold. Udlejer får ikke refunderet gebyret, hvis udlejer får medhold i boligretten.

32 32 Huslejenævnets kompetence Huslejenævnet kan efter 1. juli 2015 sætte beløb på istandsættelsesarbejder i forbindelse med fraflytning. Problematisk, da huslejenævnsmedlemmerne ikke har den nødvendige fagkundskab til at træffe afgørelser herom.

33 33 Beboerrepræsentation og forbedringer Gældende ret (LL 65): Inden udlejer vil iværksætte forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse for et eller flere lejemål, skal BR først have 3 ugers frist til at ytre sig. Ellers mister udlejer retten til at kræve forbedringsforhøjelse. BR skal indkaldes til møde med udlejer, inden gennemførelse af forbedringsarbejder, der vil udgøre mere end kr. 20 pr. m2. Samtidig skal udlejer sende skriftligt materiale herom. Bestemmelsen er ikke sanktioneret. Hvis forbedringsarbejder udbydes i bunden licitation, skal udlejer tilbyde BR at udpege mindst en bydende i licitationen. Udlejer skal indkalde BR til at deltage i licitationsforretningen. Bestemmelsen er ikke sanktioneret. Udlejer skal i byggeperioden indkalde BR til deltagelse i samtlige byggemøder samt afleveringsforretninger og kontroleftersyn.

34 34 Beboerrepræsentation og forbedringer Nye regler: Formålsbestemmelse LL 65, stk. 1 ( oplysning om administration, genudlejning, ejendomsfunktionær, forhold af betydning for ejendommen) Inden udlejer iværksætter forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år, vil udgøre mere end kr. 60 pr. m2, skal udlejer med rimeligt varsel indkalde BR til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder. Inden mødet skal udlejer sende skriftlig materiale om arbejderne til BR. Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på mødet med BR opfordre BR til at pege på mindst en bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt indkalde BR til deltagelse i licitationsforretningen.

35 35 Beboerrepræsentation og forbedringer Hvis udlejer ikke overholder de i loven anførte krav, kan udlejer ikke kræve lejeforhøjelser for forbedringerne udover grænsen på de kr. 60 pr. m2. NB: Reglerne i BRL 24 (iværksættelse) og LL 55 (adgang) gælder stadig. Reglerne i LL 66, stk. 1, litra b fjernes og erstattes af ovenstående. BR skal derfor ikke høres forud for alle forbedringsarbejder. LL 65, stk. 2-4 træder i kraft 1. januar Nugældende regler gælder indtil da. Kravet, om at udlejer forud for varslinger om lejeforhøjelser efter LL 47 skal høre BR. afskaffes (LL 66, stk. 1, litra a)

36 36 Adgang til at opsige ejer/andelsbolig med 1 års varsel hvis udlejer selv skal benytte boligen Gældende ret Ikke generel adgang til opsigelse af ejer/andelsbolig, hvor ejer/andelshaver selv ønsker at benytte lejligheden Ejer/andelshaver kan opsige efter LL 83, stk. 1, litra a, jf. 84 med følgende betingelser: Ejer/andelshaver ønsker selv at benytte det lejede Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold Der lægges bl.a vægt på hvor læge udlejer har ejet ejendommen og lejerens mulighed for at finde anden passende bolig. Hvis ejerlejlighed skal lejeforhold være indgået efter opdeling i ejerlejligheder, lejer skal være gjort bekendt med at det er en ejerlejlighed, Lejeforhold skal være indgået før 1. juli 1986, medmindre udlejer selv har beboet lejligheden tidligere

37 37 Adgang til at opsige ejer/andelsbolig med 1 års varsel hvis udlejer selv skal benytte boligen Nye Regler LL 82, litra c Gælder enkeltudlejere af ejerlejligheder/andelsboliger Ejer/andelshaver kan opsige lejeforhold vedrørende boligen, hvis ejer/andelshaver selv ønsker at bebo lejligheden Reglen gælder kun ejere af ejerbolig/andelsbolig, der ejede den pågældende lejlighed/andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse OG som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede boliger Varsel: 1 år Gælder kun lejeaftaler om andels- eller ejerbolig indgået efter lovens ikrafttræden.

38 38 Kontakt Andreas Antoniades Partner, Advokat København Fast Ejendom & Entreprise T M E aa@bechbruun.com Kristin Jonasson Specialistadvokat København Fast Ejendom & Entreprise T M E kj@bechbruun.com Frederik Foged Specialistadvokat København Fast Ejendom & Entreprise T M E frf@bechbruun.com