SALGSPROSPEKT KLASSISK TOTALRENOVERET BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM I HELSINGØR. Allegade 38-44, 3000 Helsingør. Sag

Transkript

1 SALGSPROSPEKT KLASSISK TOTALRENOVERET BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM I HELSINGØR Allegade 38-44, 3000 Helsingør Sag Markant belliggende tæt ved Kronborg, stranden, havnen og bymidten Fuldt udlejet med 12 nyrenoverede lejligheder til beboelse Varierende størrelser fra m²

2 . Mægler: Dorthe Mills Dato: 4. februar 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Allegade Helsingør Matr.nr. 24 d Helsingør Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Helsingør Boligudlejningsejendom Beboelsesejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1897 AREALER Grundareal m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 430 m² Boligareal m² Etageareal i alt m² Sekundære arealer 352 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er forsikret i Gjensidige. Præmien er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation F. Der udarbejdes nyt energimærke for ejendommen, når denne er færdigrenoveret. BESKRIVELSE Allegade er en af Helsingørs markante ejendomme, beliggende centralt i Helsingør i gåafstand til Kronborg, bymidten, havnen og stranden. Ejendommen udbydes til salg for DEH A/S som har projektudviklet ejendommen. I perioden fra erhvervelsen i 2011 og frem til nu er der udført en gennemgribende hovedrenovering af hele ejendommen udvendigt og indvendigt. Ejendommen, der er opført i 1897 består af to bygningskroppe med 4 opgange og 12 lejligheder til beboelse, hvoraf to har udsigt til Øresund. Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 2 af 16

3 Samtlige lejligheder har indenfor det seneste år fået nye køkkener og badeværelser, gulve (høvlede), døre og vinduer samt maling, ligesom al el, vand, afløb og varme er udskiftet, herunder nyt gasfyr i hver af de to bygninger. I kælderetagen er der etableret pulterrum for lejerne, ligesom der er vaskemuligheder. Tagbelægningen på bygningen med nr. 38 er under udskiftning til nyt og i den forbindelse etableres ny klimaskærm på tagkonstruktionen. Facaderne på begge bygninger males sølvgrå med hvide gesimser og gesimsbånd. Bag ejendommen findes et stort græsareal til fælles afbenyttelse for beboerne. P-FORHOLD Der er fælles parkering. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr KAPITALBEHOV Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING 5,50 %. LIKVIDITET: LEJEINDTÆGTER VEDLIGEHOLDELSESKONTI Bindingskonti GI BRL 18 B Der henvises til særskilt bilag. Samlede årlige lejeindtægter udgør kr , heraf anslået kr , fordelt som følger: Boliglejemål kr , heraf anslået kr I øvrigt henvises til særskilt bilag. kr Pr & 18B regnskabet for 2014 er endnu ikke fremkommet. Sælger oplyser at det kommer til at ligge i niveauet minus kr. 3,5 mio -4,2 mio. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 3 af 16

4 KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Lokalplan nr. 1.4 og 1.51 er gældende. BYGGESAGER Igangværende byggesag på Allegade 42, 2.sal, vedrører til/ombygning. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. OVERFLADEFORURENING Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. DRIFTSUDGIFTER 2014 Ejendomsskatter 2014 kr Renovation / miljøafgifter kr Vand / vandafledning / el kr Renholdelse / vicevært kr Udvendig vedligeholdelse, afsat kr Administration kr Forsikringer, præmie kr Driftsudgifter i alt anslået kr Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD Driftsudgifterne er oplyst af sælger. Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 4 af 16

5 . BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: danbolig Erhverv Johnny Hallas Helsingørsgade 41A 3400 Hillerød Att.: Dorthe Mills, Ejendomsmægler, MDE Tlf.: , mobil: , Dette prospekt er udarbejdet på basis af data fra officielle kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver. Det er vores opfattelse, at oplysningerne er korrekte og fyldestgørende, men vi påtager os ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 5 af 16

6 X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1897 Bebygget areal 202 m² Sekundære arealer 181 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Allegade 38, st 122 m² Boligareal Nej Allegade 38, 1. sal 122 m² Boligareal Nej Allegade 38, 2. sal 115 m² Boligareal Nej Allegade 40, st 80 m² Boligareal Nej Allegade 40, 1. sal 80 m² Boligareal Nej Allegade 40, 2. sal 87 m² Boligareal Nej Kælder 181 m² Sekundært areal Nej Beskrivelse Allegade Bygningen er bevaringsværdig med save-karakter 4. BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1897/ 1988 Bebygget areal 228 m² Sekundære arealer 171 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Allegade 42, st 104 m² Boligareal Nej Allegade 42, 1. sal 104 m² Boligareal Nej Allegade 42, 2. sal 124 m² Boligareal Nej Allegade 44, st 124 m² Boligareal Nej Allegade 44, 1. sal 73 m² Boligareal Nej Allegade 44, 2. sal + 3. sal 129 m² Boligareal Nej Kælder 171 m² Sekundært areal Nej Beskrivelse Allegade Bygningen er bevaringsværdig med save-karakter 4. Arealerne er baseret på de faktiske forhold. Byggesag pågår for såvidt angår Allégade 42, 2. sal, Allégade 44, 1.sal og Allégade 44, sal. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr I alt kr Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 6 af 16

7 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 31,07 % kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 31,07 % kr Driftsudgifter2014, specificerede EJENDOMSSKATTER 2014 kr RENOVATION Renovation kr VAND / VANDAFLEDNING / EL Elforbrug kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr ADMINISTRATION Administration kr Varmeregnskab kr Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 7 af 16

8 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr Driftsudgifter i alt anslået kr Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion deposita kr Investeret kapital, omregnet kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning kr STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: X 100 = 5,50 % (anslået) Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 8 af 16

9 FOTO - KORTBILAG Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 9 af 16

10 Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 10 af 16

11 Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 11 af 16

12 Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 12 af 16

13 Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 13 af 16

14 LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Dianne Enevoldsen 2 Joachim Mortensen og Victoria Bidstrup Mortensen 3 Lene og Thomas Seibæk 4 Sindre Johnsen og Majken Sejer Islin 5 Mikkel Fønss Dofke Allegade 38, stuen Bolig Beboelse Allegade 38, 1. sal Bolig Beboelse Allegade 38, 2. sal Bolig Beboelse Allegade 40, stuen Bolig Beboelse Allegade 40, 1. sal Bolig Beboelse Siphiwe Pfeiffer Allegade 40, 2. sal Bolig Beboelse Kim Bengtsen Allegade 42, stuen Bolig Beboelse Udlejes fra 9 Udlejes fra 10 Charlotte Strømberg 11 Jesper Svenningsen Allegade 42, 1. sal Bolig Beboelse Allegade 42, 2. sal Bolig Beboelse Allegade 44, stuen Bolig Beboelse Allegade 44, 1. sal Bolig Beboelse Udlejes fra Allegade 44, 2. sal og 3. sal Bolig Beboelse I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 14 af 16

15 heraf anslået REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Dianne Enevoldsen 2 Joachim Mortensen og Victoria Bidstrup Mortensen 3 Lene og Thomas Seibæk 4 Sindre Johnsen og Majken Sejer Islin 5 Mikkel Fønss Dofke Nej Faktisk Trappeleje Nej Nej Faktisk Trappeleje Nej Nej Faktisk Trappeleje Nej Nej Faktisk Trappeleje Nej Nej Faktisk Trappeleje Nej 6 Siphiwe Pfeiffer Nej Faktisk Trappeleje Nej 7 Kim Bengtsen Nej Faktisk Trappeleje Nej 8 Udlejes fra 9 Udlejes fra 10 Charlotte Strømberg 11 Jesper Svenningsen 12 Udlejes fra Nej Faktisk Trappeleje Nej Nej Anslået Nej Nej Faktisk Nej Nej Faktisk Nej Nej Anslået Nej Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 15 af 16

16 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Dianne Enevoldsen 2 Joachim Mortensen og Victoria Bidstrup Mortensen 3 Lene og Thomas Seibæk 4 Sindre Johnsen og Majken Sejer Islin 5 Mikkel Fønss Dofke måneder Lejer Udlejer Nej Nej måneder Lejer Udlejer Nej Nej måneder Lejer Udlejer Nej Nej måneder Lejer Udlejer Nej Nej måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Siphiwe Pfeiffer måneder Lejer Udlejer Nej Nej 7 Kim Bengtsen måneder Lejer Udlejer Nej Nej 8 Udlejes fra 9 Udlejes fra 10 Charlotte Strømberg 11 Jesper Svenningsen 12 Udlejes fra måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag Allegade 38-44, 3000 Helsingør Side 16 af 16