Strategirapport 2009

Transkript

1 Strategirapport 2009

2 15. juni 2009 Strategirapport for Frederiksberg Boligfond Indholdsfortegnelse Indledning 2 Strategiarbejdet 2 Introduktion til Frederiksberg Boligfond 3 Om Frederiksberg Kommune Frederiksberg Boligfond Lidt kort historie Om Frederiksberg Boligfond Præsentation af PrivatBo som administrator Værdier for Frederiksberg Boligfond 4 Vision for Frederiksberg Boligfond 5 Forslag til strategi for Frederiksberg Boligfond 6 Udvikling af ejendommene Udvikling af effektiv drift, god service og høj kvalitet i opgavevaretagelsen Bæredygtighed/Miljø Kommunikation og Tilfredshedsundersøgelsen Introduktion til fremtidige handleplaner for Frederiksberg Boligfond 11 Indstillinger 13 Bilag Bilag 1: Bilag 2: Strategiprocessen fra start til slut. Præsentation af Frederiksberg Boligfonds ejendomsportefølje Bilag 3: Vision og værdier for Frederiksberg Boligfond, notat februar 2009 Bilag 4: Notat vedr. Frederiksberg Boligfonds beboertilfredshedsmåling 2008, notat februar

3 Indledning I eftersommeren 2008 blev det besluttet at igangsætte en proces, som skulle føre frem til fastlæggelse af værdier, en vision og strategi for Frederiksberg Boligfond 1. Strategiarbejdet er med denne afrapportering ved sin afslutning. Fra starten i september 2008 og frem til nu er der gennemført en arbejdsproces, som i korthed har set således ud: Strategiproces Rammer for strategi arbejdet Videnspræsentation - fakta Temaer og gode ideer til en vision Værdier & Vision Januar / februar 2009 Værdier & Vision Strategi Handlingsplan Ejendomme Økonomi Kommunikation # Strategiarbejdet Arbejdet startede med fastsættelse af rammerne for strategiarbejdet herunder en tidsplan. Der blev nedsat en 'strategigruppe' fra bestyrelsen med deltagelse af Martin Dahl, Lene Hastrup, Ali Maktabi og Michael Christiansen. 1 I det følgende betegnes Frederiksberg Boligfond også med forkortelsen FB samt fonden. 3

4 Herudover blev der etableret en administrativ strategiarbejdsgruppe med deltagelse af Georg Schmidt, Nina Brinch Nielsen, Erik Romme, Jan Wolf og Maj Britt Søballe. Strategiarbejdet blev støttet af Klaus Godsk Kolberg fra COWI. Der blev planlagt to møder i strategigruppen, som blev afholdt hhv. den 7. oktober og den 29. oktober På disse møder blev en lang række data og faktaoplysninger fremlagt og gennemgået. Resultatet af dette arbejde blev en mappe til alle bestyrelsesmedlemmer med faktuelle oplysninger og fakta om Frederiksberg Boligfonds ejendomme, beboersammensætning m.m. Med udgangspunkt i dette materiale blev der af den administrative strategigruppe udarbejdet et antal strategitemaer som bestyrelsen arbejdede med på det første af to strategiseminarer. De to strategiseminarer blev afholdt hhv. den 4. december 2008 og den 18. februar På baggrund af de udvalgte temaer udarbejdede den administrative strategigruppe herefter forslag til værdier for FB og til en vision for FB. På det andet strategiseminar blev værdierne fastlagt og bestyrelsen kom med klare bidrag til den endelige formulering af en vision for Frederiksberg Boligfond. I denne afsluttende rapport fremlægges forslag til vision og strategi for Frederiksberg Boligfond til bestyrelsens beslutning. I forlængelse heraf består det videre arbejde i at udarbejde de handlingsplaner, som i sidste ende skal sikre at strategien bliver virkeliggjort. I bilag 1 er strategiprocessen mere detaljeret vist grafisk. Introduktion til Frederiksberg Boligfond Om Frederiksberg Kommune Selvom Frederiksberg Kommune er landets mindste kommune arealmæssigt (8,77 km2), er det den kommune, der er den tættest befolkede i Danmark med sine ca borgere. Frederiksberg Kommune bevarede sin selvstændighed efter den nye kommunalreform, men er nu en del af Region Hovedstaden. Og ligesom Københavns Kommune, har den ikke længere status af at være både amt og kommune. Frederiksberg Kommune har magistratsstyre med den konservative Jørgen Glenthøj som siddende borgmester. Frederiksberg Boligfond Lidt kort historie Frederiksberg Boligselskab blev stiftet 15. december 1930 som udspringer fra Københavns Almindelige Boligselskab (KAB). Frederiksberg Boligselskab blev oprettet som en selvejende institution med KAB som administrator, og tanken var at det nye boligselskab, under fordelagtige økonomiske vilkår, skulle købe 25 af kommunens ejendomme, til gengæld for at forvalte disse uden at tilstræbe erhvervsmæssig fortjeneste. I 1992 skiftede selskabet navn til Frederiksberg Boligfond og råder i dag over 21 ejendomme med ca beboere. Frederiksberg Boligfond administreres af boligadministrationsselskabet PrivatBo A.M.B.A., som Frederiksberg Boligfond også er medejer af. 4

5 Om Frederiksberg Boligfond Fondens formål er, i samarbejde med Frederiksberg Kommune, at drive Fondens ejendomme, således at de udnyttes bedst muligt i funktionel henseende, at der tilvejebringes den bedst mulige brugsøkonomi, samt at der, i samarbejde med Frederiksberg Kommune, anvises en del af boligerne til socialt udsatte borgere på Frederiksberg (sociale anvisninger). Derudover bestræber Frederiksberg Boligfond sig på at være med til at fremme boligkulturelle og boligproduktive formål i Frederiksberg Kommune. Dette kunne for eksempel være at deltage i projekter vedrørende byfornyelses-, boligforbedrings-, ældrebolig- og ungdomsboligudvikling eller lignende boligsociale formål. For eksempel lægger fonden lokaler til det boligsociale initiativ Lindevangsbutikken og er sponsor for flere lokale sportsklubber på Frederiksberg. Det drejer sig blandt andet om basketballklubben Falcon samt fodboldklubben FA2000. Udover de to store byfornyelsesområder (svømmehalskvarteret og Lindevangskvarteret) moderniserer Frederiksberg Boligfond endvidere løbende enkeltejendomme som Tvillingegården der også ligger i Svømmehalskvarteret og Roskildegården, samt individuelle lejemål når de trænger. I 2005 kom der også et helt nyt byggeri til, da Nimbusparken blev indviet. En nyopført ejendom med 60 familieboliger. Det betyder, at Frederiksberg Boligfond i dag råder over 21 ejendomme, hvoraf mange er moderniserede og klar til fremtidens lejere. Præsentation af PrivatBo som administrator Oprindeligt hed PrivatBo KABprivat og var et boligadministrationsselskab der opstod i 1993 som udspringer fra KAB. Ideen var, at det nye selskab kun skulle administrere private lejemål. Med sig havde KABprivat 21 ejendomme og ca lejere fra Frederiksberg Boligfond og 10 ejendomme, ligeledes med ca lejere fra 10 individuelle københavnerfonde. Senere skriftede KABprivat navn til PrivatBo A.M.B.A., men de øvrige omstændigheder omkring boligadministrationsselskabet er de samme. PrivatBo er således ejet af de 11 fonde, hvis ejendomme den administrerer: Frederiksberg Boligfond ejer 50 % af PrivatBo og Københavnerfondene ejer tilsammen, med lige andele, de andre 50 %. PrivatBo har specialiseret sig i at administrere ejendomme på det private boligmarked og varetager alle områder indenfor ejendomsadministration. Hvad enten det drejer sig om finansiel og juridisk bistand eller den daglige vedligeholdelse og kontakten med beboerne. Værdier for Frederiksberg Boligfond Som nævnt ovenfor besluttede bestyrelsen på strategiseminaret d. 18. februar 2009 hvilke værdier som bedst afspejler Frederiksberg Boligfond. Disse værdier er gengivet nedenfor. Åbenhed Frederiksberg Boligfond kommunikerer åbent om FBs arbejde og initiativer. Beboerne skal i deres møde med FBs administration og ejendomsfunktionærer opleve nærvær, tillid og åbenhed. Ejendomsfunktionærerne skal i det daglige være synlige og tilgængelige, når vi færdes på 5

6 ejendommene og via ejendomskontorerne. Ansvarlighed Frederiksberg Boligfond udviser ansvarlighed i forhold til de opgaver vi løser. Det betyder, at vi står ved det vi lover, og gør det vi siger. FB påtager sig ansvaret for altid at kunne tilbyde beboerne en god service. Beboerne må aldrig henvende sig forgæves til administrationen eller ejendomskontorerne. Frederiksberg Boligfond påtager sig endvidere et socialt ansvar overfor vores socialt udsatte medborgere. Kvalitet Frederiksberg Boligfond lægger vægt på at være grundige, omhyggelige og kvalitetsbeviste i forhold til de opgaver vi løser, og i forhold til udviklingen af vores lejligheder og ejendomme. Vi gør det ud fra nøgleordene: service, grundighed og livsglæde. Vi vil udvikle boliger og ejendomme, der giver de bedste muligheder for god livskvalitet. Bæredygtighed For Frederiksberg Boligfond er en bæredygtig udvikling af ejendommene vigtig. Det gælder både i forhold til vores globale- og lokale miljø og klima. Men det gælder også bæredygtighed i forhold til ejendommens og lejlighedernes økonomi, hvor der skal være balance i forholdet mellem investeringerne og lejeindtægterne. En sund driftsøkonomi vil sikre FBs værdier for fremtiden. Respekt Frederiksberg Boligfond lægger vægt på at etablere boligmiljøer med respekt for hinandens forskelligheder og behov. Vi behandler alle lige i forhold til ansøgning om lejlighed, ønsker om forbedringer m.m. FB respekterer ejendommenes arkitektoniske kvaliteter og bevaringsværdige særpræg. Vision for Frederiksberg Boligfond I forlængelse af det omfattende strategiprojekt som Frederiksberg Boligfond har arbejdet med i løbet af efteråret og vinteren , har bestyrelsen udarbejdet en vision for Fonden: "Frederiksberg Boligfond udvikler gode lejeboliger, påtager sig et socialt ansvar og sikrer en bæredygtig videreudvikling af fondens ejendomme" Frederiksberg Boligfond vil være garant for gode lejeboliger til alle aldre og familiesituationer. Huslejen skal stå i et rimeligt forhold til lejlighedernes kvalitet og 6

7 beliggenhed. FB påtager sig et socialt ansvar, ved i samarbejde med Frederiksberg Kommune at tilbyde lejligheder, også til socialt udsatte mennesker på Frederiksberg. Herudover vil FB i mindre omfang støtte lokale-, boligsociale- og sportslige tiltag på Frederiksberg. FB er en innovativ udlejer, som til stadighed udvikler ejendommene og moderniserer lejlighederne, så de svarer til moderne menneskers og familiers behov. FB vil løbende arbejde for at udvikle et godt nærmiljø, dér hvor vi kan. FB arbejder for en bæredygtig udvikling af ejendommene. FB vil som en selvstændig fond sikre, at ejendommene og lejlighederne bevarer deres værdi og har en sund økonomi. Vi lægger stor vægt på at skåne vores miljø og forbedre vores klima, og vil søge at inddrage miljøvenlige materialer og energibesvarende foranstaltninger, dér hvor vi kan på ejendommene. FB vil være kendt for at være synlig, åben og imødekommende over for vores lejere og naboer. Vi vil stå for god service og for kvalitet i alle aspekter af vores opgaveløsning. Frederiksberg Boligfonds ovenstående vision skal virkeliggøres ved at gennemføre den formulerede overordnede strategi. Forslag til strategi for Frederiksberg Boligfond Den foreslåede strategi, som bliver beskrevet nærmere i dette afsnit, skal dække strategiperioden Når det foreslås, at strategiperioden bliver på godt fem år, er det fordi det erfaringsmæssigt er en hensigtsmæssig tidshorisont. Perioden er lang nok til, at man kan planlægge og gennemføre konkrete handlinger, som skal opfylde strategien. Og på den anden side er den ikke så lang, at man undervejs mister fokus og koncentration om de opgaver, som skal løses i den fastlagte strategiperiode. Med udgangspunkt i strategien er der i afsnittet om ' Handleplaner for Frederiksberg Boligfond' nedenfor nærmere beskrevet hvordan strategien bliver virkeliggjort gennem planlagte og konkrete handlinger i perioden I arbejdet med den overordnede strategi er nedenstående tre temaspor blevet valgt ud som temaer for det videre strategiarbejde. De tre temaspor er: o o o Fortsat udvikling af ejendommene Udvikling af effektiv drift, god service og høj kvalitet i opgavevaretagelsen Bæredygtighed/Miljø 7

8 De tre temaspor er hver for sig beskrevet uddybende nedenfor. Fortsat udvikling af ejendommene Frederiksberg Boligfond skal udvikle flere familieegnede lejligheder med min. 3 og gerne 4 værelser, således at der kommer en mere jævn fordeling i udbuddet af lejlighedsstørrelser. Fonden skal have lejligheder af forskellig størrelse og med varierende faciliteter, så dens boliger til stadighed henvender sig til både unge, familier og ældre. I forlængelse af dette skal ejendommene vedblive at være attraktive for forskellige beboertyper, således at der fastholdes en beboersammensætning, der afspejler den øvrige befolkning på Frederiksberg. Fremtidens familieboliger (4+ værelser) skal på sigt have elevator. Elevatorerne skal etableres i forbindelse med større ejendomsrenoveringer og ved nybyggerier. Ved udviklingen af større lejligheder, skal der fortsat spekuleres i udnyttelse af tagetagerne med indretning af lejligheder i et plan og med adgang til elevator, hvis bygningen er på mere end 2 etager. Frederiksberg Boligfond skal søge at bidrage til gode, inspirerende rammer på samtlige ejendomme. Ejendommene skal fremstå indbydende og vel vedligeholdte. Dette indbefatter blandt andet en god stemning og tone, pæne og rene udenomsarealer, pænt vedligeholdte facader, vinduer, døre og opgange. I forlængelse af dette skal FB fastholde og videreudvikle de grønne og børnevenlige gårde, således at fonden ikke kun er garant for gode, sunde og billige boliger til prisen, den er også lig med en boligudlejer, der kommer hele vejen rundt omkring det at bo og stiller grønne frirum til rådighed for alle dens beboere unge som gamle. Udvikling af effektiv drift, god service og høj kvalitet i opgavevaretagelsen Frederiksberg skal have en synlig, aktiv og kommunikerende administration og ejendomskontorer. Service og kvalitet skal til alle tider være i højsædet. Administrationen skal vise tillid og åbenhed overfor lejerne. Lejerne skal føle sig hørt og imødekommet, når de opsøger administrationen. Administrationen skal på en god og forståelig måde fortælle, hvad der er muligt og hvad der ikke er muligt. Tørre tal og fagudtryk skal ikke stå i vejen for en jævnbyrdig og fyldestgørende kommunikation mellem administration og lejer. Ejendomskontorer og de ansatte på kontorerne skal være synlige, imødekommende, være ordholdne, udvise empati og i det hele tage have en positiv tilgang til beboerne. De skal gå til opgaverne med entusiasme og være lyttende, men samtidig udvise bestemthed og kunne give et klart og forståeligt svar. Ejendomsmestrene og ejendomsfunktionærerne skal være tilgængelige og pålidelige. Ejendommene, de har ansvaret for, skal fremstå præsentable, ryddelige og ordentlige. De skal på en høflig, men stålfast og vedholdende måde håndhæve husorden og regler for ejendommen. - God økonomi er også en del af strategien Det er et essentielt parameter for strategien, at den er med til at sikre Frederiksberg Boligfonds værdier, så de i det mindste følger inflationstakten i samfundet. 8

9 Frederiksberg Boligfond skal sikre, at ejendommene (FBs formue) bevarer sin realværdi. Dette kan FB gøre ved at vedligeholde og forbedre ejendommene, så de altid kan sælges til en pris, der gør, at formuen forbliver intakt. FB skal sikre, at den vedligeholdelse og de forbedringer som gennemføres, bliver tilbagebetalt af lejrene fuldt ud via den opkrævede husleje. Det betyder endvidere, at der skal være et afkast på alle ejendomme, som mindst svarer til den inflation, der er i samfundet. Det vil normalt svare til et afkast på omkring 2-3 % p.a. Hvis ejendommene skal præstere et afkast på 2-3 % p.a., så skal hver lejlighed i de enkelte ejendomme i gennemsnit også kunne præstere et afkast på 2-3 % p.a. Det betyder, at der normalt ikke kan investeres mere i istandsættelse, sammenlægning eller andet i hver enkelt lejlighed, end at lejligheden kan lejes ud, og at hele investeringen over en rimelig tidshorisont, kan komme tilbage over den opkrævende husleje. Det er besluttet, at der fremover skal udarbejdes et særligt driftsbudget, hvor finansieringsomkostningerne er delt ud på hver enkelt ejendom. I øjeblikket er finansieringsomkostningerne for ejendommene samlet under ét. De er placeret i fællesenheden, og det er derfor ikke muligt, at bedømme den enkelte ejendoms lønsomhed fuldt ud. Af finansielle hensyn er optagelse af prioritetslån til moderniseringer/ forbedringer m.v., ikke nødvendigvis sket i den ejendom, hvor pengene bliver anvendt, og både lån og renteudgifter regnskabsføres kun i fællesenheden. Da det ikke med sikkerhed kan fastslås, hvilke ejendomme der har nydt godt af de optagne lån, vil der blive anvendt en fordelingsnøgle, der efter bedst skøn giver en tilnærmelsesvis rigtig fordeling af de fælles finansieringsomkostninger. I det særlige budget vil der endvidere blive taget hensyn til den enkelte ejendoms saldo hos Grundejernes Investeringsfond. Det er målet med det "særlige budget", at der bedre kan ske en bedømme af hver enkelt ejendoms økonomi og at der derved skabes et bedre beslutningsgrundlag for fremtidige tiltag. I første del af strategiprocessen blev der iværksat forskellige tiltag, som allerede har fungeret effektivt i en længere periode: For at sikre en fornuftig økonomi i forbindelse med modernisering af enkeltlejemål er der udarbejdet en 3-trins model, som skal følges inden en modernisering iværksættes. 3-trins modellen sikrer, at investeringen opfylder de vedtagne afkastkrav, og at den fremtidige husleje ligger inden for de grænser, der kan godkendes af huslejenævnet. Der er udviklet en fast skabelon til brug for kvartalsrapporteringen vedr. fondens samlede økonomi. Herudover blev det fastslået, at følgende er helt centralt i forhold til FBs arbejde med at udvikle en effektiv drift og en god og rigtig ledelse m.m. Kort sagt at 'holde orden i eget hus': 9

10 Der skal ske en konkurrenceudsættelse af udvalgte ydelser, som FB køber (håndværksydelser, administrationsydelser, energi, terrænopgaver, osv.) således at FB kan få en god og rentabel balance mellem pris og veludført arbejde. Siden strategiprocessens start har flere af vore leverandører med succes været udsat for konkurrence på priser og kvalitet. Eksempelvis har vi iværksat en EU-licitation på bank og realkredit-ydelser. Licitationen resulterede i væsentlige besparelser for fonden. Bank og realkredit- aftalen løber indtil sommeren 2010, hvorefter der skal iværksættes en ny licitation Det er ligeledes lykkedes at få nedbragt forsikringspræmierne betydeligt vha. konkurrenceudsættelse. Helt overordnet skal der være en solid sammenhæng mellem pris og kvalitet i alle aspekter af Frederiksberg Boligfonds forretningsdrift. Der skal efter en nærmere konkretisering og beslutning også arbejdes med: Offentlighedsprincip/aktindsigt m.m., jf. forvaltningslovens grundtanker. Udbudspligten som gælder for kommuner. Corporate Governance Corporate Social Responsibility (CSR) Insourcing / Outsourcing Tilkøbspolitik Bæredygtighed/miljø Frederiksberg Boligfond skal arbejde på at øge synligheden omkring fondens tiltag med miljø og bæredygtighed. Dette skal gøres samtidig med, at der arbejdes på at nedsætte den samlede CO 2 udledning fra FBs 21 ejendomme. Dette skal gøres ved at reducere: Vandforbrug Varmeforbrug Elforbrug Der skal formuleres klimamål indenfor et år og gældende for en 10 års periode, og det kan ske i samarbejde med Frederiksberg Kommune i rammeaftaler. Herunder kunne Frederiksberg Boligfond tilbyde kommunen at stille ejendomme til rådighed for miljøvenlige tiltag på forsøgsbasis. Frederiksberg Boligfond kan i forlængelse af dette overveje muligheden for at udarbejde et årligt grønt regnskab for alle ejendomme samlet. Regnskabet kan for eksempel udgives samtidig med årsberetningen. Ved renovering/modernisering (i forbindelse med byfornyelse og ved fraflytning, hvor det er 10

11 økonomisk forsvarligt) skal der altid gennemføres de miljøtiltag, som er mulige. Dette kan for eksempel dreje sig om: Vinduer Facade-, indvendig- og loftsisolering Genanvendelse af varme fra udluftningsluften Energioptimeret teknik El-sparepærer på alle fællesområder som for eksempel opgange, vaskekældre, ejendomskontorer og udendørsbelysning. Frederiksberg Boligfond skal tilbyde efterisolering mv. i en huslejefinansieret ordning for eksisterende lejere. Frederiksberg Boligfond skal endvidere undersøge muligheden for at etablere: Genbrugsstationer/kildesortering. Solvarme- og solenergianlæg på alle ejendomme. Bruge genbrugsmateriale med genbrugsbyggemateriale i forbindelse med renoveringer og moderniseringer. Frederiksberg Boligfond skal også bidrage med information og spareråd til beboerne m.m. Dette kan for eksempel gøres via hjemmesiderne og gennem det husstandsomdelte halvårlige beboerblad Husrum samt som generel information i opgange og vaskekældre. Informationsmateriale om affaldssortering og genbrug kan også ophænges i de ejendomme, der har fået moderniseret deres affaldsstationer. Her er der allerede et stort potentiale for at beboerne kan sortere deres affald korrekt. Men der skal positiv opmuntring og øget information til, for at beboerne kan blive bedre til at tage ansvar for sorteringen af deres affald. Miljø- og energimærkning (EMO). Man kan gå i dybden med at undersøge, om disse ovenstående miljøbevidste og energibesvarende projekter på ejendommene, muligvis kan blive støttet af statslige og private fonde, der har til formål at fremme grønne og miljøvenlige tiltag. Kommunikation og Tilfredshedsundersøgelsen Frederiksberg Boligfond har fra 2006 og frem til nu arbejdet med at forbedre kommunikationsindsatsen. Indsatsen er styrket ved ansættelse af en kommunikationskonsulent i PrivatBo. Indsatsen har været fokuseret på følgende hovedområder: Udvikling og relancering af en ny hjemmeside Modernisering af logo, brevpapir m.v. Udvikling af sponsorater. Udvikling og udarbejdelse af månedlige nyhedsbreve til beboerrepræsentanterne. 11

12 Udvikling af beboerbladet "Husrum", som udsendes to gange om året Udvikling og gennemførelse af en tilfredshedsundersøgelse i dec Tilfredshedsundersøgelsen behandles nærmere nedenfor. Tilfredshedsundersøgelsen I forlængelse af den tilfredshedsundersøgelse som Frederiksberg Boligfond netop har afsluttet, er der kommet følgende temaer frem, som også skal tages i betragtning og inddrages i Frederiksberg Boligfonds strategiske handlingsplan. Tilfredshedsundersøgelsens temaer er: - Forbedringer i forhold til spørgeskemaundersøgelsen: - Ydre forhold på ejendommene - Omgangstonen mellem administrationen og lejere - Bedre mere forståelig information generelt - Husrum skal sigte mere bredt og også nå ud til de yngre beboere - Indeklimaproblemer generelt (både renoverede og ikke renoverede ejendomme) - Der er ikke interesse for beboerlokaler - De årige får i forbindelse med forventede familieforøgelser behov for større lejligheder med flere værelser i de kommende år. - De ældre beboere var mest tilfredse med ejendomskontorerne åbner det op for muligheden for at 'Handy man' tilkøbstilbud bliver tilknyttet FBs ejendomme?! I undersøgelsen kom det desuden frem, at over 90 % af de nuværende beboere er tilfredse eller meget tilfredse med at bo i FB ejendomme og at de ville anbefale andre at blive beboere hos Frederiksberg Boligfond. Der opfordres til, at jævnlige afholdelser af tilfredshedsundersøgelser bliver en del af Frederiksberg Boligfonds fremtidige strategi. Det vil medføre bedre analysemuligheder af målingsresultaterne efter gennemførelsen af en ny tilfredshedsundersøgelse om 2 år (i 2011), da man så kan sidestille og sammenligne respondenternes besvarelser med den forudgående undersøgelse. På sigt vil tilfredshedsundersøgelserne ikke blot kunne bidrage med andet end et her-og-nu billede, de vil også kunne registrere og dokumentere, om der er sket væsentlige forandringer siden sidste måling. Således kan tilfredshedsmålingerne være med til at holde strategien på sporet og åbne op for nye strategitiltag. I bilag 4 er tilfredshedsundersøgelsen og dens hovedresultater nærmere beskrevet. Den samlede rapport vedrørende undersøgelsen blev givet til bestyrelsen i forbindelse med strategiseminaret d. 18. februar. 12

13 Introduktion til fremtidige handleplaner for Frederiksberg Boligfond Det er et led i strategien, at der senere i forløbet skal udarbejdes handlingsplaner for de fokusområder, som Frederiksberg Boligfond skal beskæftige sig med de næste 5 år. Der drejer sig om: Bæredygtighed og miljø o Grønne regnskaber og CO2-mål o Renovation og affaldssortering Langtidsbudgetter for alle ejendomme 2. Der skal udarbejdes et særligt budget, som gør det muligt at bedømme hver enkelt ejendoms rentabilitet. 3 Der skal arbejdes med økonomirapporteringsværktøjer. Ejendomskontorerne til eftersyn. Flere sammenlægninger? Kommunikation; herunder hvordan, og i hvilken form, beboerbladet 'Husrum' skal fortsætte. Administrationens synlighed fysisk og på Internettet. Venteliste 4 Såfremt der skal sammenlægges små lejligheder til såkaldt særlige boliger i kr. klassen, er det vigtigt, at det materiale der anvendes til renoveringen (for eksempel typen af gulvbelægning, armaturer og fliser på badeværelser samt diverse køkkenelementer) kvalitets- og designmæssigt svarer til den høje kvalitet, interesserede lejere forventer af lejligheder i så høj en huslejeklasse. Herudover skal der udarbejdes handleplaner for de enkelte ejendomme, hvor der er behov for det. De ejendomme det drejer sig om er: Rolfhus Wilkenbo Den Sønderjyske By. Solbjerggård Sønderjyllandsgården Øvrige ejendomme 2 Der skal udarbejdes vedligeholdelsesplan og langtidsbudget (10 års tidshorisont) for hver ejendom, men også en tværgående samlet vedligeholdelsesplan med tilhørende langtidsbudget. 3 Det særlige budget vil blive udarbejdet henover sommeren 2009, og det er tanken at der skal ske løbende ajourføring af budgettet. Endvidere skal der etableres en periodisk opfølgning af realiseret resultat contra budgetresultat i det særlige budget. Økonomirapporteringsværktøjerne skal i øvrigt løbende evalueres og effektiviseres. 4 Der skal udarbejdes forslag til hvordan opskrivning på venteliste, og efterfølgende tildeling af lejligheder, kan ske så enkelt som muligt (for eksempel via hjemmesiden) 13

14 Når handlingsplanerne skal udfærdiges for hver enkelt ejendom, skal der tages stilling til: o o o o o Miljø og bæredygtighed Godt købmandskab således at investeringerne også kan betale sig. Indeklimaproblemer skal løses. Der skal være elevatorer af hensyn til fremtidssikringen. Sammenlægninger af mindre boliger (når det kan betale sig). Der skal tilstræbes en blandet beboersammensætning, jf. fondens værdier. Der skal ikke: o Satses på fællesrum eller mødelokaler. o Der skal ikke laves specielle boligtyper som for eksempel 'ollekoller'. Vi anbefaler, at der i efteråret bliver afholdt et handleplansseminar for bestyrelsen, hvor handleplanerne kan blive konkretiseret og rettet ind. Seminaret vil blive baseret på de udkast til fremtidige handleplaner, som strategiarbejdsgruppen allerede har udfærdiget. Fokus for disse handleplaner vil være på miljø og bæredygtighed, hvorfor der på handlingsplanseminaret vil være en gæstekonsulent, som kan bistå os i spørgsmålene omkring FBs ejendommes bæredygtige potentiale. Indstillinger På baggrund af gennemgangen af strategiforløbets forskellige faser og dertilhørende resultater indstilles det til bestyrelsens beslutning: at nærværende afrapporteringer for strategiprojektet godkendes herunder specielt at visionen for Frederiksberg Boligfond godkendes sammen med den foreslåede strategi På vegne af administrationens strategiarbejdsgruppe Georg Schmidt. 14

15 Bilag 1 Strategiprocessen fra start til slut. Arbejdet med en strategi for Frederiksberg Boligfond går flere år tilbage. Der har således været arbejdet med strategi på flere forskellige måder bl.a. på bestyrelsesseminaret d.16. maj 2006, ligesom der på et tidspunkt har været etableret et særligt strategikontor. I dette bilag er den sidste del af strategiarbejdet gengivet i kronologisk rækkefølge: Tid Dato 24. jun Bestyrelsen beslutter at overdrage færdiggørelsen af strategi arbejdet til PrivatBo. Det blev samtidigt besluttet, at etablere en strategigruppe bestående af Martin Dahl, Lene Hastrup, Ali Maktabi og Michael Christiansen På administrativt niveau i PrivatBo blev der ligeledes etableret en strategiarbejdsgruppe med deltagelse af Georg Schmidt, Nina Brinch Nielsen, Erik Rommen, Jan Wolf og Maj Britt Søballe. september september Klaus Godsk Kolberg (kgko) fra COWI tilknyttes strategiarbejdet kgko gennemfører dataindsamling, besøg på alle ejendomme, interview med alle ejendomsmestre m.m. for at få indsamlet alle fakta om FB og ejendommene 26. sep. Første møde med Martin Dahl og første møde i den administrative strategiarbejdsgruppe. Arbejdsproces og tidsplan m.v. drøftes. 3. okt. Strategiarbejdsgruppe møde om dataindsamling og øvrige fakta oplysninger. Denne arbejdsgruppe har siden haft regelmæssige arbejdsmøder. 7. okt. Første møde i strategigruppen. Første gennemgang af de indsamlede fakta oplysninger, samt drøftelse af forskellige strategiske problemstillinger. 24. okt. Møde i strategiarbejdsgruppen om strategitemaer m.m. 29. okt. Andet møde i strategigruppen om faktaoplysninger. Den samlede mappe med de indsamlede faktaoplysninger og analyser bliver sendt til alle bestyrelsesmedlemmer omkring den 4. november. 4. dec. Første strategiseminar for hele bestyrelsen. Med udgangspunkt i de indsamlede faktaoplysninger m.m. bliver bestyrelsesmedlemmerne præsenteret for 14 forskellige 15

16 strategiske temaer. Blandt disse temaer vælger bestyrelsen en række temaer som samlet bliver grundlaget for udarbejdelsen af de kommende værdier for FB og for formuleringen af en vision for FB. Tid Dato dec. og jan Der arbejdes videre i den administrative strategiarbejdsgruppe med at formulere forslag til værdier og en vision samt strategi for FB. 18. feb. Andet strategiseminar for bestyrelsen. På seminaret udvælges de værdier som fremover skal være gældende for FB. Samtidig drøftes et oplæg til en vision. feb. / mar. Den administrative strategigruppe færdigformulerer oplæg til værdier, vision, strategi samt overordnet rammer for handleplaner. Det hele samles i en rapport. 10. mar. Strategirapporten sendes til bestyrelsen. 18. mar. Bestyrelsen behandler strategirapporten. Strategiprojektet er afsluttet med bestyrelsens godkendelse af strategirapporten. 16

17 Bilag 2 Præsentation af Frederiksberg Boligfonds ejendomsportefølje Barfoeds Gård Ejendom placeret i Lindevangskvarteret. Barfoeds Gård blev moderniseret i 2003, hvor alle lejligheder fik nyt køkken og bad. Opført 1924, 70 boliger, 2-3 rum Bjarkeshus En af Frederiksberg Boligfonds ældste ejendomme bygget i 1919 og beliggende i det centrale Svømmehalskvarter. Opført 1918, 20 boliger, 3-4 rum Den Sønderjyske By Præmieret og helt unik bebyggelse på ydre Frederiksberg. Ejendommene er i to etager, og der er et antal haver knyttet til stuelejlighederne og gårdene. Arkitektonisk er ejendommen præget af udseendet fra engelske havnebyer. Den Sønderjyske By blev moderniseret i Tag og vinduer blev udskiftet i Lejligheder moderniseres løbende ved fraflytning. Opført 1921, 306 boliger, 6 erhverv, 2-4 rum Firkløveren Lejlighederne moderniseres løbende ved fraflytning og en del af 4. sals lejlighederne er blevet moderniserede og er nu i to etager efter inddragelse af tørreloftet. Opført 1928,159 boliger, 2-5 rum Lauritz Sørensens Gård Ejendom placeret i Lindevangskvarteret. Moderniseret i 2002 med altaner, ny gård, elevatorer, tagboliger, nye køkkener og bad. Kvarteret ligger op til Lindevangsparken og Metrostationen Lindevang. Opført 1922, 179 boliger, 1 erhverv, 1 bolig/erhverv, 1-5 rum Lineagården Ejendom placeret tæt på Peter Bangs Vej St. Lejlighederne moderniseres løbende ved fraflytning. En del af 4. sals lejlighederne er blevet moderniserede og er nu i to etager efter inddragelse af tørreloftet. Opført 1927, 151 boliger, 2 erhverv, 1-6 rum Malthe Bruuns Gård Ejendom placeret i Lindevangskvarteret. Moderniseret i 2005, hvor der blev etableret altaner, elevatorer, ny gård og udvidelse af 4. sals lejlighederne op i taget. Opført 1920, 117 boliger, 1 erhverv, 2-6 rum Møllehuset En af Frederiksberg Boligfonds ældste ejendomme, placeret i det centrale Svømmehalskvarter. Møllehuset blev byfornyet i , hvor der bl.a. blev etableret franske altaner til nogle lejligheder. Opført 1918, 40 lejligheder, 2-4 rum 17

18 Mønsterbo Ejendom placeret i Lindevangskvarteret. Mønsterbo er i gang med en omfattende modernisering, der indbefatter altaner, nye køkkener og bad samt udvidelse af 4. sals lejligheder op i taget. Opført 1925, 67 boliger, 3 erhverv, 2, 3 og 6 rum Nimbusparken En nytilføjelse til Frederiksberg Boligfond opført i Ejendommen er placeret på grunden Nimbusparken tæt på privathospitalet Hamlet. Lejlighederne er moderne indrettet og alle har to altaner. Opført , 60 lejligheder, 3-4 rum Peter Bangs Hus Opført i 1920 med centralvarme og eget bad, samt nogle for perioden relativt store lejligheder: datidens liebhaverejendom. I 1996 fik Peter Bangs Hus nyt tag. Lejlighederne moderniseres ved fraflytning, hvor loftsrummet bliver inddraget, når muligheden er der. Opført 1919, 41 boliger, 3 erhverv, 3-6 rum Rolfshus En af Frederiksberg Boligfonds ældste bygninger, placeret i det centrale Svømmehalskvarter. I sommeren 2009 vil byfornyelsen af Rolfhus blive påbegyndt. Opført 1918, 50 boliger, 2-4 rum Roskildegården Ejendom på Roskildevej overfor Domus Vista. Roskildegården blev renoveret i 2007, hvor næsten alle lejemål fik nyt køkken og bad. Alle lejemål har en eller to altaner. Opført 1935, 209 boliger, 8 erhverv, 2-3 rum Solbjerggård Ejendom tæt på KB Hallen og Damhussøen. Alle lejemål har altan. Opført 1938, 149 boliger, 2 erhverv, 2-4 rum Storkereden Eneste af Frederiksberg Boligfonds ejendomme, som er placeret i Frederiksberg C. I 1990 fik Storkereden nyt tag. Lejlighederne moderniseres og sammenlægges efter behov i forbindelse med fraflytninger. Opført 1920, 19 boliger, 2 erhverv, 2-4 rum Svalegården Opført i 1920 med centralvarme og eget bad samt for perioden relativt store lejligheder: datidens liebhaverejendom. Taget blev udskiftet efter en brand i 1980 erne. Lejlighederne moderniseres ved fraflytning, hvor loftsrummet bliver inddraget, når muligheden er der. Opført 1920, 81 boliger, 2-6 rum Sønderjyllandsgården Ejendom tæt på KB Hallen og Damhussøen. Alle lejemål har altan. Opført 1935, 188 boliger, 4 erhverv, 1 erhverv/bolig, 1-4 rum 18

19 Trekanten Ejendom placeret tæt på Peter Bangs Vej St. Lejlighederne moderniseres løbende ved fraflytning og en del af 4. sals lejlighederne er blevet moderniserede og er nu i to etager efter inddragelse af tørreloftet. Trekanten fik nye store altaner i Opført 1930, 90 boliger, 2-5 rum Tvillingegården Ejendommen er placeret i det centrale Svømmehalskvarter. Tvillingegården har fået sit navn, fordi den består af to ensartede ejendomme placeret overfor hinanden. Ejendommen er i øjeblikket i gang med en gennemgribende byfornyelse, som udover modernisering af køkken og bad også indeholder altaner til lejlighederne i nogle opgange. Opført 1921, 70 boliger, 2-3 rum Wilkenbo Ejendom placeret i Lindevangskvarteret. Ejendommen har flere større lejligheder end andre ejendomme i området, og der er overvejelser omkring at gennemføre en modernisering i tråd med andre ejendomme i området. Opført 1923, 155 boliger, 3 erhverv, 1 bolig/erhverv, 2-6 rum 19

20 Bilag 3. Vision og værdier for Frederiksberg Boligfond Notat Indholdsfortegnelse 1 Indledning 20 2 De udvalgte temaer og øvrige grundlag for arbejdet med værdier, vision, strategier 20 3 Oplæg til værdier 24 4 Oplæg til Vision 25 5 Oplæg til Strategier 25 Indledning Dette notat samler op på bestyrelsen for Frederiksberg Boligfonds (FB) strategimøde d. 4. december På strategimødet blev bestyrelsesmedlemmerne præsenteret for 24 forskellige temaer. Blandt temaerne blev der udvalgt 8 temaer som herefter danner fundamentet for det videre arbejde med at formulere en vision og en række værdier for FB. De udvalgte temaer og øvrige grundlag for arbejdet med værdier, vision, strategier. Følgende temaer blev udvalgt: 1 Skal FB agere mere forretningsorienteret i forhold til huslejefastsættelse og optimal driftsøkonomi eller skal lejlighederne være billigst mulige? Forretningsorienteret eller socialt orienteret værdigrundlag. 2 Der skal arbejdes med en fortsat pleje af ejendomsporteføljen ved aktivt at undersøge muligheden for at købe og sælge ejendomme. Målet er at sikre, at FBs formue bevarer sin realværdi. 3 Beboertilfredsheden skal regelmæssigt måles. 4 Frederiksbergs særlige kendetegn. 5 Der skal udvikles en miljøstrategi/energistrategi som betyder, at FB's ejendomme bliver mere 'bæredygtige'. 6 Ved renoveringer skal der altid tænkes på bæredygtighed, og dermed skal der altid etableres energiforbrugsnedsættende foranstaltninger (solvarme, solceller ). 7 Boliger til familier. 20

21 8 Blandede boligområder (beboersammensætning) med reservation (fortrinsret) for unge, familier, ældre og handicappede (fysisk handicappede og/eller udviklingshæmmede/psykisk handicappede). På strategimødet blev ovennævnte temaer uddybende drøftet og der blev knyttet flere stikord på temaerne. Endelig blev tema 1 og 2, 5 og 6 samt 7 og 8 lagt sammen. På baggrund af strategimødet kan følgende formuleres: FB skal sikre, at ejendommene (FBs formue) bevarer sin realværdi. Dette kan FB gøre ved at vedligeholde og forbedre ejendommene løbende. Ved realværdi forstås den værdi, som ejendommene måtte repræsentere til enhver tid og dermed korrigeret for konjunkturudsving. Fastholdelse af ejendommenes værdi forudsætter, at hver ejendom altid har en positiv lønsomhed. Hver ejendom skal være et selvstændigt profitcenter, som i sig selv altid skal være lønsomt. Det betyder, at driften som minimum skal balancere, og målet er, at afkastet skal ligge på omkring 1-2 % over inflationen. FB skal sikre, at den vedligeholdelse og de forbedringer som gennemføres, bliver tilbagebetalt af lejrene fuldt ud via den opkrævende husleje. Hvis ejendommene skal præstere et afkast på 1-2 % p.a., så skal hver lejlighed i de enkelte ejendomme i gennemsnit også kunne præstere et afkast på 1-2 % p.a. Det betyder, at der normalt ikke kan investeres mere i istandsættelse, sammenlægning eller andet i hver enkelt lejlighed, end at lejligheden kan lejes ud, og at hele investeringen over en rimelig tidshorisont kan komme tilbage over den opkrævende husleje. Herudover skal der være en solid sammenhæng mellem pris og kvalitet. Der var enighed om, at der regelmæssigt skal ske en måling af beboernes tilfredshed. Udgangspunktet kunne være, at der hvert andet år gennemføres en spørgeskemaundersøgelse, som den undersøgelse der netop er gennemført. Det er vigtigt, at det er de samme spørgsmål som bruges fra gang til gang, for at kunne se en udvikling på en række områder. På den anden side er det vigtigt at kunne stille spørgsmål, som også kan måle aktuelle emner. Grundsynspunktet er, at det er vigtigt og respektfuldt at lytte til beboernes synspunkter og holdninger, og så også agere på sådanne. 21

22 Dette tema handler om mange forskellige ting som tilsammen udgør det, som kendetegner Frederiksberg, og som FB skal understøtte i sit arbejde. Blandt de stikord som er med til at beskrive Frederiksbergs særlige kendetegn er: Renlighed og ordentlighed Grøn By Ligebehandling og gensidig respekt En lille by i byen Om FBs rolle: FB skal være kendt i hele Frederiksberg, så der kommer flere og andre beboergrupper. FB skal være en innovativ aktør som boligudlejer på Frederiksberg. Der var på strategimødet stor tilslutning til, at der skal udvikles en miljø-/energistrategi som betyder, at FBs ejendomme bliver mere og mere bæredygtige. Der var ligeledes tilslutning til, at der i forbindelse med renoveringer altid skal etableres energiforbrugsnedsættende foranstaltninger. Det var bl.a. holdningen, at FB skal gå foran med grønne initiativer. FB skal være Frederiksbergs grønne udlejer. For at vise at FB gør noget og bliver mere bæredygtig, skal der etableres et grøntregnskab, og sættes klimamål for ejendommene og for de godt beboeres forbrug af energi. FBs ejendomme må gerne have en bred (blandet) beboersammensætning. FB skal kunne tilbyde boliger til unge, familier og ældre. Der skal være en naturlig sammenhængskraft i ejendommene. Det betyder, at der i ejendommen gerne må være en god blanding af stærke og svag beboere i alle aldersgrupper. Men det er ikke godt, hvis der f.eks. bliver for mange unge eller for mange med sociale problemer. Sammenfattende er det ikke et mål at etablere bofællesskaber osv. FBs ejendomme skal være rummelige. FB har et tilbud til alle. På strategimødet var der enighed om, at der i dag er en overvægt af små lejligheder (2 værelser), og der var derfor tilslutning til at fortsætte sammenlægning af lejligheder for at få flere familieegnede lejligheder. Herudover blev det fastslået, at følgende er helt centralt i forhold til FBs arbejde med at udvikle en effektiv drift, god og rigtig ledelse m.m. Kort sagt at 'holde orden i eget hus': 22

23 Der skal ske en konkurrenceudsættelse af udvalgte ydelser som FB køber (håndværksydelser, administrationsydelser, energi, terrænopgaver, ) Parallelt med arbejdet med at formulere et oplæg til en vision for FB skal der også formuleres et forslag til værdigrundlag for FB. Martin Dahl er kommet med følgende ideer til dette arbejde: Offentlighedsprincip / aktindsigt m.m., jf. forvaltningslovens grundtanker. Udbudspligten som gælder for kommuner. Corporate Governance Corporate Social Responsibility (CSR) Tilkøbspolitik In sourcing / Outsourcing Ovenstående udmøntes som en del af strategien. Som det sidste, men vigtige bidrag til vision- og værdiformuleringen er FBs vedtægter ( 1, sidste halvdel): "Fondens formål er, i samarbejde med Frederiksberg Kommune, at drive fondens ejendomme, således at ejendommene udnyttes bedst muligt i funktionel henseende, at der tilvejebringes den bedst mulige brugsøkonomi, og at der efter aftale udarbejdes retningslinjer om kommunens anvisning til en del af boligerne. Endvidere skal fonden søge at fremme boligkulturelle og boligproduktive formål i Frederiksberg Kommune, herunder deltage i projekter vedrørende byfornyelses-, boligforbedrings-, ældrebolig- og ungdomsboligudvikling eller lignende sociale formål." På baggrund af strategiseminaret vil arbejdsgruppen 5 frem til næste strategimøde i bestyrelsen 6 udarbejde følgende: Oplæg til vision for FB Oplæg til værdier for FB 5 Arbejdsgruppen består af Georg Schmidt, Maj Britt Søballe, Nina Brinch Nielsen, Jan Wolf, Erik Romme og Klaus Godsk Kolberg (COWI) 6 Strategi seminar for FBs bestyrelse d. 18. februar 2009 (kl ). 23

24 Oplæg til et antal strategier for FB i de kommende år Alle oplæg vil bygge på ovennævnte tilkendegivelser og eksisterende materiale. I forbindelse med strategimødet kom det endvidere frem, at den endelige strategi for FB ikke må forhindre, at der kan tænkes nyt og kreativt i forhold til den fortsatte udvikling af FBs ejendomme. Et eksempel herpå er DSB. Der er opstået en idé om, at det måske vil være mere hensigtsmæssigt at erstatte de nuværende bygninger i DSB med nye bygninger, evt. med fuld udnyttelse af tagrummene. Herved kan man forestille sig, at man på den ene side kan bevare DSBs særlige kendetegn som et specielt bymiljø, samtidigt med at der kan opføres nye bygninger som har en højre kvalitet, flere udlejede m 2 og en bedre driftsøkonomi i de kommende år. Dette set i forhold til DSBs nuværende bygninger. I strategiarbejdsprocessen er der indtil nu truffet en række vigtige valg, som har ført frem til de resultater, herunder de temaer, som nu er grundlaget. Det betyder omvendt også, at der er valgt temaer m.v. fra. Det er vigtigt at fastholde dette, idet den kommende strategi er resultater af de valg der er sket i arbejdsprocessen. Også de fravalg der er sket. I den periode strategien kommer til at være gældende, er det vigtigt at understrege, at der ikke er rimelighed eller fornuft i at tage andre temaer op. Strategien skal netop være et udtryk for den retning for udviklingen i, og i arbejdet med FBs opgaver. Oplæg til værdier Som nævnt ovenfor ligger der bag FB en række grundlæggende værdier, som er fundamentet for den måde FB handler på. Nedenfor er der forslag til fem værdier for FB: 1. Grundighed og kvalitet i højsæde 2. Ligebehandling og gensidig respekt overfor alle 3. Ansvarlighed i forhold til stort og småt 4. Fokus på miljø og bæredygtighed 5. Økonomisk ansvarlighed og godt købmandskab 7 Den Sønderjyske By. 24

25 Oplæg til Vision Med udgangspunkt i værdierne kan man formulere en vision for FB. Nedenfor er der formuleret et forslag til hvordan FBs værdier kunne se ud. FB sikrer ejendommenes værdi og tager hensyn til nærmiljø. FB er en innovativ udlejer, som lægger vægt på at skåne vores miljø og forbedre vores klima. FB skal sikre at ejendommene bevarer deres værdi og arbejder for en bæredygtig udvikling af ejendommene. FB vil være garant for gode lejeboliger til alle aldre og familiesituationer til en rimelig husleje - også i fremtiden. FB vil være kendt for god service og for kvalitet i alle aspekter af opgaveløsningen. Oplæg til Strategier Med udgangspunkt i resultaterne fra bestyrelsens strategimøde og de temaer som her blev udvalgt (jf. ovenfor) samt de endelige værdier for FB og FBs endelige version, skal der udarbejdes en strategi. Den samlede strategi foreslås bl.a. at skulle indeholde afsnit som vedrører: A. Miljø/bæredygtighed. B. Fortsat udvikling af ejendommene. C. Udvikling af effektivdrift, god service og kvalitet i opgavevaretagelsen. D. Coperate governance (etik, god opførelse m.m.). Den samlede strategi skal beskrive "en overordnet plan og mål". Strategien skal for eksempel have følgende indhold: De vigtigste aktiviteter De vigtigste mål Rammer og afgrænsninger i forhold til aktiviteter og mål Strategien må gerne fremhæve nogle få strategiske indsatsområder Bør ikke fylde mere end ½-A4 side. Formålet med strategien er at der efterfølgende kan udarbejdes konkrete handlingsplaner inden for hver strategi. 25

26 Bilag februar 2009 Notat vedr. Frederiksberg Boligfonds beboertilfredshedsmåling PrivatBo har på Frederiksberg Boligfonds 8 anmodning gennemført en beboertilfredshedsundersøgelse med bistand fra konsulentfirmaet Rambøll. Undersøgelsen er gennemført i december 2008, hvor der blev udsendt spørgeskema til samtlige af Fondens beboere. Beboerne 9 kunne besvare spørgeskemaet enten over nettet ved hjælp af den medsendte personlige respondentnøgle eller ved at aflevere det udfyldte papirskema i den medlagte svarkuvert i postkassen på deres lokale ejendomskontor. Ved deadline den 19. december var der modtaget 700 besvarelser, svarende til 30,4 % hvilket er et meget flot resultat. I undersøgelser af denne type må man normalt forvente en svarprocent på omkring %. Dette notat er et kort resume af spørgeskemaundersøgelsen og dens resultater. Herudover indeholder notatet kommentarer til resultaterne samt forslag til konkrete handlinger til hvorledes administrationen i samarbejde med Frederiksberg Boligfond tænker resultaterne anvendt i praksis. Beboertilfredshedsmålingen er opdelt i: 1. Baggrundsoplysninger 2. Præsentation 3. Hovedresultater pr. tema 4. Anbefaling af fremgangsmåde Ad 1. Baggrundsoplysninger 8 Fremover også benævnt Fonden og FB i dette notat. 9 Fremover også benævnt som respondenter i dette notat. 26

27 Svarprocenterne ligger mellem 10 og 48 % pr. ejendom, hvor de 2 ejendomme, der er under byfornyelse selvsagt har den laveste svarprocent på grund af beboernes genhusning. Ca. halvdelen af svarene kommer fra husstande med 1 beboer og kun 6 % fra husstande med 4 personer. Kun 15 % af de der har svaret, har hjemmeboende børn. Hvilket blandt andet kunne tyde på, at der ud af den samlede lejlighedsportefølje er et meget begrænset antal lejligheder, som er egnet for familier med børn. 88,4 % af besvarelserne er udfyldt af etniske danskere. Det betyder formentlig at der er en overrepræsentation i besvarelserne fra etniske danskere. Dette kan muligvis skyldes sprogbarrieren. 34,4 % af respondenterne har angivet, at de har en længere videregående uddannelse, yderligere 27,9 % har angivet, at de har en kort videregående uddannelse og resten af respondenterne har enten grundskole, gymnasial eller en erhvervsfaglig uddannelsesbaggrund. Hertil skal det bemærkes, at da spørgeskemaerne begyndte at blive returneret i papirudgaven, erfarede vi, at der var en del af respondenterne, som undlod at svare på deres etniske oprindelse samt deres uddannelsesniveau. Dette kan muligvis skyldes, at nogle af respondenterne har følt, at det var for personlige oplysninger at videregive. Derfor valgte vi at gå ind og fjerne disse to valideringer i online-versionen, så beboerne kunne komme videre i det elektroniske spørgeskema uden at svare på disse to spørgsmål. Gevinsten var, at vi derved kunne få så mange fulde besvarelser som muligt. Men set i lyset af dette vurderes det, at tallene vedrørende beboernes etniske herkomst samt uddannelses-niveau ikke er helt så repræsentative, som man kunne have ønsket. Ad 2. Præsentationsform Det skal præciseres, at der er valgt farver i præsentationsskemaerne, hvor gult er 'godt' og 'orange' er middel. De to farver repræsenter altså gennemsnittet. De grønne farver betyder et bedre svar og de orange/rødt farver betyder et ringere svar. 27

28 Målingsbarometret tager sig således ud: Index 100 Index skala ,00 90 Top præstation Meget godt Godt Middel Ringe ,20 4,00 3,80 3,40 3, Meget 20 ringe ,00 Vi har i undersøgelsen valgt at henvise til resultaternes tal med %, men det skal understreges, at der ikke er tale om procent i den forstand, hvor 100 er max % og 0 min %. Tallene i svarbarometrets index 100 er omregnet til både en farveskala samt et 1-5 skala. Vi har valgt at henvise både til farveskalaen samt index 100. Ad 3. Resultater Resultaterne er opdelt i 11 hovedpunkter, hvor punkterne kommenteres hver for sig. De 11 hovedpunkter er: 1. Betydning for boligens behovsopfyldelse 2. Forventninger til øget pladsbehov 3. Ejendommen 4. Boligen 5. Ejendomskontoret 6. Beboerbladet Husrum 7. Byfornyelsessagerne 28

29 8. Lokalmiljøet 9. Administrationen 10. Samlet tilfredshed 11. Villighed til at anbefale 1. Betydning for boligens behovsopfyldelse. Beboerne vægter det at have en billig husleje højest. Et grønt gårdmiljø og miljø- og energibesparende foranstaltninger vægtes ligeledes højt. Behovet for elevator og flere toiletter i boligen bliver vægtet overraskende lavt. Dette kan tolkes som at de nuværende lejere enten ikke er interesseret i at få dette måske på grund af eventuelle lejeforhøjelser eller at de er så få i husstanden, at der simpelthen ikke er behov for et ekstra toilet. Men man godt kan forestille sig at fremtidens beboere vil efterspørge dette, for eksempel hvis Frederiksberg Boligfond vælger at slå flere af Fondens små lejeligheder sammen til større familieboliger. Det er heller ikke noget ønske fra beboernes side at få adgang til fælles møde- og festlokaler på ejendommene. Overordnet kan man konkludere, at etniske danskere har færre ønsker end beboere med anden etnisk baggrund. Beboere med en anden etnisk baggrund end dansk forventer desuden mere af deres bolig end etniske danskere, men ellers er der ikke egentlige udsving imellem de to kategorier. 2. Forventninger til øget pladsbehov. 32 % forventer at få behov for mere plads de næste 5 10 år med klar en overvægt hos de årige. Dette giver god mening, da denne aldersgruppe er i den alder, hvor man flytter sammen og stifter familie. Af de der forventer at få behov for mere plads, mener de fleste (73,9 %), at de får behov for 4 5 værelser. En meget stor del af de nuværende beboere er tilfredse med størrelsen af den bolig, de bor i nu. Men det er ikke det samme som at fremtidens lejere vil have de samme boligbehov. 3. Ejendommen Ejendommenes overordnede fremtræden kunne godt trænge til en kærlig hånd, hvis man spørger beboerne. Men tilfredsheden med ejendommen spænder generelt vidt. Det totale resultat for de forskellige spørgsmål vedrørende respondenternes ejendomme ligger i intervallet index 73-64, hvilket svarer til 'Godt / Middel'. I nedenstående tabel kan man se, hvorledes beboerne vurderer de eksisterende forhold på ejendommene. 29

30 4. Boligen Beboernes tilfredshed med boligen spænder også vidt. Der er dog en enkelt ejendom, der vurderer signalforsyningen til at være meget ringe og det er forståeligt, eftersom TVforsyningen på netop den ejendom er problematisk. Helt generelt er beboerne utilfredse med boligernes indeklima. Dette gælder overraskende både for ikke-renoverede og renoverede ejendomme. Boligernes indeklima scorer generelt ringe / meget ringe og det skyldes formentlig følgende to forhold: manglende isolering og ventilation men også i et vist omfang forkert brug af det lejede, for eksempel ved tørring af tøj osv. i lejlighederne (et udbredt fænomen) Når beboerne til gengæld spørges specifikt, om hvorvidt boligen opfylder den enkeltes behov, er scoren høj. 88,5 % af dem mener faktisk, at boligen i nogen eller i høj grad opfylder den enkeltes behov. De åriges vurdering er helt i top og melder ud, at de er top tilfredse, mens de årige er meget tilfredse. Når beboerne bliver spurgt om, at hvorvidt boligen opfylder deres behov, så er udmeldingerne meget tilfredse fra samtlige husstandsstørrelser, dog er husstande med 3 og 4 personer generelt kun tilfredse med deres bolig. Dette kan skyldes, at husstande af netop denne størrelse ikke har nok plads jf. hovedpunkt 2: Forventninger til øget pladsbehov. Husstande med 5 eller flere personer har muligvis allerede en af de få store familielejligheder i Frederiksberg Boligfond og føler at deres boligbehov allerede er dækket ind. 5. Ejendomskontoret Tilfredsheden med ejendomskontoret svinger fra ringe til toppræstation. Gennemsnitligt er scoren 'Godt' og overordnet er de glade for servicen fra deres lokale ejendomskontor. Det er ikke sikkert, at det er et mål at have en høj score, eftersom det kan betyde, en (for) høj bemanding, osv. Til spørgsmålet om hvorvidt det er vigtigt, at der er et ejendomskontor på ejendommen, svarer de respondenter, der har et ejendomskontor på ejendommen, at det er vigtigt. Men omvendt svarer de, der ikke har et ejendomskontor på ejendommen, at de ikke føler at der er et behov 30