Lokalitetsanalyse. Skanderborg Kommune. Nyt plejecenter i Ry. Marts Bascon A/S Åboulevarden 21 Postbox 510 DK-8100 Aarhus C

Transkript

1 Nyt plejecenter i Ry Skanderborg Kommune Marts 2016 Bascon A/S Åboulevarden 21 Postbox 510 DK-8100 Aarhus C

2 Indholdsfortegnelse 1 Baggrund Forudsætninger Grunden Eksisterende bebyggelse Ejendomsværdi Plangrundlag Projektbeskrivelse et basisscenarie Plejeboligen - historisk Seneste tendenser Ry plejecenter volumen Økonomiske forudsætninger Byggeriets disponering Boligklyngerne Boligerne Servicearealet Projektets økonomi Perspektivering andre scenarier Tidsplan Konklusion / 13

3 1. Baggrund 1 Baggrund Skanderborg Kommune planlægger med baggrund i Plejeboligplanen at opføre et nyt plejecenter i distrikt Ry. Nærværende analyse beskriver hvorledes dette kan ske på en fysisk placering på matrikel nummer 6b, Siim By, Dover. Det skal bemærkes, at de viste skitseringer blot er til at understøtte analysen og ikke er udtryk for den endelige arkitektoniske løsning. Rapporten er udarbejdet af Bascon v/ Tue Bisgaard Jensen og Birthe Ammitzbøll. 3 / 13

4 2. Forudsætninger 2 Forudsætninger Analysen baserer sig på følgende forudsætninger: 2.1 Grunden Grunden, matrikel nummer 6b, Siim By, Dover er beliggende på Knudsvej 34 i Ry. Grunden er på i alt m². Heraf er der bebygget m² og der er ca. 70 parkeringspladser. Den resterende del af grunden benyttes af den lokale skole til idrætsaktiviteter. På grunden er også beliggende en sti på langs af grunden. 4 / 13

5 2. Forudsætninger 2.2 Eksisterende bebyggelse På grunden er beliggende det gamle Ry Rådhus, hvor teknisk forvaltning i dag har til huse. Den oprindelige bygning er opført i 1962 og ombygget i Det samlede bygningsareal er på m², hvoraf m² er kælder. 2.3 Ejendomsværdi Den offentlige vurdering af grund og bygning er i 2014 vurderet til 21 mio. kr. Skanderborg Kommune har i forbindelse med Fælled-projektet disponeret med at grunden kan afhændes for 15,5 mio kr. Baggrunden for denne vurdering var at anvendelsen kunne være til bolig- og/eller butiksformål. 2.4 Plangrundlag Grunden er omfattet af kommuneplanramme nr For området er gældende en maksimal bebyggelsesprocent på 25. Det vil sige at der maksimalt må opføres m² og at dette maksimalt må opføres i 1½ etage. Områdeanvendelsen er i kommuneplanen afgrænset til kontorerhverv, offentlig administration, fælles friareal, idrætsanlæg og parkering samt mulighed for anvendelse til plejehjem, boliger og skole. Man kunne derfor have den opfattelse at man kan undgå lokalplan, såfremt man begrænser plejecenterets omfang til max m². Kommunens planafdeling ser dog mere restriktivt på mulighederne og har udtalt at en nedrivning af eksisterende bebyggelse samt nybyggeri - uanset omfanget heraf - kræver lokalplan. Dette med henvisning til planloven 13, stk. 2. I planloven stk 2 står der: En lokalplan skal tilvejebringes, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, og i øvrigt når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Det må derfor være en forudsætning, at der skal udarbejdes lokalplan. 5 / 13

6 3. Projektbeskrivelse et basisscenarie 3 Projektbeskrivelse et basisscenarie 3.1 Plejeboligen - historisk Boligarealet har historisk set været bestemt af lov om boligstøtte, som begrænser boligstøtten til 65 m². Boligareal herudover udløser ikke boligstøtte. Med det formål at begrænse nettolejeudgiften har boliger til ældre været opført indenfor denne grænse. Boligstøtteloven indeholder også en 75 m² grænse for stærkt bevægelseshæmmede og/eller personer der modtager døgnhjælp efter 77 i lov om social service. Ældre- og plejeboliger har derfor historisk set været dimensioneret efter boligstøttelovens arealgrænser samt efter et generelt hensyn til at begrænse den ældres udgift til husleje. I 90 erne så man de små m² plejehjemsværelser ændres til store 2 rums plejeboliger med fælles boligarealer og meget små servicearealer. Det politiske og ældreorganisationernes ønske om 2-rums boliger blev dog udfordret af at de som blev visiteret til boligen generelt blev svagere og mere demente. Behovet var derfor måske i større grad en et-rumsbolig med god plads til pleje i badeværelse og soveværelse. Det gav i 00 erne den fleksible rumadskillelse i 2 rums boligen samt større badeværelser og soveværelser. Dette satte arealforbruget under pres så man ofte så boligerne tættere på 75 m² end 65 m². I takt med den øgede velstandsstigning har man set at boligerne vokser i størrelse ligesom der også nogle steder bygges 3-rums boliger til ægtefæller. 3.2 Seneste tendenser Fremtidens plejehjem i Randers I Randers er der et nyt Fremtidens plejehjem under projektering. Byggeriet forventes at stå færdigt november Her opføres 2-rums boliger på 75 m² samt enkelte 3-rums boliger på 90 m². Temaerne er: at skabe tryghed, genkendelighed og hjemlighed. Forbilledet er De Hogeweyk i Holland, hvorfor der indrettes fysiske rum der afspejler den verden beboerne kommer fra, f.eks en Bodega/cafe, kulturhuset, tømrerværkstedet, bageren, apoteket m.v. Boenhederne omfatter 15 boliger der kan underopdeles i i 2 grupper a 7-8 boliger. Plejecenter i Hammel I Hammel er man startet op med udarbejdelse af byggeprogram for nyt plejenter. Byggeriet forventes at stå færdigt sommeren Her opføres 2-rums boliger på ca. 66 m², 15 kommunalt finansierede korttidspladser på ca. 45 m² samt et serviceareal på ca m². Fremtidens demensplejehjem i Aalborg I Aalborg er der et nyt fremtidens demensplejehjem under projektering. Byggeriet forventes at stå færdigt december Her opføres 2-rums boliger på 75 m², 6 kommunalt finansierede aflastningsboliger på 50 m², et serviceareal på 720 m² samt et dagscenter på 250 m². Temaerne er inklusion, det nære netværk, stimuli, tryghed, meningsfuld, rehabiliterende, unik og enkelhed og det nære netværk. I boenhederne kan boligerne underopdeles i grupper af 5 boliger. 3.3 Ry plejecenter volumen Det endelige antal boliger er endnu ikke fastlagt, men det forudsættes i basisscenariet et samlet bruttoetageareal på m², omfattende 70 plejeboliger a 70 m² samt 700 m² serviceareal. Et videre internt arbejde skal klarlægge om boligernes størrelse skal øges til 75 m2 og om der skal etableres faciliteter af mere udadrettet karakter. 6 / 13

7 3. Projektbeskrivelse et basisscenarie 3.4 Økonomiske forudsætninger Det er forudsat at Skanderborg Kommune står som bygherre for både boliger og serviceareal. Boligbyggeriet skal opføres indenfor en samlet økonomisk ramme på kr/m2 inkl.moms. Der etableres en boligafdeling som køber en grund af Skanderborg Kommune. Det er vores vurdering, at projektet vil kunne være økonomisk robust i forhold til at indregne et grundkøb på kr/m2 inkl. Moms pr. opført bruttoareal bolig. Dette er dog under forudsætning af, at udgift til nedrivning og oprensning af forurening er afholdt på anden vis. Udgift til nedrivning og oprensning afhænger af om man i det eksisterende byggeri finder bly, pcb, asbest e. Lign. Det er dog umiddelbart vores vurdering, at nedrivning og oprensning vil koste ca. 4 mio. kr. Servicearealet forudsættes opført til samme kvadratmeterpris som boligerne, dog eksklusiv moms. Byggeriets disponering Byggeriet er i det teoretiske scenarie foreslås disponeret med en hovedbygning samt med 5 klyngehuse med hver 14 plejeboliger i hver. Byggeriet opføres i 1 etage, da byggeri for demente normalt ikke anbefales opført i flere etager, medmindre for eksempel områdets kontekst taler herfor. Langt størstedelen af servicearealet på de 700 m² er placeret i hovedbygningen. En del af servicearealet må dog nødvendigvis placeres ude i de decentrale boenheder og den enkelte beboers dagligdag. Boligarealet er placeret i de decentrale boenheder, men enkelte fællesfaciliter såsom welness, træning og opholdsarealer kan placeres i hovedbygningen. Parkering placeres samme sted som i dag. I henhold til Skanderborg Kommunes parkeringsnorm skal der etableres 1½ p-plads pr. bolig, svarende til 105 p-pladser. Der skal derfor findes yderligere 35 p- pladser. Dette kan ske ved en fortættet parkering. Parkeringsarealet udgør i dag m², hvilket burde være nok til 105 p-pladser. 7 / 13

8 3. Projektbeskrivelse et basisscenarie Ved en bearbejdning kunne overvejes at samle al parkering ud mod Knudsvej i grundens nordvestlige hjørne, således at grundens nordøstlige hjørne kan disponeres til bebyggelse eller udearealer. Der vil fortsat være et areal på ca m² til idrætsfaciliteter på grundens sydøstlige del. Der vil dog kræves lidt mindre omforandringer af belægninger og fodboldbanen drejes 90 grader. Friarealer vil fortrinsvis være i de indre gårdrum, suppleret med gang- og oplevelsestier rundt på den samlede grund. Disse friarealer samt arealet til idrætsfaciliteter vil kunne øges såfremt dele af byggeriet blev opført i 2 etager. Den endelige disponering skal tage hensyn til driftmæssige hensyn, der alt andet lige vil tale for store og/eller sammenhængende klynger. Omvendt vil hensynet til den demente tale for små uforstyrede og selvstændige boenheder. 3.5 Boligklyngerne Nedenfor eksempler på hvorledes boligklyngerne kunne udformes. Boligerne på ca. 41 m² netto orienteres mod klyngens midte og fællesboligareal samt serviceareal placeres i klyngens hjørner (hængslerne). Princippet bør bearbejdes yderligere, for eksempel ved at der i klyngens midte (hjertet) også placeres fællesboligareal og serviceareal. Placering af disse arealer kan ligeledes have funktion som en underopdeling af klyngen/afdelingen. Nøgleordene for valg af udformning er overskuelighed, nærhed, fleksibilitet og tryghed. Såfremt antal fællesområder øges vil det alt andet lige føre til et større samlet boligareal. 3.6 Boligerne Der opføres 70 plejeboliger egnet til personer med demens. Boligen er en 2-rums bolig og omfatter eget badeværelse, soveværelse samt kombineret stue/køkken. Herudover etableres fælleslokaler såsom fæl- 8 / 13

9 3. Projektbeskrivelse et basisscenarie les opholdsarealer og afdelingskøkken samt evt. wellness-faciliteter. Ligeledes etableres depoter, vaskeri og teknikrum. Den enkelte bolig har et bruttoetageareal på 70 m². Bruttoboligarealet indeholder et nettoareal i egen bolig på ca. 41 m². 19 m² disponeres til fælleslokaler samt adgangs- og gangarealer og de resterende 10 m² udgør omfanget af inder- og ydervægge. 3.7 Servicearealet Der etableres et serviceareal på max. 700 m². I dette rummes faciliteter for det personale der servicerer de 70 beboere, heriunder kontorer, mødelokaler, toiletter, bad og omklædning samt produktionskøkken for de 70 beboere. Endvidere etableres træningsfaciliteter for de 70 beboere. I servicearealet etableres ikke dagcenterfaciliteter. Der etableres alene faciliteter for de 70 beboere. I fællesboligarealer bruges ca. 10 m² pr. bolig og gang- og adgangsarealer. 9 / 13

10 4. Projektets økonomi 4 Projektets økonomi Under forudsætning af at Skanderborg Kommune er bygherre på både serviceareal og boligareal vil det resultere i følgende kassevirkning: Udgifter: Anlægsøkonomi, 70 boliger, inkl. moms kr Anlægsøkonomi, serviceareal, ekskl. moms kr I alt, inkl. grundkøb kr Finansiering Skanderborg Kommune kan få 88% af den samlede anskaffelsesum for boligerne finansieret ligesom de kommende beboere betaler indskud på 2%. Ligeledes kan opnås et servicearealtilskud fra staten på kr. pr. bolig. Dette kan opgøres således: Beboerindskud 1 kr Servicearealtilskud 2 kr Lån (88%) 3 kr Finansiering i alt kr Det samlede kassetræk for Skanderborg Kommune for et basis-plejeboligbyggeri er på 24 mio. kr. Af dette beløb udgør 12,5 mio. kr. indskud i Landsbyggefonden, mens 11,5 mio. kr. er kassetræk til finansiering af servicearealer. Finansieringen af kassetrækket er dels de afsatte midler i anlægsbudgettet samt grunde og bygninger, der kan bringes i anvendelse i forbindelse med finansieringen, altså Dalbogård, Søkilde og Ryvang. Grunden ved det gamle rådhus i Ry er i 2010 vurderet til 15,5 mio kr til finansiering af Fælleden. 1 Forudsætter at beboeren ikke kommer fra andet kommunalt visiteret botilbud. 2 Beregnes som kr pr. tilknyttet bolig. Der forudsættes at der ikke er tilknyttet andre boliger end de 70 nye plejeboliger. 3 Forudsætter at folketinget vedtager forlængelse af nuværende ordning ( fremsat lovforslag herom) 10 / 13

11 5. Perspektivering andre scenarier 5 Perspektivering andre scenarier Der pågår p.t. en afklaringsfase hvor der drøftes muligheden for at etablere mere udadvendte funktioner på plejecenteret, herunder offentlig tilgængelig cafe, lokaler til understøttelse af kulturlivet samt dagscenterfaciliteter, træningskøkken, sundhedsklinik og køkken til produktion af mad til samtlige beboere i andre af kommunens plejeboliger. Dette vil naturligvis udløse et areal som skal kunne placeres på grunden. Det er vores vurdering at der på grunden med den viste disponering kan opføres op til yderligere m² bruttoetageareal i tilknytning til hovedbygningen. Yderligere areal vil skulle etableres ved at hovedbygningen helt eller delvist blev opført i 2 etager eller at byggeriet blev fortættet. Boligernes størrelse har en betydning for huslejen. Boligens bruttohusleje beregnes som 2,8 % af anskaffelsesummen + 0,08% af hovedstolen + drift og vedligeholdelse ( typisk 350 kr/år pr. m2). For en 70 m 2 bolig giver det en husleje på kr. pr. måned. Boligstøtte beregninger på borger.dk giver en nettohusleje på godt 900 kr. pr. måned under en forudsætning om, at der er tale om en enlig folkepensionist uden formue. For en 75 m 2 bolig giver det en husleje på kr. pr. måned. Boligstøtte beregninger på borger.dk giver en nettohusleje på godt kr. pr. måned under en forudsætning om, at der er tale om en enlig folkepensionist uden formue. 11 / 13

12 6. Tidsplan 6 Tidsplan En nedrivning tager alt efter omfanget af miljøskadelige stoffer 2-3 måneder. For at overholde tidspunkt for byggestart (16. november 2017) vil det kræve at lokalplan for nedrivning igangsættes tidligt og uafhængigt af lokalplan for nybyggeri. Såfremt byggestart udskydes vil det være hensigtsmæssigt at totalentreprenør for nybyggeri også håndterer nedrivning, samt at nedrivning og nybyggeri er omfattet af én og samme lokalplan. 12 / 13

13 7. Konklusion 7 Konklusion Det er vores vurdering at lokaliteten er egnet som placering for nyt plejecenter. Skanderborg Kommunes overvejelser om projektets indhold og omfang vil dog naturligvis påvirke hvorledes bebyggelse kan indpasses på grunden. Der er gode muligheder for en mere fortættet bebyggelse uden at give afkald på rummelige uderum eller privatheden i bogrupperne. Samtidig vil der fortsat kunne være plads til at det lokale idrætsliv og skole anvender en del af grunden. q:\7-digitalisering og forretningsudvikling\heidi\plejeboligplan\placering\lokalitetsanalyse.doc 13 / 13