KONKURRENCEPROGRAM. Himmerland Boligforening. Boliger til mennesker med udviklingshæmning. Almene boliger, Tornhøjgård, Aalborg Ø PROJEKTKONKURRENCE

Transkript

1 KONKURRENCEPROGRAM Almene boliger, Tornhøjgård, Aalborg Ø PROJEKTKONKURRENCE Himmerland Boligforening Boliger til mennesker med udviklingshæmning Juni 2015 Kuben Management

2 Indholdsfortegnelse 1 Konkurrencens formål og vision Baggrund og målsætning Vision Bygherren Himmerland Boligforening Projektorganisation Grundforhold Områdebeskrivelse Adgangsforhold Byggeriets placering Jordbundsforhold P-Forhold Naboforhold Planmæssige forhold Lokalplan Kommuneplan Forsyningsmæssige forhold Generelt Forsyningsselskaber Lovgivning Funktionskrav Overordnet disponering Arkitektonisk fremtræden og kvalitet... Fejl! Bogmærke er ikke defineret Miljøpolitik Boligerne Fællesfunktionerne Udearealer og omgivelserne Lokaleprogram Rumprogram rums boliger, 32 stk

3 8.1.1 Serviceareal Kravspecifikation Servicedel Boligdel Boligfællesareal Udearealer Sekundære bygninger o. lign Velfærdsfaciliteter til vicevært... Fejl! Bogmærke er ikke defineret Logistikforhold, herunder varelogistik og affaldshåndtering Overordnet tidsplan Rammetidsplan Tidsplanen overordnet Økonomi og prioriteringer Rammebudget Honorarramme Totalrådgiverens ydelser

4 1 Konkurrencens formål og vision 1.1 Baggrund og målsætning Byrådet i Aalborg Kommune har til budget 2015 vedtaget at opføre 32 boliger måske i mindre interessefællesskaber, hvor hver enkelt borger kan til-/fravælge fællesskabet og fælles aktiviteter. Boligerne skal opføres på ordregivers grund "Tornhøjgård", som ligger i Aalborg Øst. I tilknytning til boligerne opfører Aalborg Kommune ca. 400 m 2 servicearealer. I forbindelse med gennemførelse af konkurrencen City in Between blev knudepunktet omkring Tornhøjgaard udpeget som ét af områdets centrale nedslagsområder. I Aalborg Kommunes hovedstruktur 2013 er Astrupstiforbindelsen mellem boligområdet og universitetsområdet udpeget som et højt prioriteret fokusområde. Ambitionen er at omdanne området til bydelens nye rygrad via en fortætningsindsats, Tornhøj bliver et nyt bydelscenter i Aalborg Øst. Målgruppen for byggeriet er som nævnt personer med udviklingshæmning i varierende grader. Enkelte kørestolsbrugere, men på sigt må der påregnes borgere som med alderen får nedsat fysisk funktion, hvorfor byggeriet skal indrettes så fleksibelt at borgeren kan blive i boligen uanset funktionsgrad. Det vil sige, at boligen kan tilpasses i spændet mellem ungdomsbolig henover almindelig lejlighed for så til sidst at være plejebolig. Byggeriet skal omfatte 32 almene boliger til mennesker med udviklingshæmning, med et samlet bruttoetageareal på ca. 65m2*32= m² samt service arealer på 400 m². Projektkonkurrencen skal vise, at det er muligt at etablere anderledes, spændende og attraktive almene boliger, som peger ind i fremtiden. Den endelige projektering skal illustrere de specifikke løsninger og muligheder. Bygherre har en budgetteret honorarramme på 5-7 % af håndværksudgifterne, som forventes at ligge i omegnen af 28 mio. kr.. Der skal frembringes nyskabende og realiserbare løsninger i et arkitektonisk attraktivt alment byggeri med boliger til mennesker med udviklingshæmning. Byggeriet skal fremstå som en integreret del af området omkring Tornhøj. 1.2 Vision Visionen er formuleret på baggrund af en række samtaler, interview og workshops samt indhentning af erfaringer fra andre botilbud gennemført i marts og april Her er politikere, ledere, personale, beboere, pårørende, interesseorganisationer og aktører i lokalområdet blevet inddraget i at diskutere det kommende botilbuds rolle i forhold til at skabe den bedst mulige tilværelse for dets fremtidige beboere. De 32 beboere vil alle være voksne (+18 år) med forskellig grad af udviklingshæmning. De vil have forskellige støttebehov og interesser, der ændres over tid. Følgende fem kendetegn skal karakterisere byggeriet, når det står færdigt, og udgør tilsammen visionen for det nye botilbud i Aalborg Øst: 3

5 1. En normal hverdag Botilbuddet skal danne rammerne om, at beboerne kan leve en så normal hverdag som muligt, med alt hvad det indebærer af daglige rutiner som at gå på arbejde, lave mad, passe haven og se tv. Beboerne skal leve en så uafhængig tilværelse som muligt, hvor de støttes i at træffe deres egne valg og foretage sig det, de har lyst til og har brug for. Dette i modsætning til at blive plejet og serviceret efter ovenfra dikterede bestemmelser. Botilbuddet skal være et trygt og forudsigeligt miljø, der kan tilpasses den enkeltes behov, ressourcer og livssituation. Beboerne skal have de optimale betingelser for at leve en glad og indholdsrig tilværelse, hvor de har noget at stå op til, og hvor de kan bidrage og gøre en forskel. 2. Mit eget private hjem Botilbuddet skal fremstå som en samling af private hjem ikke som en institution. Hver enkelt bolig skal kunne indrettes efter beboerens ønsker både i forhold til farver, inventar, og ruminddeling, så hvert hjem får sit eget personlige præg. Det skal gennem byggeriets udformning tydeligt udtrykkes, at hjemmet tilhører beboeren (og ikke institutionen), og der skal værnes om privatlivet. Byggeriet skal fremstå smukt og æstetisk. 3. Rammen om forskellige og foranderlige behov Botilbuddet skal huse 32 beboere med vidt forskellige og foranderlige behov og interesser. Det skal tilbyde en attraktiv tilværelse på alle stadier af det voksne livsspektrum; fra den 18-årige ungdomstilværelse til den sene ældretilværelse. Boligerne skal indrettes fleksibelt, så hjælpemidler og faciliteter kan installeres og afmonteres afhængig af den enkelte beboers situation og støttebehov. Den fysiske indretning skal tillige baseres på principper om ligeværd og tilgængelighed, så beboere, personale og udefrakommende kan mødes i et jævnbyrdigt samspil uagtet nedsat førlighed og fysiske handicap. 4. En del af fællesskabet Botilbuddet skal danne rammen om nære og meningsfulde fællesskaber med andre beboere. De fysiske rammer skal indrettes, så de rummer mulighed for samvær og aktiviteter både på tomandshånd, i mindre grupper og i større fælleskaber med andre beboer. Beboerne skal kunne komme på besøg hos hinanden, men skal også på både de udendørs og indendørs fællesarealer have mulighed for at gå sammen om forskellige aktiviteter eller sidde lidt mere isoleret; to og to eller i mindre grupper. I det store fællesskab kan beboerne eksempelvis mødes til aktiviteter som fællesspisning, café samt fælles tvog filmaftener. Fællesskabet med de andre beboere skal ikke påtvinges beboerne, men skal fremstå som et attraktivt tilvalg. 5. En integreret del af lokalområdet Botilbuddet og dets beboere skal være en integreret del af lokalområdet. Der skal være mulighed for, at beboerne kommer ud og benytter tilbud og faciliteter i nærområdet og skaber deres egne relationer. Omvendt skal byggeriet også invitere lokalområdet indenfor, så det bliver attraktivt for lokale beboere, foreninger og institutioner at komme der. Samspillet med lokalområdet kræver en aktiv opsøgende indsats, der skal indgå som en 4

6 fast del af botilbuddets ledelsesaktiviteter. Konkret ønskes der i byggeriet plads til en kommerciel aktivitet, som beboere inddrages i at drive, og som bl.a. kan have beboere i lokalområdet som kunder. 5

7 2 Bygherren 2.1 Himmerland Boligforening Himmerland Boligforening afd. 79 er bygherre og fremtidig driftsadministrator på både boligerne og servicearealet. Aalborg kommune er bygherre for servicearealet. 2.2 Projektorganisation Bygherre Himmerland Boligforening, afd.79 Rendsburggade Aalborg CVR nr Tel Kontaktperson: Sven Buch Internetadresse: og Aalborg Kommune Ældre- og Handicapforvaltningen Storemosevej 17 21, 9310 Vodskov Og AaK-Bygninger Danmarksgade Aalborg Tel Kontaktperson: Henning Rolf Christensen Bygherrerådgiver Kuben Management A/S Skibbrogade Aalborg Kontaktperson: Michael Gaba mkg@kubenman.dk Totalrådgiverteam Udfyldes efter aftaleindgåelse 6

8 Organisationsdiagram BYRÅD ÆLDRE & HANDICAP UDVALGET BYGHERRE BOLIGFORENINGEN HIMMERLAND ÆLDRE & HANDICAP FORVALTNINGEN BYGHERRE- RÅDGIVER Styregruppen TOTALRÅDGIVER ARKITEKT INGENIØR TILSYN HOVEDENTREPRENØR UE UE UE UE UE UE Beføjelser fastlægges endeligt, når totalrådgiverteam er valgt. 7

9 3 Grundforhold 3.1 Områdebeskrivelse Grunden er placeret i Aalborg Ø beliggende ved humlebakken og Tornhøjcenteret. Figur 3-2 Tornhøj Figur 3-1 Luftfoto over Aalborg Ø 3.2 Adgangsforhold Hovedadgangsforhold skal ske fra Astrupstien. 3.3 Byggeriets placering Grunden vil blive udstykket når projektet er kendt. Der skal kun bygges på begrænset del af grunden, og det restende grundareal skal kunne framatrikuleres. Matrikelkort er vedlagt som del af konkurrencematerialet. Plan med opmålinger (Matrikelkort) dateret den Areal til botilbud: ca m 2, se kort med byggefelt d Jordbundsforhold Retningsgivende geoteknisk rapport vil blive eftersendt i uge P-Forhold Parkeringsbehov jf. Aalborgkommunens P-norm. 3.6 Naboforhold Grunden er beliggende i et byudviklingsområde, der indenfor de kommende år forventes at gennemgå omfattende ændringer. Der henvises til forstudier for helhedsplansarbejde for Tornhøjområdet se bl.a.: 8

10 Forstudie fra Realdania programmet: Kick Start Forstaden. Tegnestuen Vandkunsten A/S, Realdania og Aalborg Kommune 9

11 4 Planmæssige forhold 4.1 Lokalplan Proces for ny lokalplan for området er igangværende med afsæt i helhedsplan. Endelig lokalplan forventes vedtaget af byrådet i februar, Lokalplanen omfatter den centrale del af Tornhøjområdet udkast fremsendes ultimo juni. 4.2 Kommuneplan Kommuneplan er under revision Der henvises i stedet til følgende publikationer, som kommuneplanrevisionen vil tage afsæt i: Hovedstruktur en Fysisk Vision 2025 for Aalborg Kommune med nedslag i afsnit vedr. Astrupstiforbindelsen Henvisning til digital publikation: Forstudie fra Realdania programmet:kick Start Forstaden: Aalborg Øst Fortætning af Bydelscenter og Opgradering af Tunnelforbindelse, Tegnestuen Vandkunsten A/S, Realdania og Aalborg Kommune Henvisning til digital publikation: Helhedsplan Astrupstien Juli 2014 endeligt materiale, Tegnestuen Vandkunsten Henvisning til digital publikation 10

12 5 Forsyningsmæssige forhold 5.1 Generelt Det forudsættes, at tilslutning af vand, varme og spildevand kan ske til eksisterende hovedledninger og udføres i samarbejde med forsyningsselskaberne. 5.2 Forsyningsselskaber Varme-forsyning Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: Aalborg Forsyning, Varme Hjulmagervej 20 Postboks Aalborg Tlf.: fjernvarme@aalborg.dk El-forsyning Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: HEF A.m.b.a. Over Bækken Aalborg Tlf.: hef@hef.dk Vand- Forsyning Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: Telefon og netværk Afklares senere Aalborg Forsyning, Vand A/S Sønderbro Aalborg Tlf.: fjernvarme@aalborg.dk Kloakering Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: Aalborg Forsyning, Kloak A/S Stigsborg Brygge 5 Postboks Nørresundby Tlf.: kloak@aalborgforsyning.dk Renovation Renovation hører under Aalborg Kommune. Aalborg Forsyning, Renovation Over bækken 2 Postboks Aalborg Tlf.: renovation@aalborg.dk Der henvises til kommunens generelle information om affaldshåndtering og sorteringsvejledning. 11

13 6 Lovgivning Lovgivningsmæssige rammer/muligheder for tilvejebringelse af almene handicapboliger sker i henhold til Lov om almene boliger m.v., senest ændret ved Lovbekendtgørelse nr. 884 af 10. august 2011 (Almenboligloven). Love, cirkulærer, regulativer, reglementer, normer og andre af det offentlige fastsatte bestemmelser skal overholdes, herunder respektive bestemmelser iht. den danske arbejdsmiljølov. Det forudsættes, at Arbejdstilsynet, BST m.fl. inddrages under projekteringen. Det forudsættes endvidere, at relevante publikationer og anden litteratur om emnet er kendt. De heri angivne anvisninger og retningslinjer ønskes i videst muligt omfang overholdt. Bygningsreglement BR10 med tilføjelser er gældende, byggeriet skal opfylde energikrav Love, cirkulærer, reglementer, normer og andre af det offentlige fastsatte bestemmelser er generelt ikke gengivet i udbudsmaterialet, men skal overholdes. Følgende dokumenter er gældende: Aalborg Kommune: Vejledning til boliger er gældende for plejeboliger til plejekrævende beboere, hvor det ikke afviges i byggeprogram. November Vejledning til boliger vedlagt som bilag og findes i øvrigt på: Gældende bygningsreglement, med tilhørende SBI vejledning og SBI checklister vedr. tilgængelighed. Højeste kvalitetsniveauer anvendes, med mindre andet fremgår af byggeprogram og Aalborg Kommunes Vejledning til boliger med bilag. SBI-Anvisning 249 Tilgængelige boliger - indretning 1.aspx#/Indhold Aalborg kommunes handicappolitik herunder FN s konvention for mennesker med handicap 12

14 7 Funktionskrav 7.1 Overordnet disponering Bebyggelsen skal disponeres og placeres således, at den tilgodeser de muligheder grundens placering giver, samt overholder fastlagte vilkår og med respekt for nabobebyggelserne. Bebyggelsen skal placeres i den vestlige del af grunden. Byggefeltets placering og omfang skal fremgå af projektforslaget. Det er et ønske, at der disponeres med flest mulige funktioner indenfor det angivne bruttoareal. Boligfællesarealer og servicearealer disponeres centralt beliggende i bygningen. Bygningen skal endvidere disponeres, så de fysiske rammer understøtter visionen, men med en sådan grad af indbygget fleksibilitet, at fremtidige tilpasninger af visionen er mulige inden for bygningens rammer. Bygningskomplekset består overordnet set af 32 boliger til mennesker med udviklingshæmning. Det ses helt afgørende for byggeriets succes, at nedenfor nævnte funktioner tilrettelægges, så de understøtter bygherrens vision. Som følge af terrænforskellene på grunden, kunne der med fordel tænkes med placering af kælder under en del af byggeriet. For at sammentænke området med byggeriet ønskes en transparent underetage som henvender sig mod Astrupstien og byparken. Det er bygherrens ønske, at bygningskomplekset fremstår som et sammenhængende byggeri med fælles identitet og kvalitetsniveau. Bebyggelsen skal være unik og være med til at tilføre området arkitektonisk kvalitet Miljøpolitik Miljøhensyn skal inddrages i samtlige af byggeriets faser. Ved projektering og udførelse skal der således lægges vægt på løsninger, der tager miljømæssige hensyn til de fysiske omgivelser der tager hensyn til energiforbruget og synliggør en energibevidsthed anviser materialer, der tager hensyn til minimering af belastning af offentlige kloakker der ikke giver sundhedsskadelige effekter eller påvirker det ydre miljø i mindst muligt omfang der tager hensyn til vandforbruget og søger for at begrænse det mest muligt der tager hensyn til arbejdsmiljøet under udførelses- og driftsfasen samt indeklimaet i det færdige bygningsværk 13

15 7.1.2 Boligerne Boligerne med alle tilhørende faciliteter skal være noget særligt, hvorfor der lægges stor vægt på dette i både arkitektur og indretning. De borgere som skal leve og udfolde sig i komplekset, skal kunne få oplevelser, der ikke kun relaterer til deres egen bolig. Derfor skal der være særlig opmærksomhed omkring rumoplevelsen, som skal give inspiration til udfoldelse. Der skal være i høj grad af brugervenlighed, og tilgængelighed for alle er en selvfølge og skal medvirke til at gøre byggeriet attraktivt for de nye beboere. Der skal i videst mulig omfang være dagslysindfald og gennemlyste bolig. Endvidere vil det anses som en stor værdi for boligerne, hvis boligerne har enten altan eller terrasse/lille have. Det skal det tilgodeses, at det er nemt at komme rundt i bygningen, til fælles arealer m.m. uden at man skal udenfor, således medarbejdere og borgere kan finde hinanden. Boligerne skal indrettes som fleksible 2 rums boliger med tekøkken og bad/toilet Fællesfunktionerne Et væsentligt element for i byggeriet er fællesfunktionerne / fællesarealerne. Der skal være fælles køkken og spisearealer hvor der er mulighed for dagbeskæftigelse for borgerne Udearealer og omgivelserne Der skal ved disponering af byggeriet og udformning af terrænet i videst muligt omfang tages hensyn til de eksisterende terrænforhold, med henblik på at skabe så få niveauændringer af terrænet som muligt. Det skal tilstræbes at skabe samhørighed mellem adgangen til byggeriet i forhold til udearealer og friarealerne i den øvrige del af området med særlig fokus på etablering af forbindelser til det eksisterende stisystem. I projektforslaget skal hoveddisponeringen i forhold til de nære opholdsarealer - adgangsforhold og nærområdet tæt på bebyggelsen detailudformes. Der ønskes gode og bekvemme adgangsforhold overalt, og korte gangafstande mellem inde- og udearealer skal prioriteres. 14

16 Der planlægges og placeres postkasseanlæg ved indgang. Projektet skal indeholde mulighed for etablering af affaldshåndtering i dialog med Aalborg Kommune. Overdækket cykelparkering ønskes placeret centralt. 15

17 8 Lokaleprogram Lokaleprogrammet er en skematisk oversigt over alle rum, hvoraf det fremgår, hvilke lokaler og rum som byggeriet bl.a. skal indeholde. Der indrettes med tilgængelighed, jf. BR10. Aalborg Kommunes senest reviderede tilgængelighedsvejledning anvendes som del af grundlag for projektering. Afvigelser fra vejledningen skal politisk godkendes i udvalg. Der skal stræbes efter, at opnå gode forhold for både beboere og gæster i bygningerne ikke blot i år 2017, men i høj grad også i mange år derefter. 8.1 Rumprogram rums boliger, 32 stk. Lokale Antal Bruttoareal (m²) Bruttoareal i alt (m²) Opholdsstue med soveplads og tekøkken samt badeværelse Serviceareal Lokale Antal Bruttoareal (m²) Bruttoareal i alt (m²) Kravspecifikation Der er ikke angivet et nettoareal for de enkelte rum, da man ønsker så mange fællesfunktioner som muligt indarbejdet. Der skal være særligt fokus på at sikre behageligt indeklima året rundt. Især skal der være opmærksomhed på dette i forhold til varme sommermåneder. Byggeriet tænkes opført i 2 etager med mulighed for udeophold også i højden med fx. altaner og/eller tagterrasser. Elevator skal indgå i byggeriet for at betjene samtlige etager. 16

18 Det restende areal skal anvendes til alle fællesfunktionerne, herunder bl.a. fælles køkken, opholdsstuer. Både servicearealer og boligfællesarealer må gerne tænkes med flere funktioner, således arealerne kan anvendes til flere formål. Dette prioriteres meget højt Servicedel Servicearealer ønskes etableret ud fra et nærhedsprincip dvs. at kontorer mv. ønskes etableret nær ved boligfællesarealer, men uden egentligt ind/udkig mellem kontorer og fællesarealer. Det kan overvejes, om kontorer mv. etableres med glasvægge, der kan blændes, så det hvis behovet opstår er muligt at retablere ind/udkig. Personalesituation Ledelsen vil fremtidigt udgøres af én afdelingsleder. Det estimeres, at det samlede antal ansatte for den samlede bebyggelse vil være: 29 personer Maksimal samtidig bemanding (dagvagt/aftenvagt) vil være: 7 personer Byggeriet planlægges med 1 vågen nattevagt. Kontor Der skal ikke være indkig fra fællesarealer til kontoret. Med plads til mødebord til 4-personer. Dokumentationsrum/pauserum Èt pr. etage. Rummet skal indeholde dockingreol for håndsæt, tablets, mobiltelefoner o.a. Dokumentationsrum skal disponeres med direkte adgang til fællesarealer men samtidigt adskilt herfra med dør uden mulighed for gennemkig o. lign. for at sikre arbejdsro. Dokumentationsrum skal kunne indrettes med arbejdsplads til 4 personer. Mødelokale Der etableres centralt mødelokale med plads til 20 personer. Dokumentationsrum og mødelokale må gerne i placeret i nærhed af spise/opholdsareal, således der er mulighed for fleksibel udnyttelse af møderummet. Personaletoiletter Èt pr. etage. Disse må meget gerne placeres i forbindelse med eller tæt ved dokumentationsrum. Etableres med bademulighed og forrum med plads til ca. 30 taskeskabe. Rengørings- og depotrum Rengøring- og depotrum placeres på hver etage. 17

19 Skal rumme plads til handsker, rengøringsartikler, rengøringsvogne, udslagsvask, alm. vask, bordplads, hylder og skabe Rackskabe Depotrum skal også rumme eventuelle rackskabe til switche mv. (se teknikrum). Kopirum Der etableres et centralt kopirum med depotplads til kontorartikler. Omklædningsfaciliteter til personale Som udgangspunkt er projektet ikke omfattet er uniformsdirektivet. Ægtefælleboliger Ikke relevant for denne beboergruppe. Handicaptoilet Der etableres handicaptoiletter ved fælleskøkken under hensyntagen til afstandsforhold. Kaldeanlæg 2-vejs kald med Dect-telefon. Elevatorbetjent centralt depotrum i kælder Med plads til opladning, cykelparkering og hjælpemidler. Aktivitetsrum Arealramme ønskes udnyttet således der sikres mest mulig areal for borgerne i forbindelse med cafearealet. Lokale til servicefunktion Med afsæt i visionens punkt 5 ønskes der forslag til rum i kælder/parterre etagen, som vil kunne knytte botilbuddet og det omkring liggende samfund sammen, fortrinsvis noget, der orienterer sig mod parken (nord) eller mod Astrupstien (øst). Det kan være et rum, hvor der kan etableres en mindre salgs- eller service virksomhed, fx drikkevareudsalg, opholdsrum til udstilling eller en rekreationsfunktion. En funktion der både kan fungere som dagbeskæftigelsesmulighed for beboere i huset, og invitere til mødet mellem botilbud og lokalområde. Lokalet skal ikke være en del af botilbuddet, hvorfor arealet skal tages af de 400 m2 afsat til serviceareal. Indledningsvis tænkes der i en råhus-løsning med de nødvendige installationer, mhp. at der kan etableres et samarbejde med ekstern driftspart når bygningen står færdig Boligdel Der er ønskes et byggeri, der i så høj grad tilgodeser at lejligheder har egen indgang. Dog skal det tilgodeses, at det er nemt at komme rundt i bygningen, til fælles arealer m.m. uden at man skal udenfor, således medarbejdere og borgere kan finde hinanden. Boligen indrettes som 2 rums bolig med stue og soveværelse og et bruttoetageareal på ca. 65 m² inkl. fællesarealer. 18

20 Planløsning for boligprivatdelen: Telefonstik, internetadgang og antenneforhold forberedes i alle boliger. Køkken Der etableres eget køkken med køleskab/fryseboks og god bordplads til kaffemaskine/elkogekedel og cm fri til personale/arbejdsplads, medicindosering m.v. Herudover etableres køkkenskabe også indeholdende aflåseligt medicinskab og aflåselig værdiskuffe/skab. Der forberedes for mikrobølgeovn og indbygningsovn opsat i almindelig brugshøjde. Køkkenskabe skal indtænkes multifunktionelt, således at disse kan tjene til opbevaring af bohave i øvrigt og ikke blot køkkenudstyr. Badeværelse Forberedes for eftermontering af skylle/tørre toiletter. Der sikres plads til placering af flytbare skabe Hvis muligt vindue. Vaskemaskine/tørretumbler Vaskemaskine/tørretumbler forberedes i hver bolig. Loftlifte Loftlift etableres som dobbelt rumdækkende integreret i loft(soveværelse og badeværelse), tilsvarende Silkeborgmodellen der er gennemgående uden skiftespor. Soveværelse Der sikres plads til placering af flytbare skabe. Stue Mulighed for opsætning af demonterbarvæg mellem stue og soveværelse Depotrum Depotrum i kælder min. 2m 2 pr. bolig. Censorteknologi Fugtmåler/behovsstyret ventilation Boligfællesareal Spiseafdeling/fællesopholdsarealer placeres centralt og samlet, således gangarealer minimeres mest muligt. Mere cafeagtig end spisesalslignende og med mulighed for fleksibel opdeling i små nicher/aktivitetsrum. Gerne placeret i stue/ under etage. 19

21 Funktionsrum skal indtænkes med fleksibel anvendelse i forbindelse med fælleskøkken/-rum. Gangarealer Må ikke være institutionslignende og skal minimeres mest muligt. Teknikskab til bolig/målere mv. til forsyning i bolig Fælles teknikrum i kælder. Fælles Vaskeri Etableres i kælder. Cafe/køkken Cafe/køkkenet centralt placeret tæt ved boliger og skal have en privat og hjemlig karakter (må ikke have kantineagtigt præg) og der skal være plads til at alle kan spise samtidigt. Som en del af dagtilbuddet skal der skal etableres mulighed for dagbeskæftigelse i (produktions)køkkenet, køkkenet skal indrettes med mulighed for forskellige dagbeskæftigelse tilbud. I spisekøkkenets indretning skal der tages hensyn til, at beboerne har forskellige spisesituationer afhængigt af kognitiv og fysisk formåen. Derfor ønskes mulighed for fleksibel indretning, så disse kan imødegå forskellige beboerpræferencer for spisesituation samtidigt. De fleste beboere foretrækker enten at indtage deres måltider i deres egen lejlighed (alene eller på tomandshånd) eller i mindre grupper. Kun ved særlige lejligheder eller lejlighedsvise fællesspisninger vil der være behov for større borde med plads til mange. Depot I nærhed af fælleskøkken etableres depotplads til brug for opbevaring til de fleksible rum. Opholdsrum med fleksibel anvendelse (funktionsrum) Øvrige fælles opholdsrum disponeres som opholdsrum med fleksibel anvendelse, der betragtes som fælles for alle beboere. Tanken hermed er, at den enkelte beboer kan søge mod den eller de specifikke opholdsrum, der bedst muligt opfylder beboerens præferencer for aktiviteter og fællesskab. Placeres i nærhed af fællesareal. Der er etableres lille Tv-stue/niche til 6-8 personer på 1.sal med mulighed for at se tv, spille playstation/wii og lytte til musik, samt tekøkken Udearealer Aktiviteter i udearealer Gerne udekøkken i atrium. Terrasser og altaner Der ønskes etablering af store fællesterrasser/fællesaltaner med adgang fra boligfællesarealer. Altaner og tagterrasser etableres så store som muligt. Dog fortsat under hensyntagen til indkig i boliger. 20

22 Der skal være let adgang til altaner/terrasser fra alle boliger. Beplantning Frugttræer, krukker og højbede. Gerne allergivenlig beplantning Sekundære bygninger o. lign. Der skal etableres tilstrækkelig og overdækket cykelparkering. Der skal sikres plads og forhold for opladning og parkering af elscootere evt. i forbindelse med cykelparkering. Der etableres redskabsrum/maskinrum efter behov Logistikforhold, herunder varelogistik og affaldshåndtering Affaldshåndtering Borgere håndterer selv affald hvorfor affaldssug ikke er nødvendigt. Mulige løsninger for fremtidig affaldshåndtering afklares i samarbejde med Aalborg Forsyning, renovationen. I bygningen skal der generelt sikres afskærmning af affaldsspande/stativer samtidig med at disse er praktisk anvendelige. 21

23 9 Overordnet tidsplan Nedenstående rammetidsplan forudsætter, at der ved den foreslåede disponering kan holde inden for gældende rammer og bestemmelser. Den endelige tidsplan kan endvidere påvirkes af jordbundsforhold, miljøscreening, forurening, museumsudgravninger, myndighedernes godkendelsesprocedure mv. 9.1 Rammetidsplan Dato Aktivitet Juni - september 2015 o Den 24. juni Udbudsmateriale o Den 31. august Konkurrenceprojekt aflevering September o Primo september Vurdering af projektforslag (bedømmelsesudvalg) o Ultimo september Betænkning Oktober 2015 Projektkonkurrence Bedømmelse og valg af vinderprojekt Forventelig kontraktindgåelse med totalrådgiver Februar 2016 Kommunal godkendelse skema A November 2015 april 2016 Projekteringsfasen, Dispositionsforslag og detailprojektering. Maj 2016 Afholdelse af entrepriseudbud skema B August 2016 Kommunal godkendelse skema B August september 2017 Udførelsesperiode 22

24 9.2 Tidsplanen overordnet Nedenstående redegøres for de overordnede tidsmæssige forudsætninger i forhold til særlige forhold som er afgørende for overholdelse af tidsplanen. Der redegøres for væsentlige milepæle og relationer til eksterne omstændigheder. Overordnede tidsplansmæssige forudsætninger Projektet opføres som støttet byggeri iht. Almenboligloven. Projektet er derfor underlagt en kommunal godkendelsesprocedure i forhold til godkendelse af projektets anskaffelsessum. Bygherre ønsker at boligerne står klar til indflytning september Særlige forhold, som er afgørende for tidsplanen På baggrund af ovenstående er det derfor afgørende, at processen fra skitseog dispositionsforslag samt detailprojekteringen optimeres og effektiviseres. Den afsatte periode er forholdsvis kort, men en forudsætning for at entrepriseudbuddet kan nå at blive gennemført, idet licitationsresultatet skal danne grundlag for udarbejdelsen af skema B ansøgningen, som igen er en forudsætning for byggestart. Deadlines Indgåelse af totalrådgiverkontrakt oktober 2015 Udsendelse af entrepriseudbud maj 2016 Fremsendelse af skema B ansøgning maj

25 10 Økonomi og prioriteringer Det er af afgørende betydning for projektets realisering, at projektet kan udføres indenfor den opstillede økonomiske ramme Rammebudget Projektets samlede anskaffelsessum beregnes på grundlag af gældende maksimumbeløb (2016) for etablering af almene ældreboliger i Aalborg. I det udarbejdede anlægsbudget for etablering af boligerne er der afsat nedenstående beløbsramme til entrepriseudgifterne - kalkuleret på grundlag af prisniveau for år 2015: Entrepriseudgifter for både bolig- og servicedel: Ca. kr inkl. moms pr. m² etageareal Den angivne beløbsramme er Ekskl. - uforudsete udgifter Ekskl. bygherreleverancer evt. løst inventar Ekskl. - øvrige omkostninger Ekskl. udtørring Ekskl. - vinterforanstaltninger 10.2 Honorarramme Der forventes et honorar mellem 5 og 7 % af entrepriseudgifterne. 24

26 11 Totalrådgiverens ydelser Af vedlagte bilag til udbudsmaterialet Udkast til Aftale om teknisk rådgivning og bistand iht. ABR 89, fremgår omfanget af totalrådgiverens ydelser i forbindelse med projektering og gennemførelse af projektet. Overordnet omfatter bl.a. nedenstående ydelser; Indretning af byggeriet i samarbejde med bygherre for at sikrer ejerskab til projektet og for at sikre etablering af gode anvendelige boliger og gennemførelse af en effektiv og optimeret drift. Indtænkning i byggeriet af stor funktionel, logistisk og teknisk afhængighed mellem de enkelte funktioner. Udformning af et byggeri med minimerede udgifter til drift og vedligehold. Planlægning, projektering og gennemførelse af byggeriet. Gennemførelse af hoved/fagentrepriseudbud efter EU prækvalifikation. Styring af økonomi (håndværkeromkostninger), tid og kvalitet under hele byggeprocessen. 25