Oversigt over høringssvar og forvaltningens bemærkninger

Transkript

1 Oversigt over høringssvar og forvaltningens bemærkninger Planens nr. / projektets navn Planens titel / projektets placering Udvide det eksisterende sommerhus på 60 m2 med et bebygget areal på 110 m2 Høringsperiode Dato Afsender Resumé Forvaltningens/ansøgers bemærkninger 02. juli 2018 Advokat Morten Knoth Hunderupvej 22, 1.sal 5000 Odense C på vegne Marianne Bisgaard Som ejer af sommerhuset Beliggende Skov Sørens Vej 43, 9681 Ranum. A.Ejendommen ligger indenfor kystnærhedszonen i et kystlandskab, der er udpeget som et område af særlig landskabelig værdi, ligesom grunden hvor der ønskes opført tilbygning delvist ligger indenfor strandbeskyttelseslinjen og på kanten til et Natura 2000 område. Det følger af planlovens 5a, at kystnærhedszonen skal søges friholdt for bebyggelse, der ikke er afhængig af kystnærhed, herunder at der kun kan gives landzonetilladelse, når det ansøgte er af helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområdet jfr. planlovens 35 stk. 3. B.Det følger af Planklagenævnets praksis at praksis bør være særlig restriktiv i områder med særlig følsom natur eller landskab, herunder i områder med små sommerhuse tæt på kysten, henviser i den forbindelse til NMK af 21. december 2017 samt Natur- og Miljøklagenævnets principielle afgørelse i Nomo 47. En mindre del af ejendommens areal er beliggende indenfor strandbeskyttelseslinien, dog ikke det areal, hvor der søges tilladelse til at udvide sommerhuset med ny tilbygning. Det er forvaltningens vurdering at de afgørelser der er truffet af nævnet i ovennævnte sager ikke er sammenlignelige med sommerhusområdet ved Skov Sørens Vej da de sager der er omtalt vedrører enkeltejendomme i det åbne land og ikke et område hvor der er opført mange sommerhuse som det gør sig gældende for sommerhusområdet beliggende ved Skov Sørens Vej. Området ved Skov Sørens Vej er udstykket til sommerhuse i slutningen af 60erne og anvendelse, udformning af bebyggelse m.m. er fastsat i de deklarationer, der er tinglyst på ejendommene. I deklarationerne er der fastsat bestemmelser vedrørende mindste grundstørrelse, byggefelter og bebyggelsesprocent m.m. Ifølge den nuværende kommuneplan 2017 og kommuneplanen vedtaget før denne I Vesthimmerlands kommune har der endvidere været/er fastsat rammer hvor

2 den fremtidige anvendelse er til sommerhusbebyggelse. Kommunen har endnu ikke udarbejdet lokalplan hvorved arealet overføres fra landzone- til sommerhusområde og det er derfor nødvendigt at der gives en zonetilladelse hver gang der fremsættes ønske om at opføre nyt eller foretage til/ombygning i området med sommerhuse ved Skov Sørens Vej. NMK : Helsingør kommune, oprindeligt kolonihavehus med et areal på 5,5 * 4,5 m opført , efterfølgende opført en tilbygning på 12 * 7 meter uden landzonetilladelse. Landbrugsejendom på 1,9 ha, beliggende indenfor skovbyggelinie og i et område med landskabelige bevaringsværdier i kommuneplan Ejendommen ligger langs Helsingørmotorvejen i et område udpeget som transportkorridor i kommuneplanen. Planklagenævnet giver kommunen medhold i at tilbygning skal fjernes. NMK : Aalborg Kommune meddeler afslag på tilladelse til at udvide eksisterende sommerhus opført i 1975 på 85 m2 med en tilbygning på 22 m2 således at sommerhuset bliver på 107 m2. Sommerhus beliggende på en m2 stor naturgrund i det åbne land ca. 500 meter fra kysten. Ejendommen ligger i et internationalt fuglebeskyttelsesområde Natura 2000 EF-habitat og fuglebeskyttelsesområde på grænsen til Vildmosefredningen. Området ligger indenfor kystnærhedszonen. Ejendommen er ikke omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen. Natur- og Miljøklagenævnet giver kommunen medhold i at der ikke bør gives tilladelse til udvidelse af sommerhus op til 107 m2 indenfor kystnærhedszonen. Nævnet også lagt vægt på at der er tale om et højt prioriteret naturområde, og på præcedensvirkningen i forhold til kommunens praksis. NMK : Herlev kommune meddeler afslag på tilladelse til at erstatte eksisterende sommerhus i træ på 25 m2 med et nyt på 88 m2. Ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelse F7, der fastlægger områdets anvendelse til offentlige fritidsformål, dvs. grønt område med rekreative funktioner som golfbane, koloni- og nyttehaver, grøntområde, parkeringsareal samt fælles anlæg såsom fælles hus og toiletbygning, idrætsfunktioner. Derudover at eksisterende bebyggelse, der bibeholdes, evt. efter ombygning, kun kan overgå til udnyttelse til offentlige formål til støtte for områdets rekreative anvendelse eller til andre formål, som naturligt kan indpasses i området uden at anfægte områdets rekreative anvendelse. Ud fra en samlet vurdering finder flertallet i miljø- og naturklagenævnet ikke, at der forligger forhold, der kan begrunde, at der bør meddeles landzonetilladelse til opførelse af en ny betydeligt større bebyggelse på ejendommen, der ligger i et højt prioriteret område. 2

3 NMK : Frederikshavn Kommune meddeler afslag på ansøgning om landzonetilladelse til udvidelse af et sommerhus med ca. 10 m2 fra 141 m2 ril 151 m2. Ejendommen er registreret som sommerhus beliggende i landzone med et grundareal på ca. 3,8 ha, et bebygget areal på 109 m2 og et boligareal på 141 m2. Ifølge ejer oprindeligt en landbrugsejendom fra 1900 men i 1967 er denne overgået til sommerhus. Ejendommen ligger i et område, der i planlægningen er udlagt som særligt værdifuldt landskab og som naturområde. Området er endvidere beskyttet natur. Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke at, at der foreligger særlige forhold, der kan begrunde den ansøgte udvidelse. Der er herved lagt vægt på der er tale om et højt prioriteret område og på præcedensvirkningen i forhold til kommunens praksis. C. Praksis angiver endvidere, at der ikke sædvanligvis meddeles tilladelse til udvidelse af sommerhuse til mere end et samlet areal på 80 m2 i områder uden særlige naturinteresser eller landskabelige hensyn. Området hvor ejendommen er beliggende er kategoriseret ved særlige naturinteresser samt landskabelige hensyn. I Vesthimmerlands kommune er der ingen fast praksis for hvor store sommerhuse der kan gives tilladelse til at opføre. D. I sommerhusområder kan der efter en konkret vurdering ifølge praksis meddeles tilladelse til udvidelse til et samlet areal på 100 m2. I sommerhusområder kan der i Vesthimmerlands kommune efter en konkret vurdering gives tilladelse til sommerhuse på mere end 100 m2. I vurdering før der gives tilladelse indgår om der ifølge lokalplanen/byplanvedtægten/rammer i kommuneplanen er fastsat bestemmelser vedrørende størrelsen på de sommerhuse der opføres herunder en vurdering af hvor store huse der kan opføres på baggrund af blandt andet grundstørrelse og bebyggelsesprocent. E. Af bilag 3 fremgår at de øvrige ejendomme i området typisk har et areal på m2. Tilbygningen overstiger dette væsentligt. Tilbygningen skal være 5 meter høj, og langsiden vil vende mod ejendommen med vinduer placeret i den øverste del af langsiden. Ud fra undersøgelsen som advokaten har foretaget på baggrund af ejendommenes størrelse i BBR er det korrekt at sommerhusene i området typisk har et bebygget areal på m2. En del ejendomme har dog også et større bebygget areal ligesom flere af husene har et bebygget areal på mindre end 80 m2. Ifølge de tegninger kommunen har modtaget i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse er vinduer placeret i taget. Der er alene placeret et vindue i langsiden fra nyt badeværelse. F. Tilbygningen medfører at ejendommen mister størstedelen af sin udsigt til Limfjorden ligesom sommerhuset vil fremstå meget dominerende i området Kommunen vurderer at tilbygningen holder sig indenfor byggefeltet, der er fastsat i deklarationen fra 1972 og at bygningshøjden iøvrigt ikke overskrider det tilladte i henhold til de bestemmelser, der er fastsat vedrørende dette i deklarationen, bygningslovgivningen og kommuneplanrammen. Det er endvidere forvaltningens opfattelse at ejendommen 3

4 ikke mister størstedelen af sin udsigt. Byggefeltet er på 20 meter og da skellet mod Sørens Vej 43 er 50 meter vil der stadig være fuld udsigt over en strækning på 30 meter. I deklarationen fastsættes i øvrigt at de dele af ejendommenes areal, der er placeret udenfor byggefeltet ikke må have en større højde end 1,5. Ved besigtigelse kunne konstateres at denne bestemmelse ikke respekteres. Ejendommen Skov Sørens Vej har ikke en servitutsikret ret til at bevare udsigten fra ejendommen til Limfjorden og Livø. Det er ikke forvaltningens vurdering at sommerhuset vil fremstå meget dominerende i området. G. Den nye bygning vil virke meget markant i det eksisterende sommerhusområde på grund af størrelsen og højden i forhold til de øvrige sommerhuse. Vi mener derfor også, at højden bør reduceres af hensyn til det omgivende miljø. Forvaltningen vurderer ikke at tilbygningen vil virke meget markant i det eksisterende sommerhusområde når der foretages en sammenligning af størrelse og højde i forhold til de øvrige sommerhuse Advokat Mads Balsby Wilkens på vegne ansøger. A.Ifølge planudvalget i delbetænkning om planlægning i kystnærhedszonen kan hensigtsmæssig udnyttelse af eksisterende bygninger i allerede etablerede sommerhusområder være med til at forhindre spredt bebyggelse i kystnærhedszonen, idet efterspørgslen for nye sommerhusområder vil falde til fordel for en bedre udnyttelse af eksisterende bygninger i allerede etablerede sommerhusområder. Dermed undgås behovet for, at nye sommerhusområder etableres i kystnærhedszonen, og på denne måde imødekommes det overordnede hensyn om at hindre spredt bebyggelse i det åbne land. I mere snæver forstand skal de planlægningsmæssige hensyn sikre virkeliggørelsen af den foretagne og igangværende kommune- og lokalplanlægning. Advokaten henviser i den forbindelse til at den fremtidige zonestatus i henhold til den vedtagne kommuneplanramme i kommuneplan 2017 er sommerhusområde og at ejendommens beliggenhed indenfor kystnærhedszonen ikke bør være en hindring for en zonetilladelse. B. Der er den 6. juni 2018 givet zonetilladelse til at opføre et sommerhus Skov Sørens Vej 79 på 190 m2 hvor kommunen har begrundet tildeling af zonetilladelse med at størrelsen ikke afviger fra områdets normalstørrelse. Det er korrekt at den fremtidige anvendelse for ejendommene ved Skov Sørens Vej ifølge kommuneplanrammen i KMP2017 er sommerhusområde. Dette gjorde sig også for ejendommene i området i den forrige kommuneplan i Vesthimmerlands kommune. Der mangler alene udarbejdelse af ny lokalplan for området Så ejendommene ved Skov Sørens Vej kan overføres fra landzone- til sommerhusområde. Dette er korrekt. Denne afgørelse blev påklaget til Planklagenævnet af ejer af naboejendommen som imidlertid ikke kunne behandle klagen da klagen blev modtaget i Planklagenævnet 2 dage efter tidsfristen. 4

5 Sammenlignet hermed er ejendommen efter udvidelse på 170 m2. I denne sag blev indsigelse fra bagvedliggende naboejendom om at det nye sommerhus ville virke skæmmende og være for markant i det eksisterende sommerhusområde henset til højde og størrelse ikke imødekommet. C. Tildeling af landzonetilladelse for opførsel af nyt sommerhus Skov Sørens Vej 79 skaber ud fra lighedsbetragtninger og præcedensvirkning en berettiget forventning hos ansøger om at denne tillige kan opnå landzonetilladelse. Forvaltningen har ikke bemærkninger til dette. D. Den påtænkte tilbygning overholder de bebyggelseslinjer som er fastsat i den gældende lokalplan fra 1972 og den øvrige byggelovgivning. Deklarationen fastsætter et ensartet løbende bebyggelsesfrit felt fra Skov Sørens Vej 45 og gennem de bagvedliggende matrikler. Dette sikrer udsigtsforholdene og begrænser dermed også, hvor på grunden en tilbygning kan placeres. Deklarationen tager således højde for, hvor bebyggelse er mest hensigtsmæssig og til mindst mulig gene. Det er forvaltningens vurdering at dette er korrekt. E. Landzoneregulering er ligesom almindelig regulering af ejendomsretten erstatningsfri, hvorfor opførelse af en tilbygning baseret på tildelt landzonetilladelse ikke medfører et erstatningsansvar for hverken kommunen eller ansøger. Forvaltningen er enig i advokatens bemærkning. Advokat Morten Knoth på vegne af ejer af Skov Sørens Vej 43. A.Sommerhuset er op til 2 meter højere end de øvrige sommerhuse i området der har en højde på omkring 3 4 meter. Dertil kommer at tilbygningen vil fremstå endnu mere dominerende idet området skråner ned mod kysten og tilbygningen ønskes placeret på den øvre del af matriklen. Sommerhuset vil fremstå dominerende såvel i forhold til de omkringliggende sommerhuse som i forhold til det omgivende kystlandskab. Det er ikke muligt at placere tilbygningen i den nedre del af grunden da denne er omfattet af strandbeskyttelseslinien. Som tidligere nævnt er det ikke forvaltningens vurdering at tilbygningen på grund af højde og størrelse vil fremstå dominerende såvel i forhold til de omkringliggende sommerhuse som i forhold til det omgivende kystlandskab. B. Området foran Skov Sørens Vej 45 er lavt bevokset med Havtorn. Det vil sige at den påtænkte 5 meter høje tilbygning Ikke vil være sløret fra Limfjorden. Heller ikke fra sydsiden vil bygningen kunne sløres, da beplantningen her ikke må have en større højde end 1,5 meter. Selv for det tilfælde at tilbygningen delvist forsøges afskærmet med buske, træer eller lignende er det fortsat min vurdering, at tilbygningen er Det er ikke forvaltningens vurdering at den 5 meter høje tilbygning vil virke visuelt skæmmende på grund af det skrånende terræn sommerhusene ved Skov Sørens Vej er opført i - og som netop giver mulighed for udsigt til Limfjorden fra bagvedliggende grunde og da deklarationen i dette område friholder en stor del af grundenes areal for beplantning i større højde end 1,5 meter. 5

6 uforenelig med værdierne i området, og at tilbygningen visuelt vil fremstå skæmmende. C. Der er intet til hinder for at kræve erstatning i henhold til naboretten både i forhold til kommunen og til ejeren af nr. 45. Forvaltningen vurderer ikke at tåleretten overskrides at der derfor ikke vil kunne kræves erstatning i henhold til naboretten. D. Kommunen er ved sin vurdering forpligtet til at forholde sig til nugældende status for området. Såfremt området skal ændres til sommerhusområde forudsætter det tilvejebringelse af ny lokalplan for området. Kommunen skal alene forholde sig til områdets nuværende status som landzone. Det er korrekt at såfremt området skal ændres fra landzonetil sommerhusområde forudsætter det udarbejdelse af ny lokalplan. Landzonetilladelse til at opføre nye sommerhuse/tilbygninger m.v. skal indtil ny lokalplan foreligger udarbejdes på baggrund af gældende byggelov, deklarationer samt planlægning i øvrigt for området (rammer i kommuneplan m.v.) 6