LOKALPLAN Kontor- og servicevirksomheder ved Frydenhøj Allé

Transkript

1 LOKALPLAN Kontor- og servicevirksomheder ved Frydenhøj Allé Greve Kommune Rådhusholmen Greve TLF

2 Journal nr P16 Sagsnr Lokalplanen er udarbejdet af Teknisk Forvaltning, Greve Kommune. Lokalplanen er vedtaget af Greve Byråd den 23. maj Offentliggjort den 16. juni 2006 Indholdsfortegnelse Side Redegørelse 3 Lokalplanens bestemmelser 9 Retsvirkninger 13 Bilag: Eksisterende forhold Bilag 1 Bebyggelsesplan Bilag 2 2

3 Lokalplan nr Kontor- og servicevirksomheder ved Frydenhøj Allé REDEGØRELSE Området Lokalplanen omfatter en del af det ubebyggede område i Hundige Center Øst. Hundige Center Øst er beliggende øst for Hundige Station og nord for Hundige Centervej. Lokalplanområdet ligger mellem Hundige Centervej og Frydenhøj Allé øst for det eksisterende kontorbyggeri med sprogskole etc. Lokalplanområdet udgør ca m². Kommunen ejer området på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse. Lokalplanområdet Anledning En bygherre henvendte sig til kommunen med et ønske om at opføre kontorbyggeri på arealet. Byrådet var indstillet på at muliggøre, at der kan opføres to karréer i Hundige Center Øst erhvervsområde mellem Frydenhøj Allé og Hundige Centervej. Lokalplanens vedtagelse gør det muligt, at der kan opføres 2 karréer i to-tre etager til kontorer og servicevirksomheder med et samlet etageareal på max m 2. Kommunen vil udbyde arealet til salg med henblik på opførelse af bebyggelse til disse formål. Greve Kommuneplan Greve Kommuneplan blev vedtaget i november I kommuneplanen indgår lokalplanområdet i 3

4 rammeområde 1C22 Hundige Center øst Centerafsnit. Anvendelsen af rammeområde 1C22 er ændret i forhold til den forrige kommuneplan til også at give mulighed for opførelse af boliger, derimod er der ikke længere mulighed for at indrette værkstedsvirksomheder. Dette indebærer, at grundarealet inden for rammeområde 1C22 må anvendes til kontor- og servicevirksomhed, butikker, boliger samt offentlige formål. Arealet mellem Hundige Centervej og Frydenhøj Allé er særlig velegnet til kontor- og servicevirksomhed på grund af nærheden til den relativt trafikerede Hundige Centervej. Da lokalplanen muliggør opførelse af erhvervsbyggeri til kontor- og servicevirksomheder, kan det konkluderes, at anvendelsen af lokalplanområdet er i overensstemmelse med gældende kommuneplan. Strukturplan for Hundige Center Øst Strandcentret 1 2 Karrénummerering 3 Efter en arkitektkonkurrence i 1985 vedtog byrådet en samlet strukturplan for hele Hundige Center Øst-området. Der er siden foretaget mindre ændringer af planen, mens hovedidéerne er fastholdt. Strukturplanen opdeler området i et boligafsnit og et centerafsnit. Et vigtigt forhold i planlægningen af centerområdet er, at bebyggelsen inden for bolig- og centerafsnittet fremtræder som en bymæssig helhed som ét kvarter. Dette opnås ved at koncentrere bebyggelsen omkring et øst-vestgående hovedstrøg fra Hundige Station til Vangeleddet. Hovedstrøget er samtidig afgrænsningen mellem bolig- og centerafsnittet. Anvendelse af karréprincippet samt markante tagflader med ensartet taghældning og materialevalget er ligeledes med til at fremhæve helhedspræget. Strøget er hovedstammen i kvarterets stinet, hvorfra der løber stier ud til boligafsnittet på den nordlige side og til centerafsnittet på den sydlige side. Bebyggelsen inden for Hundige Center Øst kan opføres i 1-4 etager efter princippet, at de højeste bygninger placeres nærmest S-banen og Hovedstrøget. Inden for centerafsnittet medfører dette, at strøgbebyggelsen kan opføres i max. 4 etager nærmest jernbanen og 3 etager mod øst. Randbebyggelsen mod Hundige Centervej kan max. opføres i 3 etager nærmest jernbanen og 2 etager mod øst. Boligafsnittet er færdigudbygget, mens der inden for centerafsnittet endnu kun er opført et plejecenter Strandcentret og en udvidelse hertil samt den første karré til kontorerhverv og sprogskole ud til Hundige Centervej. Den allerede opførte karré ud til Hundige Centervej benævnes karré 1, de 2 karréer, der muliggøres af denne lokalplan benævnes karré 2 og 3. Der blev i 2000 arbejdet med forslag til ændring af struktur- 4

5 planen fra 1985 med henblik på, at få mere gang i udviklingen af området. Ændringsforslagene er udarbejdet før den nye kommuneplan og tager dermed ikke højde for, at der nu også er mulighed for at opføre boligbyggeri på arealet. Nærværende lokalplan forholder sig derfor til strukturplanen, der har sin oprindelse i Arkitektkonkurrencen i 1985 og siden har gennemgået enkelte ændringer. Forudsætningerne for udformningen af centerafsnittet i strukturplanen er, at den kan anvendes til offentlige formål, kontorerhverv og butikker. Hvis der tages beslutning om, at der inden for centerafsnittet skal opføres boliger, må strukturplanen revideres, idet der i så fald skal tilvejebringes fælles grønne friarealer samtidig med, at kravene til antallet af parkeringspladser ændres. Lokalplanen er i overensstemmelse med principperne for strukturplanen; herunder anvendelse, bebyggelsens karréudformning og etageantal samt vejforhold. Hovedstruktur for Hundige Center Øst 5

6 Karrébebyggelse Bebyggelsen inden for lokalplanområdet skal følge den gældende strukturplans principper for Hundige Center Øst. Det betyder, at bebyggelsen skal opføres som to karréer med hver mindst tre længer. Karréerne skal være sammenhængende og lukket af ud mod Hundige Centervej. I den midterste karré kan den syd- og vestvendte længe helt eller delvist opføres i 3 etager; dette følger princippet med, at bebyggelsen er højest nærmest banen. For at sikre bygningsformen skal der mindst opføres 2 x etagem². Lokalplanen fastlægger ikke et bestemt byggefelt, men sikrer den nævnte bygningsform. Bebyggelsen skal placeres inden for byggelinierne, der fastlægges i denne lokalplan. Forslaget viser et eksempel på, hvordan der kan bygges med tre længer i to etager (Evt. en del af den syd- og vestvendte længe i 3 etager inden for Karré 2). Karréerne må godt opføres med 4 længer. Opføres Karré 3 med 3 længer, skal den åbne side vende ud til Frydenhøj Allé, Karré 2 kan åbne sig enten mod nord eller mod øst. Vej, sti og parkering Der skal etableres vejadgang til parkeringspladser fra Frydenhøj Allé. Derudover skal der anlægges en sti til hvert af de to gårdrum fra Frydenhøj Allé. Parkeringspladser og etagem² På længere sigt, når større dele af rammeområde 1C22 er udbygget, skal alle parkeringspladser fungere som fælles pladser for hele området. Parkeringspladserne kan da udnyttes mere effektivt og det samlede behov for pladser vil være mindre. Når de næste karréer til kontorer opføres, er der imidlertid ikke disse muligheder for en mere effektiv udnyttelse. Kravet til antal parkeringspladser er derfor hævet til 20 for kontor og servicevirksomhed pr etagem² i forhold til et generelt krav på min. 17 pr etagem² kontor og servicevirksomhed. Lokalplanen indeholder et max. antal etagem² på ligeligt fordelt på 2 karréer. Der er imidlertid ikke plads til at bygge så meget, når parkeringsnormerne samtidig skal overholdes inden for lokalplanområdet. Der vil kunne opføres en bebyggelse på op til ca etagem² alt efter den konkrete udformning af bebyggelse, parkeringspladser og friarealer. Idéen med de max etagem² er at give mulighed for, at der senere, når større dele af rammeområdet er udbygget med parkeringspladser, kan bygges til med f.eks. en kort fjerde længe på hver af de to karréer. Byrådet kan da tillade en mindre norm for antal p-pladser ud fra en vurdering af det samlede behov. 6

7 Miljøvurdering Støj fra bane og vej Der er blevet foretaget en screening af projektets påvirkning på miljøet, og på den baggrund vurderede kommunen, at der ikke var behov for at gennemføre en egentlig miljøvurdering. Der redegøres for støjpåvirkning fra bane og vej nedenfor. Bebyggelsen vil ligge i en afstand af min. 200 m fra S-banens nærmeste spormidte og udendørs opholdsareal skal etableres i gårdrummet på den anden side af en to eller tre etages bygning. Banen ligger på denne strækning endvidere lidt under terræn. De vejledende grænseværdier for støjfølsom anvendelse på 60 db(a) og 30 db(a) for henholdsvis udendørs og indendørs støjniveau overskrides ikke. (Beregnet ud fra Miljøstyrelsens vejledning nr. 1/1997, Støj og vibrationer fra jernbaner.) I forhold til Hundige Centervej kan bebyggelsens nærmeste hjørne placeres i en afstand af 18 m fra vejmidte. De udendørs opholdsarealer skal placeres i gårdrummene min. 40 m fra vejmidte med den to- eller treetages bygning som delvis afskærmning mod vejen. Med den trafikmængde, som er talt i 2005, er støjniveauet på Hundige Centervej mellem 55 og 60 db(a). Støjniveauet i gårdrummene vil være væsentligt lavere. For at sikre et indendørs støjniveau på under 30 db(a) for støjfølsom anvendelse, kan det blive nødvendigt med ekstra isolering af dele af bebyggelsen nærmest vejen. Del af et samlet attraktivt centerområde Det er hensigten, at bebyggelsen i lokalplanområdet skal indgå i et samlet attraktivt centerområde øst for banen, både hvad angår funktioner og udseende. Området har en god beliggenhed, meget stationsnært, nær det regionale storcenter og med relativ kort afstand til grønne områder og kysten med havn og strandpark til den anden side. Her skal gerne etableres attraktive kontorarbejdspladser og servicevirksomheder m.v. Kommunen har med opførelsen af Strandcentret som den første karré i området gjort en del ud af arkitekturen og udformning af udearealer med beplantning m.v. Også ved udvidelsen af Strandcentret og opførelsen af den første erhvervskarré, der bl. a. rummer en sprogskole, er det lykkedes at fastholde en harmonisk arkitektur. Kommunen ønsker, at denne standard videreføres til et samlet attraktivt centerområde. Lokalplanen stiller derfor krav til bebyggelsens ydre fremtræden hvad angår tagudformning, materialer m.v. Der skal også tages hensyn til helhedsvirkningen hvad angår etablering af cykelparkeringspladser, containerplads, belægninger, beplantning, belysning og skiltning. For at sikre bedst mulig vedligeholdelse og senere fornyelser af de fælles parkerings- og friarealer skal der oprettes en grundejerforening for hele rammeområde 1C22 i Hundige Center Øst. Grundejerforeningen vil få tilskødet de fælles arealer. 7

8 Kystplanlægning Lokalplanområdet ligger inden for de kystnære dele af byzonen. De to 2-3-etages karréer, der kan opføres her, er en del af de planlagte bygningshøjder i området, der spænder fra Strandcentrets 4 etager, kommende 4-, 3- og 2-etagers bebyggelser i det resterende centerområde til den 1-etages boligbebyggelse nærmest kysten. Bebyggelsen i lokalplanområdet vil ikke påvirke kystprofilen. Salg og realisering Kommunen vil udbyde et areal til salg omfattende hele lokalplanområdet. Det er kommunens ønske, at bebyggelsen opføres så snart det er muligt, efter at lokalplanen for området er vedtaget. 8

9 Lokalplan nr , kontor- og servicevirksomheder ved Frydenhøj Allé I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål, at give mulighed for opførelse af ny bebyggelse til kontor- og servicevirksomhed. 1.2 Lokalplanen skal sikre, at bebyggelsen opføres efter principperne i strukturplanen for Hundige Center Øst hvad angår bebyggelsens placering, vej- og stiadgange, samt at bebyggelsens udseende tilpasses Strandcenterbebyggelsen og det eksisterende kontorbyggeri med sprogskole (karré 1) i Hundige Center Øst, vist på bilag 2. 2 Lokalplanområdet 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1. Området omfatter del af matr. nr. 3 bø, Hundige By, Kildebrønde samt parceller, der efter d. 1. marts 2006 udstykkes herfra. Området ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til kontor- og servicevirksomhed. 4 Udstykning 4.1 Lokalplanområdet eller et sokkelareal med bebyggelse og gårdrum kan udstykkes til en særskilt ejendom. Parkerings- og friarealer kan endvidere senere udstykkes til sammenlægning med andre parkerings- og friarealer i Hundige Center Øst Yderligere udstykning kan kun ske med byrådets særlige tilladelse på vilkår, der sikrer, at Hundige Center Øst kontorområde fremover kan drives og fornyes ud fra hensyn til helheden. 5 Vejadgang og parkering 5.1 Der skal etableres vejadgange til bebyggelsen fra Frydenhøj Allé. 1 Kommunen vil udarbejde en deklaration, der sikrer at parkerings- og friarealer senere kan overdrages til en grundejerforening for hele Hundige Center Øst kontorområde med henblik på fælles brug og drift. Deklarationen og kommende grundejerforeningsvedtægt skal sikre ens retningslinjer for de fælles arealer inden- og uden for dette lokalplanområde samt fastlægge fordeling af udgifter til fælles anlæg og drift. 9

10 5.2 Der skal etableres sti til gårdrummene fra Frydenhøj Allé. Stierne i gårdrummene anlægges i en bredde på 1,5 m med fast belægning. 5.3 Der skal etableres 20 parkeringspladser pr etagem 2 til kontor- og serviceformål. Ved bebyggelse på et tidspunkt, hvor en større del af det samlede kontorområde er udbygget, kan byrådet dog give tilladelse til et mindre antal parkeringspladser, ned til et samlet gennemsnit på 17 pladser pr etagem² efter vurdering af det samlede parkeringsbehov. 5.4 Parkeringspladserne skal anlægges mellem karré 2 og 3 med adgang fra Frydenhøj Allé f.eks. som vist på bilag 2. Parkeringspladserne skal, når byrådet kræver det, indgå som dele af et fælles parkeringsareal for hele kontorområdet i Hundige Center Øst. 5.5 En del af gårdarealet kan med særlig befæstelse anvendes til afsætningsplads og enkelte parkeringspladser, hvis det kan indpasses sammen med et fri- og opholdsareal i gårdrummet som nævnt i Der skal etableres cykelparkeringpladser i tilknytning til bebyggelsens stiadgang f.eks. som vist på bilag Adgangsveje, parkeringspladser, stiarealer og gårdrum skal anlægges med belægninger i en standard svarende til anlæggene omkring Strandcentret, jævnfør Ledninger og belysning 6.1 Der gøres opmærksom på en vandledning, der ligger langs Hundige Centervej og en regnvandsledning, der ligger på tværs af lokalplanområdet. Det må forventes, at regnvandsledningen skal flyttes, inden karré 2 kan opføres. 6.2 El-ledninger må kun fremføres som jordkabler. 6.3 Belysning af parkeringspladser og sti skal etableres med armaturer svarende til belysningen på naboarealerne ved Frydenhøj Allé. 6.4 Nye erhvervsbygninger skal forsynes med fjernvarme i henhold til varmeforsyningsloven og tilsluttes almen vandforsyning. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse må kun opføres som sammenhængende karrébebyggelse med mindst tre længer, og således at karréen kan åbne sig mod nord for karré 3 s vedkommende og 10

11 mod nord eller øst for karré 2 s vedkommende, eksempelvis som vist på bilag 2. Karréerne skal have samme retning som de øvrige karréer i Hundige Center Øst. 7.2 Karréerne skal placeres inden for de på bilag 2 viste byggelinier. 7.3 De to længer mod syd og vest i karré 2, skal opføres i 2 eller 3 etager frem til gavlene, mens længer mod nord og øst skal opføres i 2 etager. Karré 3 skal opføres i 2 etager. 7.4 Karréernes længer må ikke overstige 12 m i bredden. Begrænsede dele af bebyggelsen kan gives en større bredde, hvis tilstrækkeligt lysindtag sikres med f.eks. ovenlys. 7.5 Der skal opføres min etagem 2 og max etagem 2 inden for hver påbegyndt karré jævnfør dog krav til parkeringspladser 5.3 og redegørelsen side 6. De angivne arealer er ekskl. skure til dagrenovation og cykler. 7.6 Bebyggelsen skal opføres med en facadeisolering, der sikrer, at det indendørs støjniveau i forhold til støj fra Hundige Centervej ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis for lokaler til støjfølsom anvendelse. 7.7 Afskærmet plads til affaldscontainere og lignende skal i princippet placeres som vist på bilag Den i 5.6 nævnte cykelparkering skal i princippet placeres som vist på bilag 2. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader og gavle skal overvejende opføres med gule teglsten. Det øverste af facaden fra underkant af vinduer i øverste etage kan opføres med lette materialer. Andre mindre facadepartier kan opføres med lette materialer eller som glaspartier. 8.2 Gavle skal opføres med min. 15 % s vinduesareal. 8.3 Alle tage skal udformes som symmetriske sadeltage med en taghældning på mellem 25 og 30 grader og et tagudhæng, der harmonerer med StrandCenter-bebyggelsen og karré Bebyggelsens tage skal dækkes med røde teglsten. 8.5 Den i 7.7 nævnte containerplads skal hegnes med lyse og lette materialer som træ og overdækkes med en let tagkonstruktion og tagmateriale af tagpap, zink eller lig- 11

12 nende. 8.6 Den i 5.6 nævnte cykelparkering skal etableres som cykelskure i lyse og lette materialer som træ med overdækning i let konstruktion. 8.7 Skiltning/reklamering må kun etableres med byrådets godkendelse efter fælles retningslinjer for hele Hundige Center Øst kontorområde. Retningslinjerne skal sikre at hele området fremstår som en karakterfuld helhed og at skiltningen respekterer bygningernes karakter. Retningslinjerne kan f.eks. være: Fælles skiltning på galger opsat ved indkørslerne til parkeringspladserne, eller ved indgang til gårdrum. Skiltning i begrænset størrelse med bogstaver sat direkte på facaden. Der må ikke skiltes på facader ud mod Hundige Centervej. Der kan ved byggesagsbehandlingen gives tilladelse til midlertidig skiltning, hvis de fælles retningslinjer for hele Hundige Center Øst kontorområde ikke er fastlagt. 8.8 Der må ikke opsættes antenner eller paraboler på bygningerne. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De arealer, der ikke anvendes til bebyggelse og parkeringspladser, skal anlægges som beplantede friarealer. 9.2 Gårdrum, rabat- og friarealer skal beplantes efter en samlet beplantningsplan for lokalplanområdet efter principperne i strukturplanen for Hundige Center Øst. Rabatter og arealer omkring parkeringspladserne skal beplantes med vinteregetræer og bøgehække i en standard svarende til beplantningen ved Strandcentrets og karré 1 s parkeringspladser. Gårdrummet skal med belægninger, beplantning og møblering indrettes til opholds- og adgangsarealer (jævnfør 5.5). 9.3 Der må ikke etableres udendørs oplag eller henstilles containere uden for afskærmet containerplads, som nævnt i 7.7 og Forudsætninger for ibrugtagen 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal følgende være etableret: vej-, stiadgange og parkeringspladser i henhold til 5.1, 5.2, 5.3 og 5.7. opholdsareal og beplantning i henhold til 9.1 og 12

13 9.2. tilslutning til Fjernvarme. tilslutning til et fælles antenneanlæg. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening for hele Hundige Center Øst kontorområde, hvortil alle ejere inden for nærværende lokalplans område har medlemspligt Grundejerforeningen skal oprettes, når kommunen kræver det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i 5 nævnte vej-, sti- og parkeringsarealer og de i 9 nævnte fælles friarealer, eventuelt eksklusiv gårdrum Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af tinglyst deklaration henlægges til foreningen, jævnfør fodnote 1, side Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på vej-, sti-, parkerings- og friarealer i lokalplanområdet, jævnfør 4.1 og fodnote 1, side Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Greve Kommune. 12 Retsvirkninger 12.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommen, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk

14 Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er foranstående lokalplan vedtaget af byrådet d. 23. maj P.b.v. Hans Barlach Borgmester Jesper Brandt Afdelingschef 14

15

16