Velbeliggende investeringsejendom i Viby

Transkript

1 Velbeliggende investeringsejendom i Viby Sag LK TIL SALG Viby J - Rudolfgårdsvej 8C Attraktivt og veletableret erhvervsområde God lejerspredning Fornuftig bygnings stand Kort afstand til motorvej E45 og Aarhus C Kontantpris kr års nettoafkast % 11,38 Etageareal m 2 708

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Ejendommen er beliggende på Rudolfgårdsvej i Viby's bedste og mest veletablerede erhvervsområde. Området er kendt for en bred vifte af brancher, lige fra autohandel til større produktions- og kontorformål. Områdets geografi udmærker sig ved den absolut korte afstand til Aarhus midtby, og til motorvej E45. Grundens udnyttelse Ejendommen er beliggende på en større grund på ca m², hvor en del af udensomsarealerne er udlejet. Udenomsarealerne er udlagt til mindre grønne områder, samt større stenanlagt areal, med mulighed for at køre hele vejen rundt om ejendommen. Beskrivelse Bebyggelsen er opført i 1976 i gule mursten i to etager. Ejendommens sadeltag fremstår i god stand. Ejendommen er i dag udlejet til flere mindre virksomheder, som også gør tomgangsrisikoen mindre. Det skal nævnes, at flere af lejerne har boet i ejendommen i mere end 10 år, og ældste lejer siden Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 9 CL Viby by, Viby Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1976 Ombygningsår 1981 Arealer Grundareal m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 714 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 708 m 2 Etageareal i alt 708 m 2 Sekundære arealer 459 m 2 2

3 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1976/1981 Bebygget areal 714 m 2 Sekundære arealer 459 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Industri, håndværk m.v. 708 m 2 Erhvervsareal Ja Uudnyttet tageetage 397 m 2 Sekundært areal Ja Overdækning 62 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Det bemærkes, at der er uoverensstemmelse mellem arealer anført i BBR-Meddelelse og arealer i henhold til lejekontrakter. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Codan A/S, police nr Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. 3

4 Offentlige planer / Forhold Ejendommen er omfattet af bestemmelserne i Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune., der bl.a. indeholder følgende: Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål. I området kan der desuden etableres offentlige funktioner i det omfang disse offentlige funktioner med hensyn til miljøfølsomhed og -belastning ikke adskiller sig fra den øvrige tilladte erhvervsvirksomhed i det konkrete område - og forudsat at der ikke er tale om specielle anlæg, hvis placering normalt vil nødvendiggøre en særskilt planlægning. Bortset fra butikker til lokal forsyning (maks. 100 m2) kan der kun etableres detailhandel i form butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper, og som ikke kan indpasses i City eller bydelscentrene. Butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper, kan kun placeres i tilknytning til det overordnede vejnet indenfor de områder, hvor det er nævnt særskilt i rammerne. Der kan dog normalt etableres butikker til salg af egne produkter i tilknytning til de enkelte virksomheders produktionslokaler. Butikstyper til særligt pladskrævende varegrupper er defineret i planloven. En lokalplan skal fastlægge hvilke varegrupper, der kan forhandles i området, hvor der kan placeres butikker og angive maksimale bruttoetagearealer for butikstyper. Forud for placering af møbelbutikker i områder udlagt til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, skal der redegøres for, hvorfor en placering i City, bydelscentrene eller aflastningscentrene ikke er mulig. For de maksimale bygningshøjder gælder, at en større højde punktvis kan tillades, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Kun ejendomme, der støder op til det det overordnede vejnet, kan anvendes til butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper. Der kan etableres en bolig i tilknytning til den enkelte virksomhed i området i det omfang der udlægges arealer i en lokalplan med mulighed for etablering af virksomheder inden for alene virksomhedsklasserne 2-3. Der må i området kun etableres virksomheder i Grundvandsklasse 1. Rumfangsbestemmelsen anvendes alene ved halbygninger og lign. Ovennævnte er alene et ekstrakt af kommuneplanramme ER. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. vedr. 9 CR Dok. om dispensation fra byggelovgivningen m.v. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit energiforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen varmeforsynes med fjernvarme. 4

5 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den er ejendommen udgået inden kortlægning. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Øvrige forhold: hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5

6 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr Dækningsafgift kr Renovation Renovation kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Varmeregnskab kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 100% 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 11,38% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6

7 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7

8 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Mads Thomsen, Erhvervsrådgiver, Cand.merc.aud. Tlf.: , mobil: , mat@nybolig.dk 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 FOTOS OG KORT 12

13 FOTOS OG KORT 13

14 FOTOS OG KORT 14

15 FOTOS OG KORT 15

16 FOTOS OG KORT 16

17 FOTOS OG KORT 17

18 FOTOS OG KORT 18

19 FOTOS OG KORT 19

20 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Mulle's Auto Erhverv Værkstedshal 180 m² og kontor 120 m² Anders Nielsen & Co A/S Erhverv Opholdsrum, køkken m.v Ledig Erhverv Kontor Novo Service Erhverv Kontor Motorola A/S Erhverv Værksted/kontor Dansk Beredskabskommunikation Erhverv Containerkapacitet (1 stk. 20 fod container) Dansk Beredskabskommunikation Erhverv Antennemast Dansk Beredskabskommunikation Erhverv Depot Fragtmand Erik Ramdahl Aps Erhverv Basisstation i antennemast Østjysk Elforsyning / Aura Erhverv Basisstation i antennemast I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået

21 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Mulle's Auto Ja Faktisk NPI Nej 2 Anders Nielsen & Co A/S Ja Faktisk NPI Nej 3 Ledig Ja Anslået Nej 4 Novo Service Ja Faktisk NPI, dog min. 2 % af foregående års leje Nej 5 Motorola A/S Ja Faktisk NPI Nej 6 Dansk Beredskabskommunikation 7 Dansk Beredskabskommunikation 8 Dansk Beredskabskommunikation 9 Fragtmand Erik Ramdahl Aps 10 Østjysk Elforsyning / Aura Ja Faktisk INGEN Nej Ja Faktisk NPI, dog min. 3 % Nej Nej Faktisk NPI Nej Ja Faktisk 4 % p.a Nej Ja Faktisk 4 % p.a Nej Lejen påklaget 21

22 Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Mulle's Auto måneder Lejer Udlejer Nej Nej Parkeringsareal på m² er indeholdt i lejen. A conto for vand, varme og el andrager kr p.a. og er et fast beløb, jf. dog lejekontraktens pkt Anders Nielsen & Co A/S måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Novo Service måneder Lejer Udlejer Nej Ja 5 Motorola A/S måneder Lejer Udlejer Nej Nej I lejen er indeholdt leje af parkeringsareal 50 m² og containerareal på 25 m². Lejer betaler a conto med kr p.a. til vand og varme. 6 Dansk Beredskabskommunikation 7 Dansk Beredskabskommunikation 8 Dansk Beredskabskommunikation 9 Fragtmand Erik Ramdahl Aps 10 Østjysk Elforsyning / Aura dage Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej måneder Lejer Udlejer Nej Nej Den årlige leje er inkl. varme, vand, el og eventuel snerydning til friholdelse af adgangsvej til depot. Lejen er ekskl. merværdiafgift måneder Lejer Udlejer Nej Nej måneder Lejer Udlejer Nej Nej 22