Teknisk Due Diligence Violvej 1-7, 3450 Allerød

Transkript

1 Violvej 1-7, 3450 Allerød August 2017 Udgivelsesdato : 1. august 2017 Projekt : Udarbejdet : Poul Duch-Hansen Kontrolleret : Jorn Jepsen Godkendt : René Johansson

2 Side 2 af 13 INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE 1 INDLEDNING 3 2 SAMMENFATNING 4 3 KLIMASKÆRM Tag Facader Vinduer og døre 8 4 INDVENDIGE OVERFLADER 9 5 INSTALLATIONER ÅRS OPRETNINGS - OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN 13

3 Side 3 af 13 1 INDLEDNING Formålet med nærværende rapport er at kunne sammenligne økonomien ved fortsat drift og vedligehold af de eksisterende 43 år gamle børneinstitutioner i forhold til nybyggeri. Endvidere omhandler rapporten på institutionerne beliggende: Violvej 1-7, 3450 Allerød Bygningssynsrapporten er udført efter aftale med Casper Gudmand Bang, Allerød Kommune, Bjarkesvej 2, 3450 Allerød. Bygningsgennemgangen er gennemført af Poul Duch-Hansen, Sweco Danmark A/S. Rapporten er baseret på en overordnet visuel gennemgang af ejendommen. Der er således ikke foretaget målinger eller udført undersøgelser, der kræver indgreb i bygninger eller installationer. Der er ikke udført destruktive undersøgelser. Kloak og øvrige ikke synlige konstruktioner er ikke omfattet af undersøgelsen. De udvendige besigtigelser er foretaget fra terræn og tag. Der er ikke foretaget undersøgelser af såvel det fysiske såvel som det psykiske indeklima. Funderingsforhold er ikke undersøgt nærmere. Der tages således forbehold for følgende: Skjulte fejl og mangler i konstruktionerne, herunder svampeskader. Skjulte fejl og mangler i installationer. Funderingsforhold generelt. Eventuelle miljøforureninger i bygning, bygningsdele og på grunden. Rapporten er udført med følgende indhold: Gennemgang af klimaskærm Tag Facader Vinduer Indvendige overflader Installationer Ejendommens data: Bygning nr. 1: Blå kløver Bygningen er opført i 1974 og til-/ombygget i 1992 Bebygget areal: 399 m² Erhvervsareal: 399m² Kælderens samlede areal: 221m² Antal etager excl. tagetage og kælder: 1

4 Side 4 af 13 Bygning nr. 3: Rød kløver Bygningen er opført i 1974 og til-/ ombygget i 1992 Bebygget areal: 399 m² Erhvervsareal: 399 m² Kælderens samlede areal: 0 m² Antal etager excl. tagetage og kælder: 1 Bygning nr. 5: Grøn kløver Bygningen er opført i 1974 og til-/ ombygget i 1992 Bebygget areal: 399 m² Erhvervsareal: 399 m² Kælderens samlede areal: 0 m² Antal etager excl. tagetage og kælder: 1 Bygning nr. 7: Gul kløver Bygningen er opført i 1974 og til-/ ombygget i 1984 Bebygget areal: 334 m² Erhvervsareal: 334 m² Kælderens samlede areal: 0 m² Antal etager excl. tagetage og kælder: 1 Oplysningerne er hentet fra BBR-oversigt af og er ikke verificeret ved opmålinger på ejendommene. Bygningerne er oprindeligt opført med ydervægge af betonelementer som i 1984 blev suppleret med en ½ stens isoleret skalmur. Tagdækning af tagpap (Built-up). Vinduer og døre er af varierende alder og materialer, der ses både de oprindelige af træ og nyere hhv. af træ, aluminium og plast med termoruder. Opvarmningen foregår ved radiatorer og ventilationsanlæg via selvstændige kedler i hvert hus tilsluttet naturgas forsyningen. 2 SAMMENFATNING Bygningerne fremstår generelt i mindre god stand både indvendigt og udvendigt. De indvendige overflader bærer præg af alderen og i de oprindelige vægkonstruktioner er der en del revneforekomst. Derudover trænger der jævnligt regnvand ned gennem utætheder i tagbelægningen som muligvis har medført fugtskader i den skjulte tagkonstruktion og som det kan ses flere steder, ødelæggelser i det nedhængte træbeton pladeloft. Gulvene er af personalet oplyst kolde, formentligt på grund af mangelfuld isolering. Der har været en del partielle udskiftninger af gulve som følge af utætheder i vandrør som er beliggende under gulvene. Da en del af installationerne er af ældre dato må der fortsat påregnes yderligere lækager i rørinstallationerne.

5 Side 5 af 13 Allerød Kommune har i 2011 fået udarbejdet en rapport, hvor der er konstateret forekomst af PCB i blå kløver, rød kløver og i gul kløver, hvor der blev fundet PCB i 6 ud af 10 analyserede prøver. Endvidere indeholder en prøve stoffer som kan være klorerede paraffiner. Allerød Kommune har udarbejdet en handlingsplan, hvor institutionen indgår. Allerød Kommune har oplyst at de steder, hvor målingerne er højere end grænseværdien, er PCB en blevet fjernet. I Niras s rapport er vinduesfugerne målt til et lavt indhold af PCB (under grænseværdien). Vi vurderer at dette skyldes at den oprindelige PCB-fuge er blevet skiftet og at den nye fuge er blevet smittet fra vinduesfalsen, som oprindeligt er blevet smittet af den gamle PCB-fuge. Samtidig kan vi konstaterer, at falsene ikke er fjernet og reetableret. Derfor anbefaler vi at der udføres en undersøgelse af falsene i vinduerne, da vi vurderer at dette område kan være blevet smitte. Allerød Kommune oplyser at de iværksætter en opfølgende PCB undersøgelser i oktober Udvendigt ses en del kraftige revner i soklerne under skalmurene der vurderes at være opstået som følge af svigt i funderingen. I murværket forekommer der områder med udskudte mørtelfuger samt revnede fuger der sandsynligvis er opstået som følge af manglende afstivning i forbindelse med udskiftning af vinduesoverliggere. De oprindelige vinduer og døre er generelt nedslidte og utætte ligesom kalfatringsfugerne. Det er oplyst, at der har været problemer med kloakkerne, hvorfor det anbefales at der foretages en TV-inspektion af kloakledningerne og tilhørende brønde. En evt. efterfølgende reparation af kloaksystemet er derfor ikke medregnet i opretnings- og vedligeholdelsesplanen. Nedrivning og bortkørsel, eksklusiv evt. miljøforurening af de 4 eksisterende bygninger, samt opførelse af nyt byggeri i samme størrelse skønnes at kunne udføres for et beløb i størrelsesordenen ca. kr. 48 millioner eksklusiv moms, men incl. teknikerhonorar til projektering, byggeledelse og tilsyn. I forhold til det samlede 10 års opretnings- og vedligeholdelses budget på ca. kr. 8 millioner eksklusiv moms, vurderes vedligeholdelsesomkostningerne ved nybyggeri for en 10 årig periode at andrage ca. kr ,- eksklusiv moms. For god ordens skyld skal det tilføjes, at de anbefalede forbedringer menes nødvendige for de eksisterende bygningers fortsatte drift, men at disse tiltag på ingen måde fører de utidssvarende 43 år gamle institutionsbygninger op på niveau med nye bygninger, hvorfor vi derfor vil anbefale kommunen at vælge nybyggeri. Opmærksomheden henledes på, at udenoms arealerne ikke er vurderet i nærværende rapport hvorfor vedligeholdelsesudgifter for terræn ikke er indeholdt i opretningsog vedligeholdelsesplanen.

6 Side 6 af 13 3 KLIMASKÆRM 3.1 Tag Tagbelægningen på alle 4 huse fremstår med pæn bestrøelse og med fald fra midten mod facader. Langs facaderne er tagbrønde placeret, og disse er senere suppleret med udspyer som huller gennem murkrone og i blå og rød kløver med tagnedløbsrør. I tagbelægningen ses en del ujævnheder bl.a. i form af lunker især ved nedløbsbrønde og der forekommer en del ikke tætsluttende tagpapsamlinger især i hjørner ved de overdækkede vindfang samt ved ovenlysvinduerne. Ovenlysvinduerne er af varierende alder og kvalitet idet flere er punkterede og en del fremstår med fugtrelaterede skader i trækarmene. I de 4 institutioner er der tilsammen 71 ovenlysvinduer fordelt med 18 stk. i blå kløver, 19 stk. i rød og grøn kløver og 15 stk. i gul kløver. Foto 1 - Detalje ved tagkant Foto 2 Tagbrønde og udspyer Foto 3 Lunke i tagbelægning Foto 4 Tagbelægning og ovenlys Anbefalede forbedringer: Tagbelægningerne bør jævnligt efterses for utætheder, som der ifølge det oplyste har været mange af, og ikke tætsluttende samlinger tætnes. I forbindelse med den anbefalede gennemgang af tagfladerne og især hjørnesamlinger, vil det være hensigtsmæssigt at oprense belægningen ved tagnedløbene.

7 Side 7 af 13 Ovenlysvinduerne bør ligeledes jævnligt også efterses da de ikke tætsluttende hjørnesamlinger i tagpappen kan medføre vandindtrængen i tagkonstruktionen. Det kan også overvejes at udskifte de punkterede ovenlysvinduer. 3.2 Facader Der ses flere kraftige revner i de pudsede sokler samt fraslået sokkelpuds i rød kløver, grøn kløver og gul kløver. I de skalmurede facader og gavle er der sporadiske områder med udfaldene mørtelfuger især i den øverste del af murværket. Derudover er der udkradset en del studsfuger i muren over soklen. Både omkring de udfaldene fuger i den øverste del af murværket og ved de udkradsede studsfuger over soklen, er der aktivitet af bier der flyver ind og ud af hulmuren. I rød kløver er der udskiftet 5 stk. vinduesoverliggere i facaderne og i murværket over disse kan der konstateres revneforekomst. Endvidere er der i forbindelse med udskiftning af sålbænke udført nogle mindre pæne murreparationer. I blå kløver er facadebeklædningen af træ under nedbrydning og i rød kløver er træbeklædningen defekt. Foto 5 Revne i sokkel Foto 6 Nyere tegloverligger og sålbænk Foto 7 Område med udfaldene fuger Foto 8 Revnede fuger over udskiftede overliggere Anbefalede forbedringer:

8 Side 8 af 13 Årsagen til den konstaterede kraftige revneforekomst i soklerne især i grøn kløver vurderes at være svigt i funderingen. Forholdet bør undersøges nærmere. Revnerne og pudsafskalningerne skal repareres for at hindre yderligere nedbrydning i forbindelse med vandindtrængen og frostsprængninger. Områder med udskudte murværksfuger udkradses og omfuges, og de mindre pæne murreparationer samt revneforekomsten over de udskiftede vinduesoverliggere og sålbænke repareres håndværksmæssigt korrekt. Træfacadebeklædningen i blå kløver malerbehandles og den defekte træbeklædning i rød kløver repareres. 3.3 Vinduer og døre De oprindelige trævinduer og trædøre med dertil hørende pladebeklædninger er generelt nedslidte og en del har endvidere defekte lukkebeslag og revnede ruder. Kalfatringsfugerne er dårlige i alle 4 institutioner, men især i blå kløver og i grøn kløver. Dette gælder for såvel de oprindelige som de senere udskiftede døre og vinduer. Foto 9 Utæt kalfatringsfuge v. vindue Foto 10 Dør til vindfang Foto 12 Nedslidt indgangsdør

9 Side 9 af 13 Foto 11 Utæt kalfatringsfuge v. vindue Foto 13 Nyere vinduer og døre Anbefalede forbedringer: Udskiftning af de oprindelige vinduer og døre må påregnes, ligesom en udskiftning af defekte kalfatringsfuger omkring de vinduer og døre der bibeholdes. 4 INDVENDIGE OVERFLADER I alle 4 institutioner bærer de indvendige overflader præg af alderen. En del af de oprindelige gulve er successivt udskiftet på grund af vandskader, sidst i gul kløver hvor der netop er udskiftet ca. 60 m2 gulv på grund af et sprængt vandrør. I grøn kløver er der observeret mindre buler i gulvbelægningen i det midterste grupperum og i blå kløver er overfladen på gulvbelægningen i et af børnetoiletterne uhensigtsmæssigt i forhold til rengøring. Generelt påpeger personalet, at gulvene er meget kolde og at der i sommermånederne bliver meget varmt under de mange ovenlysvinduer. Overflader i vådrum fremstår i varierende stand.

10 Side 10 af 13 I skillevægge og bagmure er der en del revneforekomst. Vægoverflader og lofter har mange steder spor efter regnvand som ifølge det oplyste jævnligt er observeret trængt gennem utætheder i tagbelægningen. Der var tydelige spor efter ny vandgennemtrængning i loft i vaskerum i gul kløver og i bryggers i rød kløver. I forbindelse med den regn som kommer ned gennem taget er der også udskiftet en del træbeton loftsplader. Derudover ses også defekte loftsplader som følge af rørgennemføringer mv. bl.a. i bryggers i blå kløver og i grøn kløver. Foto 14 Køkken Foto 15 Vådrum Anbefalede forbedringer: Indvendigt trænger bygningerne generelt til en malermæssig istandsættelse af vægge, træværk og lofter. I forbindelse hermed må der påregnes en del reparationer af revneforekomst i vægge og udskiftning af defekte loftsplader. I vådrum (toiletter, bryggers og vaskerum) er mange vægfliser hullede og revnede og anbefales udskiftet ligesom nogle af vådrums gulvbelægningerne, der dels er oprindelige og dels uhensigtsmæssige i forhold til rengøring. Endvidere anbefales det at forsyne ovenlysvinduerne med en vinduesfilm der begrænser varmetabet gennem ruderne om vinteren, og overophedningen om sommeren. 5 INSTALLATIONER Husene er forsynet med egen kedel og varmtvandsbeholder. Opvarmningstid og temperaturforhold reguleres af kommunen og personalet oplyser at det er svært at opvarme husene om vinteren og at det kniber med at få anlægget til at yde tilstrækkeligt varmt vand om morgenen. Opvarmningen med radiatorer suppleres af ventilationsanlæg med varmegenvinding i hvert hus. Personalet bl.a. i gul kløver oplyser, at ventilationsanlægget ikke virker tilfredsstillende, men stopper og starter umotiveret. I rød kløver fungerer de separate udsugningsventilatorer i vaskerum tilsyneladende ikke.

11 Side 11 af 13 I blå kløver er der konstateret utæthed i rørinstallationen over varmtvandsbeholderen og i grøn kløver ses småtæringer på rør over varmtvandsbeholderen samt på koldtvandsrøret ved sikkerhedsventilen. I nogle huse er der nedtaget enkelte sanitetsgenstande og en del af de sanitetsgenstande der stadig er i brug, er gamle. Foto 16 Bryggers Foto 17 Gulvafløb i bryggers Anbefalede forbedringer: Indregulering af varme - og ventilationsanlæg så opvarmningstid og temperaturforhold tilpasses de enkelte huses individuelle behov. Udskiftning af de tilsyneladende defekte udsugningsventilatorer i rød kløvers vaskerum samt udskiftning af de utætte rørinstallationer i blå kløver må ligeledes påregnes. Når der opstår problemer med de gamle sanitetsgenstande kan det på sigt vise sig at være svært at skaffe reservedele, hvorfor en udskiftning så vil være nødvendig. Da det er oplyst, at der har været problemer med tilstoppede afløb og rødder i kloakledningerne kan det anbefales at der udføres en TV-inspektion af kloaksystemet.

12 Side 12 af 13 Foto 18 Kedelanlæg Foto 19 Tæring på rørinstallation

13 Side 13 af ÅRS OPRETNINGS - OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN Overslagspriser er håndværkerpriser pr. d.d. i tusinde kroner. Alle priser er excl. moms Eftersyn og tætning af tagbelægning Udskiftning af tagbelægning 615 Udskiftning af ovenlys Reparation af sokler og murværk / undersøgelse Udskiftning af gamle vinduer og døre Udskiftning af dårlige kalfatringsfuger Indvendige overflader Temperaturregulerende film på ovenlys Udskiftning af defekte installationer 15 Renovering af vådrum Vedligehold af køkkener TV-inspektion af kloak- og regnvandsinstallation 65 Vedligehold af bygninger, udvendig Vedligehold af bygninger, indvendig Vedligehold af installationer I alt kr Glostrup, den 1. august 2017 Poul Duch-Hansen