Scenarier for fremtidig anvendelse af Dalbogaard

Transkript

1 Scenarier for fremtidig anvendelse af Dalbogaard August 2019

2 Scenarier for fremtidig anvendelse af DalbogaardScenarier for fremtidig anvendelse af Dalbogaard Økonomifunktionen August

3 0. Baggrund Socialudvalget har på mødet 6.juni 2019 under punkt 80 om kapacitetsudfordringer på plejeboligområdet blandt andet besluttet følgende: At Socialudvalget i august behandler en sag, der viser beregninger af de omkostninger, der følger af realiseringen af plejeboligplanen i forhold til lukning af Dalbogård. Notatet er opbygget således: 1. Status for arealer, bygninger og belåning. 2. Anlægsudgifter ved renovering af Dalbogård kontra 12 ekstra pladser i Fællesskabets Hus 3. Sammenligning af årlige driftsudgifter 4. Dalbogaards eventuelle overgang til anden anvendelse 5. Sammenfatning Baggrund 3

4 1. Status for areal, bygninger og belåning Følgende oplysninger fremgår af BBR-data suppleret med oplysninger fra Bygningsafdelingen: Oprindelig hovedbygning er fra Til- og ombygninger fra 1983 for alle nuværende bygninger. Grunden er m2 og giver ikke mulighed for større udvidelser. Tabel 1. Bygningers arealer og anvendelse Ud over det primære serviceareal på 193 m2 er bl.a. 413 m2 kælder. De 16 boliger inklusiv fællesarealer har selvstændig økonomi som kommunal almenbolig-afdeling. Sammenfatning af Bygningsafdelingens beskrivelser: Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes Dalbogård at være i rimelig vedligeholdelsesstandard, mens en renovering/udbygning vil være forholdsvis dyr i forhold til de mulige løsninger, der vil kunne frembringes. Vedligeholdelsesplaner for 10 år ser behov for større vedligeholdelsesopgaver inden for de kommende 3-6 år. Det gælder bl.a. tagbelægning (nyt tagpap), udskiftning af vinduer og udvendige døre samt for boligdelen istandsættelse af badeværelser og renovering af køkkener. I alt opregnet til ca. 1,8 mio. kr. for boligerne og ca. 1,4 mio. kr. for servicearealer. Egentlig renovering til kommunens standard for plejeboliger af de 8 små lejligheder på 315 m2 til 4 nye plejeboliger anslås til at koste kr./m2. I alt 6,3 mio. kr. Hertil må påregnes omkostninger til opgradering af den øvrige bygningsmasse. Ved opførelsen af Fællesskabets Hus i Ry er påregnet overførsel af diverse møbler og inventar fra Dalbogaard svarende til en genanskaffelsespris på ikke under kr. Disse skal også genanskaffes, såfremt Dalbogaard bevares som plejecenter. Tabel 2. Belåning af de 16 plejeboliger pr. juni 2019 Lånet er et 50 års indekslån, som ved indfrielse skal opkøbes i markedet. Kursen er derfor usikker. Status for areal, bygninger og belåning 4

5 Det gennemsnitlige årlige effektive afdrag er på ca kr. Indfrielse til 8,5 mio. kr. fordelt på den samlede BBR bygningsareal på m2 svarer til godt kr./m2. Status for areal, bygninger og belåning 5

6 2. Anlægsudgifter ved renovering af Dalbogaard kontra ekstra pladser ved Fællesskabets Hus I dette afsnit sammenlignes anlægsudgifterne ved renovering af Dalbogaard sammenlignet med udbygning af Fællesskabets Hus i Ry. Ombygning af Dalbogaard De 6 korttidspladser samt 2 af plejeboligerne (jf. Tabel 1) på Dalbogård er etrumsboliger på m2 inklusiv fællesarealer. De er således ret langt fra den nu vedtagne standard for plejeboliger i Skanderborg Kommune. For at opnå denne standard vil det være nødvendigt at ombygge disse 8 boliger til 4 nye, så der i alt fremover vil kunne være 12 plejeboliger til normal udlejning. Bygningsafdelingen har i overslag beregnet en sådan renovering til 6,3 mio. kr. Det forudsættes som udgangspunkt at omkostninger kan dækkes ind ved højere huslejer. Ombygning vil i store træk betyde en stigning i den månedlige husleje på mellem kr. og kr. pr. måned afhængigt af fremtidig boligstørrelse. Der vil imidlertid også være grundlag for at modtage højere boligstøtte. Udbygning af Fællesskabets Hus Alternativt ses mulighed for at etablere tilsvarende kapacitet med 12 nye plejeboliger beregnet med omkostningsniveau som for Fællesskabets Hus, dog undtaget de særlige fællesarealer. 1 Tabel 3. Kommunale omkostninger ved 12 ekstra boliger som i Fællesskabets Hus priser. x kr. pr stk antal i alt Boliger (kommualt indskud ) Servicearealer Særlige fællesarealer 0% I alt Hertil kommer belåning af de 12 almenboliger for 22,0 mio. kr. som finansieres over beboernes huslejer. Beregnes afskrivning af netto kommunal etableringsomkostninger over 25 år jf. standardlånevilkår, så svarer det til kr. pr. år. 1 Det skal bemærkes, at en rationel udbygning af Fællesskabets Hus skal være af større skala end 12 plejeboliger. Men for sammenligningens skyld beregnes scenarie for 12 boliger. Anlægsudgifter ved renovering af Dalbogaard kontra ekstra pladser ved Fællesskabets Hus 6

7 3. Sammenligning af årlige driftsudgifter Her sammenlignes de årlige kommunale driftsomkostninger til drift af 12 plejeboligpladser ved henholdsvis Dalbogård eller som del af et større plejecenter som Fællesskabets Hus. Tabel 4. Forskelle i årlige driftsomkostninger Dalbogaard kontra Fællesskabets Hus Note: I andre sammenhænge er bygningsdriften på Dalbogaard opgjort til kr. De kr. er tildelingen i tildelingsmodellen, mens de her opgjorte kr. kommer fra det realiserede regnskab for Tabellen angiver ikke udgifter til pleje og sygepleje, da tildelingen vil være den samme i de to scenarier. Den afgørende forskel er mulighed for stordriftsfordele og fleksibel udnyttelse af personalet ved Fællesskabets Hus. På Dalbogaard vil der skulle være 1 nattevagt og 1 teamleder, mens der i Fællesskabets Hus vil være en høj grad af samdrift med den øvrige del af plejecenteret. Dertil kommer, at der er stor forskel i udgifterne til bygningsdrift på grund af bygningernes alder. Af tabellen fremgår det, at den umiddelbare merudgift på Dalbogaard er 1,27 mio. kr. Skanderborg Kommunens grundkapitalindskud samt udgifter til udbygning af servicearealer i Fællesskabets Hus skal imidlertid indregnes. Denne udgift udgør 4,952 mio. kr. (jf. Tabel 3), som ved lineær afskrivning over 25 år udgør kr./år. Ydermere skal udgifterne til at videreføre Dalbogaard i neddroslet tilstand også indregnes. Disse udgifter følger, såfremt Dalbogaard ikke kan overgå til andet formål, jf. afsnit 4. Udgifterne fremgår af Tabel 5. Tabel 5. Udgifter til videreførelse af Dalbogaard i neddroslet tilstand (worst case) Udgifter Renter og afdrag, boligdel Øvrig drift, boligdel Varme i boliger, overslag Renter og afdrag, kommunal del Bygningsdrift kommunal del Total Det betyder, at merudgifterne på Dalbogaard på 1,27 mio. kr. skal fratrækkes kr. samt kr. Den samlede årlige besparelse ved at udbygge Fællesskabets Hus frem for bevarelse af Dalbogaard i nuværende form uden anden anvendelse udgør derfor kr. Sammenligning af årlige driftsudgifter 7

8 Nedenstående tabel opsummerer beregningerne. Tabel 6. Opsummering Merudgifter Dalbogaard Afskr. af grundkapitalindskud + serviceareal Udgifter videreførsel Dalbogaard Forskel Sammenligning af årlige driftsudgifter 8

9 4. Eventuel anden anvendelse eller salg af Dalbogaard Fremfor at videreføre Dalbogaard i neddroslet tilstand er der følgende alternative scenarier til Dalbogaards videreførelse: 1. Videreførelse som almene ældreboliger og brug af serviceareal til andet formål i Skanderborg Kommune-regi 2. Nedlæggelse af de almene boliger og brug til andet formål i Skanderborg Kommune-regi 3. Salg til almen boligforening og videreførelse som almene boliger 4. Salg til privat aktør og nedlæggelse af almene boliger Nedenfor er kort skitseret de fire scenarier: Videreførelse som almene ældreboliger Dalbogård nedlægges som plejecenter. Boligerne omdannes fra plejeboliger til ældreboliger. Servicearealerne nedlægges og kan anvendes til andre formål. Der skal ikke ske indfrielse af lån. Nedlæggelse af almene boliger Dalbogård nedlægges som plejecenter og kan benyttes til andre formål fx 107/108-tilbud. Når boligerne nedlægges og benyttes til et andet formål, så skal lånet indfries. Samtidig indtræder en forpligtelse til indbetaling af det sidste års ydelse til Landsbyggefonden. Salg til almen boligforening Boligerne sælges til en almen boligforening. Salget sker ved at boligforeningen overtager lånet i ejendommen. Salg til privat aktør Dalbogård nedlægges som plejecenter og sælges til en privat. Når plejecentret sælges skal lånet indfries. Forpligtelsen til at betale til Landsbyggefonden forsvinder når Dalbogård er solgt. Eventuel anden anvendelse eller salg af Dalbogaard 9

10 Tabel 7. Udgifter til scenarier ift. fremtidig anvendelse af Dalbogaard 1. Fortsat almene boliger 2. Nedlæggelse, anden boform 3. Salg til almen boligforening 4. Salg til privat aktør Årlige udgifter Bygningsdrift - boligdel Bygningsdrift kommunal del Indbetaling til landsdispositionsfonden Kommunal støtte på lån I alt Engangsudgifter Indfrielse af lån Bygningsdriften til boligerne betales af beboerne via huslejen. Beløbet udgør kr., såfremt enkelte boliger står tomme betaler Æ&H huslejen. 2 Lånet på boligerne indfries og derfor bliver bygningsdriften til boligerne billigere, da der ikke skal betales renter og afdrag. Den kommunale støtte bortfalder ligeledes. Forpligtelsen til landsbyggefonden indtræder og skal betales årligt. 3 Beløbet afhænger af tiden det tager at sælge Dalbogård. Det antages at al aktivitet neddrosles 4 Den almene boligforening kan ikke direkte overtage kommunens lån ved KommuneKredit, men skal selv optage et lån. Omkostninger til dette er ukendte. Det vides ikke om kommunen fortsat skal betale støtte til lånet. Det foreligger ikke en vurdering af, hvad et eventuelt salg af Dalbogaard vil indbringe. Eventuel anden anvendelse eller salg af Dalbogaard 10

11 5. Sammenfatning Fra en økonomisk synsvinkel vil det være mest fornuftigt at lukke Dalbogaard som plejecenter og udbygge Fællesskabets Hus med 12 pladser i stedet. Herved opnås en besparelse på ca. 1 mio. kr./år. Årsagen til besparelsen er stordriftsfordele for så vidt angår ledelse og nattevagter samt lavere udgifter til bygningsdrift. Såfremt Dalbogaard ikke anvendes til andet formål, vil der være en nettobesparelse på ca kr./år. Sammenfatning 11