Indholdsfortegnelse. Fuld version af sådan bygger vi udleveres ved samarbejde med SCHØDT arkitekter

Transkript

1

2 Indholdsfortegnelse INDHOLDSFORTEGNELSE... 2 INDLEDNING... 3 DET GODE SAMARBEJDE... 4 GODE RÅD TIL DIG SOM BYGHERRE... 5 VORES AFTALE... 6 MYNDIGHEDERNE STILLER STORE KRAV... 7 UDBUDSMATERIALE... 8 LICITATION... 9 VI INDSTILLER DU VÆLGER SÅ GÅR VI I GANG VI STYRER NÅR VI ER FÆRDIGE GARANTIER, HVORDAN STÅR JEG FORSIKRING ØKONOMI, HVORNÅR BETALER JEG EFTERSYN ORGANISERING VEDLIGEHOLDELSE LINK TIL NYTTIGE HJEMMESIDER SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 2

3 Indledning Denne vejledning anskueliggør, hvad der sker, når du har besluttet dig for en om-, til- eller nybygning. Den sværeste beslutning er oftest, hvorvidt man skal starte på et byggeri. Når dén beslutning er taget, frigør det et mentalt overskud, så man kan koncentrere sig om det forestående projekt. Vejledningen beskriver et typisk projektforløb, lige fra beslutningen er taget, og til projektet er færdigt. Alt efter hvor stor en del af processen, du har valgt rådgivning til, kan du læse om de punkter, et byggeri typisk inddeles i, og som passer til netop din byggesag. Har du valgt rådgivning til hele projektforløbet, er hele vejledningen relevant for dig og beskriver de områder, hvor vi hjælper dig. Hos SCHØDT arkitekter har vi siden 1999 gennemført mange forskellige byggesager med det mål at gøre arbejdet bygbart og rationelt og bevare fokus på tid, kvalitet og økonomi. Vi forsøger hele tiden at forbedre vores arbejdsgange og tænke nye vinkler ind i byggeriet. Vi håber med nærværende vejledning, at du føler dig godt klædt på til byggesagen. Januar 2010 Søren Schødt SCHØDT arkitekter A/S SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 3

4 Det gode samarbejde Hvorfor skal man vælge SCHØDT? Svaret er enkelt: Vi lægger en stor ære i at yde god kundeservice og sætter altid kunden i centrum. SCHØDT vil gerne give dig en god service, og vi formoder, da du læser denne vejledning, at du i et eller andet omfang har besluttet dig for at samarbejde med os, hvilket vi er meget glade for. Kun de bedste virksomheder overlever i den globale konkurrence, og kunderne er de ubarmhjertige dommere over hvilke virksomheder, der går videre i udskilningsløbet. Vi har en fast forankret tro på, at vi er en af de virksomheder, der får lov til at gå videre. Vi har heldigvis de nødvendige kompetencer til at klare os i konkurrencen, og ønsket om at yde dig den gode service forpligter os. Vi arbejder derfor hele tiden efter følgende regler: - Kunden sættes i centrum - Kunden skal kende os - Kunden har om muligt den samme kontaktperson i hele forløbet - Kunden har en opgave, vi kan løse Erfaringerne viser, at et godt samarbejde med kunden giver den bedste mulighed for den gode service. Derfor forsøger vi at afklare dine ønsker og behov ved at lytte. Som kunde er du derfor nødt til at forholde dig til følgende, ellers kan vi gå fejl af hinanden: - Ved du allerede nu, om vi kan hjælpe dig? - Hvis prisen er det vigtigste, vil vi gerne vide det. - Hvad er dine forventninger til os? - Din tilbagemelding god som dårlig - kan hjælpe os i det videre arbejde. Hvis begge parter lever op til disse regler, mener vi, at vores samarbejde vil blive rigtig godt, og det er vel også forudsætningen for at kunne gennemføre et godt byggeforløb uden frustration og ærgrelse. Det kan ganske enkelt formuleres i: De 10 bud fra SCHØDT 1. Vi kan altid gøre det bedre specielt i fællesskab 2. En god start er vigtig, de udførende skal være velinformeret om arbejdet 3. Alle skal spille inden for linjerne, ellers har det konsekvens 4. Alle projekter skal være bygbare, selv dem man tror ikke er mulige 5. Simplificer tingene 6. Du kan ikke styre økonomien, du kan styre processerne, der giver økonomien 7. Du skal have relevant information for at træffe beslutning 8. Kommunikér så du ikke kan misforstås 9. Organisér opgaven hvem gør hvad 10. Konstruktiv indstilling, vær løsningsorienteret Med håbet om et godt samarbejde i projektet. SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 4

5 Gode råd til dig som bygherre Du er jo teknisk set bygherre, når du laver en aftale med en entreprenør om en byggeopgave, og det medfører ansvarsopgaver i forhold til kontrakt, sikkerhed, ledelse m.v. Disse forpligtigelser kan være uoverskuelige og dyre, hvis det går galt. Derfor er det rigtig godt, du valgt os som rådgiver. Som rådgiver for dig overtager vi helt naturligt en stor del af dine ansvarsopgaver. Men en byggesag kan dog sjældent gennemføres helt uden dig, derfor orienterer vi dig løbende, så du hele tiden er velinformeret om sagens forløb. For at vi kan varetage dine interesser, er vi nødt til at have din hjælp til følgende punkter: - Kontrollere de på ejendommen gældende tinglysninger (udskrift af tingbogsattest) - Deltage i jævnlige bygherremøder, ved større sager typisk én gang om måneden - Oplyse hvis du selv agter at levere dele til byggeriet - Godkende udbudsform, udbudsbrev, retsforhold og kontrakter - Underskrive rådgiver- og entreprisekontrakt(er) - Godkende projektmateriale inden indsendelse til myndigheder og udbud - Træffe de beslutninger og/eller godkendelser, som er nødvendige for overholdelse af aftalens tidsmæssige forudsætninger - Korrespondance og generel dialog med styregrupper og evt. øvrige beboere - Videregivelse af information fra rådgiveren til styregrupper og evt. øvrige beboere - Have overskud og tålmodighed byggearbejder tager tid og larmer - Betale dine regninger, både de godkendte håndværkerregninger og vores Hvis du sørger for det, er det vores erfaring, at vi får det bedste grundlag for samarbejdet og vores rådgivning. Det er vores grundregel, at vi er din partner og varetager dine interesser, det er grundlaget for samarbejdet. Selvom vi samarbejder med mange i et byggesagsforløb, vil det altid være dine interesser, vi varetager. Det betyder forhåbentligt, at du har tillid til os og giver os alle informationer, som er nødvendige for at gennemføre sagen. SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 5

6 Vores aftale Du har allerede taget beslutning om at gennemføre en byggesag og har besluttet, at det skal gøres i samarbejde med os som rådgiver. Vi kan være med til at sikre et godt projektforløb med fornuftig organisering og styring, hvor du løbende holdes orienteret. Du skal ikke tage stilling til detaljer, som er vigtige for byggesagen men mindre relevant i forhold til det færdige projekt. Rådgivere kan honoreres på mange forskellige måder. Hos SCHØDT har vi opbygget stor viden om prissætning af vores honorar. Som med så meget andet, er det vigtigt at se på, hvilken slags rådgivning man får for pengene. Der er som bekendt kun én, der kan være billigst, men den billigste kan i længden vise sig at være den dyreste! Hos os arbejder vi typisk efter følgende forskellige honorarformer: - Skitser, behovsafklaring og konkretisering afregnes efter forbrugt tid - Når byggesagen er konkret, kan afregningen foregå efter en procentsats af den endelige byggesum, eller - Som et fast aftalt honorar eller afregning efter forbrugt tid - Eftersyn kan afregnes efter fast aftalt honorar eller afregning efter forbrugt tid Alt efter hvilken byggesag, man står overfor, passer en af ovenstående honorarformer typisk. Aftalen med SCHØDT etableres ved mindre sager på en ordrebekræftelse, som SCHØDT sender til underskrift. Er det en større sag, det vil sige med byggeudgifter over 1 mio. kr. plus moms, etableres aftalen på en kontrakt om teknisk rådgivning og bistand. Som med ordrebekræftelsen udarbejdes denne også af SCHØDT. Der er ofte flere involverede parter i en byggesag end du og os. Vi har gennem årene samarbejdet med mange typer af virksomheder og kender vores samarbejdspartnere godt. Hvis du ønsker det, kan vi hjælpe med at finde de nødvendige parter til din byggesag. Vores ønske er klare aftaler om hvilke arbejder, aftalen omhandler, og en gensidig forståelse af aftalens indhold. SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 6

7 Myndighederne stiller store krav Alt efter byggeriets art og omfang gælder forskellige regler for myndighedsbehandlingen, men typisk kræver større arbejder en involvering af den aktuelle kommune. Er ejendommen fredet eller bevaringsværdig, gælder yderligere krav. Byggeri skal som minimum udføres efter gældende bygningsreglementer, sammenholdt med eventuelle lokalplaner, tinglyste byrder m.v. Er ejendommen fredet, skal Kulturarvsstyrelsen ligeledes involveres. Når byggeriet kræver anmeldelse eller byggetilladelse, skal der laves projektmateriale som grundlag for myndighedsbehandlingen. Materialet omfatter tegninger, kortfattet beskrivelse og anmodningsbrev. Er man usikker på myndighedernes holdning, er det en god idé enten at tage en indledende drøftelse med myndigheden eller at ansøge om en principgodkendelse, så man kan få vished for, om det overhovedet kan lade sig gøre. Projektmaterialet har hos os flere funktioner. For det første er det et forholdsvis detaljeret tegningssæt, der gerne skal konkretisere dine ønsker. For det andet bruges tegningerne til myndighedernes behandling, og for det tredje er det vores opstart på projektet til de bydende entreprenører. Derfor er det vigtigt, at du har fortalt os, at materialet er i overensstemmelse med dine ønsker, inden vi indsender anmodningen til myndighederne. Som rådgiver har vi ikke indflydelse på sagsbehandlingen og byggesagsgebyret, det afhænger helt af den enkelte myndighed. Erfaringen viser, at det er rigtig godt, når man tager myndighederne med tidligt i processen. Det er ikke lovligt at begynde et byggeri, der kræver byggetilladelse, før tilladelsen er modtaget, og betingelser er opfyldt. Byggetilladelser er forbundet med et gebyr, som ikke altid er uvæsentligt. Du skal altid betale gebyret enten ved direkte opkrævning fra myndighederne eller ved myndighedernes faktura fremsendt gennem os. Byggetilladelsen har ofte betingelser, som man skal opfylde enten før start eller inden ibrugtagning. Vi følger op på disse betingelser, så vi kan sikre, at byggeriet bliver opført i henhold til det tilladte. Kopi af byggetilladelsen udleveres samtidig til entreprenøren, så han er bekendt med myndighedernes krav. Efter afslutning af alle byggearbejder færdigmeldes byggeriet hos myndighederne. Gør det lovligt. Begynd ikke et byggeri, der kræver byggetilladelse, før tilladelsen er modtaget, og betingelserne opfyldt. SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 7

8 Eftersyn Efter aflevering af byggeriet kan der dog stadig opstå fejl og mangler. Derfor har man i arbejdsbetingelserne AB92 indbygget nogle eftersynsordninger, der sikrer, at disse ting registreres og udføres. Disse eftersyn kan vi udføre for dig, men det er typisk ikke en del af aftalen mellem os. Eftersyn afholdes inden ét år fra afleveringsdatoen og igen inden fem år fra afleveringsdatoen. Der gælder samtidig præcise indkaldelsesvarsler af entreprenøren for afholdelse af eftersyn. Opstår der efter afleveringen en fejl, som ikke kan udskydes til et-års eftersynet, f.eks. vandindtrængning eller lignende, skal dette skriftligt meddeles entreprenøren, som skal have rimelig tid til udbedring. Dog må der heller ikke opstå følgeskader på din bygning, så tiden vurderes i hvert enkelt tilfælde. Kan det afvente et-års eftersynet, gør man det. Entreprenørens garanti er efter aflevering af byggeriet nedskrevet til 10% af entreprisesummen. Disse 10% dækker afhjælpning af mangler konstateret ved et-års eftersynet, hvis entreprenøren ikke skulle have mulighed for udbedring. Når fejl og mangler er udbedret efter et-års eftersynet, nedskrives entreprenørgarantien til 2% til dækning af fem-års eftersynet. Fem-års eftersynet fungerer principielt som et-års eftersynet. Når fejl og mangler er udbedret efter fem-års eftersynet, nedskrives entreprenørgarantien til 0%, og garantien ophører herefter. Begge eftersyn dokumenteres med en eftersynsprotokol, som underskrives af dig og entreprenøren. Protokollen registrerer samtidig de eventuelle fejl og mangler, der er i byggeriet. Vi anbefaler, at du samarbejder med rådgiver ved afholdelse af eftersynene. Du kan let komme i en situation, hvor du mister retten til at få udbedret fejl og mangler, der er opdaget efter afleveringen, hvis ikke du indkalder til eftersyn rettidigt. SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 17

9 Vedligeholdelse Så er byggeriet færdigt, og afslutningen på en lang proces overstået. Fremover drejer det sig om vedligeholdelse. Selv med beskeden, løbende vedligeholdelse øger du muligheden for, at din bygning fremstår i god stand mange år frem. Modsat kan der ske en værdiforringelse, og du risikerer uforholdsmæssigt store udgifter til renovering af følgeskaderne. Udfordringen med vedligeholdet er ikke selve arbejdet, der skal udføres på bygningen, men mere det at huske at gøre det i den rigtige rækkefølge på det rigtige tidspunkt. Vedligeholdelse er et område, vi har arbejdet meget med, og vi har med udviklingen af BygningsGuiden forsøgt at imødekomme de udfordringer, vi har set i vedligeholdelsesprocessen. BygningsGuiden samler alle ejendomsinformationer på et sted og giver besked til rette vedkommende på rette tidspunkt, når det er tid til at vedligeholde de enkelte dele på bygningen. Vi anbefaler, at du planlægger vedligeholdet på den måde, der passer dig bedst. Har du ikke behov for autogenererede påmindelser om, hvad der skal gøres, kan dine egne notater godt anvendes. Det vigtigste er blot, at vedligeholdet foretages. SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 19

10 Link til nyttige hjemmesider SCHØDT arkitekter A/S Vedligeholdelse af ejendomme (SCHØDT) Dansk Byggeris forbrugerportal Videncenter for private boligejere Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Offentlig information server Dansk Byggeri Erhvervs- og Byggestyrelsen Kulturarvsstyrelsen Der tages forbehold for fejl og ændringer i nærværende samlede vejledning. SCHØDT arkitekter A/S Pasteursvej 14, 1. sal, 1778 København V Side 20