RIBE BYKERNE. Boliger "Ved Åen" LOKALPLAN NR

Transkript

1 RIBE BYKERNE Boliger "Ved Åen" LOKALPLAN NR

2 INDHOLD: Indledning... 2 Fremlæggelse og vedtagelse... 2 REDEGØRELSE: 1. Lokalplanens intentioner og indhold Forholdet til den øvrige planlægning for området... 4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER: 1. Lokalplanens f o r m å l Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej- og parkeringsforhold Lednings-, forsynings-, antenne- og belysningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen Servitutter Tilladelser Aflysning af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG: 1: Oversigtskort.... l : : Lokalplangrænse og matrikulære forhold... l : og 4: Etagepkner... l : og 6: Facader... l : 200

3 INDLEDNING: Dette hæfte indeholder en lokalplan for et projekt til ombygning af plejehjemmet <c Ved Åen", Set Catharinæ Plads 11, Ribe, til boliger. Kommunen skal efter Lov om Planlægning lade udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større bygge- og anlægsarbejder. Lokalplanen er det retslige grundlag for at kunne iværksætte anlægs-, bygge- og beplantningsarbejder m.v. Det er således lokalplanen, der skal sikre overensstemmelse med kommunens overordnede og øvrige planlægning. Pligten til at udarbejde lokalplaner er med til at sikre borgernes kendskab til planlægningen. Redegørelsen beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Efter redegørelsen følger de retsgyldige lokalplanbestemmelser. FREMLÆGGELSE OG VEDTAGELSE: Lokalplanforslaget blev vedtaget ved 1. behandlingen i byrådet den 30. april 2003 og var offentligt fremlagt i 8 uger fra den 13. maj 2003 til den 8. juli Lokalplanen er vedtaget ved 2. behandlingen den 28. august 2003 og er gældende fra annonceringen den 9. september 2003.

4 REDEGØRELSE LOKALPLAN NR for boligerne <c Ved Åen" 1. INTENTIONER OG 1.1 Intentionerne bag lokalplanen: INDHOLD: Lokalplanens formål er at give mulighed for at ombygge plejehjemmet <c Ved Åen" til boliger. Det er intentionen at indrette et attraktivt seniorbofællesskab med boliger beliggende ned til Ribe Å. Bygningskomplekset omfatter 3 selvstændige bygninger sammenholdt af en fælles altan- gang- De nuværende beboere på plejehjemmet flytter ud på det nybyggede Pleje- og dagcenter ved Bøge Allé. 1.2 Lokalplanens indhold: Lokalplanen fastlægger juridisk bindende pknrammer for indretning af boliger ved Ribe Å. Lokalplanen indeholder detaljerede retningslinier for projektomfang, arkitektur, materialevalg, beplantning og parkering, der har til formål at sikre bygningskompleksets indpasning i området. 1.3 Præsentation af projektet: Beliggenhed: Bygningskomplekset ligger midt i Ribe by på adressen Set. Catharinæ Pkds 11, matr. nr. 60a, Ribe Bygrunde. Mod sydøst grænser bygningerne op til den offentlige sti til byens parkområde ved Ribe Å og op mod haverne til ejendommene Dagmarsgade Mod sydvest ligger byhuset Set. Catharinæ Plads 9. Over matr. nr. 60a er der en tinglyst vejret for færdsel til p-pkdsen for boligkomplekset <É Munken", hvis have støder op mod vestskellet. Indretning: Bygningskomplekset rummer i dag 24 plejehjemsværelser. Efter ombygningen til senior-boliger forventes der at blive 12-l6 boliger.

5 Arkitektur: Arkitektonisk tages udgangspunkt i de eksisterende bygninger, der i princippet bevares, men bringes op til nutidig standard. Bygningen mod sydøst er i Kommuneatlasset 1990 klassificeret som værende af "høj bevaringsværdi", og bevares derfor med den nuværende udvendige udformning. Den vestlige bygnings facade forbliver uændret. Bygningen blev bygget i 1987 på baggrund af en lokalplan. Den resterende midterste bygning bevares i hovedtræk med mustensfacade forneden og træbeklædning foroven, dog nedrives plejehjemmets havestue. Den mest iøjnefaldende forskel fra de nuværende forhold vil være en ny altangang i 2 etager, der vil forbinde de 3 bygninger mod gården. Facaderne fremgår af lokalplanens kortbilag nr. 3. Arealoversigt for lokalplanområdet: Grundareal/lokalplanområdet Etageareal (excl. altangang og teknikrum) Bebyggelsesprocent (uændret) m m 2 78% 2. LOKALPLANENS FORHOLD TIL DEN ØVRIGE PLANLÆG- NING FOR OMRÅDET: 2.1 Forholdet til Regionplan Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplanen for Ribe amt: 2.2 Forholdet til Kommuneplan Kommuneplanen for Ribe Kommune udlægger lokalplanområdet til 2009 for Ribe kommune: Center-formål i rammeområde 01-C-l. Området er beliggende i byzone. Områdets anvendelsesbestemmelser: Centerformål: Butikker, helårsboliger, liberale erhverv, hoteller og restauranter samt offentlige formål. Anvendelsen er i denne sag helårsboliger. Opholdsarealet på egen grund for boliger skal som hovedregel udgøre 25 % af grundarealet. I det aktuelle projekt udgør udenomsarealerne 25 %. Bebyggelsens art, omfang og placering: Tæt, lav karrébebyggelse. Bygningshøjden må ikke overstige 2 l /2 etage. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte grund: 110 %.

6 Bevaring, byfornyelse og parkering: Området er omfattet af den kommunale bevaringstinglysning, med hvilken Ribe Kommune kan beskytte eller genoprette de oprindelige facader. Parkeringsforholdene for den enkelte ejendom reguleres efter Bygningsreglementet og parkeringsfondsbestemmelserne for Ribe by. Der kan etableres fælles P-pladser for beboerne med byrådets godkendelse. Lokalplanen er i overensstemmelse med de nugældende kommuneplanbestemmelser. 2.3 Forholdet til den hidtidige lokalplan nr. 0106: Ejendommen var ved lokalplanens udarbejdelse omfattet af lokalplan nr for Plejehjemmet "Ved Åen". Lokalplanen, vedtaget 11. maj 1987, udlagde ejendommen til offentlige formål og fastlagde anvendelsen til plejehjem. Lokalplanen gav mulighed for udvidelse og ombygning af det eksisterende plejehjem. Ovennævnte lokalplan aflyses af tinglysningen og erstattes af den aktuelle lokalplan, der har samme nummer Forholdet til Byggeloven: Ribe Kommune skal meddele byggetilladelse til ombygningen fra plejehjem til boliger. Såfremt forholdene ikke er reguleret i nærværende lokalplan gælder bygningsreglementets eller Planlovens almindelige bestemmelser. 2.5 Forholdet til den kommunale bevaringstinglysning og Kommuneatlasset: Ejendommen er omfattet af den kommunale facadetinglysning af 16. april 1963, hvorefter udvendige bygningsmæssige ændringer skal godkendes af Ribe Kommune. Ribe Kommune har udarbejdet en vejledning "Gode råd om gamle huse", som ligger til grund for facadeadministrationen i Ribe bykerne. Denne vejledning og rådgivning iøvrigt kan fås ved henvendelse i Ribe Kommunes tekniske forvaltning. Kommuneatksset for Ribe kommune med registreringer fra 1990 anfører, at bygningen mod Set. Catharinæ Plads og vinkelbygningen hertil har "høj bevaringsværdi".

7 2.6 Vand-, kloak-, el-, antenne- og varmeforsyning: Varmeforsyning: Fjernvarme fra Ribe Fjernvarme A.m.b.a. El-forsyning: SydvestEnergi i Agerskov. Vandforsyning: Ribe Kommunale Vandforsyning. Spildevand/kloaktilslutning: Området er dækket af Ribe Kommunes Spildevandsplan og er tilsluttet Ribe off. kloakforsyning. Antenneforsyning: Ribe Antenneforening. 2.7 Ejerforhold: Grund og bygninger ejes i dag af Ribe Kommune men forventes at blive overdraget til en boligforening.

8 RIBE KOMMUNE RIBE BYKERNE LOKALPLAN NR for boligerne **Ved Åen" I henhold til Lov om Planlægning, lov nr. 388 af 6. juni 1991 (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: t LOKALPLANENS FORMÅL: Formålet med planen er: 1.1 At give mulighed for ombygning af det eksisterende plejehjem til boliger. 1.2 At sikre at ombygningen sker på en hensynsfuld måde i forhold til det omkringliggende parkområde og den historiske bykerne. 2. OMRÅDE OG ZONE- STATUS: 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. 2 og omfatter matr. nr. 60 a, Ribe Bygrunde, samt alle parceller der udstykkes herfra efter den 30. april Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Zonestatus ændres ikke. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE: 3.1 Lokalplanområdet udlægges til boligformål (helårsbeboelse) med fællesfaciliteter. 3.2 I en bolig kan der med Ribe Kommunes godkendelse indrettes mindre kontor, klinik eller andre erhvervstyper, der kan indpasses i ejendommen uden genevirkninger, på vilkår: 1) at erhvervet drives af den, der bebor boligen, 2) at erhvervet ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen, og 3) at skiltning kun

9 udføres med eet mindre skilt på døren eller husmuren ved siden af døren. 3.3 Indenfor lokalplanområdet må der opføres transformerstationer og lignende tekniske anlæg til områdets forsyning, i en udformning der tager hensyn til bygningsmiljøet 4. UDSTYKNINGER: 4.1 Udstykning og andre matrikulære forandringer må kun ske med Ribe Kommunes tilladelse. 5. VEJ- OG PARKERINGS- 5.1 Vejadgangen til boligerne skal som hidtil foregå ad vejen A-B belig- FORHOLD: gende i skel mod matr. nr. 59 (se kortbilag 2) Parkering må kun finde sted på bygningskompleksets gårdsplads, hvor det nuværende antal p-pladser skal bibeholdes. Der skal udarbejdes en pkn for gårdspladsens indretning. Pknen skal godkendes af Ribe Kommune. 6. LEDNINGS-, FORSYNINGS-, 6.1 Nye lednings-, forsynings-, antenne- og belysningsanlæg skal god- ANTENNE- OG BELYSNINGSAN- kendes af Ribe Kommune inden arbejdet påbegyndes. T /FC** 6.2 Der skal benyttes fjernvarme som opvarmningsmiddel. 6.3 Nye el-ledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne skal udføres som jordkabler. 6.4 Afløbs- og forsyningsledninger, der er nedlagt indenfor lokal- planområdet, må kun røres med de respektive ledningsejeres tilladelse, ligesom beskyttelseszoner omkring disse ledninger skal respekteres. 6.5 Der må ikke opsættes antenne eller parabolskærm udvendigt noget sted på ejendommen. 7. BEBYGGELSENS OMFANG 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 80 %. OG PLACERING: ~ ^ * i,, c i i_ i Ombygningen skal ske efter den retningsgivende bebyggelsesplan vist på kortbilagene nr. 3 og 4. Det viste antal boliger og boligindretningen er ikke bindende. 1 Der er den 9. juni 1980 tinglyst færdselsret ad denne vej over matr. nr. 60 a, Ribe Bygrunde, til matr. nr. 56 a, boligkomplekset Munken. Vejadgangen skal forefindes i form af en 3 m bred grusbelagt vej i det sydlige skel. Der er herudover den 11. december 1975 tinglyst færdselsret for ejeren af matr. nr. 58. Denne har herefter ret til ind- og udbæring af renovationsspande og til bortkørsel af haveaffald ad denne vej.

10 7.3 Yderligere byggeri mod åen og mod vest (ind mod matr. nr. 56 a) må ikke finde sted, dog med undtagelse af etablering af kajkant. Der må således ikke bygges havestuer eller lignende udbygninger. 7.4 Der må mod åen og mod vest anlægges een terrasse til hver bolig. Terrassen må anlægges i hele boligens bredde, men må højest have en dybde på 3 m målt ud fra facaden, for at fastholde den grønne front mod åen. 7.5 Bebyggelse må kun ske efter en samlet plan godkendt af Ribe Kommune. Bebyggelsesplanen skal redegøre for bebyggelsens placering, udformning og materialevalg, parkeringsforhold, vej- og stiforhold, skiltning, belysning, friarealernes indretning, beplantning samt forsyningsanlæg. I Ribe Kommunes godkendelse vil der blive lagt stor vægt på byggeriets særlige beliggenhed ved Ribe Å og byens åpark. 8. BEBYGGELSENS YDRE 8.1 Ribe Kommune skal godkende ny- og ombygninger hvad angår FREMTRÆDEN: facaderne i henhold til 7 og formålsparagraf l Bygningen mod Set. Catharinæ Plads skal bibeholdes med facade i røde sten og tag i naturskifer med en vinkel på 45 grader. Vinkelbygningen til denne ændres, så stueetagen pudses og 1. salen får ny træbeklædning, mens taget i stedet for eternitskifer belægges med naturskifer eller røde vingetegl i en vinkel på 35 grader. Bygningen mod nordvest bibeholdes med facade og tag i rød tegl med en vinkel på 35 grader, og en træbeklædning i et bånd på 1. sal. 8.3 Bygningen mod Set. Catharinæ Plads må udnyttes i l l /2 etage. Vinkelbygningen til denne samt bygningen mod nordvest må udnyttes i 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,70 m over gulvniveau (kote 3,60 DNN) og 9,20 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 8.4 Udvendig belysning må kun opsættes på gårdsiden og på de facader, der vender bort fra åen. Belysningen skal godkendes af Ribe Kommune. 8.5 Ingen form for reklamering og skiltning må finde sted ud over almindelig angivelse af navn og husnummer. Dog undtaget det i 3.2 anførte. Der henvises endvidere til den kommunale facadetinglysning, se redegøreisens pkt. 2.5.

11 Der må kun opsættes een flagstang fælles for bebyggelsen. Flagstangen må højest have en højde på 8,5 m. 8.7 Affalds- og containerpladser, affaldsstativer, skarnkasser og lignende skal anbringes eller afskærmes således, at de ikke er synlige fra de omkringliggende områder og veje. Anbringelse skal iøvrigt ske således, at den ikke er til gene for de omboende. 9. UBEBYGGEDE AREALER: 9.1 Eksisterende beplantning skal så vidt muligt bevares. Såfremt de store træer mod åen ikke kan bevares, skal der efterplantes med lignende træer i en højde godkendt af Ribe Kommune. 9.2 Der skal sikres mulighed for, at der kan anlægges en sti langs åbredden. Stien udlægges i en bredde på 3 m i en afstand af ca. l m fra åbrinken Ubebyggede arealer, herunder parkeringspladser, skal generelt ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, der efter Ribe Kommunes skøn naturligt falder ind i områdets karakter. 10. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYG- GELSE: 10.1 Boligerne må ikke tages i brug før de i 5.2 krævede p-pladser er etableret og evt. bidrag til parkeringsfonden er indbetalt Boligerne må ikke tages i brug, før de er tilsluttet fjernvarmenettet, den kommunale vandforsyning, det kommunale spildevandsnet, Ribe Antenneforening og Sydvest Energis elforsyningsnet. 11. SERVITUTTER: 11.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af pknen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen Deklaration af 14. august 1979, der fastlægger en hovedkloakledning over matr. nr. 60 a og 56 a, Ribe Bygrunde, skal respekteres. Hovedkloakledningen er vist på kortbilag TILLADELSER: 12.1 Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet 3 Der er ingen aktuelle planer om at anlægge denne sti. Bestemmelsen er alene udtryk for en areakeservation for at skabe sammenhæng og overensstemmelse med tinglysning af 29. april 1980 om tilsvarende stianlæg på matr. nr. 56 a, Ribe Bygrunde.

12 11 standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Den Antikvariske Samling i Ribe. Det anbefales at bygherren forud for igangsætning af arbejdet anmoder Den Antikvariske Samling om en udtalelse i medfør Museumslovens 25, om der er arkæologiske interesser i området. 13. AFLYSNING AF LOKAL- PLAN: 13.1 Lokalplan nr , plejehjemmet <0 Ved Åen", vedtaget af Ribe Byråd den 11. maj 1987, aflyses ved ikrafttræden af den aktuelle lokalplan. Den nye lokalplan får samme nummer som den aflyste, d.v.s. nr , LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER: 14.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der på ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om Planlægning, 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med pknens bestemmelser. Såfremt bygningsforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i pknen Byrådet kan jfr. Planlovens 19 meddele dispensation fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af pknen Ribe Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan.

13 VEDTAGELSES- Således vedtaget af Ribe Byråd ved 1. behandlingen den PÅTEGNING: 30. april Preben Rudiengaard / borgmester Hans Kjær teknisk direktør I henhold til 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Ribe Byråd den 28. august Preben Rudiengaard / borgmester Peter Zahlekjær kommunaldirektør

14

15

16

17

18 FACADER - NORDØST OG SYDØST LOKALPLAN KORTBILAG NR. 5

19 facade mod åen facade mod "Munken's" have FACADER - NORD OG VEST LOKALPLAN KORTBILAG NR. 6