NOTAT om brugsret til offentlige arealer i Albertslund Centrum Albertslund Kommune

Transkript

1 ADVOKAT (H) METTE RAVN STEENSTRUP TEL Journal nr ID 5238 NOTAT om brugsret til offentlige arealer i Albertslund Centrum Albertslund Kommune 1. Formål og indledende bemærkninger 1.1 Notatet redegør kortfattet på baggrund af forespørgsel fra Albertslund kommune om flg: har økonomiudvalget stillet nogle supplerende spørgsmål om brugsret til de offentlige arealer i centrum. De ønsker undersøgt, hvad brugsretten indebærer, hvem har brugsret til scenen, hvem betaler for arealet uden for butikkerne/erhvervsmålene (lejer pubben f.eks. stadeplads og hvem betaler de til), kan Citycon tage betaling for opstilling af stadepladser/boder på arealerne mv.? for offentlighedens brugsret til de offentlige arealer i Albertslund Centrum og Citycons brugsret i medfør af den mellem Albertslund Kommune og Citycons indgåede PTA om overdragelsen af væsentlige dele af Albertslund Centrum (AC) fra kommunen til selskabets danske datterselskab Notatet behandler i pkt. 2 Citycons brugsret. Pkt. 3 redegør for offentlighedens brugsret. Pkt. 4 omhandler specifikt scenen, jf. ovenfor. Pkt 5 indeholder en sammenfatning om brugsretten. Pkt 6 behandler specifikt ovennævnte spørgsmål om betaling for stadepladser. Indledningsvist bemærkes, at spørgsmålet om de offentlige arealer, herunder stier, allerede blev drøftet i forbindelse med salgets gennemførelse og det flere gange, herunder bla. med økonomiudvalget. I forbindelse med udbuddet var det som bekendt en betingelse for Albertslund Kommune, at kommunen fortsatte som ejer af de offentlige vejer og stier, der er tilstødende de ejendomme,

2 2 der blev afhændet. Citycon ønskede imidlertid at opnå ejerskabet deraf og kompromisset blev en brugsret. Det følger i øvrigt af praksis, at lejeforpligtelser i forbindelse med udenoms arealer følger med i et salg af udlejningsejendomme, hvorfor Citycon selvfølgelig måtte sikre sig, at kommunen også fremadrettet fortsat ville respektere den brug kommunen hidtil havde tilladt i centret. Allerede derfor og idet det på daværende tidspunkt var en præmis fra kommunens side, at arealerne ikke skulle medsælges var det adækvat, at kommunen accepterede Citycons minimumskrav om en brugsret. Der var mange og lange forhandlinger med Citycon om dette pkt., især fordi Citycon ønskede (og mig bekendt fortsat ønsker) at opnå ejerskab til hele centret og herunder særligt og selvfølgeligt til vejene/stierne, da disse jo binder centret sammen, og da kontrollen over dem er vigtig for en centerejer. En besvarelse af det konkrete spørgsmål vedr. pubben forudsætter modtagelsen af oplysning som minimum om følgende: Har vejmyndigheden godkendt stadepladsen eller er den tilsikret lejeren i en lejeaftale, som kommunen selv har indgået? I givet fald beder jeg om dokumentationen derfor. Er den godkendt, er det så på betingelse af betaling og er betaling sket i henhold dertil? Er den ikke godkendt, og har den ikke været aftalt eller accepteret da kommunen ejede centret, hvornår er den så taget i anvendelse, og er det efter aftale med Citycon og på hvilke vilkår? 2. Citycons brugsret 2.1 Citycon har iht. PTA indgået i forbindelse med salget af væsentlige del af Albertslund Centrum overtaget alle lejemål i de erhvervede ejendomme nævnt i pkt. 7.1 i PTA og har i den forbindelse overtaget samtlige rettigheder og forpligtelser på udlejersiden, herunder lejernes evt. brugsret til arealer, beliggende ud for eller i tilknytning til deres lejemål. 2.2 Citycon har brugsret til - de offentlige arealer nævnt i Appendix AA i medfør af pkt i PTA. - områderne nævnt i Appendix P, jf. PTA pkt 7.10, omfattende fortove, trapper, elevatorer og andre tilsvarende emner. - udendørselevatoren, omtalt i Appendix Y, jf. PTA pkt. 7.9.

3 3 2.3 Efter pkt i PTA skal anvendelse af de offentlige arealer godkendes af Citycon, og anvendelsen deraf må ikke stride i mod de rettigheder, som kommunen/citycon har tildelt lejere eller andre brugere af områderne. 2.4 Citycons anvendelse af de offentlige arealer, inklusiv parkeringsarealerne, jf. Appendix Z, er imidlertid underlagt den overordnede begrænsning, at den skal ske i overensstemmelse med Albertslund Centrum-grundejerforenings vedtægter. Som nævnt i notat af 15. september , medfører Citycons godkendelsesret ikke, at selskabet har ret til at forbyde afholdelse af offentlige arrangementer på veje og stræder, der tilhører Albertslund Kommune. Omvendt kan hverken grundejerforeningen eller Albertslund Kommune forbyde Citycon at anvende arealerne adækvat i forbindelse med driften af AC, idet dette er selve formålet med brugsrettens tildeling. Ved udøvelsen af nedenstående beføjelser, beskrevet i pkt. 3 til 6, skal Albertslund Kommune derfor tage højde for den Citycon tillagte ret. Ligeledes vil kommunen i vid udstrækning være forpligtet af hidtidig administrativ praksis i vid udstrækning. Hvorledes denne er, er ikke oplyst og denne kan derfor ikke vurderes. Ydermere er kommunen naturligvis forpligtet af de almindelige sagligheds- og rimelighedskrav. 2.5 Som en naturlig konsekvens af afhændelsen af AC er Citycon tillige tilladt at anvende alle typer af kabler, rør, drøn osv. til brug for de overtagne bygninger i Albertslund Centrum, jf. PTA pkt Offentlighedens brugsret 3.1 Lov om offentlige veje m.v. 2 (herefter vejloven) 80 angiver, hvad det offentlige vejareal må anvendes til med tilladelse fra vejmyndigheden. Listen er ikke udtømmende Albertslund Kommune forestår drift, etablering og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg i henhold til lokalplan nr. 7.3 og er således vejmyndighed, jf. vejlovens 3, nr Det offentlige vejareal er defineret som det areal, der er taget i brug som vejareal for en offentlig vej eller offentlig sti, hvad enten det er sket som kørebane, cykelsti, fortov, rabatarealer, skråningsarealer eller lignende, jf. Karnov note 185 til 80, stk Notat om en kommunalbestyrelses muligheder for at regulere afholdelse af offentlige arrangementer på offentlige veje og stier m.v. 2 Lov nr om offentlige veje m.v.

4 Offentlig vej er defineret som veje, gader, broer og pladser, der er åbne for almindelig færdsel, og som administreres af stat eller kommune efter denne lov, jf. vejlovens 3, nr Offentlige stier er defineret som færdselsarealer, der administreres af stat eller kommune efter denne lov med de tillempelser, som de særlige forhold for stier tilsiger. En offentlig sti er fortrinsvis forbeholdt gående, cyklende og ridende færdsel og udgør ikke en del af en offentlig vej, jf. vejlovens 3, nr Stationstorvet i Albertslund Centrum er en offentlig sti, jf. Central Vej- og Stifortegnelse, adm. nr , der administreres af Albertslund Kommune. 3.4 Stationstorvet er således tilgængelig for offentligheden, jf. lovens 3, nr. 3, og kan således anvendes til almindelig færdsel, med de tillempelser, der er nødvendige. 3.5 Vejarealet kan anvendes til trafikale og andre alment anerkendte formål, jf. Karnov note 186 til vejlovens 80, stk Efter vejlovens 80, stk. 3 kan visse former for råden undtages kravet om tilladelse. Disse er nævnt i bekendtgørelse om særlig råden over vejareal 3 1, stk. 3, og omfatter bl.a. afholdelse af private eller delvist private arrangementer som f.eks. koncerter og gadefester Transportministeren kan bemyndige vejmyndigheden til at forhandle med politiet om de nærmere regler. Derefter skal de offentliggøres, jf. 80, stk. 3, in fine. Albertslund Kommune har ikke offentliggjort regler om særlig råden på kommunens hjemmeside, hvorfor det lægges til grund, at der ikke forefindes sådanne regler. 3.7 Udgangspunktet er herefter, at al anvendelse af offentlige arealer, der er omfattet af vejlovens 80, stk. 1, kræver tilladelse fra kommunalbestyrelsen i Albertslund Kommune. 4. Brugsret til scenen 4.1 Scenen er beliggende i de offentlige arealer, som Citycon har brugsret til, jf. Appendix AA. 4.2 Citycon er som nævnt underlagt grundejerforeningens vedtægter. Dette betyder, at selskabet ikke har hjemmel til at afslå afholdelse af offentlige arrangementer på scenen. 3 Bekendtgørelse nr om særlig råden over vejareal

5 5 4.3 Det er således Albertslund Kommune, som vejmyndighed, der skal give tilladelse til, om scenen kan bruges til f.eks. afholdelse af koncerter eller taler etc, jf. vejlovens 80, stk Sammenfatning om brugsret 5.1 Citycon har brugsret til de offentlige arealer nævnt i Appendix AA, jf. PTA pkt. 7.11, til arealerne nævnt i Appendix P, jf. PTA pkt. 7.10, og til udendørselevatoren, omtalt i Appendix Y, jf. PTA pkt. 7.9, og tilladelse til at anvende alle typer kabler, rør, drøn osv. til brug for bygningerne i Albertslund Centrum, jf. PTA pkt Citycons brugsret er underlagt grundejerforeningens vedtægter, jf. PTA pkt Citycons godkendelsesret i medfør af pkt i PTA er således begrænset, og selskabet har ikke hjemmel til at forbyde afholdelse af offentlige arrangementer, jf. omtalte notat. 5.4 Da der er tale om offentligt areal, og da Citycon ikke har eksklusiv brugsret, har offentligheden adgang hertil, jf. vejlovens 3, nr. 2 og Ligeledes kræver enhver anvendelse af det offentlige areal, der er omfattet af vejlovens 80, stk.1, tilladelse fra kommunalbestyrelsen i Albertslund Kommune. Dette gælder også for anvendelse af scenen, da den er beliggende på og dermed omfattet af det offentlige areal. 6. Betaling for stadepladser m.v. på arealerne uden for erhvervslejemålene 6.1 Det er en del af dagens gadebillede, at butikker opstiller posters, varer, mv. på arealer udenfor deres lejemål. Således også i Albertslund Centrum. Citycon er, som nævnt i pkt 2.1, forpligtet til at respektere den brug (og/eller adækvat tilsvarende nutidig brug) af udenoms arealer, som Albertslund kommune inden overdragelsen havde accepteret eller direkte tillagt diverse lejere som rettighed. Dette var og er også en af grundene til, at Citycon ufravigeligt krævede, og Albertslund kommune accepterede, at selskabet blev tillagt en brugsret af det beskrevne omfang. Evt. betaling for lejernes brug i overensstemmelse dermed har siden overdragelsen tilfaldet Citycon og før da Albertslund kommune, enten som en del af lejen eller som en tillægsleje. 6.2 Opstilling af stadepladser m.v. på det offentlige vejareal kræver tilladelse fra vejmyndigheden, jf. vejlovens 80, stk Vejmyndigheden kan opkræve betaling for brug af det offentlige vejareal, hvis det sker i forretningsmæssigt øjemed, jf. vejlovens 80, stk. 2 og dermed også for stadepladser.

6 6 6.4 Enhver, der ikke allerede har fået tillagt en rettighed, og som ønsker at opstille f.eks. en stadeplads i forretningsmæssigt øjemed på de offentlige arealer i Albertslund Centrum, skal iht. ovennævnte søge tilladelse fra både Citycon, grundejerforeningen og Albertslund Kommune. 6.5 Den omtalte pubs oplyste (p.t. eksisterende antager jeg) stadeplads, antages i mangel af andre oplysninger derom, at være godkendt af Vejmyndigheden. Om der i den forbindelse er opkrævet betaling, eller om forholdet er reguleret af pubbens lejeaftale er ikke oplyst, og spørgsmålet derom kan derfor ikke besvares på det foreliggende grundlag, jf. indledningsvist under pkt Citycons brugsret indebærer ikke, at selskabet har ret til at kræve betaling for opstilling af nye stadepladser m.v., da Albertslund Kommune forestår denne opkrævning, hvis det skulle blive nødvendigt, jf. vejlovens 80, stk. 2. Er der tale om naturlige udvidelser for lejere af de af Citycon overtagne ejendomme i AC, vil den Citycon tillagte brugsret i forbindelse med disse dog medføre, at evt. betaling fra lejerne for stadepladserne tilfalder Citycon, jf pkt. 6.1.