Lokalplan 220 rammelokalplan for et område ved Henriksholm - den tidligere forsvarskommando i Vedbæk

Transkript

1

2

3 Lokalplan 220 rammelokalplan for et område ved Henriksholm - den tidligere forsvarskommando i Vedbæk Jernbane Ellesøpark Henriksholms Alle Henriksholms Alle

4

5 RUDERSDAL KOMMUNE LOKALPLAN 220 Rammelokalplan for et område ved Henriksholm den tidligere forsvarskommando i Vedbæk. Oktober 2011 Indhold Redegørelse Indledning...3 Beskrivelse af lokalplanområdet...4 Rammelokalplanens baggrund...10 Lokalplanens formål...11 Rammelokalplanens indhold...12 Forhold til anden planlægning...13 Tilladelser fra andre myndigheder...17 Lokalplanens bestemmelser 1 Rammelokalplanens formål Rammelokalplanområde og zonestatus Rammelokalplanområdets anvendelse Udstykninger Vej og stiforhold Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bevaring af bebyggelse Bevaring af beplantning Vådområder og vandafledning Ubebyggede arealer Grundejerforening Servitutter...25 Rammelokalplanens retsvirkninger...25 Vedtagelsespåtegning...26 Tegningsbilag 1. Lokalplanens afgrænsning og områdeinddeling 2. Bevaringsværdig bebyggelse og kulturhistoriske spor 3. Bevaringsværdig beplantning, principskitse 4. Bevaringsværdige landskabsrum, principskitse 5. Vejtilslutning og stier 6. Søer, våde områder og vandafledning 7. Landskabsrum, principskitse 8. Illustration fra Masterplanen Lokalplanen er udarbejdet for Freja Ejendomme A/S af Rudersdal Kommune i samarbejde med NIRAS.

6 2

7 Indledning Dette hæfte indeholder rammelokalplan for et område ved Henriksholms Allé i Vedbæk. Med udgangspunkt i Masterplanen er rammelokalplanen udarbejdet med henblik på at Freja Ejendomme A/S kan igangsætte udvikling af området Henriksholm. Rammelokalplanen har til formål, at styre planlægningen af de overordnede træk, herunder sikring af de landskabelige, kulturelle og arkæologiske værdier. Rammelokalplanen er udarbejdet i henhold til lov om planlægning, som på kommunalt plan opererer med følgende to plantyper: Den første er Kommuneplanen, som er den overordnede plan som omfatter hele kommunen. Den fastlægger i store træk hvor i kommunen der skal være boliger, erhverv, butikscentre, grønne områder, veje osv. Den anden er lokalplanen, som gælder for et enkelt område, og fastlægger mere detaljeret, hvordan området skal se ud i fremtiden. Lokalplanen skal holde sig inden for kommuneplanens rammer. Denne lokalplan er en rammelokalplan. Det betyder, at den udstikker de overordnede rammer for et enkelt områdes udvikling. Før der kan bygges i området skal der vedtages én eller flere nye lokalplaner for området, som i mere detaljeret grad beskriver områdets fremtidige indretning og bebyggelsernes udformning og placering. Når kommunalbestyrelsen har valgt at vedtage en rammelokalplan før der udarbejdes byggeretsgivende lokalplaner for området, skyldes det, at kommunalbestyrelsen ønsker en plan der sikrer, at området udvikles som et sammenhængende område, selv om udbygningen sker etapevis over tid. Endvidere ønskes der en planlægning, som understøtter en sammenhæng med Vedbæk i øvrigt. Samtidig ønsker Kom- 3

8 munalbestyrelsen at give fremtidige bygherrer og arkitekter plads til at skabe de bedst mulige arkitektoniske løsninger i udformningen af byggeriet. Eksempelvis gennem afholdelse af arkitektkonkurrencer for de enkelte dele af området, efterhånden som behovet viser sig. Rammelokalplanen skal sikre, at de fremtidige byggeretsgivende lokalplaner for de enkelte dele af området udarbejdes, så de tilsammen sikrer et sammenhængende område. Det skal ske med afsæt i områdes landskabelige værdier og de intentioner, der ligger i det bagvedliggende landskabskatalog og den vedtagne Masterplan for området. Lov om planlægning indeholder bestemmelse om kommunalbestyrelsens ret og pligt til at udarbejde lokalplaner. Disse bestemmelser skal sikre en sammenhæng med kommunens øvrige planlægning. Samtidig sikres, at kommunens beboere får kendskab til planlægningen og lejlighed til at gøre deres indflydelse gældende, inden kommunalbestyrelsen vedtager lokalplanen endeligt. Beskrivelse af lokalplanområdet Områdets afgrænsning Rammelokalplanområdet ligger i den nordlige del af Rudersdal Kommune, tæt på Vedbæk Station og Kystbanen. Området har tidligere huset Forsvarskommandoen i Vedbæk. Området ligger, som vist med hvid streg på luftfotoet nedenfor, nord og syd for Henriksholms Allé. Området har et grundareal på ca. 22 ha. Den hvide streg viser rammelokalplanens område. Den gule streg viser at området ligger inden for en radius af 1200 m til Vedbæk station. Hovedparten af arealerne, som er vist med rød streg er omfattet af naturfredning. Disse områder vil fortsat blive i landzone, mens størstedelen af rammelokalplanens område vil overgå til byzone efter lokalplanens vedtagelse. 4

9 Mod syd afgrænses området af Maglemosen, et vigtigt naturområde mellem Furesø og Jægersborg Hegn, der fungerer som spredningskorridor for dyr og planter. Maglemosen udgør en stor rekreativ og landskabelig værdi i området. Sydvest for Henriksholms Allé afgrænses området af dyrkede arealer og Maglemosen, der kiler sig ind mellem villaområdet Henrikshave og rammelokalplanens område. Nordvest for Henriksholms Allé afgrænses området af et åbent bølget landskab bestående af dyrkede marker. I dette landskab ligger en markant lavning som ligger væsentligt lavere end rammelokalplanens område. Udsigt over det bølgede landskab og lavningen vest for rammelokalplanområdet. Mod nord afgrænses lokalplanområdet af et forholdsvis jævnt, dyrket landbrugsareal som opleves som et veldefineret landskabsrum mellem rammelokalplanens område og det nordforliggende markante skovbryn. Nord for Henriksholms Allé danner kystbanen den østlige grænse af rammelokalplanområdet og skiller det fra parcelhusområdet øst for banen. Udsigt fra rammelokalplanområdet mod skovbrynet mod nord. Henriksholms Allé er hovedadgangen til området og forbinder området med Gøngehusvej. Vejen har karakter af skovvej på grund af de mange træer, der står helt tæt på vejen. 5

10 Henriksholms Allé har karakter af skovvej. Landskabet i området Rammelokalplanens område er præget af tre store enkle landskabstræk: Skovene, lysningerne og de åbne flader. Herudover er terrænet, beplantningssammensætningen og områdernes bebyggelsestyper med til at give identitet til de enkelte områder inden for rammelokalplanens område. Skovene Skovene i området er meget dominerende og består af højstammede og gamle beplantninger, primært bøg. Skovene er, sammen med de omliggende skovområder med til at opdele området visuelt i flere landskabsrum, herunder Henriksholms Allé som har karakter af skovvej. En stor del af skovplantningerne i området er udpeget som fredskov. Skovene er med til at give området en særlig grøn karakter. Lysningerne I skoven eller skovkanten dannes små lysninger. Mest markant er lysningen hvor bygningen 8 tallet ligger. 6

11 8 tallet ligger i en lysning mellem træerne. De åbne flader I områdets sydlige del syd for Henriksholms Allé ligger to markante åbne flader som danner hver sit landskabsrum. Det ene landskabsrum ligger mod vest og omkranses af bøgeskov og bøgetræer samt den eksisterende bebyggelse. Dette landskabsrum har en meget fin lavning der danner en skålformet grønning i midten. Den skålformede lavning danner et klart landskabsrum i form af en grønning, som er orienteret mod Maglemosen mod syd. Den anden åbne flade danner et mindre, men også markant landskabsrum med hovedbygningen til Henriksholm som centralt omdrejningspunkt. Den herskabelige hovedbygning og beplantningens karakter i dette landskabsrum har parkkarakter. Vekselvirkningen mellem det åbne og det lukkede er med til at give området karakter. Overgangen mellem skoven og de store grønninger opleves markant. De mindre lysninger i skoven er ligeledes medvirkende til at give variation. 7

12 Henriksholms Hovedbygning set fra parken. Samspillet mellem landskab og bebyggelse er med til at understrege Henriksholms forskellige delområder og give dem karakter. Terrænet Terrænet i området fremstår meget varieret. Højderne varierer fra kote I den nordlige del af området er et højt liggende terrænbånd, der kommer ind fra nord og løber langs med Henriksholms Allé. En del af de eksisterende bebyggelser langs Henriksholms Allé knytter sig til disse højere liggende arealer. Højeste punkt ligger ved en eksisterende bunker, som danner et markant orienteringspunkt i området. Mod nord opleves terrænet som et jævnt plateau, dog med enkelte lavninger. Syd for Henriksholms Allé falder terrænet jævnt i to store landskabsrum, hvortil den eksisterende bebyggelse er knyttet. Fra den gamle bunker er der udsigt over store dele af området. I baggrunden ses bygningen 8 tallet. Beplantningen Beplantningen er præget af de store skovområder, lunde og gamle bevaringsværdige løvtræer. Herudover er der enkelte bevaringsværdige hegn, bl.a. i områdets nordvestlige del. Den øvrige beplantning fremstår flere steder selvgroet og rummer ikke stor bevaringsværdi. 8

13 Flere steder i området er der store enkeltstående løvtræer og trægrupper, som er særlig bevaringsværdige, idet de står som fuldkronede gamle træer, der giver området karakter. Dette navnlig i parken til Henriksholm, hvor træerne giver parkkarakter og indrammer udsigten mod naturområderne i Maglemosen. Omkring grønningen findes rækker af hestekastanjer der indrammer det store landskabsrum. I den nordlige del af området er parkeringsanlægget smukt indpasset i såvel terræn som beplantning og danner et tydeligt mønster af hække og trærækker. Øst for bygningen 8 tallet ses fredskovens markante skovbryn i baggrunden og en stor flerstammet bøg i forgrunden. Bebyggelsen Hovedparten af den eksisterende bebyggelse i området er knyttet til den tidligere Forsvarskommandos virke. Det drejer sig særligt om de lave bygninger i området syd for Henriksholms Allé. Disse bygninger, undtagen den bevaringsværdige hovedbygning til Henriksholm, forventes nedrevet i forbindelse med udbygning af området. Langs den nordlige del af Henriksholms Allé ligger en række villaer. Villaerne er orienteret med facader mod Henriksholms Allé, hvilket er med til at understrege Henriksholms Allé som boligvej. Enkeltvis er villaerne er ikke vurderet med en høj bevaringsværdi, men samlet udgør de en bevaringsværdig struktur langs Henriksholms Allé. I skovens vestlige kant ligger 8 tallet, som er en bygning fra 1970érne. 8- tallet rummer i dag ca etagemeter, men vil ret enkelt, blandt andet ved overdækning af de eksisterende gårdhaver og etablering af ny energioptimeret facade, kunne udvides til ca. det dobbelte. En sådan udvidelse vil kræve et kommuneplantillæg, der forøger rummeligheden i delområde 2 med cirka etagemeter. Den gamle bunker i området er ikke bevaringsværdig, men udgør et spændende kulturspor fra områdets historie som forsvarskommando. I den videre planlægning af området vil det blive undersøgt hvorvidt bunkeren med sin særlige arki- 9

14 tektur kan udnyttes til formål, som er særligt velegnet til bygningen. I tilknytning til den gamle bunker ligger en villa i en etage. Den gamle bunker ligger højt og markant i området. Størstedelen af bunkerens areal ligger under jorden. Rammelokalplanens baggrund Rammelokalplanen er udarbejdet for at fastlægge de overordnede rammer for, hvordan området skal udvikles som en samlet helhed. Sammen med rammelokalplanen er udarbejdet et landskabskatalog for området. I landskabskataloget er områdets landskabelige værdier taget under lup og beskrevet. Landskabskataloget indeholder anbefalinger til, hvordan de landskabelige kvaliteter kan bevares og styrkes i den fremtidige udvikling. Rammelokalplanen indeholder bestemmelser, der viderefører landskabskatalogets anbefalinger. I landskabskataloget beskrives, hvordan områdets landskabelige kvaliteter kan opretholdes og styrkes i den fremtidige udvikling. Forud for rammelokalplanen og landskabskataloget har Kommunalbestyrelsen vedtaget en masterplan for området. Masterplanen viser de overordnede principper for, hvordan området kan udvikles. De landskabelige kvaliteter, som er beskrevet i masterplanen, er viderebearbejdet i landskabskataloget og i rammelokalplanen. Masterplanen er udarbejdet af arkitektfirmaet Juul og Frost. 10

15 Illustration fra Masterplanen Klima og energitiltag I Rudersdal Kommunes klima- og energipolitik er det vedtaget, at planlægning for nye eller omdannede områder/bydele skal ske ud fra hensyn til miljørigtighed, bæredygtighed, samt tilpasning til klimaforandringer herunder afledning af regnvand. Nogle af disse tiltag er berørt i rammelokalplanen, bl.a. forslag til lokal afledning af regnvand og mulighed for fælles kollektiv varmeforsyning. Herudover er de landskabelige værdier, som er med til at sikre et grøn og klimavenlig udvikling af området, vægtet højt og sikret gennem rammelokalplanens bestemmelser. Konkret og detaljeret stillingtagen til parkeringsforhold, veje og stier, grønne områder, anlæg af friarealer (f.eks. med vandgennemtrængelige belægninger), mulighed for alternativ energi- og varmeforsyning, krav til lavenergibyggeri, bæredygtige byggematerialer, muligheden for at bruge regnvand rekreativt, samt tiltag i forhold til renoveringer af eksisterende byggeri m. m vil blive indarbejdet i de mere detaljerede byggeretsgivende lokalplaner for området. Lokalplanens formål Formålet med rammelokalplanen er at fastlægge de overordnede principper for infrastruktur og landskabets udformning, herunder sikring af de landskabelige, kulturelle og arkæologiske værdier samt at udpege områder, som skal friholdes for bebyggelse. Herudover har lokalplanen til formål at udpege områdets bevaringsværdige bebyggelse og at sikre, at området udbygges med afsæt i de landskabelige værdier. 11

16 Rammelokalplanens indhold Rammelokalplanen opdeler området i fire områder. Inden for hvert delområde fastlægger rammelokalplanen forskellige anvendelser i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Områdets anvendelse Rammelokalplanen indeholder bestemmelser der muliggør, at størstedelen af området fremover kan overgå til byzone og vil kunne udvikles til et nyt byområde med mulighed for boligbebyggelse i form af etageboliger, tæt- lav bebyggelse og parcelhuse. Herudover åbner rammelokalplanen mulighed for, at området kan anvendes til liberalt erhverv, administration, hotel, restaurant, undervisning og sundhedsorienterede virksomheder, kultur og idrætsformål. Bebyggelse I overensstemmelse med Masterplanen udpeger rammelokalplanen de områder som skal friholdes for bebyggelse. Senere skal vedtages lokalplaner, der angiver hvor og hvordan den fremtidige bebyggelse skal placeres og udformes. Rammelokalplanen opdeler området i fire delområder og fordeler etagearealer således: Delområde 1: m² etageareal, med en bebyggelsesprocent svarende til 16 for området under ét. Etageboliger kan opføres med max. tre etager, tæt lav og parcelhuse kan opføres med max. to etager. Delområde 2: m² etageareal, med en bebyggelsesprocent svarende til 33 for området under ét. Bebyggelse kan opføres i op til 3 etager. Delområde 3: m² etageareal, med en bebyggelsesprocent svarende til 14 for området under ét. Bebyggelse kan opføres i op til 2 etager. Delområde 4: Delområdet er udlagt som fredskov og grøn kile og kan ikke bebygges. Området overføres ikke til byzone. De beregnede etagearealer tager udgangspunkt i masterplanens bebyggelsesplan, som skal konkretiseres i et forløb hvor flere indbudte arkitektrådgivere byder på, hvordan om- 12

17 rådet kan bebygges i overensstemmelse med rammelokalplanens bestemmelser. I Rammelokalplanen udpeges Hovedbygningen til Henriksholm som bevaringsværdig. For at sikre Henriksholm Allés nuværende udtryk som skovvej udlægges en byggelinje på 10 m. fra vejskel. I denne zone kan ikke opføres ny bebyggelse. Landskab Rammelokalplanen indeholder en række bestemmelser der har til formål at sikre og styrke områdets landskabelige karakter og kvaliteter. Rammelokalplanen udpeger således skovene, området omkring den gamle bunker og de store landskabsrum syd for Henriksholms Allé som bevaringsværdige landskaber. Rammelokalplanen udpeger endvidere en række træer og hegn som bevaringsværdige. Rammelokalplanen udpeger vigtige kig og sammenhænge mellem rammelokalplanens område og det omgivende landskab. Vand og bæredygtighed Lokalplanen har til formål at sikre, at området udvikles i en bæredygtig retning. Derfor indeholder lokalplanen bestemmelser om, at regnvand skal nedsives i det omfang det er muligt og de geologiske forhold tillader det. I det omfang det vurderes hensigtsmæssigt, søges overfladevand syd for Henriksholms Allé ledt til Maglemosen. Dette kræver udledningstilladelse fra Rudersdal Kommune, hvor konsekvenser for vegetation, fauna og øvrige forhold er vurderet. Forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Området er beliggende mindre end 1200 fra Vedbæk station og er ifølge Fingerplan 2007 udpeget som stationsnært område. Dette betyder, at det er et af de få resterende områder langs kystbanen, hvor det er muligt at lokalisere stationsnære erhverv. En mindre del af lokalplanens område er udlagt som grøn kile. Området i den grønne kile kan ikke overføres til byzone eller bebygges. Området er udlagt som delområde 4 i rammelokalplanen. Kommuneplan 2009 Byudviklingsområdet Rammelokalplanområdet er i kommuneplan 2009 udpeget som byudviklingsområde. Den eksisterende zonestatus er i dag landzone som kan overføres til byzone, med undtagelse af lokalplanens delområde 4, som forbliver i landzone. Rammeområderne Kommuneplanen inddeler området i 3 områder. Det er rammeområderne Ve.B17 og Ve.B18 mod vest og syd, samt Ve.E3 mod øst. Herudover medtages en mindre del af Ve.R8. 13

18 Kommuneplanens rammekort med angivelse af de tre rammeområder. Kommuneplanen fastlægger følgende for de tre rammeområder: Ve. B17: Anvendelse: Tæt-lav-, etage- og åben lav boliger. Liberale erhverv, kulturformål, institutioner samt fællesfaciliteter herunder café og restaurant. Omfang og udformning: Etageboliger opføres med max. tre etager, tæt lav og parcelhuse opføres med max. to etager. B %: 16 for rammeområdet under et. Opholds- og friarealer: Grunde til tæt lav skal være min. 400 m². Ve. B18: Anvendelse: Tæt lav boliger. I eks. hovedbygning med umiddelbare omgivelser endvidere restaurant med udendørs servering, kursus, wellness- og sundhedsformål, fællesfaciliteter, kontor og liberale erhverv uden gene for områdets boliger og uden udendørs oplag. Bebyggelsens omfang og udformning: Etager max 2. B %: 14 for rammeområdet under et. Opholds- og friarealer: Visse arealer (i rammelokalplanens område 3) skal henligge som åbne grønne kiler med overdrevspræg og må ikke bebygges. Ve. E3: Anvendelse: Liberalt erhverv, administration, hotel, restaurant, undervisning, offentlige pleje- og botilbud, sundhedsorienterede virksomheder som hospital, motions- og sundhedscenter mv., kultur- og idrætsformål og boliger. Bebyggelsens omfang og udformning: Etager maksimalt 3. B %: 33 for rammeområdet under ét. 14

19 I forbindelse med etablering af et større firmadomicil i 8-talsbygningen, kan det blive nødvendigt at udvide bygningen og hermed antallet af etagemeter der kan bygges i rammeområde Ve. E3. Dette vil øge den tilladte bebyggelsesprocent, og kan kun ske gennem vedtagelse af en byggeretsgivende lokalplan for området med et tilhørende tillæg til kommuneplanen. Ve.R8: Anvendelse: Rekreativt område, natur, jordbrug, skovbrug, rekreative formål. Eksisterende og fremtidig zonestatus: Landzone. Boligområdet Ifølge Kommuneplan 2009 udlægges området nord for Henriksholms Allé til tæt lavt eller åben lavt boligområde og området syd for Henriksholms Allé til blandet boligområde. Daginstitutioner Ifølge Kommuneplanen kan mindre børneinstitutioner på maksimalt m 2 grundareal og med en bebyggelsesprocent på 35 indpasses i områder udlagt til boligformål. Bevaring Hovedbygningen til Henriksholm er udpeget med høj bevaringsværdi. Trafikplanlægning Lokalplanområdet gennemskæres af Henriksholms Allé som i kommuneplan 2009 er klassificeret som trafikvej. Langs den sydlige side af Henriksholms Allé er etableret en cykelog gangsti som i Kommuneplanen er klassificeret som separat sti. Vejbyggelinjer I Kommuneplan 2009 fastlægges en generel vejbyggelinie langs trafikveje på 5 m. For at sikre at Henriksholms Allés skovvejskarakter udlægger rammelokalplanen en vejbyggelinje på 10 m. fra vejskel. Parkering Kommuneplanen fastlægger, at der til tæt lav boliger skal udlægges 1,5 p-plads pr bolig. Til åben lav boliger skal anlægges mindst 2 p-pladser. Ved nybyggeri skal udlægges areal til placering af carport/garage. For erhverv, kontor, institutioner m.v. skal der som minimum udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal med mindre området er stationsnært eller andet bestemmes i rammerne for områdets lokalplanlægning. Til institutioner skal der som udgangspunkt mindst udlægges 1 p-plads pr. 5 børn. 15

20 Klimaændringer Med henblik på at imødegå virkninger af stigende vandstande, fastsættes en laveste sokkelkote på mindst 1,5 meter DVR90. Geologisk interesseområde Hele området syd for Henriksholms Allé er udpeget som geologisk interesseområde. I dette område må ikke foretages markante visuelle ændringer som slører landskabet, herunder skovrejsning, terrænændringer, jorddeponering, dræning, dominerende byggeri eller manglende naturpleje. Kystplanlægning Rammelokalplanområdet er beliggende indenfor den 3 km dybe kystnærhedszone men bag eksisterende bebyggelse, hvorfor det vurderes at planen ikke vil have visuel påvirkning af kysten. Vådområder, lavbundsarealer og søer Inden for rammelokalplanområdet findes to søer, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Det betyder, at deres tilstand ikke må ændres uden dispensation fra myndighederne. Foranstaltninger foretaget uden for det beskyttede område, der ændrer på de 3 beskyttede områders tilstand, kræver ligeledes tilladelse. Afgrænsningen af det enkelte 3 område fastsættes endeligt af myndighederne i forbindelse med eventuelle anlægsarbejder i deres nærhed. I området er endvidere udpeget to områder til lavbundsarealer. På lavbundsarealer skal byggeri og anlæg så vidt muligt undgås. Eventuelt nødvendigt byggeri og anlæg skal udformes, så det ikke forhindrer, at et lavbundsareal i fremtiden kan etableres som vådområde eller eng. Området er udpeget med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanen inddrager en mindre del af kommuneplanens rammeområde Ve. R8. Dette er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens afgrænsning af området. Derfor er der er udarbejdet et kommuneplantillæg, der inddrager en del af Ve.R8 med følgende rammebestemmelser: Området må kun anvendes til fredskov og grøn kile. Området må ikke bebygges. Kommuneplantillægget er vedlagt rammelokalplanen. Andre lokalplaner Lokalplanområdet er ikke omfattet af andre lokalplaner. Servitutter Servitutter som er uforenelige med lokalplanen fortrænges af lokalplanen ved dens vedtagelse af Kommunalbestyrelsen. Naturbeskyttelse I lokalplanområdet findes 2 søer, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. 16

21 Hele rammelokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinjer på 300 m fra skoven, jfr. naturbeskyttelseslovens 17. Byggelinjerne vil blive søgt ophævet/reduceret for at muliggøre ny bebyggelse i området. Indtil en reduktion/ophævelse er sket, kan kommunalbestyrelsen dispensere fra skovbyggelinjerne. Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse dertil: a. Vedrørende placering af bygninger, skure, campingvogne og lignende på arealer inden skovbyggelinjen, jfr. lov om naturbeskyttelse. b. Vedrørende ændringer af den naturlige tilstand af søer og vådområder omfattet af lov om naturbeskyttelse. Fredningsforhold I området er udpeget arealer til fredskov. De tilstødende arealer nord og vest for Rammelokalplanen er omfattet af naturfredning. Støjforhold Området er ikke omfattet af jernbanestøj. Spildevandsplan Lokalplanområdet ligger inden for et kloakopland, der er med i den kommunale spildevandsplan. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet ligger i Rudersdal Forsyning A/S vandforsyningsområde. Varmeforsyning Området ligger i de af varmeforsyningsplanen omfattede områder til kollektiv varmeforsyning. I området ligger en eksisterende varmecentral som har udgjort områdets hidtidige varmeforsyning. De efterfølgende lokalplaner som regulerer den fremtidige bebyggelse i området skal sikre etablering af lavenergibebyggelse. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Der er ikke fredede fortidsminder i rammelokalplanens område. Men der er fundet arkæologiske fund i området omkring Maglemosen. I den østlige del af Maglemosen er der rester af bopladser fra stenalderen. I skovområderne nordvest og syd for området er der mange bevarede gravhøje. Hørsholm Egns Museum har foretaget en arkivarisk kontrol og en besigtigelse af området og på det grundlag vurderet, at der er arealer, hvor der kan være arkæologiske interesser. Der bør forud for kommende anlægsarbejder foretages arkæologiske forundersøgelser på disse områder. Forundersøgelserne 17

22 skal danne grundlag for en endelig udpegning af de arealer, hvor videregående arkæologiske undersøgelser er nødvendige. I tilfælde af der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af museumslovens 26, og arbejdet skal stoppes og museet tilkaldes. Miljøvurdering Der er i forbindelse med Kommuneplan 2009, hvori Masterplanen indgår, udarbejdet en miljøvurdering af Masterplanen. Med baggrund heri samt i at nærværende rammelokalplan, der ikke er byggeretsgivende vurderes det, at planen ikke medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004). Afgørelsen er truffet på baggrund af: - At lokalplanen er en rammelokalplan, der ikke giver mulighed for nye anlægsprojekter, og - At lokalplanen ikke ses at kunne påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde. Der vil efterfølgende blive udarbejdet byggeretsgivende lokalplaner for området, og i den forbindelse vil planerne på ny blive miljøscreenet. 18

23 Rammelokalplan 220 for Henriksholm den tidligere forsvarskommando i Vedbæk. I henhold til lov om planlægning, jfr. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer, fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Rammelokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: At fastlægge de overordnede principper for infrastruktur, bebyggelsesstruktur og landskabets udformning, herunder udpegning af områder, der skal friholdes for bebyggelse med afsæt i områdets særlige landskabelige, kulturelle og arkæologiske værdier og kvaliteter. At udpege bevaringsværdig bebyggelse og landskabstræk, og muliggøre evt. nedrivning af øvrig bebyggelse. At muliggøre en bæredygtig udvikling af området, med afsæt i områdets landskabelige værdier. 2 Rammelokalplanområde og zonestatus 2.1 Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr.nr.: 1a, Vedbæk by, Vedbæk del af matr.nr. 1el, Vedbæk by, Vedbæk, matr. nr. 3e, 3h, 3o og 3p samt alle parceller, der efter den 11. januar 2011 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Området deles i områderne 1 4 som vist på kortbilag 1. Område 3 kan underdeles i område 3a og 3b. 2.3 Lokalplanområdet overføres til byzone, med undtagelse af delområde 4, som forbliver landzone. 3 Rammelokalplanområdets anvendelse 3.1 Delområde 1 må anvendes til tæt-lav-, etage- og åben lav boliger, liberale erhverv, kulturformål, institutioner samt fællesfaciliteter herunder café og restaurant. 3.2 Delområde 2 må anvendes til liberalt erhverv, administration, hotel, restaurant, undervisning, offentlige pleje- og botilbud, sundhedsorienterede virk- 19

24 somheder som hospital, motions- og sundhedscenter mv., kultur- og idrætsformål og boliger. 3.3 Delområde 3 må anvendes til tæt lav boliger. Den eksisterende hovedbygning til Henriksholm med u- middelbare omgivelser kan endvidere anvendes til restaurant med udendørs servering, kursus, wellness- og sundhedsformål, fællesfaciliteter, kontor og liberale erhverv uden gene for områdets boliger og uden udendørs oplag. 3.4 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på boligejendommene i området udøves sådanne liberale erhverv, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af: - At erhvervsarealet i den pågældende bolig højst udgør 25 % af det indrettede boligareal, dog maksimalt 100 m 2, eksklusiv kælderrum. - At virksomheden drives og forestås af den, der bebor den pågældende ejendom. - At virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives således, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes. - At virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn ikke medfører ulempe for de omboende. - At der i forbindelse med virksomheden ikke indrettes oplag eller udstilling. - At virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.5 Delområde 4 må kun anvendes som fredskov og grøn kile. 3.6 Inden for området skal udlægges areal til genbrugsstation, herunder opstilling af containere til papir- og flaskecontainere. 4 Udstykninger 4.1 Rammelokalplanens område kan kun udstykkes indenfor de på kortbilag 1 viste delområder som fredskovarealer, bunker og ejendomme til samlede bebyggelser. Derudover kan der udmatrikuleres arealudlæg til veje og stier. 5 Vej og stiforhold Der udpeges vejtilslutninger til nye veje, i princippet som vist på kortbilag 5.

25 5.2 Der udlægges offentligt tilgængelige stier i princippet som vist på kortbilag Ud over de offentligt tilgængelige stier skal der etableres passager mellem boligområderne i delområderne 1, 2 og 3 og landskabet. Passagernes placering fastlægges i de efterfølgende lokalplaner for delområderne. 5.4 Parkering skal ske på egen grund. Der skal udlægges p-pladser svarende til følgende: 1,5 p-plads pr bolig ved tæt-lav boligbebyggelse 2 p-pladser til åben lav bolig bebyggelse. Ved nybyggeri skal udlægges areal til placering af carport/garage. 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal til erhverv, kontor, institutioner m.v. Til institutioner skal der som udgangspunkt mindst udlægges 1 p-plads pr. 5 børn. 6 Tekniske anlæg 6.1 Eltransformerstationer, måle- og trykregulatorer for fremføring af gas til kvarterets forsyning og pumpestationer med et areal over 10 m 2 og en højde over 1,80 m skal ved placering og udformning tilpasses områdets karakter og godkendes af kommunalbestyrelsen. 6.2 Fritstående antennemaster, vindmøller og lignende må ikke opstilles. Parabolantenner på bygninger må ikke overstige bygningsprofilet. 6.3 Al bebyggelse i området skal tilsluttes kollektiv forsyning eller områdets decentrale forsyning. I de efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner for området skal sikres, at ny bebyggelse udføres som lavenergibebyggelse. * Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelser, der opfylder den energiklasse med det laveste energiforbrug, fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesstrukturen som principielt angivet i Masterplanen, tegningsbilag 8, skal som hovedprincip respekteres i de byggeretsgivende lokalplaner. 7.2 Landskabsrum og beplantede områder markeret med principielle afgrænsninger på, kortbilag 7, 21

26 skal som hovedprincip respekteres i de efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner. * Med undtagelse af fredskovsarealet er landskabsrummene vist på kortbilag 7, angivet med principiel afgrænsning. Principskitsen illustrerer en kvalificering af Masterplanens principielle anvendelsesplan for området, tegningsbilag Inden for delområderne kan opføres følgende bebyggelse: Delområde 1: m² etageareal. Etageboliger kan opføres med max. tre etager, tæt lav og parcelhuse kan opføres med max. to etager. Herudover er det muligt at udnytte bunkerens eksisterende etagemeter under niveauplan. Delområde 2: m² etageareal. Bebyggelsen kan opføres i op til 3 etager. Delområde 3: m² etageareal. Bebyggelsen kan opføres i op til 2 etager. 7.4 Langs Henriksholms Allé udlægges en vejbyggelinje 10 m. fra vejskel som vist på kortbilag 5. Inden for denne vejbyggelinje må ikke opføres ny bebyggelse. 7.5 Ny bebyggelse langs den nordlige side af Henriksholms Allé skal udføres som fritliggende villaer med facader orienteret mod Henriksholms Allé. 7.6 Nyt byggeri i alle delområder skal opføres med en min. sokkelkote på 1,5 meter DVR90. 8 Bevaring af bebyggelse 8.1 Den på kortbilag 2 med rød farve markerede Hovedbygning til Henriksholm udpeges som bevaringsværdig bebyggelse og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. 8.2 Områder der på kortbilag 2 er markeret med rød streg udpeges som bevaringsværdige kulturhistoriske spor eller bygningsstrukturer, som bør opretholdes. Fremtidig bebyggelse i det på kortbilag 2 markerede areal langs Henriksholms Allé skal opføres med en bebyggelsesstruktur som er i overensstemmelse med den eksisterende struktur jf Bevaring af beplantning 9.1 Den på kortbilag 7 viste fredskov skal bevares og friholdes for bebyggelse. 22

27 9.2 Den på kortbilag 7 viste skovplantning bør som hovedprincip friholdes for bebyggelse og skal plejes, så karakteren af skov opretholdes. 9.3 Den på kortbilag 7 viste park og grønning i delområde 3 bør som hovedprincip friholdes for bebyggelse og skal beplantes og plejes, så karakteren af hhv. park og grønning opretholdes. 9.4 De på kortbilag 7 viste engarealer, plæner og landskabsrum bør som hovedprincip respekteres ved ny bebyggelse og skal anlægges som grønne, beplantede landskabsrum. 9.5 De på kortbilag 7 viste områder med havepræg kan bebygges, hvis karakteren af have mod Henriksholms Allé kan dokumenteres opretholdt. Inden for disse arealer kan der tillades faste belægninger i form af terrasser, ankomstarealer m.v. i et begrænset omfang. Disse belægninger skal udføres, så nedsivning af regnvand fortsat er mulig. 9.6 Skovplantning og solitære træer markeret med særlig signatur på kortbilag 3 skal bevares og må ikke fjernes uden kommunalbestyrelsens tilladelse. * Beplantningen på kortbilag 3 er angivet med en vis unøjagtighed. Kortbilaget har derfor status som principskitse. Det vil være nødvendigt at kortlægge den bevaringsværdige beplantning mere nøjagtigt i de efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner for området. 9.7 Den på kortbilag 3 markerede beplantning som under benævnelsen beplantning der kan bevares, kan fjernes, såfremt den er til hinder for ny bebyggelse eller lign. På al beplantning kan foretages almindelig træpleje, såsom beskæring af døde og døende grene. 9.8 Der må ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse foretages terrænreguleringer eller etableres befæstelse indenfor et areal svarende til projektionen af de på kortbilag 3 bevaringsværdige træers kronekant. Ved fældning/fjernelse af et eller flere af disse bevaringsværdige træer eller bevoksninger, f.eks. på grund af sygdom, skal der foretages genplantning efter nærmere aftale. 9.9 Ved byggeri eller andet større anlægsarbejde skal særligt udpegede bevaringsværdige træer og anden bevoksning skærmes effektivt af langs et areal, der svarer til projektionen af træets eller bevoksningens krone for at undgå skader på træerne, bevoksningen og deres rødder. 23

28 9.10 De på principskitsen, kortbilag 4 viste arealer med særlige landskabelige kvaliteter skal plejes og beplantes så deres eksisterende udtryk bevares De på principskitsen, kortbilag 4 viste kig skal i princippet holdes åbne for bebyggelse og beplantning så der opnås visuel sammenhæng mellem rammelokalplanens område og det omgivende landskab I overgangen mellem Maglemosen og rammelokalplanens afgrænsning mod syd kan ske en udtynding i den eksisterende bevoksning. Dette kan ske under forudsætning af, at der i princippet som vist på principskitsen, kortbilag 3, bevares et antal af de eksisterende fuldkronede træer, som sikrer en grøn overgang mellem de to områder, uden at danne et massivt grønt beplantningsbælte. 10 Vådområder og vandafledning 10.1 I det omfang geologien tillader det skal regnvand nedsives på egen grund I delområde 3 kan der anlægges grøfter til afvanding af regnvand. Grøfterne skal placeres i princippet som vist på kortbilag 6. Grøfterne anlægges med en skråningshældning svarende til 1 på 2 og beplantes med græs, så de får et landskabeligt udtryk. Grøfter kan, hvis det vurderes hensigtsmæssigt, afvande mod Maglemosen efter en af Rudersdal Kommunalbestyrelse godkendt udledningstilladelse, hvor krav til rensning samt konsekvenser for vegetation, fauna og øvrige forhold er belyst De på kortbilag 6 viste lavninger kan anvendes til ikke permanente opsamlingsbassiner for regnvand og må ikke bebygges eller indrettes på en måde, som hindrer evt. tilbageførsel af området til vådområde. Områderne skal etableres med et landskabeligt udtryk. 11 Ubebyggede arealer 11.1 Der må ikke oprettes oplagsplads af nogen art på ejendommene På en ejendoms ubebyggede arealer, herunder arealer som er indrettet til parkering og lignende, må der ikke ske opbevaring af både, campingvogne, eller uindregistrerede køretøjer Hegning skal foregå med levende hegn. Mod veje og stier må hegn maksimalt opnå en højde på 180 cm. Hegnet kan evt. suppleres med trådhegn i en 24

29 maksimal højde på 120 cm placeret bag det levende hegn. Levende hegn skal plantes mindst 40 cm bag skel mod vej eller sti Belægninger, belysninger og udendørs møblering skal have et samlet udtryk inden for hele rammelokalplanens område. Derfor skal der i forbindelse med den første byggeretsgivende lokalplan udarbejdes et designkatalog der angiver retningslinjer for udformning af belægninger, belysning og udendørs møblering for hele området Søer og vandhuller må ikke ændres eller opfyldes uden kommunalbestyrelsens tilladelse. *) Søer over 100 m 2 og vådområder er desuden omfattet af naturbeskyttelseslovens Grundejerforening Der skal oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens delområder. Efterhånden som området udvikles skal der etableres grundejerforeninger for de enkelte delområder som underafdelinger til de fælles grundejerforeninger. Grundejerforeningerne skal stå for drift og pleje af områdets fællesarealer. Grundejerforeningen skal oprettes, når Rudersdal Kommunalbestyrelse kræver det. 13 Servitutter Der er tinglyst fredninger på ejendommene uden for lokalplanens område. Rammelokalplanen er ikke omfattet disse tinglysninger men tager hensyn til fredningen gennem lokalplanens bestemmelser. Servitutter der er uforenelige med rammelokalplanen fortrænges af denne. Rammelokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsen endelige vedtagelse og offentliggørelse af rammelokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan forsætte som hidtil. Rammelokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 25

30 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra rammelokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Videregående afvigelser fra rammelokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Rammelokalplanen indeholder i 8 bestemmelser om, at bebyggelse i område 3 ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter 49 i lov om planlægning under visse forudsætninger forlange at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for lignende ejendomme. Rammelokalplanen indeholder i 2.3 bestemmelser om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår blandt andet af lov om frigørelsesafgift (lovbekendtgørelse nr. 441 af 26. september 1985). Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med rammelokalplanen, fortrænges af planen, jfr. 18 lov om planlægning. Såfremt forhold ikke er reguleret i rammelokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er endeligt vedtaget af Rudersdal Kommunalbestyrelse den 28. september Erik Fabrin Borgmester / Iben Koch Direktør 26

31 Delområde 1 Delområde 2 Henriksholms Allé Rammelokalplanens afgrænsning Matrikelskel og nummer Eksisterende bebyggelse Delområde Fredskov Delområde 4 3a Delområde 3 3b Rammelokalplan 220 Lokalplanens afgrænsning og områdeinddeling Meter N Kortbilag Marts 2011

32

33 Henriksholms Allé Bygning med høj bevaringsværdi som skal bevares Kulturhistorisk spor eller bebyggelsesstruktur som kan bevares Rammelokalplan 220 Bevaringsværdig bebyggelse og kulturhistoriske spor Meter N Kortbilag Marts 2011

34

35 Henriksholms Allé Fredskov Beplantning hvis skovkaratker skal bevares Soliteære træer som skal bevares Træer i hegn/rækker eller grupper som kan bevares Solitære træer som kan bevares Angivelse af beplantningen skal opfattes som signatur og skal opmåles præcist i efterfølgende byggeretgivende lokalplaner Blandet hegn Blandet trægruppe Bøgelund Solitær bøg Navr hegn Solitær løn, lind mv. Solitær bøg og eg Bøg Solitær bøg og eg Lærk Eg Hestekastanie i mønster Bøg Flerstammede bøge Bøg Overvejende bøgeskov Bøg BILAG A1 Bøgetræer i rækker m. bøgehæk Overvejende bøgeskov Lind Valnød Blandet trægruppe Bøg Solitær bøg, eg, lind, løn og robinie Lind Rammelokalplan 220 Bevaringsværdig beplantning Principskitse N Kortbilag Marts 2011 rev. 22. August 2011 t

36

37 Henriksholms Allé Skråning Grønning/slette Park Markant plateau Grønt anlæg Visuelle forbindelser/kig N Rammelokalplan 220 Kortbilag 4 Bevaringsværdige landskabsrum Principskitse 16. Marts 2011

38

39 Henriksholms Allé Principiel vejtilslutning Offentlig sti Eksisterende eller fremtidig sti uden for rammelokalplanområdet Mulighed for passage 10 m vejbyggelinje Rammelokalplan 220 Vejtilslutning og stier Meter N Kortbilag Marts 2011

40

41 Evt. lavning til ikke permanent vandspejl Mulighed for grøft Sø / 3 område Henriksholm Meter Rammelokalplan 220 Søer, våde områder og vandafledening s Allé 16. Marts 2011 Kortbilag 6 N

42

43 Henriksholms Allé Fredskov Principiel afgrænsning af skovplantning Principiel afgrænsning af park eller grønning, som skal friholdes for bebyggelse Principiel afgrænsning af eng, plæner eller landskabsrum, som skal friholdes for bebyggelse Principiel afgrænsning af område med havepræg BILAG B1 Rammelokalplan 220 Landskabsrum Principskitse N Kortbilag marts 2011 rev. 23. august 2011

44

45 Evt. lavning til ikke permanent vandspejl Mulighed for grøft Sø / 3 område Henriksholm s Allé Mål 1 : 2000 Eksempel på hvordan bebyggelse principielt kan placeres i området XXX/xx Januar 2011 Mål 1:4.000 Rammelokalplan Marts 2011 Illustrationsplan Kortbilag 6 Lokalplan xxx Loka N N

46

47

48 Lokalplanen er udarbejdet af NIRAS i samarbejde med Rudersdal Kommunes Byplanområde. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 7. juni 2011 til den 29. august Lokalplanen er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 28. september Lokalplanen er offentliggjort og gældende fra den 1. november 2011.