Lokalplan. Forslag L07 - Boligområde (åbenlav/tæt-lav) Forslaget er politisk godkendt den

Transkript

1 Forslag Lokalplan L07 - Boligområde (åbenlav/tæt-lav) ved Rugvænget, Sindal Forslaget er politisk godkendt den Hjørring Kommune Teknik- & Miljøområdet

2 Indholdsfortegnelse Beskrivelse 1 Bestemmelser 3 1 Formål 4 2 Område og zonestatus 5 3 Områdets anvendelse 6 4 Udstykning 8 5 Bebyggelsens omfang og placering 9 6 Bebyggelsens udseende 13 7 ubebyggede arealer 16 8 Vej, sti og parkering 18 9 Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse Ophævelse af planer Servitutter Lokalplanens retsvirkninger 27 Redegørelse 29 Lokalplanens indhold 30 Hjørring Kommuneplan Øvrig planlægning 38 Natur og landskab 39 Kulturarv 40 Miljø 41 Forsyning og tekniske anlæg 42 Øvrige forhold 43 Servitutter 44 Miljøvurdering 45 Kort og bilag 46 Bilag 1 47 Bilag 2 48 Bilag 3 49 Status og proces 50

3 Beskrivelse af lokalplanens område og indhold Lokalplanområdet ligger nord og øst for det eksisterende boligområde ved rugvænget i den østlige del af Sindal, og er ca. 8,6 ha. Den sydlige del af lokalplanområdet er allerede udstykket til åben-lav boligbebyggelse og delvist bebygget, derudover er der anlagt et grønt rekreativt areal. Den nordlige del af lokalplanområdet er ubebygget, og anvendes på nuværende tidspunkt til landbrugsformål. Den sydlige del af området er med i lokalplanen for at skabe en sammenhængende planlægning. Lokalplanområdet afgrænses mod vest af et eksisterende boligområde samt naturbeskyttede arealer, som omfatter Uggerby Å, mod syd af grøn afskærmning mod Jernbanen, mod nord af landbrugsarealer og mod øst af et skovareal. Lokalplanområdet ligger i byzone. Baggrunden for lokalplanen er Hjørring Kommunes ønske om at byggemodne den nordlige del af 2. etape af boligområdet Teglgården i Sindal, delområde II i lokalplanen. Området er allerede omfattet af en lokalplan. Den gældende lokalplan forholder sig ganske lidt til de terrænmæssige forhold. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af åben-lav bebyggelse, og der ønskes udstykket 32 grunde i delområde II udover de eksisterende 12 udstykkede parceller ved Teglgården i delområde I. Derudover giver lokalplanen mulighed for, at delområde III i lokalplanen kan anvendes åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse samt til institutionsformål, f.eks. til en udvidelse af den eksisterende institution, der er placeret vest for delområdet. Derudover sikrer lokalplanen en fastholdelse af det eksisterende grønne areal i delområde IV til brug for områdets beboere. Dele af området har et meget skrånende terræn, der giver mulighed for at skabe et attraktivt boligområde med kig til Uggerby Å og aftensol. Hensigten med lokalplanen er derfor at sikre, at bebyggelsen udformes på en måde, der tager hensyn til områdets skrånende terræn, og derved udnytter de eksisterende landskabelige kvaliteter. Samtidig er der bestemmelser om forskellige højder på bebyggelserne i delområde II for at sikre udsigt for flest mulige boliger. Hensigten med lokalplanen er at sikre, at bebyggelsen i den nordlige del af lokalplanområdet placeres og udformes med udgangspunkt i områdets eksisterende terræn. Vejadgangen til området skal ske via Rugvænget og Teglgårdsvej. Side 1

4 Side 2

5 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastlægger, hvilke muligheder der er for at udnytte grundene i området, fx bestemmelser om anvendelse og bebyggelse. Det fremgår også, om der er særlige betingelser, der skal opfyldes for at kunne tage et nyt byggeri i brug. Side 3

6 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er at sikre, at området kan anvendes til bolig-, institutions- og rekreative formål. at indpasse bebyggelsen i landskabet gennem en prioritering af de landskabelige og terrænmæssige kvaliteter. at sikre vejadgang til delområde III fra en forlængelse af den eksisterende vej, Rugvænget. Side 4

7 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet Lokalplanområdet, som er ca. 8,6 ha, afgrænses som vist på bilag 1, og omfatter en del af matr. nr. 14b samt matr. nr. 14bq, 14 br, 14bs, 14bt, 14bu, 14bv, 14bx, 14by, 14bz, 14bæ, 14bø og 14ca, alle Den Nordlige Del, Hørmested. 2.2 Delområder Lokalplanområdet inddeles i delområde I, II, III og IV, som vist på bilag Zoneforhold Området ligger i byzone, og skal forblive i byzone. Side 5

8 3 Områdets anvendelse Delområde I og II 3.1 Anvendelse Delområderne må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse. 3.2 Antal boliger pr. grund Der må på hver grund opføres eller indrettes én bolig. Delområde III 3.3 Anvendelse Delområdet kan anvendes til boligformål i form af åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse samt institutionsformål. 3.4 Antal boliger pr. grund For åben-lav boligbebyggelse må der på hver grund opføres eller indrettes én bolig. Delområde IV 3.5 Anvendelse Delområdet udlægges til fælles areal, grønt område. Hele lokalplanområdet 3.6 Erhverv i egen bolig Der kan på boligejendomme drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder - fx liberalt erhverv, kontorvirksomhed og frisør - under forudsætning af, at der opretholdes en bolig på ejendommen, at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen uden ansat personale, at virksomheden ikke drives på en sådan måde, at Side 6

9 ejendommens karakter af beboelsesejendom forandres (fx ved skiltning og lign.), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende som fx øget trafik, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Side 7

10 4 Udstykning Delområde I og II 4.1 Grundstørrelser Boliggrunde skal være min. 900 m² og max m² eksklusiv vejareal. 4.2 Øvrige udstykninger Vej- og stiarealer kan udstykkes. Ejendomme til tekniske anlæg kan udstykkes, så grunden ikke bliver større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m. 4.3 Udstykningsplan Udstykning i delområde II skal i princippet ske som vist på bilag 3. Delområde III 4.4 Grundstørrelser Boliggrunde skal være min. 900 m² og max m² eksklusiv vejareal. Grundstørrelser skal for tæt-lav boligbebyggelse være min 400 m², eksklusiv vejareal pr. boligenhed. Til grundens størrelse må medregnes andel i fællesareal. Note til Grundstørrelser Hvis delområde III anvendes til institutionsformål er der ikke krav til grundstørrelse. 4.5 Øvrige udstykninger Vej- og stiarealer kan udstykkes. Ejendomme til tekniske anlæg kan udstykkes, så grunden ikke bliver større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m. Side 8

11 5 Bebyggelsens omfang og placering Delområde I 5.1 Bebyggelsens placering Boligbebyggelse og garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger må ikke placeres nærmere end 5,0 m fra skel mod vej. Bebyggelsen på parcellerne skal placeres med én af bygningens sider parallelt med det af grundens vejskel, der er adgang fra. 5.2 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten fastsættes til max. 30 % for den enkelte ejendom. 5.3 Bygningshøjde og niveauplan Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m målt fra et niveauplan fastlagt af Hjørring Kommune. Overside af gulv må ikke ligge mere end 0,5 m over det fastsatte niveauplan. Sekundære bygninger må opføres med en højde på max. 5,0 m. 5.4 Etageantal Bebyggelsen må opføres i max. 1,5 etager. Note til Etageantal Bestemmelsen er videreført fra den tidligere lokalplan, da området kun er delvist udbygget. Delområde II og III 5.5 Bebyggelsens placering Boligbebyggelse, garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger for åben-lav bebyggelse må ikke placeres nærmere end 5,0 m fra skel mod vej. Bestemmelsen gælder ikke for bygninger til tekniske Note til Bebyggelsens placering Illustration af afstand til skel for åben-lav bebyggelse. Side 9

12 anlæg til områdets forsyning. Ved åben-lav bebyggelse må boligbebyggelse ikke placeres nærmere end 3,5 m fra naboskel og skel mod sti. Garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger må ikke placeres nærmere end 1,5 m fra naboskel og skel mod sti. Bebyggelse skal tilpasses terrænet, og kan udformes med forskudte etager, forskudte niveauer eller kælder. I den vestlige del af delområde II må bebyggelse ikke placeres nærmere end 6,0 m fra lokalplangrænsen mod vest, jf. bilag 2. Placering af tæt-lav boligbebyggelse samt institutionsbebyggelse reguleres af bygningsreglementet. 5.6 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten fastsættes for åben-lav boligbebyggelse til max. 30 % for den enkelte ejendom. I delområde III fastsættes bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse samt institutionsformål til max. 40 %. 5.7 Bygningshøjde og niveauplan Bygningshøjden må på grundene nr. 1, 14, 15, 26, 27 og 28, jf. bilag 3 samt nedenstående illustration, ikke overstige 4,5 m målt fra den højeste beliggende kote (rød streg) indenfor det bebyggelige areal, se illustration i note. Note til Bygningshøjde og niveauplan Illustrationer af målepunkter for den maximale højde i delområde II. Bygningshøjden må på grundene nr. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 24, 25, 29, 30 og 31 ikke overstige 7,0 m, målt fra den laveste beliggende kote (blå streg) + 0,5 m, indenfor det bebyggelige areal, se Side 10

13 illustration i note. Bygningshøjden må på grundene nr. 7, 8, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 32 samt grunde i delområde III ikke overstige 8,5 m målt fra et niveauplan fastlagt af Hjørring Kommune. For den enkelte grund fastsættes et niveauplan iht. bygningsreglementet. Hvis terrænet tillader det, kan der fastsættes flere niveauplaner. Overside af gulv må ikke ligge mere end 0,5 m over det fastsatte niveauplan. Sekundære bygninger må opføres med en højde på max 4,5 m. Bygningsreglementets regler om det skrå højdeplan sættes ud af kraft for delområde II. 5.8 Etageantal Bebyggelse må opføres i max. 2 etager. Bebyggelse på grunde nr. 1, 14, 15, 26, 27 og 28 kan Side 11

14 opføres i max. 1 etage eller 2 etager hvis terrænnet tillader det. Der må etableres tagterrasse ved boligbebyggelse. Tagterasser må ikke placeres højere end 1. etage. 5.9 Terrænregulering Terrænregulering i forbindelse med byggeri skal begrænses, derfor må der max. tilføres + 0,5 m. Indenfor bygningens afgrænsning må der afgraves det nødvendige. Ved større terrænspring skal byggeriet om nødvendigt opføres i forskudte planer eller med fritlagt kælderetage, så huset tilpasser sig det naturlige terræn. Se 7.2 og 7.6 for terrænregulering af ubebyggede arealer. Note til Terrænregulering Illustrationen viser et eksempel på forskudte planer. Der kan, ved terrænspring i forbindelse med byggeri, afgraves for at skabe rum til en fritlagt kælderetage, se nedenstående illustration. Denne bestemmelse er ikke omfattet af 7.6. Side 12

15 6 Bebyggelsens udseende Delområde I 6.1 Facader Bygningsfacader på hovedhuset skal udføres som blank mur i teglsten, eller facaderne skal fremstå vandskurede eller pudsede til eventuel efterfølgende maling eller kalkning. Facader på garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger må udføres i andre materialer. Facadematerialer må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. 6.2 Tage Tagmaterialer må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. Delområde II og III 6.3 Facader Bygningsfacader på hovedhuset skal udføres som blank mur i teglsten, eller facaderne skal fremstå vandskurede eller pudsede til eventuel efterfølgende maling eller kalkning. Note til Facader Den enkelte facadelængde udgøres af den samlede facade, uanset om der er bygningsfremspring - se illustration. Facader på garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger må udføres i andre materialer. Bygningsfacader svarende til max 1/3 af den enkelte facadelængde kan udføres i andre materialer end facadematerialerne, f.eks. træ, metalplader, glas og beton. Sokler må udføres i en højde på max. 0,6 m. Det betyder at kældre, der på grund af terrænet har en hel eller delvis frilagt facade, skal udføres som øvrige ydervægge. Side 13

16 Facadematerialer må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. 6.4 Tage Farve på tage skal være sort eller mørkegrå, med et sortindhold på min. 50 %. Tagbeklædning på garager, carporte, skure og andre sekundære bygninger kan være med anden tagfarve end hovedhuset. Tagmaterialer må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. Hele lokalplanområdet 6.5 Skilte Skilte må ikke få karakter af facadebeklædning, og må ikke opsættes med overkant højere end skæring mellem tag og facade. Skilte skal være faste, og må ikke være reflekterende eller bevægelige (f.eks. banner-lignende skilte), og der må ikke anvendes digitale skilte. Skilte må ikke være lysende, men kan være diskret belyst. Der må ikke opsættes reklameflag, vimpler, bannere og lignende eller løse skilte. 6.6 Skiltning ved erhverv i egen bolig Der kan opsættes ét mindre skilt i forbindelse med erhverv i egen bolig jf Skiltet skal have en størrelse på max. 0,25 m², og skal have en udformning, der tilpasses områdets karakter. Skiltet må kun opsættes i tilknytning til den ejendom, der reklameres for. Skiltet må kun angive logo, forretningsnavn og åbningstider der må ikke skiltes med tilbud og produktreklamer. Side 14

17 Skiltet kan placeres enten ved indkørsel til ejendommen eller direkte på facade. Skilte placeret ved indkørsel må have en højde på højst 1,5 m og placeres, så det ikke dækker for oversigten ved ind- og udkørsel. 6.7 Skiltning ved institution Der må max. opsættes ét facadeskilt. Deudover kan der opsættes små henvisningskilte på facaden. Hvis vejadgangen til institutionen sker fra delområde II, må der opsættes en mindre pylon ved vedadgangen til institutionen samt ved vejadgangen til delområde II. Pylonerne må ikke overstige 0,5 m² og må max. have en højde på 1,0 m. Side 15

18 7 ubebyggede arealer Delområde II og III 7.1 Hegn Hegn i skel, mod vej, sti, nabo-eller fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset, dog max 1,8 m. 7.2 Terrænregulering Terrænregulering skal begrænses, og må derfor kun ske efter følgende principper: Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 2,5 m. Dog må der terrænreguleres i mindre grad ifm. småbygninger. Terrasser, belægninger o.lign. arealer på terræn må ikke etableres højere end bebyggelsens gulvniveau, som arealet har sammenhæng med. I forbindelse med indkørsel mellem bebyggelse og boligvej skal terræn og belægning have en udformning, der optager niveauspringet mellem vej og grundes niveauplan. Delområde I og IV 7.3 Beplantning De gamle træer i delområde IV, jf. bilag 2, der er en rest, fra den forhenværende have fra den tidligere "Teglgården" skal bevares, og må ikke fældes eller beskadiges. Note til Beplantning Syge, udgåede eller beskadigede træer kan fjernes. 7.4 Støjafskærmning Der kan etableres støjafskærmning i delområde I, jf. bilag 2. Støjafskærmningen kan etableres som en støjvold, og må max. have en højde på 1,5 m i forhold til det øvrige terræn. Side 16

19 Hele lokalplanområdet 7.5 Oplag Udendørs oplag (som campingvogn, trailer, haveaffald, overskydende byggeaffald, byggematerialer, private legeredskaber og trampoliner) udenfor private grunde må ikke finde sted. 7.6 Terrænregulering Efter byggemodning og udstykning af området må der ikke ske terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn på de ubebyggede arealer. Note til Terrænregulering Vejanlæg jf. 8.4 og støjvold jf. 7.4 er ikke omfattet af bestemmelsen omkring terrænregulering. Der må ikke etableres volde, og overskydende jord skal køres væk. Side 17

20 8 Vej, sti og parkering Delområde I 8.1 Vejadgang Vejadgangen skal ske fra den eksisterende vej Teglgårdshaven via Teglgårdsvej. 8.2 Parkering Der skal til hver bolig anlægges 2 parkeringspladser på egen grund. Eventuel garage eller carport til ét køretøj svarer til én parkeringsplads. 8.3 Stier Eksisterende stier skal fastholdes, jf. bilag 2. Delområde II og III 8.4 Vejadgang Vejadgangen til delområde II skal ske via en forlængelse af Rugvænget. Vejadgangen til delområde III, hvis arealet anvendes til bolig, skal ske via en forlængelse af vej A-B-C, jf. bilag 2. Hvis arealet anvendes til institution, kan vejadgangen ske via den eksisterende intitution vest for delområdet, jf. bilag Veje Vejene i delområderne udlægges som boligveje i en bredde af min. 8,0 m. Vejene skal i princippet placeres som vist på udstykningsplanen, og udformes med en vendeplads, jf. bilag 3. Note til Veje Med "i princippet" menes, at vejene kan flyttes nogle meter, i forbindelse med udstykningen. 8.6 Stier Der skal udlægges stier som angivet i princippet på bilag 2. Stier skal udlægges i en bredde på min. 4,0 m. Side 18

21 8.7 Parkering For åben-lav bebyggelse skal der til hver bolig anlægges 2 parkeringspladser på egen grund. Eventuel garage eller carport til ét køretøj svarer til én parkeringsplads. For tæt-lav bebyggelse skal der for hver bolig udlægges et areal til 1,5 p-plads pr. bolig. Ved ibrugtagning af boligerne skal mindst 1 p-plads pr. bolig være anlagt. Arealudlæg til parkering må ikke bebygges, men kan beplantes eller befæstes indtil parkeringen etableres. Side 19

22 9 Tekniske anlæg 9.1 Ledninger og antenner Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. Overkanten på individuelle antenner og paraboler må ikke placeres højere end tagryg. 9.2 Regn- og spildevand Bebyggelsens regn- og spildevandsafledning skal ske i henhold til Hjørring Kommunes Spildevandsplan. 9.3 Varmeforsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hjørring Kommunes anvisninger. Bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder bygningsreglementets krav til lavenergibebyggelse, opnår dispensation fra bestemmelsen om tilslutningspligt. 9.4 Solceller og solfangere Solenergianlæg i form af solceller og solfangere skal etableres på tag eller facader. På tage skal solenergianlæg nedfældes i tagfladen eller ligge parallelt med og højst 10 cm over tagfladen. Note til Solceller og solfangere Illustration viser udformning og placering af solenergianlæg på tagflader. På flade tage kan solenergianlæg vinkles fra tagfladen. Anlæggets synlighed skal minimeres ved, at anlægget placeres min. 2,0 m fra tagfladens kanter. På facader skal solenergianlæg indgå som en integreret del af facaden eller opsættes direkte på og parallelt med facaden. Side 20

23 Solenergianlægget skal være antirefleks-behandlet, og det skal opsættes i et eller flere sammenhængende rektangler. Anlægget skal enten være sort eller have samme farve som den flade, det monteres på. Anlæggets ramme og bagfilm skal have samme farve som solcellerne/solfangerne. Side 21

24 10 Miljø Ingen bestemmelser Side 22

25 11 Grundejerforening 11.1 Bestemmelser Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens delområde II og III. Grundejerforeningen skal oprettes, når 25 % af grundene i delområde II er taget i brug til bebyggelse, eller når byrådet kræver det. Ejere af de resterende grunde optages løbende i grundejerforeningen. Ejere af grunde i lokalplanens delområde I kan optages i grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal stå for etablering og indretning af fællesarealer. Grundejerforeningen skal ligeledes forestå den efterfølgende drift og vedligeholdelse af fællesarealer, inkl. beplantning, stier m.v., samt eventuelle private fællesveje. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver og til at kræve nødvendig sikkerhed hos medlemmerne for eventuelle lån. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse skal godkendes af byrådet. Side 23

26 12 Betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Tilslutning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hjørring Kommunes anvisning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet spildevandskloakering efter Hjørring Kommunes anvisninger Vej, sti og parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt vej, i overensstemmelse med lokalplaens 8.4, til betjening af pågældende grunde, jf. bilag 3. Vej C-D, jf. bilag 2, skal først anlægges i forbindelse med byggemodning af delområde III. Side 24

27 13 Ophævelse af planer 13.1 Ophævelse af lokalplan Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves lokalplan Sindal i sin helhed. Side 25

28 14 Servitutter Der ophæves ingen servitutter Side 26

29 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af høringsfristen kan byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med planens indhold. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I høringsperioden er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af planforslaget, således meget begrænset. Når høringsperioden er udløbet, og byrådet kender eventuelle indsigelser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanens blivende retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Side 27

30 Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres. Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en nabohøring, før dispensationen kan gives. Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Hvis en ejendom, som er udlagt til offentlige formål, ikke kan bruges på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse forudsætninger kræve, at kommunen overtager den. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Side 28

31 Redegørelse Lokalplanens redegørelse beskriver, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Det fremgår også, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end kommunen. Side 29

32 Lokalplanens indhold Lokalplanen regulerer zonestatus, anvendelse, bebyggelsens omfang, placering og udseende, ubebyggede arealer samt veje, stier og parkering mv. Delområde og anvendelse Lokalplanen giver mulighed for, at området kan udstykkes med ca. 36 nye grunde, der kan anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse, hvis hele delområde II og III anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Delområde III i lokalplanen kan derudover anvendes til tæt-lav boligbebyggelse for at skabe variation i bebyggelsen i området. Alternativt kan delområdet anvendes til institutionsformål. Der ligger idag et center for senhjerneskadede med tilhørende boliger vest for lokalplanområdet. Centeret har 8 genoptræningspladser samt 8 permanente boliger. Anvendelsesbestemmelsen om institutionsformål giver mulighed for en udvidelse af den eksisterende institution. Det grønne areal i lokalplanområdet kan anvendes til rekreative formål for områdets beboere. Der er mulighed for at indrette diverse faciliteter som bålplads, bænke mv., der kan danne ramme om fælles aktiviteter for beboerne i området. Bebyggelsens placering, omfang og udformning Delområde I Delområde I i lokalplanen er et delvist udbygget område med parcelhusbebyggelse. Ny bebyggelse i området skal opføres under de samme bestemmelser som de eksisterende bebyggelser for at sikre et sammenhængende område. Bestemmelserne omkring bebyggelsens placering er overført fra den forhenværende lokalplan. Der kan i delområde I bygges i 1,5 etage, hvor én side af bebyggelsen skal placeres parallelt med grundens vejskel. 1,5 etage i delområde I fastholdes for at sikre, at ny bebyggelse i området har sammenhæng med den eksisterende bebyggelse. Bebyggelsesprocenten i delområde I hæves fra 25 % til 30 %. Bygningsreglementets beregningsregler i forhold til bebybyggelsesprocent har ændret sig, siden den eksisterende lokalplan for området blev vedtaget, og idag medregnes arealer i bebyggelsesprocenten, der tidligere ikke skulle. Bebyggelsesprocenten er derfor hævet for ikke at begrænse ny bebyggelse i delområde I i forhold til de eksisterende boligbebyggelser. Side 30

33 Delområde II og III Lokalplanens delområde II skråner ned mod Uggerby Å, og udformningen af bebyggelsen tager derfor udgangspunkt i det eksisterende terræn, hvor der er en niveauforskel på 8,5 m fra områdets højeste punkt til det laveste, der møder det beskyttede naturområde ved Uggerby Å. De maximale højder på bebyggelser i delområde II er differentieret for at give mulighed for udsigt til Ådalen fra flest mulige grunde. Derfor må bebyggelse på de lavest beliggende grunde max. opføres i 4,5 m, målt fra den højeste kote (rød streg) indenfor det bebyggelige areal, se nedenstående illustration. Bebyggelse på grunde beliggende midt på skråningen må max. opføres i 7,0 m, målt fra den laveste beliggende kote (blå streg) indenfor det bebyggelige areal, se nedenstående illustration. Bebyggelse på de højest beliggende grunde i delområde II samt bebyggelse i delområde III må opføres i 8,5 m, målt fra et niveauplan fastsat af Hjørring Kommune. Disse bestemmelser skal sikre at der fra en 1. sal er udsigt hen over nabobebyggelsen mod Ådalen. Det er hensigten med lokalplanen, at bebyggelsen skal tilpasses det eksisterende terræn, og det skrånende terræn kan derved udnyttes i bebyggelsen til forskudte planer eller en ekstra etage. Boligerne i delområde II og III kan opføres i op til 2 etager. Se nedenstående illustration. Side 31

34 Det er hensigten, at lokalplanens bestemmelser om maximal højde på bebyggelserne alt efter placering i området skal sikre udsigtsmulighed til ådalen fra grundene i området. Der er fastsat differentierede bestemmelser om afstand til skel for at give delområde II og III, hvis arealet anvendes til åben-lav boligbebyggelse, en åben karakter. Ingen bebyggelse, undtaget teknikbygninger, må placeres nærmere end 5,0 m fra skel mod vej. Side 32

35 Åben-lav boligbebyggelse i delområde II og III må ikke placeres nærmere end 3,5 m fra naboskel og skel mod sti. Garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger må ikke placeres nærmere end 1,5 m fra naboskel og skel mod sti. For at sikre en vis afstand til den beskyttede natur vest for lokalplanens delområde II må bebyggelse i den vestlige del af delområde II ikke placeres nærmere end 6,0 m fra lokalplangrænsen mod vest. Terrænregulering Det er hensigten med lokalplanen at minimere terrænregulering, for at bibeholde det skrånende terræn der er karaktergivende for området. Derfor fastsætter lokalplanen en række bestemmelser omkring terrænregulering i området. Ved byggeri, i delområde II og III, må der kun ske terrænreguleringer på max. + 0,5 m. Det betyder, at man ved byggeri kan grave jord af for at give plads til f.eks. en fritlagt kælderetage, men der må ikke fyldes mere end 0,5 m på det eksisterende terræn. Generelt må der i lokalplanområdet ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn på ubebyggede arealer. Det betyder, at terrasser etableret på terræn Side 33

36 skal opdeles, hvis højdeforskellen fra terrasse til eksisterende terræn er mere end 0,5 m. Terasser kan etableres på pæle. Se nedenstående illustration. Derudover kan en terrasse etableres ved en udgravning, hvis der delvist graves ud for f.eks. at skabe en fritlagt facade, jf Se nedenstående illustration. Beplantning Side 34

37 For at skabe et grønt og attraktivt boligområde i lokalplanens delområde II og III fastsætter lokalplanen, at hegn i skel skal være levende hegn, der kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side. Bestemmelsen om bebyggelsens afstand til naboskel og skel mod sti sikrer samtidig gode vækstvilkår for de levende hegn. Veje og stier Vejadgangen til delområde II skal ske via en forlængelse af den eksisterende vej Rugvænget. Det er samtidig en forlængelse af denne vej, der skal skabe adgang til delområde III. De nye veje i lokalplanområdet udlægges som boligveje med vendepladser for at minimere gennemkørende trafik i området. Hvis delområde III anvendes til institution, kan vejadgangen etableres fra den eksisterende institutions arealer via vejen Teglgårdshaven. Der skal etableres stiforbindelser i lokalplanområdet, der skaber sammenhæng i området samt forbindelser til den omkringliggende natur med Uggerby Å. Side 35

38 Hjørring Kommuneplan 2016 Kommuneplanen er den overordnede plan for kommunens udvikling og har derfor betydning for lokalplanen. Mål og strategier Lokalplanen understøtter kommuneplanens mål og strategier for bosætning samt helhedsplanen for Sindal. Hjørring kommune har fokus på at skabe gode og attraktive rammer for borgernes hverdagsliv, både for at fastholde de nuværende borgere og for at tiltrække nye borgere. Lokalplanen understøtter helhedsplanen for Sindal, som fastlægger, at den fremtidige byudvikling i Sindal skal ske ved Teglgården, hvor udbygningen skal tage afsæt i eksisterende rekreative og grønne strøg, og hvor der bygges videre på de eksisterende strukturer. Lokalplanen indeholder bestemmelser om udlæg af stiforbindelser, som skal sikre, at området har gode forbindelser internt samt til den omkringliggende natur. Rammer for lokalplanlægningen Lokalplanen ligger indenfor kommuneplanens rammeområde for boligområdet ved Teglgårdshaven, Sindal. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne, idet der ønskes, at give mulighed for at opføre bebyggelse i 2 etager med en bebyggelsesprocent på 30 i delområde II og III. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, der ændrer kommuneplanen, så der er den nødvendige overensstemmelse mellem kommuneplanen og lokalplanen. Lokalplanen er delvist omfattet af kommuneplantillægget. Kommuneplantillæg nr. 13 offentliggøres samtidig med lokalplanen. Side 36

39 Side 37

40 Øvrig planlægning Udover kommuneplanen kan der også være regionale, statslige eller andre kommunale planer, som har betydning for lokalplanen. Lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan Sindal, som udlægger området til bolig, med en bebyggelsesprocent på max 25 % og 1,5 etage. Hjørring Kommune ønsker at give mulighed for bebyggelse i 2 etager med en bebyggelsesprocent på max 30 %, samt at regulere hvor meget der kan terrænreguleres i området, for at bevare det skrånenede terræn. Bestemmelserne i lokalplanen er dermed ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan. Den hidtidige lokalplan Sindal aflyses i sin helhed ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan. Side 38

41 Natur og landskab Følgende forhold indenfor natur og landskab har betydning for lokalplanen. EF-Habitatdirektivets bilag IV-arter På bilag IV er opført dyre- og plantearter af EU-fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse, uanset hvor de er. Medlemslandene skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må f.eks. ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles, og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges. Listen indeholder bl.a. en række flagermus, gnavere, padder, insekter og fugle. Heder og overdrev nord for lokalplanområdet er egnede levesteder for markfirben. Selve lokalplanområdet er dyrket mark samt bebyggede arealer, og derfor ikke en egnet yngleeller rastelokalitet for markfirben. Derudover er der ikke træer eller bygninger i lokalplanområdet, der er egnede levesteder for flagermus. Der vurderes derfor ikke at være bilag IV-arter i lokalplanområdet. Beskyttede naturområder Vest og nordvest for lokalplanområdets nordlige del er der et større naturområde der er beskyttet i henhold til naturbeskyttelseslovens 3. Området består af store eng-, mose- og overdrevsarealer i forbindelse med Uggerby Å. Naturbeskyttelsesloven fastlægger, at områder udpeget om beskyttet natur skal henligge uberørt. Det betyder at der ikke må ændres på tilstanden af naturen, hvilket giver begrænsninger for hvilke aktiviteter, der kan tillades på arealer i nærheden af den udpeget natur. Der må ikke placeres træer, bebyggelse eller lign., der kaster skygge på det beskyttede areal. Det vurderes, at den beskyttede natur ikke vil blive væsentligt påvirket af lokalplanen. Side 39

42 Kulturarv Følgende forhold indenfor kulturarv har betydning for lokalplanen. Orientering om museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelsen af jordarbejdet skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om risikoen for fund af arkæologisk betydning, samt besked om de finansieringsmæssige konsekvenser. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet findes spor af fortidsminder f.eks. knogler, flintredskaber, lerkarskår m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det vedrører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Vendsyssel Historiske Museum, Museumsgade 3, 9800 Hjørring. Eventuelle spørgsmål herom kan ligeledes rettes til museet. Fortidsminder Der er i lokalplanområdets nordlige del registreret fortidsminder i form af enkelte stolpehuller. Stolpehullerne er ikke fredede fortidsminder, og Vendsyssel historiske museum har frigivet arealet efter en forundersøgelse. Side 40

43 Miljø Følgende miljøforhold har betydning for lokalplanen. Grundvand Kommunens fysiske planlægning, herunder kommuneplanen skal være med til at sikre, at grundvandsressourcen ikke forurenes. Det betyder, at områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande skal beskyttes. Lokalplanområdet ligger i et område uden særlige drikkevandsinteresser. Beskyttelsen af området opnås ved den til enhver tid gældende lovgivning om miljøbeskyttelse. Områdeklassificering I henhold til Jordforureningsloven er planmæssigt udpegede byzoner pr. 1. januar 2008 som udgangspunkt områdeklassificeret som lettere forurenet. Det betyder, at jordflytninger fra områdeklassificerede arealer ikke kan ske frit, idet der er et lovmæssigt krav om analysering af jord for konstatering af forureningsgraden samt krav om anmeldelse af jordflytninger til Hjørring Kommune. Kommunen kan efter vurdering udtage og inddrage bydele i områdeklassificeringen, hvilket kan få betydning for arealets status i forhold til områdeklassificeringen. En eventuel ændring af de områdeklassificerede arealer vil blive indarbejdet i Jordregulativ for Hjørring Kommune, som kan findes på kommunens hjemmeside. Grundejer er selv ansvarlig for at jord, der flyttes til grunden, er ren. Jordforurening Der er ikke mistanke om eller konstateret en jordforurening inden for lokalplanområdet. Der kan alligevel være områder indenfor lokalplanområdet, der er forurenet, og som derfor konstateres efterfølgende. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejde støder man af og til på en ukendt jordforurening. Hvis det sker, skal du kontakte Teknik- og Miljøområdet ved Hjørring Kommune. Hvis forureningen kræver en hurtig indsats, kan kommunen stille krav til, hvordan det videre arbejde på byggepladsen skal foregå. Herefter er det op til Region Nordjylland at vurdere, om forureningen skal kortlægges efter reglerne i jordforureningsloven. Side 41

44 Forsyning og tekniske anlæg Følgende forhold indenfor forsyning og tekniske anlæg har betydning for lokalplanen. Drikkevand Området forsynes fra Sindal Vandværk. Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hjørring Kommunes anvisning. Opfylder den nye bebyggelse kravene til lavenergibebyggelse, har kommunen pligt til at dispensere fra bestemmelserne om tilslutning. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen. Lokalplanområdet skal separatkloakeres. Spildevand og regnvand skal derfor tilsluttes det offentlige kloaksystem. Side 42

45 Øvrige forhold Følgende øvrige forhold har betydning for lokalplanen. Landbrugspligt Der er landbrugspligt på matr. 14b Den Nordlige Del, Hørmested, se bilag 1. Der må derfor ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før Landbrugs- og Fiskeristyrelsen har godkendt, at landbrugspligten ophæves for dette areal. Ændringer af ejer- og brugsforhold kan kræve tilladelse fra Landbrugs- og Fiskeristyrelsen. Ophævelse af landbrugspligt sker på baggrund af en erklæring fra praktiserende landinspektør, når lokalplanen er endeligt vedtaget og området udstykkes. Vej og trafik Etablering af vejanlæg, nye adgange for kørende, vejtilslutninger, ændring af eksisterende vejforløb, ændret anvendelse af benyttelse af eksisterende overkørsler, skilte, chikaner, lysindretninger m.v. kræver tilladelse efter vejlovgivningen. Byggetilladelse Opførelse af ny bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse kan kræve tilladelse efter byggelovgivningen. Side 43

46 Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret følgende tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Hjørring Kommune gør opmærksom på, at kommunen ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Matr.nr. 14b, Den Nordlige Del, Hørmested Tinglyst: nr Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Indhold: Servitutten fastsætter en ret til afløb for spildevand. Vurdering: Servitutten er forenelig med lokalplanens bestemmelser. Påtaleberettiget: Ejer af forsynings-/afløbsledning Tinglyst: nr. Titel: Dok om luftartshindringer mv, prioritet forud for pantegæld. Indhold: Servitutten omhandler en begrænsning med hensyn til bebyggelse i 25 m over terræn eller mere i forhold til indflyvningsplanen for Sindal Flyveplads. Vurdering: Lokalplanens bestemmelser for bebyggelsens højde overskrider ikke 25 m, og servitutten er derfor forenelig med lokalplanens bestemmelser. Påtaleberettiget: Luftfartsdirektoratet Side 44

47 Miljøvurdering Hjørring Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter og vurderer, at planen ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: Planen fastlægger ikke rammerne for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 ( 8, stk. 1, nr. 1). Planen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 8, stk. 1, nr. 2). Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet ( 8, stk. 2, nr. 2), fordi: Området er allerede planlagt til boligformål, og lokalplanen giver ikke yderligere muligheder end det eksisterende plangrundlag. Side 45

48 Kort og bilag Lokalplanens bestemmelser er suppleret af en række bilag. Bilag kan enten være gældende eller vejledende, og det vil fremgå af bestemmelserne og selve bilaget. Ved evt. uoverensstemmelser mellem tekst og kort, er det teksten, der er gældende. Side 46

49 Bilag 1 Lokalplanens matrikelkort med angivelse af delområder. Tryk "åbn pdf", hvis du vil se et målfast kort. Side 47

50 Bilag 2 Lokalplanens kort, der stedfæster dele af lokalplanens bestemmelser. Tryk "åbn pdf", hvis du vil se et målfast kort. Side 48

51 Bilag 3 Lokalplanens retningsgivende udstykningsplan. Med retningsgivende menes, at grundenes overordnet placering samt antal fastlægges, men at de enkelte skel kan justeres. Tryk "åbn pdf", hvis du vil se et målfast kort. Side 49

52 Status og proces Høring af lokalplanforslag Hjørring Kommunes Teknik- og Miljøudvalg har på møde den 6. december 2017 besluttet at sende lokalplanforslaget i offentlig høring. I forbindelse med lokalplanforslaget er der også udarbejdet et tillæg til Kommuneplan Du kan finde tillæg nr 13 her. Hjørring Kommune vil gerne høre din mening om planforslaget. Du kan indsende dine bemærkninger, kommentarer og indsigelser ved hjælp af funktionen "Høring - hvad mener du?" her på hjemmesiden. Høringsperioden er fra den 11. december 2017 til 5. februar Lokalplanforslaget giver mulighed for et boligområde hvor bebyggelsen indpasses i landskabet gennem en prioritering af de landskabelige og terrænmæssige kvaliteter. Lokalplanen indeholder bestemmelser om byggeriets udseende, for at sikre området en fælles karakter, uden samtidig at fastlægge for restriktive krav, så der bliver mulighed for variation i bebyggelsen. Miljøvurdering Hjørring Kommune har foretaget en screening i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter" og vurderer, at planen ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: Planen fastlægger ikke rammerne for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 ( 8, stk. 1, nr. 1). PLanen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 8, stk. 1, nr. 2). Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlige indvirkning på miljøet ( 8, stk. 2, nr. 2), fordi: Området er allerede planlagt til boligformål, og lokalplanen giver ikke yderligere muligheder end det eksisterende plangrundlag. Læs mere i lokalplanens afsnit om miljøvurdering. Side 50

53 Midlertidige retsvirkninger Du kan læse om lokalplanens midlertidige retsvirkninger her. Klagemulighed Hjørring Kommunes afgørelser omfattet af Planloven kan påklages til Planklagenævnet for så vidt angår retslige spørgsmål. Det kan fx være vedr. kommunens afgørelse om offentlig fremlæggelse af lokalplanforslag eller vedr. kommunens afgørelse om miljøvurdering. Klagefrist til Planklagenævnet er den 8. januar 2018 Klagevejledning Spørgsmål Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte Team Plan og Erhvervsudvikling på eller Ny lokalplan undervejs Lokalplanen er igangsat af Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 21. december Hjørring Kommune ønsker at byggemodne den nordlige del af boligområdet Teglgården i Sindal. Den gældende lokalplan for området forholder sig ikke til områdets særlige terrænforhold eller placering af bebyggelse. Der udarbejdes en ny lokalplan, hvor der er specielt fokus: Hvordan det eksisterende terræn må bearbejdes. Hvordan byggeriet skal tilpasses det eksisterende terræn. Har du spørgsmål til planarbejdet, er du velkommen til at kontakte Team Plan og Erhvervsudvikling på eller tmplan@hjoerring.dk. Side 51

54 Side 52