Redegørelse: Der ønskes etableret 5 ferieboliger i de eksisterende bygninger på Gammelbrovej 53 samt anlæg af P-plads.

Transkript

1 Preben Krab Gammelbrovej Haderslev Haderslev Kommune Teknik og Miljø Plan og Byg Simmerstedvej 1A, 1. sal, 6100 Haderslev Tlf november 2015 Sagsident: 15/26318 Sagsbehandler: Søren-Peter Andersen Dir. tlf Landzonetilladelse Afgørelse: Haderslev Kommune meddeler jfr. flertalsafgørelsen i Udvalget for Plan og Miljø d. 5. oktober 2015 hermed - jfr. Planlovens 35 - tilladelse på din landzoneansøgning: indretning af 5 ferieboliger i eksisterende bygninger (nærmere beskrivelse af tilladelsen se nedenfor) på adressen: GAMMELBROVEJ 53, 6100 Haderslev, matr. 54 Hajstrup, Øsby. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for 3 år jfr. 56. Tilladelsen kan forventes offentliggjort på Haderslevs Kommunes hjemmeside torsdag i uge 46. Vilkår: At ferieboligerne indrettes som beskrevet At der anlægges 10 P-pladser DETTE ER IKKE EN BYGGETILLADELSE Vær derfor opmærksom på, at byggeriet ikke må igangsættes før der er søgt og opnået byggetilladelse ved Haderslev kommune Plan og Byg Simmerstedvej 1A, 1., 6100 Haderslev. Mail: byg@haderslev.dk Lovgrundlag Planloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer. Lovens skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealplanlægningen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre - og plantelivet. Afgørelsen er truffet efter 35, stk. 1 i lov om planlægning. Efter 35 må der i landzone ikke foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og bebyggede arealer uden forudgående tilladelser fra kommunalbestyrelsen. Redegørelse: Der ønskes etableret 5 ferieboliger i de eksisterende bygninger på Gammelbrovej 53 samt anlæg af P-plads. Ferieboligerne ønskes indrettet i bygninger, der ifølge kommeplanrammen BO.02 ligger i et Boligområde med tilhørende offentlige og private servicefunktioner til områdets daglige forsyning - dog ikke detailhandelsbutikker. Mindre erhvervsvirksomheder, som naturligt hører til i området, kan tillades. Aarøsund er udpeget som et af kommunens fyrtårne i turisme sammenhæng. Skov og naturstyrelsen har i 2004 meddelt tilladelse til udlejning af i alt højst 10 ferieenheder, værelser/lejligheder indrettet i overflødiggjorte driftbygninger.

2 Fra ansøgning:

3 Det ansøgte er ikke omfattet af undtagelsesbestemmelserne i 36 eller 37, hvorfor der kræves tilladelse efter 35, da ejendommen ligger i landzone. Ejendommen er i BBR/ESR registreret som en landbrugsejendom med et grundareal på m 2. Ejendommen er ifølge BBR tilsluttet alment vandværk og spildevandet afledes til spildevandsanlæg. I forhold til naboerne har der været meget kraftige indsigelser baseret på dels nabokonflikter gennem de sidste 20 år dels ulemperne ved den nuværende benyttelse af 3 af bygningerne til ferieformål, som der ikke tidligere er givet landzonetilladelse til. I et notat fra 2003 har Haderslev Kommune oplyst at der kan etableres en bolig uden landzonetilladelse i den overflødiggjorte lade bygning (Bygning 3 i BBR bygning 4 i ansøgningen) I notatet der anført som aftale at Krab at Hønsehuset (bygning 1 i ansøgningen) ikke udlejes som ferielejlighed. Bemærkninger til ansøgningen: Bygning 1) Hønsehuset Der er ikke givet landzonetilladelse til dette og udlejningen sker på trods af aftale mellem Krab og Haderslev Kommune. Forholdet lovliggøres ved denne afgørelse. Bygning 2) I henhold til BBR rettelse fra 2014 er boligarealet p.t. 319 m2 fordelt på 6 værelser, 2 badeværelser. Bygning 3) I henhold til BBR rettelse fra 2014 er boligarealet p.t. 208 m2 fordelt på 7 værelser, 2 badeværelser. 4) Bygningen er ombygget mellem 2008 og Der er i 2012 givet landzonetilladelse til garage/hobbyværksted. Bygningen er dermed ikke overflødiggjort landbrugsbygning. Mod nord på matriklen etableres parkeringspladser på arealet uden for strandbeskyttelseslinien. I forhold til vandplan Lillebælt/Jylland:

4 Retningslinje 40): Ved placering og indretning af anlæg indenfor allerede kommune- og lokalplanlagte erhvervsarealer samt ved udlæg af nye arealer til aktiviteter og virksomheder, der kan indebære en risiko for forurening af grundvandet, herunder deponering af forurenet jord, skal der tages hensyn til beskyttelse af såvel udnyttede som ikke udnyttede grundvandsressourcer i områder med særlige drikkevandinteresser samt indenfor indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Særligt grundvandstruende aktiviteter må som udgangspunkt ikke placeres inden for områder med særlige drikkevandsinteresser eller indvindingsoplande til almene vandforsyninger med krav om drikkevandskvalitet, der ligger uden for disse. Som særligt grundvandstruende aktiviteter anses fx etablering af deponeringsanlæg og andre virksomheder, hvor der forekommer oplag af eller anvendelse af mobile forureningskomponenter, herunder organiske opløsningsmidler, pesticider og olieprodukter. Aarøsund Vandværk har indvinding under arealet. I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2013) er ejendommen berørt af følgende temaer: 1) Turistområder retningslinje I turistområder kan der gennem kommuneplanlægning ske udpegning af arealreservationer til nye ferie- fritidsanlæg. I kystnærhedszonen kan etablering af ferie- og fritidsanlæg eller udvidelser, der kan sidestilles med nyanlæg, alene ske i turistområder. For ferie- og fritidsanlæg i kystnærhedszonen gælder endvidere at etablering skal ske i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. 2) Kystnærhedszonen retningslinje Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. Inddragelse af og planlægning for nye arealer skal begrundes planlægningsmæssigt eller funktionelt og kræver regionplanlægning. 35 Stk. 3. For arealer i kystnærhedszonen, jf. 5 a, må tilladelse efter stk. 1 kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. 1. 3) Værdifulde geologiske lokaliteter retningslinje Beskyttelsen af de geologfiske interesser sker efter følgende principper: Værdifulde geologiske landskabsformer, deres indbyrdes overgange og sammenhænge, bør ikke ødelægges eller sløres. Værdifulde geologiske profiler bør holdes åbne. For værdifulde geologiske områder, hvor vandløbet spiller en vigtig rolle, bør forholdene være sådan, at de naturlige vandløbsprocesser kan forløbe frit. 4) Naturområder - retningslinje I naturområderne skal der tages afgørende hensyn til naturværdierne, dog kan mindre anlæg, der kan indpasses uden at naturværdierne forringes, etableres. Mindre anlæg, der kan indpasses uden at naturværdierne forringes, kan etableres. Stedbetegnelse: Halk Bonitet: Særlig Værdi Overfladeformer: Halk Hoved skyder sig som et 'hoved' frem det bagvedliggende morænelandskab og afsluttes af en stejl kystskrænt med udsigt over Lillebælt. Halk Hoved hæver sig op over de tilgrænsende flade og åbne arealer, som er opstået kystudligning. Overfladeelementer: Det lavtliggende marine forland omkring de to strandindsøer Noret og Bankel Nor er primært ekstensivt dyrkede strandengsarealer og overdrev med en stor rigdom af fugleliv. Den direkte nærhed til vandet og den uforstyrrede natur giver arealerne en rekreativ værdi for de tilliggende sommerhusbebyggelser ved bl.a Hejsager Strand og Flovt Strand. Halk Hoved er intensivt dyrket landbrugsland med flere mindre løvskove og mange løvtræshegn. Bebyggelsen er samlet omkring landsbyen Halk og der er ingen tekniske anlæg udover få asfaltveje. Sammenfattende karakteristik: På Halk Hoved giver blandingen af veldyrkede marker, løvtræshegn, skovbryn og løvskove et varieret og frodigt landskab. Fraværet af spredt landbrugsbebyggelse og vejanlæg får området til at virke meget fredeligt.

5 De marine forlande på begge sider Halk Hoved er lavtliggende ekstensivt dyrkede naturområder uden veje og bebyggelse. Uforstyrretheden forstærkes ved at både naturarealerne og Halk Hoved er svært tilgængelige i bil. Boniteringsbegrundelse: Kystnært fjordlandskab med store uforstyrrede naturarealer omkring Noret og Bankel Nor og et frodigt og skovrigt morænelandskab på Halk Hoved. 5) Områder med naturinteresser retningslinje Inden for områder med naturinteresser skal der ved ændring af arealanvendelsen til andre formål end jordbrug tages hensyn til naturinteresserne. Eksisterende natur skal bevares og mulighederne for at genskabe nye naturarealer bør ikke forringes. Naturinteresserne er en del af grunden, men ikke af rummet omkring bygningerne, der er haveareal. 6) Værdifulde kulturmiljøer - retningslinje Inden for de udpegede kulturmiljøer må bevaringsinteresserne ikke tilsidesættes. Etablering af nye anlæg, ny bebyggelse og andre indgreb, der i væsentlig grad vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af bevaringsinteresserne, må ikke finde sted i disse områder. Samspillet mellem kultursporene, naturgrundlaget og det omgivende landskab må ikke sløres eller ødelægges. Aarøsund er udpeget som værdifuldt kulturmiljø og er beskrevet således: Årøsund er første gang nævnt i Overgangen mellem Assens og Årøsund har været benyttet til personoverfart, oksetransport og som led i postruten København- Hamborg helt tilbage fra En egentlig færgerute til Assens blev etableret i Fra 1920 var stedet statshavn med anløbssted for dampskibsruten København, Haderslev, Aabenraa, Sønderborg. Der er på havnen et ti meter højt fyr fra 1905, en gammel færgegård og et ombygget badehotel fra omkring Byen har været endestation for kleinbanen fra Haderslev i perioden Fiskerihavnen er stadig aktiv, og der er færgefart til Årø. Årøsunds gamle bådebyggeri er også stadig i funktion. Havnemiljøet er således intakt. Bag havnefronten ligger en række ældre fisker/sømandshuse. Byen er udfyldt med parcelhuse.

6 Årø og Årøsund består af flere kulturmiljøer, der tilsammen danner en spændende helhed. Øen, der har sit eget fyr mod Årøsund, skal ses i sammenhæng med det gamle færgeleje Årøsund, der er et endnu velbevaret havnemiljø med adskillige træk, der går tilbage til ca. 1900, såsom badehotel, fyr, fiskerihavn, bådebyggeri samt en række ældre fisker-/sømandsboliger langs havnefronten. Øen og havnen hænger nøje sammen og udgør i Sønderjylland en enestående helhed, der både i kraft af sin velbevarede struktur og ved at repræsentere fiskeriet og økulturen udgør en bevaringsværdig helhed. Kulturhistorisk set kan helheden være truet af nye store sommerhusudstykninger og skovplantning på Årø samt byudvikling og parcelhusbyggeri i Årøsund. Der er foretaget nabohøring jfr. 35 stk. 4. Der været meget kraftige indsigelser baseret på dels nabokonflikter gennem de sidste 20 år dels ulemperne ved den nuværende benyttelse af 3 af bygningerne til ferieformål, som der ikke tidligere er givet landzonetilladelse til. Grunden ligger op til Ramsarområde Lillebælt, der er et internationale naturbeskyttelsesområder retningslinje Byggeri og anlæg kan ikke gennemføres i eller udenfor habitat- og fuglebeskyttelsesområder, såfremt det kan indebære en forringelse af områdets naturtyper og levestederne for de arter, som området er udpeget for at beskytte, eller kan medføre forstyrrelser, der har betydelige konsekvenser for de arter, som områderne er udpeget for. For Ramsarområder gælder, at aktiviteter, byggeri og anlæg kun kan ske såfremt beskyttelsen af Ramsarområdet herved fremmes. Det er vurderet at de indvendige ombygninger og den deraf følgende anvendelesændring ikke vil have betydelige konsekvenser. Der er i rammebestemmelserne fastlagt, at der skal udlægges 2 parkeringspladser pr bolig.

7 Vurdering: I forhold til Planlovens generelle sigte om at modvirke spredt bebyggelse i det åbne land vil det ansøgte ikke konflikte, da der ikke bygges nyt. Udvalgsflertallet har vedtaget at der ikke skal udarbejdes lokalplan, da det ansøgte vurderes ikke at være lokalplanpligtigt. I forhold til naboerne s bemærkninger vil det ansøgte konflikte. Der er en interessekonflikt, som der politisk er taget stilling til. I forhold til 1) vurderes det, at der ikke er konflikt, da ferieboliger i turismeområdet følger retningslinjen. I forhold til 2) og 35 stk. 3 vurderes det, at der ikke er konflikt, da ferieboligerne indrettes i bestående bygninger og at bygningerne ligger i en sluttet bebyggelse (Aarøsund). Der sker ikke nyudlæg. I forhold til 3), 4) og 5) vurderes det, at der ikke er konflikt, da ferieboligerne indrettes i bestående bygninger og at bygningerne ligger i en sluttet bebyggelse (Aarøsund). Der vil således ikke ske ændringer i det bestående miljø. Anlæg af P-pladserne sker inden for det areal, der er have, hvorfor naturinterserne ikke påvirkes, ligesom det ikke vil påvirke de geologiske interesser. I forhold til 6) vurderes det at der ikke er en konflikt, da den del af Aarøsunds kultur er/var at være turistmål (badehotel, udlejning af ferieboliger). I forhold til ansøgningen enkelte punkter kan anføres: Bygning 1 (Hønsehuset) er en tiloversbleven driftsbygning, der er bygget om til udlejningsformål. Der er givet udlejningstilladelse. Bygning 2 Det er væsentligt at der i forbindelse med byggetilladelsen sikres at der alene er beboelse på 1. Sal (jfr. Ansøgningen), således at de enkelte lejligheder ikke bliver for store (over 100 m2). Bygning 3 Ingen yderligere bemærkninger Bygning 4 Som følge af ombygningen skal det afklares med styrelsen om der kan gives tilladelse til indretning af en feriebolig på 1. Sal.

8 I henhold til EF-habitatdirektivets bilag IV er en række dyre- og plantearter strengt beskyttede. På baggrund af Naturstyrelsens oversigt over bilag IV arter i Danmark og ud fra oplysninger om deres udbredelse, krav til levesteder og foreliggende oplysninger om kendte lokale forekomster er der foretaget en vurdering af projektets mulige påvirkning af arterne. Det vurderes, at projektets aktiviteter ikke vil medføre væsentlig negativ påvirkning af levesteder og bestande af danske bilag IV arter, idet der ikke sker ændringer i arealanvendelsen, etableres anlæg, eller forekommer udledninger, som kan antages at ville få sandsynlig væsentlig negativ indflydelse, der yderligere vil påvirke de beskyttede arter. Detaljeret kendskab til de enkelte arters forekomst i området haves dog ikke. Øvrige forhold Hvis der under arbejdet dukker fortidsminder op, skal arbejdet straks standses og Haderslev Museum skal kontaktes. Efter Museumslovens 25 kan den, der udfører et jordarbejde, forud for igangsætningen, anmode museet om en udtalelse om, hvorvidt arbejdet indebærer risiko for ødelæggelse af fortidsminder. Hvis der dukker forurenet materiale op (f.eks. jord med kemikalierester, affald eller kemikalieemballage) skal arbejdet straks standes og kommunen skal kontaktes. Der er ikke i denne afgørelse indeholdt tilladelser efter sommerhusloven Klagemulighed Haderslev Kommunes afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsen påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. klagevejledning. Tilladelse må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. For spørgsmål kontakt undertegnede på sopa@haderslev.dk eller telefon Venlig hilsen Søren-Peter Andersen Kopi af afgørelsen til: Danmarks Naturfredningsforening (dn@dn.dk) Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité v/ Bent Karlsson, (bent.karlsson@mail.dk) Skattecenter Haderslev, (ejendomsvurdering.grundvaerdi@skat.dk) Friluftsrådet v. M. Martinsen (m.martinsen@mail.tele.dk) Dansk Ornitologisk Forening (natur@dof.dk) Naturstyrelsen (nst@nst.dk) Dansk Fritidsfiskerforbund (teamstr@gmail.com) Provas (kaja@provas.dk)

9 KLAGEVEJLEDNING Lov om planlægning. Afgørelser truffet i henhold til 35, stk. 1 i lov om planlægning, (jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer) kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. 58, stk. 1 nr. 1. Klageberettigede efter 58 er miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, jf. 59, stk. 1. Klageberettigede er endvidere jf. 59, stk. 2, landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af: at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage skal være indgivet inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. I tilfælde, hvor en afgørelse træffes indirekte og således ikke meddeles eller offentliggøres, regnes fristen fra det tidspunkt, hvor klageren har fået kendskab til afgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller en helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag, jf. 60, stk. 1 i Lov om planlægning. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Et indbetalt gebyr tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold i klagen, eller klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af Natur- og Miljøklagenævnets kompetence. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. De særlige forhold, som kan begrunde en undtagelse, er f.eks. borgere med særlige handicap, såvel kognitiv som fysisk funktionsnedsættelse samt demens. Ligeledes for borgere, der mangler digitale kompetencer, visse socialt udsatte borgere, borgere med psykiske lidelser eller borgere med sprogvanskeligheder, hvor hjælp og vejledning fra myndigheden eller nævnet ikke konkret vurderes at være en egnet løsning. Der kan således foreligge særlige forhold for nogle borgere fra de nævnte grupper, der gør, at borgeren ikke kan anvende digital selvbetjening. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Hvis du ønsker kommunens eller klagemyndighedens afgørelse prøvet ved domstolene, skal du anlægge sag inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt. For afgørelser, der er offentligt bekendtgjort, regnes søgsmålsfristen fra bekendtgørelsen, jf. 62 i Lov om planlægning. Der henvises i øvrigt til Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside