DATO DOKUMENT SAGSBEHANDLER MAIL TELEFON

Transkript

1 DATO DOKUMENT SAGSBEHANDLER MAIL TELEFON 20. marts /12512 AFGØRELSE OM FORHOLD VEDR. CARPORT PÅ GADE Vejdirektoratet har behandlet klage af 31. oktober 2012 fra dig som ejer af ejendommen B gade 9A. Du har klaget over Kommunens afslag af 30. oktober 2012 på dispensation fra i saneringsplan og deklaration om gårdlaug for området M gade D gade B gade Br gade, tinglyst den 3. august Ordlyden af har kommunen gengivet som: Fra samtlige ejendomme, der har et hegnet privat udeopholdsareal, etableres adgangen til fællesstierne, fælles opholdsareal eller parkeringspladserne med aflåselige låger. Kommunen har med hjemmel i denne bestemmelse afslået at dispensere fra saneringsplanens til lovliggørelse af opført carport på din ejendom med udkørsel til det fælles opholdsareal på naboejendommen. VEJDIREKTORATETS AFGØRELSE Kommunen har ved afgørelsen afslået at dispensere fra saneringsplanens Da afgørelsen er truffet med hjemmel i saneringsplanen, må vi konstatere, at Vejdirektoratet ikke er rette klagemyndighed for kommunens afgørelse. Vi må som konsekvens heraf afvise at behandle klagen over afslag på at dispensere fra saneringsplanens 4.5.4, idet kommunen ikke har truffet en forvaltningsretlig afgørelse efter privatvejsloven 1. BAGGRUND Vejdirektoratet har den 28. juni 2012 truffet afgørelse om, at kommunens tidligere afslag af 9. februar 2012 på tilladelse til at etablere overkørsel fra ejendommen B gade 9A til fællesareal på J s ejendom var ulovligt. Vi mente, at der på fællesarealet eksisterer en ibrugtaget privat fællesvej, som kommunen i 2004 har meddelt en overkørselstilladelse til. Da vi ikke kunne udelukke, at K ved afgørelsen af 9. februar 2012 havde været udsat for usaglig forskelsbehandling i forhold til afgørelsen fra 2004, var kommunens afgørelse af 9. februar 2012 ulovlig. Derfor bad vi kommunen tilbagekalde afgørelsen, genoptage sagen og træffe en ny afgørelse, hvori kommunen skulle forholde sig konkret til forskellene i de to sager. Kommunen har herefter meddelt K et nyt afslag den 30. oktober Forholdene i den gamle sag Det fremgår af afgørelsen af 9. februar 2012, at kommunen har begrundet afslaget på overkørsel ud til fællesarealet med, at saneringsplanen er udarbejdet med hensigt om en lukket facade ud mod 1 Lov om private fællesveje, jf. lov nr af 21. december 2010 med senere ændring Niels Juels Gade København K vd@vd.dk EAN Postboks 9018 Telefon vejdirektoratet.dk SE

2 2 af 8 fællesarealet. Kommunen har konkret vurderet, at den ønskede overkørsel ikke er hensigtsmæssig, idet der er en brandvej foran Ks bygning, og fordi overkørslen ligger ud for p-pladser på gårdlaugets areal, hvilket vil skabe en gensidig gene ved ud- og indkørsel. Det fremgår af sagen, at kommunen i en periode har ment, at fællesarealet, herunder dele deraf, ikke har status af privat fællesvej, men derimod er rent privat areal. Kommunen har dog tilsyneladende i 2004 lagt til grund, at der på fællesarealet ligger en privat fællesvej. Det fremgår således af brev af 6. maj 2004 fra amtet til J, at Kommunen mener, at bygherren, dvs. ejeren af B gade 11, har færdselsret over Js ejendom. Kommunen har derfor besluttet, at tilkørslen til ny carport på ejendommen B gade 11 skal ske fra M gade over Ks ejendom. Kommunen har som grundlag for sin antagelse om færdselsretten henvist til deklaration til saneringsplan mv. tinglyst den 20. november Kommunen mener ikke, at færdselsretten er i strid med lokal- eller saneringsplanen. Deklarationen er tinglyst på de private ejendomme i saneringsområdet og er i saneringsplanen forudsat pålagt bl.a. ejendommene matr.nr. 694r (hvorpå det omhandlede areal ligger) samt matr.nr. 723b og 724 (ejendommene B gade 9A og 11). Det fremgår af deklarationen, at matr.nr. 694r, 723b og 724 samt en række andre ejendomme er omfattet af saneringsplanen. Følgende fremgår bl.a. af deklarationen, som er pålagt af Kommunen i medfør af den dagældende lov om sanerings 21, stk. 1, nr. 2: Benyttelse. For de på vedhæftede rids med skravering viste arealer, der i saneringsplan og lokalplan er udlagt som fællesarealer skal gælde følgende bestemmelser: 1. De udlagte opholdsarealer er til fælles benyttelse for de af saneringsplanen omfattede ejendomme. 2. De udlagte færdselsarealer, herunder stier og vejarealer er til fælles benyttelse for de af saneringsplanen omfattede ejendomme. 3. Den udlagte indkørsel fra kommunevej M gade er fælles indkørsel til fællesarealer, parkeringspladser og ny bebyggelse på matr.nr. 694r, 720b, 739b og 740b. Af det kortrids, som er omtalt i deklarationen fremgår, at der i retning nord-syd langs ejendommene matr.nr. 723b og 724 m.fl. der hvor kommunen har oplyst, at der forløber en brandvej er et færdselsareal. Ligeledes løber der et færdselsareal på matr.nr. 694r fra skelgrænsen mellem matr.nr. 723b og 724 mod øst til M gade. Det fremgår af amtets brev, at J har bestridt kommunens antagelse af, at ejendommen B gade 11 har færdselsret. Det fremgår også, at statsamtet ikke har kompetence til at tage stilling til rækkevidden af bestemmelser om fx fællesarealer og færdselsret i en lokal- eller saneringsplan. Amtet har derfor afvist at tage stilling til, om ejeren af ejendommen B gade 11 har færdselsret over Js ejendom. Amtet har på den baggrund henvist J til at få afgjort spørgsmålet om færdselsret ved domstolene.

3 3 af 8 Kommunen har i notat af 10. februar 2004 under j.nr /32 vurderet, at ejendommen B gade 11 har færdselsret pga. ovennævnte deklaration tinglyst med hjemmel i lov om sanering 21, stk. 1, nr. 2. Følgende fremgår af kommunens notat: Det bestemmes i det tinglyste dokuments afsnit om Benyttelse, at der for de på vedhæftede rids viste arealer, der i saneringsplan og lokalplan er udlagt som fællesarealer skal gælde bestemmelse om, jf. pkt. 2, at: De udlagte færdselsarealer, herunder stier og vejarealer er til fælles benyttelse for de af saneringsplanen omfattede ejendomme.. Af ridset til dokumentet fremgår, at såvel ansøgers som klagers ejendom er omfattet af den ved dokumentet tingligt sikrede ret. Det er kommunens opfattelse, at de udlagte færdselsarealer herefter er fælles for de af saneringsplanen omfattede ejendomme, og altså er fælles færdselsarealer. Det er samtidig kommunens opfattelse at der netop ved tinglysning af deklaration den 20. november 1987 med bestemmelse om færdselsareal, gives ejerne af matr.nr. 724 og matr.nr. 725, den samme ret og adgang til færdselsarealet som de øvrige naboejendomme i B gade har, alt i overensstemmelse med ovennævnte. På denne baggrund fastholder kommunen sin opfattelse af, at ansøger har en tingligt sikret ret, til færdsel ad det færdselsareal der er fælles for de af saneringsplanen omfattede ejendomme. Under klagesagens behandling har kommunen tilsyneladende atter vurderet, at der på fællesarealet ligger en privat fællesvej. Følgende fremgår af kommunens af 7. marts 2012 kl til K: Mht. dine spørgsmål til færdselsretten: Jeg bestrider ikke din færdselsret på fællesarealet. Du har færdselsret på arealet på lige fod med de andre medlemmer i gårdlauget, og du har jf. saneringsplanen og gårdlaugsdeklarationen adgang til dette areal via en låge i dit skel mod arealet. Det der ikke, såvidt jeg kan se af de dokumenter der er tilbage i den gamle sag, er taget stilling til i den tidligere sag, og som kommunen idag vurderer som at være en fejlvurdering i den gamle sag, er det hensigtsmæssige i at etablere en overkørsel mellem de 2 ejendomme. En overkørsel, der hvor du har ansøgt om det, er efter kommunens skøn uhensigtsmæssigt og vil give gensidig gene for dig og andre brugere af fællesarealet, samt skabe risiko for kortere eller længerevarende blokering af brandvejen. Ligeledes ønsker ejere og brugere af arealet ikke denne overkørsel, og kommunen har svært ved at meddele tilladelse til en overkørsel til anden privat ejendom, hvor ejerne og brugerne af arealet ikke ønsker dette. Forholdene i den nye sag Kommunen mener fortsat, at kommunens tilladelse fra 2004 til ejendommen B gade 11 er meddelt på et forkert grundlag. Kommunen har i 2004 lagt til grund, at B gade 11 har færdselsret på fællesarealet, men har ikke taget stilling til spørgsmålet om dispensation fra saneringsdeklarationen til etablering af åbning i hegnet for udkørsel. Kommunen har i sin nye afgørelse af 30. oktober 2012 præciseret, at kommunen har truffet afgørelse i medfør af i saneringsplan og deklaration om gårdlaug for området M gade D gade B gade Br gade, tinglyst den 3. august Ordlyden af har kommunen gengivet som: Fra samtlige ejendomme, der har et hegnet privat udeopholdsareal, etableres adgangen til fællesstierne, fælles opholdsareal eller parkeringspladserne med aflåselige låger.

4 4 af 8 Kommunen forstår, at det er saneringsplanens intentioner at etablere adgang fra ejendommene langs B gade til fællesarealerne. Kommunen ønsker, i lighed med ejere og brugere af arealet, ikke at ændre fællesarealerne til vejareal. Kommunen har i 2004 ikke været opmærksom på, at tilladelsen til overkørsel kunne resultere i, at der blev ibrugtaget en privat fællesvej, selvom ejerforeningen i en partshøring bemærkede, at den ikke ønskede overkørslen. Af hensyn til lighedsprincippet mener kommunen i dag, at kommunen i 2004 skulle have meddelt afslag med hjemmel i saneringsdeklarationen, idet tilladelsen har betydet, at alle ejendomme langs B gade kan søge tilladelse til overkørsel til Js fællesareal og dermed at hensigten med fællesarealet som fælles opholdsarealer forsvinder og ændres til vejareal. Kommunen ønsker ikke at gentage fejlen og derved yderligere belaste det private fælles opholdsareal. I øvrigt har både ejerforeningen og gårdlauget gjort indsigelse mod at meddele ny overkørselstilladelse til ejendommen B gade 9A. Kommunen har endvidere henvist til, at arealet bag den opførte carport i dag anvendes som parkeringsareal, hvor der kun er et frit areal på 3,5 m, dvs. i brandvejens bredde. Kommunen mener, at dette normalt ikke er nok til at en bil kan bakke ud, hertil kræves mindst 7 m. Det betyder, at hvis der er parkerede biler på arealet vil der ikke være mulighed for ind- eller udkørsel. Carporten er dermed uhensigtsmæssigt placeret i forhold til den nuværende anvendelse af fællesarealet. Kommunen mener ikke, at tilladelsen til B gade 11 er sammenlignelig med den nye sag, fordi den gamle tilladelse er meddelt efter en mangelfuld sagsbehandling, hvor væsentlige faktorer ikke er inddraget. Kommunen henviser til, at afgørelsen er truffet efter servitutbestemmelsen, hvorfor den ikke kan påklages til anden administrativ myndighed, men alene kan indbringes for domstolene, jf. planlovens 62, stk. 1. Partshøring af kommunen, ejeren af arealet og ejeren af B gade 11 Formanden for gårdlauget og J har ved af 6. december 2012 sendt bemærkninger til Vejdirektoratets udkast til afgørelse. Gårdlauget har herved oplyst, at gårdlauget allerede tidligere overfor ansøgeren har afslået at meddele ham en færdselsret henover gårdlaugets areal. Desuden har gårdlauget oplyst, at arealet er udlagt som boldbane, men i dag anvendes som parkering. J har anført, at det er uforståeligt forj, at kommunen gav overkørselstilladelse til B gade 11, fordi det aldrig har været hensigten, at ejendommene i B gade skulle have indkørsel til deres ejendomme via ejerforeningens vejret. Kommunen har ved brev af 4. december 2012 anført, at der efter kommunens opfattelse er synlig forskel på tilkørselsforholdene til bygningerne på ejendommene B gade 9A og 11.

5 5 af 8 Carporten ved B gade 9A er placeret foran p-pladser, hvorfor der kun er 3,5 m frit areal at bakke ud på. Carporten ved B gade 11 er placeret således, at der fra carporten bakkes ud i kørearealet mellem p-pladserne. Denne forskel har kommunen nu dokumenteret ved fotos af forholdene på stedet. Kommunen har endvidere anført, at det er kommunens vurdering, at et friareal på kun 3,5 m ikke er tilstrækkeligt til at sikre en hurtig og sikker afvikling af trafikken på et vejareal, som fungerer som brandvej. Kommunen vurderer derfor, at der er store vejtekniske forskelle mellem forholdene for B gade 9A og 11. Kommunen har i øvrigt fastholdt, at den ikke har hjemmel til at meddele overkørselstilladelse i strid med saneringsplanen og uden samtykke fra brugere og ejere af arealet, der ønskes overkørsel til. HVAD KAN VEJDIREKTORATET TAGE STILLING TIL Vi kan tage stilling til, om kommunen har truffet en lovlig afgørelse (retlige spørgsmål) efter vejlovgivningen 2, her privatvejsloven. Men vi kan ikke tage stilling til kommunens vurderinger (skøn) inden for lovens rammer. Det fremgår af privatvejslovens 87, stk. 2. Det betyder, at vi kan vurdere, om kommunen i forbindelse med en sådan afgørelse har fulgt vejlovgivningen, forvaltningsloven 3 og almindelige forvaltningsretlige regler. Men vi kan ikke tage stilling til, om kommunens afgørelse er rimelig eller hensigtsmæssig. Endvidere kan vi ikke tage stilling til spørgsmål efter anden lovgivning, herunder efter en saneringsplan. REGLERNE OM STATUS AF PRIVATE FÆLLESVEJE Privatvejsloven finder anvendelse på private fællesveje. Det fremgår af privatvejslovens 2, stk. 1, nr. 1. En privat fællesvej er en vej, der ligger på en ejendom, der ejes af én ejer, og som ejeren af en anden ejendom har ret til at bruge som færdselsareal. Den ret, som ejeren af denne anden ejendom har til sådan en vej, er en vejret. Og den, der har en vejret, er vejberettiget. Det fremgår af privatvejslovens 10, nr. 3, 5 og 6. Om en grundejer har en sådan vejret, er et spørgsmål om fortolkning af skriftlige eller mundtlige aftaler. Hverken kommunen eller Vejdirektoratet kan efter privatvejsloven tage stilling hertil. Det kan i tilfælde af uenighed kun domstolene. Men kommunen kan efter omstændighederne lægge til grund, at en ejendom har vejret. Et vejudlæg er en reservation af et bestemt areal til fremtidig anvendelse som privat fællesvej eller privat fællessti, jf. privatvejslovens 10, nr Vejloven, privatvejsloven, vejbidragsloven og vintervedligeholdelsesloven 3 Lovbekendtgørelse nr. 988 af 9. oktober 2012

6 6 af 8 Vejudlægget kan være sket efter byplan eller lokalplan, jf. lovens 10, nr. 8c, eller efter retningsplan, reguleringsplan eller udredningsplan efter byggeloven, jf. lovens 10, nr. 8f. Privatvejslovens bestemmelser om vejudlæg 4 finder ikke anvendelse, i det omfang den private fællesvej er udlagt ved lokalplan mv., hvorved vejens præcise beliggenhed og bredde er fastlagt og der er opnået vejrettigheder til vejen. REGLERNE OM OVERKØRSEL TIL PRIVAT FÆLLESVEJ I BY En overkørsel fra en ejendom til en privat fællesvej i by må ikke etableres uden kommunens godkendelse. Det siger privatvejslovens 62, stk. 1. VORES VURDERING Kommunen har i afgørelse af 30. oktober 2012 som nævnt præciseret, at kommunen har truffet afgørelse i medfør af i saneringsplan og deklaration om gårdlaug for området M gade D gade B gade Br gade, tinglyst den 3. august Kommunen har ved afgørelsen afslået at dispensere fra saneringsplanens Vi kan konstatere, at kommunen har forespurgt Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter angående klageadgangen ved afslag på dispensation fra bestemmelser i en saneringsplan. Ministeriet har telefonisk oplyst, at saneringsplanen er at ligestille med en deklaration, hvor kommunen er påtaleberettiget, og der ikke er mulighed for at klage til anden administrativ myndighed. 5 Da kommunen har fastholdt, at afgørelsen er truffet med hjemmel i saneringsplanen, må vi konstatere, at Vejdirektoratet ikke er rette klagemyndighed for kommunens afgørelse. Vi må som konsekvens heraf afvise at behandle klagen over afslag på at dispensere fra saneringsplanens 4.5.4, idet kommunen ikke har truffet en forvaltningsretlig afgørelse efter privatvejsloven. Vi har heller ikke kompetence til at tage stilling til, om kommunen har hjemmel i saneringsplanen til at træffe en sådan afgørelse. Dette spørgsmål må ifølge kommunens klagevejledning afklares ved domstolene. Vi kan i øvrigt ikke udtale os om betydningen eller anvendelsen af ordet låge i saneringsplanens 4.5.4, jf. ovenfor om vores kompetence. Vi kan dog vejledende oplyse følgende angående vores opfattelse af fællesarealets status og forholdet mellem privatvejsloven og saneringsplanen: Vores vurdering af fællesarealets status 4 Privatvejslovens 26-32, jf. 33 og Forespørgslen indgik som et dokument i Vejdirektoratets tidligere klagesag 12/ Kommunens notat er udateret.

7 7 af 8 Vi kan som nævnt ovenfor ikke tage stilling til lovligheden af forholdene angående anden lovgivning, herunder carporten og en eventuel byggetilladelse eller påbud vedrørende den fysiske udformning af denne. Vi kan konstatere, at kommunen såvel i 2004 som under den forrige klagesag har vurderet, at der er ejendomme med vejret til færdselsmæssig benyttelse af fællesarealet. Kommunen har også vurderet, at Ks ejendom har vejret til arealet. Kommunen har i 2004 meddelt tilladelse til, at Ks nabo, B gade 11, kan etablere overkørsel til fællesarealet, fordi ejendommen har vejret til arealet. B gade 11 har i tiden herefter benyttet overkørslen til fællesarealet. Vi må antage, at kommunen i 2004 har lagt til grund, at der ved saneringsplan og lokalplan samt ved tinglyst deklaration af 20. november 1987 er udlagt en privat fællesvej på fællesarealet. Hvis kommunen ikke havde grundlag for at antage, at der var tale om en privat fællesvej, kunne den ikke tage stilling til ansøgningen om at etablere overkørsel til fællesarealet og burde have afvist at tage stilling til ansøgningen. Vi må derfor antage, at kommunen i 2004 har meddelt ejeren af B gade 11 overkørselstilladelse til fællesarealet efter den daværende privatvejslovs 6 48, stk. 1. Vi må ligeledes lægge til grund, at kommunen ved samme lejlighed de facto har godkendt at overkørslen fra ejerforeningens ejendom til kommunevejen M gade er taget i brug som en overkørsel for en privat fællesvej. Fra tidspunktet hvor ejeren af B gade 11 begyndte at benytte fællesarealet som adgangsvej til sin ejendom, har der været tale om en ibrugtaget privat fællesvej. Vi må i den forbindelse antage, at ejeren af fællesarealet, J, ikke efterfølgende har anlagt retssag mod ejeren af B gade 11 for at få fastslået, at ejendommen ikke har vejret til fællesarealet. Vi kan på baggrund af deklarationen tinglyst 20. november 1987 med tilhørende kort, den tidligere sag om adgang fra ejendommen B gade 11 til fællesarealet, og det faktum at ejendommen B gade 11 fortsat benytter arealet færdselsmæssigt således som dette er defineret i privatvejsloven konstatere, at det udlagte færdselsareal på kortridset er taget i brug som privat fællesvej. Vi kan også konstatere, at kommunens argument i afgørelsen af 30. oktober 2012 om, at hensigten med fællesarealet som fælles opholdsareal forsvinder og ændres til vejareal ved meddelelse af overkørselstilladelse ikke stemmer overens med de faktiske forhold, idet arealet allerede i dag anvendes til færdsel med køretøjer til og fra p-pladserne samt til og fra ejendommen B gade 11 via den eksisterende brandvej. Det er samme brandvej B gade 9A ønsker at benytte. Saneringsplanens og lex specialis Vi kan vejledende oplyse, at det er vores opfattelse, at kommunen burde have benyttet vejlovgivningen til at træffe afgørelse i denne sag, fordi privatvejsloven efter vores opfattelse, er den specielle lov angående problemstillingen med adgang til arealet. 6 Lov om private fællesveje, jf. lovbekendtgørelse nr. 433 af 22. maj 2008

8 Vi mener, at kommunen ikke kan nøjes med at henvise til, at afgørelsen er truffet efter saneringsplanens 4.5.4, idet privatvejsloven er den specielle og ranghøjere retskilde angående konkrete adgange til privat fællesvej. Kommunen kan dog benytte saneringsplanens bestemmelser og formål som grundlag for afvejningen af de almene offentligretlige, først og fremmest trafikale, hensyn, som skal indgå i en afgørelse efter privatvejslovens 62. SIDE 8 af 8