LOKALPLAN Forslag. Behandlingscenter, Hammer Bakker, Storemosevej, Vodskov

Transkript

1 LOKALPLAN Behandlingscenter, Hammer Bakker, Storemosevej, Vodskov Forslag godkendt af Aalborg Byråd Offentlig høring fra til Forslag

2 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 1 Redegørelse 3 Baggrund og formål 4 Området 5 Lokalplanens indhold 8 Anden planlægning 15 Anden lovgivning 19 Servitutter 24 Bestemmelser Formål Område- og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for ibrugtagning Lokalplan Servitutter Retsvirkninger 42 Kort og bilag 43 Kortbilag 1 - Matrikelkort 44 Kortbilag 2 - Arealanvendelse 45 Kortbilag 3 - Illustrationsplan 46

3 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for borgerne og regulerer, hvordan et område må anvendes og indrettes fremover. Igennem lokalplaner styrer byrådet den fremtidige udvikling i et område. Et af formålene med lokalplaner er at give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med omgivelserne og den øvrige planlægning i kommunen. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven, som regulerer arealerne i Daark på et overordnet niveau. Loven sikrer, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. I en lokalplan vil der typisk være bestemmelser om: Hvad området og bygningerne må bruges til. Hvordan området må udstykkes. Hvor store og høje bygninger må være. Hvordan bygninger, veje, stier mm. skal se ud og ligge. Hvor og hvilken type beplantning, friarealer o.lign. der skal være. Afhængig af den enkelte lokalplan og stedet kan lokalplanen indeholde øvrige bestemmeler, fx om bevaringsværdige huse og bymiljøer, støjskærme eller grundejerforeninger. Hvordan er forholdet mellem lokalplan og kommuneplan? En lokalplan skal altid være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Kommuneplanen beskriver Byrådets overordnede visioner for, hvordan kommunen skal udvikle sig. Kommuneplanen er ikke direkte bindende for den enkelte grundejer. Men Byrådet har pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse, bl.a. gennem udarbejdelse af lokalplaner, som til gengæld er bindende for den enkelte grundejer. Hvordan er forholdet mellem lokalplan og byggelov? I Byggeloven og særligt i Bygningsreglementet er der en lang række generelle krav og bestemmelser til og om byggeri. De skal være opfyldt, for at et byggeri er lovligt, og for at opnå byggetilladelse til byggeriet. En stor del af disse bestemmelser kan i en lokalplan skærpes eller lempes. Det vil sige, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der udtrykkeligt er nævnt i lokalplanen, tilsidesætter Byggelovens bestemmelser. Hvis ikke der er særlige bestemmelser i lokalplanen, der tilsidesætter Byggelovens regler, er det byggelovens bestemmelser, der er gældende inden for lokalplanens område. Det er denne koordinering mellem Byggelov og Planlov, der i lokalplanlagte områder for eksempel gør det muligt at bygge både højere og tættere, end det ellers er tilladt i Byggeloven. Hvornår laves der en lokalplan? Byrådet skal vedtage en lokalplan, Side 1

4 når større bygge- og anlægsarbejder skal gennemføres, når arealer skal overføres til byzone, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Kommunen kan altid af egen drift beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan for et givet område eller projekt. Hvad består lokalplanen af? Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Bestemmelserne, der omfatter de bebyggelsesregulerende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse Kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og den fremtidige disponering af området. Lokalplanforslag og offentlig høring Når byrådet har godkendt forslag til lokalplan sendes planen i offentlig høring. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Byrådet er forpligtet til at behandle indsigelser og forslag om ændringer inden lokalplanen vedtages endeligt, men byrådet er ikke forpligtet til at rette sig efter dem. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt, og den er bekendtgjort på kommunens hjemmeside, er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. De formelle retsvirkninger fremgår af den enkelte lokalplan. Side 2

5 Redegørelse I redegørelsen beskrives baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. I redegørelsen beskrives desuden en række forhold, der har betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder bl.a. lokalplanens forhold til kommuneplanen og til anden lovgivning, som fx naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen. Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de forhold, der er gældende ved lokalplanens udarbejdelse. Side 3

6 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre opførelsen af et nyt behandlingscenter i institutionsområdet Hammer Bakker. I 2014 blev Lokalplan , Institutionsområdet, Hammer Bakker, Vodskov og en ny fredningsafgrænsning for Hammer Bakker vedtaget. Nærværende lokalplan omhandler delområde U i Lokalplan , der muliggør opførelse af en ny institution på baggrund af ny lokalplanlægning. Det nuværende Behandlingscentret Hammer Bakker er et helhedstilbud for borgere med botilbud i henhold til Servicelovens 107 og 108. Det er opdelt i en hovedbygning på Bodil Hjorts Vej 9 (18 pladser) og to andre afdelinger: Brinken, Storemosevej 22 (5 udslusningsboliger) og Den Rette Opgang, Gennem Bakkerne 10A (5 pladser) samt dagbeskæftigelse på Storemosevej i Hammer Bakker. Derudover har behandlingscentret afdelingen Skovbrynet i Brønderslev (6 pladser). De nuværende afdelinger Skovbrynet og hovedbygningen på Bodil Hjorts Vej 9 vurderes ikke hensigtsmæssige ift. drift, sikkerhed, rehabilitering og personalenormering. Det vurderes, at en ny institution kan imødekomme efterspørgslen og leve op til den rehabiliterende indsats. Placeringen er valgt på baggrund af, at det er hensigtmæssigt at samle afdelingerne i Hammer Bakker, med tæt afstand til dagbeskæftigelsen på Storemosevej i Hammer Bakker. Side 4

7 Området Herunder beskrives lokalplanområdet og omgivelser. Oversigtskort Lokalplanens område. Luftfoto Lokalplanområdet Området, der benævnes som delområde U i Lokalplan , kaldes i daglig tale Tippipladsen. Lokalplanområdet er ca m 2 og ejes af Aalborg Kommune. Det ligger i landzone og skal forblive i landzone. Lokalplanområdet er beliggende på Storemosevej ved siden af Ældre- og Handicapforvaltningens parkeringsplads i Hammer Bakker og grænser delvist op til vejen Viren mod nord. Der er adgang til lokalplanområdet fra Storemosevej. Den sydlige og vestlige del af området, samt et mindre område mod nordøst grænsende til parkeringspladsen, er præget af bøgeskov og skovbund med traditionel beplantning, som vurderes Side 5

8 at være bevaringsværdigt. Syd for Boformen Brinken er der et mindre område præget af lærketræer og mod øst er der et område med gran. Gran- og lærketræerne på grunden har ikke stor bevaringsværdi. Terræn ved eksisterende parkeringsplads mod øst ligger i kote 19. Mod vest stiger terrænet til kote Grunden er mest kuperet mod sydvest og mindre kuperet mod øst. Lokalplanområdet omfatter bygningerne Kantinen på Viren 14, opført i 1959, og Boformen Brinken på Storemosevej 22, opført i 1939 og tilbygget i 1995, diverse småbygninger, opholds- og aktivitetsarealer samt en parkeringsplads. De enkelte bebyggede områder er opdelt af skov og hæk, der danner visuel afgrænsning. Bygningernes navne Boformen Brinken Kantinen Den åbne plads på grunden samt pavillionen benyttets til aktiviteter for beboere. Side 6

9 Pavillionen Parkeringspladsen Omgivelser Lokalplanområdet ligger som en ø i et fredet område præget af skov. Lokalplanområdet er en del af Institutionsområdet i Hammer Bakker. Institutionsområdet er i dag en række forskellige bygninger placeret spredt i området Hammer Bakker. Institutionsbyen blev grundlagt i 1915 som Åndsvageanstalten ved Vodskov. Placeringen og spredningen af bygningerne blev valgt for at isolere beboerne og adskille dem efter køn og evner. I dag benyttes flere af bygningerne stadig som institutioner eller eksempelvis som uddannelsesfaciliteter for SOSU-uddannelsen. Mod øst, på den anden side af Storemosevej, omfatter lokalplanområdets omgivelser arealer, der dyrkes landbrugsmæssigt. Mod syd grænser områdets omgivelser til bygrænsen for Vodskov. Byggeriet i institutionsområdet har hovedindtryk af røde sten og røde tagsten i tegl, men nogle står i gule tegl, hvidpudsede eller sorte træbygninger. Flere bygninger (tegnet af C. F. Møllers tegnestue i Aarhus) står med gule sten (kopper) i det røde murværk. Nord for lokalplanområdet ligger bebyggelserne: Den gamle Kvindeafdeling og Kostskolen, som benyttes af Ældre- og Handicapforvaltningen. De nyeste institutioner i lokalplanområdets omgivelser: Engbo, Bodil Hjorts Vej 10-12, og den nye Kastanjebo, Gennem Bakkerne 23, blev fastlagt som bo-grupper i handicapvenlig 1-etages byggeri. Bygningerne har træ som primært byggemateriale og lave tagkonstruktioner, så bebyggelsen samlet set indordner sig i terræn og natur. Side 7

10 Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at lave en ny større institution i lokalplanområdet. Formålet er at samle hovedbygningen for behandlingscentret og Skovbrynet med tæt distance til Boformen Brinken, Den Rette Opgang og dagbeskæftigelsen på Storemosevej. Lokalplanen tager udgangspunkt i et projektforslag, der er lavet til området af Arkitektfirmaet NORD A/S. Projektforslaget og tilhørende skitser og forslag er ikke bindende. Lokalplanområdet er inddelt i to delområder. Delområde A rummer den nye institution, og delområde B omfatter den resterende del af lokalplanområdet. Hele delområde A, på ca m 2, er udlagt til byggefelt. Disponering og bebyggelse Visionen for den nye institutionsbebyggelse i lokalplanområdet er at skabe et bedre bo- og behandlingstilbud for borgere i skærmede pladser, domfældte udviklingshæmmede og borgere med en udpræget grad af problemskabende adfærd. De fysiske rammer er væsentlige for, at den rehabiliterende indsats kommer til udtryk samt for normeringen. Bebyggelsen placeres så langt som muligt mod øst på grunden for at trække bebyggelsen væk fra skovområdet, særligt det bevaringsværdige skov og det kuperede terræn. Det vurderes, at et nyt behandlingscenter med 25 selvstændige boliger kan imødekomme behovet for den nye institution. Disse boliger er ifølge projektforslaget fordelt på 4 boenheder med 5 boliger omkring ét samlende tag, som rummer fællesfaciliteter, personalerum m.m. (hovedbygning) samt 5 fritliggende huse, som en selvstændig klynge vest for hovedbygningen, i alt ca m 2. Der er mulighed for at udvide med flere fritliggende boliger nordvest for hovedbygningen. De fritliggende huse placeres på kanten af skovbrynet i klynger, og derved bevares udsigten til skovbrynet. Side 8

11 Forslag til ny bebyggelse placeret i en lysning i Hammer Bakker, set fra nordøst. Arkitektærmaet NORD A/S. Det vurderes, at 1-etages byggeri er mest hensigtmæssigt, idet det giver en bedre overskuelighed og orientering for beboere og ansatte. Lokalplanen giver mulighed for at bygge i op til 2 etager for at imødekomme eventuel fremtidig brug og behov. Lokalplanen muliggør i alt 4000 m 2 bebyggelse, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 40 inden for byggefeltet. Side 9

12 Situationsplan. Arkitekærmaet Nord A/S. Arkitektonisk udtryk og indpasning i landskabet Bebyggelsen tilpasses landskabet ved projektets overordnede intention: Ydmyghed overfor de eksisterende solide murstenshuse, tegltage, murværkets enkle detaljering samt tilpasning til det eksisterende landskab. Den nye institutionsbebyggelse vil få sit eget rum i landskabet, da bebyggelsen vil blive omkranset af skov. Bebyggelsen har derved kun minimal visuel forbindelse til den omkringliggende eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen indpasses i det værdifulde landskab ved at placere hovedbygningen og de fritliggende huse i terrænet i forskellige niveauer. Ved hovedbygningen etableres ramper fra fællesrummet til boenhederne, hvor der er niveauforskelle på cm inden i bebyggelsen. Gruppen af fritliggende boliger placeres i samme kote af hensyn til tilgængelighed. Side 10

13 Figur med landskabssnit viser bebyggelsens indpasning i terræn. Arkitektfirmaet NORD A/S. Bebyggelsen opføres med ydervægge i tegl og træ og med grønne tage. Materialer der sætter bebyggelsen i forbindelse med de naturlige omgivelser og de eksisterende bygninger. Side 11

14 Inspirationsbilleder af materialevalg: Tegl- og træspåner. Kilde: Komproment. Landskab og ubebyggede arealer For at bibeholde områdets udtryk skal bebyggelsen udformes således, at det påvirker skoven, terrænet og landskabet mindst muligt. Den østlige del af lokalplanområdet indeholder mindre skov og her placeres hovedbebyggelsen i en lysning i skoven. Vej og sti anlægges, så antallet af træer der skal fældes minimeres. Placering af de fritliggende boliger mod vest kræver, at der fældes en del træer. Lokalplanområdet er omfattet af fredskovspligt, og projektforslagets bebyggelse kræver derfor dispensation fra skovloven, se afsnit "Anden lovgivning". Illustration over grænsen for skovfældning. Arkitekærmaet NORD A/S. Størstedelen af hovedbygningen er placeret i kote 21,5. Terrænet omkring bygningen reguleres, så der er mulighed for at etablere terrasser til boligerne, og samtidig sikres tilstrækkeligt dagslys og fysisk åbenhed. Terrænet bearbejdes, så det stadig skråner opad mod syd og vest, men i et mindre omfang. Derved Side 12

15 er områdets karakter bevaret i projektets tilblivelse. Terrænet syd for hovedbygningen reguleres med en hældning på over 1:3. Dettes gøres med henblik på at skåne så meget fredskov som overhovedet muligt. Efter terrænreguleringen genetableres skovbrynets beplantning, herved bevarer den nye skovkant stedets karakter. I forbindelse med terrænreguleringen mod vest og syd etableres der en tilgængelig sti, som former sig med landskabet og dets hældning. Derved bliver stien en naturlig integreret del af landskabet. Frugttræer plantes i forbindelse med stien og er med til at styrke brugernes oplevelse og velvære langs stiforløbet. Stien forbinder hovedbygningen i kote 21,5 med de fritliggende boliger i kote 26,5, og er med til at sikre en oplevelsesmæssig sammenhæng mellem landskab og bygning som en naturlig forlængelse af hinanden. Beplantning syd og vest for bebyggelsen skal være med arter med skovbrynskarakter. Langs byggefeltets afgrænsning mod sydvest skal der etableres et åbent skovbryn indpasset i sammenhæng med de private opholdsarealer. Visionen for beplantning er, at området har karakter af frit groende natur, med højt græs og sporadiske frugtlunde. Med den fritgroende karakter er det målet at skabe en større oplevelsesmæssig sammenhæng til den omkringliggende fredskov, som også bærer præg af at være natur, der gror frit. I lysningens nordlige ende er der placeret en multibane, som kan anvendes af hele områdets beboere. Multibanen lægger sig ind i terrænet og bliver et integreret element i landskabet. Illustration af mulig indpas af stier i et område med vild beplantning. Arkitektærmaet NORD A/S. Fra hovedbygningen er der udkig til 4 forskellige tematiske haver. Side 13

16 Idéforslag til temaer for åbne haver omkring hovedbebyggelsen: Mos-, bregne-, grus- og æblehave. Trafik og parkering Storemosevej giver adgang til lokalplanområdet i det nordøstlige hjørne af området. Ankomsten til området bibeholdes i forbindelse med parkeringspladsen i samme hjørne i kote 19,5. Fra parkeringspladsen etableres adgangsvej til bebyggelsens hovedindgang. Fra parkeringspladsen til indgangen stiger terrænet til kote 21,5. Tæt ved hovedindgangen etableres der mulighed for handicapparkering. I den sydøstlige del af grunden etableres en personaleparkeringsplads, som er forbundet til parkeringspladsen i nordøst. Imellem parkeringspladsen i nordøst og personaleparkeringspladsen i sydøst er der mulighed for at etablere scooter og/eller cykelparkering. Der etableres en brandvej i området. Den går nord om hovedbygningen og frem til de fritliggende boliger mod vest. Vejen vil, udover at fungere som brandvej, også blive anvendt i forbindelse med service og til- og fraflytning af de fritliggende boliger. Der skabes stiforbindelse fra hovedbygningen til de fritliggende boliger. Stien udføres, så den også er tilgængelig for gangbesværede. Stien har et langstrakt og kurvet forløb, da området er meget kuperet. På tværs af denne sti etableres en direkte forbindelse med trapper. Side 14

17 Anden planlægning Formålet med dette afsnit er at give det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng. Miljøvurdering af planer "Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" indeholder kriterier for hvilke planer, der kræver udarbejdelse af en miljørapport. Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling. Der skal laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde. For mindre planer, som kun omfatter et mindre område eller som kun indeholder mindre ændringer, kan miljørapporten undlades, hvis planen ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. For at danne et overblik over, om lokalplanen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, er der foretaget en miljøscreening. I forbindelse med screeningen er berørte myndigheder hørt. Resultatet er, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport, da miljøscreeningen viser, at der ikke forventes væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningen findes i afsnittet "Miljøscreening", som kan ses sammen med den digitale lokalplan. Miljøvurdering af konkrete projekter (VVM) I "Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" er det på Bilag 1 og 2 defineret, hvilke konkrete projekter og anlæg, som skal vurderes for, om de kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Der skal laves en miljøkonsekvensrapport for anlægsprojekter, som forventes at kunne påvirke miljøet væsentligt. Rapporten skal i høring og godkendes, inden bygherren kan få tilladelse til at gå i gang med projektet. Lokalplanen omfatter et projekt på lovens Bilag 2, pkt. 1d) "Nyplantning og rydning af skov med henblik på omlægning til anden arealudnyttelse". Der er derfor lavet en miljøscreening af den planlagte skovrydning. Det er vurderet, at projektet ikke vil påvirke miljøet væsentligt, og det udløser derfor ikke en miljøkonsekvensrapport. Natura 2000-områder EU s naturbeskyttelsesdirektiver, fuglebeskyttelsesdirektivet og habitatdirektivet pålægger EU's medlemslande at bevare en række arter og naturtyper, som er sjældne, truede eller karakteristiske for EU-landene. Det skal ske ved at udpege særlige områder, hvor disse arter og naturtyper er beskyttede. Habitatområderne og fuglebeskyttelsesområderne udgør tilsammen Natura 2000-områderne. Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen/projektet kan skade et Natura 2000-område. Den østlige del af Hammer Bakker er udpeget som Natura-2000 område nr Udpegningsgrundlaget er en række naturtyper samt Stor Vandsalamander. Side 15

18 Lokalplanområdet ligger ca. 600 m fra Natura-2000 området. I kraft af afstanden vurderes nærværende lokalplan ikke at kunne medføre væsentlige påvirkninger ind i Natura-2000 området. Bilag IV-arter Bilag IV i EU's habitatdirektiv indeholder en liste over udvalgte dyre- og plantearter, som medlemslandene er forpligtet til generelt at beskytte, både inden for og uden for Natura 2000-områderne. Det handler bl.a. om forbud mod ødelæggelse af yngle/rasteområder og mod at forstyrre fugle på reder. Lokalplanområdet ligger i udbredelsesområdet for en række landlevende arter opført på EU-habitatdirektivets bilag IV. Aalborg Kommune vurderer at lokalplanområdet indgår som fourageringsområde, men næppe som rasteområde, da der ikke findes større træer med hulheder, for Hammer Bakkers bestand af forskellige arter af flagermus, og at den nuværende skov inden for lokalplanområder muligvis indgår som overvintringssted (rasteområde) for stor vandsalamander. Grundet lokalplanområdets meget beskedne andel af det samlede naturområde i Hammer Bakker, vurderes lokalplanen ikke at have en væsentlig negativ betydning for områdets bestand af flagermus og Stor vandsalamander. Der tages hensyn til naturindholdet inden for lokalplanområdet blandt andet ved reetablering af et skovbryn. Herudover vurderer kommunen, at lokalplanområdet ikke opfylder levestedsbetingelserne for arter opført på EU-habitatdirektivets bilag IV. Kommuneplan Kommuneplanen indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer og rammer. Rammeområde 5.2.R1 Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 5.2.R1 for Hammer Bakker, Vodskov. Målet i området er at fastholde kulturmiljøet "Institutionsbyen Hammer Bakker". Kulturmiljø og bevaringsværdige bygninger Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens retningslinjer om "Arkitektur og kulturarv". Institutionsbyen i Hammer Bakker er udpeget som værdifuldt kulturmiljø nr. 54. De udpegede værdifulde kulturmiljøer ønskes bevaret ved: Inden for områder udpeget som værdifulde kulturmiljøer skal det sikres, at der ikke etableres anlæg og bebyggelse eller inddrages areal til formål, der kan forringe de kulturhistoriske bevaringsværdier. Ved placering og udformning af byggeri og anlæg inden for værdifulde kulturmiljøer skal det sikres, at oplevelsen og kvaliteten af kulturmiljøet ikke forringes. Opførelse af et et nyt behandlingscenter, der ligger som en "ø" i Hammer Bakker er i overensstemmelse med den eksisterende institutions- og bebyggelsesstruktur i området, og vil således ikke forringe kulturmiljøet. Side 16

19 Lokalplanområdet omfatter tre eksisterende bebyggelser: Boformen Brinken, Kantinen og Pavillionen. Kantinen, Viren 14 er opført i 1959 og ombygget i Den er i 1 etage med et samlet etageareal på 140 m 2, hvortil kommer kælder på 140 m 2. Bygningen har en bevaringsværdi på 6. Boformen Brinken, Storemosevej 22 er opført i 1939 og om- og tilbygget i 1986 og Den er i 2 etager med et samlet etageareal på 340 m 2, hvortil kommer kælder på ca. 120 m 2. Den oprindelige bygning har en bevaringsværdi på 4 og tilbygningen har en bevaringsværdi på 5. Lokalplanen indeholder bestemmelse om at tage hensyn til bevaringsværdierne ved om- og tilbygning af disse bygninger. Pavillionen er ikke udpeget som bevaringsværdig. Pavillionen, fjernes i forbindelse med opførelse af det nye behandlingscenter. Den anvendes idag i forbindelse med udendørs aktiviteter, og flyttes til en anden placering i Hammer Bakker. Det vurderes, at Pavillionens placering ikke har betydning for bevaring af det værdifulde kulturmiljø Hammer Bakker. Særligt værdifuldt landskab Lokalplanområdet er omfattet af kommunplanens retningslinje om særligt værdifulde landskaber, som dækker over området Hammer Bakker. I særligt værdifulde landskaber kan arealer ikke inddrages til formål, der kan skæmme landskabet, men hvis væsentlige samfundsmæssige hensyn nødvendiggør en anvendelsesændring skal byggeri og anlæg placeres og udformes under særlig hensyntagen til landskabet. Det er vigtigt ved særligt værdifulde landskaber, at deres karakteristiske træk ikke udviskes. Nærværende lokalplan omhandler et nyt behandlingscenter, der skal sikre et nutidigt behandlingstilbud. Lokalplanområdets udpegning som særligt værdifuldt landskab stiller dermed krav til udformning af den nye institutionsbebyggelse, da den skal udformes med hensyntagen til landskabet. I afsnittet Lokalplanens indhold, er der redegjort for det nye behandlingscenters indpasning i landskabet. Lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanområdet er omfattet af eksisterende Lokalplan Institutionsområdet, Hammer Bakker, Vodskov, som omfatter arealer, som ikke er medtaget i fredningen af Hammer Bakker. Fredningsnævnet vedtog den 25. marts 2014 en ny fredning for Hammmer Bakker og aflyste den gamle fra Den nye fredning betyder, at de arealer, der fremover må benyttes til bebyggelse og anlæg, ikke er medtaget i fredningen. Lokalplan omfatter 28 delområder i Hammer Bakker. Planen giver et overblik over områderne i Institutionsbyen Hammer Bakker og eksisterende bebyggelse, samt bebyggelsernes bevaringsværdier og egnethed for institutionsbrug. Delområderne ligger som ø'er med bygninger og anlæg i det bakkede skovlandskab. Nærværende lokalplan omfatter delområde U i Lokalplan , der udlægger området til en ny institution. Side 17

20 Kystnærhedszonen Af Planlovens 5 b fremgår, at der i kystnærhedszonen kun må planlægges for anlæg i landzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Endvidere gælder, at offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges. Ifølge Planlovens 16 stk. 3 skal der, for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen, oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal ved bygningshøjder over 8,50 m anføres en begrundelse for den større højde. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelse af natur- og friluftsmæssige interesser. Lokalplanområdet ligger i landzone og delvist i kystnæhedszonen ved områdets sydvestlige hjørne. Det vurderes, at dette ikke har væsentlig betydning da byggefeltet for ny bebyggelse er placeret mod øst i lokalplanområdet og derfor ikke omfattes af kystnærhedszonen. Kystnærhedszonens omfang i lokalplanområdet. Side 18

21 Anden lovgivning I dette afsnit gives der en oversigt over, hvordan planen forholder sig til andre love end Planloven. Trafikregulering Der kan ikke, uden samtykke fra politiet, gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Arkæologi Hvis der under anlægsarbejde findes spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet straks meldes til Nordjyllands Historiske Museum, jf. Museumsloven. Forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder kan bygherren, i henhold til Museumslovens 25, aode Nordjyllands Historiske Museum om at tage stilling til hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå, inden en tidsfrist på 4 uger, komme med en udtalelse om dette. Udgiften til arkivarisk kontrol og en mindre arkæologisk forundersøgelse afholdes af museet, mens udgiften til en eventuel større forundersøgelse afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet udføres, jf. Museumslovens 26, stk Skovbyggelinje Lokalplanområdet ligger inden for skovbyggelinjen, da der ved skoven i Hammer Bakker er en 300 m skovbyggelinje. Inden for skovbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse (bygninger, skure, campingvogne, master m.v.). Beskyttelsen gælder for alle offentlige skove uanset størrelse, samt for private skove med et sammenhængende areal på over 20 ha. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for planter og dyr. Aalborg Kommune kan dispensere fra reglen, hvis det konkret vurderes, at det ansøgte ikke er i konflikt med Naturbeskyttelseslovens 17. I vurderingen indgår bl.a. hvor tæt projektet er på skoven, og om projektet kan genere oplevelsen af skoven eller dyr- og planters levevilkår. Realisering af lokalplanen forudsætter, at Aalborg Kommune dispenserer fra skovbyggelinjen. Aalborg Kommune agter endvidere, at søge skovbyggelinjen ophævet af Naturstyrelsen, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Side 19

22 Skovbyggelinjens omfang i lokalplanområdet. Fredede arealer Daarks Naturfredningsforening og Aalborg Kommune rejste i 2011 en fredningssag for Hammer Bakker nord for Vodskov. Fredningsnævnet vedtog den 25. marts 2014 den nye fredning og aflyste dermed fredningen fra Ved den nye fredning i Hammer Bakker er alle arealer (delområder) der i fremtiden kan anvendes til bebyggelser og anlæg ikke medtaget i fredningen. Delområderne er i stedet omfattet af Lokalplan Institutionsområdet, Hammer Bakker, Vodskov. Dermed er administrationen delt: Fredningsmyndigheden giver tilladelser inden for det fredede område, mens kommunen er plan- og byggemyndighed inden for de ikke fredede delområder. Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredningen. Fredskov Hele lokalplanområdet er omfattet af Skovlovens bestemmelser for fredskov. Fredskov er arealer, som altid skal drives efter Skovlovens regler om god og flersidig skovdrift. Det betyder bl.a., at man ikke må bygge i fredskov. Det er ejerens pligt at sikre, at Skovloven overholdes. Lokalplanens realisering forudsætter, at Miljøstyrelsen ophæver fredskovpligten for byggefeltet. Miljøstyrelsen har den 19. december 2017 ophævet fredskovspligten på det areal, der er udlagt til byggefelt i lokalplanen, delområde A. Landbrugspligt Side 20

23 Der er landbrugspligt på lokalplanområdet, da området ligger i landzone, med undtagelse af den del af området, hvor den eksisterende parkeringsplads er. Der må derfor ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før Landbrugsstyrelsen har godkendt, at landbrugspligten ophæves for dette areal. Ophævelsen af landbrugspligten sker i forbindelse med Geodatastyrelsens godkendelse af udstykningen. Landbrugsstyrelsen kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stille betingelser i medfør af Landbrugsloven vedrørende jordens drift og/eller afhændelse af ejendommens øvrige jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom. Jordforurening Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og Aalborg Kommune underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. I 2008 blev begrebet områdeklassificering indført i Jordforureningsloven. Områdeklassificering omfatter de områder, hvor jorden kan være lettere forurenet. Som udgangspunkt er al jord indenfor byzone klassificeret som muligt lettere forurenet. I praksis betyder områdeklassificering, at grundejeren har pligt til at undersøge jorden, inden den køres bort fra en områdeklassificeret ejendom og at jordflytning skal aeldes til kommunen. Formålet med dette er at sikre, at lettere forurenet jord ikke bliver spredt til uforurenede arealer. Man finder kortet med de områdeklassificerede grunde via kommunens hjemmeside Grundvandsbeskyttelse Hovedparten af lokalplanområdet ligger inden for indvindingsopland og kildepladszone til Vodskov Vandværk, Gl. Vodskov kildeplads. Vandværkets boring (DGU nr ) ligger ca. 50 meter øst for det eksisterende parkeringsareal på området. Boringen leverer vand til Vodskov Vandværk, som forsyner Vodskov by og opland. Side 21

24 Oversigtskort med lokalplanområdets placering, vist sammen med nitratfølsomt indvindingsområde (NFI), det grundvandsdannende opland, indvindingsopland, kildepladszone, samt placering af indvindingsboring. Det er vigtig, at grundvandsinteressen varetages på bedst mulig måde både i projekteringsfasen, anlægsfasen såvel som i driftsfasen. Terrænet hælder ned mod indvindingsboringen. Det skal i anlægsfasen såvel som driftsfasen sikres, at overfladevand fra området ikke løber ned mod boringen generelt, men i særdeleshed i skybrudssituationer. Afløbssystemer skal udføres med fuldstændig tætte samlinger og tæthedsprøves. Som udgangspunkt er lokal nedsivning af regnvand (LAR) ikke en god løsning i et område som dette pga. den tætte nærhed til en indvindingsboring og det sårbare grundvandsmagasin. Nedsivning af overfladevand kræver en tilladelse, hvor der vil blive stillet en række særlige krav. Der skal forud for tilladelsen laves en konkret risikovurdering af de valgte løsninger. Overfladevand fra tage og/eller befæstede arealer kan indeholde forurenende stoffer, der enten afgives fra byggematerialerne og/eller som er tilført ved menneskelig aktivitet. Overfladevand fra disse arealer kan derfor udgøre en forureningsrisiko for grundvandet. Fra tag og tagrender er det primært tungmetaller (kobber, bly og zink) samt brug af kemikalier til vedligeholdelse, der er årsag til forurening af grundvandet. Bygninger i området skal etableres med grønne tage, der kan være med til at øge fordampningen. Samtidig vurderes det, at grønne tage vil passe godt ind i området. Kobber, bly og zink til fx tage, facader og tagrender ønskes ikke anvendt. Side 22

25 Fra veje og parkeringsarealer kan fx glatførebekæmpelse, oliespild, rester fra forbrændingsmotorer og dæk mm give anledning til forurening af grundvandet. Befæstede arealer skal generelt begrænses mest muligt. Såfremt der skal anvendes permeable løsninger til brandvej, stier og parkeringsareal bør der være mindst 1 m fra underside af vejkasse til grundvandsspejlet. Overfladevand fra bygninger og befæstede arealer kan nedsives via LAR-løsninger på jordoverfladen i fx regnbede. Faskiner kan ikke accepteres som løsning. Det skal dokumenteres, at den valgte filtermuld til regnbedene sikrer en tilbageholdelse af tungmetaller og andre forurenende stoffer i det øverste jordlag. Regnbedene skal som udgangspunkt anlægges på flade arealer. Det er vigtigt, at der bliver taget stilling til, hvor overfladevandet ledes hen ved en evt. skybrudsituation, idet regnbede typisk udformes og dimensioneres til håndtering af en normal regn. Ydermere skal regnbedene, så vidt muligt, etableres minimum 1 m over grundvandspejlet. Endelig er god drift og vedligeholdelse af regnbedene vigtig, da det er med til at sikre optimal nedsivning bl.a. i forhold til tilbageholdelse af forurenede stoffer, og herunder beskyttelse af grundvandet. Ved anlæggelse af eventuel sø eller bassin til håndtering af regnvand i indvindingsoplandet, skal dette etableres med membranløsninger. I forbindelse med byggeriet, ved behov for terrænregulering og ved etablering af veje og parkeringsarealer må der ikke tilføres eller benyttes materialer, der kan udgøre en risiko for forurening, som slagger, flyveaske, knuste genbrugsmaterialer (opbrudt asfalt m.m.) eller forurenet jord. Opfyldning må kun ske med garanteret forureningsfrie sand-og grusmaterialer, der ikke udgør en forureningsrisiko for grundvandet. Det bør sikres, at der i anlægsfasen, såvel som driftsfasen, ikke anvendes sprøjtegift eller lignende. Etablering af en multibane eller andre baner med kunstgræs vurderes uhensigtsmæssige, da nedsivning herfra i nogle tilfælde kan udgøre en risiko for forurening, bl.a. fra tømidler i vinterhalvåret og midler til bekæmpelse af mos. Det forventes, at området drives og vedligeholdes i overensstemmelse med Administrativt forskrift nr. 25 vedr. retningslinjer for anvendelse af pesticider mv. Grundvandssænkning Grundvandsspejlet står højt i området, og det kan blive nødvendigt med en midlertidig grundvandsænkning i anlægsfasen. En grundvandsænkning i dette området kræver særlig tilladelse fra kommunen. Det skal sikres, at en eventuel grundvandssænkning ikke udgør en forureningstrussel for kildepladsen. Der forventes ikke at være behov for permanent grundvandsænkning i området. Side 23

26 Servitutter Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Side 24

27 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser er den juridiske del af lokalplanen, der bl.a. fastlægger rammerne for områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse. Bestemmelserne fastlægges i henhold til Lov om planlægning. Bestemmelserne er juridisk bindende overfor områdets ejere og brugere. Der må derfor ikke etableres forhold, der er i strid med lokalplanen. Der kan i nogle tilfælde meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Side 25

28 1. Formål 1.1 Lokalplanens formål er at sikre: at der kan opføres institution med service- og fællesfaciliteter mv., at bebyggelsen gennem arkitektur tilpasses omgivelserne og landskabet i en lysning i skoven, at der er vejadgang fra Storemosevej, og at området udnyttes og disponeres, så forurening af grundvandet undgås. Side 26

29 2. Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på Kortbilag 1 - Matrikelkort. Lokalplanen omfatter nuværende og fremtidige ejendomme, dele af ejendomme, ejerlejligheder, umatrikulerede arealer og vejarealer inden for lokalplanens afgrænsning. 2.2 Zoneforhold Området ligger i landzone og skal forblive i landzone. 2.3 Bonusvirkning Lokalplanen erstatter landzonetilladelser for anvendelse til og opførelse af byggeri, anlæg mv., som beskrevet i nærværende lokalplan, jf. Planlovens 36 stk. 1, pkt. 5. Side 27

30 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Områdets hovedanvendelse er institutionsformål. Inden for området må der være følgende, såfremt det er foreneligt med hovedanvendelsen: Institutioner mv. (anvendelsen omfatter boliger, service, administration etc.) Rekreative formål Tekniske anlæg Ad 3.1 Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. De nuværende anvendelser for eksisterende bebyggelse, Boformen Brinken og Kantinen kan fortsætte som en del af institutionerne i Hammer Bakker. Side 28

31 4. Udstykning 4.1 Udstykning Ingen bestemmelser. Side 29

32 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Omfang og placering, delområde A Etager maks. 2 Etageareal maks m 2 Højde maks. 8,5 m Ny bebyggelse skal placeres inden for det byggefelt, som er vist på Kortbilag 2. Inden for byggefeltet må der, ud over selve institutionen, etableres bygninger og anlæg som fx service- og fællesbygninger, overdækkede eller lukkede gangsystemer, skure, udhuse, tekniske anlæg, regnvandsbede, miljøstation og lignende samt parkering, vejadgange, stier, beplantning, opholdsarealer, multibane, mv. Bebyggelsen skal så vidt muligt tilpasse sig det naturlige terræn og placere sig i højdekurvernes længderetning, med det formål at undgå store udligninger i terræn. Det samme er gældende for de terrasser og fælles opholdsarealer, der ønskes i tilknytning til bebyggelsen. Ad 5.1 Det skal dokumenteres, at multibanen ikke afgiver stoffer til grundvandet, hverken i sig selv, under opførelsen eller i forbindelse med driften. Etablering af en multibane med kunstgræs vurderes uhensigtsmæssig, da nedsivning herfra i nogle tilfælde kan udgøre en risiko for forurening, bl.a. fra tømidler i vinterhalvåret og midler til bekæmpelse af mos. Multibanen kan eventuelt udføres i asfalt eller med en underliggende membran, der giver mulighed for opsamling og bortledning af overfladevand. I afsnittet Grundvandsbeskyttelse under Anden planlægning er der redegjort for behovet for at sikre grundvandet mod forurening. 5.2 Omfang og placering, delområde B Eksisterende bygninger, Kantinen og Boformen Brinken kan uden yderligere lokalplanlægning ombygges og udvides til i alt maks. 40 % yderligere etageareal. Ad 5.2 Kantinen, Viren 14 er i 1 etage med et samlet etageareal på 140 m 2, hvortil kommer kælder på 140 m 2. Boformen Brinken, Storemosevej 22 er opført i 2 etager med et samlet etageareal på 340 m 2, hvortil kommer kælder på ca. 120 m 2. Side 30

33 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Generelt, delområde A Bebyggelsen skal fremstå i en nutidig arkitektur. Arkitektonisk skal bebyggelsen tilpasses landskabet med ydmyghed overfor den eksisterende bebyggelse af mustenshuse, tegltage og murværksdetaljering. 6.2 Facader, delområde A Materiale- og farvevalg skal foretages bevidst ud fra, at bebyggelsen placeres i et naturligt landskab, og at bebyggelsen hovedsagligt er omgivet af skov. Facader skal udføres i tegl eller træ. Op til halvdelen af bygningens samlede facadeareal kan udføres i andre materialer (andre materialer omfatter også døre og vinduer). 6.3 Tagbeklædning, delområde A Tage skal udføres som grønne tage med beplantning fx mos, sedum eller græstørv. Der, hvor der eventuelt opsættes solfangere, solceller eller andet teknisk anlæg, kan beplantning undlades. 6.4 Eksisterende bebyggelse, delområde B Ved om- og tilbygninger skal sikres, at der ikke ændres ved forhold, som har betydning for oplevelsen af bygningernes oprindelige udtryk, herunder ved udskiftning af vinduer og døre, ændring af materialer og farver på tag, facader og vinduesrammer mv., etablering af kviste eller opsætning af markiser og andre former for "udsmykning". 6.5 Farver Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturlige farve eller i sort eller jordfarve. 6.6 Zink, kobber og bly Der må ikke anvendes zink, kobber og bly på udvendige bygningsdele, herunder også tagrender, nedløbsrør, inddækninger eller skotrender. Ad 6.6 Begrundelsen for, at zink, kobber og bly skal undgås, er, at frigivelse af zink, kobber og bly kan forurene grundvandet. 6.7 Solenergianlæg Solenergianlæg (fx solfangere og solceller) skal integreres arkitektonisk på taget af byggeriet og må ikke medføre blændingsgener. Side 31

34 7. Ubebyggede arealer 7.1 Terrænregulering mv. Bygninger og anlæg skal tilpasses det eksisterende terræn og underlægge sig de naturlige former i landskabet. Der kan ske terrænreguleringer i den udstrækning, det er nødvendigt, for at sikre tilgængeligheden for handicappede. Skråninger under 1 m i højden må have en hældning op til 1:2. Skråninger over 1 m i højden må have en hældning op til 1:3. Skråninger over 2 m i højden skal så vidt muligt undgås. Støttemure skal så vidt muligt undgås, men kan bruges i nødvendigt omfang for at sikre, at ovenstående hældningsgrænser kan overholdes, for at sikre tilgængelighed, for at skabe et mere naturligt terræn og for at undgå jorderosion. Afstand mellem skråninger og/eller støttemure og bygninger skal mindst være 1,5 meter. Efter færdiggjort byggemodning og opførelse af bebyggelse må terrænregulering ikke finde sted nærmere skel end 1 m. Herudover må der ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m uden tilladelse fra Aalborg Kommune. 7.2 Beplantning Der skal etableres et skovbryn i kanten af den eksisterende skov, som vist på Kortbilag 2. Artssammensætningen i skovbrynet skal være med udgangspunkt i arter, der er karakteristisk for skovbryn, og som er naturligt at finde i området omkring Hammer Bakker. Nyplantning af træer og buske må kun ske med egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter. Der kan etableres frugttræer i den del af haven, der ligger mellem bygningerne. Lokalplanområdets areal, med undtagelse af byggefeltet, skal hovedsagligt henligge i naturtilstand. Skråninger, hvor der ikke tiltænkes færdsel, kan enten henligge, så skovens egne bunddækkende planter indfinder sig af sig selv, eller der kan etableres bunddækkende planter, der i forvejen findes i skoven. Der må etableres klippet græs, hvor der er et funktionelt behov forbundet med det. Støttemure skal begrønnes. Ad 7.2 Forslag til arter til skovbryn: Almindelig Hyld, Sambucus nigra; Skovabild, Malus sylvestris; Hassel: Corylus avellana; Mirabel, Prunus cerasifera;, Hvidtjørn, Cratagus monogyna; Hunderose, Rosa canina; Fuglekirsebær, Prunus avium; Naur, Acer campestre. Side 32

35 Forslag til art til bunddække: Vedbend, Hedera helix. 7.3 Bevaringsværdig beplantning Bøgebeplantningen, vist på Kortbilag 2, skal bevares og vedligeholdes. 7.4 Belægning Parkeringsarealer, veje, stier og befæstede opholdsarealer skal hver for sig udføres i materialer, der afspejler de respektive arealers funktion. 7.5 Belysning Belysning kan ske ved parkbelysning eller pullertbelysning. Der skal vælges amaturtyper, der ikke blænder eller oplyser andet end vej- og stiarealer. 7.6 Hegn Hegn skal udføres som levende hegn med brug af buske eller klippede hække. Fast hegn eller trådhegn skal skjules bag beplantning, eller etableres med klatreplanter som grøn afskærmning. Der skal etableres en slørende beplantning omkring tekniske anlæg eller idrætsfaciliteter, så det ikke virker dominerende i området. 7.7 Oplag Udendørs oplag må kun have et beskedent omfang og må kun finde sted inden for hegnede arealer. Side 33

36 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgang Vejadgang skal ské fra Storemosevej, som vist på Kortbilag Veje, Delområde A Der kan anlægges en brand- og servicevej inden for byggefeltet, som vist i princippet på Kortbilag 2. For enden af blinde veje skal der være vendemulighed for en 12 meter lang lastbil. Ad 8.2 Med "i princippet" menes, at vejene kan flyttes nogle meter ved udarbejdelsen af det endelige vejprojekt. Ved projektering af veje skal sikres, at der bliver tilstrækkelig manøvrerum for renovationsvogne, ligesom vejene skal være beregnet for en trafikbelastning på min. 18 tons akseltryk og være fri for hindringer mv. 8.3 Stier, Delområde A Der skal anlægges stier i området. Stierne skal anlægges mellem parkeringsplads og hovedbygning og mellem hovedbygning og fritliggende boliger. Stierne skal udformes, så de også er tilgængelige for gangbesværede. 8.4 Parkering, Delområde A Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst: 1 P-plads pr. 4 normerede institutionspladser samt 1 P-plads pr. 8 ansatte. Der skal etableres fælles parkeringsareal. Ad 8.4 Handicapparkering indgår i det samlede antal parkeringspladser. 8.5 Materialer Veje, stier og parkeringsarealer skal udføres med fast belægning og må ikke udføres i materialer, der kan udgøre en risiko for forurening af grundvandet, som eksempelvis slagger, flyveaske, knuste genbrugsmaterialer (opbrudt asfalt) eller forurenet jord. Ad 8.5 I afsnittet Grundvandsbeskyttelse under Anden planlægning er der redegjort for behovet for at sikre grundvandet mod forurening. Side 34

37 9. Tekniske anlæg 9.1 Opvarmning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter Aalborg Kommunes anvisning. Ad 9.1 For bygninger, der opfylder Bygningsreglementets krav til lavenergibyggeri, skal kommunen dispensere for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning, hvis bygherren ansøger herom. For at sikre lavest mulig CO2-udledning anbefales det, at byggeriet tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.2 Kloakering Lokalplanområdet skal kloakeres iht. kommunens spildevandsplan. Ad 9.2 Spildevandsplanen giver en samlet oversigt over den nuværende og planlagte spildevandshåndtering i Aalborg Kommune. Lokalplanområdet er delvist beliggende inden for den gældende spildevandsplan kloakopland som status fællesprivat spildevandskloakeret. Spildevand fra hele lokalplanområdet skal tilsluttes det eksisterende fællesprivate spildevandsanlæg. Overfladevand skal håndteres på egen grund. I afsnittet Grundvandsbeskyttelse under Anden planlægning er der redegjort for behovet for at sikre grundvandet mod forurening. 9.3 Regnvand Overfladevand skal nedsives på egen grund via LAR løsninger i fx regnbede. Løsninger til håndtering af overfladevand fra bebyggelse, veje, parkering mv. skal indrettes, så det sikres, at overfladevand ikke løber ned mod drikkevandsboringen, også i skybrudssituationer. Ad 9.3 Håndtering af regnvand kan som regel ske ved indpasning af forskellige typer af LAR-løsninger i bebyggelsen, fx regnbede, vandrender, permeable belægning, spejlbassiner mv. Nedsivning af overfladevand inden for 300 meter fra en vandforsyningsboring til et alment vandværk er kun mulig, hvis der forud er foretaget en konkret vurdering af forureningsrisici i forhold til grundvandsressourcen. I afsnittet Grundvandsbeskyttelse under Anden planlægning er der redegjort for behovet for at sikre grundvandet mod forurening. 9.4 Affald Ved projektering skal der indtænkes affaldsløsninger. Den enkelte løsning skal tilpasses bebyggelsen med plads til opbevaring og transport, men kan udformes på forskellige måder. Ad 9.4 Side 35

38 Køreveje og vendepladser, samt transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne, skal indrettes efter gældende regulativer. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne ligeledes leve op til kravene i regulativerne. Regulativerne samt yderligere oplysninger findes på Antenner, paraboler o.l. Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlige veje og stier. 9.6 Ledninger, kabler mv. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. Side 36

39 10. Miljø 10.1 Støj fra trafik I området skal ny bebyggelse og arealer til støjfølsomme formål, som fx boliger og opholdsarealer, og ændringer af eksisterende bebyggelse udformes på en måde, der sikrer, at støjniveauet fra trafikken overholder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Ad 10.1 I forbindelse med byggeansøgning kan der stilles krav om, at støjniveauet dokumenteres ved målinger eller beregninger. Side 37

40 11. Grundejerforening 11.1 Grundejerforening Ingen bestemmelser. Side 38

41 12. Betingelser for ibrugtagning 12.1 Betingelser Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af ubebyggede arealer må ikke tages i brug uden Aalborg Kommunes tilladelse, før: Vejadgang og veje er anlagt i overensstemmelse med pkt. 8.1 og 8.2. Stier er anlagt i overensstemmelse med pkt Parkering er anlagt i overensstemmelse med pkt Der foreligger dokumentation for, at grundvandet ikke forurenes af multibanen. Beplantning er udført i overensstemmelse med pkt Bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning efter Aalborg Kommunes anvisning, jf. pkt Bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Aalborg Kommunes anvisning. Side 39

42 13. Lokalplan og byplanvedtægt 13.1 Ophævelse af lokalplan Ved den endelige godkendelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves følgende lokalplaner for det område, der er omfattet af denne lokalplan: Lokalplan nr Institutionsområdet, Hammer Bakker, Vodskov Side 40

43 14. Servitutter 14.1 Ophævelse af servitutter Der ophæves ingen servitutter. Side 41

44 15. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den endeligt godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget Endelig godkendelse og bekendtgørelse Når lokalplanen er endeligt godkendt og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Eksisterende lovlige forhold Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Handlepligt Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Dispensationer Kommunen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Kommunen har pligt til at dispensere fra bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når en bygning opføres som lavenergibyggeri Naboorientering Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Ny lokalplan Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Ekspropriation Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan kommunen ekspropriere Overtagelsespligt Hvis en ejendom, der er udlagt til offentlige formål eller omfattet af bestemmelser om bevaring af bebyggelse, indebærer, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Side 42

45 Kort og bilag Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og disponerering af området. Der kan desuden være illustrationsbilag, der viser et eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Afhængig af den enkelte lokalplan, kan der også være andre bilag. Side 43

46 Kortbilag 1 - Matrikelkort 2pt 8,00m 8,00m 8,00m Storemosevej Vodskov By, Hammer Viren 2ps 2p A B Ejerlav: Vodskov By, Hammer Signatur Lokalplangrænse Delområdegrænse 7di Gammel Hedevej 5,02m Vodskov Byvej 2mq m Mål 1:1.400 i A4-format 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm

47 ¾ A 22B Viren Gammel Hedevej Storemosevej Vodskov Byvej Mål i A4-format m 1:1.400 Signatur Lokalplangrænse Delområdegrænse Byggefelt Sti Skovbryn Bevaringsværdig beplantning Vej ¾ Vejadgang Bygning, der fjernes 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm Kortbilag 2 - Arealanvendelse A B

48 SKOV SKOV SKOV Illustrationsplanen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. BRANDVEJ TILGÆNGELIG STI FRUGTLUND FREMTIDIGE FRITLIGGENDE BOLIGER FRITLIGGENDE BOLIGER KOTE 26.5 SKOV SKOV BOENHED KOTE sol celler SKOV FRUGTLUND TEMATISK HAVE PERSONALE ANKOMST sol celler BOENHED KOTE 21.5 HC HC 28 PARKERINGSPLADSER CYKEL PARKERING SKOV EKSIS. P-PLADS SCOOTER PARKERING/ HAVE REDSKABER VENDEPLADS ASFALT BELÆGNING HC MOLOKKER TILGÆNGELIG STI FRUGTLUND ANKOMST FÆLLESHUSET KOTE 21.5 TEMATISK HAVE BOENHED KOTE 21.5 sol celler UDEAREAL FITNESS TEMATISK HAVE FRUGTLUND sol celler BOENHED KOTE FRUGTLUND ASFALT BELÆGNING MULTIBANE BRINKEN 8 Kortbilag 3 - Illustrationsplan