Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for en byomdannelse fra erhvervsområde og naturområde til tæt-lav boligbebyggelse.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 7. oktober 2006 Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Boligområde ved Kringelled i Gl. Egå. Tillæg nr. 98 til Kommuneplan Resume Lokalplanforslaget omfatter et område beliggende ved Kringelled i Gl. Egå. Området grænser mod nord og øst op til et ældre erhvervsområde. Mod syd ligger et boligområde og mod vest det åbne land. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Byplanafdelingen Kalkværksvej Århus C Sagsnr. SA/05/ Journalnr P00 Sagsbeh. Karen Grimastad Lokalplanområdet, der er ca m² stort, er ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone og, for en mindre dels vedkommende, i landzone. Lokalplanområdet omfatter et eksisterende, ældre erhvervsområde med blandede virksomhedstyper. Der er i mange tilfælde tilknyttet en bolig til den enkelte virksomhed. Telefon Direkte telefon Telefax E-post byplan@sa.aarhus.dk E-post direkte kg@sa.aarhus.dk Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for en byomdannelse fra erhvervsområde og naturområde til tæt-lav boligbebyggelse. Der kan opføres i alt m² boligareal og området vil kunne rumme omkring 135 boliger opført som kæde- eller rækkehuse. Bebyggelsesprocenten for området er 35, og den maksimale bygningshøjde er 8,5 m i højst 2 etager. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan Lokalplanen ledsages derfor af et forslag til tillæg til kommuneplanen. Forslaget udtager en del af delområde ER samt en mindre del af delområde NA til nyt delområde BO. Dette område er sammenfaldende med lokalplanforslaget. Derudover ændres det resterende delområde ER til delområde BL.

2 Forslaget til tillæg til kommuneplanen har været fremlagt i forudgående offentlig høring. Resultatet af denne høring er behandlet i Teknik og Miljøs indstilling af 21. juni 2006 om Godkendelse til offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr Boligområde ved Kringelled i Gl. Egå. Lokalplanforlaget og forslaget til tillæg til kommuneplanen blev godkendt af Århus Byråd til offentlig fremlæggelse i mødet den 21. juni 2006 og har været offentlig fremlagt i perioden fra den 12. juli til 13. september Der indkom i høringsperioden 4 bemærkninger, der er vedlagt indstillingen og mærket bilag 1-4. Bemærkningerne er refereret og kommenteret under punkt Tidligere beslutninger Den 21. juni 2006 godkendte Århus Byråd lokalplanforslaget og forslag til tillæg nr. 98 til kommuneplanen til offentlig fremlæggelse. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at give mulighed for en byomdannelse af området fra erhvervsområde til tæt-lav boligbebyggelse. 3.2 Lokalplanens indhold Lokalplanen gælder for et område beliggende ved Kringelled i Gl. Egå. Området grænser mod nord og øst op til et ældre erhvervsområde. Mod syd ligger et boligområde og mod vest Egåen og Egå enge. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone og, for en mindre dels vedkommende, i landzone. Lokalplanområdet omfatter et eksisterende, ældre erhvervsområde med blandede virksomhedstyper, hvor der i mange tilfælde er knyttet en bolig til den enkelte virksomhed. Der er hovedadgang fra Øster Kringelvej, hvorfra der tænkes anlagt en stamvej mod sydvest ind i området. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, delområde I til tæt/lav boligbebyggelse og delområde II til grønt område og regnvandsbassin. Der kan opføres i alt m 2 boligareal og ved en gennemsnitlig boligstørrelse på 110 m 2 vil området kunne rumme omkring 135 boliger. Lokalplanen udlægger 14 byggefelter til den tæt/lave boligbebyggelse, som tænkes opført som kæde- eller rækkehuse. Byggefelterne er orienteret, så de bolignære Side 2 af 9

3 opholdsarealer får en god orientering mod syd og sydvest. Lokalplanen fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 35, en maksimal bygningshøjde på 8,5 m og et etageantal på højst 2. Der er fastsat bestemmelser om sammenhæng og harmoni i bebyggelsen med hensyn til materialer, farver og arkitektonisk udtryk. I lokalplanområdets vestlige del, delområde II, udlægges et grønt område som fælles friareal for hele bebyggelsen. Det grønne område sikrer på den ene side en god visuel kontakt fra bebyggelsen ud mod landskabet vest for Gl. Egå og på den anden side en god landskabelig overgang mellem den gamle landsby og det åbne land. Inden for delområde II udlægges der areal til et regnvandsbassin. Bassinet tænkes udformet og anlagt som et integreret, naturligt og rekreativt element i det grønne område. Langs stamvejen og i skel mod eksisterende bebyggelse langs lokalplanområdets grænser mod øst og sydøst tænkes de eksisterende, levende hegn forstærket og suppleret. Eksisterende veje i lokalplanområdet nedlægges. Stamvejen fra Øster Kringelvej ind i lokalplanområdet er facadeløs og tjener som fordelingsvej til de interne boligveje mellem byggefelterne. Lokalplanen fastlægger et udlæg på 10 m for stamvejen A-B og et udlæg på 8 m for de interne boligveje. Der udlægges stier langs stamvejen og gennem det grønne område. Der sikres stiforbindelse gennem lokalplanområdet til Øster Kringelvej, Kringelvej og Kringelled. Lokalplanen fastlægger et stiudlæg på 3 m. Herudover er der fastsat bestemmelser om sikring af oversigtsarealer, vendepladser og fuld tilgængelighed for alle på færdselsarealer. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan Lokalplanen ledsages derfor af et forslag til tillæg til kommuneplanen. Forslaget udtager en del af delområde ER samt en mindre del af delområde NA til nyt delområde BO. Dette område er sammenfaldende med lokalplanforslaget. Derudover ændres det resterende delområde ER til delområde BL. 3.3 Trafik og Veje I forslag til lokalplan nr. 787 var det forudsat, at en eksisterende vejlukning på Øster Kringelvej skulle ophæves. Ophævningen erstattes med en personvognssluse, der tillader passage af personbiler, men ikke tunge køretøjer. Sideløbende med den offentlige høring af lokalplanforslaget, har der været gennemført en høring blandt de berørte parter. Der blev i alt udsendt 19 høringsbreve med svarkort til beboerne på Øster Kringelvej Høringen foregik i en 3 ugers periode fra den 18. september 2006 til og med den 10. oktober Side 3 af 9

4 Af de 19 høringsbreve blev der returneret 14 svarkort. 1 beboer var for forslaget, mens de resterende 13 beboere var imod forslaget. På baggrund af den store modstand mod ophævelsen af vejlukningen på Øster Kringelvej, er vejbetjeningen af lokalplanområdet revurderet. Det foreslås derfor, at området vejbetjenes via den øst-vestgående del af Øster Kringelvej nord for tilslutningen af adgangsvejen til lokalplanområdet. Dette forudsætter at krydset Øster Kringelvej/Øster Kringelvej, se lokalplanforside med angivelse af vejnavne, reguleres med bl.a. sideudvidelse, etablering af spærreflade samt en regulering af det eksisterende nord-sydgående fortov. Bygherren har accepteret at afholde udgifterne hertil. Se punkt Bemærkninger indkommet i høringsperioden Efter Byrådets godkendelse af lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse, har forslag til lokalplan nr. 787 været offentlig fremlagt i perioden fra den 12. juli til den 13. september Ved høringsperiodens udløb var der fremkommet bemærkninger, der er vedlagt indstillingen og mærket 1-4. BILAG 1 Århus Amt, Natur og Miljø Århus Amt har ingen indvendinger til lokalplanen og tillægget til kommuneplanen. Planforslaget giver dog anledning til bemærkninger vedrørende forhold om jordforurening, som amtet administrerer. Ad 1 Amtets bemærkninger er indarbejdet i Natur og Miljø, Virksomheder og Jords forslag til ændringer til lokalplanen under punkt 3.5 Konsekvensrettelser/redaktionelle rettelser. BILAG 2 Grundejerforeningen Kringlen, v/ formand Gert Thomasen, Kringelvej 10 A, 8250 Egå Grundejerforeningen klager over sagsbehandlingen, idet den ikke er blevet orienteret om at lokalplanen udlægger en sti c-d ud til og ind over grundejerforeningens private område. Der gøres indsigelse mod at stiforbindelsen vil medføre trafik af gående, cyklende og knallertkørende gennem grundejerforeningens område. Den nærmere begrundelse er: Fortovet er anlagt umiddelbart op ad facaden, hvilket vil medføre, at fodgængere går langs med husene. Det vil være til væsentlig gene for beboerne i husene. Side 4 af 9

5 Husene er opført med carporte ind i facaden. Der er derfor ingen mulighed for at orientere sig før man kører ud over fortovet. Vinduerne lukker udad over fortovet, hvilket sammen med udkørsel gør det farligt for gående ad fortovet. Vi er ikke interesseret i gennemgående trafik, idet det altid har været et lukket område, hvor især børnene har været sikret. Ad 2 Den sædvanlige procedure for orientering af naboområder i forbindelse med lokalplanlægning er, at grundejerforeninger m.fl. orienteres i forbindelse med, at lokalplanforslag fremlægges offentligt. Gert Thomasen blev den 12. juli 2006 orienteret i forbindelse med den offentlige høringsfase om lokalplanen. Der er ikke praksis for, at der foretages en særskilt dialog med naboerne til et lokalplanområde, selvom der, som tilfældet er i denne sag, føres let trafik henover en privat fællesvej. Den udlagte stiforbindelse i lokalplanen (c-d) er en forudsætning for at sikre en fornuftig stibetjening til områderne og funktionerne syd for lokalplanområdet herunder busbetjeningen på Grenåvej samt den generelle adgang til skoler, institutioner og indkøbsmuligheder. Den private fællesvej Kringelled er udlagt til skel mod matrikel nr. 11 ab Egå By, Egå. I henhold til Lov om offentlige veje 97, stk. 1, kan vejbestyrelsen i dette tilfælde Århus Kommune bestemme, at en privat fællesvej skal have status som en offentlig sti, men i øvrigt bibeholdes som en privat fællesvej. I sådanne tilfælde skal vejbestyrelsen afholde en forholdsmæssig andel af udgifterne til vejens istandsættelse og vedligeholdelse. Der findes i Århus Kommune mange veje, hvor fortov er etableret op ad facaden og hvor der ligeledes er ind- og udkørsel i facaden. Denne indretning af vejarealet har ikke givet anledning til problemer andre steder i kommunen og derfor forventes det ej heller at give problemer på strækningen gennem Kringelvej. Da der kun er tale om en stiforbindelse for svage trafikanter og dermed ingen biltrafik vurderes de sikkerhedsmæssige forhold for børnene på vejen ikke forringet. Det skal derfor anbefales at stiudlæg c-d i lokalplanen fastholdes og der udlægges en offentlig sti via Kringelled. BILAG 3 Birthe Frislev, Strandmarksvej 12, 8240 Risskov Side 5 af 9

6 Med et øget indbyggertal samt det antal af unge mennesker fra det nye Egå Gymnasium, der krydser den stærkt trafikerede Grenåvej fremsættes ønske om at der etableres en tunnel til cyklister og fodgængere under Grenåvej ved Brovej. Ad 3 Trafik og Veje er ved at udarbejde en cykelhandlingsplan, hvori blandt andet Mejlbyvej og Grenåvej indgår som primære trafikruter for cyklister. En generel indsats i handlingsplanen er, at forbedre krydsningsmulighederne med det overordnede vejnet. Ønsket om etablering af en tunnel under Grenåvej vil derfor blive vurderet og indgå i prioriteringen af indsatser i handlingsplanen. Planen er dog endnu ikke vedtaget af Århus Byråd, men den vil blive forelagt byrådet inden udgangen af Handlingsplanens initiativer er ikke finansieret og det er derfor uvist om /hvornår en sådan krydsforbedring vil kunne realiseres. BILAG 4 Claus Hermansen Arkitekter på vegne af bygherre På bygherres vegne bedes om at få følgende formulering taget ud af lokalplanforslaget: Ordlyden lette og lyse i 8, stk. 2: Facader skal fremstå som lette og lyse flader opdelt af vandrette og lodrette bånd af vinduer, altaner og andre elementer, ønskes udtaget, så der står: Facader skal fremstå som flader opdelt af vandrette og lodrette bånd af vinduer, altaner og andre elementer. Begrundelsen er, at bygherre ønsker at være stillet frit i forhold til farve- og materialevalg ved videre projektering og ikke nødvendigvis finder, at lette og lyse materialer og farver ud fra et æstetisk synspunkt er det bedste for området. Ad 4 Ændringen foreslås imødekommet. 3.5 Konsekvensrettelser/ redaktionelle rettelser Side 11, 8, stk. 2: Ordlyden lette og lyse foreslås udtaget af lokalplanen. Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har fremsendt bemærkninger, som var medtaget i lokalplanforslaget. Der er siden sket væsentlige ændringer i forudsætningerne for bemærkningerne, hvorfor de har fremsendt ny tekst til lokalplanen. Side 6 af 9

7 Side 18/19 i lokalplanen under Forureningsforhold-jord udgår eksisterende tekst og erstattes af følgende tekst: Forureningsforhold jord Matrikler uden miljøbemærkninger Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 15. september 2006 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening på matr. nr. 11bæ, 11bø, 11cc, 11ce, 11ch, 11du, 11bz, 11ca og 11ab, Egå By, Egå. Kortlagt matrikel Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 15. september 2006 oplysninger om, at Århus Amt den. 22. september 2005 har kortlagt matr.nr. 11cd, Egå By, Egå på vidensniveau 1, jf. Lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt, fordi der har været autoværksted samt håndteret kviksølvholdigt affald på ejendommen. Bygningsinspektoratet samt tilsynsmyndigheden Århus Amt (fra Århus Kommune) skal kontaktes før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde og før arealets anvendelse ændres til daginstitution, bolig eller anden følsom arealanvendelse. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive indenfor lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendommene, skal jordflytningen anmeldes til Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Omplacering og genanvendelse af eventuelt forurenet jord indenfor ejendommene skal forhåndsgodkendes af Århus Amt(fra Århus Kommune). Som konsekvens heraf ændres teksten i 13 stk. 2 til: Uanset foranstående bestemmelser må der ikke, påbegyndes bygge- og anlægsarbejde på kortlagte grunde, før der er opnået tilladelse hertil fra Århus Amt (fra Århus Kommune), jf. Lov om forurenet jord, 8. Se endvidere under Forureningsforhold Jord. Som følge af indholdet skitseret under punkt 3.3 skal der anbefales, at lokalplanforslaget konsekvensrettes i forhold hertil, således at afsnittet Overordnede vej- og stiforhold, side 17 ændres til: Lokalområdet betjenes fra Øster Kringelvej, hvorfra der er adgang til Mejlbyvej og det øvrige overordnede vejnet i Århus. Øster Kringelvej nord for tilslutningen af den planlagte nye adgangsvej til boligområdet fungerer i dag som hovedadgang til et erhvervsområde. For at sikre en fornuftig vejbetjening af lokalplanområdet skal der ske en regulering af krydset Øster Kringelvej/Øster Kringelvej. Reguleringen omfatter sideudvidelser af krydset, etablering af spærreflade samt en regulering af det eksisterende nord-sydgående fortov. Side 7 af 9

8 Reguleringen skal være etableret før ibrugtagning af ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet. Udgifterne afholdes af bygherre. Endvidere skal det anbefales at der under 11 Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse tilføjes: Der er sket en regulering af krydset Øster Kringelvej/Øster Kringelvej. 4. Økonomiske konsekvenser Der er indgået aftale med bygherre om, at følgeudgifterne til vejanlæg afholdes af bygherre. Tilsagn herom er vedlagt indstillingen som bilag 5. Der er ingen kommunaløkonomiske konsekvenser forbundet med planen. 5. Miljømæssige konsekvenser I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Det kan anføres, at Århus Amt ikke har haft bemærkninger til lokalplanområdets beliggenhed inden for kystnærhedszonen i forhold til visuel påvirkning fra kysten. 6. Konsekvenser i forhold til mål En omdannelse af erhvervsområdet er i overensstemmelse med kommuneplanens mål om, at eksisterende byområder omdannes i takt med at nye behov opstår. I Boligudbygningsplanen for årene er området medtaget med 100 familieboliger. Området er udpeget til omdannelse i kommuneplanens hovedstruktur. Eftersom det i Boligudbygningsplanen anbefales, at der udarbejdes lokalplaner til udbygning af familieboliger i lokalsamfundet, vil omdannelsen opfylde intentionerne i Boligudbygningsplanen. 7. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 787, Boligområde ved Kringelled i Gl. Egå, vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 3.5 Side 8 af 9

9 At 2) forslag til tillæg nr. 98 til Kommuneplan 2001, vedtages endeligt At 3) den private fællesvej Kringelvej fra Øster Kringelvej frem til lokalplanområdet omklassificeres til offentlig sti, og At 4) bemærkninger, fremkommet i høringsperioden, besvares som anført under indstillingens afsnit 3.4 Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1-4: Indkomne bemærkninger/indsigelser i forbindelse med høringsperioderne. Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden) Bilag 5: Erklæring fra bygherre. Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden). Lokalplanforside med angivelse af vejnavne. Vedlagt alle/+ elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden) Side 9 af 9