Ejerforeningen Clarasvænge

Transkript

1 Ejerforeningen Clarasvænge Oversigt over ejerforeningens tinglyste vedtægter med tillæg og ændringer indarbejdet i de relevante paragraffer Ejerforeningens nuværende vedtægter er første gang tinglyst er tinglyst ophævet Tillæg tinglyst vedr. 1 stk. 4 og 2 stk. 3 ifm. køb af 22 garager. Tillæg tinglyst vedr. ny tekst i 15 stk.7, ændring af 5 første punktum og tilføjelse til 2 stk. 3. Ovennævnte tillæg og ændringer er indarbejdet i de relevante nedenfor for at give en bedre oversigt. 1: Navn, hjemsted og formål: Foreningens navn er Ejerforeningen Clarasvænge. Foreningens hjemsted er Gentofte Kommune. Foreningens formål er at administrere alle fælles anliggender for ejerlejlighederne nr af matr. nr. 6 el Or by, beliggende Clarasvej 2-8 og Ordrupvej 4-22, 2920 Charlottenlund, og at varetage medlemmernes fælles interesser, herunder sørge for, at ro og orden opretholdes i ejendommen, og at dennes vedligeholdelsesstand altid er forsvarlig. Tilføjelse: 1 stk. 4 på vedtægternes side tinglyst : På generalforsamlinger og blev følgende ændringer vedtaget: Ejerforeningen er berettiget til at erhverve, eje og administrere de på ejendommen beliggende 22 garager - ejerlejlighederne nr af matr. nr. 6 el Ordrup by, Skovshoved. Fordelingstallet udgør 350/7661. Såfremt det anses for hensigtsmæssigt kan Ejerforeningen beslutte, at der skal oprettes en garageforening (sekundær ejerforening) med det formål at administrere de erhvervede garager. 2: Foreningens medlemmer Som medlemmer af foreningen kan kun optages tinglyste adkomsthavere til ejerlejligheder i ejendommen. Medlemskab er pligtmæssigt og indtræder den dag, da den pågældende ejers skøde, uanset om det er betinget, anmeldes til tinglysning. Fordelingen af ejerforeningens udgifter og indtægter sker på grundlag af de fordelingstal, der er tinglyst for de enkelte ejerlejligheder. Tilføjelse (1) til 2 stk. 3 på vedtægternes side tinglyst : Tilføjes som sidste afsnit i 2 stk. 3: side Driftsindtægter og -udgifter for de erhvervede 22 garager skal fremgå af en særskilt note til ejerforeningens regnskab. Eventuelt likviditetsmæssigt underskud dækkes af de øvrige ejerlejligheder, der har et fordelingstal på 7311/7661. Tilføjelse (2) til 2 stk. 3 på vedtægternes side tinglyst : Tilslutning til TV-antenne sker enten fra ejendommens eget anlæg (hovedstation) - eller ved indgåelse af overenskomst med eksterne leverandører. Anlægs- og driftsudgifter til ejendommens eget anlæg betales efter fordelingstal, mens løbende afgift for signalforsyningen betales med ensartede beløb pr. lejlighed. Indgås der aftale om signalforsyning fra eksterne leverandører - f. eks via hybridnet eller bredbånd - fordeles anlægs- og etableringsudgifter for sådanne anlæg med ensartede beløb pr. lejlighed, mens løbende afgift for signalforsyningen (TV/Internet/Telefoni) for den enkelte lejlighed fastlægges ud fra det omfang, den enkelte ejer af en lejlighed ønsker at betjene sig af bredbånds- eller hybridnettets tekniske muligheder. Nødvendig kabling (fremføring af forsyningsledninger) til de enkelte lejligheder betales med lige store beløb, uanset om forsyningen sker fra eget anlæg eller fra eksterne leverandører.

2 3 - Hæftelse Medlemmerne hæfter personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser i og uden for kontraktforhold. Ved ejerskifte ophører den tidligere ejers forpligtelser først endeligt, når den nye ejers endelige skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger og ejerforeningen har modtaget underretning herom og den udtrædende ejers forfaldne skyld til foreningen er berigtiget. Et indtrædende medlem er pligtigt at udrede sin sælgers eventuelle restance af enhver art over for ejerforeningen senest en måned efter sin indtræden i denne. Den til enhver tid værende ejer hæfter over for ejerforeningen for efterbetaling af saldi i henhold til årsregnskab og varmeregnskab, også for perioder før overtagelsesdagen, og ejerforeningen er ligeledes berettiget til med frigørende virkning at udbetale eventuelle overskydende beløb i henhold til nævnte regnskaber til den pågældende ejer. 4 - Generalforsamlingen Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed. Bestyrelsens afgørelser kan af ethvert medlem indbringes for generalforsamlingen. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal blandt de repræsenterede. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, eller om salg af væsentlige dele af disse, eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte stemmeberettigede efter fordelingstal, afholdes ny generalforsamling inden 4 uger efter afholdelsen af den første, og på denne kan forslaget - uanset antallet af fremmødte - vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal. Indkaldelsesvarsel til den nye generalforsamling er mindst 8 dage. 5 - Afholdelse af ordinær generalforsamling Ændring af 5 stk. 1 på vedtægternes side tinglyst : Ordinær generalforsamling afholdes hvert år i perioden 15. marts til 15. april. Dagsorden for denne skal omfatte følgende punkter: 1. Valg af dirigent. 2. Bestyrelsens årsberetning for det senest forløbne år. 3. Fremlæggelse af årsregnskab til godkendelse. 4. Forslag til budget til godkendelse, indeholdende forslag til fastsættelse af fællesydelser for det kommende år 5. Indkomne forslag 6. Valg af medlemmer til bestyrelsen 7. Valg af suppleanter 8. Valg af revisor 9. Eventuelt. Generalforsamlingen indkaldes af bestyrelsen med mindst 14 dages varsel. Indkaldelsen skal ske skriftligt over for hvert medlem og skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden. Årsregnskab for det forløbne år og forslag til budget vedlægges indkaldelsen. Forslag, der ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal fremgå af indkaldelsen og vedlægges denne. 6 - Behandling af medlemmernes forslag på en generalforsamling Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på generalforsamlingen. Begæring om at få et emne behandlet på den ordinære generalforsamling og forslag, der ønskes behandlet på generalforsamlingen, må være indgivet til bestyrelsen senest 15. februar.

3 7 - Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling indkaldes med mindst 8 dages, dog højst 30 dages, varsel. Indkaldelsen skal ske skriftligt over for hvert enkelt medlem og skal indeholde dagsorden. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af administrator eller af mindst 1/4 af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes af bestyrelsen, der er forpligtet til at lade generalforsamlingen afholde senest 30 dage efter, at begæring om ekstraordinær generalforsamling er fremkommet til bestyrelsen. Såfremt bestyrelsen ikke drager omsorg for indkaldelsen, er den eller de, der har begæret ekstraordinær generalforsamling, berettiget til selv at indkalde til denne. 8 - Adgang til og stemmeret på en generalforsamling Adgang til generalforsamlinger har ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller eller personer, der kan sidestilles hermed, samt administrator og revisor tillige med de nævntes repræsentanter. Stemmeret på generalforsamlinger kan udøves af et medlem, af dettes ægtefælle eller personer, der kan sidestilles hermed, eller af en myndig person, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt dertil. Fuldmagten er begrænset til den angivne generalforsamling, dog således at fuldmagten også omfatter en eventuel ekstraordinær generalforsamling, der indkaldes til i forlængelse af den angivne generalforsamling. 9 - Dirigent på en generalforsamling Enhver generalforsamling ledes af den af generalforsamlingen valgte dirigent Referat fra generalforsamlinger Der udfærdiges skriftligt referat fra generalforsamlingerne, hvilket underskrives af dirigenten og bestyrelsen og udsendes til medlemmerne senest 6 uger efter generalforsamlingens afholdelse Bestyrelse og administration Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af fem medlemmer. Desuden vælges to suppleanter, der i den rækkefølge, de er valgt, indtræder ved et bestyrelsesmedlems varige forfald. Suppleanter har på begæring krav på at blive indkaldt til at overvære bestyrelsens møder. Valgbar som medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun foreningens medlemmer og disses ægtefæller eller personer, der kan sidestilles hermed; hver ejerlejlighed må dog højst være repræsenteret ved ét medlem i bestyrelsen. Bestyrelsesmedlemmerne vælges for 2 år ad gangen og kan genvælges. I lige år er 2 og i ulige år 3 bestyrelsesmedlemmer på valg; suppleanter vælges hvert år. Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang mellem to på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger ned under fem, indtræder de valgte suppleanter i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Ved første bestyrelsesmøde efter en generalforsamling, hvor valg har fundet sted, konstituerer bestyrelsen sig selv, herunder med valg af formand og næstformand. Intet medlem af bestyrelsen må deltage i behandlingen af en sag, der vedrører det pågældende medlem.

4 12 - Bestyrelsens opgaver Det påhviler bestyrelsen at lede ejerforeningens anliggender. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af fælles udgifter, opkrævning af fællesydelser, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring og kombineret grundejerforsikring), renholdelse og vedligeholdelse. Bestyrelsen sikrer, at der føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder over de af ejerne indbetalte bidrag til fællesudgifter. Hvert år udarbejder bestyrelsen forslag til budget til forelæggelse for den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen er bemyndiget til at foretage ekstraordinære opkrævninger af fællesydelser, når hensynet til ejendommen eller ejerforeningen gør dette påkrævet Forretningsorden og bestyrelsesmøder Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv. Følgende skal dog under alle omstændigheder være gældende: Bestyrelsens møder indkaldes af formanden eller i dennes forfald af næstformanden med mindst 8 dages varsel, så ofte anledning findes at foreligge, samt når to medlemmer af bestyrelsen begærer det. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere mindst to medlemmer er til stede. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i dennes forfald næstformandens stemme udslaget. Der føres protokol over det på bestyrelsesmøder passerede, og protokollen underskrives af de medlemmer, der har været til stede Administrator Ejerforeningen antager en administrator til bistand med varetagelsen af ejendommens daglige drift. Administrator vælges af bestyrelsen Vedligeholdelse, orden og brug Ejendommen skal til enhver tid fremtræde i god vedligeholdelsesstand. Udvendig vedligeholdelse foretages af foreningen for dennes regning og omfatter murværk, hoveddøre til opgangene og lejlighederne, trappevinduer, trappegange, herunder udvendig (men ikke indvendig) maling af hoveddøre til lejligheder, maling og øvrig vedligeholdelse af fællesarealer i det omfang, brugsretten til disse ikke er tillagt de enkelte ejere, vedligeholdelse - bortset fra maling - og eventuel udskiftning af fælles forsyningsledninger til gas, el, vand og varme, faldstammer, aftrækskanaler, hovedledninger m.v., uanset om disse er ført gennem den enkelte lejlighed. Udvendig vedligeholdelse omfatter udskiftning af facadevinduer. Ved foreningens reparation eller udskiftning af gennemgående rørinstallationer og faldstammer, kan der ske beskadigelse af eksisterende gulvbelægning og lofter rundt om det pågældende rør i op til 3-4 cm's afstand fra dette. Disse skader repareres håndværksmæssigt bedst muligt for foreningens regning, men hvis ejeren af den pågældende lejlighed ikke selv stiller materialer til rådighed, der svarer til den eksisterende gulvbelægning, vil reparationen blive udført i beton. Indvendig vedligeholdelse påhviler de enkelte medlemmer og omfatter al vedligeholdelse inde i lejligheden, bortset

5 fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger til gas, el, vand og varme, faldstammer, aftrækskanaler, hovedledninger m. v. Til den indvendige vedligeholdelse hører således alt indvendigt malerarbejde, herunder maling af gennemgående rør og faldstammer, hvidtning og tapetsering samt al anden vedligeholdelse indvendig i lejligheden, herunder maling af false på hoveddøre til trappe, fornyelse af gulve, træværk, murværk, puds, elektriske installationer, alle sanitære installationer, radiatorer, radiatorventiler, rør frem til fælles forsyningsledninger m.v. ( 15 stk. 7 (3 linjer) er erstattet af nyt stk. 7 se side 23-25) Nuværende 15 stk. 7 udgår - og erstattes af følgende ny tekst tinglyst : Om eksisterende vinduer og altandøre bemærkes, at den indvendige vedligeholdelse afgrænses ved fals, således at de fire dæklister og det indvendige håndtag henhører under indvendig vedligeholdelse, mens hængsler, opretning/tilpasning af vinduesrammer, udskiftning af gummilister mv. som skal sikre fornøden tæthed mod udefra kommende fugt og vind, henhører under udvendig vedligeholdelse. Er der opstået skader som følge af fejlbetjening af vinduer eller altandøre kan ejerforeningen søge erstatning hos lejlighedens ejer. Hvis en lejlighed groft forsømmes, således at forsømmelsen er til gene eller fare for de øvrige ejere eller andre, eller forsømmelsen medfører risiko for at pådrage ejerforeningen omkostninger, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse og/eller istandsættelse inden for en vis rimelig frist. Efterkommes et sådant krav ikke, kan foreningen kræve lejligheden istandsat for ejerens regning, om fornødent søge fyldestgørelse i ejerforeningens pant, jf. nedenfor 23. ( 23 er en fejlskrivning. Der burde rettelig henvises til 22 - Sikkerhedsstillelse) Uden bestyrelsens samtykke må et medlem ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af eller i ejendommen uden for ejerlejligheden, herunder udvendig maling af vinduer eller døre. Enhver ejerlejlighedsejer er pligtig at give de af bestyrelsen udpegede håndværkere m.v. adgang til sin ejerlejlighed, når dette er påkrævet af hensyn til reparationer, moderniseringer m.v. eller ombygninger. Et medlem er berettiget til at foretage ændringer og forbedringer af sin lejlighed i det omfang, dette ikke er til gene og ikke medfører udgifter for de øvrige ejerlejlighedsejere. Enhver ombygning eller bygningsmæssig forandring skal udføres håndværksmæssig forsvarligt og i overensstemmelse med byggelovgivningen og det til enhver tid gældende bygningsreglement samt andre offentlige forskrifter. Byggetilladelse samt andre nødvendige tilladelser skal forevises bestyrelsen Lejlighedens benyttelse og udlejning Uden bestyrelsens skriftlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde må erhvervsmæssig benyttelse af ejerlejligheden kun finde sted i det omfang, dette lovligt fandt sted ved ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Udlejning må kun ske med bestyrelsens samtykke. Samtykke skal meddeles, hvis bestyrelsen får dokumentation for, at udlejningen ikke medfører risiko for manglende opfyldelse af ejerens økonomiske forpligtelser over for foreningen. I tilfælde af, at en ejer, der har udlejet sin lejlighed, misligholder sine forpligtelser over for foreningen, er foreningen berettiget til at kræve, at lejeren betaler huslejen til foreningen med frigørende virkning over for ejeren. Foreningen afregner over for ejeren, således at restancer med tillæg af omkostninger debiteres forlods, derefter løbende fællesomkostningsbidrag, medens restbeløb udbetales til ejeren. Den ejer, der udlejer, er forpligtet til at meddele lejeren, at foreningen har ret til at trække sit samtykke tilbage og kræve lejeren udsat af lejemålet under samme betingelser, som hvis en ejer misligholder, jf. 17, stk. 3. Det er ikke tilladt ejerne at opsætte skilte, mærker, reklamer eller andre særlige kendetegn, hverken i ejerlejlighedernes vinduer, på trappeopgang eller i gadedør, bortset fra sædvanligt navneskilt på ejerlejlighedernes trappedøre, uden bestyrelsens skriftlige tilladelse.

6 Bestyrelsen kan betinge tilladelsen af, at der tegnes fornøden forsikring. Et midlertidigt opsat Til salg -skilt må dog gerne opsættes i vinduet. Ejerne og de personer, der har ophold i ejerlejlighederne, må nøje efterkomme de af generalforsamlingen fastsatte ordensregler. Er intet vedtaget herom, gælder de i Boligministeriets standardlejekontrakter fastsatte regler om husorden Misligholdelse Såfremt et medlem ikke betaler de af generalforsamlingen fastsatte bidrag eller i øvrigt ikke opfylder sine økonomiske forpligtelser over for foreningen inden 8 dage efter afgivelse af påkrav, kan bestyrelsen bestemme, at ejeren uopholdeligt skal fraflytte lejligheden. Påkravet skal være fremsendt med anbefalet post og må tidligst afgives 8 dage efter forfaldstid. Bestyrelsen har den samme beføjelse, hvis et medlem groft tilsidesætter sin vedligeholdelsespligt, såvel som hvis et medlem optræder til alvorlig gene eller skade eller gør sig skyldig i forhold svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelser berettiger en ejer til at ophæve lejemålet. I tilfælde af restance betaler det pågældende medlem ud over eventuelle renter alle omkostninger i forbindelse med rykning og eventuel inkassation, jf. herved 16. Renter beregnes og opkræves efter reglerne i den til enhver tid gældende rentelov og tilfalder foreningen. Rykkergebyrer beregnes og opkræves af administrator efter principperne i den til enhver tid gældende lejelov. Bestyrelsen og administrator aftaler, i hvilket omfang gebyrerne går til dækning af administrators omkostninger ved rykningen, og i hvilket omfang de tilgår foreningen. Efterkommer ejeren ikke påbud om fraflytning, kan bestyrelsen om fornødent lade udsættelse ske ved umiddelbar fogedforretning eller ved anlæggelse af retssag ved den underretskreds, hvor ejendommen er beliggende Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen i forening med to andre medlemmer af denne Grundfond Foreningen har en grundfond, hvis kapital udgør kr ,00. Grundfonden har kalenderåret som regnskabsår, og regnskabet vedrørende grundfonden, der indeholder opgørelse af hver ejerlejlighedsejers andel pr. 31. december, forelægges hvert år på den ordinære generalforsamling. Grundfondens midler anvendes til at udjævne store stigninger i fællesudgifterne i enkelte år, enten efter beslutning på en generalforsamling eller - ved store uforudsete udgifter - efter bestyrelsens beslutning. Når der er sket udbetaling fra grundfonden, reduceres hver ejerlejlighedsejers andel i denne med et efter fordelingstal beregnet beløb, og generalforsamlingen træffer efterfølgende beslutning om, hvorledes der herefter skal ske indbetaling til grundfonden til retablering af denne. Grundfondens midler anbringes af administrator på bank- eller sparekassebog til højest mulig rente eller i børsnoterede obligationer. Renter af grundfondens kapital tillægges forholdsmæssigt den enkelte ejerlejlighedsejers andel.

7 Generalforsamlingen kan dog beslutte, at renterne skal udbetales eller overføres til ejerforeningens drift til nedsættelse af fællesudgifterne. Enhver ejerlejlighedsejer er berettiget og forpligtet til at overdrage sin andel i grundfonden ved salg af sin ejerlejlighed, men kan ikke på nogen anden måde disponere over andelen Revision og årsregnskab Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst 1/4 af foreningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som denne finder af betydning for udførelsen af sit hverv. Der føres revisionsprotokol. I forbindelse med sin beretning om revision af et årsregnskab skal revisor angive, hvorvidt denne finder forretningsgangen betryggende. Hver gang indførelse i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende bestyrelsesmøde og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen med deres underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indførelsen Regnskabsåret Foreningens regnskabsår er kalenderåret. Regnskabet underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor, hvorefter det forelægges generalforsamlingen til godkendelse Sikkerhedsstillelse Til sikkerhed for ejerforeningens tilgodehavender mod tidligere ejere eller den til enhver tid værende ejer er der tinglyst ejerpantebreve i henhold til tidligere gældende vedtægter. Ved enhver fremtidig overdragelse, bortset fra helt eller delvis salg af udlejede lejligheder tilhørende de oprindelige ejere eller disses successorer, skal den nye ejer udstede et yderligere ejerpantebrev med pant i ejerlejligheden til sikkerhed for ejerforeningens tilgodehavender - eller forhøje det eksisterende ejerpantebrev - således at hovedstolen på ejerpantebrevene/ejerpantebrevet til sikkerhed for ejerforeningens tilgodehavender i alt svarer til et års ydelser, herunder fællesudgifter, varme m.v. for den pågældende ejerlejlighed på udstedelsestidspunktet rundet op til nærmeste hele kr ,00. Ethvert sådant senere udstedt ejerpantebrev - eller forhøjelse - skal alene respektere indestående prioriteter, der overtages af den nye ejer, men ikke panthæftelser, der oprettes i forbindelse med handelen, herunder ejerskiftelån. Panteretten skal være oprykkende, efterhånden som foranstående prioriteter afdrages eller indfries til forud angivet bestemt tidsrum. Panteretten skal tillige omfatte et års renter og omkostninger i forbindelse med inddrivelse af skyldige beløb. 23: Overgangsregler Tinglyst ophævet se side