Vejledning om forsøg med salg af almene familieboliger

Transkript

1 Vejledning om forsøg med salg af almene familieboliger Socialministeriets vejledning nr. 132 af 21. december 2004

2 Titel: Udgiver: Vejledning om forsøg med salg af almene familieboliger Socialministeriet Boligfagligt Center Tlf Fax E-post: Udgivelsesår: 2004 Udgave, oplag: Sats: Tryk og bogbind: Pris: 1. udgave, 1. oplag, 4000 eks. ISBN Sat med Times New Roman hos Socialministeriet xxxxxxx 000 kr. (incl. moms) i boghandelen eller ved henvendelse til: Danmark.dk Tlf

3 Indholdsfortegnelse Punkt Afsnit I Forsøget ansøgning og godkendelse 1 Kapitel 1 Hvilke familieboliger kan sælges? 2 Beregning af 15-års perioden 3 Visse familieboligtyper kræver kommunal godkendelse 4 Kapitel 2 Salg til lejerne 5-6 Kapitel 3 Salg af ledige boliger 7 Ledige boliger skal som udgangspunkt søges genudlejet 8 Særlige muligheder i problemramte områder 9-10 Kapitel 4 Landsbyggefondens mulighed for at betinge støtte af salg 11 Kapitel 5 Ansøgningsprocedure 12 Forsøgsdeltagere Ansøgningens indhold Kapitel 6 Socialministeriets behandling af ansøgningen og ministeriets mulighed for at standse salg 22 Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang 23 Offentliggørelse af forsøget 24 Afsnit II Afdelingsmødets beslutning Kapitel 7 Lejernes beslutning 25 Procedure 26 Afstemningstema 27 Efterfølgende ændring i afdelingsbeslutningen 28 Konsekvenser af afdelingsbeslutningen 29 Indberetning 30 Kapitel 8 Den enkelte lejers valg og de tilbageværende lejeres retsstilling 31 Afsnit III Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v. 32 Kapitel 9 Ejerforeningsvedtægter 33 Normalvedtægter for ejerforeninger 34 Boligorganisationens overvejelser i relation til normalvedtægterne 35 Kapitel 10 Grundejerforeningsvedtægter 36

4 4 Kapitel 11 Godkendelse af vedtægter 37 Kapitel 12 Fordelingstal i ejerforeninger 38 Godkendelse af fordelingstal 39 Kapitel 13 Tvister om vedtægter og fordelingstal 40 Kapitel 14 Skøn over boligernes værdi 41 Kapitel 15 Tilmeldingsperiode 42 Kapitel 16 Meddelelse til lejerne 43 Afsnit IV Salgets gennemførelse 44 Kapitel 17 Forsvarlig gennemførelse 45 Kapitel 18 Årlig tilmeldingsperiode 46 Kapitel 19 Overtagelsesdag 47 Kapitel 20 Budget/kontingent for ejer- eller grundejerforening 48 Kapitel 21 Opdeling i ejerlejligheder og udstykning 49 Opdeling i ejerlejligheder Udstykning Kapitel 22 Tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og energimærkning Kapitel 23 Fastsættelse af boligens købspris 56 Salg til markedsprisen 57 Valuarer 58 Lejerens betaling af en andel af valuarudgiften 59 Kapitel 24 Godtgørelse for forbedringer 60 Kapitel 25 Fraflytningssyn 61 Kapitel 26 Købsaftale, skøde og refusionsopgørelse 62 Kapitel 27 Rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden Kun ved salg til lejerne 63 Optagelse af lånet Lånets forfaldstidspunkt 67 Kapitel 28 Indfrielse af afdelingens lån Afdelingens lån 68 Opdeling i lånetyper 69 Forholdsmæssig indfrielse 70 Nedsættelse af beboerbetaling og støtte 71 Beregning af indfrielse 72 Inkonverterbare lån 73 Pantesikkerhed 74 Kapitel 29 Opgørelse og anvendelse af nettoprovenu 75 Beløb, som afholdes af salgssummen Beløb, som tillægges salgssummen Andel af nettoprovenuet til ejer- eller grundejerforening 94 Indbetaling af nettoprovenu til Landsbyggefonden 95

5 5 Tab 96 Kapitel 30 Regnskab og revision Kapitel 31 Efterfølgende salgsrunder 100 Kapitel 32 Salg af ledige boliger 101 Kapitel 33 Pligtmæssige bidrag, henlæggelser, bidrag til dispositionsfond og Landsbyggefond 102 Afsnit V Provenufonden 103 Kapitel 34 Boligorganisationens konto 104 Nybyggeri 105 Anvendelse til dispositionsfondsformål 106 Kapitel 35 Kommunens ramme Afsnit VI Afsnit VII Organisering af den fælles ejendom Kapitel 36 Den almene afdeling 110 Kapitel 37 Ejerforening Organisationsbestyrelsens rolle 113 Lejernes indflydelse 114 Pålæg fra kommunalbestyrelsen 115 Væsentlige forandringer 116 Husorden 117 Indvendig vedligeholdelse m.v. 118 Særlige forhold i normalvedtægterne 119 Kapitel 38 Grundejerforening 120 Fællesareal og fællesanlæg Kommunalt tilsyn Kapitel 39 Kommunalt tilsyn med salgsprocessen 124 Kapitel 40 Kommunalt tilsyn med afdelingen efter salget 125 Bilag Bilag 1 Oversigt over opgørelse og anvendelse af nettoprovenu

6 6

7 Vejledning om forsøg med salg af almene familieboliger Indledning I denne vejledning gives en beskrivelse af reglerne om forsøg med salg af almene familieboliger. Reglerne blev indført i almenboligloven med lov nr. 485 af 9. juni 2004 om forsøg med salg af almene familieboliger. Med loven er der sket en ændring af almenboligloven, ejerlejlighedsloven, den almene lejelov, lov om afgift ved udstykning m.m. og selskabsskatteloven. Loven træder i kraft i sin helhed den 1. januar De bestemmelser, der vedrører kommuners og boligorganisationers ansøgning og Socialministeriets godkendelse af forsøg, trådte dog allerede i kraft den 1. juli Socialministeriet har udstedt bekendtgørelse nr af 14. december 2004 om forsøg med salg af almene familieboliger, der i det følgende omtales som»bekendtgørelsen«. Når der i det følgende henvises til»loven«, menes der almenboligloven. Afsnit I Forsøget - ansøgning og godkendelse 1. Forsøgsordningen løber fra den 1. januar 2005 til udgangen af Lejere, der ønsker at købe deres bolig, skal have meldt sig som købere inden udgangen af Købsaftaler vedrørende ledige boliger skal være indgået senest den 31. december Ansøgning om forsøg kan løbende indsendes af kommunalbestyrelsen eller af boligorganisationen i forsøgsperioden. Parterne kan også vælge at ansøge om godkendelse af forsøg i fællesskab. Der er ingen særlig ansøgningsfrist. Ansøgningen skal indeholde en række oplysninger, jf. pkt , men der er ikke særlige formkrav til ansøgningen. Det er kun almene familieboliger, der er omfattet af ordningen. Almene ungdomsboliger og ældreboliger kan altså ikke sælges efter denne ordning. Blandede lejemål, dvs. lejemål, der både omfatter en familiebolig og erhverv, er omfattet. Udgangspunktet for ordningen er, at boligerne sælges til lejerne. Der er dog også mulighed for at sælge ledige boliger, herunder i problemramte områder, når nærmere bestemte betingelser er opfyldt. Boligerne sælges som ejerboliger. Boligerne kan ikke sælges som andelsboliger. Hvis lejeren ikke ønsker at købe sin bolig, bevarer lejeren sin status som almen lejer. Forsøgsordningen skal evalueres, og på denne baggrund fremsættes der i folketingsåret forslag til revision af forsøgsbestemmelserne. Beslutninger om salg gælder kun for denne forsøgsperiode. Skulle forsøgsperioden blive forlænget, skal der træffes nye beslutninger om salg. Kapitel 1 Hvilke familieboliger kan sælges? 2. En afdeling kan omfattes af forsøg, hvis flertallet af familieboligerne i afdelingen i 15 år i alt har fungeret som almen bolig, almennyttig

8 8 bolig eller som bolig opført med offentlig støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere ældreboliglov, eller som en kombination heraf, jf. lovens 75 f. Det sikres dermed som udgangspunkt, at de familieboliger, der eksisterer ved forsøgsordningens ikrafttræden, bidrager eller har bidraget til at løse boligsociale opgaver i kommunen i mindst 15 år, før de kan sælges. Det kan dog forekomme, at afdelinger er blevet sammenlagt, eller at der er sket påbygninger inden for afdelingen, således at ikke alle boliger i afdelingen har eksisteret i 15 år. Disse boliger kan altså også omfattes af forsøg, hvis blot flertallet af boligerne i afdelingen tilsammen opfylder alderskravet. Beregning af 15-års perioden års perioden for boligerne regnes fra ibrugtagningstidspunktet som almen bolig, almennyttig bolig eller som bolig opført med offentlig støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtteeller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere ældreboliglov, eller som en kombination heraf. Almenboligloven trådte i kraft den 1. januar Den 1. januar 2005 kan familieboliger altså højst have fungeret som almene boliger i 8 år. Før den 1. januar 1997 kan de boliger, der er omfattet af muligheden for at købe, have været almennyttige boliger, eller andre boliger med støtte efter de nævnte tidligere love. Boliger tilhørende almennyttige boligselskaber på tidspunktet for almenboliglovens ikrafttræden blev automatisk omdannet til almene familieboliger med undtagelse af almennyttige ungdomsboliger, ældreboliger og lette kollektivboliger. De almennyttige ungdomsboliger blev omdannet til almene ungdomsboliger, og ældreboliger og lette kollektivboliger blev omdannet til almene ældreboliger. Der er imidlertid adgang til at ommærke almene ungdomsboliger og ældreboliger til almene familieboliger, og i det omfang, dette er sket, vil den periode, hvor boligerne tidligere var almennyttige ungdomsboliger, ældreboliger eller almennyttigt ejede lette kollektivboliger, tælle med ved opgørelsen af 15-års perioden. Ved almenboliglovens ikrafttræden blev boliger tilhørende selvejende institutioner, dvs. selvejende ungdomsboliger, lette kollektivboliger og ældreboliger ikke omdannet automatisk til almene boliger. Disse institutioner kan frivilligt lade sig omdanne til en almen boligorganisation eller en afdeling heraf. I det omfang, der ikke er sket omdannelse, reguleres driften af disse boliger stadig af henholdsvis den tidligere boligbyggerilov og den tidligere ældreboliglov. I det omfang, boligerne er blevet omdannet til almene ungdomsboliger og ældreboliger og senere omdannet til almene familieboliger, vil den periode, hvor boligerne tidligere var selvejende, tælle med ved opgørelsen af 15-års perioden. Almene og tidligere almennyttige boliger tilvejebragt uden støtte, f.eks. ved køb af en eksisterende udlejningsejendom, er omfattet af muligheden for salg i det omfang, de er omdannet til almene familieboliger, idet boligerne i så fald er omfattet af almenboliglovens regelsæt, jf. definitionen på en almen familiebolig i almenboliglovens 3. Den periode, disse boliger har fungeret som almene og almennyttige boliger, tæller med ved opgørelsen af 15-års perioden, også i det omfang de tidligere har fungeret som en anden boligtype end familieboliger og efterfølgende er blevet ommærket til familieboliger, når boligerne har været drevet efter det almene/almennyttige regelsæt. Visse familieboligtyper kræver kommunal godkendelse 4. Visse typer af almene familieboliger kan kun omfattes af forsøget, hvis kommunalbestyrelsen godkender det, idet disse boliger primært er opført til behovsbestemt udlejning, og muligheden for at købe disse boliger kan bevirke et uhensigtsmæssigt fald i antallet, som på sigt kan medføre mangel på egnede boliger i kommunen til den omhandlede personkreds. Kravet om kommunal godkendelse gælder kun ved boligorganisationens ansøgning om forsøg. Der kræves efter lovens 75 b, stk. 3, kommunal godkendelse for følgende familieboliger: Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter 3, stk. 2, eller 51, stk. 3, idet disse bofællesskaber hovedsageligt er etableret for lejere med et særligt behov for at bo i den pågældende boform, f.eks. personer med psykiske lidelser, ældre, personer med handicap, senile, demente samt flygtninge i integrationsfasen m.fl. Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter 51 a, stk. 1, idet lejerne efter

9 9 denne bestemmelse som noget særligt har indflydelse på beboersammensætningen i bofællesskabet igennem den aftale, som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal indgå om, hvordan udlejningen finder sted. Denne indflydelse på beboersammensætningen er et væsentligt element for bofællesskabets beståen. Boliger, som ved tilsagnet om offentlig støtte tidligere har været forbeholdt ældre og personer med handicap (de klausulerede boliger), eller som med offentlig støtte efter bistandsloven er indrettet til denne gruppe, jf. 51, stk. 4, idet boligerne i denne henseende er at sidestille med almene ældreboliger. Boliger etableret med et bruttoetageareal større end 110 m 2 for at kunne imødekomme fysiske og tekniske rammer og indretning for en bestemt husstand, hvor mindst en person har et fysisk handicap, som vanskeliggør, at personen kan bebo en traditionel bolig, f.eks. en husstand med et bevægelseshæmmet barn eller en kørestolsbruger, jf. 109, stk. 4. Boliger til yngre fysisk handicappede og boliger til personer med demens, jf. 134 a og 134 c, da familieboliger omfattet af bestemmelserne er opført med et særligt tilskud til kommunerne til etablering af boliger til en bestemt persongruppe, som kræver en særlig teknisk og fysisk indretning for at imødekomme særlige behov. Undtagelsen er kun relevant, hvis boligerne er etableret ved ombygning af eksisterende almene boliger, idet 75 f ellers ville undtage boligerne helt fra salg på grund af 15-års reglen. Kapitel 2 Salg til lejerne 5. Som udgangspunkt kan boliger sælges til almene lejere af boligerne. Lejerens mulighed for at købe sin almene lejebolig indtræder ved lejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse, jf. reglerne herom i lov om leje af almene boliger og lovens 75 g. Når en lejeaftale ophører på grund af opsigelse eller ophævelse, skal der som udgangspunkt ske genudlejning af lejemålet efter de gældende regler det vil sige enten efter kommunal anvisning eller efter boligorganisationens venteliste. Den nye lejer får herefter samme mulighed for at købe sin bolig som den fraflyttede lejer. 6. Den almene lejer er den person, der står opført som lejer på lejekontrakten for det pågældende almene lejemål i afdelingen. Som følge heraf har fremlejetagere, private lejere, erhvervslejere eller personer udefra ikke mulighed for at købe en almen familiebolig som ejerbolig, ligesom almene lejere i afdelingen ikke kan købe hinandens lejeboliger som ejerboliger. Kun i de tilfælde, hvor en ledig bolig udbydes til salg, kan også andre end almene lejere købe en almen bolig, jf. pkt. 7. Er flere lejere opført på lejekontrakten, kan lejerne aftale at købe boligen i sameje, eller at én af lejerne kan købe boligen. Kapitel 3 Salg af ledige boliger 7. Efter lovens 75 c kan socialministeren efter fælles ansøgning fra kommunalbestyrelsen og boligorganisationen godkende, at ledige boliger i en afdeling, som er omfattet af forsøg til lejerne efter 75 a eller 75 b, kan udbydes til salg som ejerbolig blandt alle interesserede. Der er således tale om et ekstra led i forsøget efter 75 a eller 75 b. Salg af ledige boliger kan dermed alene ske af boliger omfattet af forsøg med salg til lejerne. Maksimalt 1/3 af familieboligerne i afdelingen kan sælges som ledige boliger. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen meddeler ved deres fælles ansøgning om forsøgsgodkendelse, i hvilket omfang der kan ske salg af ledige boliger. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen bestemmer således, i hvilke af de afdelinger, som er omfattet af forsøg efter 75 a eller 75 b, der kan ske salg af boliger, når de bliver ledige. Indtil boligerne bliver ledige, kan de almene lejere stadig købe boligerne. Ligeledes bestemmer kommunalbestyrelsen og boligorganisationen omfanget af muligheden for salg af ledige boliger, inden for det nævnte maksimum. Ledige boliger skal som udgangspunkt søges genudlejet 8. Ledige boliger kan efter lovens 75 k, stk. 1, først sættes til salg, hvis boligen ikke skal stilles til rådighed for kommunal anvisning,

10 10 ikke er omfattet af aftale om udlejning til brug for midlertidig genhusning, eller ikke kan udlejes efter den interne eller eksterne venteliste, herunder efter særlige kriterier efter 60, for bofællesskaber efter de retningslinier, der er aftalt mellem boligorganisationen og kommunen til personer, som var registreret som boligsøgende til den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. Særlige muligheder i problemramte områder 9. Efter lovens 75 k, stk. 2, kan en ledig bolig udbydes til salg blandt alle interesserede, uden at der først er forsøgt genudlejning, såfremt socialministeren har godkendt, at der kan ske salg af ledige boliger i problemramte afdelinger, jf. 75 c. I så fald kan indtil 90 pct. af de ledige boliger sættes til salg blandt alle interesserede uden først at være forsøgt genudlejet til de personer, som var registeret som boligsøgende til de pågældende boliger på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. Undtagelsen er indsat af hensyn til yderligere at styrke mulighederne for at blande beboersammensætningen i de problemramte afdelinger. Det samlede salg af ledige boliger kan fortsat maksimalt omfatte 1/3 af familieboligerne i afdelingen. 10. Problemramte afdelinger er efter 7 i bekendtgørelsen afdelinger, som: er omfattet af lov om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v., er omfattet af lovens 96 a, inden for en periode på 5 år før ansøgningstidspunktet har modtaget tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden efter 92, stk. 1 eller 2, eller har ansøgt Landsbyggefonden om støtte efter 91, stk. 1, og som af Landsbyggefonden vurderes at være problemramt, jf. 75 c, stk. 3. Kapitel 4 Landsbyggefondens mulighed for at betinge støtte af salg 11. Landsbyggefonden kan i henhold til lovens 91, stk. 1, og 92, stk. 1 og 2, på forskellig måde yde støtte til det eksisterende byggeri. Efter 91 kan fonden yde ydelsesstøtte til renovering og forbedring af almene boligafdelinger inden for en årlig investeringsramme på 1,5 mia. kr. Efter 92 kan fonden yde lån eller tilskud til afdelinger i økonomiske vanskeligheder og til iværksættelse af forebyggende arbejde. Det er et fællestræk ved fondens støtte, at den typisk indgår i en større helhed med henblik på at sikre den pågældende boligafdeling på længere sigt, herunder medvirke til en mere varieret beboersammensætning. I forlængelse heraf har Landsbyggefonden efter 96, stk. 2, mulighed for at betinge sin støtte af, at kommunen eller boligorganisationen søger om socialministerens godkendelse af forsøg med salg af almene boliger. Herved vil salg af almene boliger, blanding af ejerformerne, skabelsen af en mere mangfoldig beboersammensætning og fysisk og social opretning kunne indgå i en helhedsorienteret løsning som et bypolitisk instrument. Kapitel 5 Ansøgningsprocedure 12. Reglerne om ansøgningsprocedure, Socialministeriets godkendelse og mulighederne for at standse salg, findes i lovens 75 a-75 e og bekendtgørelsens 1-9. Forsøgsdeltagere 13. Som udgangspunkt kan alle kommuner og boligorganisationer deltage i forsøget. Socialministeriet kan dog standse salg eller undlade at godkende forsøg med salg hvis ministeriet vurderer, at salget i en afdeling medfører eller forventes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, jf. pkt. 22. Hertil kommer, at ministeriet kan standse for godkendelse af forsøg, når de godkendte forsøg tilsammen giver et bredt og varieret grundlag for evaluering af forsøgsordningen. Kommuner 14. En kommune kan vælge at deltage i forsøget med en eller flere almene boligafdelinger, ligesom kommunen kan vælge kun at deltage med en del af boligerne i en afdeling. Såfremt en kommune deltager i forsøget med en eller flere afdelinger, er det op til den enkelte afdeling efterfølgende at træffe beslutning om,

11 11 hvorvidt lejerne i afdelingen rent faktisk skal have mulighed for at overtage deres bolig. Dette sker gennem en flertalsbeslutning på et afdelingsmøde efter de gældende regler. Boligorganisationer 15. En boligorganisation kan deltage i forsøget på samme vilkår som en kommune. Deltager en boligorganisation med en eller flere afdelinger, er det også her op til den enkelte afdeling efterfølgende at træffe beslutning om, at lejerne i afdelingen skal have mulighed for at overtage deres bolig. Boligorganisationerne kan deltage i forsøgsordningen uafhængigt af kommunerne. Det indebærer, at boligorganisationerne kan søge om forsøg både i afdelinger, som er beliggende i kommuner, der selvstændigt søger om forsøg, og i afdelinger beliggende i kommuner, der ikke søger om forsøg. Kommunen vil ikke kunne modsætte sig denne beslutning. Kommunen kan dog standse det samlede salg i kommunen, når der i alt er solgt mere end 5 pct. af de almene familieboliger, som var ibrugtaget i kommunen den 1. januar Pålæg om at standse salget medfører, at der i kommunen ikke kan påbegyndes yderligere tilmeldingsperioder. I afdelinger, hvor en tilmeldingsperiode er påbegyndt, gennemføres salget. Ansøgningens indhold 16. Der er ikke særlige formkrav til ansøgningen. Ansøgning indsendes til Socialministeriet, og ansøgeren sender samtidig kopi til henholdsvis boligorganisationen eller kommunalbestyrelsen. Af bekendtgørelsen fremgår det, at ansøgningen skal indeholde en række oplysninger. Ved salg til lejerne 17. Ved salg til lejerne oplyses, hvilke afdelinger i hvilke boligorganisationer, der er omfattet af forsøget, med angivelse af den enkelte boligorganisations navn og organisationsnummer og den enkelte afdelings navn og afdelingsnummer i Landsbyggefonden. Den enkelte afdelings beliggenhedsadresse og ejendomsnumre for samtlige af afdelingens ejendomme skal også oplyses. Det samlede antal boliger i afdelingen og det antal boliger, der er omfattet af forsøget, oplyses. Hvis kommunalbestyrelsen ansøger om forsøg, kan kommunalbestyrelsen beslutte, hvilke afdelinger i kommunen, der er omfattet af forsøget. Hvis boligorganisationen ansøger, kan boligorganisationen beslutte, hvilke af boligorganisationens afdelinger i en eller flere kommuner der er omfattet af forsøget. I begge tilfælde kan ansøgeren beslutte, at der kun kan sælges et bestemt antal boliger i afdelingen (eller en bestemt procentdel af boligerne). Det medfører, at der ikke kan sælges flere boliger, når det fastsatte antal boliger er solgt. Det er også muligt at udpege nærmere bestemte boliger i en afdeling, som er omfattet af forsøget, f.eks. bestemte blokke eller bestemte familieboligtyper. I så fald skal ansøgningen desuden omfatte de nærmere bestemte boligers adresse. Det skal desuden oplyses, hvor mange af de omfattede boliger, der har henholdsvis 1, 2, 3, 4, 5 eller flere rum, samt det samlede bruttoetageareal for hver kategori. Omfatter forsøget f.eks rums boliger og 20 4-rums boliger, oplyses to samlede bruttoetagerearealer, ét for de rums, og ét for de 20 4-rums. Socialministeriet anvender disse oplysninger i forbindelse med beregning af den forventede salgspris, og dermed det forventede nettoprovenu. Ved salg af ledige boliger 18. Salg af ledige boliger forudsætter, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen er enige herom. Ansøgningen skal underskrives af begge parter. Det oplyses i ansøgningen i hvilket omfang, der kan ske salg af ledige boliger. Som ved salg til lejerne er det muligt at beslutte, at kun en andel af boligerne i en afdeling kan sælges som ledige boliger, dog maksimalt 1/3 af familieboligerne i afdelingen. Det er også muligt at udpege nærmere bestemte familieboliger, der kan sælges som ledige boliger, f.eks. en bestemt blok eller bestemte familieboligtyper, så længe antallet ikke overstiger 1/ 3 af familieboligerne i afdelingen. Adresse for de udpegede boliger oplyses. I problemramte områder er der imidlertid mulighed for at sætte indtil 90 pct. af de ledige boliger i afdelingen til salg, uden at genudlejning er forsøgt. Dette indebærer, at for hver 10 ledige boliger skal mindst én forsøges genudlejet.

12 12 Ansøges der om salg af ledige boliger i problemramte afdelinger uden krav om genudlejning, skal det dokumenteres, at der er tale om et problemramt område. Inden ansøgningen sendes til Socialministeriet skal ansøgeren kontakte Landsbyggefonden for at opnå fondens skriftlige bekræftelse af, at afdelingen er omfattet af et af de i pkt. 10 nævnte punkter. Fondens bekræftelse vedlægges ansøgningen. Særlige familieboligtyper 19. Ansøger en boligorganisation om forsøg, og omfatter forsøget de særlige familieboligtyper, som er nævnt i 75 b, stk. 3, jf. pkt. 4, skal ansøgningen vedlægges kommunalbestyrelsens godkendelse af, at de pågældende boliger er omfattet af forsøget. Lokale normtal fra de regionale told- og skattemyndigheder 20. Ansøgningen skal indeholde oplysning om et af de regionale told- og skattemyndigheder skønnet lokalt normtal for afdelingens boliger ved den seneste almindelige vurdering, når boligerne vurderes som ejerboliger. Det lokale normtal fås ved henvendelse til den regionale told- og skattemyndighed. Det vil sige, at boligorganisationen anmoder om det lokale normtal for de pågældende boliger altså det lokale normtal, der ville være blevet anvendt, hvis boligerne skulle vurderes som ejerboliger. Normtallene fås gratis. Yderligere oplysninger 21. Socialministeriet kan altid kræve yderligere oplysninger om forsøgene. Kapitel 6 Socialministeriets behandling af ansøgningen og ministeriets mulighed for at standse salg 22. Socialministeriet godkender som udgangspunkt ansøgningerne. Vurderes salget i en afdeling at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, kan ministeriet dog undlade at godkende ansøgningen, jf. bekendtgørelsens 8. Ved allerede godkendte forsøg kan ministeriet desuden påbyde boligorganisationen helt eller delvist at standse salg, hvis salget i afdelingen medfører eller vurderes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, jf. lovens 75 e. Pålæg om at standse salget medfører, at boligorganisationen ikke kan påbegynde yderligere tilmeldingsperioder. En påbegyndt tilmeldingsperiode kan dog gennemføres. Ved vurderingen af, om en ansøgning ikke skal godkendes eller om salg skal standses, vil ministeriet lægge vægt på risikoen for, om den samlede ordning vil medføre et negativt nettoprovenu, på tabets størrelse i den enkelte afdeling, og på om salget indgår i en helhedsorienteret indsats i et problemramt område. Vurderingen af, om ansøgning skal godkendes og om salget skal standses, vil altså i høj grad afhænge af, hvordan de konkrete forsøg bliver sammensat. Ministeriets skøn over de forventede salgspriser og det forventede nettoprovenu foretages på grundlag af oplysningerne i ansøgningen, herunder det oplyste lokale normtal, samt senest indberettede regnskab til Landsbyggefonden Viser de foreløbige beregninger, at der kan være behov for at standse salget, vil ministeriet indhente yderligere oplysninger fra de pågældende ansøgere til brug for en nærmere vurdering. Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang 23. En kommune eller boligorganisation, som har fået godkendt et forsøg i en eller flere afdelinger, kan ændre forsøgets omfang i de pågældende afdelinger med Socialministeriets godkendelse. Dermed har kommunerne og boligorganisationerne mulighed for både at udvide og begrænse forsøget undervejs, hvis foreløbige erfaringer skulle vise behov for det. Viser der sig gode erfaringer med salget, kan den kommune eller boligorganisation, der har iværksat forsøget, f.eks. udvide forsøget. Og omvendt kan forsøget begrænses, hvis f.eks. det boligsociale behov i kommunen vokser i forsøgsperioden. Ved godkendelse af udvidelse eller begrænsning af forsøgets omfang, vil ministeriet lægge vægt på begrundelsen for ændringen af forsøgsomfanget. Som udgangspunkt vil ændringer af forsøg kun blive godkendt i begrænset omfang, idet forudsætningerne for forsøget normalt ikke vil kunne ændre sig væsentligt i den 3-årige forsøgsperiode. En udvidelse af forsøget vil skulle godkendes af afdelingsmødet.

13 13 En indskrænkning af forsøget kræver ikke godkendelse af afdelingsmødet. Ved godkendelse af en indskrænkning vil Socialministeriet derfor afveje hensynet til lejernes forventning om at kunne købe deres boliger overfor det boligsociale behov for at begrænse forsøget. Har en kommune eller boligorganisation fået godkendt forsøg i én eller flere afdelinger og ønsker at udvide forsøget til at omfatte flere afdelinger, betragtes dette som en ny ansøgning. Offentliggørelse af forsøget 24. Har kommunalbestyrelsen ansøgt om godkendelse af forsøg, offentliggør kommunalbestyrelsen forsøgets omfang. Har boligorganisationen ansøgt om forsøg, offentliggør boligorganisationen forsøgets omfang. Har begge parter indsendt en fælles ansøgning, aftaler parterne, hvem der sørger for offentliggørelse. Offentliggørelse sker under alle omstændigheder på den måde, som er sædvanlig i den pågældende kommune, f.eks. i lokalavis. Afsnit II Afdelingsmødets beslutning Kapitel 7 Lejernes beslutning 25. Når kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen (dvs. boligorganisationens øverste myndighed) har truffet beslutning om, at lejerne i en bestemt afdeling skal have mulighed for at købe deres bolig, og når Socialministeriet har godkendt kommunalbestyrelsens eller boligorganisationens ansøgning herom, skal afdelingens lejere selv tage stilling til, om lejerne rent faktisk skal have denne mulighed, jf. lovens 75 a og 75 b. Dette foregår på et afdelingsmøde. Der er ingen regler om, hvornår sagen skal afgøres endeligt på afdelingsmødet, men det forudsættes, at sagen bliver forelagt afdelingen inden for rimelig tid efter ministeriets godkendelse. Sagen kan forelægges på det ordinære afdelingsmøde, hvis det passer med tidspunktet, og hvis man i øvrigt finder det hensigtsmæssigt. I modsat fald må der afholdes et ekstraordinært afdelingsmøde. Procedure 26. Afdelingsmødet foregår efter samme procedure som andre afdelingsmøder. Dette indebærer, at beslutningen om, hvorvidt lejerne skal have mulighed for at købe deres bolig, træffes ved almindeligt flertal blandt de tilstedeværende stemmeberettigede. Afdelingsmødet kan dog ligeledes ved almindeligt flertal beslutte, at den endelige afgørelse skal træffes ved urafstemning. Hvis den pågældende boligorganisations vedtægter indeholder mulighed for at stemme via fuldmagt, eller hvis det er vedtaget på et tidligere afdelingsmøde, at der fremover skal kunne stemmes via fuldmagt, vil der kunne stemmes på denne måde. At afdelingsmødet foregår efter samme procedure som andre afdelingsmøder indebærer tillige, at alle stemmeberettigede beboere det vil sige også beboerne i evt. ungdoms- og ældreboliger har ret til at stemme, selv om forsøgsordningen kun gælder for familieboliger. Dette gælder ligeledes, hvis forsøget kun omfatter en del af afdelingens familieboliger. Der er ikke fastsat regler om, hvilket materiale der skal forelægge lejerne på afdelingsmødet. Beslutningen træffes således på grundlag af det materiale, som boligorganisationens ledelse og afdelingsbestyrelsen finder rimeligt. Hvis der sker sammenlægning af en afdeling, som er omfattet af forsøget, med en afdeling, som ikke er omfattet, vil beslutningen om, at lejerne kan købe deres bolig i førstnævnte afdeling, stå ved magt, da beslutningen ikke kan ændres, jf. lovens 75 a, stk. 3, og 75 b, stk. 4. Derimod vil lejerne i den anden afdeling ikke kunne købe deres bolig. Hertil kræves en ny ansøgning og beslutning. Afstemningstema 27. Kommunalbestyrelsens/boligorganisationens beslutning bliver forelagt afdelingsmødet i den form, som er godkendt af Socialministeriet. Afdelingsmødet vil alene kunne stemme ja eller nej til den foreliggende beslutning. Hvis det f.eks. ifølge kommunalbestyrelsens/boligorganisationens beslutning skal være muligt at købe 50 pct. af afdelingens boliger, vil afdelingsmødet ikke kunne ændre beslutningen ved at beslutte, at det skal være muligt at købe en anden procentdel.

14 14 Hvis der er truffet beslutning om, at der skal kunne ske salg af ledige boliger, vil afdelingsmødet også skulle tage stilling til denne beslutning. Det er en forudsætning for at beslutte, at ledige boliger skal kunne sælges, at lejerne får mulighed for at købe deres boliger. Også her må afdelingsmødet stemme for eller imod den forelagte plan for salget i sin helhed. Efterfølgende ændring af afdelingsbeslutningen 28. Træffer afdelingen beslutning om, at lejerne skal kunne købe deres bolig, kan beslutningen ikke ændres efterfølgende. Hvis stemningen i afdelingen skifter, f.eks. som følge af en ændret beboersammensætning, vil der således ikke kunne indkaldes til et nyt afdelingsmøde med henblik på at omgøre den oprindelige beslutning. Begrundelsen herfor er, at salget bør foregå ved en kontinuerlig proces, ligesom lejerne bør kunne disponere i tillid til den trufne beslutning, således at de kan købe på det tidspunkt, som de finder mest hensigtsmæssigt. Hvis afdelingen beslutter, at lejerne ikke skal kunne købe, vil emnet derimod kunne sættes til afstemning igen. Spørgsmålet kan tages op, indtil der træffes beslutning om, at lejerne kan købe. Konsekvenser af afdelingsbeslutningen 29. Det forhold, at afdelingsmødet tilslutter sig kommunalbestyrelsens/boligorganisationens beslutning om salg til lejerne, indebærer ikke, at de lejere, som stemmer for, forpligter sig til at købe. Der er alene tale om en principbeslutning. Først på et senere tidspunkt det vil sige det tidspunkt, hvor de relevante oplysninger foreligger, vil lejerne skulle tage endelig stilling til, om de vil købe eller ej. Indberetning 30. Umiddelbart efter, at afdelingen har truffet beslutning om, at lejerne skal kunne købe deres bolig, indberetter boligorganisationen dette til Landsbyggefonden. Ved indberetningen oplyses, om der er truffet beslutning om salg af ledige boliger. Kapitel 8 Den enkelte lejers valg og de tilbageværende lejeres retsstilling 31. Når de relevante oplysninger foreligger, jf. nedenfor under afsnit 3 og 4, vil den enkelte lejer skulle beslutte sig for, om lejeren vil købe. De lejere, som vælger ikke at købe, bliver boende som lejere. Den almene afdeling vil således bestå, indtil alle boligerne er solgt. Udgangspunktet er, at de tilbageværende lejere bliver boende på uændrede vilkår. Der sker dog ændringer i visse henseender, idet ændringerne er afhængig af de konkrete forhold. Hvis der er tale om en ejendom, som opdeles i ejerlejligheder, indebærer opdelingen, at de beslutninger vedrørende selve ejendommen, som hidtil er truffet af afdelingen, nu skal træffes af ejerforeningen. Dette forhold betyder, at det har været nødvendigt at indføre nogle særlige regler for beslutningsproceduren i sådanne ejendomme. Der henvises til pkt Ved ejerlejlighedsopdeling udlægges afdelingens fællesarealer og fællesejendom som udgangspunkt som ejernes fællesejendom. Det kan dog besluttes med kommunalbestyrelsens godkendelse at udlægge disse faciliteter som særejendom, hvis særlige forhold gør sig gældende. Hvis der er tale om en ejendom, hvor der kan ske udstykning, vil de solgte boliger blive udstykket som selvstændige ejendomme. I den forbindelse skal der tages stilling til, hvordan der skal forholdes med afdelingens fællesarealer, f.eks. legepladser og parkeringspladser, og fællesanlæg, f.eks. varmeanlæg. Det kan besluttes at udstykke disse fællesarealer og fællesanlæg som en selvstændig ejendom og herefter overdrage denne ejendom til en grundejerforening. Grundejerforeningen bliver en forening både for de nye ejere og for afdelingen, og begge parter vil fortsat kunne anvende fællesarealerne og fællesanlæggene i samme omfang som hidtil. Ved udstykning af de solgte boliger kommer afdelingen til at bestå af et færre antal boliger, men der ændres ikke ved selve beslutningsproceduren for de beslutninger, som efter de beboerdemokratiske regler skal træffes af afdelingen. Afsnit III Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v. 32. Når afdelingsmødet har besluttet at godkende, at der kan ske salg i den pågældende af-

15 15 deling, skal boligorganisationen det vil sige boligorganisationens ledelse - sørge for, at der udarbejdes forskelligt materiale, som kan indgå i den enkelte lejers beslutningsgrundlag, jf. lovens 75 h, stk. 1. Det drejer sig om vedtægter for ejerforening/grundejerforening, fordelingstal i ejerforeninger, skøn over boligernes værdi og oplysning om tilmeldingsperioden. Kapitel 9 Ejerforeningsvedtægter 33. Ved opdeling af afdelingens ejendom i ejerlejligheder etableres en ejerforening, som skal forestå de fælles anliggender. Forholdene i en ejerforening reguleres af ejerlejlighedsloven og ejerforeningens vedtægter. Boligorganisationen har pligt til at udarbejde vedtægter for foreningen. Normalvedtægter for ejerforeninger 34. Erhvervs- og Byggestyrelsen har udarbejdet normalvedtægt for de her omhandlede ejerforeninger, jf. bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. omfattende almene afdelinger. Ved udarbejdelsen af vedtægten er der taget udgangspunkt i normalvedtægten for»almindelige«ejerforeninger, jf. bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger. I de særlige normalvedtægter er der taget højde for de specielle forhold, der gør sig gældende for ejerforeninger etableret i forbindelse med salg af almene boliger. Der er således taget højde for den nye procedure, som er fastsat i lovens 37 a. Denne procedure har især betydning for de frister, der gælder dels for indkaldelse til ejerforeningens generalforsamling dels for fremsættelse af forslag. Normalvedtægterne giver endvidere afdelingsbestyrelsen ret til at møde frem på ejerforeningens generalforsamling og ret til at tale. Disse normalvedtægter vil gælde, medmindre der vedtages og tinglyses andre vedtægter, jf. 7 i ejerlejlighedsloven. Boligorganisationens overvejelser i relation til normalvedtægterne 35. Boligorganisationen må på grundlag af de konkrete forhold vurdere, om der er behov for at fravige normalvedtægterne på bestemte områder. F.eks. er det ikke givet, at det harmonerer med boligorganisationens vedtægter, at ejerforeningen har kalenderåret som regnskabsår, jf. normalvedtægternes 14, stk. 1. Boligorganisationen bør også overveje, hvor lang en periode der skal beregnes til den proces, som afdelingen skal igennem inden ejerforeningens årlige generalforsamling, jf. lovens 37 a, stk. 3, 4 og 6, idet der herved skal beregnes tid til en evt. urafstemning og til en evt. behandling af en tvist mellem organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsen i kommunalbestyrelsen. Boligorganisationen bør også være opmærksom på, at der skal være tilstrækkelig tid til, at den når ejerforeningens budget for næste år foreligger - kan nå at udarbejde afdelingens budget, således at det kan forelægges på et afdelingsmøde inden 3 måneder før næste regnskabsårs begyndelse, jf. 12, stk. 1, i normalvedtægterne for en selvejende almen boligorganisation (bekendtgørelse nr. 838 af 20. september 1996 om normalvedtægter for en selvejende almen boligorganisation). I overvejelserne bør endvidere indgå, om der er behov for en eller anden form for sikkerhed for, at ejerforeningen ikke lider tab som følge af manglende betaling fra de enkelte medlemmer af foreningen. En sådan sikkerhed kan opnås på forskellig vis. Man kan således benytte den form, der fremgår af 17 i normalvedtægterne (vedtægterne lyses pantstiftende på hver ejerlejlighed), eller man kan kræve, at ejerne udsteder et ejerpantebrev til sikkerhed for gæld til foreningen. I den forbindelse må det naturligvis overvejes, hvor stor en sikkerhed der i givet fald er behov for. Efter 22, stk. 6, i bekendtgørelse nr. 671 af 24. juni 2004 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling kan et realkreditinstitut ved låneudmåling se bort fra pantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer til bl.a. ejerlejlighedsforeninger, såfremt hæftelsernes hovedstol med evt. regulering ikke overstiger kr. Beløbet reguleres efter byggeomkostningsindekset for boliger i alt og udgør kr. i Endelig må stemmereglerne overvejes. Efter de særlige normalvedtægter stemmes udelukkende efter fordelingstal, mens der efter de almindelige normalvedtægter stemmes enten efter

16 16 fordelingstal, efter både antal og fordelingstal eller efter enten antal eller fordelingstal. Som udgangspunkt træffes afgørelser på generalforsamlingen efter de særlige normalvedtægter ved almindeligt flertal, men til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring af vedtægterne kræves 2/3 flertal. Boligorganisationen må her overveje, om denne regel om kvalificeret flertal er hensigtsmæssig i den pågældende ejerforening, eller om almindeligt flertal er mere hensigtsmæssigt. Kapitel 10 Grundejerforeningsvedtægter 36. Ved udstykning skal der som anført i pkt. 31 og pkt. 121 tages stilling til, hvordan der skal forholdes med ejendommens fællesarealer og fællesanlæg. Såfremt det besluttes at udskille disse faciliteter helt eller delvist fra afdelingen og overføre dem til en grundejerforening, skal boligorganisationen udarbejde vedtægter for foreningen. Såvel de lejere, der vælger at købe deres bolig, som den tilbageværende almene afdeling får pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Derfor har det betydning både for de lejere, som muligvis vil købe, og for de lejere, som ikke vil, hvilke vilkår der kommer til at gælde for foreningens medlemmer. På denne baggrund skal boligorganisationen udarbejde vedtægter for grundejerforeningen. Kapitel 11 Godkendelse af vedtægter 37. Efter lovens 75 h, stk. 3, skal både afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen godkende ejerforeningsvedtægter og grundejerforeningsvedtægter. Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen skal godkende ejerforeningsvedtægter, selv om boligorganisationen måtte beslutte at anvende de særlige normalvedtægter. Kommunalbestyrelsen skal endvidere godkende efterfølgende ændringer i ejerforeningsvedtægter, indtil afdelingen ikke længere er medlem af ejerforeningen. Kapitel 12 Fordelingstal i ejerforeninger 38. For ejendomme, der skal opdeles i ejerlejligheder, skal boligorganisationen endvidere fastsætte fordelingstal. Fordelingstallene er udtryk for den enkelte ejers»ejerandel«i den fælles ejendom, herunder grunden. Udgifterne i ejerlejlighedsejendomme betales efter disse fordelingstal det vil sige, at der fastsættes et fordelingstal for hver ejerlejlighed, og at den enkelte ejer herefter skal betale til de fælles udgifter efter dette fordelingstal. Der er ingen regler for, hvordan man fastsætter fordelingstallene. Det er således overladt til boligorganisationen at finde en rimelig fordelingsnøgle. Der kan henvises til Boligministeriets cirkulære af 25. august 1977 om ejerlejligheder og om boligfællesskaber, pkt. 33. Heraf fremgår, at»en rimelig ordning ejerne imellem forudsætter, at fordelingstallene fastsættes efter lejlighedernes indbyrdes værdi«. Som det fremgår af pkt. 50, skal ejerlejlighedsopdelingen i forbindelse med salg af almene boliger som udgangspunkt foretages løbende. Når opdelingen sker på denne måde, vil der kun blive tinglyst fordelingstal for de solgte ejerlejligheder og for den ejerlejlighed, som tilhører afdelingen (og dermed ikke for hver enkelt lejlighed). For at lejerne imidlertid kan få et rimeligt indtryk af, hvor stor en andel af de fælles udgifter, der i givet fald vil komme til at påhvile dem, er boligorganisationen nødt til at fastsætte fordelingstal for hver enkelt lejlighed. Når der herefter sker videreopdeling af afdelingens ejerlejlighed i forbindelse med, at der frasælges flere almene boliger, vil de nu solgte ejerlejligheder få deres egne tinglyste fordelingstal, som altså kendes på forhånd, og afdelingens fordelingstal vil blive reduceret med summen af de frasolgte ejerlejligheders fordelingstal. Godkendelse af fordelingstal 39. Også fordelingstallene skal godkendes af afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen. Kapitel 13 Tvister om vedtægter og fordelingstal 40. Hvis der opstår uenighed mellem boligorganisationens bestyrelse og afdelingsmødet om vedtægter og fordelingstal, vil tvisten i lighed med en tvist, f.eks. om afdelingens budget skulle afgøres af kommunalbestyrelsen, jf. lovens 75 h, stk. 3. Tvisten afgøres i forbindelse med kommunalbestyrelsens godkendelse.

17 17 Kapitel 14 Skøn over boligernes værdi 41. Boligorganisationen skal endvidere foretage et skøn over boligernes værdi som ejerboliger. Værdien beregnes ved hjælp af normtal i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller og lokale normtal fra den seneste almindelige vurdering. Dette gøres ved, at organisationen fra den regionale told- og skattemyndighed indhenter et skønnet lokalt normtal for afdelingens boliger, når boligerne vurderes som ejerboliger. Normtallene skal være fra den seneste almindelige vurdering. Normtal er de tal, som vurderingsmyndighederne anvender ved ejendomsvurderingen. De består af et kronebeløb pr. m 2. Der er normtal for hver ejendomstype det vil sige normtal for fritliggende helårsboliger med 1 beboelseslejlighed (parcelhuse), rækkehuse, etageejerlejligheder, andre ejerlejligheder m.v. For etageejerlejligheder er grundværdien indeholdt i normtallet. For andre ejendomstyper skal der til den bygningsværdi, som beregnes for selve boligen på grundlag af normtallet, lægges en grundværdi for at få det rigtige billede af ejendommens værdi. Grundværdien fremgår af vurderingsmeddelelsen. Hvis der er givet fradrag for manglende udstykning, forhøjes grundværdien med fradraget. Den samlede grundværdi fordeles på afdelingens boliger. Boligernes etageareal vil normalt kunne anvendes som fordelingsnøgle. Oplysningerne om normtal fås gratis. Der henvises til Socialministeriets vejledning om beregning af skøn over boligernes værdi med tilhørende beregningsmodel på ministeriets hjemmeside, Boligorganisationen vil på dette grundlag kunne beregne det beløb, som hver enkelt bolig i afdelingen ville være blevet vurderet til ved den seneste almindelige vurdering, hvis boligen skulle have været vurderet som ejerbolig. Boligorganisationen skal løbende foretage dette skøn over boligernes værdi, jf. lovens 75 h, stk. 2, hvorefter bestyrelsen skal gøre lejerne bekendt med et aktuelt skøn over værdien, hver gang der sker ændring af normtallene. Der er senest fastsat normtal i forbindelse med den almindelige vurdering pr. 1. oktober Der vil i den 3-årige forsøgsperiode blive fastsat nye normtal ved de almindelige vurderinger pr. 1. oktober 2005 og pr. 1. oktober De nye normtal forventes at foreligge medio oktober i de anførte år. Kapitel 15 Tilmeldingsperiode 42. Endelig skal boligorganisationen fastsætte den årlige tilmeldingsperiode. Tilmeldingsperioden er den periode, hvori lejerne skal meddele boligorganisationen, at de er interesseret i at købe deres bolig, jf. lovens 75 j, stk. 1. Tilmeldingsperioden skal strække sig over en måned. Der henvises til pkt. 46. Kapitel 16 Meddelelse til lejerne 43. Ovennævnte oplysninger skal gøres tilgængelige for alle lejerne i afdelingen, således at den enkelte lejer får et rimeligt grundlag for at beslutte, om lejeren vil melde sig som interesseret køber. Der er ikke fastsat regler om, hvordan denne underretning af lejerne skal foregå. Efter Socialministeriets opfattelse vil underretningen kunne foregå på den måde, hvorpå man sædvanligvis orienterer lejerne i den pågældende boligorganisation. Afsnit IV Salgets gennemførelse 44. Det er boligorganisationen, som tilrettelægger og gennemfører salg i de enkelte afdelinger i overensstemmelse med forsøgsgodkendelsen. Reglerne for salgets gennemførelse findes i lovens 75 i-75 u samt bekendtgørelsens Lejerens overtagelse af egen almen bolig og salg af ledige almene boliger adskiller sig på en række punkter fra en normal ejendomshandel bl.a. af hensyn til at sikre en rimelig balance mellem hensynet til mulige købere og til boligorganisationen. Det er et væsentligt led i salgets gennemførelse, at købsinteresserede kender de givne vilkår, forinden de træffer beslutning om køb. Samtidig er det også et væsentligt led, at boligorganisationens risiko for at udføre forgæves arbejde bliver så lille som muligt ved ikke at pålægge organisationen at iværksætte arbejder og tilvejebringe samtlige oplysninger m.v. på et meget tidligt tidspunkt i salgsprocessen.

18 18 Nedenfor omtales de enkelte led i salgets gennemførelse. Fremgangsmåden for gennemførelse af salg vil være forskellig afhængig af, om der er tale om salg til lejerne eller salg af ledige boliger. Kapitel 17 Forsvarlig gennemførelse 45. Boligorganisationens ledelse skal uden unødigt ophold sikre en forsvarlig gennemførelse af salget, jf. lovens 75 i. Dette krav indebærer bl.a., at boligorganisationen er forpligtet til at gennemføre salg uden ubegrundede forsinkelser med færrest mulige omkostninger samt at forsyne afdelingen og lejerne samt andre købsinteresserede ved salg af ledige boliger med en række oplysninger til brug for deres beslutninger og salgets gennemførelse. Det nævnte krav indebærer ikke, at boligorganisationen har en rådgivningsfunktion eller et rådgivningsansvar i forbindelse med salgets gennemførelse. Købsinteresserede skal selv sørge for fornøden rådgivning i forbindelse med køb af egen almene bolig. I kraft af de almindelige tilsynsbestemmelser fører kommunalbestyrelsen tilsyn med boligorganisationens gennemførelse af salg. Om det kommunale tilsyn henvises til pkt Kapitel 18 Årlig tilmeldingsperiode 46. De enkelte salg i en afdeling skal som udgangspunkt foregå ved årlige salgsrunder det vil sige på samme tidspunkt hvert år og kun én gang om året. Denne fremgangsmåde gælder dog ikke ved salg af ledige boliger, som i sagens natur må finde sted, når boligerne bliver ledige, jf. pkt Baggrunden for at have årlige salgsrunder er et ønske om at nedbringe omkostningerne ved salget, som skal afholdes af nettoprovenuet, idet en række omkostninger f.eks. omkostninger i forbindelse med låneindfrielse ikke afhænger af antallet af solgte boliger, men er omkostninger pr. samlet indfrielse og relaksation. Når afdelingen har besluttet, at lejerne i afdelingen skal kunne købe deres bolig, skal boligorganisationen således fastsætte én årlig tilmeldingsperiode på en måned, hvor de lejere, som ønsker at købe, skal meddele dette skriftligt til boligorganisationen, jf. lovens 75 j, stk. 1. Det er som anført boligorganisationen, som bestemmer, hvornår på året tilmeldingsperioden skal ligge. Forskellige afdelinger omfattet af forsøget kan have forskellige tilmeldingsperioder. Boligorganisationen kan ikke fastsætte en tilmeldingsperiode, som udløber efter den 31. december Tilmeldingsperioden skal fastsættes, så lejerne forinden tilmeldingsperiodens begyndelse har det grundlæggende beslutningsgrundlag, som er nødvendigt, for at lejerne kan vurdere, om de vil melde sig som købsinteresseret, jf. 75 h. Alle lejere kan melde sig som købsinteresserde. Tilmeldingen indebærer ikke, at lejeren forpligter sig til at købe. Tilmeldingen giver boligorganisationen et overblik over, hvor mange boliger der kan blive tale om at sælge i den pågældende salgsrunde. Lejere, der melder sig som interesserede købere efter udløbet af tilmeldingsperioden, må afvente næste års salgsrunde. Det følger af Landsbyggefondens regulativ om provenufonden, at boligorganisationen efter tilmeldingsperiodens udløb skal indberette oplysninger om afdelingens byggetekniske tilstand til Landsbyggefonden, herunder om afdelingens bygninger og lejligheder har væsentlige udækkede byggetekniske behov, jf. nærmere pkt. 54. Det skal endvidere oplyses, hvor mange der har tilmeldt sig som købere. Kapitel 19 Overtagelsesdag 47. Boligorganisationen skal ligeledes fastsætte én fælles overtagelsesdag gældende for de lejere, som skriftligt har meldt sig som købsinteresserede inden tilmeldingsperiodens udløb, jf. lovens 75 j, stk. 2. Overtagelsesdagen skal fastsættes, så der er tilstrækkelig tid til, at alle de forhold, der skal være på plads inden overtagelsesdagen, kan nå at blive bragt i orden. Boligorganisationen må bl.a. medregne tid til udstykning eller ejerlejlighedsopdeling, syn af de boliger, som kan forventes solgt, og evt. indbringelse af boligorganisationens opgørelse vedrørende lejerens råderet og misligholdelse for beboerklagenævnet. Ved fastsættelsen af overtagelsesdagen må det endvidere indgå, at der kan være forskel i omfan-

19 19 get på de enkelte salgsrunder, idet nogle runder vil kunne omfatte mange boliger, mens andre vil kunne omfatte blot en enkelt bolig. Boligorganisationen vil i forbindelse med fastsættelsen af overtagelsesdagen kunne tage forbehold for, at f.eks. ejerlejlighedsopdeling/udstykning er faldet på plads, således at den fælles overtagelsesdag ellers skal flyttes. Selv om boligorganisationen fastsætter en overtagelsesdag, der ligger forholdsvis lang tid efter udløbet af tilmeldingsperioden, vil særlige forhold kunne forhindre handlen i at falde på plads inden overtagelsesdagen. I ganske særlige tilfælde kan boligorganisationen og lejeren aftale en anden overtagelsesdag. Kapitel 20 Budget/kontingent for ejer- eller grundejerforening 48. Når en eller flere lejere har meldt sig som købsinteresserede i tilmeldingsperioden, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg, skal boligorganisationen tilvejebringe det beslutningsgrundlag for den enkelte køber, som er nødvendigt for køberens endelige beslutning om at købe/ikke købe. Boligorganisationen skal sørge for udarbejdelse af budget for den kommende ejerforening, jf. lovens 75 l, stk. 1, hvis boligerne skal udskilles fra afdelingen ved ejerlejlighedsopdeling, jf. nedenfor under pkt. 49. Herefter har interesserede købere mulighed for at beregne den omtrentlige størrelse af deres del af de årlige fællesudgifter, hvis de bliver ejere. Forslaget til budget er ikke bindende, idet det skal vedtages på den første generalforsamling i ejerforeningen. Budgettet skal udarbejdes inden iværksættelse af opdeling og vurdering. Bestemmelsen har kun betydning første gang, der sælges boliger i en afdeling, der skal opdeles i ejerlejligheder. Ved efterfølgende salg er afdelingen allerede opdelt i ejerlejligheder, og der vil derfor foreligge et budget, som boligorganisationen skal gøre tilgængelig for lejerne i afdelingen eller andre købere. Hvis boligerne skal udskilles fra afdelingen ved udstykning, skal boligorganisationen ud fra de samme hensyn oplyse interesserede købere om det forventede kontingent til en eksisterende eller ny grundejerforening, jf. 75 l, stk. 2. Oplysningen skal gives inden iværksættelse af udstykning og vurdering. Kapitel 21 Opdeling i ejerlejligheder og udstykning 49. Når én eller flere lejere har meldt sig som købere i tilmeldingsperioden, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg, skal boligorganisationen undersøge, hvordan boligerne skal udskilles fra afdelingen - om der skal foretages ejerlejlighedsopdeling eller matrikulær udstykning, hvilket vil afhænge dels af fysiske forhold, dels af formelle forhold. Ejerlejlighedsopdeling og matrikulær udstykning foretages af en landinspektør. Det følger deraf, at boligorganisationen anmoder en praktiserede landinspektør om at udskille boligerne fra afdelingen. I Københavns og Frederiksberg kommuner foretages arbejdet af stadskonduktøren henholdsvis stadslandinspektøren. Efter ejerlejlighedsloven skal der som udgangspunkt foretages udstykning i selvstændige matrikler, hvis dette er muligt. Opdeling i ejerlejligheder er subsidiær i forhold til matrikulær udstykning, jf. 3 i lov om ejerlejligheder. Opdeling i ejerlejligheder kan således kun ske, hvis en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig. Matrikulær udstykning kræver, at der kan foretages en rent fysisk opdeling af bygningen eller bygningerne ved lodrette snit (f.eks. rækkehuse). Skal der ske opdeling i vandrette snit (f.eks. etageejendomme) eller ved en kombination af lodrette og vandrette snit (f.eks. rækkehuse, hvor 1. sals rum går ind over naboens stueetage), skal opdeling ske ved en ejerlejlighedsopdeling. I sådanne tilfælde skal den landinspektør, der skal afgive attest til tinglysningsdommeren ved anmeldelse om opdeling af en ejendom i ejerlejligheder, attestere, at den ønskede udskillelse af fysiske årsager ikke kan ske ved udstykning. Selv om en ønsket udskillelse rent fysisk kan ske ved udstykning, vil det dog ikke i alle tilfælde være muligt at opnå en udstykningstilladelse, f.eks. på grund af lokalplanforhold. I sådanne tilfælde kan landinspektøren attestere, at udstykning ikke er mulig, når der er givet afslag på ansøgning om udstykning.

20 20 Gennemførelse af opdeling og udstykning - bortset fra anmeldelsen til tinglysning - er helt afgørende for købsaftalernes indgåelse. Valuaren, som skal fastsætte købsprisen, skal således have et fyldestgørende grundlag for at vurdere boligen, og køberne skal have alle relevante oplysninger om boligen, førend de træffer endelig beslutning om køb. Dvs. fortegnelser og kort skal være fremstillet og sagen behandlet af myndighederne. Det er boligorganisationen, der efter købsaftalens indgåelse sørger for, at opdeling eller udstykning anmeldes til tinglysning. Nedenfor gennemgås reglerne for opdeling henholdsvis udstykning i forbindelse med salg efter forsøgsordningen. Opdeling i ejerlejligheder 50. Opdeling i ejerlejligheder skal som udgangspunkt ske løbende, jf. 10, stk. 5, i lov om ejerlejligheder. Det vil sige, at de lejligheder, der skal sælges ved det første salg, udlægges som selvstændige ejerlejligheder, mens afdelingens resterende lejligheder kommer til at udgøre én ejerlejlighed. Ved det næste salg videreopdeles den ejerlejlighed, som omfatter afdelingens lejligheder, således at de lejligheder, som nu skal sælges, udlægges som selvstændige ejerlejligheder. Baggrunden herfor er, at en opdeling, hvor samtlige boliger bliver udlagt som ejerlejligheder, medfører store omkostninger til opmåling, udarbejdelse af kort over lejlighederne osv., uden at der er sikkerhed for, at alle boliger vil blive solgt. Ved den første opdeling vil der være en række omkostninger, som vedrører hele ejendommen, og som ikke kan henføres alene til de boliger, som bliver udlagt som selvstændige ejerlejligheder. Omkostninger, som vedrører de frasolgte boliger, fradrages salgssummen ved opgørelsen af nettoprovenuet for de pågældende lejligheder, jf. 75 s, mens de øvrige omkostninger afholdes af de midler, der er overført til provenufonden under Landsbyggefonden, jf. lovens 96 m. Boligorganisationen kan med kommunalbestyrelsens godkendelse udlægge samtlige boliger og samtlige erhvervslejemål som selvstændige ejerlejligheder, såfremt dette vurderes at være mest hensigtsmæssigt i den konkrete ejendom. Hvis boligorganisationen vurderer, at de fleste lejligheder i afdelingen vil blive solgt, og at en fuld opdeling derfor vil være billigere end løbende opdeling, kan en fuld opdeling således være mest hensigtsmæssig. Omkostninger til opdeling i ejerlejligheder, der ikke kan henføres til de solgte boliger, afholdes som nævnt af de midler, der er overført til provenufonden under Landsbyggefonden, jf. lovens 96 m. Da provenufonden kun dækker rimelige udgifter til opdeling m.v., kan det derfor være hensigtsmæssigt for boligorganisationen at kontakte Landsbyggefonden, inden samtlige boliger og samtlige erhvervslejemål udlægges som selvstændige ejerlejligheder. Hvis boligorganisationen i startfasen har valgt løbende opdeling, er der intet til hinder for, at boligorganisationen undervejs kan beslutte at udlægge de resterende usolgte boliger inkl. evt. erhvervslejemål som selvstændige ejerlejligheder, hvis dette samlet set må forventes at være billigere. Beslutning herom skal dog godkendes af kommunalbestyrelsen. I almene ejendomme, hvor der allerede er sket opdeling inden salg efter forsøgsordningen på en sådan måde, at hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne udgør én ejerlejlighed., vil der være tale om en videreopdeling, der kan foretages efter de samme principper. 51. I forbindelse med opdelingen i ejerlejligheder udlægges afdelingens fællesarealer og fællesanlæg som udgangspunkt som ejerforeningens fællesejendom, jf. 75 m, stk. 1. Både ejere og lejere kan herefter benytte fællesejendommen i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter. Ejerne betaler udgifter forbundet med fællesejendommen efter fordelingstal, og inden for afdelingen fordeles udgifterne efter den fastsatte huslejefordelingsnøgle. Det kan dog ikke udelukkes, at det i nogle situationer vil være mest hensigtsmæssigt, at fællesareal og fællesanlæg i et vist omfang fortsat ejes af den almene afdeling som særejendom eller overdrages til en køber som særejendom. Når særlige forhold gør sig gældende, kan kommunalbestyrelsen derfor godkende, at fællesareal og fællesanlæg udlægges som særejendom tilhørende enten afdelingen eller en anden ejer. Ved ejerlejlighedsopdeling kan lejerne ikke købe f.eks. et haveareal, som hører til lejemålet, idet grunden som helhed ejes af ejerne i fællesskab. En køber af en almen bolig kan i stedet