LOKALPLAN NR. 8 områder med fritidshuse i Sjelborg. B Esbjerg. Kommune. AF i. april 2000

Transkript

1 LOKALPLAN NR områder med fritidshuse i Sjelborg. B Esbjerg Kommune AF i. april 2

2 i / G TOP1K:Capyright Kor!- og Matrikelstyretsen

3 INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning 5 Forord Baggrund for lokaiplanen Beskrivelse at lokalpianområdet Lokaiplanens formål Vejforhold Miljøforhold Forhold til kystlands kabel Forhold til anden planlægning Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplan nr i Lokalplanens formål 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Udstykninger og ændringer af lejemål 5 Vej- sti- og parkeringsforhold 6 Ledningsanlæg m.v 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden. 9 Ubebyggede arealer 1 Forudsætninger for bebyggelsens benyttelse Grundejerforening/Lejerfællesskab i2 Lokalplanens administration 13 Aflysninger i tingbogen 14 Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Tegningsbilag m.v. Illustrationer (oversigts kort med foto> 8 lokalplankort med foto Høringsperiode Forslaget har været fremlagt til høring i perioden fra den i 9. januar til den 1 7. marts 2. Lokalpianen er udarbejdet af Byplan, Teknik og Milje, Esbjerg Kommune. Sagsbeh. HKS. 3

4 HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanen, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planerne.

5 INDLEDNING FORORD Lokalplanlægningen har vundet indpas i den kommunale planlægning. Det skyldes ikke alene lokalplanpligten efter Planloven, men også at det gennem en lokalplan er muligt at afveje de mange forskellige interesser i et givet område. Efter endelig vedtagelse af en lokalplan kan der gennemføres en hurtigere og mere enkel sagsbehandling. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Denne lokalplan er udarbejdet for at skabe grundlag for at Esbjerg Kommune kan administrere områdets bebyggelse med fritidshuse efter fælles retningslinier. Der tages hensyn til de forudsætninger og retningslinier som oprindelig lå til grund for bebyggelsen. I blev der udarbejdet en langsigtet plan for Marbæk- og Sjelborgområdet. Denne plan havde til formål at udbygge og bevare området som naturområde. Fritidshusene i Sjelborg er blevet opført gradvis fra 1 93 erne, til de sidste blev bygget i midten af i 96 erne og for manges vedkommende på lejede parceller. Mange lejere har efterfølgende frivilligt eller tvunget af omstændighederne købt deres grund. Parcellerne varierer en del i størrelse og en hel del har en størrelse så det ikke ville være muligt at leve op til alle byggelovens bestemmelser for sommerhuse. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er samlet vist på side 2, og de enkelte delområder er vist bagerst i planen. Området ligger i et naturområde i tilknytning til udlagte sommerhusområder, eller som små enklaver. Området er et fritidsområde med fritidshuse langs Ho Bugt mellem Hjerting By og Varde Å s udløb. De bagvedliggende arealer er landbrugsarealer i - 5

6 INDLEDNING øvrigt nogle af de få dyrkede arealer der er tilbage i området Marbæk I Sjelborg. Bebyggelsen er etableret på ejet/lejet grund uden særlig regulering. Bygningerne er placeret tættere indbyrdes, end det der i dag er normalt i sommerhusområder. Med de store naturområder der grænser op til bebyggelserne, er der ikke tale om en intensiv udnyttelse af området som helhed, selv om bebyggelsen er opført relativ tæt. Langs stranden er der ved fredning af et areal sikret en offentlig strandsti. Det fredede areal berører denne lokalplan i område G s vestlige del hvor fredningen strækker sig ind og omfatter en del af enkelte grunde. Fra strandområdet kan man overskue et stort natur- og vandområde mod Fanø, Langli og Skallingen samt fuglelivet i en stor del af Ho Bugt. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål, at skabe en enklere administration, således at alle godkendelser og tilladelser overføres til Esbjerg Kommune. Det er hensigten at bebyggelsen bevares som mindre fritidshuse. VEJFORHOLD Vedligeholdelsen af de private adgangsveje sikres gennem bestemmelser i grundejerforeningens vedtægter. Der udformes bestemmelser hvor en fordeling af økonomiske ydelser og forpligtigelser i forbindelse med vedligeholdelse og renholdelse skal fremgå. MILJØFORHOLD I Sjelborg området er er en del af husene tilsluttet det offentlige spildevandsanlæg gennem pumpestation beliggende på matr.nr. 2ad i område D. Sjelborg området er i overvejende grad udenfor offentligt kloakopland, og spildevandshåndteringen i områderne foretages som private/fælles private 6

7 INDLEDNING anlæg indenfor de enkelte grunde. Størstedelen af ejendommene er tilsluttet Esbjerg Kommunes tømningsordning. Regnvand nedsives over alt i Sjelborg området på de enkelte ejendomme. FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Som det fremgår af fotografier og kort på side 2 har bebyggelsen i området en klar påvirkning af kystlandskabet. Det er dog ikke hensigten, at der skal kunne opføres yderligere bebyggelse, og derfor får lokalplanen ingen konsekvens for kystlandskabet. STRANDSTIEN I blev der gennemført en fredning af strandstien fra strandpromenaden i Hjerting til Marbæk. Formålet med fredningen var at sikre offentlighedens adgang til stranden og strandstien. Fredningen gav anledning til at ulovlig opførte sommerhuse, som ikke er nogen del af denne lokalplan, blev forlangt fjernet. Der planlægges sideløbende med denne lokalplan for en bevarelse af dette område. AFGRÆNSNING OG ADMINISTRATION AF INTERNATIONALE NATURBESKYTTELSESOMRÅDER Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 782 af 1. november indeholder bestemmelser om afgrænsning og administration af disse områder. Ifølge beskyttelsesbestemmelserne må myndighederne ikke meddele dispensationer, tilladelser mv., hvis det vil medføre forringelser eller forstyrrelser i områderne, der har konsekvenser for de arter, som områderne er udpeget for. Ydermere skal et planforslag, der omfatter, eller som her berører de beskyttede områder indeholde en vurdering af forslagets virkninger på de beskyttede arter. Forslaget ændrer ikke områdets nuværende tilstand og med den størrelse på fritidshusene som lægges ind i planen, vil det sociale liv i området således opretholdes i dets nuværende form. Det er tillige af betydning, at de kulturhistoriske værdier, der knytter sig til bebyggelsen i Sjelborg kan bibeholdes. 7

8 INDLEDNING En vurdering fra Esbjerg Kommune er således, at der ikke kan fremføres argumenter for, at der med vedtagelse af lokalplanen levnes mindre plads til dyre og planteliv i området. Det rekreative naturområde i Marbæk/Sjelborg er stort i forhold til bebyggelsen med fritidshuse, og der fornemmes ikke en nedslidning af området. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Ifølge Kommuneplan er området udlagt til naturområde. De eksisterende fritidshuse og de kulturhistoriske værdier kan dog bevares og genskabes. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Ribe Amt er regionplanmyndighed og har i dag landzonekompetencen. Lokalplanen overfører landzonekompetencen til Esbjerg Byråd. Dispensationer fra strandbeskyttelseslinien og skovbyggelinien, meddeles af Ribe Amt. Fredningsnævnets tilladelse skal indhentes i den udstrækning fredede arealer omkring strandstien berøres af ændringer i bebyggelse og benyttelse. 8

9 LO KALPLANEN LOKALPLAN NR. 44 Lokalplan nr. 44 for et område med fritidshuse i 8 delområder i Sjelborg. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for de områder, der er nævnt i afsnit 2.1. i LOKALPLANENS FORMAL 1.1 Lokalplanen har til formål at fastholde det eksisterende antal fritidshuse som den maksimale udnyttelse at fastholde områdets karakter med en bebyggelse af mindre fritidshuse, at sikre områdets adgangsveje, at overføre landzoneadministrationen for lokalplanområdet til Esbjerg Kommune. 2 OMRADETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Området afgrænses som vist på lokalplankortene bagerst. Området omfatter matr. nr. in, ip, ir, is, it, lu, lv, lx, ly, lz læ, lø, lac, lad, iae, laf, lag, lah, lai, lak, i al, lam, ian, i ap, i aq, i ar, i at, lav, i ax, i ay, i aæ, i bh, 2e, 2v, 2ad, 6k, 8e, 8f, 8g, 8h, 8i, 8k, 81, 8m, 8n, 8v, del af la, del af i k, Sjelborg by, ~ 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning at fastlægge planens gyldighedsområde matrikulært. 2.3 Området fastholdes som landzone. 2.4 Området opdeles i lokalplanen i følgende delområder: A; B; C D; E; F; G og H. Der er uoverensstemmelse mellem matrikelkort og grundkort visse steder, hvorfor matrikelskel kun kan betragtes som vejledende. 9

10 LO KALPLANEN 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til fritidshuse. 3.2 Der må ikke opføres ny selvstændig bebyggelse. 3.3 Fritidshusene må ikke anvendes til overnatning i perioden 1. oktober til 31. marts. Der må dog ske overnatninger i den nævnte periode i forbindelse med kortvarige ferieophold, weekends eller lignende. 3.4 Fritidshusene må ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed, og der må ikke holdes husdyr. 2 4 UDSTYKNINGER OG ÆNDRINGER AF LEJEMÅL 4.1 Området må ikke underudstykkes yderligere. Lejemål indenfor hver delområde kan dog udstykkes samlet til eksisterende anvendelse. 4.2 Der kan kun ske en ændring af grænser for lejemål i den udstrækning at det ikke bringer egen eller nabobeboelse nærmere lejemålsgrænsen end 2,5 m. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der udlægges veje og stier som vist på 8 bkalplankort A til H bagerst i planen.3 I område G sikres en offentlig stiadgang fra strandstien til bebyggelsen i Sjelborgdalen gennem matr.nr. ~a som vist på kortet. Stien supplerer strandstien sammen med vejforløbet gennem bebyggelsen og sikrer en 2 Kæledyr kan medbringes i den udstrækning, de ikke er til gene for omgivelserne, herunder dyrelivet i området. Nærmere bestemmelser fastlægges i grundejerforeningens vedtægter. Nye private fællesveje udlægges som minimum i en bredde på 8,1 m og godkendes af Esbjerg Kommune. Vejarealet for eksisterende private fællesveje søges udlagt efter disse intensioner og mindst i en bredde på 6 m. 1

11 LO KALPLAN EN offentlig færdsel til fods parallel med strandstien. 5.2 De private fællesveje er omfattet af Privatvejsloven.4 Der skal være mulighed for parkering af mindst 1 bil på den enkelte grund. 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 Ledningsanlæg skal, hvor det er nødvendigt, sikres ved tinglyst deklaration. Herunder medtages bestemmelser til sikring af vedligeholdelse. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Eksisterende bygninger kan vedligeholdes i den udstrækning de ikke er i strid med gældende brandbestemmelser, men skal ved byggearbejder, der kræver anmeldelse eller byggetilladelse, bringes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 7.2 Det bebyggede areal må ikke overstige det areal som lovligt eksisterer på det enkelte lejemål/parcel ved lokalplanens vedtagelse. Der kan dog udvides med en bebyggelse for toilet/bad op til 1 m2, hvor en sådan ikke forefindes i det eksisterende byggeri. Der kan ikke opføres garager og carporte. Der kan dog opføres et redskabsrum/skur op til 1 m2 hvor en sådan ikke eksisterer i forvejen. 7.3 Bygninger må ikke have mere end 1 etage. Gulvkoten må ikke være under 4, Bygningshøjden må højst være 5 m og facadehøjden højest 3 m over det omgivende terræn. ~ Nærmere bestemmelser vedrerende udgiftsfordeling mv. til vedligeholdelse og vinterrenholdelse af veje, stier, og parkeringsanlæg fastlægges i grundejerforeningens vedtægter, og kan sikres gennem en tinglyst deklaration. ~ Det påhviler ledningsejeren at vurdere i hvilken omfang deklaration er nedvendig. 11

12 LO KALPLAN EN 7.5 Bygninger og opholdsarealer i det fri, hævet mere end,3 m over naturligt terræn, skal holdes i en indbyrdes afstand på mindst Sm, og 2,5 m fra skel, samt i princippet 2,5 m til grænsen for lejemålet. Mod vejskel er der ingen afstandskrav. 7.6 For tagudhæng, vindskeder, lætage over døre, gesimser og lignende mindre bygningsdele kan de i afsnit 7.5 angivne afstande nedsættes med,5 m. 7.7 Inden for området kan der opføres transformerstationer og lignende til områdets forsyning med et areal på højst 3 m2 og en højde der ikke overstiger 4, m. 7.8 En del af område E og G er omfattet af strandbeskyttelseslinie og en del af område C er omfattet af skovbyggelinie. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Vedligeholdelse, om- og tilbygning af bebyggelsen skal fortrinsvis ske ved anvendelse af træ, teglsten eller pudset facade. Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes og malerbehandling skal foretages med afdæmpede farver Tage skal udføres med en tagvinkel på mellem 1 5 og Tage skal udføres med tagpap, eternit eller tagsten af cement og tegl. Overdækninger af terrasser kan dog foretages med glas eller plastprofilplader. 8.4 Der må ikke ved det enkelte hus foretages anden form for skiltning end husnavnet og husnummer samt ejerens navneskilt. 6 Signalfarver kan således ikke anvendes og ved vanskeligheder med vurderingen kan kommunen inddrages. 12

13 LO KALPLAN EN 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Arealerne omkring de enkelte bebyggelser skal i det væsentlige fremstå som naturgrunde med vedvarende græs og den for området naturlige vegetation. 9.2 Hegn mod vej og sti og nabo må kun etableres som levende hegn op 1,8 m, eller som træplankeværker på højest 1,2 m over terræn og holdt i afdæmpede farver. 9.3 På de ubebyggede arealer ved husene ma der opbevares en jolle men ikke større både, campingvogne og lignende. 1 FORUDSÆTNINGER FOR BEBYGGELSENS BENYTTELSE 1.1 I den udstrækning bygningsmyndigheden ikke har foretaget en løbende godkendelse af udvidelser og ombygninger skal en lovliggørelse ske i henhold til Byggelovens bestemmelser samt bestemmelserne i denne lokalplan. 11 GRUNDEJERFORENING/LEJERFÆLLESSKAB 11.1 Grundejere skal være medlem af lokalplanområdets eksisterende grundejerforening hvis formål er at drive og vedligeholde områdets fællesarealer m.v Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de private fællesveje, stier og eventuel etablerede fællesfaciliteter. Grundejerforeningen skal sikre at de private fællesveje drives efter Privatvejslovens bestemmelser.7 Grundejerforeningen skal udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen ~ Den direkte forpligtigelse til at holde en privat fællesvej i en forsvarlig stand påhviler de grundejere som grænser op til vejen, I den udstrækning en grundejer har udlejet arealer hvortil færdsel sker ad en privat fællesvej, er det op til grundejeren selv at sikre evt, bidrag fra disse brugere gennem lejen. 13

14 LO KALPLAN EN 11.4 Grundejerforeningen kan i øvrigt varetage medlemmernes fælles interesser i forbindelse med ejendomsforhold, i den udstrækning det fremgår af foreningens vedtægter 11.5 Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for at udføre foreningens opgaver. 12 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til nærværende lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse Grundejerforeningen kan af Esbjerg Kommune bemyndiges til at varetage dele af lokalplanens administration Lokalplanen medfører, at der ikke skal søges tilladelse efter Planlovens 35, stk. 1 (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen Uanset foranstående bestemmelser må der ikke opstilles campingvogne eller placeres bebyggelse inden for strandbeskyttelseslinie og skovbyggelinie, før der er opnået tilladelse fra Ribe Amt. 13 AFLYSNINGER I TINGBOGEN Ingen 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens 1 8 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig bebyggelse eller anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil sa 14

15 LO KALPLAN EN fremt de brandmæssige forhold kan godkendes iht. Bygningsreglementet og bestemmelser i nærværende lokalplan. Esbjerg Kommune kan ifølge plan lovens 1 9 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny 1kalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. VEDTAGELSESPATEGNING Ovenstående lokalplan nr. 44 udarbejdet efter lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 6. juni 1 997, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget af Esbjerg Byråd den 22 maj 2. Johnny Søtrup Erik Brinck borgmester direktør 15

16 æ oæ E i!

17 » æ æ ~ ~ I cu ci~ 5 A~. 6 ii

18 æ ~ oæ E /,. et,» I, / i CO CV 4 r r

19 E ø -- øø

20 .-i ICO 4 E 4 4~ e = 4 -o II

21 æ v E. -o (i, LL.~ (i, ~ (9 ~ I

22 æ v W /1 //~ bfl (1= ~ i 7. ) 1 ) CO I/I ) I.-ET1 w m lsbt CO Ifl ) ) ) CO > 1) Ifl 1) ) I I i ICO CO -~ Ifl Ifl _ ) 1) CO =1. CO - I -!

23 I E ~1) I /» / i I I -.~~.1