Den 11. september 2006 Århus Kommune

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 11. september 2006 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Nyt boligområde syd for Tofteledet og Højvænget i Beder. 1. Resume Lokalplanforslaget omfatter et område beliggende syd for Beder på vestsiden af Beder Landevej. Mod nord grænser området op til det blandede bolig- og erhvervsområde ved Tofteledet og Højvænget, mod syd grænser lokalplanområdet op til landbrugsarealer, og mod vest afgrænses området af Odderbanen. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, er privatejet og beliggende i landzone. Lokalplanen giver mulighed for etablering af tæt-lav boligbebyggelse med ca. 43 boliger. Lokalplanen overfører området til byzone. Byplanafdelingen Kalkværksvej Århus C Sagsnr. SA/05/ Journalnr P00 Sagsbeh. Karen Grimastad Telefon Direkte telefon Telefax E-post byplan@sa.aarhus.dk E-post direkte kg@sa.aarhus.dk Lokalplanområdet har vejadgang fra Beder Landevej. Vejadgangen giver dels adgang til lokalplanområdets interne vejnet, dels adgang til en del af det eksisterende erhvervsområde omkring Højvænget og Tværskiftet. Fra lokalplanområdet etableres stiforbindelse mod nord til Tofteledet, og desuden etableres en stikrydsning på Beder Landevej, der giver forbindelse til det eksisterende stinet i boligområdet øst for Beder Landevej. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 10. maj til den 5. juli Der indkom i høringsperioden 6 bemærkninger, der er vedlagt indstillingen og mærket 1-6. Bemærkningerne er refereret og kommenteret under punkt 3.4.

2 2. Tidligere beslutninger Lokalplanforslaget blev godkendt til offentlig fremlæggelse på byrådsmødet den 26. april Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er, at give mulighed for, at området kan overføres til byzone og anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af kædehuse eller dobbelthuse. Der udlægges områder til fælles friarealer. 3.2 Lokalplanens indhold Lokalplanforslaget omfatter et område syd for Beder på vestsiden af Beder Landevej. Mod nord grænser området op til det blandede bolig- og erhvervsområde ved Tofteledet og Højvænget, mod syd grænser lokalplanområdet op til landbrugsarealer, og mod vest afgrænses området af Odderbanen. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Beder Landevej. Vejadgangen giver dels adgang til lokalplanområdets interne vejnet, dels adgang til en del af det eksisterende erhvervsområde omkring Højvænget og Tværskiftet. Fra lokalplanområdet etableres stiforbindelse mod nord til Tofteledet, og desuden etableres en stikrydsning på Beder Landevej, der giver forbindelse til det eksisterende stinet i boligområdet øst for Beder Landevej. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, er ved planens udarbejdelse privatejet og beliggende i landzone. Området fremstår i dag som et dyrket landbrugsareal, terrænet er stort set fladt og uden beplantning. I lokalplanområdets vestlige ende ligger der et maskinhus, som har været anvendt i forbindelse med områdets drift som landbrug. Med lokalplanen gives mulighed for opførelse af tæt-lav boligbebyggelse med i alt 43 boliger. Der udlægges et delområde til fælles friareal for områdets beboere. Mod Beder Landevej bliver der etableret en støjafskærmning i form af en beplantet støjvold, og planen indeholder nogle højde- og afstandsbestemmelser for bebyggelse, så kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes. Mod Odderbanen, er der ligeledes fastsat nogle afstandsbestemmelser så grænserne for støj- og vibrationer fra jernbaner kan overholdes. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at bebyggelsen inden for den enkelte storparcel skal udføres i ens materialer og med ens taghældning, så der opstår en god helhedsvirkning inden for området. Side 2 af 8

3 Bebyggelsen må opføres i en etage med udnyttet tagetage foruden eventuel kælder. Som afgrænsning og overgang til det åbne land, etableres der en beplantning i form af en klippet eller fritvoksende hæk med enkelte mindre træer i områdets syd og vestgrænse. Inden for området etableres der allétræer langs adgangsvejen, og den delvist eksisterende træplantning langs Beder Landevej mellem Beder og Malling, videreføres ud for lokalplanområdet. Lokalplanområdet er opdelt i 2 områder, område I og II. Område I, der er underopdelt i storparcellerne 1, 2, 3 og 4 er udlagt til boligbebyggelse i form af eksempelvis kædehuse og dobbelthuse. Det maksimale etageareal inden for område I er fastsat til m 2. Område II er udlagt til fælles opholdsarealer for områdets beboere. 3.3 Boligudbygningsplanen og skolekapacitet Det kan bemærkes, at byrådet i sit møde den 1. december 2005 godkendte forslag til Strategi og Handlingsplan for Boligudbygningen i Århus Kommune i de kommende år. I handlingsplanen indgår bl.a., at hensynet til skolekapacitet fremover ikke skal begrænse byudviklingen. Lokalplanforslag nr. 776 er medtaget i Boligudbygningsplanen med 35 boliger. Beder Skole er distriktsskole for lokalplanområdet. Området er ikke medtaget i skoleprognosen. Som udgangspunkt forventer Skoleforvaltningen ikke, at det nye boligområde vil medføre behov for udbygning af lokalekapaciteten på Beder Skole, idet Skoleprognose 2004 forventer et faldende elev- og klassetal de kommende år på skolen. 3.4 Bemærkninger indkommet i høringsperioden Efter Byrådets godkendelse af lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse, har forslag til lokalplan nr. 776 været offentligt fremlagt i perioden fra den 10. maj til den 5. juli Ved høringsperiodens udløb var der fremkommet 6 bemærkninger, der er vedlagt indstillingen og mærket 1-6. BILAG 1 Odderbanen A/S Hads-Ning Herreders Jernbane v/ Mikael Tittel Langager bemærker, at en eventuel dispensation fra afstandskravet på 25 meter til jernbanen i fremtiden ikke må medføre øgede krav til Odderbanen i forhold til støj og vibrationer. Side 3 af 8

4 Derudover henstiller de til, at der etableres et minimum 150 cm højt trådhegn, der kan modstå et tryk på 100 kg. Hegnet skal placeres minimum 250 cm fra spormidte og etableres for at forhindre unødig færdsel i spor, og da området fra det fælles friareal til banen skråner kraftigt. Ad bilag1 En eventuel dispensation fra afstandskravet på 25 m fra jernbanen vil ikke ændre på de fremtidige krav til Odderbanen i forhold til støj og vibrationer. Trafik og Veje støtter idéen om opsætning af et hegn for at forhindre færdsel på sporene. Et sådant hegn forudsættes betalt af bygherre. Hegnet bør placeres på vestsiden af lokalplanens krav til ny beplantning langs Odderbanen eller alternativt midt i beplantningen for så vidt der vælges en buskplantning. Teknik og Miljø indstiller, at bemærkningerne ikke giver anledning til ændring af lokalplanforslaget bortset fra for så vidt angår etablering af hegn. BILAG 2 Fællesrådet for Beder, Malling og Ajstrup v/ formand Jørgen Bak Da indsiger er bekendt med etablering af en byport på Beder Landevej ud for lokalplanområdet, fremhæver fællesrådet vigtigheden af fartdæmpning og trafiksikring af den viste overgang over Beder Landevej fra punkt f til eksisterende sti øst for vejen. Derudover påpeger indsiger, at der ikke er uudnyttet kapacitet på Beder Skole og finder det påfaldende, at opførelsen af 43 boliger ikke giver anledning til nogen kommentar om skolekapaciteten. Ad bilag 2 Med etablering af en byport på Beder Landevej, syd for lokalplanområdet flyttes byzonetavlen til samme sted, så der vil gælde 50 km/t inden for byporten. Der er aktuelt ikke planer om yderligere fartdæmpende foranstaltninger. Den viste stikrydsning vil blive sikret ved en krydsningshelle midt på Beder Landevej, så krydsende fodgængere og cyklister vil have et sikkert støttepunkt midt på vejen, så denne eventuelt kan krydses i to tempi. Skolekapacitet er ikke et anliggende, der beskrives i lokalplanen, men derimod i indstillingen til byrådets behandling af planen. Det kan oplyses at Beder Skole er distriktsskole for lokalplanområdet. Området er ikke medtaget i skoleprognosen. Som udgangspunkt forventer Skoleforvaltningen ikke, at det nye boligområde vil medføre behov for udbygning af lokalekapaciteten på Beder Skole, Side 4 af 8

5 idet Skoleprognose 2004 forventer et faldende elev- og klassetal de kommende år på skolen. Teknik og Miljø indstiller, at bemærkningerne ikke giver anledning til ændring af lokalplanforslaget. BILAG 3 Anni og Kim Frandsen, Tofteledet 17, 8330 Beder Indsiger undrer sig over, at der ikke er planlagt støjvold mellem det nye byggeri og deres ejendom, der er nærmeste nabo, samt resten af industrikvarteret på Tofteledet og Højvænget. De driver en vognmandsforretning, hvorfra der er en del støj fra kørsel med biler, flytning af containere m.v. De frygter at naboer så tæt på vil fratage deres ejendom værdi, da det vil være svært at sælge ejendommen som erhvervsejendom. Derudover anmoder de om en orientering om hvad der ligger af overvejelser og fremtidige planer for industrikvarteret omkring Tofteledet. De spørger om der skal bygges yderligere privatboliger i industrikvarteret. Ad bilag 3 Hele området, lokalplanområde samt resten af industrikvarteret på Tofteledet og Højvænget inkluderet, er i kommuneplanen fastlagt til bolig- og erhvervsformål. Boliger som tilstødende naboer ændrer derfor ikke støjgrænserne for den eksisterende vognmandforretning. Teknik og Miljø er ikke bekendt med at der ligger konkrete planer for ændringer af området omkring Tofteledet. Teknik og Miljø indstiller, at bemærkningerne ikke giver anledning til ændring af lokalplanforslaget. BILAG 4 Lorena Lagos og Finn Bjørndal, Beder Landevej 93, 8330 Beder Der gøres indsigelse mod placering af den planlagte vejadgang til lokalplanområdet fra Beder Landevej, idet den ligger lige midt for indsigernes indkørsel til bolig på den anden side af Beder Landevej, og vil forstyrre deres privatliv. Biler, der kører ud på Beder Landevej fra det nye kvarter vil komme til at holde med frit udsyn til gårdsplads og stuehus. Lys fra billygter samt støj fra bilerne, der gasser op ved udkørselen vil genere. Indsigerne foreslår flytning af vejadgange for at minimere gener affødt af trafikken. Ad bilag 4 Indkørslen til lokalplanområdet kan af flere grunde ikke flyttes mod syd og kun en smule mod nord. Side 5 af 8

6 For det første skal adgangsvejen også betjene dele af det eksisterende erhvervsområde nord for lokalplanområdet, og en adgang længere mod syd vil betyde, at lokalplanområdet skæres over af adgangsvejen til erhvervsområdet, samtidig med at erhvervstrafik unødigt trækkes ind i boligområdet. For det andet skal der af trafiksikkerhedsmæssige grunde etableres en venstresvingsbane ind til lokalplanområdet. Det nødvendige areal til vejudvidelsen skal findes i lokalplanområdet, og på grund af denne svingbanes udstrækning, kan tilslutningen ikke rykkes mod syd. Modsat kan vejadgangen kun rykkes en smule mod nord, da der på Beder Landevej skal etableres en krydsningshelle for bløde trafikanter ved lokalplanområdets nordlige grænse. Da adgangsvejen også skal fungere som adgang til dele af det eksisterende erhvervsområde nord for lokalplanområdet, skal vejadgangen dimensioneres, så store lastbiler kan komme ind og ud, og det kræver en del manøvreplads. Behovet for manøvreplads og krydsningshelle begrænser derfor i fællesskab mulighederne for at rykke vejadgangen mod nord. Trafik og Veje ser intet til hinder for, at vejadgangen til Beder Landevej 93 flyttes længere mod syd. Blot skal der indsendes et projekt til godkendelse hos Trafik og Veje. Teknik og Miljø indstiller, at bemærkningerne ikke giver anledning til ændring af lokalplanforslaget. BILAG 5 Årstiderne Arkitekter v/ Leni Petersen på vegne af Søberg Advokater A/S Lokalplanens rekvirent har samtidig med lokalplanforslagets offentlige høring haft sideløbende forhandlinger om salg af sine arealer. Den eventuelle køber har hyret Årstiderne Arkitekter til at udarbejde en ny bebyggelsesplan idet han mener, at den aktuelle bebyggelsesplan ikke modsvarer krav og forventninger hos nutidens købere af tæt-lave boliger. Ad bilag 5 Nærværende lokalplan er udarbejdet af en projektgruppe i samarbejde med rekvirentens konsulent og arkitekt. Lokalplanens bebyggelsesplan er grundlaget for planens bestemmelser og indhold om hvordan området skal se ud i fremtiden. Planlægning og Byggeri har vurderet indsigers forslag til ny bebyggelsesplan og fundet at den er så væsentlig anderledes med hensyn til bebyggelsens disponering og placering af friarealer at det vil kræve udarbejdelse af en ny lokalplan, hvilket rekvirenten ikke er indstillet på. Side 6 af 8

7 Teknik og Miljø indstiller, at bemærkningerne ikke giver anledning til ændring af lokalplanforslaget. 3.5 Konsekvensrettelser/ redaktionelle rettelser Hegn mod Odderbanen For at imødekomme forslag om etablering af hegn foreslås der foretaget følgende konsekvensrettelse i lokalplanforslaget: Side 11, 9 stk. 6 tilføjes: "Mod banesporet i vest skal der skal etableres et minimum 150 cm højt trådhegn, der kan modstå et tryk på 100 kg. Hegnet skal placeres minimum 250 cm fra spormidte og etableres for at forhindre unødig færdsel i spor, og da området fra det fælles friareal til banen skråner kraftigt. Hegnet skal placeres på vestsiden af lokalplanens krav til ny beplantning langs Odderbanen, eller alternativt midt i beplantningen for så vidt der vælges en buskplantning. På side 15 under Lokalplanen og andre planer indsættes nyt afsnit: Forureningsforhold jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 14. november 2005 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Århus Amt har vurderet matriklerne 2 aø, 2 bc, 2be og 2 bh, Beder By, Beder i henhold til Lov om forurenet jord. Århus Amt har ikke registreret potentielle forureningskilder som giver anledning til kortlægning. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. På siden mellem 20 og 21: Venstresvingsbane På siden mellem 20 og 21 indsættes et kortbilag nr. 2 i form af et skitseprojekt for en venstresvingsbane på Beder Landevej ind til lokalplanområdet. 4. Økonomiske konsekvenser I forbindelse med lokalplanområdets tilslutning til Beder Landevej er der skønnet behov for etablering af kanalisering på Beder Landevej i form af en venstresvingsbane ind til lo- Side 7 af 8

8 kalplanområdet. Da Trafik og Veje har krævet en del af det tilstødende erhvervsområde tilsluttet Beder Landevej via lokalplanområdet, skal udgifterne til venstresvingsbanen afholdes af Trafik og Veje. Prisen på anlægget er vurderet til ca kr. som afholdes af Trafik og Vejes Kapital Bevilling for mindre vejarbejder i I Vejplan 2005 er desuden budgetteret med etablering af en byport som en del af forskønnelsen af Beder Landevej. Dette projekt fremrykkes, så det følger etableringen af venstresvingsbanen. 5. Miljømæssige konsekvenser I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet det er antaget, at den ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. 6. Konsekvenser i forhold til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så muligheden for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte bydele og kvarterer. 7. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 776, Nyt boligområde syd for Tofteledet og Højvænget i Beder, vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 3.4 og 3.5 og At 2) bemærkninger, fremkommet i høringsperioden, besvares som anført under indstillingens afsnit 3.4 og 3.5 Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Indkomne bemærkninger/ indsigelser 1-5 i forbindelse med høringsperioderne. Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden) Lokalplanforside. Vedlagt alle/+ elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden) Side 8 af 8