Århus Kommune. Lokalplan nr. 815

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 815 Dette er en samlet pdf til den supplerende høring af forslag til lokalplan nr Blandet byområde på Nordhavnen Århus Midtby, -1. UDBUDSRUNDE samt Miljøvurderingen for samme. Lokalplanforslaget var fremlagt i offentlig høring fra den 22. august til den 17. oktober Siden lokalplanforslaget var fremlagt i offentlig høring er der udarbejdet yderligere vurderinger af de virksomhedsrelaterede miljøkonsekvenser. Vurderingerne er indarbejdet i planmaterialet. Forslaget til lokalplan, kommuneplantillæg og miljøvurdering fremlægges derfor i en supplerende offentlig høring i 4 uger fra den 23. januar 2008 til den 20. februar Januar 2008

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Blandet byområde på Nordhavnen Århus Midtby, -1. udbudsrunde Indeholder tillæg nr. 116 til Kommuneplan Forslag Skovvejen Østboulevarden Nørreport Sverigesgade Kystvejen Statistikområde/distrikt nr.: 0.10 Registreringskortblad nr.: 46 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Januar 2008

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby og Risskov Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Arkitektfirma H. Thule Hansen MAA

4 ÅRHUS KOMMUNE LOKALPLAN NR. 815 Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby - 1. udbudsrunde INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Formål Område, opdeling og zonestatus Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af byplanvedtægt eller ældre lokalplan...27 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 116 til Kommuneplan BILAG: A Miljørapport ikke teknisk resumé LOKALPLANKORT 1 Lokalplankort 1: Lokalplankort 1:1.000 VEDTAGELSESPÅTEGNING Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 815

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område af Nordhavnen i Århus Havn. Lokalplanområdet, der er ca. 10,1 ha stort, var ved planens udarbejdelse ejet delvist af Århus Havn og delvist af Århus Kommune og beliggende i byzone. Området anvendes i dag til havneerhverv i form af containerterminal for Århus Havn. Området afgrænses mod vest af Sverigesgade og mod nord og øst af Århus Bugt samt en endnu ikke etableret ny kanal. Området indeholder enkelte bygninger for havneaktiviteterne. Der er ingen bevaringsværdig bebyggelse i området. Der er ingen eksisterende beplantning i området. De eksisterende aktiviteter i området er forbundet med miljøbelastning primært i form af støj fra køretøjer og maskiner. Planens baggrund og mål Denne lokalplan er udarbejdet med baggrund i en langsigtet planlægning for omdannelsen af De Bynære Havnearealer, som blev muliggjort, da planen for udvidelsen af Århus Havn blev vedtaget i 1995 og åbnede op for at der kunne ske en udflytning af aktiviteter fra de eksisterende havnearealer til den nye Østhavn. Luftfoto af lokalplanområde med omgivelser. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

6 3 Som opfølgning på Masterplan, regionplan med VVM-redegørelse og kommuneplanlægning for havnens udvidelse, udskrev byrådet i 1999 en arkitektkonkurrence for De Bynære Havnearealer, som skulle fremkalde idéer til, hvordan der kan skabes et visuelt og funktionelt bedre samspil mellem byen, havnen og bugten og inddrage frigjorte havnearealer til byformål på længere sigt. Med udgangspunkt i det vindende konkurrenceforslag blev de overordnede visioner og strategier for omdannelsen indarbejdet i Kommuneplan 2001 og i en Handlingsplan for de Bynære Havnearealer. Disse blev i 2003 fulgt op af en Helhedsplan for De Bynære Havnearealer og i 2005 i en Kvalitetshåndbog, der som tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2001 fastlægger kommuneplanrammerne og det nærmere indhold i den fremtidige bydel og endelig i 2006 Dispositionsplan for de nordlige områder, som fastlægger en mere præcis anvendelse af især Nordhavnen og udgør rammen for den videre planlægning for dette område. Kommunens mål med planlægningen af området har været...at skabe en levende og mangfoldig bydel, der med hensyn til tæthed og bymæssighed minder om det eksisterende midtbyområde. Kvalitetshåndbogen og Dispositionsplanen er sammen med en mere detaljeret Delområdeplan fra samme år udgangspunkt for kommunens udbud for salg af arealerne. I første og anden udbudsrunde er der valgt projekter til den nordligste del af containerhavnen. Illustration af Light*house-bebyggelsen set fra bydelspladsen mod sydøst. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

7 4 Første udbudsrunde omfattede dispositionsplanens yderste nordlige ø, som konsortiet bag projektet Light*house vandt. Det er dette projekt og resultatet af de efterfølgende forhandlinger om grundsalget, som ligger til grund for udformningen af lokalplanen. Projektet lægger med højhuset yderst på øen op til en fremtrædende markering af Århus fra såvel søsiden som landsiden. Højhuset suppleres af etagehuse og rækkehuse. Med blandingen af forskellige boligformer, butikker, fritidsaktiviteter og erhverv vil projektet medvirke til en særlig bydel, hvor der er liv hele døgnet, og hvor samspillet mellem gader, kanaler, bugtpromenade, torve og pladser vil åbne for et byliv med egen atmosfære og stemning. Denne lokalplan har til formål at muliggøre bebyggelse og anlæg samt at fastlægge bestemmelser for den nordligste af de 4 planlagte øer på pier 4 i Nordhavnen med tilhørende offentlige trafikarealer samt at lægge de overordnede rammer for den næstnordligste ø. Computermodel fra Dispositionsplanen af den fremtidige udbygning af Nordhavnen set fra øst. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

8 5 Planens hovedtræk Lokalplanen udlægger området til blandet bolig og erhverv med mulighed for at etablere helårsbeboelse, et mindre antal boliger uden pligt til helårsbeboelse, butikker, restauranter, caféer, offentlig formål og virksomheder med ingen eller minimale miljøpåvirkninger, således at de kan integreres med boliger. Det kan være liberale erhverv og andre kontorvirksomheder, udstillings- og konferencevirksomhed, sports- og fritidsaktiviteter, offentlige formål samt mindre værksteder for elektronik, kunsthåndværk o.l. Erhverv i bebyggelsens stueetage skal forbeholdes for mindre butikker, restauranter, caféer og andre publikumsorienterede funktioner. Der er yderligere mulighed for at etablere restaurant inden for de tre øverste etager af et højhus i område I. Lokalplanen muliggør etablering af enkelte butikker til lokalområdets daglige forsyning i form af mindre detailhandelsbutikker til dagligvare- og udvalgsvarehandel. Butikker skal bidrage til et levende og aktivt bymiljø i lokalplanområdet. Butikkerne skal indpasses i bymiljøet, ved at de integreres i bebyggelsen og placeres med direkte kontakt til områdets veje og stier. Lokalplanen opdeler planområdet i 3 områder. Område I Den nordligste af de 4 planlagte øer. Lokalplanen åbner her mulighed for en udnyttelse i form af etagehusbebyggelse og et højhus placeret på øens nordøstlige hjørne. Lokalplanens bestemmelser for området er udformet på grundlag af Light*houseprojektet. Området udlægges til blandet bolig- og erhvervsformål i form af etagehuse med dertil hørende fællesfaciliteter. Området er på i alt ca m 2, hvoraf ca m 2 udgøres af kanaler. I området må der opføres i alt maksimalt m 2 etageareal, eksklusiv mindre bygninger og bygningsdele, såsom altaner og balkoner, hævede terrasser, pavilloner, overdækninger og lignende. Mindst m 2 skal anvendes til boligformål og mindst m 2 til erhvervsformål. Lokalplanen udlægger byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres og der fastlægges bestemmelser for udnyttelsen af det enkelte byggefelt med hensyn til etageantal og bygningshøjde. Lokalplanen fastlægger ikke boligantallet, men boligbyggemuligheden anslås til boliger afhængig den endelige fordeling af boliger og erhverv samt af størrelsen af den enkelte bolig. Boligerne påtænkes opført dels som ejerboliger og dels som lejeboliger (almene boliger). Lokalplanen fastlægger pligt til helårsbeboelse for området, idet dog højst 5 % af boligerne må være uden pligt til helårsbeboelse. Arealerne uden for byggefelterne udlægges i øvrigt til broer, kanaler, færdselsarealer, torve, pladser og fælles opholdsarealer. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

9 6 Område II Område II omfatter den næstnordligste af de 4 planlagte øer. For dette område fastlægges alene de overordnede rammer. Før byggeri og anlæg kan igangsættes skal der udarbejdes en supplerende lokalplan for området. Område III Omfatter de offentlige trafikarealer. Lokalplanen udlægger arealer til veje, stier, en bydelsplads samt en bugtpromenade, der sikrer offentlig adgang til bugten. Bebyggelse Det nye område etableres generelt med terræn i kote 2,5. Af hensyn til kystsikringen vil den nord og østlige del af lokalplanområdet få terræn i en højere kote. Med disse koter er der taget særligt hensyn til en stigning i vandstanden i Århus Bugt, der kan komme som følge af klimaændringer. Område I Bebyggelsen skal med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning, samt farvevalg i princippet udformes i et formsprog, som vist på illustrationerne på side 3, 10, 11, 13, 15, 34, 35, 36 og 37. Udgangspunktet for udformningen af bebyggelsen er vinderprojektet, der ligger til grund for lokalplanlægningen. Områdets byggefelter er som vist på lokalplankort nr. 2 bagerst i hæftet underopdelt i byggefelterne X1, X2 og H, idet byggefelterne X1 og X2 er underopdelt i flere mindre byggefelter. Inden for byggefelt X1 kan der opføres maksimalt m 2 etageareal, eksklusiv etageareal af altaner, balkoner og terrasser. Bebyggelse til erhvervsformål skal udgøre mindst m 2 etageareal. Bebyggelse til boligformål skal udgøre mindst m 2 etageareal. I byggefelt X1 skal bygninger opføres med varieret etageantal mellem 2 og 10 etager - og maksimal bygningshøjde mellem kote 15 og 40,8 som vist på lokalplankort nr. 2. I byggefelt X1 skal randbebyggelsen i stueplan mod nordvest opføres i facadelinie i en afstand af 3 m fra kajkant for dermed at muliggøre etablering af en arkade langs denne. Inden for byggefelterne X2 og H under ét må der opføres maksimalt m 2 etageareal, eksklusiv etageareal af altaner, balkoner og tagterrasser. Bebyggelse til boligformål skal udgøre mindst m 2 etageareal. Bebyggelse til erhvervsformål skal mindst udgøre m 2 etageareal. I byggefelt X2 skal bygninger opføres med varieret etageantal mellem 2 og 7 etager - og maksimal bygningshøjde mellem kote 15 og 26,5 som vist på lokalplankort nr. 2. I byggefelterne X1 og X2 kan der udover de angivne maksimale etageantal etableres tagterrasser med udendørs opholdsarealer. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

10 7 I byggefelt H kan der opføres et højhus med en maksimal bygningshøjde på 142,00 m over fremtidigt terræn svarende til en maksimal bygningshøjde i kote 146,0 m. Uden for byggefelterne kan der i øvrigt etableres enkelte læskærme, boder, hævede terrasser, overdækninger, pavilloner, legehuse og lignende lette konstruktioner samt nødudgange fra parkeringskælder, der har betydning for driften af områdets rekreative aktiviteter, kommercielle programmer, opholdsarealer og offentligt tilgængelige arealer. Parkering skal etableres som ét samlet parkeringsanlæg under terræn. Område II De nærmere bestemmelser for bebyggelse og anlægs udformning fastlægges i en supplerende lokalplan. Område III Området må ikke bebygges. Opholdsarealer og beplantning i område I Det er intentionen, at de offentlige og private opholdsarealer skal fremtræde grønt. Lokalplanen udlægger arealer til torve, pladser, færdsels- og opholdsarealer, så der skabes et sammenhængende og varieret forløb af byrum. Arealerne er offentligt tilgængelige og anlægges med belægninger og udstyr, såsom beplantning, mindre boder og pavilloner, legeredskaber, pladser for restauranters og caféers udeservering med hævede og overdækkede terrasser og lignende for at skabe et aktivt og levende byliv for beboerne, beskæftigede og gæster i området. Fælles opholdsarealer udlægges i tilknytning til områdets boligbebyggelser. Opholdsarealerne udlægges som halvoffentlige grønne rum. Det vil sige, at de er placeret, så de retter sig mod boligbebyggelsen, men ikke er afspærrede for andre. Arealerne indrettes med muligheder for leg og ophold. I tilknytning til boliger i stueetagen kan der etableres private haver. For at sikre en overordnet sammenhæng i beplantningen fastlægger lokalplanen bestemmelser for typer af beplantning, som kan tages i anvendelse i området. Langs kanalen mod sydvest i område I skal der i området etableres træbeplantning, bestående af opstammede træer. I henhold til delområdeplanerne for De Bynære Havnearealer og for at sikre acceptable vækstbetingelser for fremtidig beplantning på havnearealerne vil etablering af plantezonerne til træbeplantning for alle områder blive udført som følgende: Der reserveres et plantezoneareal pr. træ på minimum 15 m 2. Såfremt plantezonearealet ikke kan etableres i træets fremtidige, udvoksede kronediameter, etableres langsgående, sammenhængende plantezoner med en minimumsbredde på 150 cm. Der bør ikke placeres tekniske forsyningsledninger på langs i plantezonerne. Århus Kommune, Natur og Miljø, har udarbejdet anvisninger på etableringen af plantezoner, inklusiv opbinding, vandingssystemer og dræning, som kan fås ved henvendelse. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

11 8 Veje, stier og parkering Hovedadgangsvej En ny boulevard med tilslutning til Nørreport-krydset vil udgøre rygraden i trafikbetjeningen af lokalplanområdet og hele den nye bydel i Nordhavnen. Fra boulevarden er der - via sidegader og broforbindelser - adgang til bebyggelser langs vestsiden af vejen og til de enkelte øer. Boulevarden sikres med et meget stort arealudlæg, der mod øst grænser op til en kanal. Udlægget skal rumme 2 kørespor til biler, 2 spor til kollektiv trafik (letbane og/eller bus) samt stier for gående og cyklister i begge sider. Endvidere skal profilet kunne rumme en omfattende træbeplantning. Principiel udformning af boulevarden fra Trafikplanen Parallelgade Vest for boulevarden udlægges en parallelgade (tæt på den eksisterende Sverigesgade), der også betjener dele af Lystbådehavnen. Parallelgaden vil få forbindelse til en planlagt sekundær adgang til Skovvejen og er via en række sidegader forbundet med boulevarden. Parallelgaden udlægges i en bredde, som sikrer 2 kørespor for biler samt fortov. Bydelsplads Mod nord - for enden af boulevarden og parallelgaden udlægger lokalplanen et areal primært til ophold, men også i et vist omfang til færdsel. Gående og cyklister skal kunne færdes på arealet, ligesom der i begrænset omfang kan tænkes indrettet taxa-holdepladser samt standsningsmuligheder og korttidsparkering. I samspil med bugtpromenaden skal den nye plads markere den nye bydels afslutning og overgangen til vandet og fungere som samlingssted for såvel områdets beboere som byens borgere. Til hverdag som en smuk plads og ved særlige lejligheder som rammen om arrangementer. Caféer, butikker og andre publikumsorienterede aktiviteter i bebyggelsen skal medvirke til et aktivt bymiljø. I udformningen af pladsen tages der hensyn til Boulevardens sigtelinier hvor domkirkens spir vil danne kendemærke i den ene retning og bugten i den anden. Pladsen vil blive udformet med gennemgående høj kvalitet med hensyn til belægninger, belysning og inventar. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

12 9 Bugtpromenade Langs kystværnet mod nord og øst udlægger lokalplanen areal til en offentlig tilgængelig bugtpromenade, som primært er en rekreativ gangforbindelse. I promenaden indgår 2 broer over kanalerne. Bugtpromenaden skal i henhold til den overordnede planlægning videreføres, så den også forbinder kommende øer syd for lokalplanområdet. Bugtpromenaden med broer etableres, så den tillige i et vist omfang kan fungere som brand- og redningsvej. Bugtpromenaden skal sikre byens borgere adgang til at promenere langs kysten. I et samspil med caféer, butikker og andre aktiviteter i bebyggelsen skal bugtpromenaden lægge rum til et særligt bymiljø med byen på den ene side og det åbne vand på den anden. Færdsel og parkering i område I Bebyggelse i lokalplanens område I trafikbetjenes primært via en broforbindelse til boulevarden. For den lette trafik er der også mulighed for adgang via broer til de sydfor beliggende øer. På øerne indrettes færdselsarealerne især med henblik på at sikre et fredeligt og sikkert trafik- og bymiljø. Den motoriserede trafik afvikles primært langs sydsiden af øen - og langt hovedparten heraf på den første strækning fra boulevarden og frem til indkørsel til parkeringskælderen. Et vejudlæg her sikrer mulighed for 2 kørespor (for biler og cykler) samt fortove. I den øvrige del af området afvikles trafikken - primært cykler og gående og sekundært biler - på arealer udlagt til både færdsel og ophold. Der vil her være tale om sivegader med begrænsede fysiske adskillelser mellem trafikarterne og mellem trafik og ophold. Her afvikles en begrænset biltrafik (herunder vare- og servicekørsel) på de lette trafikanters præmisser. Færdselsarealerne skal indrettes med henblik på at sikre mulighed for brand- og redningskørsel. Parkering På de udlagte færdsels- og opholdsarealer er der mulighed for af- og pålæsning for store køretøjer, ligesom der her er mulighed for indretning af pladser til handicapparkering. Pladser til varelevering samt renovationskørsel indrettes således, at dette sker via enkelte og centralt placerede pladser i forhold til større, samlede dele af bebyggelsen. Al bilparkering i øvrigt i området skal etableres som underjordisk parkering. En parkeringskælder vil for biltrafikken i område I være hovedankomststedet til bebyggelsens funktioner. Parkeringsanlægget indrettes med plads til 635 bilparkeringspladser, der skal fungere som fællesparkering for området. Halvdelen af parkeringspladserne kan eksklusivt tilknyttes bebyggelsens boliger og erhverv, mens de resterende skal være offentligt tilgængelige. Herved sikres bl.a. mulighed for en vis dobbeltudnyttelse af dele af parkeringsanlægget, boliger og erhverv imellem. Parkeringsanlægget kan indrettes med betalingsanlæg og tilsluttes et fælles p-info-system for Nordhavnen og kommunens samlede p-info-system. Ramper til parkeringsanlæg, betalingsanlæg og lignende skal etableres indenfor byggefelterne. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

13 10 Parkeringskældre disponeres således, at private og offentligt tilgængelige pladser er jævnt fordelt og grupperet i parkeringsanlægget, og således at de to typer er tydeligt markerede/adskilte og lette at afsøge for ledige pladser. Fra parkeringskælderen sikres der - via trapper og elevatorer - god adgang til de enkelte byggeafsnit og pladser. Parkeringskælderen vil fungere som hele bebyggelsens entré, hvorfra anlægget skal gives en venlig og imødekommende atmosfære ved lyse materialer og farver. Kerner og teknik- og depotrum farvesættes for at skabe en god orientering. Kælderen lyssættes med et højt lysniveau over p-pladserne, ligesom der eventuelt kan integreres dagslys for at skabe tryghed. Cykelparkering kan dels indrettes i parkeringskælder og dels på terræn. Der skal i alt etableres cykelparkeringspladser inden for område I. Kanaler Lokalplanen udlægger arealer til etablering af kanaler, således at områderne I og II sammen med promenaden langs kystlinien udgør selvstændige øer. Kanalerne krydses af vej- og stibroer. Kanalerne skal muliggøre sejlads og fortøjning af små både i kanalmiljøet. Fra kanalerne vil sejlads til bugten ikke være mulig, idet der langs kystpromenaden etableres undervands stenhaver, som forhindrer, at bølger fra bugten skaber uro i kanalerne. Herudover må kanalerne ikke overdækkes eller på anden måde afspærres for sejlads med mindre både. På længere sigt ved udbygning af kanalsystemet vil der blive mulighed for sejlads med små både ind i kanalsystemet. Langs kanalkajerne vil der være mulighed for etablering af anlæg til sidde- og opholdspladser med nær kontakt til kanalernes vandflade. Illustration af Light*house-bebyggelsen set fra kanalen mod øst Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

14 Lokalplanens indhold Lokalplan nr

15 12 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

16 13 Facadeillustrationen viser et eksempel på, Sydfacade. Mål 1: hvordan Light*house-bebyggelsen kan komme til at se ud. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

17 14 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

18 15 Facadeillustrationen viser et eksempel på, Sydfacade. Mål 1: hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 815

19 16 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1 Formål Stk. 1 Lokalplanen har til hovedformål at sikre: - at området udlægges til blandet bolig og erhverv, - at der åbnes mulighed for etablering af et højhus, - at der fastlægges rammer for ny bebyggelsens omfang, placering og fremtræden, - at der fastlægges karakter for bebyggelsens arkitektoniske helhed i overensstemmelse med vinderprojektet, - at der fastlægges adgangsveje samt øvrige færdsels- og opholdsarealer, - at der udlægges areal til kanaler, - at der udlægges arealer til ophold, - at karakteren af beplantning fastlægges, - at bilparkering fastlægges som underjordisk parkering, - at der oprettes grundejerforeninger til varetagelse af fælles opgaver i lokalplanområdet. 2 Område, opdeling og zonestatus Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet afgrænses som vist på lokalplankort nr. 1 og nr. 2 og omfatter, jf. matrikelkortet på side 17, del af matr. nr a, Århus Bygrunde samt alle parceller, der efter den 15. juni 2007 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II og III som vist på lokalplankort nr. 1 og nr. 2. Se fodnote 1. 1) I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

20 17 Matrikelkort mål 1:6.000 Lokalplangrænse Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

21 18 3 Anvendelse Område I Stk. 1. Stk. 2. Området er udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål i form af etagehusbebyggelse og rækkehusbebyggelse med dertil tilhørende fællesfaciliteter, kanaler samt vej-, færdsels- og opholdsarealer i form af torve, pladser m.v. Mindst 95 % af boligerne i område I skal være helårsboliger, og maksimalt 5 % af områdets boliger må være uden pligt til helårsbeboelse. Se fodnote 2. Boliger uden pligt til helårsbeboelse skal placeres højere end 2. etage. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der kan etableres virksomheder, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Det kan f.eks. være liberale erhverv, kontorer, hoteller, mindre butikker, restaurationer, caféer, mindre værksteder til kunsthåndværk og lignende, sports- og fritidsvirksomhed, service-, undervisnings-, offentlige funktioner, udstillings og konferencevirksomheder og lignende. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder. Det kan f.eks. være frisør-, læge-, tegnestue-, eller revisionsvirksomhed. Det er dog en forudsætning, at virksomheden ikke miljømæssigt eller ved væsentlig øget trafikbelastning og parkering eller på anden måde er til gene for andre. Inden for området kan der højst etableres m 2 bruttoetageareal til detailhandelsbutikker for handel med dagligvarer og udvalgsvarer. Den enkelte detailhandelsbutik til handel med dagligvarer må højst have et bruttoetageareal på 400 m 2 og den enkelte detailhandelsbutik til handel med udvalgsvarer må højst have et bruttoetageareal på 200 m 2. Stk. 6. Stk. 7. Erhvervsanvendelse i stueetage langs byggefelternes ydre afgrænsning, jf. lokalplankort nr. 2, skal forbeholdes publikumsorienteret erhverv og funktioner, f.eks. i form af detailhandelsbutikker, restauranter, caféer, foyerfunktion, sports-, fritids- og udstillingsvirksomhed o. lign. Mindst m 2 af områdets maksimale etageareal, jf. 7, stk. 2, 3 og 4 skal anvendes til boligformål. 2) Inden meddelelse om ibrugtagningstilladelse til byggeri indeholdende boliger, som ikke skal anvendes til helårsbeboelse, skal der foreligge en tinglyst deklaration med Århus Kommune som påtaleberettiget, der angiver placeringen af samtlige boliger inden for lokalplanens område I, som ikke skal anvendes til helårsbeboelse. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

22 19 Stk. 8 Stk. 9. Stk. 10. Mindst m 2 af områdets maksimale etageareal, jf. 7, stk. 2, 3 og 4 skal anvendes til erhvervsformål. Inden for byggefelt X1, som er vist på lokalplankort nr. 2, skal bebyggelse til erhvervsformål udgøre mindst m 2 etageareal og bebyggelse til boligformål udgøre mindst m 2 etageareal. Inden for byggefelterne X2 og H, som er vist på lokalplankort nr. 2, under ét skal bebyggelse til erhvervsformål udgøre mindst m 2 etageareal og bebyggelse til boligformål udgøre mindst m 2 etageareal. Område II Stk. 11. Stk. 12. Området er udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål i form af etagehusbebyggelse med dertil tilhørende fællesfaciliteter, kanaler samt vej-, færdsels- og opholdsarealer i form af torve, pladser m.v. Detaljerede bestemmelser for område II fastlægges i en ny lokalplan for dette område. Område III Stk. 13. Området er udlagt til vej-, færdsels- og opholdsarealer, herunder bydelsplads og promenade. 4 Udstykning Udstykning må kun finde sted på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø, godkendt udstykningsplan. 5 Trafikforhold Stk. 1 Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet skal vejbetjenes via nye vejanlæg, primært med tilslutning til Nørreport-krydset. Lokalplanens område I og II skal vejbetjenes via tilslutninger til vej A-B i princippet som vist på lokalplankort nr. 1. På lokalplankort nr. 1 og nr. 2 er med signatur vist de arealer, der er udlagt til: Vej A - B, 36 m bred Vej C - D, 16 m bred Vej E - F, 10 m bred Bugtpromenade a - b, 8 m bred (heraf 5,5 m brede broer på bugtpromenaden) Færdsels- og opholdsareal Torv, plads- og færdselsareal Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

23 20 Stk. 4. Stk. 5. Som del af areal udlagt til færdsels- og opholdsareal skal der anlægges broerne mærket e og f, i princippet som vist på lokalplankort nr. 2, og med en bredde på min. 3,6 m. Inden for byggefelt X1 skal der langs kanalen anlægges arkaden mærket c - d som vist på lokalplankort nr. 2. Arkaden skal have en bredde på mindst 3 m. Arkaden suppleres med en partielt etableret træbrygge i kanalen for ophold eller udeservering i tæt forbindelse med vandoverfladen. Stk. 6. Der udlægges areal til kanaler som vist på lokalplankort nr. 1 og nr. 2. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Stk. 13. Stk. 14. Alle færdselsarealer skal, hvor der er forskelle i terrænniveau, udformes med ramper, så der er tilgængelighed for alle. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje, herunder via adgange/broer fra boulevarden samt via de østlige broer, der forbinder øerne. Fra vej E - F skal via rampe sikres adgang til parkering fra område I under terræn, i princippet som vist på lokalplankort nr. 2. Rampeanlægget skal etableres inden for byggefelt X1. Der skal i parkeringsanlægget under terræn etableres 635 bilparkeringspladser. Parkeringspladserne skal etableres som fællesparkering for område I. Se fodnote 3. Der kan i terræn indrettes pladser til handicapparkering. Der skal inden for område I etableres areal til mindst cykelparkeringspladser. Cykelparkering skal etableres som en kombination af parkering i terræn og i kælder. Der skal på få og centralt placerede steder inden for område I etableres af- og pålæsningspladser for områdets vareindlevering samt renovation. Der skal desuden sikres vendemuligheder for vare- og servicekøretøjer. Ved vej- og stitilslutninger skal der sikres oversigtsarealer jf. gældende vejregler. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, særskilt fremsendes projekter for indretning af alle færdsels- og parkeringsarealer. 6 Teknisk forsyning Stk. 1 Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningen til enhver tid gældende betingelser. 3) I en deklaration fastlægges det, at halvdelen af parkeringspladserne eksklusivt kan tilknyttes bebyggelsens boliger og erhverv, mens de resterende skal være offentligt tilgængelige. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

24 21 Stk. 2. Stk. 3. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergibebyggelse, kan der, jf. Planlovens 19, stk. 4, dispenseres fra ovenstående 6, stk. 1. Tekniske anlæg til lokalplanområdets forsyning skal som udgangspunkt etableres i kælderen. I tilfælde hvor dette ikke er muligt skal disse indpasses i bebyggelsen og udformes, så de indgår på en harmonisk måde i den samlede arkitektoniske helhed.. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. På lokalplankort nr. 2 er vist byggefelterne, mærket X1, X2 og H. Byggefelternes ydre afgrænsning er vist med særlig signatur. Byggefelternes indre afgrænsning er vist i princippet. Ny bebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankort nr. 2 viste byggefelter, bortset fra altaner og balkoner, der må opføres op til 2,5 m uden for byggefelterne dog ikke ud over kanal. Uden for byggefelterne, bortset fra den ydre afgrænsning, der er vist med særlig signatur på lokalplankort nr. 2, må opføres trappe- og elevatortårne. Uden for byggefelterne kan der i øvrigt etableres enkelte læskærme, boder, hævede terrasser, overdækninger, pavilloner, legehuse og lignende lette konstruktioner samt nødudgange fra parkeringskælder, der har betydning for driften af områdets rekreative aktiviteter, kommercielle programmer, opholdsarealer og offentligt tilgængelige arealer. På torve, pladser og færdselsarealer kan der med Århus Kommunes særlige tilladelse etableres overdækkede serveringsarealer, udestuer og lignende i forbindelse med caféer, restauranter og tilsvarende publikumsorienterede funktioner. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der må i området i alt opføres maksimalt m 2 etageareal foruden kælder, altaner, balkoner og tagterrasser. Inden for byggefelt X1, som er vist på lokalplankort nr. 2, må der opføres maksimalt m 2 etageareal. Inden for byggefelterne X2 og H, som er vist på lokalplankort nr. 2, under ét må der opføres maksimalt m 2 etageareal. Kælder til bebyggelsen herunder parkeringskælder - kan inden for øens afgrænsning etableres med en udstrækning uden for de på lokalplankort nr. 2 viste byggefelter. Stk. 6. Inden for det byggefelt, som er markeret som X1 på lokalplankort nr. 2 kan bebyggelse højst opføres med følgende højder: Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

25 22 Byggefelt Maksimal højde Maksimalt etageantal X1 A Kote 40,8 10 X1 B Kote 37,1 9 X1 C Kote 33,4 9 X1 D Kote 30,3 8 X1 E Kote 15,0 2 X1 F Kote 15,0 3 Stk. 7. Inden for det byggefelt, som er markeret som X2 og H på lokalplankort nr. 2 kan bebyggelse højst opføres med følgende højder: Byggefelt Maksimal højde Maksimalt etageantal X2 A Kote 26,5 7 X2 B Kote 25,0 6 X2 C Kote 15,0 2 H Kote 146,0 - Stk. 8. Inden for byggefelterne X1 og X2, som er vist på lokalplankort nr. 2, kan der på bygninger etableres tagterrasser og opholdsarealer på tage ud over det ovenfor angivne maksimale etageantal. Tagterrasser og opholdsarealer må kun etableres i én etage uden permanente overdækninger, læskærme og lignende. Ud over maksimal bygningshøjde, jf. stk. 6 og 7, kan der etableres værn/brystning op til 1,40 m samt trappe/elevatortårn, ventilationshætter og lignende afkast. Tekniske installationer på tage må højst have et areal svarende til 10 % af tagfladen. Stk. 9. Stk. 10. I byggefelt X1, som er vist på lokalplankort nr. 2, skal randbebyggelsen i stueplan langs kajkant opføres i den på lokalplankort nr. 2 viste facadelinie i en afstand af ca. 3,00 m fra kajkant. Bebyggelsen skal opføres med en etagehøjde af stueetagen på minimum 4,50 m over kote 2,5. Ved boliger kan gulvkoten hæves til højst 1,5 m over terræn. Område II Stk. 11. Bestemmelser for område II fastlægges i en ny detaillokalplan for dette område. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 12. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,25 m i forhold til eksisterende terræn Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

26 23 eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8 Bebyggelsens udseende Område I Stk. 1. Stk. 2. Bebyggelsen skal med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning, samt farvevalg i princippet udformes i et formsprog, som vist på illustrationerne på side 3, 10, 11, 13, 15, 34, 35, 36 og 37. Se fodnote 4). Bygningers facader skal som hovedprincip bestå af en kombination af glas, paneler og flader samt et facadesystem med balkoner og brystninger. Facader skal fremstå i hvide eller i lette, lyse farvenuancer, eventuelt suppleret med mere kontrastfulde farvevalg. Bygningers facader i stueetage kan udformes efter andre principper og med andre farver. Stk. 3. Bygningers facader må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer og kombinationer heraf: Fiberplader, isolering og lignende, som malede og/eller pudsede, Fiberbeton og beton, Glasfiber eller lignende, Stål, zink, kobber og aluminium, Glas. Område II Stk. 4. Bestemmelser for område II fastlægges i en ny detaillokalplan for dette område. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Ved erhvervsbebyggelse i stueetager skal facaden udformes med vinduer, der gives indsyn til funktionen, udstilling, foyer eller lignende. Se fodnote 5. Til facadebeklædning må ikke benyttes reflekterende materiale, som kan give anledning til væsentlige gener. Såfremt der på tage etableres teknikhuse, overdækninger, ventilation, elevator- og trappetårne og lignende skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i den samlede arkitektoniske helhed. 4 Udgangspunktet for bestemmelsen er vinderprojektet, der ligger til grund for lokalplanlægningen. 5 Se vejledningen Facader og Skilte udgivet af Århus Kommune i 1994 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

27 24 Stk. 8. Stk. 9. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, i hvert enkelt tilfælde. Se fodnote 5. Der må ikke synligt opsættes udendørs radio- og tv-antenner, herunder parabolantenner på bygninger. Bortset herfra er dog installationer til fællesantenneanlæg. 9 Opholdsarealer, hegn og beplantning Område I Stk. 1. Fælles opholdsarealer for området skal i princippet placeres som vist med særlig signatur på lokalplankort nr. 2. I området skal der samlet indrettes udendørs opholdsarealer svarende til mindst 10 % af boligetagearealet og 5 % af erhvervsetagearealet. Opholdsarealer over terrænniveau, herunder trapper i terræn, opholdsarealer på tagterrasser, opholdsaltaner og haver med privat brugsret, jf. stk. 2, samt arealer, der er udlagt til torv-, plads-, færdsels- og opholdsareal bortset fra køreareal inden for området, må medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. I tilknytning til boliger på terræn kan der etableres udendørs opholdsarealer i form af private haver med en placering i byggefelternes rand, i princippet som vist med særlig signatur på lokalplankort nr. 2. På færdsels- og opholdsareal skal der langs kanal etableres beplantning med en placering i princippet som vist på lokalplankort nr. 2. Træbeplantningen skal udføres med robuste, hårdføre og vindføre løvfældende arter som f. eks. Salix alba Sibirica, Acer platonoides Emerald Queen, Acer pseudoplatanus eller Carpinus betulus. Langs kajkanter kan der etableres anlæg til sidde- og opholdspladser samt for fortøjning af små både m.v. Område III Langs parallelgaden skal der etableres en træbeplantning med én række træer i rabatten mod lystbådehavnen. Trærækken skal bestå af Sorbus latifolia Atro (seljerøn). På boulevarden, der er vist som vejen A-B på lokalplankort nr. 1, skal etableres rækker af træbeplantninger i princippet som vist på boulevardens vejprofil side 8. Træbeplantningen skal bestå af opstammede træer som f.eks. Fraxinus excelsior Robusta. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

28 25 Fælles bestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Arealer, som på lokalplankort nr. 1 og nr. 2 er markeret som opholdsareal, må ikke bebygges, men kan indrettes med legeredskaber, borde, bænke og mindre, lette pavillonbygninger, som understøtter anvendelsen. Jf. endvidere 7, stk. 1. Opholdsarealer til brug for mere end én bolig må ikke indhegnes. Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende og skal med hensyn til udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig attraktiv helhedsvirkning i området. Oplagring uden for bygninger må ikke finde sted. Til sikring af ovenstående bestemmelser skal der for hvert område indsendes en plan for beplantning, indretning og udformning af ubebyggede arealer, færdsels- og opholdsarealer, kanaler og kajanlæg til godkendelse i Århus Kommune, Teknik og Miljø, jf. også 5, stk. 14. Endvidere skal træbeplantninger og plantezoner på offentligt tilgængelige arealer etableres efter planer og anvisninger fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse, på mindst én facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til støjfølsomt erhverv - såsom kontorer og hotel på mindst én facade ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til støjfølsomt erhverv, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Letbane-/jernbanestøj og vibrationer Stk. 4. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som letbane- /jernbanestøj påfører boligbebyggelse, på mindst én facade ikke over- 6) Se lokalplanens beskrivelse vedr. beplantning samt Vejledning for træplantninger, udgivet af Århus Kommune Trafik og Veje. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

29 26 stiger 60 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som letbane- /jernbanestøj påfører opholds- og friarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som letbane- /jernbanestøj påfører bebyggelse til støjfølsomt erhverv - såsom kontorer og hotel på mindst én facade ikke overstiger 65 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Bebyggelse skal godkendes i overensstemmelse med myndighedernes krav og skal udføres og indrettes således, at brugere i fornødent omfang afskærmes mod vibrationsgener fra letbane-/jernbane. Virksomhedsstøj Stk. 8. Stk. 9. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Udendørs opholdsarealer skal placeres, så de er afskærmet i forhold til støj fra containerterminalerne på Østhavnen. Se fodnote 7. Det skal sikres, at det beregnede ækvivalente korrigerede støjniveau, som virksomhedsstøj fra containerterminalerne påfører udendørs opholdsarealer, ikke overstiger følgende grænseværdier: mandag - fredag kl , lørdag kl mandag - fredag kl , lørdag kl , søn- og helligdage kl alle dage kl (i parentes angivet spidsværdi om natten) 55 db 45 db 40 (55) db Stk. 10. Boliger o.l. skal støjisoleres i forhold til støj fra de containerterminalerne på Østhavnen. Se fodnote 7. Det skal sikres, at det beregnede ækvivalente korrigerede støjniveau, som virksomhedsstøj fra containerterminalerne påfører boliger o.l., ikke overstiger følgende grænseværdier indendørs i sove- og opholdsrum: 7 Støjniveauet er ved lokalplanens udarbejdelse beregnet af VM Acoustics Aps. som beskrevet i lokalplanens redegørelse. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

30 27 mandag - fredag kl lørdage kl mandag - fredag kl lørdage kl søn- og helligdage kl alle dage kl db 33 db 28 db Værdierne gælder for støjbelastningen Lr fra hver enkelt virksomhed, bestemt over et referencetidsrum på 8 timer om dagen (dog kun 7 timer lørdage kl og 4 timer lørdage kl ), en time om aftenen og ½ time om natten. Der forudsættes en efterklangstid på 0,5 sekunder, samt at alle oplukkelige vinduer er åbnet 0,35 m². 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse og anlæg i område I må ikke tages i brug før: - Tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted, jf. dog 6, stk Den i 5 nævnte vej E-F og parkeringskælder er anlagt. - Der efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn, er anlagt en passende del af de øvrige i 5 nævnte torve, pladser, færdsels- og opholdsarealer samt de i 9 stk. 1 og 8 nævnte opholdsarealer i området, og som hører til den pågældende byggeetape. Se fodnote 8. - Den i 10 stk. 10 nævnte særlige støjisolering af boliger mv. er etableret. 12. Grundejerforening Der skal oprettes grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet. Se fodnote Ophævelse af ældre lokalplan Med lokalplanens endelige vedtagelse og offentliggørelse ophæves følgende eksisterende lokalplan for de områder, som er omfattet af nærværende lokalplan: Lokalplan nr. 270, vedtaget af byrådet den 15. januar ) Såfremt anlæg af færdsels- og opholdsarealer, beplantning m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af ny bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelsen, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. 9) Supplerende bestemmelser om grundejerforeninger og parcelforeninger findes i en deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet i forbindelse med grundsalg. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 815

31 28 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001 og Kvalitetshåndbogen for de Bynære Havnearealer - Tillæg nr. 58 til Kommuneplan Udsnit af Kommuneplanens rammekort, hvor lokalplanområdet er markeret med sorte prikker. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 815

32 29 Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområder nr BL og BL, der begge er blandet bolig- og erhvervsområde. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanen muliggør kun bebyggelse i op til 12 m s højde og et volumen/areal-forhold på 3 m 3 /m 2. For at sikre, at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen, er der udarbejdet et tillæg nr. 116, der er gengivet på side 49. Heri fastlægges et nyt rammeområde BL, hvor der muliggøres bebyggelse i en højde på op til kote 40,8 m og for et særligt udlagt område et højhus med en højde op til kote 146,0 m. I lokalplanen er der for område I fastsat bestemmelser om, at der skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til 10 % af boligetagearealet og 5 % af erhvervsetagearealet. Der er tale om en afvigelse fra kommuneplanens bestemmelser, idet der for boligområder i Midtbyen, som området henhører under, generelt skal udlægges opholdsarealer svarende til 40 % af bebyggelsens boligetageareal. Afvigelsen begrundes med det nye byområdes tætte bebyggelsesstruktur og forholdsvis store andel af offentlige rum i form af pladser og torve, promenader, kanaler, bassiner og rekreative områder i tilknytning til småskibshavnene samt beliggenheden direkte ud mod Århus Bugt. Desuden planlægges hele bydelen stort set uden overfladeparkering og specielt på øerne ud mod Århus Bugt bliver biltrafikken ledt under jorden i p-anlæg, hvorfor øerne bliver stort set uden overfladetrafik. Ligeledes er der fastlagt bestemmelser om støjisolering af de nye bebyggelser med udgangspunkt i: Tillæg til Vejledning nr. 5/1984: Ekstern Støj fra Virksomheder, juli 2007, som erstatter de grænseværdier for virksomhedsstøj, som fremgår af Kommuneplan Vejledningen kan bringes i anvendelse, da området både kommuneplanmæssigt og i lokalplanen fastlægges anvendt til blandede byfunktioner. Højhuspolitik for Århus Kommune Århus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Århus Kommune, hvor der bl.a. stilles krav om, at der skal foretages en konsekvensvurdering. I Højhuspolitik for Århus Kommune er der udpeget områder, hvor højhuse er uønskede, og områder hvor højhuse ikke som udgangspunkt kan afvises. Lokalplanen omhandler et areal, der indgår i områderne hvor høje huse ikke som udgangspunkt afvises. Konsekvensvurderingen skal beskrive påvirkningen af byens skyline, byarkitekturen på kvartersniveau, byrummene ved foden af det høje hus, det lokale klima (f.eks. skygge- og vindforhold) og trafikstrukturen. De samme vurderinger indgår i den miljørapport, som er udarbejdet i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (Lov nr. 31 af 5. maj 2004) i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Miljørapporten medtager derfor også konsekvensvurderingen i forhold til Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Århus Kommune. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 815

33 30 Miljørapporten gengives i et særskilt hæfte, og der er som bilag A til lokalplanen indsat et ikke teknisk resumé af miljørapporten. Ældre lokalplaner Den eksisterende lokalplan nr. 270 udlægger områdets nordvestlige del til udvidelse af containerhavnen. Denne lokalplan aflyses for de områder, som er omfattet af nærværende lokalplan med dennes endelige vedtagelse og offentliggørelse. For naboområdet mod øst gælder lokalplan nr. 294 for udvidelse af Århus Fiskeriog Lystbådehavn. Denne lokalplan berøres ikke af nærværende plan. Anden fysisk planlægning Som supplement til kommuneplanen er der yderligere udarbejdet følgende planlægning: Handlingsplan for de Bynære Havnearealer, 2001 Helhedsplan for De Bynære Havnearealer, 2003 De Bynære Havnearealer - Dispositionsplan for de nordlige områder, 2006 De Bynære Havnearealer - Delområdeplaner 1-4 for de nordlige områder, 2006 Handlingsplanen, Helhedsplanen og Dispositionsplanen har været fremlagt i offentlig høring og er vedtaget af byrådet. Detailhandel Lokalplanen giver mulighed for etablering af detailhandel for dagligvarer og udvalgsvarer. Butiksbebyggelsens påvirkning af bymiljøet Ved planlægningen af De Bynære Havnearealer i Århus er det formålet at skabe en levende og mangfoldig bydel, der med hensyn til tæthed og bymæssighed minder om det eksisterende midtbyområde. Etablering af butikker, som muliggjort ved bestemmelserne i Lokalplan nr. 815, skal derfor ses som en opfølgning af de overordnede målsætninger for området. Lokalplanen muliggør på den baggrund etablering af enkelte butikker til lokalområdets daglige forsyning i form af mindre butikker til dagligvare- og udvalgsvarehandel. Lokalplanen fastlægger, at det maksimale bruttoetageareal til detailhandelsbutikker i område I ikke må overstige m 2, at ingen enkelt dagligvarebutik må have et større bruttoetageareal end 400 m 2, samt at ingen enkelt udvalgsvarebutik må have et større bruttoetageareal end 200 m 2. Som led i byomdannelsen på Nordhavnen fjernes al eksisterende bebyggelse, hvorfor ny butiksbebyggelse i området ikke påvirker eksisterende bebyggelse i området. Det vurderes desuden, at ny butiksbebyggelse i området ikke vil påvirke eksisterende friarealer og rekreative områder, idet disse er beliggende i stor afstand fra området. Kundetrafikbetjeningen og vareindlevering til butiksbebyggelse i lokalplanens område I vil kun medføre begrænset trafik i terrænniveau, idet parkeringen etableres i parkeringskælder. Detailhandelen vil få god trafikal betjening af en ny boulevard til området, og lokalplanen fastlægger krav til parkering i området. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 815