Landzonetilladelse. Mads Kylling Ørbyhage haderslev

Transkript

1 Mads Kylling Ørbyhage haderslev Haderslev Kommune Erhverv og borgerservice Honnørkajen Haderslev Tlf Fax post@haderslev.dk marts 2012 Sagsident: Sagsbehandler: Søren-Peter Andersen Dir. tlf SOPA@haderslev.dk Landzonetilladelse Afgørelse: Haderslev kommune meddeler hermed - jfr. Planlovens 35 - tilladelse på din landzoneansøgning om a) anlæg af pilerensningsanlæg på 25 x 30 m på den modsatte side af den private vej i forhold til stuehuset samt b) lovliggørelse af allerede opstillede beboelsespavilloner med et samlet areal på 170 m 2 på ejendommen på adressen Ørbyhage 41, 6100 Haderslev matr. nr. 38 Ørby Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for 3 år jfr. 56. Tilladelsen kan forventes offentliggjort under Borgerinformation i Lokal-Bladet Budstikken i uge 16 Vilkår: De midlertidige beboelsespavilloner skal være fjernet senest 2 måneder efter det nye stuehus er færdig og klar til indflytning. De nuværende levende hegn må ikke fjernes. DETTE ER IKKE EN BYGGETILLADELSE Vær derfor opmærksom på, at byggeriet ikke må igangsættes før der er søgt og opnået byggetilladelse ved Haderslev kommune - Byg og Bolig - Rådhuscentret 7, 6500 Vojens. Mail: bygogbolig@haderslev.dk Lovgrundlag Planloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af med senere ændringer. Lovens skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealplanlægningen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre - og plantelivet. Afgørelsen er truffet efter 35, stk. 1 i lov om planlægning. Efter 35 må der i landzone ikke foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og bebyggede arealer uden forudgående tilladelser fra kommunalbestyrelsen. Redegørelse: Der er ansøgt om a) anlæg af pilerensningsanlæg på 25 x 30 m på den modsatte side af den private vej i forhold til stuehuset (det skraverede areal) samt b) lovliggørelse af allerede opstillede beboelsespavilloner med et samlet areal på 170 m 2 (ses med den grå tagflade i den vestlige side af grunden). Pavillonerne er opstillet i 2010 med det formål at bo i dem, indtil det nye hus er opført, idet det gamle hus var ubeboeligt pga. svamp. Pavillonerne vil blive fjernet senest 2 måneder efter det nye stuehus er klar til indflytning, hvilket forventes at ske omkring årsskiftet 2012/13. 1/6

2 Det ansøgte er ikke omfattet af undtagelsesbestemmelserne i 36 eller 37, hvorfor der kræves tilladelse efter 35, da ejendommen ligger i landzone. Der er tidligere af både Naturstyrelsen og Haderslev kommune givet tilladelse til opførelse af et enfamiliehus. Ejendommen er ifølge BBR tilsluttet alment vandværk og spildevandet skal afledes til pilerensningsanlægget. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller kommuneplanrammebestemmelser. I forhold til Regionplanen for Sønderjylland, der har retsstatus af landsplandirektiv, er følgende temaer berørt: 1) Drikkevandsinteresser -retningslinje I områder med særlige drikkevandsinteresser må den nuværende arealanvendelse ikke ændres til en mere grundvandstruende art, og aktiviteter, der sikrer en god grundvandskvalitet, skal fremmes. I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2009) er ejendommen berørt af følgende temaer: 2) Turistområder retningslinje I turistområder kan der gennem kommuneplanlægning ske udpegning af arealreservationer til nye ferie- fritidsanlæg. I kystnærhedszonen kan etablering af ferie- og fritidsanlæg eller udvidelser, der kan sidestilles med nyanlæg, alene ske i turistområder. For ferie- og fritidsanlæg i kystnærhedszonen gælder endvidere at etablering skal ske i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. 3) Kystnærhedszonen retningslinje Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. Inddragelse af og planlægning for nye arealer skal begrundes planlægningsmæssigt eller funktionelt og kræver regionplanlægning. 4) Værdifulde kystlandskaber retningslinje De værdifulde kystlandskaber skal som udgangspunkt friholdes for yderligere bebyggelse og tekniske anlæg. Der må ikke opføres byggeri, udføres anlægsarbejder eller større beplantninger, der kan forringe kystens naturmæssige -, landskabelige -, kulturhistoriske eller rekreative værdi. Funktionelt begrundet byggeri og anlæg skal placeres ved eller bag eksisterende bebyggelse og udformes under særlig hensyntagen til landskabet. Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrugs og skovejendomme, skal som udgangspunkt opføres i tilknytning til eksisterende bygninger. Udpegningsgrundlaget er beskrevet således: Stedbetegnelse: Haderslev Fjord Bonitet: Særlig Værdi Overfladeformer: Tunneldalen gennem Haderslev Fjord og Haderslev Dam er med sine næsten 30 km blandt landets største og længste dalkomplekser. Tunneldalen strækker sig fra Lillebælt i øst til Vojens i vest, og forgrener sig flere steder med sidedale fx. Grarup, Lønt, Pamhule, Skallebæk, Åstrup. Fjordarmen starter i det flade kystlandskab ved Lillebælt og slynger sig som en smal tunneldal gennem det frugtbart morænelandskab ind til Haderslev by. Tunneldalen skærer sig visse steder markant gennem landskabet med stejle bredder, mens terrænet andre steder falder mere blidt ned mod fjorden. Det omgivende morænelandskab er højere beliggende på nordsiden af fjorden med bl.a. de markante enkeltliggende bakker "Sillerup Bjerg" Overfladeelementer: I kystlandskabet ved Åresund og Ørby Hage er der en del sommerhusbebyggelse. Længere inde i landet er landskabet præget af intensivt dyrket landbrug med spredt landbrugsejendomme. På sydsiden af fjorden er enkelte små spredte landsbybebyggelser mens landsbyerne på nordsiden er større og mere udbyggede. Landbrugslandskabet er hovedsagelig store åbne marker, omkranset af levende hegn og småskove. Langs fjorden veksler de intensivt dyrkede marker med strandenge, enge og rørskove. Bevoksningen ved fjorden består i øvrigt af løvskove og en del levende hegn. 2/6

3 På sydsiden af fjorden udgøres vejnettet af mange små, smalle asfaltveje, som snor sig ned mod fjorden, hvor de ender blindt. Fraværet af større asfaltveje og andre tekniske anlæg giver sammen med den ringe bebyggelsestæthed en fornemmelse af uforstyrrethed og idyl. På nordsiden af fjorden er landsbyerne væsentlig større og vejnettet bedre udbygget og landskabet virker derfor mere udnyttet. Sammenfattende karakteristik: Tunneldalen med det åbne vandspejl er bynær rekreativ til Haderslev og et værdifuldt terrænelement i det omgivende landskab. Den smalle tunneldal byder ikke på de store udsigter, men giver tilgengæld en 'intim' og fredelig/uforstyrret landskabsoplevelse. Boniteringsbegrundelse: En af landets længste tunneldalskomplekser, hvor fjorden siden oldtiden har været en livsvigtig vandvej til/fra Haderslev. Stor oplevelsesværdi. 5) Uforstyrrede landskaber retningslinje Etablering af større byggerier i de uforstyrrede landskaber skal undgås. Er etablering af sådanne anlæg nødvendig, skal de udformes under hensyn til værdierne i det omgivende landskab. 6) Særligt værdifulde landbrugsområder retningslinje Inddragelse af landbrugsjord skal begrænses mest muligt og om muligt ske på arealer med begrænset betydning for jordbruget. Når landbrugsjord inddrages til andre formål end jordbrug, skal det dokumenteres at der er taget de størst mulige hensyn til jordbruget. Arealudlæg til andre formål end jordbrug, kræver en planlægningsmæssig- og funktionel begrundelse for denne lokalisering. 7) Værdifulde kulturmiljøer- retningslinje Inden for de udpegede kulturmiljøer må bevaringsinteresserne ikke tilsidesættes. Etablering af nye anlæg, ny bebyggelse og andre indgreb, der i væsentlig grad vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af bevaringsinteresserne, må ikke finde sted i disse områder. Samspillet mellem kultursporene, naturgrundlaget og det omgivende landskab må ikke sløres eller ødelægges. Udpegningsgrundlaget er beskrevet således: Ørbyhage er udstykket af Vonnetgård. Det er en spredt samling af skipper- og fiskerhuse/husmandssteder. Det er karakteristisk, at tætte levende hegn afgrænser små jordlodder. Ved den nuværende planteskole er der genopført dele af en bullade, som stammer fra Ørby. Området omfatter landsbyen Ørby, fiskerbebyggelsen Ørbyhage, en sommerhusudstykning ved Ørby Strand, strandengene samt den ud for Ørbyhage liggende del af Haderslev Fjord. Ældst er de to tømmerbyggede sejlspærringer fra e. Kr., der fra Ørbyhage strækker sig over Haderslev Fjord. Spærringerne har øjensynligt forbindelse til to parallelle render, der løber tværs over Ørbyhage. Det hele er anlagt med henblik på at forsvare indsejlingen til Haderslev Fjord. Landsbyen Ørby er en typisk vejlandsby, med gårdene liggende i en halvbue langs vejene mod henholdsvis Ørbyhage og Ørby Strand, en understregning af vandets betydning for landsbyen. De fleste gårde ligger i landsbyen, hvor der endnu ikke er opført parcelhuse, og ved to gårde ligger der bevarede bullader. Ørbyhage er opstået som et fiskerleje omkring De første fiskere kom fra Torø Huse syd for Assens og købte små lodder ved stranden af bønderne i Ørby. De små lodder, som er afgrænset af levende hegn, er endnu bevarede ligesom adskillige af husene. Ørbyhage er et af de få, bevarede fiskerlejer på den sønderjyske østkyst. Vest for fiskerlejet blev der i perioden udvundet støbesand i tilknytning til gården Vonnetgård. Enkelte bygninger ved vandet, et tipvognsspor og en sejlrende minder endnu om udvindingen. Sommerhusområdet, der ligger i et område med uberørte strandenge, er en velbevaret ældre udstykning, hvor der ligger enkelte nyere huse på nogle af grundene, men stedet er et meget afgrænset område, der i mange år ikke er blevet udbygget. Hele området viser en landbys forskelligartede udnyttelse af den topografiske nærhed til hav og fjord igennem godt 200 år og giver samtidigt gode eksempler på de alternative udnyttelser af et klassisk landbrugsområde, som den samme periode har været præget af. Der er ikke foretaget nabohøring jfr. 35 stk. 4 og 5, da naturstyrelsen i forbindelse med deres sagsbehandling af de samme forhold har spurgt uden at der har været indvindinger og da der er ca 150 m til nærmeste nabobebyggelse, der ligger bag levende hegn, hvorfor det vurderes, at det ansøgte skønnes at have underordnet betydning for naboerne. 3/6

4 Ejendommen er placeret inden for strandbyggelinjen. Naturstyrelsen har i forhold til pilerensningsanlægget (Sag NST ) foretaget følgende vurdering: Vurderinger: I forhold til a) anlæg af pilerensningsanlæg I forhold til 1) vurderes det, at der ikke er konflikt, da området ikke udlagt med særlige drikkevandsinteresser og da pilerensningsanlægget som lukket anlæg ikke vil nedsive til grundvandet. I forhold til 2) og 5) er der ikke konflikt, da det ansøgte ikke er omfattet af retningslinjen. I forhold til 3), 4) og 7) vurderes det, at der ikke er konflikt, jfr. Naturstyrelsens vurdering, som Haderslev kommune kan tilslutte sig. I forhold til 7) (De små lodder, som er afgrænset af levende hegn, er endnu bevarede) stilles der vilkår om at de eksisterende levende hegn ikke må fjernes. Hermed bevares kulturmiljøet. I forhold til 6) kan der være en konflikt, men det vurderes at placeringen på det lille stykke jord landværts vejen ikke har nogen større jordbrugsmæssig værdi. I forhold til b) lovliggørelse af allerede opstillede beboelsespavilloner I forhold til 1) vurderes det, at der ikke er konflikt, da der ikke sker udledning fra de midlertidigt opstillede pavilloner. I forhold til 2) og 5) er der ikke konflikt, da det ansøgte ikke er omfattet af retningslinjen. I forhold til 3) ville der være en konflikt, såfremt de blev stående (ved siden af det nyopførte hus). Men da de alene står der i byggeperioden og der stilles vilkår om fjernelse senest 2 måneder efter det nye stuehus er færdig og klar til indflytning I forhold til 4) vurderes det, at der ikke er konflikt, jfr. Naturstyrelsens vurdering, som Haderslev kommune kan tilslutte sig. Påvirkningen af landskabet vil ophøre når bygningerne fjernes. I forhold til 6) vurderes det da arealet bag efter skal bruges til have ikke er konflikt. I forhold til 7) vurderes det, at der ikke er konflikt, jfr. Naturstyrelsens vurdering, som Haderslev kommune kan tilslutte sig. Påvirkningen af landskabet vil ophøre når bygningerne fjernes. Det fremgår af luftfotoet at det levende hegn mod SØ var tilstede i 2004 men ikke i Det levende hegn bør genskabes. 4/6

5 I henhold til EF-habitatdirektivets bilag IV er en række dyre- og plantearter strengt beskyttede. På baggrund af Skov- og naturstyrelsens oversigt over bilag IV arter i Danmark ( og ud fra oplysninger om deres udbredelse, krav til levesteder og foreliggende oplysninger om kendte lokale forekomster er der foretaget en vurdering af projektets mulige påvirkning af arterne. Det vurderes, at projektets aktiviteter ikke vil medføre væsentlig negativ påvirkning af levesteder og bestande af danske bilag IV arter, idet der ikke sker ændringer i arealanvendelsen, etableres anlæg, eller forekommer udledninger, som kan antages at ville få sandsynlig væsentlig negativ indflydelse, der yderligere vil påvirke de beskyttede arter. Detaljeret kendskab til de enkelte arters forekomst i området haves dog ikke. Øvrige forhold Hvis der under arbejdet dukker fortidsminder op, skal arbejdet straks standses og Haderslev Museum skal kontaktes. Efter Museumslovens 25 kan den, der udfører et jordarbejde, forud for igangsætningen, anmode museet om en udtalelse om, hvorvidt arbejdet indebærer risiko for ødelæggelse af fortidsminder. Hvis der dukker forurenet materiale op (f.eks. jord med kemikalierester, affald eller kemikalieemballage) skal arbejdet straks standes og kommunen skal kontaktes. Klagemulighed Haderslev Kommunes afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsen påklages til Natur- og Miljøklagenævnet t, jf. klagevejledning. For spørgsmål kontakt undertegnede på sopa@haderslev.dk eller telefon Venlig hilsen Søren-Peter Andersen landinspektør Plan og ejendomsudvikling Kopi af afgørelsen til: Danmarks Naturfredningsforening (dn@dn.dk) Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité v/ Bent Karlsson, (bent.karlsson@mail.dk) Skattecenter Haderslev, (Ejendomsvurdering.haderslev@skat.dk) Friluftsrådet v. M. Martinsen (m.martinsen@mail.tele.dk) Dansk Ornitologisk Forening (natur@dof.dk) Naturstyrelsen (nst@nst.dk) 5/6

6 KLAGEVEJLEDNING Lov om planlægning. Afgørelser truffet i henhold til 35, stk. 1 i lov om planlægning, (jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af med senere ændringer) kan påklages til Naturklagenævnet, jf. 58, stk. 1 nr. 1. Klageberettigede efter 58 er miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, jf. 59, stk. 1. Klageberettigede er endvidere jf. 59, stk. 2, landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af: at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Klagen skal være skriftlig og være modtaget af kommunen inden 4 uger efter, at afgørelsen er offentliggjort. For afgørelser, der ikke offentliggøres, regnes fristen fra den dato, hvor afgørelsen er modtaget, jf. 60, stk. 1. Klagen adresseres til: Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV og indsendes til: Haderslev Kommune, Honnørkajen 1, 6100 Haderslev Kommunen sender klagen videre til Natur- og Miljøklagenævnet med kopi af sagens akter. De vil modtage kopi af kommunens brev til Natur- og Miljøklagenævnet. Nævnet vil opkræve et gebyr på 500 kr for private og 3000 kr for andre før klagen behandles. En tilladelse må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Er der klaget rettidigt, må tilladelsen ikke udnyttes, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet, jf. 60, stk. 4. Hvis De vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt, jf. 62, stk. 1. 6/6