Samtykke til salg af kommunalt ejede ejendomme uden offentligt udbud i forbindelse med byudviklingsprojekt.

Transkript

1 Samtykke til salg af kommunalt ejede ejendomme uden offentligt udbud i forbindelse med byudviklingsprojekt Køge Kommune har i brev af 4. november 2008 anmodet Statsforvaltningen Sjælland, Tilsynet med kommunerne i Region Sjælland om samtykke til, at Køge Kommune overdrager en ideel anpart på 50% af en række grunde ved Køge Havn til Realdania Arealudvikling A/S og indskyder en ideel anpart på 50% af en række grunde ved Køge Havn i et Arealudviklingsselskab, som stiftes og ejes af Køge Kommune og Realdania Arealudvikling A/S, uden at grundene har været i offentligt udbud. Det er oplyst, at Realdania Arealudvikling A/S efter købet af grundene tillige indskyder disse i Arealudviklingsselskabet. Køge Kommune anmoder samtidig om, at Arealudviklingsselskabet ligeledes erhverver den såkaldte rådhusgrund af Køge Kommune benævnt det røde rådhus hvis Køge Kommune inden udgangen af 2009 beslutter, at rådhuset skal fraflyttes og nedrives. TILSYNET STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND DRONNINGENSGADE NYKØBING F JOURNAL NR.: /75 SAGSBEHANDLER: GHSVE DIREKTE TELEFON: TELEFON: TELEFAX: GIRO: EAN- NR sjaelland@statsforvaltning.dk Om baggrunden for ønsket om at overdrage grundene til Realdania Arealudvikling A/S og Arealudviklingsselskabet oplyser Køge Kommune, at kommunen gennem en årrække har arbejdet med planer for udvikling af de tre byområder, der ligger på Søndre Havn, i Bymidten og på Collstrupgrunden. Områderne er forbundet til havnen og bymidten, og udbygningen vil kunne bidrage til at samle områderne omkring den gamle historiske bymidte, der i dag er adskilt af jernbanen. Det indgår således også i planerne, at der skal etableres en underføring af trafikken, hvorved bymidten kan blive samlet med havnen. Det er oplyst, at områderne skal danne et nyt, større, sammenhængende og attraktivt byområde omfattende bolig, kultur, idræt, detailhandel og erhverv. Udviklingen af området der endeligt fastlægges efter en idekonkurrence

2 - vil strække sig over år, idet der over de næste 15 år vil blive frigivet arealer i takt med, at de nuværende grundlejeres kontrakter udløber. Om baggrunden for gennemførelsen af byudviklingen i Arealudviklingsselskabet i partnerskab med Realdania Arealudvikling A/S og deraf ønsket om, at de to aktionærer apportindskyder de ideelle anparter af ejendommene i selskabet, oplyser kommunen: at områdets kompleksitet stiller meget høje krav til kompetencer i udviklingsfasen, hvis en helhedstænkning af det 25 HA store byområde skal sikres, at kommunen vurderer, at ingen private developere vil være interesserede i at købe hele arealet, at projektets løbende økonomi ville tilsige, at arealerne måtte sælges i små enheder for at skaffe kapitel til byggemodning af næste etape og, at det ikke finansielt ville være muligt for kommunen at skabe den infrastruktur på tværs af jernbanen, som ville give området et væsentligt løft for de private investorer og forhindre trafikalt sammenbrud i Køge bymidte. Det konkluderes således, at en kommunal egenudvikling vil vanskeliggøre projektets gennemførelse, og at kombinationen af økonomiske og kompetencemæssige problemer ofte har medført en ikke tilfredsstillende bykvalitet. Det er derfor Køge Kommunes vurdering, at en selskabsdannelse med Realdania Arealudvikling A/S vil bevirke, at mulighederne for at realisere kommunens visioner bliver langt bedre. Infrastrukturen kan etableres i projektets indledende fase, og mulighederne for at tiltrække arkitekter og investorer med høje kvalitetsstandarder forøges. Køge Kommune oplyser, at det har været magtpåliggende for kommunen at indskyde ejendommene til markedsprisen, og at der således ikke ligger nogen speciel erhvervsstøtte til den private investor, ligesom investorer, der på et senere tidspunkt måtte være interesserede i at købe grunde af Arealudviklingsselskabet, ikke er udelukket fra køb. Køge Kommune anfører konkluderende, at indskuddet af ejendommene i Arealudviklingsselskabet vil ske for, at ejendommene kan indgå i et stort sammenhængende projekt, der skal sikre en samlet udvikling af havneområdet i Køge. SIDE 2

3 Køge Kommuner oplyser, at det ikke er Arealudviklingsselskabets formål at skabe profit, men at kommunen har forholdt sig til situationen. Det oplyses, at økonomien foreslås organiseret således, at hovedparten af et eventuelt overskud udloddes ligeligt mellem parterne Køge Kommune og Realdania Arealudvikling A/S medens en mindre del bliver i området til yderligere kvalitetsudvikling. Vedrørende de nærmere vilkår og betingelser for overdragelsen af en ideel anpart på 50% af en række grunde ved Køge Havn til Realdania Arealudvikling A/S fremgår det blandt andet af Aftalegrundlag Om betinget arealoverdragelse i forbindelse med etablering af (XX P/S) med deri nævnte bilag 1-6: at overdragelsen gennemføres som led i parternes fælles etablering af Arealudviklingsselskabet med henblik på at parternes ideelle anparter indskydes i selskabet, at køber og sælger sammen ønsker at gennemføre en helhedsløsning for byudviklingen i havneområdet gennem opførelse af boliger, erhvervsbyggeri og bygninger til offentlige og kulturelle formål, samt at det bærende princip for helhedsplanen er høj kvalitet, at købesummen for Collstrupgrunden reguleres endeligt, såfremt udgifterne til det nødvendige oprensningsniveau, der er fastsat efter myndighedsbehandling, afviger fra den anslåede ramme på 46,5 millioner kr. eksklusive moms i 2008 niveau, og at købesummen reguleres såfremt bebyggelsesprocenten for Søndre Havn ved planudarbejdelse for området bliver mindre end det stipulerede grundlag på 130%, og såfremt der ikke som forudsat opnås dispensation fra strandbyggelinien. Køge Kommune oplyser i Aftalegrundlaget med henvisning til bilagene 1 og 2, at ejendommenes samlede grundareal ved en foreløbig optælling udgør m2. Vedrørende de enkelte matrikelnumre og deres fysiske placering henvises specifikt til: Aftalegrundlagets bilag 1, betegnet forside (for så vidt angår de arealer, der heri oplyses overføres til Køge Kyst P/S), Aftalegrundlagets bilag 1 (for så vidt angår de - med bilag 1, betegnet forside - identiske arealer, der heri oplyses overføres til Arealudviklingsselskabet Køge By og Havn P/S og tilhørende kortbilag, luftfotos og matrikelnumre) samt SIDE 3

4 Aftalegrundlagets bilag 2.1 (for så vidt angår de nævnte matriklers arealstørrelser). Vedrørende ejendommenes tinglyste grundstørrelser, deklarationer, servitutter, lejemål etc. henvises til Aftalegrundlagets bilag 2.1 (for så vidt angår udskrifter af Tingbogen), bilag 2.2 samt bilag 2.3. Som vilkår for overdragelsen af den ideelle anpart på 50% af ejendommene til Realdania Arealudvikling A/S er det videre oplyst: at Køge Kommune i samarbejde med Arealudviklingsselskabet foretager de fornødne matrikulære ændringer med henblik på godkendelse af selvstændig matrikulering af Kort- og Matrikelstyrelsen, at ejendommene sælges således som ejendommene er og forefindes med de på grunden værende installationer og ledninger, for så vidt det tilhører sælger og alt ejendommens i øvrigt rette tilliggende og tilhørende, at sælger drager omsorg for, at samtlige de på ejendommene værende bygninger bortset fra de i Aftalegrundlagets bilag 4 viste udlejede ejendomme med grund-, mur- og nagelfast tilbehør, herunder de i bygningerne værende tekniske anlæg, fundamenter, installationer og ledninger af enhver art, fjernes, således at grundarealerne er klar til byggemodning, samt at grundarealerne planeres, inden ejendommene indskydes i Arealudviklingsselskabet. På samme måde fjernes bygningerne på de i Aftalegrundlagets bilag 4 viste udlejede ejendomme i takt med, at disse fraflyttes og stilles til rådighed for Arealudviklingsselskabet. Ledninger under jord fjernes i det omfang, der er nødvendigt for, at arealerne er klar til byggemodning. Bygninger, som Arealudviklingsselskabet kan finde anvendelse for, fjernes dog ikke, at Energiforsyningen i Køge vedrørende vand, el, afløb uden særskilt udgift for Arealudviklingsselskabet og i takt med Arealudviklingsselskabets behov herfor etablerer alle forsynings- og afløbsledninger under jord, som er nødvendige for de bygninger, som kommer til at indgå i projektet, og at disse forsynings- og afløbsledninger føres frem til skel. Det er endvidere forudsat, at HNG etablerer nødvendige udbygninger og flytninger af gasdistributionsnettet inden for de økonomiske rammer, der er forudsat i Aftalegrundlagets bilag 3. (Statsforvaltningen bemærker, at det fremgår af Aftalegrundlagets bilag SIDE 4

5 3a fra Sadolin/Albæk, at der er kalkuleret med fastsatte beløb vedrørende byggemodning og infrastruktur). at køber ved overtagelsen af den ideelle anpart indtræder i samtlige rettigheder, der vedrører ejendommene, idet det dog vedrørende de i Aftalegrundlagets bilag 4 opremsede udlejede og af Køge Havns bestyrelse administrerede lejearealer gøres gældende: Vedrørende lejemål: at Køge Kommune drager omsorg for, at lejemålene fraflyttes i overensstemmelse med den i ovennævnte bilag 4 fastlagte plan, og således at arealerne i overensstemmelse med planen kan stilles til rådighed for Arealudviklingsselskabet, at hverken Køge Havn eller Køge Kommune kan gøres ansvarlige for spørgsmål om forurening ved lejernes aflevering af det lejede i overensstemmelse med lejekontrakternes bestemmelser herom, at Køge Havn kan foretage genudlejning frem til det oprindelige lejemåls udløb, såfremt lejemålene bliver ledige før de i ovennævnte bilag 4 angivne tidsterminer, med mindre Arealudviklingsselskabet for at realisere udviklingen af projektet ønsker at få ejendommene stillet til rådighed på dette tidligere tidspunkt og accepterer at kompensere Køge Havn for de lejeindtægter, som Køge Havn kunne have oppebåret ved genudlejning af lejemålene frem til den nye erhvervshavn kan stille arealerne til rådighed og, at Køge Havn som en selvstændig offentlig virksomhed under Køge Kommune - indenfor de i ovennævnte bilag 4 angivne tidsterminer og så længe arealerne er udlejet, oppebærer samtlige lejeindtægter for lejemålene, samt at Køge Havn afholder alle udgifter, som særligt kan henføres til udlejningen, herunder udvendig og indvendig vedligeholdelse, som måtte påhvile udlejer for lejemålene. Vedrørende betingelser, overtagelse og risikoovergang henvises til det i Aftalegrundlaget under punkt 5 anførte. Vedrørende forurening, jordbundsforhold m.v. oplyses det: at gennemførte tekniske undersøgelser viser, at såvel arealerne beliggende i Søndre havn som Collstrupgrunden er forurenet i betydelig grad, SIDE 5

6 at den ideelle anpart af arealerne overdrages, som arealerne er og forefindes og uden ansvar for forurening og jordbundsforhold. Således skal Realdania Arealudvikling A/S og Arealudviklingsselskabet være afskåret fra senere at gøre krav gældende mod Køge Kommune som følge af forurening eller jordbundsforhold. Ansvarsfraskrivelsen forudsætter, at Køge Kommune har opfyldt den loyale oplysningspligt og i øvrigt ikke har udvist svig ved overdragelsen, og at der vedrørende ejendommenes jordbundsforhold herunder om forurenings- og funderingsmæssige forhold foreligger undersøgelser, som er udleveret til køber, jfr. Aftalegrundlagets bilag 5 af 25. august Vedrørende kajanlæg og bolværker anføres det i aftalegrundlaget: at forpligtelsen til at vedligeholde kajanlæg og bolværker følger ejendommene, hvilket i praksis betyder, at Arealudviklingsselskabet overtager vedligeholdelsesforpligtigelsen. Det er aftalt, at den løbende vedligeholdelse af kajanlæg og bolværker varetages af Køge Kommune for en betaling af kr. pr. år, og at beløbet pristalsreguleres hvert år efter de i aftalegrundlaget givne retningslinier. Ved Arealudviklingsselskabets likvidation overtager Køge Kommune alle rettigheder og forpligtigelser vedrørende kajanlæg og bolværker, med mindre Arealudviklingsselskabet forinden har rådet over bolværker og kajanlæg således, at rettigheder og forpligtigelser varetages forsvarligt på anden måde. Vedrørende refusion, sælgers oplysninger om hjemfaldspligt, lejemål til tredjemand, utinglyste rettigheder, ejendomsvurdering gæld, påbud etc. henvises til det i Aftalegrundlaget under punkterne 8 og 9 anførte. Vedrørende købesummen oplyser Køge Kommune i Aftalegrundlaget blandt andet: at købesummen for den ideelle anpart er aftalt til 120 millioner Dkr, at købesummen er beregnet ud fra de forudsætninger, der fremgår af Aftalegrundlagets bilag 3, (dateret 28. oktober 2008), idet der er forudsat en bebyggelsestæthed på 130% i Stationsområdet og på Søndre Havn og en bebyggelsestæthed på 150% på Collstrupgrunden, SIDE 6

7 at såfremt den forudsatte bebyggelsesmulighed på Søndre Havn, Stationsområdet og Collstrupgrunden bliver mindre eller der besluttes en højere bebyggelsesprocent end forudsat i Aftalegrundlagets bilag 3, reguleres købesummen i overensstemmelse med forudsætningerne i ovennævnte bilag 3, at såfremt de forventelige oprensningsudgifter for så vidt angår Collstrupgrunden anslås at være lavere/højere end 46,5 mill. Dkr eksklusive moms i 2008 prisniveau, reguleres købesummen, således at købesummen for den ideelle anpart af ejendommene forhøjse/nedsættes med den ideelle anpart andel af differencen. Som forudsætninger for handelen oplyser Køge Kommune i Aftalegrundlaget under punkt 11, at det kan aftales med Banedanmark, at der etableres hensigtsmæssige over/underføringer på tværs af jernbaneanlægget, således at projektet medvirker til at skabe sammenhæng mellem bymidten og Søndre Havn og bidrager til at styrke og sikre adgangen til offentlig transport og stationsnærhed. Parterne påregner at udskrive konkurrence om en udviklingsplan for projektet. Det fremgår af Aftalegrundlagets bilag 6, at Banedanmark er indforstået med kommende under/overføringer af banen, blot at disse lever op til de generelle betingelser for sådanne. Det er endvidere oplyst, at såfremt de forventede udgifter til oprensning af Collstrupgrunden overstiger 93 mill. kr. eksklusive moms i 2008 prisniveau, kan begge parter hver især kræve, at projektet standses, og at ejendommene tilbageføres til Køge Kommune. Vedrørende udgifter, momsreguleringsforpligtelse, gæld udenfor købesummen, dokumenter, skøde og omkostninger mv. henvises til Aftalegrundlaget punkterne 12 til 17. Af Aktionæroverenskomst mellem Køge Kommune og Realdania Arealudvikling A/S vedrørende aktiebesiddelser i Selskabet (XX P/S) dateret den 24. oktober med bilagene 1 til 7 - fremgår det blandt andet: Pkt. 5.1, at aktiekapitalen i Selskabet ved stiftelsen nominelt udgør kr., der skal besiddes med nominelt kr. (50%) af Køge Kommune og nominelt kr. (50%) af Realdania Arealudvikling A/S, Pkt , at Realdania Arealudvikling A/S indskyder nom. kr til kurs 1000 som apportindskud. Apportindskuddet udgøres af den ideelle anpart af ejendomme, som Realdania Arealudvikling A/S erhverver fra SIDE 7

8 Køge Kommune via Aftalegrundlag for ejendomme i projektet, og Pkt , at Køge Kommune indskyder nom. kr til kurs 1000 som apportindskud. Apportindskuddet udgøres af den ideelle anpart af ejendomme, som Køge Kommune har tilbage efter overdragelse af en ideel anpart til Realdania Arealudvikling A/S, jfr. Aktionæroverenskomstens pkt. 3. Det fremgår videre af aktionæroverenskomsten under pkt. 6.2, afsnit 1, at Køge Kommune med forbehold af den endelige politiske beslutning om at tilføre de nødvendige bevillinger har ret og pligt til på ethvert tidspunkt ad en eller flere omgange frem til udgangen af 2014 af Selskabet kontant at købe grundstykker med tilhørende forholdsmæssig byggeret, jfr. Aktionæroverenskomstens bilag 6 af 25. august 2008: Køges tilbagekøbsret til ejendomme. Ejendommenes værdi og handelspris fremgår nærmere af Aftalegrundlagets bilag3, 3a, 3b og 3c. Aftalegrundlagets bilag 3 af 28. oktober 2008 omhandler forudsætninger for beregning af købesum og herunder regulering for endelig bebyggelsesmulighed og forudsætninger for pris på det røde rådhus. Aftalegrundlagets bilag 3a af maj 2008 fra Sadolin/Albæk A/S udtaler i sin indledning, at det er udarbejdet efter fælles opdrag fra Realdania Arealudvikling A/S og Køge Kommune med det formål at sammenfatte forudsætninger og resultater af de investeringsanalyser vedrørende udvikling af områderne Søndre havn, Stationsområdet og Collstrup-grunden, som Sadolin & Albæk har udarbejdet. Det fremgår, at der ved beregningen er foretaget vurderinger over arealer og bebyggelsesprocenter, byggeretspriser, absorption, projektudvikling, byggemodning og infrastruktur, ekstrafundering, tilslutningsafgifter, forurening, moms, omkostningsinflation og prisstigning på grundarealer. Bilaget er vedlagt oversigt over Cash flow for Søndre havn, Stationsområdet og Collstrup-grunden. Det konkluderes i investeringsanalysen, at den samlede værdi af arealerne andrager 242 mio. kr. Aftalegrundlagets bilag 3b dateret 30. maj 2007 fra Statsautoriserede ejendomsmæglere CBRE, København v/ CB Richard Ellis Cederholm A/S udtaler blandt andet, at investeringsanalysen fra Sadolin & Albæk er gennemgået, og at nutidsværdien af de omhandlede arealer ud fra forudsætningerne i analysen andrager 242 mio. kr. SIDE 8

9 CBRE bekræfter således på given foranledning, at prisen på 242 mio. kr. ikke er under markedsværdien for arealerne i deres nuværende stand. Aftalegrundlagets bilag 3c viser absorbtionsforudsætninger. Tilsynets udtalelse: Retsgrundlaget: Lov om kommunernes styrelse 68, stk. 1 (Styrelsesloven - Lovbekendtgørelse nr. 968 af 2. december 2003) er sålydende: Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod en kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Indenrigs- og Sundhedsministeren har i medfør af Styrelseslovens 68, stk. 1, 2. pkt. fastsat regler om, at visse salg kan ske uden forudgående offentligt udbud. Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme 1 (Udbudsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 2003) er sålydende: Salg af kommunens faste ejendomme skal, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen, ske efter forudgående udbud, jf. dog 2. Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2 opremser en række tilfælde, hvor offentligt udbud kan undlades. Disse undtagelsesbestemmelser finder ikke anvendelse i dette tilfælde, men i Bekendtgørelsens 2, stk. 3 bestemmes det, at: Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige for- SIDE 9

10 hold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Indenrigs- og Sundhedsministeriet har udstedt Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004), hvor det under punkt 5.4 (Tilfælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmyndighedens godkendelse kan undlades) udtales, at undtagelsesbestemmelsen i Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3 kun tænkes anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det på den ene side må antages, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side må antages, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Dette uddybes i Vejledningen, hvor det udtales, at det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. Vejledningen udtaler endvidere, at en fritagelse for offentligt udbud forudsætter, at tilbudsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom. Som eksempel på tilfælde, der - afhængigt af de konkrete omstændigheder - vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, nævnes i vejledningen afsnit 5.4 under eksempel 6 salg med henblik på, at en ejendom kan indgå i et større projekt. Begrebet projekt skal forstås bredt og kan bl.a. omfatte opførelse af en institution, en virksomhed, et trafik-, havne- eller parkanlæg eller lignende, evt. efter en forudgående arkitektkonkurrence. Projektet kan evt. omfatte andre arealer, der ikke eller kun delvis ejes af den pågældende kommune. Fritagelse kan ske i tilfælde, hvor det må antages, at et krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for et salg af ejendommen eller for virkeliggørelsen af projektet, og hvor det samtidig må antages, at et offentligt udbud ikke vil fremkalde højere eller bedre købstilbud. Vejledningen nævner afslutningsvist i afsnit 5.4 under eksempel 7 som opsamlingsbestemmelse - andre tilfælde, hvor en potentiel køber har en konkret og aktuel interesse i en kommunal ejendom, og hvor det må antages, at et offentligt udbud af ejendommen på den ene side vil kunne SIDE 10

11 lægge hindringer i vejen for salget og på den anden side ikke vil kunne fremkalde højere eller bedre købstilbud. Tilsynets bemærkninger: Tilsynet kan ikke på nuværende tidspunkt imødekomme Køge Kommunes anmodning om tilsynets vurdering og eventuelle godkendelse af, at Arealudviklingsselskabet erhverver den såkaldte rådhusgrund, hvis Køge Kommune senere beslutter, at rådhuset skal nedrives. Fritagelse for offentligt udbud med tilsynsmyndighedens godkendelse forudsætter som en af betingelserne efter udbudsbekendtgørelsens 2 stk. 3, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede ejendom. Tilsynet finder, at disse forudsætninger ikke er opfyldt i dette tilfælde, hvor salget er afhængigt af en fremtidig, uvis kommunal beslutning. Tilsynet har tidligere meddelt Køge Kommune dette telefonisk og under møde med repræsentanter for kommunen. Vedrørende Køge Kommunes salg af ejendomme til Arealudviklingsselskabet fremgår det af Aktionæroverenskomstens pkt , at Køge Kommune indskyder nom. kr til kurs 1000 som apportindskud. Apportindskuddet udgøres af den ideelle anpart af ejendomme, som Køge Kommune har tilbage efter overdragelse af en ideel anpart til Realdania Arealudvikling A/S. Køge Kommune har som indledningsvist anført - oplyst, at Arealudviklingsselskabet der stiftes, ejes af Køge Kommune og Realdania Arealudvikling A/S. Det fremgår af Udbudsbekendtgørelsens 2 stk. 2, nr. 1, at offentligt udbud kan undlades ved salg til staten, en kommune eller et kommunalt fællesskab, jf. den kommunale styrelseslov 60. Ved salg til andre fælleskommunale selskaber skal der ske offentligt udbud, medmindre salget er omfattet af en af de øvrige undtagelsesregler. Det nævnes således, at salg til et sameje mellem de i udbudsbekendtgørelsen 2 stk. 2 nr. 1, nævnte myndigheder vil være undtaget fra kravet om offentligt udbud, hvorimod salg til et interessentskab mellem de i 2 stk. 2, nr. 1 nævnte myndigheder som følge af interessentskabets karakter af at være en selvstændig juridisk person ikke i medfør af 2 stk. 2, nr. 1, vil være undtaget fra kravet om offentligt udbud. Efter udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2, nr. 5, kan offentligt udbud undlades ved salg til institutioner m.v., som kommunen lovligt kan yde støtte til. Dette gælder, SIDE 11

12 uanset om der i det konkrete tilfælde ydes støtte i forbindelse med salget. Det anføres, at det i den forbindelse er en betingelse, at kommunen efter lovgivningen vil kunne yde en sådan støtte i form af overdragelse af en fast ejendom. Det anføres videre, at såfremt den pågældende lovgivning ikke udtømmende regulerer spørgsmålet, er det afgørende, om den pågældende kommune ud fra almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommunal opgavevaretagelse de såkaldte kommunalfuldmagtsregler kan yde støtte i form af overdragelse af den faste ejendom til den omhandlede institution m.v. Det vil sige, om den pågældende institution m.v. alene varetager opgaver, som kommunen selv lovligt ville kunne varetage. I så fald vil salget kunne gennemføres uden offentligt udbud. Situationer, hvor en institution både varetager opgaver, som kommunen selv lovligt kan varetage, og opgaver, kommunen ikke selv lovligt kan varetage, er ikke omfattet af bestemmelsen i udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2, nr. 5. Som eksempler på salg, der efter en konkret vurdering som følge af fuldmagtsreglerne kan være omfattet af udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2, nr. 5, kan nævnes salg til idrætsforeninger, kulturelle institutioner og visse uddannelsesinstitutioner. Endvidere kan nævnes salg med henblik på etablering og opretholdelse af borgernes mulighed for fritidsaktiviteter, herunder borgernes friluftsog naturaktiviteter, samt salg med henblik på generelt at fremme turisme. Tilsynet finder ikke ud fra en konkret vurdering at Køge Kommunes overdragelse af den ideelle anpart på 50% af ejendommene som apportindskud i Arealudviklingsselskabet mod betaling i form af aktier i selskabet falder ind under de ovenfor nævnte undtagelsesbestemmelser, hvorefter offentligt udbud efter udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2 kan undlades. Tilsynet har i sin vurdering konkret lagt vægt på: at Arealudviklingsselskabet er en selvstændig juridisk person, at der ikke i den skrevne lovgivning findes at være hjemmel til den støtte, som et apportindskud af ejendommene i Arealudviklingsselskabet er, og at Arealudviklingsselskabet i relation til de i udbudsreglerne beskrevne institutionstyper og i relation til formål ikke kan indfortolkes under udbudsbekendtgørelsens undtagelsesbestemmelser. Køge Kommunes apportindskud af ejendommene i Arealudviklingsselskabet, hvilket indskud af tilsynet vurderes som et salg, kræver - ligesom Køge Kommunes salg af SIDE 12

13 ejendomme til Realdania Arealudvikling A/S - tilsynets samtykke for at offentligt udbud kan undlades. Tilsynets vurdering: Tilsynet meddeler samtykke til, at Køge Kommune undlader at foretage offentligt udbud i forbindelse med apportindskud af den ideelle anpart på 50% af de ovenfor nævnte ejendomme til Arealudviklingsselskabet, og at Køge Kommune undlader at foretage offentligt udbud i forbindelse med salg af den ideelle anpart på 50% af de ovenfor nævnte ejendomme til Realdania Arealudvikling A/S i henhold til de i Aftalegrundlag Om betinget arealoverdragelse i forbindelse med etablering af (XX P/S) nævnte betingelser, og under forudsætning af, at parterne indgår den ovenfor nævnte Aktionæroverenskomst, som tillige regulerer en del af vilkårene for ejendomsoverdragelserne. Tilsynet har i sin vurdering hovedsagelig lagt vægt på det af Køge Kommune oplyste om, at salgene til Arealudviklingsselskabet og Realdania Arealudvikling A/S sker med henblik på, at områderne skal indgå i en byudviklingsplan, hvorved der skal dannes et nyt, sammenhængende og attraktivt byområde, og hvorved Køge bymidte kan blive samlet med havnen. Tilsynet har tillige lagt vægt på det af Køge Kommune oplyste om, at områdets kompleksitet stiller meget høje krav til kompetencer i udviklingsfasen, at kommunen vurderer, at ingen private developere vil være interesserede i at købe hele arealet, at det ikke uden fritagelse for offentligt udbud finansielt vil være muligt for kommunen at skabe den infrastruktur på tværs af jernbanen, som vil give området et væsentligt løft for de private investorer og forhindre trafikalt sammenbrud i Køge bymidte, og at projektets løbende økonomi ved salg til private ville tilsige, at arealerne måtte sælges i små enheder for at skaffe kapitel til byggemodning af næste etape. Vedrørende salgspriserne er det oplyst, at den samlede værdi af arealerne af Sadolin & Albæk er vurderet til 242 mio. kr. Statsautoriserede ejendomsmæglere CBRE, København v/ CB Richard Ellis Cederholm A/S udtaler, at prisen på 242 mio. kr. ikke er under markedsværdien for arealerne i deres nuværende stand. Køge Kommune oplyser i ansøgningen af 4. november 2008, at det for kommunen har været magtpåliggende at få tilsikret, at det apportindskud, der foretages, er til markedsværdi, og af Aftalegrundlag Om betinget arealoverdragelse i forbindelse med etablering af (XX P/S) SIDE 13

14 fremgår det, at købesummen for den ideelle anpart af ejendommene er aftalt til Dkr. 120 mio. Det bemærkes afsluttende, at tilsynet ikke finder grundlag for - ud fra de foreliggende oplysninger og ejendommenes kompleksitet - at stille spørgsmålstegn ved kommunens vurdering af, at salgene vil ske til markedsprisen. Note: Tilsynet bemærker, at de faktuelle oplysningerne i dokumenterne: Aftalegrundlag Om betinget arealoverdragelse i forbindelse med etablering af (XX P/S) med deri nævnte bilag 1-6 samt Aktionæroverenskomst mellem Køge Kommune og Realdania Arealudvikling A/S vedrørende aktiebesiddelser i Selskabet (XX P/S) dateret den 24. oktober 2008 med bilagene 1-7 for så vidt angår de omhandlede ejendomme vil være at betragte som en integreret del af denne udtalelse. P.V.S. Vibeke Larsen Direktør Efterskrift: Statsforvaltningen Sjælland har dags dato skriftligt meddelt Køge Kommune, at afgørelsen snarest vil blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside på internettet ( SIDE 14