Skema til indsigelser og ændringer af Lokalplanforslag nr. E erhvervsområde Møllegården, Vordingborg

Transkript

1 Skema til indsigelser og ændringer af Lokalplanforslag nr. E erhvervsområde Møllegården, Vordingborg Sags nr. 13/ Områdets anvendelse Advokat Jesper Popp på vegne af Næstvedvej 62 Der gøres indsigelse mod at tillade produktionsvirksomhed på arealet ved Vindrosen, som støder op til indsigers ejendom. Det anføres at dette vil betyde en forøgelse af den tilladte støj, herunder også i nattetimerne, hvilket er urimeligt når der er beboelse så tæt på. Det anføres at der er rigeligt med udlagte arealer til produktionsvirksomhed andre steder i kommunen, hvor beboelse ikke er så tæt på. Det anføres endvidere at det er ubetryggende at man vil tillade produktion med risiko for forurening af grundvandet. Såfremt der skal være produktion indenfor området, foreslås det at flytte arealet mod nord mod jernbanen. Det påpeges at der kan være en konflikt med at opføre produktionsvirksomheder, der hvor der er planlagt salgsvirksomheder, da det kan begrænse den mulige synergieffekt mellem salgsvirksomhederne. Indsiger undrer sig over, at det ikke er muligt at få oplyst hvilken type virksomhed, der er årsag til at man vil ændre lokalplanen. Endelig protesteres over høje master og bygninger m.v., der vil genere indsigers have og forårsage lysforurening om natten. Arealet har været udlagt til erhvervsområde siden i hvert fald start 1980 erne. Indtil 2007 var der mulighed for at etablere bolig i tilknytning til sin erhvervsvirksomhed. I dag er der godt 20 boliger i lokalplanområdet. Den del af lokalplanområdet, delområde E2, hvor der ligger boliger er derfor støjmæssigt at betragte som blandet bolig- og erhvervsområde, hvor de vejledende støjgrænser på 55/45/40 db er uændrede med denne lokalplan. Så uanset at der i delområdet E1 gælder støjgrænse på 60/60/60 db, beliggende umiddelbart nord for indsigers ejendom, så må virksomhederne ikke overskride støjgrænsen på 55/45/40dB gældende på naboejendommen (delområde E1). Ændringen af lokalplanen ændrer således ikke på de støjgrænser som gælder på indsigers ejendom. At indsiger pt. ikke kan få oplyst nærmere om hvilken type produktionserhverv, der forventes etableret, skyldes, at der ikke er nogen sikkerhed for hvilke(n) virksomhed, der rent faktisk etablerer sig på arealet. En flytning af området til produktionserhverv længere mod nord er ikke muligt, da det så vil være i konflikt med område med særlige drikkevandsinteresser (OSD-område), som netop ligger i den nordlige del af lokalplanområdet. Lokalplanens 8 beskriver de forholdsregler, som skal følges af hensyn til grundvandsinteresserne. Angående den påpegede konflikt mellem detailhandel og produktionsvirksomheder, så gør områdets størrelse, at anvendelsen ikke blot kan være til detailhandel. Dertil er efterspørgslen for lille. Området er derfor et kombineret område, hvor den rigtige balance mellem de-

2 tailhandel og andet erhverv skal defineres i lokalplanen. Herom se også bemærkninger til høringssvar fra Realkredit DK og NyboligErhverv. Med hensyn til protesten mod store bygninger, master samt lysforurening, så er området et erhvervsområde, hvor reguleringen som udgangspunkt bør ske ud fra en erhvervsvenlig synsvinkel. Med den fastlagte bebyggelsesprocent og maksimale bygningshøjde vurderes byggeriets omfang at være uproblematisk. Planloven giver hjemmel til at fastsætte bestemmelser om belysning på veje, stier, pladser og færdselsarealer, - men ikke på de enkelte ejendomme. For at være til at administrere, bør en bestemmelse om lys, være meget konkret formuleret som f. eks. maksimal lyspunkthøjde eller lignende, hvilket kan komme til at virke unødigt begrænsende andre steder i lokalplanområdet. I byggesagsbehandlingen kan der i en byggetilladelse sættes krav vedrørende belysning, med henblik på at belysning ikke må være til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne. Det vurderes i dette lokalplanområde, at være mest hensigtsmæssigt, at belysning reguleres konkret i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Såfremt indsiger har aktuelle problemer, vil en ny lokalplan ikke kunne gøre noget ved det, da lokalplanen kun virker fremadrettet. Her vil en dialog mellem naboer være eneste mulighed. Arealet i E1 syd for Vindrosen som markeret på bilag 3 kan også anvendes til produktionsvirksomhed. Ingen. 5 Bebyggelsens omfang og udformning Naturstyrelsen Heede på vegne af Jysk Sengetøjslager Naturstyrelsen påpeger at køkkenelementer ikke længere er at betragte som en pladskrævende varegruppe, og at det bør fremgå af 5.7 at udvalgsvarebutikker er til handel med større pladskrævende varegrupper. Ove Heede påpeger på vegne af Jysk Sengetøjslager at den maksimale størrelse på 1.500m 2, som angivet i 5.7 ikke opfylder Jysk Sengetøjslagers behov. Der anmodes om at den maksimale grænse øges til 2.000m 2. Bestemmelserne tilrettes efter Naturstyrelsens anvisninger, så de er i overensstemmelse med planlovens detailhandelsregler. Det vurderes at være hensigtsmæssigt at hæve den maksimale størrelse på butikkerne til større pladskrævende varegrupper til 2.000m 2. Dette svarer til planlovens maksimale græn-

3 se for almindelige udvalgsvarebutikker. Størrelsen på 2.000m 2 svarer ligeledes til administrationens indstilling til Kommuneplan 2013 s fastlæggelse af maksimal butiksstørrelse til pladskrævende varegrupper. Større pladskrævende udvalgsvarebutikker/facadesalgsvirksomheder som for eksempel forhandler biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler samt køkkenelementer. 5.7 Det maksimale bruttoetageareal for en udvalgsvarebutik er 1.500m 2. Dog kan to udvalgsvarebutikker gives en størrelse på 5.000m 2 bruttoetageareal. Større pladskrævende udvalgsvarebutikker/facadesalgsvirksomheder som for eksempel forhandler biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer samt møbler samt køkkenelementer. 5.7 Det maksimale bruttoetageareal for en udvalgsvarebutik til større pladskrævende varegrupper er m 2. Dog kan to udvalgsvarebutikker (til større pladskrævende varegrupper) gives en størrelse på 5.000m 2 bruttoetageareal. 5 Bebyggelsens omfang og udformning Kastrup - Ndr. Vindinge Lokalråd Indsiger påpeger følgende: de støjdæmpende foranstaltninger bør udføres i forbindelse med udstykning, parkering bør ske på egen grund, så der undgås gener på offentlig vej, spredningskorridoren m.m. bør i stedet være et beplantningsbælte. I redegørelsen side 9 er der beskrevet hvilke tiltag, der kan gøres i byggeriet for at sikre mod støj. I bestemmelserne fremgår det i 3.1 at en virksomhed skal vurderes med hensyn til bl.a. støj før etablering. I 5.10 er det fastlagt, at ved ny bebyggelse skal vareindlevering placeres på bygningssider, der vender væk fra beboelse. Der kan dog tages et yderligere hensyn ved at tilføje tekst om placering af støjende installationer, som nævnt i redegørelsen. Tiltagene for at afdæmpe støj knytter sig til den konkrete byggesag, så støjsikring kan

4 ikke ske i forbindelse med byggemodning. I øvrigt gælder støjgrænserne, som grundlag for sagsbehandling af aktuelle problemer, der måtte opstå. 6.6 og 9.3 sikrer et tilstrækkeligt antal parkeringspladser til den enkelte virksomhed. Ved i 6.6 at tilføje, at parkering skal ske på egen grund, vil der ikke være tvivl om dette. Hovedformålet med det grønne bælte er at være en spredningskorridor, hvilket bør fastholdes jævnfør kommunens myndighedsopgave i forhold til sikring af truet dyreliv. Anvendelsen er i øvrigt fastlagt i deklaration. Der ses ikke grund til at udpege yderligere grønne beplantningsbælter. Redegørelsen (side 9): For at mindske støjgenerne fra virksomhederne kan byggeriet udformes på en sådan måde, at støjende aktiviteter som vareindlevering mv. placeres så langt væk fra nabobeboelse som muligt, således at bygningen bidrager til at afskærme for aktiviteterne i det omfang det er muligt. Desuden kan støjende installationer som kompressorer, aftræk, ventilation og lignende placeres på bygningssider, der vender væk fra beboelse. Bestemmelserne: 5.10 Ved opførsel af ny bebyggelse skal vareindlevering etableres på bygningssider, der vender væk fra beboelse. 6.6 Der skal etableres minimum følgende antal p-pladser: 1 p-plads pr. 25m 2 etageareal butik 1 p-plads pr. 50m 2 etageareal erhverv Ved opførsel af ny bebyggelse skal vareindlevering etableres på bygningssider, der vender væk fra beboelse. Støjende installationer som kompressorer, aftræk, ventilation og lignende skal så vidt muligt placeres på bygningssider, der vender væk fra beboelse, hvis der er risiko for at støjen overskrider grænseværdierne. 6.6 Der skal etableres minimum følgende antal p-pladser: 1 p-plads pr. 25m 2 etageareal butik 1 p-plads pr. 50m 2 etageareal erhverv. Al parkering skal foregå på egen grund. 5 Bebyggelsens omfang og udformning Nybolig Erhverv på vegne af Krondrevet 1A Realkredit Danmark (Vindrosen 1) Nybolig Erhverv påpeger, at det er en alvorlig belastning for Krondrevet 1A, at anvendelsen kun tillades til butikker med pladskrævende varegrupper. Der bør være mulighed for en

5 bredere anvendelse af lokalerne. Indsiger foreslår at ejendommen fremadrettet kan anvendes til: detailhandelsbutikker, engrosbutikker/lager, liberale erhverv herunder motionscentre, underholdning, undervisning, service- og lagervirksomhed samt let værksteds- og håndværksvirksomhed. Realkredit Danmark påpeger at den meget snævre anvendelsesmulighed til detailhandel med større pladskrævende varegrupper er en hæmsko for at liv i ejendommen. Disse varegrupper menes at være repræsenteret på rigelig vis allerede i byen. Der foreslås en bredere anvendelse som f.eks. produktion, logistik/lager, serviceerhverv, kontor-, håndværks- og værkstedsvirksomheder og detailsalg af ikke særligt pladskrævende varer. Indsigerne peger på en problematik, som er meget relevant, nemlig hvor stor en del af området, som realistisk set bør øremærkes kun til detailhandel med større varegruppper. Hensigten med denne restriktion har været, og er, at sikre en synergieffekt mellem disse butikker på områdets mest synlige og nemt tilgængelige placering. Den generelle udvikling i detailhandel præger også Vordingborg, som det bl.a. ses i Møllegårdens erhvervsområde, hvor det de senere år har været vanskeligt at fastholde butikker til større pladskrævende varer. Lokalplanforslaget gjorde derfor til en vis grad op med den hidtidige lokalplans udlæg af område kun til detailhandel (med større varer) ved at udtage området langs Vindrosen. Ved at indskrænke dette område yderligere til kun at dække en mindre del af Næstvedvej/Hovedakslen ved rundkørslen vil indsigeres forslag et langt stykke hen ad vejen kunne imødekommes. Indskrænkningen vil betyde, at de ejendomme, der ikke er omfattet at det særligt øremærkede areal, vil kunne anvendes til lager-, værksteds-, service- og engrosvirksomhed, mindre butikker til salg af virksomhedens produkter samt butikker med pladskrævende varer. Arealet øst for Hovedakslen kan desuden anvendes til service- og publikumsorienterede virksomheder indenfor sport, motion, rekreation, fritidsudøvelse og underholdning. Dette vil således være en mulighed for Krondrevet 1A, som netop har forespurgt om muligheden for etablering af fitnesscenter. Udlæg til liberale erhverv som indsiger fra Krondrevet peger på, vil være en uhensigtsmæssig bred formulering, da dette også omfatter kontorerhverv, som ikke er så foreneligt med den type erhverv, der er muligt i Møllegården. Men det eksempel indsiger knytter til liberalt erhverv er netop motionscenter, som der vil blive mulighed for jævnfør ovenstående. Udlæg til detailhandel generelt, som indsigerne peger på, er ikke ønskværdigt (og sandsynligvis heller ikke muligt i henhold til planloven), da dette vil kunne får store konsekvenser for handelen i bymidten. Udvidelse af mulighederne for egentligt produktionserhverv vil i nordlig del af lokalplanområdet være i strid med udlæg til OSD-område (særlig følsomt drikkevandsområde). Erhvervsområdets tidligere lovligt etablerede boliger (21 stk.), gør at der kan forventes flere støjkonflikter i området ved indblanding af en erhvervstype med større støjbelastning. Yderligere mulighed for produktionserhverv vil forudsætte ny høring. En ændring af 5.6 som yderligere indskrænker der øremærkede område (som vist på kort herunder), hvor der ikke kan tillades anden anvendelse end detailhandel med større varegrupper anbefales således.

6 Med rødt er vist det øremærkede område jævnfør lokalplanforslag. Med blå streg er angivet forslag til reduceret område. Erhvervsområde til lager-, værksteds-, service- og engrosvirksomhed. Arealet i E1 syd for Vindrosen som markeret på bilag 3 kan også anvendes til produktionsvirksomhed. Større pladskrævende udvalgsvarebutikker/facadesalgsvirksomheder som for eksempel forhandler biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler samt køkkenelementer. Mindre butikker der ikke overstiger 200m 2, der sælger egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Grøn spredningskorridor for faunaen. Uanset ovenstående er det en forudsætning for etablering i området, at den pågældende virksomhed af Vordingborg Kommune vurderes i forhold til grundvandsbelastning, støjbelastning og eventuelle andre miljøfaktorer. Området øst for Hovedakslen i delområde E2, dog ikke ejendomme direkte ud mod sydlig

7 del af Hovedakslen (se 5.6) kan desuden anvendes til: Service- og publikumsorienterede virksomheder indenfor sport, motion, rekreation, fritidsudøvelse og underholdning. 5.6 På ejendomme grænsende op til Næstvedvej og Hovedakslen fra rundkørsel til Vindrosen kan der kun etableres udvalgsvarebutikker/facadesalgsvirksomheder, der forhandler større pladskrævende varegrupper.. Området øst for Hovedakslen i delområde E2, dog ikke ejendomme direkte ud mod sydlig del af Hovedakslen (se omfattet af begrænsningen i 5.6,) kan desuden anvendes til: Service- og publikumsorienterede virksomheder indenfor sport, motion, rekreation, fritidsudøvelse og underholdning. 5.6 På de ejendomme grænsende op til Næstvedvej og Hovedakslen, fra rundkørsel til Vindrosen som fremgår af kort herunder, kan der kun etableres udvalgsvarebutikker/facadesalgsvirksomheder, der forhandler større pladskrævende varegrupper. 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Vordingborg Forsyning Indsiger beder om at der i lokalplanen tages højde for projektforslag for udbygning af fjernvarme, og nævner at projektet også indebærer opførsel af større veksler/pumpestation i

8 området. Indsiger ønsker desuden at 9.2 tilpasses, så det fremgår at der er tale om spildevandsforsyningens kloak, - og ikke offentlig kloak. Bestemmelse om tilslutning til varmeforsyning bør ændres fra naturgas til kollektiv varmeforsyning, som også kan muliggøre fjernvarme. Vedrørende spildevandsforhold er det rigtigt at bestemmelsen bør omformuleres, så den svarer til praksis. Nedenstående formulering er dækkende for dette. For at imødekomme behovet for opførsel af en veksler/pumpestation, foreslås en tilføjelse af dette i anvendelsesbestemmelsen. Erhvervsområde til lager-, værksteds-, service- og engrosvirksomhed. 9.1 Byggeri skal tilsluttes naturgasforsyning. 9.2 Byggeri skal tilsluttes offentlig kloak. Erhvervsområde til lager-, værksteds-, service- og engrosvirksomhed samt tekniske anlæg til kollektiv varmeforsyning. 9.1 Byggeri skal tilsluttes naturgasforsyning kollektiv varmeforsyning. 9.2 Byggeri skal tilsluttes offentlig kloak. Området er separatkloakeret. Spildevand afledes til spildevandsforsyningens anlæg. Tag- og overfladevand kan afledes til spildevandsforsyningens anlæg.