LOKALPLAN 126 for en ny boligbebyggelse på Øvej 36 FORSLAG i høring fra den XX til den XX 2018

Transkript

1 LOKALPLAN 126 for en ny boligbebyggelse på Øvej 36 FORSLAG i høring fra den XX til den XX 2018

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et bestemt område. Det kan være et større område eller en enkelt ejendom. Lokalplaner kan bruges til at fastlægge, hvad forskellige områder fremover skal anvendes til, og hvordan bebyggelse, veje og friarealer mv. skal udformes. Byrådet kan herved påvirke kvaliteten af de fysiske omgivelser i kommunen. Samtidig er udarbejdelse af et forslag til lokalplan velegnet til at gennemtænke planlægningsmæssige problemstillinger, og processen frem til en vedtaget lokalplan giver god mulighed for dialog med borgerne om planlægningen. Lokalplanen er bygget op af en redegørelse og nogle bestemmelser. Indledningsvist beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lokalplanens bestemmelser fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for anvendelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. De konkrete bestemmelser kan være uddybet med en kommentar. Lokalplaner gælder fremtidige forhold. Det betyder, at eksisterende lovlig bebyggelse kan blive liggende, ligesom eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte. Der er altså ikke handlepligt på lokalplanens bestemmelser, men ved fremtidige ændringer i området skal lokalplanens bestemmelser overholdes. En lokalplan sætter rammerne for et områdes anvendelse og udvikling, men en lokalplan er ikke i sig selv en tilladelse eller godkendelse. Det kan være nødvendigt at søge om tilladelse eller godkendelser fra relevante myndigheder inden dit projekt kan realiseres. En lokalplan skal efter reglerne i Planloven annonceres og fremlægges som forslag i høring. I denne periode har alle mulighed for at komme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet.

3 Indhold Redegørelse BAGGRUND FOR LOKALPLANEN FORMÅLET MED LOKALPLANEN BELIGGENHED OG EKSISTERENDE FORHOLD FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING FORHOLD TIL BYENS ANDRE FUNKTIONER TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER SERVITUTTER MILJØSCREENING MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Bestemmelser 1. FORMÅL OMRÅDE OG ZONESTATUS ANVENDELSE UDSTYKNING VEJE, STIER OG PARKERING BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING BEBYGGELSENS UDSEENDE UBEBYGGEDE AREALER BETINGELSE FOR IBRUGTAGNING RETSVIRKNING VEDTAGELSE Kortbilag Kortbilag 1 - lokalplanområde. 10 Kortbilag 2 - situationsplan. 11 Kortbilag 3 - visualiseringer A

4 Redegørelse BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Frederikssund Kommune har modtaget ansøgning om at opføre en boligbebyggelse på Øvej 36. Ejendommen har tidligere huset Øparkens Børnehave, der nu er revet ned. FORMÅLET MED LOKALPLANEN Formålet med lokalplanen er at fastlægge rammerne for bebyggelsens omfang, materialevalg, placering og udformning. Placeringen af parkering- og adgangsforhold samt områdets opholds- og friarealer fastlægges. Visualiseringer på lokalplanens bilag 3 giver et indtryk af bebyggelsens karakter og formgivning. BELIGGENHED OG EKSISTERENDE FORHOLD Mod øst ligger den tæt lave boligbebyggelse på Askøvej/Fejøvej/Tunøvej. Mod syd er der en boldbane, som tilhører samme boligbebyggelse. Mod vest er ejendommen omgivet af parcelhuse, og mod nord ligger der et et åbent areal med et kraftvarmeværk. Visualisering - bebyggelse set fra syd/vest Plan- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 6. marts 2018 at udarbejde en lokalplan, som åbner mulighed for at opføre tæt/lav boliger. Der foreligger nu et forslag til at opføre en boligbebyggelse bestående af 20 rækkehuse, placeret i 3 rækker. Hver række er forskudt i to blokke for at skabe variation i bebyggelsen og for at optimere solorienteringen. Boligerne gives vejadgang fra Øvej via en privat fællesvej. Lokalplanområdet Visualisering - bebyggelsen set fra nord/øst FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING En lokalplan må ikke stride mod regler eller beslutninger efter anden lovgivning som er bindende for lokalplanlovgivningen. I det følgende gennemgås nogle af de planer, der spiller ind i forhold til projektet. 4

5 Natura 2000 og Habitatbekendtgørelsen Jævnfør Habitatbekendtgørelsen (BEK nr. 926 af 27. juni 2016), om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter, skal der foretages en vurdering af, om det ansøgte i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt. Der kan endvidere ikke gives tilladelse, hvis det ansøgte kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanområdet ligger inden for opland til meget sårbare Natura 2000 områder. Det er kommunens samlede vurdering, at planen ikke i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, vil påvirke Natura 2000-områder væsentligt, medføre beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller på yngle- og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Kommuneplanen Det området, som lokalplanen omfatter, er en del af kommuneplanramme B 3.17 for Øparken. Områdets er udlagt til tæt lav bolig med mulighed for tilhørende kollektive anlæg til brug for områdets beboere. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 40 og etageantallet til 1½. Bygningshøjden må maksimalt være 8,5 m. Den foreslåede bebyggelse ligger indenfor kommuneplanens rammer. Lokalplan Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Vandplaner Lokalplanens område ligger inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Der må således ikke nedsives beskidt vand fra tage, veje og parkeringspladser til grundvandet. Vandet skal ledes til regnvandsledning. Overflader og belægninger skal være tætte. Det er kommunens vurdering, at lokalplanen ikke indebærer grundvandstruende aktiviteter indenfor lokalplanområdet. FORHOLD TIL BYENS ANDRE FUNKTIONER Vandforsyning Vandforsyningen inden for lokalplanområdet varetages af vandforsyningsselskabet Novafos. Varmeforsyning Ejendommen ligger i et område med naturgasforsyning, som det er muligt at blive tilsluttet. Vedvarende energi som varmeforsyning er også en mulighed. Spildevand og overfladevand Lokalplanområdet er separatkloakeret, hvor spildevand og overfladevand løber til hver sin ledning. Men det er muligt at etablere løsninger, der sikrer nedsivning og/eller genanvendelse af overfladevand. Læs mere om Spildevandsplanen på kommunens hjemmeside. Støj, trafik og parkering Ejendommen ligger placeret midt i et boligområde uden gennemgående trafik. Adgangen til lokalplanområdet sker via en privat fællesvej fra Øvej. Parkering sker på egen matrikel og overholde Frederikssund Kommunes parkeringsnorm. Lokalplanen medfører ingen væsentlige ændringer i forhold til de eksisterende trafik- og parkeringsforhold for området omkring bebyggelsen. Lokalplanområde og kommuneplanramme B 3.17 Kraftvarmeværk Kraftvarmeværket Øparken ligger placeret umiddelbart nord for lokalplanområdet. Der er foretaget en analyse af de miljømæssige konsekvenser af boligernes nærhed til værket. Konklusionen er, at alle grænseværdier bliver overholdt, og at naboskabet således er uproblematisk. 5

6 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER En lokalplan sætter rammerne for et områdes anvendelse og udvikling, men en lokalplan er ikke i sig selv en tilladelse eller godkendelse. Det kan være nødvendigt at søge om tilladelse eller godkendelser fra relevante myndigheder inden projektet kan realiseres. Kontakt kommunen for at finde ud af, om projektet kræver myndighedsbehandling. SERVITUTTER Ansøger må selv sikre sig overblik over eventuelle privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der kan få betydning for byggeriet. Frederikssund Kommune tager ikke ansvar for en afklaring af de pålagte reguleringer. Ejer- og rådighedshaver har selv forpligtelsen til at aflyse servitutter i nødvendigt omfang. MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet må området, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter Planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelse af lokalplanforslaget og indtil den endeligt vedtaget lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. MILJØSCREENING I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr 448 af 10/05/2017), skal Frederikssund Kommune enten gennemfører en miljøvurdering efter 8, stk. 1, eller foretage en vurdering efter 8, stk. 2, af, om planen kan få eller kan forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. Frederikssund Kommune har gennemført en miljøscreening af planen i henhold til 8, stk. 2, da planen omhandler fysisk planlægning og fastsætter arealanvendelsen for et mindre område på lokalt plan. Kommunen har truffet afgørelse om, at planen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da planen ikke vil få en væsentlig indvirkning på miljøet. Afgørelsen er truffet på baggrund af lovens bilag 3, der omhandler kriterier for bestemmelse af den sandsynlig betydning af indvirkning på miljøet 6

7 Bestemmelser Med hjemmel i Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 287 af 16/04/2018 med efterfølgende tilføjelser) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. 1. FORMÅL Formålet med lokalplanen er: at give mulighed for at opføre op til 20 rækkehuse. 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Område Området afgrænses som vist på kortbilag Området omfatter matrikelnummer 8 mæ Slangerup by, Slangerup. 2.2 Zonestatus Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3. ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til tæt lav boligbebyggelse. 4. Udstykning 4.1 Der kan gennemføres udstykning, sammenlægning og arealoverførsel. 5. VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Veje og stier Der skal anlægges veje og stier som vist på kortbilag Parkering Der skal minimum etableres 30 parkeringspladser, hvoraf 2 skal etableres som handicapparkeringspladser som vist på kortbilag Parkeringspladserne må ikke være mindre end 2,5 x 5 m. Handicapparkeringspladserne må ikke være mindre end 3,5 x 5m Indenfor området må der ikke foretages parkering med køretøjer med en totalvægt på over kg, campingvogne, autocampere eller lignende. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Omfang Beboelsesbygningerne må max have en højde på 8,5 m målt fra niveauplan i kote 26,75 m i DVR Beboelsesbygningerne må max opføres i 1 ½ etage Der må max opføres m²beboelsesbygninger inklusiv eventuelle karnapper og/eller uopvarmede udestuer indenfor de på kortbilag 2 markerede byggefelter Der skal opføres et udhus på mindst 6 m²nord for hver bolig inden for byggefeltet som vist på kortbilag I haverne til hver bolig kan der yderligere opføres 12 m²udhuse, legehuse, drivhuse, overdækninger og lignende Der kan opføres 40 m²sekundære bygninger udenfor byggefelterne til fælles anvendelse. 7 BEBYGGELSENS UDSEENDE 7.1. Udformning og materialer Beboelsesbygningerne skal have symmetriske saddeltage med en taghældning på

8 7.1.2 Beboelsesbygningernes facader skal enten udføres med tegl, træ, beton, eternit, metal eller i en kombination af disse materialer Beboelsesbygningernes tage skal enten udføres med tegl, eternit eller metal Tage på sekundære bygninger skal enten udføres med tegl, eternit, metal, sort tagpap, glas, klart plast eller hvidt plast Tage må max have en glansværdi på Solenergianlæg (fx solfangere og solceller) skal placeres på og plant med beboelsesbygningernes tage Der må ikke etableres paraboler eller antenner på beboelsesbygningernes tage eller facader Alle beboelsesbygninger indenfor lokalplanområdet skal have samme tagbeklædning og facadematerialer Alle udhuse på 6 m²jf skal have samme udformning, tagbeklædning og facadematerialer. 7.2 Farver Beboelsesbygningernes facader og tage skal fremstå i farverne hvid, sort, grå eller i ubehandlet træ Solenergianlæg skal være sorte med sorte rammer og må max have en glansværdi på Skiltning Der må ikke opsættes reklameskilte inden for lokalplanområdet. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Fælles arealer Det skal etableres fælles lege- og opholdsarealer for hele bebyggelsen i området som vist på kortbilag Lege- og opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og fremstå med en bund af græs og enkelte fritstående træer Der kan etableres max en flagstang indenfor lokalplanområdet. Flagstangen på maksimalt være 15 meter høj, og skal placeres minimum 2,5 m fra skel mod lokalplanområdets afgrænsning. 8.2 Beplantning og hegn Der må kun etableres levende og/eller faste hegn som vist på kortbilag Langs lokalplanområdets afgrænsning skal der etableres levende hegn Hegn må maksimalt have en højde på 2 m Der kan anvendes trådhegn som støtte for beplantningen ved etablering af hække. 8.3 Renovation Containerne til dagrenovation skal være afskærmede og placeres på et areal som markeret med R på kortbilag Lednings- og forsyningsanlæg Alle lednings- og forsyningsanlæg skal fremføres under terræn. 8.5 Terrænregulering Der må max ske terrænregulering på +/- 50 cm Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 0,5 m mod lokalplanområdets afgrænsning. 8

9 8.6 Belysning Det skal etableres belysning på veje og stier i området. VEDTAGELSE Således vedtaget af Frederikssund Byråd den XX.XX.XX til offentlig fremlæggelse efter reglerne i planloven. 9. BETINGELSE FOR IBRUGTAGNING 9.1 Servitutter John Schmidt Andersen Borgmester / Ole Jacobsen Kommunaldirektør I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen. 10. RETSVIRKNING 10.1 Midlertidige retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan forsætte som hidtil. Lokalplanen medføre heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til statens register for planer Dispensation Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 9

10 Kortbilag 1 - lokalplanområde 10

11 Kortbilag 2 - situationsplan 11

12 Bekendtgørelse Dato for bekendtgørelsen er den xx Bekendtgørelsen omfatter offentliggørelsen af forslag til lokalplan xx for xx og afgørelse om ikke at udarbejde en miljøvurdering. Forslag til lokalplanen Plan- og Miljøudvalget/Byrådet vedtog den xx 2018 at fremlægge forslag til lokalplan xx i offentlig høring. Forslag til lokalplan xx har til formål at Læs forslaget her: indsæt link Høringssvar Har du bemærkninger til forslaget, skal du sende dem til Frederikssund Kommune ved en af følgende muligheder: Send til: planteamet@frederikssund.dk Send brev til: Frederikssund Kommune, By og Landskab, Planteamet, Torvet 2, 3600 Frederikssund Forslaget er offentligt fremlagt i perioden fra den xx til den xx. Kommunen skal have modtaget dit høringssvar senest den xxx. Retsvirkning Ved offentliggørelsen får forslaget midlertidig retsvirkning, som betyder, at området der er omfattet af forslaget, ikke må udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af det endelige tillæg, inden det er endeligt vedtaget. Retsvirkningerne fremgår af forslaget.

13 Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr 448 af 10/05/2017), skal Frederikssund Kommune enten gennemføre en miljøvurdering efter 8, stk. 1, eller foretage en vurdering efter 8, stk. 2, af, om hvorvidt planen kan få, eller kan forventes at få, væsentlig indvirkning på miljøet. Frederikssund Kommune har foretaget en vurdering (miljøscreening) af planen i henhold til 8, stk. 2, da planen omhandler fysisk planlægning og fastsætter arealanvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Screeningsafgørelse Kommunen har truffet en afgørelse om, at planen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da planen ikke vil få en væsentlig indvirkning på miljøet. Afgørelsen er truffet på baggrund af lovens bilag 3, der omhandler kriterier for bestemmelse af den sandsynlige betydning af indvirkning på miljøet. Klagevejledning Hvis du ønsker at klage over kommunens afgørelse om, at der ikke skal laves miljøvurdering, kan du klage til Planklagenævnet. Klagen skal indgives inden 4 uger fra den dag forslaget annonceres på kommunens hjemmeside. Det vil sige 4 uger fra den XX. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges klagefristen til den følgende hverdag. Du klager via Klageportalen, som du finder via eller Du logger på Klageportalen med NEM-ID. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for [angiv jeres myndigheds navn] via Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på 900,- kr. for borgere og 1.800,- kr. for virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder. I Klageportalen sendes din klage automatisk først til Frederikssund Kommnune. Hvis Frederikssund Kommnune fastholder afgørelsen, sender Frederikssund Kommnune klagen videre til behandling i nævnet via Klageportalen. Du får besked om videresendelsen. Planklagenævnet afviser din klage, hvis du sender den uden om Klageportalen, medmindre du forinden er blevet fritaget for brug af Klageportalen. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Frederikssund Kommune. Frederikssund Kommune videresender herefter din anmodning til nævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt du kan fritages. Se betingelserne for at blive fritaget på