Vedtægt for Ejerforeningen 1911

Transkript

1 Retsafgift Registreringsafgift I alt Matr.nr. 4370, 4371 og 4372 Udenbys Klædebo Kvarter A/S Anmelder: CEJ Ejendomsadministration Meldahlsgade København V Vedtægt for Ejerforeningen 1911 Indholdsfortegnelse: 1

2 1 Foreningens navn m.m. Side 4 2 Mat.nr. m.m. side 4 3 Generalforsamling Side 4 4 Ordinær generalforsamling Side 5 5 Generalforsamling, angivelse af tid og sted Side 5 6 Generalforsamling, behandling af forslag Side 5 7 Generalforsamling, valg af dirigent Side 6 8 Bestyrelse, valg Side 6 9 Bestyrelse, ledelse Side 6 10 Bestyrelse, beslutning Side 7 11 Tegningsret Side 7 12 Pantsikkerhed Side 7 13 Revision Side 8 14 Årsregnskab Side 8 15 Fælles rettigheder og forpligtigelser m.m. Side 8 16 Vedligeholdelse Side 9 17 Indvendig vedligeholdelse Side 9 18 Ændringer og forbedringer Side Varme og varmtvandsanlæg Side Fællesudgifter Side Optagelse af fælleslån Side Adgang til Ejerlejligheden Side Husorden Side Erhverv Side Parkering Side 12 2

3 26 Udlejning Side Misligholdelse - ud Side Midlertidige bestemmelser Side Udlejede ejerlejligheder Side 13 VEDTÆGT 1 Foreningens navn er "EJERFORENINGEN 1911". Ejerforeningen er beliggende på matr.nr. 4370, 4371 og 4372, Udenbys Klædebo Kvarter. 3

4 Københavns Byret er værneting for alle tvistigheder mellem foreningen og dens medlemmer og mellem medlemmerne indbyrdes. Foreningen er ved dens bestyrelse rette procespart i foreningens anliggender. 2 Stk. 1. Foreningen består af samtlige ejerlejlighedsindehavere i ejendommene matr. nr. 4370, 4371 og 4372 Udenbys Klædebo Kvarter, der har pligt til medlemsskab af foreningen. Medlemsskabet af foreningen og ejendomsretten til den pågældende ejerlejlighed skal stedse være samhørende. Stk. 2. Til hver ejerlejlighed er knyttet en efter fordelingstal beregnet forholdsmæssig andel af ejendommens fælles rettigheder og forpligtelser. Rettigheder og forpligtelser, som måtte opstå som følge af fællesskabet, omtales i det følgende som foreningens rettigheder, respektive forpligtelser. Stk. 3. Medlemmerne hæfter principalt pro rata og direkte, subsidiært solidarisk for foreningens forpligtelser i og udenfor kontraktsforhold. Stk. 4. Enhver lejlighedsejer har brugsret, udlejningsret, salgs-og belåningsret og testationsret over sin ejerlejlighed ligesom ejers rettigheder og forpligtelser kan gå i arv og være grundlag for retsforfølgning, alt med de begrænsninger, der følger af nedenstående bestemmelser. Stk. 5. I alle foreningens anliggender stemmer den enkelte lejlighedsejer efter det til den pågældende ejerlejlighed knyttede fordelingstal. Stemmeret indtræder på overtagelsesdagen. GENERALFORSAMLING Stk. 1. Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed. 3 Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen, dog med undtagelse af de bestyrelsesbeslutninger som er truffet i medfør af nedenstående bestemmelser om vedligeholdelse, jfr. 16. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, eller om salg af væsentlige dele af disse, eller om ændring i denne 4

5 vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer efter fordelingstal, stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel, har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer, kan forslaget på en senere generalforsamling uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer. 4 Stk. 1. Hvert år afholdes inden udgangen af maj måned ordinær generalforsamling. Dagsordenen for denne skal omfatte følgende punkter: a. Valg af dirigent og referent. b. Bestyrelsens beretning for det seneste forløbne år. c. Forelæggelse af revideret årsregnskab til godkendelse. d. Bestyrelsens forelæggelse af budget for det nye år til godkendelse. e. Valg af formand for bestyrelsen. f. Valg af medlemmer til bestyrelsen. g. Valg af revisor. Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling afholdes: Når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst 3/4 af ejerforeningens medlemmer efter fordelingstal, når en tidligere generalforsamling har besluttet det, eller når et medlem i medfør af denne vedtægts 3, stk. 2., kræver en bestyrelsesbeslutning indbragt for generalforsamlingen. 5 Stk. 1. Generalforsamlingen indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 14 dages varsel. Stk. 2. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Forslag, der agtes stillet på generalforsamlingen, skal fremgå af indkaldelsen. 6 Stk. 1. Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne vedrørende fællesskabet behandlet af generalforsamlingen. Begæring om at få et emne behandlet af den ordinære generalforsamling må være indgivet skriftligt til bestyrelsen senest den 15. januar. Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/registreret partner eller af en myndig person, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt dertil. 5

6 Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. 7 Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af det på generalforsamlingen passerede. Referatet underskrives af dirigenten, og udsendes til medlemmerne senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse. BESTYRELSEN 8 Stk. 1. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 2-4 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt af generalforsamlingen. Desuden skal der vælges 2 suppleanter. Valgbare som medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun foreningens medlemmer og disses ægtefæller/registreret partner. Stk. 2. Hvert år afgår hele bestyrelsen på den ordinære generalforsamling. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang mellem to på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger ned under 3, indtræder de valgte suppleanter i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Stk. 4. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. Stk. 1. Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. 9 Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af fællesudgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring og kombineret grundejerforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses påkrævede. Bestyrelsen fører forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte 6

7 udgifter og oppebårne indtægter, herunder de af ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter, jfr. 18. Stk. 3. Bestyrelsen skal antage en administrator til bistand ved varetagelse af ejendommens daglige drift. Administrator skal være ansvarsforsikret og omfattet og forpligtet af regler om god administratorskik. 10 Stk. 1. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden, så ofte anledning findes at foreligge. Stk. 2. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden og yderligere 1 medlem er til stede. Stk. 3. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Når stemmerne står lige, gør formandens stemme udslaget. Stk. 4. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet godkendes på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet TEGNINGSRET 11 Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af 1 medlem af bestyrelsen sammen med formanden, hvilket også gælder ved erhvervelse, afhændelse og pantsætning af fast ejendom. PANTSIKKERHED 12 Stk. 1 Nærværende vedtægter begæres herved tinglyst pantstiftende for kr ,00 i hver af ejerlejlighederne nr i ejendommen matr.nr Udenbys Klædebo Kvarter og i ejerlejlighederne nr i ejendommen matr.nr Udenbys Klædebo Kvarter samt i ejerlejlighederne nr i matr.nr Udenbys Klædebo Kvarter til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som foreningen måtte få hos et medlem, herunder sikkerhed for lån, som ejerforeningen optager til 7

8 finansiering af ejerforeningens udgifter samt eventuelt krav i henhold til 17, stk. 5. Stk. 2. Det pantstiftende beløb kr ,00, der er indeksreguleret, reguleres efter nettoprisindekset hver 1. januar, første gang januar 2014 med forskellen mellem de 2 foregående års nettoprisindeks for september måned. Pantet skal dog som minimum være det i stk. 1 nævnte beløb. Stk. 3. Den pantstiftende deklaration skal i hver ejerlejlighed have bedst mulig prioritetsstilling og rykker ikke for omprioriteringer, konverteringer eller nye lån. Når den pantstiftende deklaration i henhold til stk. 1 har førsteprioritet, aflyses eksisterende pantsikkerhed til ejerlejlighedsforeningen. Stk. 4. I de tilfælde hvor ejerforeningen skrider til retsforfølgning af et medlem, i henhold til nærværende bestemmelse, skal udskrift af ejerforeningens regnskab og et af ejerforeningen vedtaget budget være tilstrækkeligt bevis for gældens størrelse og forfaldstidens indtræden. Dette kan således danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse. Stk. 5. Såfremt den pantstiftende deklaration fortabes ved tvangsauktion, er tvangsauktionskøber pligtig, at lade auktions- og transportskøde tinglyse pantstiftende for retablering af ejerlejlighedens pant. Stk. 6. For ejerforeningens medlemmer gælder det, at nærværende pantstiftende bestemmelse har samme karakter og funktion som et skadesløsbrev, og bestemmelsen kan derfor danne grundlag for foretagelse af udlæg i henhold til retsplejelovens 478, stk. 1, nr. 6. REVISION 13 Stk. 1. Ejerforeningens regnskab revideres af en statsautoriseret revisor, der vælges af generalforsamlingen. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik og regnskabet påtegnes af revisor og bestyrelsen. ÅRSREGNSKAB 8

9 14 Stk. 1. Foreningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2. Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor. Fælles ejendomsret: FÆLLES RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER m.v. 15 Fælles ejendomsret undergivet er ejendommens grund af areal m2, heraf vej 616 m2, fundament, ydermure, tage, kælderrum, hoveddøre, trappehuse, varmeanlæg, herunder radiatorer (dog ikke ventiler), tagetage - bortset fra særskilte opdelte ejerlejligheder i denne etage, etageadskillelse og dertil hørende jern- og trækonstruktioner, rørføringer, stik, evt. fællesantenneanlæg, hegn samt berettigende servitutter og bestemmelser i naboforhold. Vedligeholdelse: 16 Stk. 1. Det påhviler foreningen at vedligeholde ejendommen udvendigt, herunder bl.a. hoveddøre og udvendige entredøre, vinduer, murværk samt tage, fælles rør og faldstammer uanset at disse ikke er fælles ejendomsret undergivet. Stk. 2. Endvidere påhviler det foreningen at vedligeholde alt, hvad der er fælles ejendomsret undergivet, jfr. 15. Stk. 3. Såfremt en lejlighed skal istandsættes som følge af vandskade eller lign., for hvilket foreningen er ansvarlig, afholdes udgifterne som en fælles udgift, jfr. 18, efter aftale med bestyrelsen. Såfremt enighed ikke kan opnås, afgør bestyrelsen tvisten endeligt. Stk. 4. Bestyrelsens beslutninger m.h.t. vedligeholdelse og istandsættelse af ejendommen i henhold til nærværende paragraf er endelige og kan ikke indbringes for domstolene. Ej heller kan et medlem i medfør af 3, stk. 2. begære generalforsamling afholdt på grund af en beslutning, der alene angår de i nærværende paragraf omhandlede forhold. Stk. 5. Ved hvert salg af en lejlighed opkræves et af generalforsamlingen fastsat gebyr, som indgår i foreningens drift til vedligeholdelse af opgange m.m. Gebyret opkræves hos køber. 9

10 17 Indvendig vedligeholdelse: Stk. 1. Vedligeholdelse af den enkelte ejerlejlighed påhviler alene ejeren af denne. Vedligeholdelsen omfatter ikke blot maling, hvidtning og tapetsering, men tillige anden form for vedligeholdelse, såsom fornyelse af gulve, træværk, murværk, altaner, elektriske og sanitære installationer. Stk. 2. For de af ejerforeningens medlemmer, der har fået etableret en altan på deres lejlighed efter 18. maj 2011, påhviler al nødvendig og forsvarlig vedligeholdelse og fornyelse det pågældende medlem. Såfremt denne forpligtelse ikke overholdes, kan foreningen pålægge et medlem at udføre nødvendige arbejder. Såfremt nødvendige arbejder ikke udføres inden en af ejerforeningens bestyrelse pålagt rimelig frist, kan foreningen lade dem udføre for pågældende medlems regning. Foreningens bestyrelse er berettiget til at udstede husordens retningslinjer for så vidt angår altaners anvendelse og renholdelse. Ændringer og forbedringer: 18 Stk. 1. Ethvert medlem er berettiget til at foretage ændringer og forbedringer af sin ejerlejlighed i overensstemmelse med byggelovgivningen og i det omfang dette ikke er til gene for medejere. Hertil nødvendige rørgennemføringer kan kun gennemføres med samtykke af de lejlighedsejere, der berøres heraf, og for fællesrums vedkommende med bestyrelsens samtykke, dog således at det på generalforsamlingen kan bestemmes, at en lejlighedsejer er pligtig at finde sig i rørgennemføringer m.v., evt. mod erstatning for midlertidig og varig gene, og kun for så vidt hans vægring af generalforsamlingen anses for at være uden rimelig grund. Størrelsen af en evt. erstatning fastsættes endeligt af bestyrelsen. Stk. 2. Overdragelse af en del af en ejerlejlighed til en anden ejerlejlighed og enhver yderligere opdeling af de oprindelige ejerlejligheder er ikke tilladt.. Varme- og varmtvandsanlæg: 19 10

11 Varme- og varmtvandsanlægget drives for fælles regning. Varmeregnskab aflæses hvert år i overensstemmelse med lejelovens regler. FÆLLES UDGIFTER 20 Stk. 1. Fælles udgifter er alle udgifter vedr. fællesskabet, herunder betaling af lån, optaget med pant i hele ejendommen med eller uden solidarisk hæftelse, betaling af ejendomsskatter og -afgifter - også enhver fremtidig udgift - i det omfang disse ikke er opdelt på de enkelte ejerlejligheder betaling af vedligeholdelse m.v., jfr. 16, betaling for ejendommens forsyning med varme, jfr. 17, udgift til elforbrug vedr. alt, hvad der er fælles ejendomsret undergivet, udgifter til ren- og vedligeholdelse af fælles arealer, forsikringer, administration, regnskabsaflæggelse og revision og evt. diæter til bestyrelsen. Stk. 2. Ethvert medlem indbetaler et på hver generalforsamling i henhold til et af bestyrelsen forelagt budget for kalenderåret fastsat a conto beløb til afholdelse af de i stk. 1 nævnte fælles udgifter. Beløbet skal indbetales ad 4 gange kvartalsvis - 1/3, 1/6, 1/9 og 1/12. Indbetaling senere end 8 dage efter forfaldsdag, uanset om der er tale om hellig- eller søgnedage, vil blive betragtet som misligholdelse, jfr. 28. OPTAGELSE AF FÆLLES LÅN 21 Såfremt bestyrelsen finder, at det er påtrængende nødvendigt at udskifte anlæg og installationer, der er undergivet fælles ejendomsret, og denne udgift ikke kan afholdes gennem de årlige indbetalinger fra ejerlejligheds ejerne, er ejerne forpligtede til at medvirke til optagelse af et fælles lån i samtlige ejerlejligheder. Lånet optages gennem bestyrelsen efter at beslutningen er vedtaget på en generalforsamling med kvalificeret majoritet efter reglerne i 3, stk. 4. ADGANG TIL EJERLEJLIGHEDEN 22 11

12 Ethvert medlem er pligtigt til at give de af administrator udpegede tilsynsførende, håndværkere m.v. adgang til sin lejlighed, når dette er påkrævet af hensyn til reparationer, moderniseringer m.v. eller ombygninger, herunder eftersyn af installationer. HUSORDEN 23 Samtlige lejlighedsejere samt evt. lejere af en ejerlejlighed er forpligtet til at underkaste sig en af bestyrelsen fastsat husorden. Det bemærkes i denne forbindelse, at husdyr kun må holdes med skriftlig tilladelse fra foreningens bestyrelse. ERHVERV 24 Der må ikke uden bestyrelsens skriftlige samtykke drives erhverv fra de respektive ejerlejligheder, bortset fra de ejerlejligheder som pr har tilladelse dertil, og da kun i samme omfang. Bestyrelsens afgørelse vedr. dette spørgsmål er endelig. Evt. brancheskift ved salg af en ejerlejlighed kræver ligeledes bestyrelsens skriftlige samtykke, hvilket også kræves til evt. nedlæggelse af eksisterende erhverv i et ejerlokale. PARKERING 25 Det er ikke tilladt at parkere biler, motorcykler, scootere eller knallerter i ejendommens gård. UDLEJNING 26 I tilfælde af udlejning af en ejerlejlighed skal der i lejekontrakten optages en bestemmelse om, at foreningen overfor lejeren har samme beføjelser med 12

13 hensyn til krænkelser af de lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den vedtagne husorden, og selvstændigt kan optræde som procespart overfor lejeren sideløbende med lejlighesejeren, dog således at denne ikke skal kunne modsætte sig en bestyrelsesbeslutning om opsigelse af den pågældende lejer. Denne bestemmelse gælder ikke for panthavere, der på tvangsauktion overtager ejerlejligheden som ufyldestgjort panthaver. MISLIGHOLDELSE 27 Stk. 1. Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse overfor ejerforeningen eller et af dennes medlemmer ved at komme i restance med ham påhvilende økonomiske ydelser, ved ikke at efterkomme lovlige påbud, som bestyrelsen eller generalforsamlingen pålægger ham, ved krænkelse af husordenen eller ved hensynsløs adfærd overfor medejere, kan bestyrelsen efter given påmindelse i gentagelsestilfælde forlange, at medlemmet fraflytter sin lejlighed med 3 måneders varsel til en 1. en måned. Jfr. lov nr. 199 af 8/ Det vil være at betragte som grov misligholdelse, såfremt forfaldne a conto beløb indbetales senere end 8 dage efter forfaldsdagen, uanset om der er tale om hellig- eller søgnedage, jfr. 18, stk. 2. Stk. 2. Den ejer, som det i medfør af stk. 1 er pålagt at fraflytte sin ejerlejlighed, er berettiget til at disponere over lejligheden ved udlejning til anden side, som dog ikke må være til hans familie, pårørende eller ansatte i hans evt. virksomhed og ej heller til nogen, som kan antages at ville udvise chikanøs adfærd. Den pågældende lejer skal godkendes af bestyrelsen, som er berettiget til at anvise en anden lejer, der vil indgå på tilsvarende vilkår, hvem der desuden skal tillægges mindst 2 års uopsigelighed uden særskilt vederlag til ejeren. Stk. 3. Vedkommende ejer er ligeledes berettiget til at sælge lejligheden. Bestyrelsen har dog på foreningens vegne i så fald forkøbsret til lejligheden på samme vilkår, som vedkommende bevisligt kan opnå til anden side. 28 Stk. 1. Som følge af den nære tilknytning mellem ejendommen "1911" (matr. nr 'Udenbys Klædebo Kvarter) og ejendommen "Silkeborg" (matr. nr ) har stifterne bestemt at beboerne i ejendommene matr. Nr Udenbys Klædebo Kvarter til enhver tid har ret til at færdes og 13

14 opholde sig på ejendommen "1911" areal (matr. nr U.K.K.) under forudsætning af at den for ejendommen gældende husorden overholdes og administrators anvisninger følges. Stk. 2. Udgiften til arealets renholdelse og vedligeholdelse deles mellem de to ejendomme i forhold til ejendommenes antal af ejerlejlighedslokaler. 29 Stk. 1. De af den nuværende ejer ejede ejerlejligheder vil indtil videre forblive udlejede til de nuværende lejere, med hensyn til hvilke lejemål, der gælder de i medfør af lejeloven gældende bestemmelser, således at lejernes retsstilling i enhver henseende er ligestillet med, hvad der ville gælde for lejere i en beboelsesejendom, der ikke er opdelt i ejerlejligheder. Stk. 2. Den nuværende ejer oppebærer lejen for disse lejemål og afholder efter forholdstal sin anpart af de udgifter, der er forbundet med hele ejendommens drift. Nærværende vedtægter begæres tinglyst som servitutstiftende på ejendommene matr. nr. 4370, 4371 og 4372 Udenbys Klædebo Kvarter. Med hensyn til de ejendomme påhvilende byrder, servitutter og panthæftelser henvises til ejendommenes blade i tingbogen. Påtaleberettiget er "EJERFORENINGEN 1911" ved dennes bestyrelse og enhver ejerlejlighedsejer under matr. nr. 4370, 4371 og 4372 Udenbys Klædebo Kvarter, Med hensyn til vedtægternes 28 er tillige påtaleberettiget "EJERFORENINGEN SILKEBORG" ved dennes bestyrelse. 14