Den nye lejelov hvad kan vi forvente?

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Den nye lejelov hvad kan vi forvente? Juridisk direktør og Advokat Lars Brondt Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

2 Forlig af 11. juni 2014 og lovforslag i høring den 17. september 2014 Elementerne - Obligatoriske ind- og fraflytningssyn - Normalistandsættelse ved fraflytning - Vedligeholdelsesreglerne, herunder nye vedligeholdelsesplaner - Nye regler om beboerrepræsentationer - Nye varslingsregler for omkostningsbestemt leje - Nettoprisindeksering af lejen, herunder forbud mod trappeleje - Forbrugsregnskaber - Opsigelse af ejer- og andelslejligheder til eget brug - Forhåndsgodkendelse lejen, herunder strafgebyrer til udlejer for tabte sager - Enighedslisten - Sammenskrivning og dubletter i lejelov og boligreguleringslov - Øvrige ændringer

3 Forløb indtil 24. september 2014 Forlig blev indgået den 11. juni Forlig mellem Regeringen, SF, Enhedslisten og Venstre Lovforslaget sendt i høring den 17. september 2014 Frist for høringssvar den 14. oktober Ejendomsforeningen Danmark indgav høringssvar den 14. oktober - Indledningen var koordineret med Danske Udlejere, BOSAM og Danmarks Lejerforeninger Lovforslaget skal træde i kraft den 1. januar Ejendomsforeningen Danmark forventer dog, at denne dato bliver udskudt, da loven endnu ikke er fremsat og lovbehandlingen ikke kan nås inden jul

4 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Pligt for udlejer til at indkalde og afholde ind- og fraflytningssyn - Dokumentation for indkaldelse - Dokumentation af rapport Frister for indkaldelse - Indflytning, rimelig frist så lejer kan deltage - Fraflytning, mindst 1 uge Frist for afholdelse - Indflytning, i forbindelse med indflytning - Fraflytning, senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning

5 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Udlevering af rapport til lejer - Hvis lejer møder op, skal lejer have kopi ved synet - Hvis lejer ikke møder op eller nægter at modtage rapporten, skal lejer have kopi senest 14 dage efter synet To frister ved fraflytning med forskelligt starttidspunkt - Syn skal afholdes senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning - Krav skal fortsat anmeldes senest 14 dage efter fraflytningsdagen (nøgleaflevering) Konsekvens af manglende indkaldelse og afholdelse af syn - Ingen istandsættelse udover misligholdelse kan kræves af lejer

6 Normalistandsættelse ved fraflytning Aftale om normal istandsættelse i stedet for nyistandsættelse - Lejer skal kun kunne tilpligtes at istandsætte, hvis lejemålet trænger til vedligeholdelse og lejer har vedligeholdelsespligten i lejeperioden - Kombinationen af lejers istandsættelsespligt ved fraflytning og udlejers pligt til indvendig vedligeholdelse fjernes Begrebet normal istandsættelse beskrives ikke i loven - Normal istandsættelse skulle være beskrevet i bemærkningerne, men det er fortsat uklart, hvordan begrebet skal forstås - Ikke det samme begreb som ved almene boliger, hvor normalistandsættelse betyder aflevering nymalet eller fremstå nymalet Syn skal afholdes ved ind- og fraflytning efter lovens ikrafttræden

7 Normalistandsættelse ved fraflytning De fleste organisationer er enige om, at ændringen er meget diffus og vil medføre en stor mængde tvister, som huslejenævnene får svært ved at afgøre I praksis ser det ud til, at alle skal aflevere som beset i forhold til den vedligeholdelsesfordeling, der er aftalt udlejer og lejer imellem Eksisterende aftaler om nyistandsættelse - Lovforslaget angiver ikke, hvad der skal ske med eksisterende lejekontrakter Hvad skal man gøre som udlejer? - Enten skal man forsøge sig med den nye mulighed for normal istandsættelse - Eller man skal overtage den indvendige vedligeholdelsespligt og føre konto for lejemålet, så man sikrer sig en dækning for i hvert fald en stor del af udgifterne

8 Vedligeholdelsesreglerne Præcisering af, at vedligeholdelsespligten påhviler udlejer og at den ikke er afhængig af indeståender på eventuelle vedligeholdelseskonti (dog bortset fra den indvendige vedligeholdelse) Den indvendige vedligeholdelse præciseres til at omfatte, maling, hvidtning, tapetsering og gulvlakering Huslejenævnene får mulighed for at afgive påbud og GI til at gennemføre eventuelle påbud i alle kommuner og på alle ejendomme

9 Vedligeholdelsesreglerne Afskaffelse af aftalefriheden om vedligeholdelsespligten i omkostningsbestemte ejendomme - Ikke en del af forliget Pligt til at lave årlige vedligeholdelsesregnskaber på alle ejendomme og indberette til GI - Til forskel fra i dag, hvor det kun er ejendomme der er bindingspligtige i GI, der skal indberette - Tidligere pligt til at give årlige regnskaber til lejerne/beboerrepræsentationen Eksisterende aftaler om anden vedligeholdelsesfordeling i omkostningsbestemte ejendomme - Lovforslaget angiver ikke, hvad der skal ske med eksisterende lejekontrakter

10 Vedligeholdelsesreglerne 10 årige rullende vedligeholdelsesplaner i omkostningsbestemte ejendomme - Større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen - Der kommer en bekendtgørelse med nærmere oplysninger om indhold - Inden 1. juli hvert år - Hvis ikke planen udleveres, kan lejerne indbringe sag for huslejenævnet og udlejer kan miste sin ret til at kræve vedligeholdelseshensættelser - Indhold og overholdelse af planen er omfattet af de almindelige regler om udlejers vedligeholdelsespligt i LL 19 - Omkostningen til at udarbejdet planen ser pt. ud til at skulle dækkes af udlejer alene Hvad skal man gøre som udlejer? - Enten skal man have en professionel til at udarbejde og vedligeholde en plan - Eller man skal udarbejde en selv ud fra de retningslinjer, der gives i bekendtgørelsen - GI vedligehold www.

11 Beboerrepræsentationer Afskaffelse af de gældende LL 65 og 66 Hensigtserklæringer afskaffes i et vist omfang, men fortsætter i en generel formålsbeskrivelse Ny pligt for udlejer til at indkalde og afholde møde (involvere) beboerrepræsentationerne ved udførelse af forbedringer, der sammen med forbedringer over de sidste 3 år vil give lejeforhøjelse på over 60 kr. pr. kvm - Med rimelig frist (ca. 14 dage) inden iværksættelse af forbedringer enten ved iværksættelsesvarsling eller varsling adgang

12 Varsling af omkostningsbestemt leje Præcisering af de oplysninger, lejere/beboerrepræsentationer skal have, dog delvist uklare formuleringer - Oplysning om ny årlig leje - Sammenligningsbudget - Oplysning om lejeindtægter Vedligeholdelsesregnskaber og GI meddelelser skal ikke med ud med varslingen - Som følge af den nye regel om, at regnskaberne skal indmeldes til GI

13 Varsling af omkostningsbestemt leje Forhøring af beboerrepræsentationen 7 dage før varslingen sendes ud til lejerne - Indkaldelse til budgetmøde afskaffes - Selvstændig varsling af beboerrepræsentationen 7 dage før varsling af lejerne - Beboerrepræsentationen skal have en nødvendig redegørelse for stigningen Hvad betyder det for udlejer? - At der skal sendes en mindre mængde materiale ud til beboerrepræsentationen, fordi de kun skal have oplysninger én gang og ikke som i dag to - At der ikke skal afholdes møde - At der skal forklares mere - At varslingen skal være helt klar tidligere, fordi det hele skal sendes til beboerrepræsentationen 7 dage før varslingen til lejerne - At der kan opstå udfordringer med at kunne nå at oplyse lejerne om beboerrepræsentationens bemærkninger

14 Nettoprisindeksering af lejen Indføres generel mulighed for at aftale nettoprisindeksering af lejen, når lejen er fastsat til det lejedes værdi - Det gælder lejemål fastsat efter LL 47 - Det gælder småhus lejemål Det skal være muligt at kombinere nettoprisindeksering med regulering efter LL om skatter og afgifter Samtidig afskaffelse af muligheden for at aftale trappeleje - Gælder alle trappelejeaftaler uanset lejefastsættelse i øvrigt Eksisterende aftaler om anden vedligeholdelsesfordeling i omkostningsbestemte ejendomme - Lovforslaget angiver ikke, hvad der skal ske med eksisterende lejekontrakter

15 Nettoprisindeksering af lejen Indføres mulighed for at nettoprisindeksere den omkostningsbestemte leje i en periode på 2 år Kun indeksering af omkostningerne bortset fra skatter og afgifter og afkast Ordningen er administrativt tung - Der skal laves korrekte omkostningsbestemte lejeberegninger hvert 3. år - Der indføres oplysningspligt i lejekontrakterne

16 Nettoprisindeksering af lejen Lejen fastsættes/varsles til korrekt omk-leje Udlejer sender meddelelse og krav om pristalsregulering til lejerne Første pristalsregulering træder i kraft Udlejer sender krav om pristalsregulering til lejerne Anden pristalsregulering træder i kraft Udlejer skal beregne korrekt omkleje og evt. varsle lejeforhøjelse Korrekt omk-leje kan/skal træde i kraft 1/1 år 0 sept år 0 1/1 år 1 sept år 1 1/1 år 2 sept år 2 1/1 år 3

17 Forbrugsregnskaber Reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskaber samles i et nyt kapitel VII Reglerne videreføres i det store og hele uændret Enkelte ændringer på: - Energimærker skal medtages med en del hvert år svarende til gyldighedsperioden - Forrentning af udgiften til energimærke, når udlejer nu ikke kan få beløbet på en gang - Mulighed for at udlejer kan opsætte vandmålere, hvis det påbydes ved lov Hvad betyder det for udlejer? - At udlejer skal ændre på opgørelsen af energimærkeudgiften, den skal deles og forrentes - Ellers ingen ting

18 Opsigelse til ejet brug af ejer- og andelslejligheder Fri opsigelse af ejer- og andelslejligheder til eget brug - Udlejer skal selv have indgået lejeforholdet - Udlejer må kun eje den ene lejlighed - Opsigelsesvarslet er 1 år Samling af de i øvrigt gældende regler for opsigelse af ejerlejligheder til ejet brug i en ny LL 84, stk. 1, litra a) - Gør læsningen af reglen noget nemmere Gælder kun lejekontrakter indgået efter lovens ikrafttræden

19 Forhåndsgodkendelse af lejen strafgebyrer til udlejere Alle reglerne om forhåndsgodkendelse samles i lejeloven Gebyret for at ejere af enkelte ejer- eller andelslejligheder, kan bede om forhåndsgodkendelse nedsættes fra lidt over kr. pr. sag til 500 kr. pr. sag Finansieringen af ovennævnte ændring findes ved følgende: - En generel stigning af indbringelsesgebyret til 300 kr. pr. sag - Et strafgebyr for udlejere, der taber en sag ved huslejenævnet på kr. pr. sag - Huslejenævnet tager stilling til pålæggelse af strafgebyret - Finder anvendelse på sager indbragt efter lovens ikrafttræden

20 Enighedslisten Resultatet af de mange års forhandlinger mellem organisationerne Primært småting - Erhvervsregler fjernes da de står i erhvervslejeloven - Forbrugsregnskabskapitlet en del af enighedslisten - Sammenskrivning af dubletter i lovgivningen - Præciseringer af reglerne om hjælpemidler

21 Sammenskrivning og dubletter Sammenskrivning af lovgivningen sker i et tofaset forløb, denne gang samling af dubletterne og om to år sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven Dubletter - Markedslejereglerne samles i lejeloven - Regler om depositum samles i lejeloven - Regler huslejenævnssager om vedligeholdelse samles i lejeloven - Se ovenfor om forhåndsgodkendelsesreglerne

22 Øvrige ændringer Dusørreglerne og tvangsadminstrationsreglerne præciseres - Overtrædelser af dusørreglen kan tælles med i forhold til tvangsadministrationsreglerne sammen med afgørelser udlejer ikke har efterkommet - Det vil sige, at en udlejer, der ikke inden for en periode på 2 år har efterkommet 1 eller flere huslejenævnsafgørelser og er dømt for overtrædelse dusørreglen, kan frakendes retten til at administrere sine ejendomme Huslejenævnenes kompetencer præciseres og udvides - Særligt vedrørende fraflytningssager, hvor de nu kan tage stilling til størrelsen af de krævede istandsættelsesbeløb - Se ovenfor om vedligeholdelsesreglerne