Lokalplan. Kladde L02 - Boligområde (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindevej, Hjørring. Lokalplanen er kladde

Transkript

1 Kladde Lokalplan L02 - Boligområde (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindevej, Hjørring Lokalplanen er kladde Hjørring Kommune Teknik- & Miljøområdet

2 Indholdsfortegnelse Beskrivelse 1 Bestemmelser 3 1 Formål 4 2 Område og zonestatus 5 3 Områdets anvendelse 6 4 Udstykning 7 5 Bebyggelsens omfang og placering 8 6 Bebyggelsens udseende 9 7 Ubebyggede arealer 11 8 Vej, sti og parkering 13 9 Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse Ophævelse af planer Servitutter Lokalplanens retsvirkninger 21 Redegørelse 23 Lokalplanens baggrund og formål 24 Lokalplanområdet 25 Lokalplanens indhold 26 Hjørring Kommuneplan Øvrig planlægning 30 Natur og landskab 31 Kulturarv 32 Miljø 33 Forsyning og tekniske anlæg 34 Øvrige forhold 35 Servitutter 36 Mindretalsudtalelse 38 Miljøvurdering 39 Kort og bilag 40 Bilag 1 41

3 Bilag 2 42 Kommentarer 43 Status og proces 44

4 Beskrivelse af lokalplanens område og indhold Lokalplanområdet ligger i den sydvestlige del af Hjørring på begge sider af Halvorsmindevej og er ca. 3 ha. På nordsiden vil de kommende boliger ligge i forlængelse af eksisterende boliger på Friskbækvej. På sydsiden vil boligerne ligge bagved og ved siden af eksisterende boliger. Området anvendes på nuværende tidspunkt til landbrugsformål. Den nordlige del af lokalplanområdet ved Friskbækvej afgrænses mod vest af landbrugsareal og mod nord af beskyttet natur i form af eng. Den sydlige del af lokalplanområdet afgrænses mod nord og øst af eksisterende boliger og mod syd af beskyttet natur i form af eng og mose samt et læbælte mod landbrugsareal. Mod vest afgrænses området af landbrugsareal. Formålet med lokalplanen er at udlægge området til boliger i form af parcelhuse. Vejadgangen til den nordlige del af lokalplanområdet skal ske fra den eksisterende Friskbækvej. I den sydlige del af lokalplanområdet skal vejadgangen ske fra to boligveje fra Halvorsmindevej. Side 1

5 Side 2

6 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastlægger, hvilke muligheder der er for at udnytte grundene i området, fx bestemmelser om anvendelse og bebyggelse. Det fremgår også, om der er særlige betingelser, der skal opfyldes for at kunne tage et nyt byggeri i brug. Side 3

7 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er at området udlægges til boliger, og at skabe et grønt og åbent boligområde. Side 4

8 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet Lokalplanområdet, som er ca. 3,0 ha, afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter matr. nr. 2h, del af 44a, 44b og del af 7000aø Bagterp By, Skt. Hans. 2.2 Zoneforhold En del af lokalplanområdet ligger i landzone. Med offentliggørelsen af den vedtagne lokalplan overføres landzonearealet, som er vist på bilag 1, til byzone. Der overføres hele matr. nr. 44b, ca. 0,89 ha af matr. nr. 44a, ca. 0,91 ha af matr. nr. 2h og ca. 0,06 ha af 7000aø, alle Bagterp By, Skt. Hans. Side 5

9 3 Områdets anvendelse 3.1 Anvendelse Lokalplanområdet må kun anvendes til åben-lav boliger. 3.2 Antal boliger På hver grund må der opføres eller indrettes én bolig. 3.3 Erhverv i egen bolig Der kan på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder - fx liberalt erhverv, kontorvirksomhed og frisør - under forudsætning af, at der opretholdes en bolig på ejendommen, at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen uden ansat personale, at virksomheden ikke drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom forandres (fx ved skiltning og lign.), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende som fx øget trafik, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Side 6

10 4 Udstykning 4.1 Grundstørrelser Grunde skal være min 850 m² og max m², eksklusiv vejareal. 4.2 Øvrige udstykninger Vej-, sti- og fællesarealer skal udstykkes. Ejendomme til tekniske anlæg kan udstykkes, så grunden ikke bliver større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m. Bygningsreglementets regler om det skrå højdegrænseplan sættes ud af kraft for tekniske anlæg. Side 7

11 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsens placering Bebyggelse må ikke placeres nærmere end 12,5 m fra vejmidten af Halvorsmindevej jf. bilag 2. Bebyggelse må ikke placeres nærmere end 5,0 m fra skel mod øvrige veje. Dog kan bygninger til tekniske anlæg til områdets forsyning placeres tættere på. Note til Bebyggelsens placering Afstandskrav til vejskel gælder ikke for den del af vejen, som er udvidet med henblik på vendeplads. Boligbebyggelse må ikke placeres nærmere end 3,5 m fra naboskel og skel mod sti. Garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger må ikke placeres nærmere end 1,5 m fra naboskel og skel mod sti. I den sydvestlige del af lokalplanområdet må bebyggelse ikke placeres nærmere end 10 m fra lokalplangrænsen mod syd jf. bilag Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten fastsættes til max 30 % for den enkelte ejendom. 5.3 Bygningshøjde og niveauplan Bygningerne må ikke være højere end 8,5 m målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. Overside gulv i stueetage må ligge max 0,2 m over niveauplanet. Sekundære bygninger må opføres med en højde på max 5,0 m. 5.4 Etageantal Bebyggelsen må opføres i max 2 etager. Side 8

12 6 Bebyggelsens udseende 6.1 Facader Bygningsfacader på hovedhuset skal udføres som blank mur i teglsten, eller facaderne skal fremstå vandskurede eller pudsede til eventuel efterfølgende maling eller kalkning. Der kan også anvendes træ, metalplader, glas og beton. Facadematerialer må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. 6.2 Tage Farve på tage skal være sort eller mørkegrå. Tagbeklædning på garager, carporte, skure og andre sekundære bygninger kan være med anden farve end hovedhuset. Tagmaterialer må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. 6.3 Skilte Der kan opsættes ét mindre skilt i forbindelse med erhverv i egen bolig jf Skiltet skal have en størrelse på max 0,25 m2 og skal have en udformning, der tilpasses områdets karakter. Skiltet må kun opsættes i tilknytning til den ejendom, der reklameres for. Skiltet må kun angive logo, forretningsnavn og åbningstider der må ikke skiltes med tilbud og produktreklamer. Skiltet kan placeres enten ved indkørsel til ejendommen eller direkte på facade. Overkant af skilt placeret ved indkørsel må have en højde på max 1,5 m og skal placeres, så det ikke dækker for oversigten ved ind- og udkørsel. Facadeskilt må ikke opsættes med overkant højere end skæring mellem tag og facade. Side 9

13 Skiltet skal være fast og må ikke være reflekterende eller bevægelig (f.eks. banner-lignende skilte), og der må ikke anvendes digitalt skilt. Skiltet må ikke være lysende, men kan være diskret belyst. Der må ikke opsættes reklameflag, vimpler, bannere og lignende eller løse skilte. Side 10

14 7 Ubebyggede arealer 7.1 Oplag Udendørs oplag (som campingvogn, trailer, haveaffald, overskydende byggeaffald, byggematerialer, private legeredskaber og trampoliner) udenfor private grunde må ikke finde sted. 7.2 Beplantning Hvidtjørnen, som er markeret på bilag 2, skal bevares med sin fulde trækrone og må ikke fældes, beskæres eller beskadiges. Note til Beplantning Hvidtjørnen har koordinat (557614, ). 7.3 Hegn Hegn i skel, mod vej, sti, nabo- eller fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset, dog max 1,8 m. 7.4 Terrænregulering Friskbækvej I den del af lokalplanområdet, som ligger nord for Halvorsmindevej, må der ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m, og der må ikke ske terrænreguleringer ud over ± 0,5 m i forhold til niveauplan i forhold til det eksisterende terræn. Det er dog tilladt at terrænregulere den østlige del af den enkelte grund, så carporte/garager kan ligge i samme niveau som Friskbækvej. Derudover må der ske en terrænregulering af den lavning, der ligger umiddelbart vest for Friskbækvej 6, så terrænet hæves op til kote 26. Denne terrænregulering skal godkendes i forbindelse med byggesagsbehandlingen og fastsættelsen af niveauplan. Side 11

15 Syd for Halvorsmindevej I den del af lokalplanområdet, som ligger syd for Halvorsmindevej, må der ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m, og der må ikke ske terrænreguleringer ud over ± 0,5 m i forhold til niveauplan i forhold til det eksisterende terræn. Hele lokalplanområdet For hele lokalplanområdet gælder, at overskydende jord skal køres væk, og der må ikke etableres volde. Side 12

16 8 Vej, sti og parkering 8.1 Vejadgang Vejadgangen til lokalplanområdet nord for Halvorsmindevej skal ske via den eksisterende vej Friskbækvej. Vejadgangen til lokalplanområdet syd for Halvorsmindevej skal ske fra Halvorsmindevej, som vist i princippet på bilag Veje Boligveje skal udlægges i en bredde af 8,0 m, og de skal anlægges i en bredde af min 5,0 m. De to boligveje syd for Halvorsmindevej må ikke forbindes med mulighed for gennemkørsel for køretøjer. Note til Veje For at etablere vejadgang til en grund placeret nordligst i den nordlige del af lokalplanområdet kan den eksisterende vejadgang til Friskbækvej 14 udvides mod vest. Den endelige placering og udformning vil blive bestemt med fastlæggelsen af udstykningsplanen for hele området. 8.3 Stier Stier skal sammenkoble de to boligveje i lokalplanområdet syd for Halvorsmindevej og sikre adgang til det naturbeskyttede areal syd for lokalplanområdet, som vist i princippet på bilag 2. Stier skal udlægges i en bredde af 3,0 m. 8.4 Parkering Til hver bolig skal der anlægges 2 parkeringspladser på egen grund. Eventuel garage eller carport til ét køretøj svarer til én parkeringsplads. Side 13

17 9 Tekniske anlæg 9.1 Ledninger og antenner Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. Overkanten på individuelle antenner og paraboler må ikke placeres højere end tagryg. 9.2 Regn- og spildevand Bebyggelsens regn- og spildevandsafledning skal ske i henhold til Hjørring Kommunes Spildevandsplan. 9.3 Varmeforsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hjørring Kommunes anvisninger. Bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder bygningsreglementets krav til lavenergibebyggelse, opnår dispensation fra bestemmelsen om tilslutningspligt. 9.4 Solceller og solfangere Solenergianlæg i form af solceller og solfangere skal etableres på tag eller facader. På tage skal solenergianlæg nedfældes i tagfladen eller ligge parallelt med og højst 10 cm over tagfladen. Note til Solceller og solfangere Illustrationen viser udformning og placering af solenergianlæg på tagflader. På flade tage kan solenergianlæg vinkles fra tagfladen. Anlæggets synlighed skal minimeres ved, at anlægget placeres min. 2 m fra tagfladens kanter. På facader skal solenergianlæg indgå som en integreret del af facaden eller opsættes direkte på og parallelt med facaden. Solenergianlægget skal være antirefleks-behandlet, og det skal opsættes i et eller flere Side 14

18 sammenhængende rektangler. Anlægget skal enten være sort eller have samme farve som den flade, det monteres på. Anlæggets ramme og bagfilm skal have samme farve som solcellerne/solfangerne. Side 15

19 10 Miljø Ingen bestemmelser Side 16

20 11 Grundejerforening 11.1 Grundejerforening Grundejerne indenfor lokalplanområdet nord for Halvorsmindevej skal optages som medlemmer i den eksisterende grundejerforening for Friskbækvej og skal optages løbende, som grundene sælges. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanområdet syd for Halvorsmindevej. Grundejerforeningen skal oprettes, når halvdelen af parcellerne er taget i brug til bebyggelse, eller når byrådet kræver det. Grundejerforeningen skal stå for etablering og indretning af fællesarealerne. Grundejerforeningen skal ligeledes forestå den efterfølgende drift og vedligeholdelse af fællesarealerne, inkl. beplantning, stier m.v., samt eventuelle private fællesveje. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver og til at kræve nødvendig sikkerhed hos medlemmerne for eventuelle lån. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse skal godkendes af byrådet. Side 17

21 12 Betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Tilslutning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hjørring Kommunes anvisning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet spildevandskloakering efter Hjørring Kommunes anvisninger Vej, sti og parkering Ny bebyggelse i den del af lokalplanområdet, som ligger syd for Halvorsmindevej, må ikke tages i brug, før der er anlagt vej i overensstemmelse med lokalplanens 8.2. Ny bebyggelse i den del af lokalplanområdet, som ligger syd for Halvorsmindevej, må ikke tages i brug, før der er anlagt stier i overensstemmelse med lokalplanens 8.3. Note til Vej, sti og parkering Hvis området syd for Halvorsmindevej udstykkes og bebygges i flere etaper, skal der i forbindelse med den enkelte etape etableres den pågældende del af stiforbindelsen, der skal sammenkoble de to boligveje, og der skal etableres stiforbindelse til det naturbeskyttede areal syd for lokalplanområdet jf. bilag 2. Side 18

22 13 Ophævelse af planer Der ophæves ingen planer. Side 19

23 14 Servitutter Der ophæves ingen servitutter Side 20

24 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af høringsfristen kan byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med planens indhold. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I høringsperioden er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af planforslaget, således meget begrænset. Når høringsperioden er udløbet, og byrådet kender eventuelle indsigelser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanens blivende retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., Side 21

25 som er indeholdt i planen, skal etableres. Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en nabohøring, før dispensationen kan gives. Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Hvis en ejendom, som er udlagt til offentlige formål, ikke kan bruges på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse forudsætninger kræve, at kommunen overtager den. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Side 22

26 Redegørelse Lokalplanens redegørelse beskriver, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Det fremgår også, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end kommunen. Side 23

27 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen omhandler et område, som ligger på begge sider af Halvorsmindevej i den sydvestlige del af Hjørring. Arealet er i Hjørring Kommuneplan 2016 udlagt til ny byudvikling. Formålet med lokalplanen er at give mulighed for bolig i form af parcelhuse. Hensigten er at skabe et grønt og åbent boligområde ved at regulere bebyggelsens afstand til skel samt sikre, at hegn i området er levende hegn. Lokalplanen indeholder bestemmelser om byggeriets udseende for at sikre området en fælles karakter uden samtidig at fastlægge for restriktive krav, så der bliver mulighed for god variation i bebyggelsen. I lokalplanområdet nord for Halvorsmindevej står en stor hvidtjørn, som ønskes bevaret. I Kommuneplan 2016 er området omkring Halvorsmindevej vest for lokalplanområdet udpeget som mulig fremtidig udviklingsretning for byen med henblik på nye boliger. Side 24

28 Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende på begge sider af Halvorsmindevej, og er ubebygget. Området er ca. 3,0 ha og anvendes på nuværende tidspunkt til landbrugsformål. De kommende boliger i lokalplansområdet vil ligge i forbindelse med eksisterende boliger på Friskbækvej og Halvorsmindevej. Lokalplanområdet afgrænses mod nord af landbrugsareal og beskyttet natur i form af eng, mod vest af landbrugsareal, mod øst af eksisterende boliger og mod syd af beskyttet natur i form af eng og mose samt et læbælte mod landbrugsareal. Den nordlige del af lokalplanområdet skal have vejadgang fra den eksisterende vej Friskbækvej. Vejadgangen til den sydlige del af lokalplanområdet skal ske fra to boligveje fra Halvorsmindevej. I den nordlige del af lokalplanområdet er landskabet kuperet, og terrænet skråner ned mod det beskyttede engareal mod nord. Den sydlige del af lokalplanområdet har et overvejende fladt terræn. I den nordlige del af lokalplanområdet ved Friskbækvej står en stor Hvidtjørn, der giver karakter til området. Hvidtjørnen skal bevares som en del af boligområdet. Området ligger på nuværende tidspunkt i landzone og overføres med vedtagelsen af denne lokalplan til byzone. Side 25

29 Lokalplanens indhold Lokalplanen regulerer zonestatus, anvendelse, bebyggelsens omfang, placering og udseende, ubebyggede arealer samt veje, stier og parkering mv. Anvendelse Lokalplanen giver mulighed for, at området kan anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse i max 2 etager med én bolig pr. grund. Bebyggelsens placering og udseende Det er hensigten at give området en åben karakter, og derfor er der fastsat differentierede bestemmelser om afstand til skel. Ingen bebyggelse, undtaget teknikbygninger, må placeres nærmere end 12,5 m fra Halvorsmindevej (fastsat i servitut om vejbyggelinje) og 5,0 m fra øvrige vejskel. Boligbebyggelse må ikke placeres nærmere end 3,5 m fra naboskel og skel mod sti. Garager, carporte, udhuse og andre sekundære bygninger må ikke placeres nærmere end 1,5 m fra naboskel og skel mod sti. Lokalplanen indeholder bestemmelser om byggeriets udseende for at sikre området en fælles karakter uden samtidig at fastlægge for restriktive krav, så der bliver mulighed for god variation i bebyggelsen. Den fælles karakter sikres gennem bestemmelser om tagfarve og bestemmelsen om levende hegn. For at sikre en vis afstand til den beskyttede natur syd for lokalplanområdet må bebyggelse i den sydvestlige del af lokalplanområdet ikke placeres nærmere end 10 m Side 26

30 fra lokalplangrænsen mod syd. Landskab og beplantning For at skabe et grønt og attraktivt boligområde fastsætter lokalplanen, at hegn i skel skal være levende hegn, der kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side. Bestemmelsen om bebyggelsens afstand til naboskel og skel på sti sikrer samtidig gode vækstvilkår for de levende hegn. Lokalplanens bestemmelse om levende hegn er i tråd med de nærliggende boliger ved Halvorsmindevej, som er kendetegnet ved en grøn karakter og levende hegn. Derudover sikrer lokalplanen en bevaring af en eksisterende hvidtjørn nordligst i lokalplanområdet ved Friskbækvej. Bestemmelsen hindrer ikke, at træet må fældes, hvis træet går ud. Hvidtjørnen er et egnskarakteristisk træ, og det solitære træ passer fint ind i landskabet. Bevaringen af træet tinglyses på ejendommen. For at undgå nabogener af terrænreguleringer må der efter byggemodning og udstykning af hele området ikke ske terrænreguleringer ud over ± 0,5 m i forhold til niveauplan fastsat i det eksisterende terræn, og terrænreguleringen må ikke ske nærmere skel end 1 m. Grundene placeret nord for Halvorsmindevej har en stejl skråning fra vej og op til grunden. Derfor er det tilladt at terrænregulere den østlige del af de grunde, så carporte/garager kan ligge i samme niveau som Friskbækvej. Det væsentlige ved terrænreguleringsbestemmelserne i forhold til arealet nord for Halvorsmindevej er at sikre den eksisterende landskabelige overgang fra lokalplanens grænse til det åbne land. Derudover må der ske terrænregulering af den lavning i landskabet, der ligger umiddelbart vest for Friskbækvej 6 nord for Halvorsmindevej, så terrænet hæves op til kote 26, og derved kan komme til at ligge i samme niveau som de tilstødende arealer, se nedenstående illustration der viser et snit gennem terrænet, og den regulering der kan ske i højden. Side 27

31 Stier Der skal etableres stiforbindelser, der sammenkobler de to boligveje i lokalplanområdet syd for Halvorsmindevej, samt skaber adgang til det naturbeskyttede areal mod syd for at sikre sammenhæng i området og adgang til det rekreative areal. Side 28

32 Hjørring Kommuneplan 2016 Kommuneplanen er den overordnede plan for kommunens udvikling og har derfor betydning for lokalplanen. Mål og strategier Lokalplanen understøtter kommuneplanens mål og strategier for bosætning samt helhedsplanen for Hjørring. Hjørring kommune har fokus på at skabe gode og attraktive rammer for borgernes hverdagsliv, både for at fastholde de nuværende borgere og for at tiltrække nye borgere. Lokalplanen understøtter helhedsplanen for Hjørring ved at facilitere et nyt boligområde med byggegrunde i kanten af byen i det sydvestlige Hjørring. Kommunen vil arbejde for et varieret udbud af boliger i de største byer, og derfor skal der både være attraktive byggegrunde samt ske en fornyelse af eksisterende boligområder. Retningslinjer Lokalplanområdet berører følgende af kommuneplanens retningslinjer: 2.4 Arealudlæg til boliger i Hjørring I henhold til retningslinje 2.4 om arealudlæg i Hjørring udlægges lokalplanområdet ved Friskbækvej og Halvorsmindevej til boliger. Lokalplanen er en realisering af denne retningslinje. Rammer for lokalplanlægningen Lokalplanen ligger indenfor kommuneplanens rammeområde for Boligområde ved Friskbækvej, Hjørring samt rammeområde for Boligområde ved Halvorsmindevej, Hjørring. I rammebestemmelserne er fastsat, at områderne er udlagt til åben-lav bebyggelse med max 2 etager samt en bygningshøjde på max 8,5 m. Bebyggelsesprocenten er for åben-lav max 30 %. Lokalplanen er i overensstemmelse hermed. Side 29

33 Øvrig planlægning Udover kommuneplanen kan der også være regionale, statslige eller andre kommunale planer, som har betydning for lokalplanen. Lokalplan Lokalplanområdet har ikke tidligere været omfattet af en lokalplan. Side 30

34 Natur og landskab Følgende forhold indenfor natur og landskab har betydning for lokalplanen. EF-Habitatdirektivets bilag IV-arter På bilag IV er opført dyre- og plantearter af EU-fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse, uanset hvor de er. Medlemslandene skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må f.eks. ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles, og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges. Listen indeholder bl.a. en række flagermus, gnavere, padder, insekter og fugle. Der vurderes ikke at være bilag IV-arter i lokalplanområdet eller i nærheden af planområdet. Beskyttede naturområder Nord for lokalplanområdet er der engarealer, og syd for lokalplanområdet er der eng- og mosearealer, som er beskyttet i henhold til naturbeskyttelsesloven 3. Lokalplanen fastsætter, at bebyggelse ikke må opføres nærmere end 10 m fra den beskyttede natur. Arealerne vurderes på den baggrund ikke at blive påvirket af lokalplanen. Side 31

35 Kulturarv Følgende forhold indenfor kulturarv har betydning for lokalplanen. Orientering om museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelsen af jordarbejdet skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om risikoen for fund af arkæologisk betydning, samt besked om de finansieringsmæssige konsekvenser. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet findes spor af fortidsminder f.eks. knogler, flintredskaber, lerkarskår m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det vedrører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Vendsyssel Historiske Museum, Museumsgade 3, 9800 Hjørring. Eventuelle spørgsmål herom kan ligeledes rettes til museet. Side 32

36 Miljø Følgende miljøforhold har betydning for lokalplanen. Grundvand Kommunens fysiske planlægning, herunder kommuneplanen skal være med til at sikre, at grundvandsressourcen ikke forurenes. Det betyder, at områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande skal beskyttes. Lokalplanområdet ligger i et område uden særlige drikkevandsinteresser. Beskyttelsen af området opnås ved den til enhver tid gældende lovgivning om miljøbeskyttelse. Områdeklassificering I henhold til Jordforureningsloven er planmæssigt udpegede byzoner pr. 1. januar 2008 som udgangspunkt områdeklassificeret som lettere forurenet. Det betyder, at jordflytninger fra områdeklassificerede arealer ikke kan ske frit, idet der er et lovmæssigt krav om analysering af jord for konstatering af forureningsgraden samt krav om anmeldelse af jordflytninger til Hjørring Kommune. Kommunen kan efter vurdering udtage og inddrage bydele i områdeklassificeringen, hvilket kan få betydning for arealets status i forhold til områdeklassificeringen. En eventuel ændring af de områdeklassificerede arealer vil blive indarbejdet i Jordregulativ for Hjørring Kommune, som kan findes på kommunens hjemmeside. Grundejer er selv ansvarlig for at jord, der flyttes til grunden, er ren. Jordforurening Der er ikke mistanke om eller konstateret en jordforurening inden for lokalplanområdet. Der kan alligevel være områder indenfor lokalplanområdet, der er forurenet, og som derfor konstateres efterfølgende. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejde støder man af og til på en ukendt jordforurening. Hvis det sker, skal du kontakte Teknik- og Miljøområdet ved Hjørring Kommune. Hvis forureningen kræver en hurtig indsats, kan kommunen stille krav til, hvordan det videre arbejde på byggepladsen skal foregå. Herefter er det op til Region Nordjylland at vurdere, om forureningen skal kortlægges efter reglerne i jordforureningsloven. Side 33

37 Forsyning og tekniske anlæg Følgende forhold indenfor forsyning og tekniske anlæg har betydning for lokalplanen. Drikkevand Området forsynes fra Hjørring Vandværk. Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hjørring Kommunes anvisning. Opfylder den nye bebyggelse kravene til lavenergibebyggelse, har kommunen pligt til at dispensere fra bestemmelserne om tilslutning. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Kloakering Lokalplanområdet er delvis omfattet af spildevandsplanen. Der er for den del af lokalplanområdet, der ikke er omfattet af spildevandsplanen, sideløbende med udarbejdelse af lokalplanen lavet et tillæg til spildevandsplanen. Spildevand fra området skal tilsluttes det offentlige kloaksystem. Området er vurderet egnet til lokalt afledning af regnvand, og regnvand skal derfor nedsives på egen grund. Ledninger i jorden Der findes nedgravede ledninger (kan være vand, kloak, olie, naturgas mv.) indenfor lokalplanområdet. Ledningerne er tinglyste, og der skal i forbindelse med udstykningen og opførelse af bebyggelse tages hensyn til de afstandskrav mv., der kan være pålagt ledningerne. Der gøres opmærksom på, at der også kan være ledninger, som ikke er tinglyste. Hjørring Kommune gør ligeledes opmærksom på, at kommunen ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten over tinglyste servitutter, eller for at ledninger med evt. tilhørende servitutbælter er vist korrekt. Side 34

38 Øvrige forhold Følgende øvrige forhold har betydning for lokalplanen. Landbrugspligt Der er landbrugspligt på matr. nr. 44a og 44b Bagterp By, Skt. Hans. Der må derfor ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før Landbrugs- og Fiskeristyrelsen har godkendt, at landbrugspligten ophæves for dette areal. Ændringer af ejer- og brugsforhold kan kræve tilladelse fra Landbrugs- og Fiskeristyrelsen. Ophævelse af landbrugspligt sker på baggrund af en erklæring fra praktiserende landinspektør, når lokalplanen er endeligt vedtaget og området udstykkes. Vej og trafik Etablering af vejanlæg, nye adgange for kørende, vejtilslutninger, ændring af eksisterende vejforløb, ændret anvendelse af benyttelse af eksisterende overkørsler, skilte, chikaner, lysindretninger m.v. kræver tilladelse efter vejlovgivningen. Byggetilladelse Opførelse af ny bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse kan kræve tilladelse efter byggelovgivningen. Side 35

39 Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret følgende tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Hjørring Kommune gør opmærksom på, at kommunen ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Matr.nr. 2h, 44a og 44b, Bagterp By, Skt. Hans Tinglyst: nr Titel: Dok om byggelinier ved Halvorsmindevej Indhold: Servitutten omhandler bestemmelser vedr. byggelinjer udlagt omkring Halvorsmindevej. Byggelinjerne er udlagt 12,5 m fra vejmidten. Der må inden for byggelinjerne ikke opføres ny bebyggelse eller foretages genopførelse af nedbrændt eller nedreven bebyggelse, ligesom der ikke må ske tilbygning eller foretages væsentlige forandringer i eksisterende bebyggelse inden for vejbyggelinjerne. Vurdering: Vejbyggelinjen er indarbejdet i lokalplanens bestemmelser, og servitutten er derfor forenelig med servitutten. Påtaleberettiget: Hjørring Kommune Matr.nr. 2h, Bagterp By, Skt. Hans Tinglyst: nr Titel: Færdselsret over matr. nr. 2h Bagterp By, Skt. Hans Indhold: Servitutten omhandler bestemmelser vedr. færdselsret over matr. nr. 2h Bagterp By, Skt. Hans. Af deklarationsteksten fremgår det, at den til enhver tid værende ejer af matr. nr. 2dæ Bagterp By, Skt. Hans, herunder hans husstand og besøgende, skal have vejadgang over den del af matr. nr. 2h, der er beliggende umiddelbart øst for matr. nr. 2dæ, således at den til enhver tid værende ejer af matr. nr. 2dæ kan have uhindret adgang til trafik til og fra til den på matr. nr. 2dæ beliggende beboelsesbygning og Side 36

40 garage. Vurdering: Arealet med den tinglyste færdselsret benyttes ikke som vejadgang til det nye boligområde, og servitutten er derfor forenelig med lokalplanens bestemmelser. Påtaleberettiget: Den til enhver tid værende ejer af matr. nr. 2dæ, Bagterp By, Skt. Hans Tinglyst: nr Titel: Dokument om oversigt mv. Indhold: Dokumentet omhandler bestemmelser vedrørende oversigtsareal, ift. vejadgang til matr. 2h, Bagterp By, Skt. Hans, på arealet mellem ejendommene matr. nr. 2ds og 2dy. Der må hverken midlertidigt eller blivende findes bevoksning, bebyggelse, hegn eller anden hindring for den frie oversigt i en større højde end 1 meter. Vurdering: Lokalplanen tillader ikke hverken bebyggelse eller bevoksning på arealet, og servitutten er derfor forenelig med lokalplanens bestemmelser. Påtaleberettiget: Hjørring Kommune Side 37

41 Mindretalsudtalelse Side 38

42 Miljøvurdering Hjørring Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter og vurderer, at planen ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: Planen fastlægger ikke rammer for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 ( 8, stk. 1, nr. 1). Planen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 8, stk. 1, nr. 2). Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet ( 8, stk. 2, nr. 2), fordi: Planområdet indeholder ikke særlige natur-, landskabs- eller kulturhistoriske værdier. Boliger medfører som udgangspunkt ikke forurening. Planområdets størrelse og antallet af boliger gør, at der kun forventes en begrænset forøgelse af trafikbelastningen til og fra området. Side 39

43 Kort og bilag Lokalplanens bestemmelser er suppleret af en række bilag. Bilag kan enten være gældende eller vejledende, og det vil fremgå af bestemmelserne og selve bilaget. Ved evt. uoverensstemmelser mellem tekst og kort, er det teksten, der er gældende. Side 40

44 Kort 1 Lokalplanens matrikelkort og områder der overføres til byzone. Tryk "åbn pdf", hvis du vil se et målfast kort. Side 41

45 Kort 2 Lokalplanens kort, der stedfæster dele af lokalplanens bestemmelser. Tryk "åbn pdf", hvis du vil se et målfast kort. Side 42

46 Indkomne kommentarer Hjørring Kommune vil gerne høre din mening om lokalplanforslaget. Du kan indsende dine bemærkninger, kommentarer og indsigelser ved hjælp af funktionen "Høring - hvad mener du?" her på hjemmesiden. Oversigt over indkomne bemærkninger, kommentarer og indsigelser: Side 43

47 Status og proces Ny lokalplan undervejs Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen og er igangsat på baggrund af et ønske fra bygherre. Lokalplanen skal give mulighed for nye boliger i form af parcelhuse. Har du spørgsmål til planarbejdet, er du velkommen til at kontakte Team Plan og Erhvervsudvikling på eller tmplan@hjoerring.dk. Side 44