Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 Del af Gladsaxe Ringby

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag til Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 Del af Gladsaxe Ringby incl. Miljøvurdering 1

2 Forslag til Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 er fremlagt i perioden til Har du indsigelser eller ændringsforslag skal du skrive til: Gladsaxe Byråd By- og Miljøforvaltningen Rosenkæret Søborg E post: byplan@gladsaxe.dk Før kommuneplantillægget vedtages endeligt behandler Byrådet de modtagne, skriftlige tilkendegivelser og beslutter i hvilket omfang indsigelser og ændringsforslag skal imødekommes i det færdige kommuneplantillæg. Byrådet bekendtgør herefter kommuneplantillæggets endelige vedtagelse i den lokale presse. Eventuelle yderligere oplysninger om kommuneplantillægget kan fås ved henvendelse til Byplanafdelingen, Rosenkæret 39, tlf

3 Indledning I medfør af Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af ) ændres kommuneplanens retningslinje for del af 17E1,17E2, 17E3 og for 17D1, 17D3 i Gladsaxe Erhvervskvarter og 13E1 i Buddinge kvarter samt rammerne for lokalplanlægningen i samme område. Tillægget udspringer af Helhedsplan Gladsaxe Ringby og omfatter en mindre, men central del af Gladsaxe Erhvervskvarter. Tillægget omfatter tre nye ramme områder, der ligger stationsnært i forhold til den kommende letbane i Ring 3. Tillægget fastlægger rammer, der både skal sikre intentionerne i helhedsplanen og en udvikling og udbygning af erhvervsområdet i overensstemmelse med principperne for stationsnærhed. Tillægget fastlægger rammerne for den intensivering, der kan ske inden letbanen kommer. Tillægget gælder for tre områder langs Ring 3: Boulevarden, øst (del af Tobaksfabrikken, Søborg Møbel og HNG) Boulevarden, vest (Columbusvej 1-5 og Trafikpladsen) samt Tobaksbyen (den nordligste del af Tobaksfabrikken og Gladsaxe Skole). Boulevarden som trafikåre og byrum er et hovedelement i helhedsplanen, og den har afgørende betydning for trafikafviklingen og for virksomhedernes ønske om synlighed. Kommuneplantillægget består af: Vision for Gladsaxe Ringby Redegørelse Omdannelsesstrategi Ændringer i kommuneplanens retningslinjer. Ændringer i kommuneplanens rammer. Miljøvurdering 17E2B2 17E1B1 17C1E3 3

4 Vision for Gladsaxe Erhvervskvarter Gladsaxe som erhvervsmetropol Helhedsplanen er Byrådets vision for Gladsaxe Erhvervskvarter og en lokal udmøntning af LOOP City, Byvisionen for Ringbyen. Byvisionen er udarbejdet i et samarbejde mellem de 10 kommuner langs Ring 3, Region Hovedstaden, By- og Landskabsstyrelsen, Transportministeriet og Realdania. Byvisionen bygger på, at der etableres en højklasset kollektiv trafikforbindelse i Ring 3, som for eksempel en letbane eller busser i eget tracé. Gladsaxe Erhvervskvarter er et af de største og trafikalt mest velbeliggende erhvervsområder i hovedstaden. Med etablering af letbanen og den igangværende omdannelse fra traditionelle produktionsvirksomheder til kontorvirksomheder vil antallet af arbejdspladser i kvarteret forøges markant. Op mod personer mod knap i dag vil i fremtiden arbejde eller uddanne sig i området. Den store koncentration af virksomheder vil muliggøre en større vidensudveksling internt i området og medføre et bedre rekrutteringsgrundlag for områdets virksomheder. De mange arbejdspladser vil betyde et større grundlag for bykvaliteter og nye servicefunktioner som spisesteder, overnatning, detailhandel, autoværksteder, fitness og lignede, der kan komme både erhvervslivet og kommunens borgere til gode. Gladsaxe Ringby har det, der skal til, for at udvikle sig til en erhvervsmetropol i hovedstadsområdet. En samlet identitet for Gladsaxe Ringby skal sikre en større bevidsthed om kvarterets kvaliteter, så virksomheder både i dag og i fremtiden ønsker at lokalisere sig i området. Gladsaxe Ringby skal være kendt som et grønt, sundt og levende erhvervskvarter, et innovativt og bæredygtigt erhvervskvarter med en skærpet erhvervsprofil. Det skal være et mangfoldigt erhvervskvarter, hvor der er plads både til de store videnstunge virksomheder og de små iværksættere og håndværkere. Letbanen og Ring 3 er helt centrale elementer i området og i planlægningen. Ring 3 omdannes til en moderne boulevard med letbanen i midten flankeret af to vejbaner i hver retning, cykelstier, allétræer, sive- Buddinge By Tobaksfabrikken Gladsaxe Trafikplads Gladsaxe Erhvervskvarter 4 Gladsaxe Erhvervskvarter oktober 2010.

5 gader med gæsteparkering og adgang til virksomheder samt promenade for fodgængere. Der bygges højt og markant, og bebyggelsen danner ramme om en ny hovedgade, et nyt byrum, der samler området og giver forbindelse til verden uden for. Ny bebyggelse langs boulevarden skal orientere sig mod denne og placere udadvendte funktioner som reception, mødefaciliteter og kantine i stueplanet. Det eksisterende grønne plantebælte langs Ring 3 nedlægges og omdannes til sivegade med adgang til virksomhederne, gæsteparkering og promenade for fodgængere. I Tobaksbyen skal de bevaringsværdige bygninger genanvendes, og der kan bygges moderat høj og tæt på området vest herfor og på Gladsaxe Skole. En del af skolens sportsareal skal bevares som grønt område og have forbindelse med motionsmotorvejen. Det vil sige stien, der skal anlægges i de ydre plantebælter, og som løber hele vejen rundt om Gladsaxe Ringby. Ny billedtekst 5

6 Redegørelse Tillægget er i overensstemmelse med 7 i Fingerplan Fingerplanens 7, stk. 2 foreskriver, at en intensiveret anvendelse og udnyttelse af de stationsnære områder skal modsvares af en mere ekstensiv anvendelse og udnyttelse eller konverteringen til boligformål i andre dele af området. Det fremgår af helhedsplan Gladsaxe Ringby, at det er Byrådets intention at sænke den nuværende bebyggelsesprocent fra 75 til 50 for ca. 30 % af arealet i Gladsaxe Erhvervskvarter. Bebyggelsesprocenten sænkes for områder, der ikke forventes at kunne kaldes stationsnære i forhold til kommende stationer på letbanen og som i dag anvendes til produktion. Helhedsplanen indeholder en række udfordringer, når planens intentioner skal realiseres. Der er mange grundejere i området, de store infrastrukturanlæg som etablering af boulevarden, stier og grønne områder samt fælles parkeringshuse kræver samarbejde, og at planen løftes i fællesskab. Hensigten er, at planen først og fremmest realiseres på privat initiativ. Kommuneplantillæg Helhedsplanen bygger på en forudsætning om en letbane i Ring 3, og indtil den er etableret, kan der ikke åbnes for den store intensivering. Det betyder, at kommuneplantillæg 10 kun åbner for intensivering i en del af området. Når letbanen er etableret, erstattes kommuneplan tillæg 10 af et nyt kommuneplantillæg, der åbner for yderligere intensivering under forudsætning af, at trafikken kan afvikles, og parkeringen kan etableres hensigtsmæssigt i området. For at sikre en hensigtsmæssig byomdannelse og tage hensyn til kommunens og investorernes økonomiske muligheder fastlægges der en rækkefølge, således at ingen rammeområder kan udbygges, før det er dokumenteret, at områdets infrastruktur kan bære den byvækst, de nye rammebestemmelser giver mulighed for. Dette betyder helt konkret, at før en lokalplanlægning kan begynde, skal en given bygherre eller grundejer have dokumenteret, at områdets infrastruktur, herunder trafikafviklingen på Ring 3 kan bære den øgede belastning. I den efterfølgende lokalplanlægning skal der fastsættes bestemmelser, der muliggør, at ikke al parkering nødvendigvis skal ske på egen matrikel. Ligeledes skal der sikres en ordentlig og tilstrækkelig cykelparkering ved fastsættelse af cykelparkeringsnorm. Uanset letbanen så vil den trafikale udvikling i området blive en udfordring. I forbindelse med helhedsplanen blev der udarbejdet en trafikvurdering, der viser, at hvis der skal ske yderligere intensivering i området, er det nødvendigt, at der gennemføres restriktioner for trafikken og parkeringen, hvis trafikafviklingen ikke skal bryde sammen. Bæredygtighed og klima Det er Byrådets intention, at området skal være bæredygtigt, og at der i planlægning skal tages højde for kommende klimaforandringer. Til forsinkelse og opsamling af regnvand kan der for eksempel indtænkes grønne tage, facader og/eller kanaler og søer på terræn som en del af friarealet. 6

7 Omdannelsesstrategi I forbindelse med byvisionen for Ringbyen LOOP City er der igangsat et arbejde med at udvikle en/flere omdannelsesstrategier og kortlægge de barrierer, der er for at gennemføre byomdannelse. Kommunen vil i forlængelse heraf udarbejde en omdannelsesstrategi for området. En samlet omdannelse af området vil forudsætte betydelige investeringer i infrastruktur, og udbygningstakten må derfor følge kommunens muligheder for at afsætte midler hertil. Reglerne i planlovens 21 b åbner imidlertid mulighed for, at en grundejer kan tage initiativ til en frivillig aftale med kommunen om at bidrage til udbygningen af infrastruktur i de tilfælde, hvor grundejeren finder det hensigtsmæssigt i forhold til udnyttelse af sin ejendom. Som et eksempel kan nævnes helhedsplanens hovedprincip om at omdanne Ring 3 til en boulevard, som bebyggelsen orienterer sig imod, og som giver virksomhederne stor synlighed. For at udnytte den gode placering på hovedstrøget og opnå synlighed er det vigtigt for virksomheder at få vejadgang direkte fra boulevarden via sivegaden og at have mulighed for parkering for gæster ved virksomhedens hovedindgang. Ønsker en bygherre at udnytte disse muligheder på et tidspunkt, hvor boulevarden ikke er etableret, kan en udbygningsaftale omhandle bygherrens bidrag til nedlæggelse af det eksisterende plantebælte og etablering af sivegade med adgang til selve ringvejen efter et af Byrådet godkendt projekt. Udbygningsaftaler vil også kunne bringes i anvendelse ved etablering af stier og grønne områder. 7

8 Med kommuneplantillægget ændres afsnittene, som er fremhævet med gråt: Ændringer i kommuneplanens retningslinjer Med kommuneplantillægget ændres afsnittene, som er fremhævet med gråt: Hidtidig ordlyd i kommuneplanens retningslinje Gladsaxe Erhvervskvarter Et område omkring Gladsaxe Trafikplads er planlagt til byfunktioner, der på grund af arealudnyttelse, arbejdspladstæthed og besøgsmønster har en intensiv karakter. Området omkring de kommende standsningssteder på letbanen er kommende byomdannelsesområde, der kan omdannes til et nyt blandet byområde i overensstemmelse med retningslinjerne for arealanvendelse i de stationsnære kerneområder. Omdannelsen skal afvente udarbejdelsen af en helhedsplan, der tager afsæt i en fælles byvision for byområderne langs den kommende letbane. For området ved Gladsaxe Trafikplads og områderne omkring de kommende standsningssteder fastsættes en parkeringsnorm på 1 P-plads pr. 50 m² etageareal. Kravet til anlæg af P-pladser kan, af hensyn til at fremme brugen af den kollektive transport, dog reduceres efter en konkret vurdering i forbindelse med lokalplanlægningen. Bestemmelserne for den øvrige del af Gladsaxe Erhvervskvarter fastholdes indtil videre, så den vestlige del af området kan anvendes til virksomheder med et beskedent behov for halbyggeri til produktion og lager og den østlige del af området til virksomheder med væsentlige behov for halbyggeri. Når der helhedsplanlægges for de kommende stationsnære kerneområder, vil overvejelser om dette områdes fremtidige anvendelse indgå planlægningen. Der fastlægges en parkeringsnorm på 1 P-plads pr. 50 m² etageareal af den tilknyttede kontoranvendelse. Parkeringskravene til virksomhedernes øvrige funktioner fastlægges ud fra et konkret skøn i det enkelte tilfælde. Bebyggelsesomfanget reguleres gennem et maksimalt volumen til halbyggeri og en maksimal bebyggelsesprocent for den resterende del af grundarealet, som ikke er udnyttet efter volumenbestemmelsen. Der fastsættes en mindstegrundstørrelse. Afhængigt af virksomhedens afstand fra miljøfølsom arealanvendelse fastlægges, hvilken type af aktiviteter der må udøves. Fastlæggelsen foretages ud fra en konkret vurdering af virksomhedens miljøgener, og der tages vejledende udgangspunkt i klassificeringen i Håndbog om Miljø og Planlægning. På arealer udlagt til erhvervsformål, der er placeret nærmere miljøfølsom arealanvendelse end 100 m, må der kun placeres virksomheder i klasse 1-3. Forslag til ændring i kommuneplanens retningslinje Gladsaxe Ringby Byvisionen for Ringby LOOP City giver et bud på de udfordringer de 10 kommuner langs Ring 3 står overfor i de kommende 50 år. Byvisionen bygger på forudsætningen om en letbane/metro i Ring 3 og skitserer en mulig byudvikling i byområderne langs forbindelsen. Helhedsplanen Gladsaxe Ringby omfatter Gladsaxe Erhvervskvarter og er en lokal udmøntning af LOOP City. Helhedsplanen er Byrådets vision for Gladsaxe Erhvervskvarter, og den udstikker retningslinjerne for kvarterets fremtid som en attraktiv, bæredygtigt bydel med erhverv og andre byfunktioner, der naturligt kan indpasses i en moderne erhvervsby. Gladsaxe Ringby vil særligt markere sig som et grønt, sundt og levende erhvervskvarter med en samlet identitet, og samtidig et innovativt erhvervskvarter, hvor der både er plads til de store videnstunge virksomheder og de små kreative iværksættere. Et mangfoldigt område, en spændende bydel med bykvaliteter, der kan trække servicefunktioner som spisesteder, overnatning, fitness og andre fritidsfunktioner til. 8

9 Helhedsplanen introducerer en ny struktur i kvarteret, der bygger på den eksisterende struktur og den udvikling, der er i gang i området. De stationsnære områder I de stationsnære områder skal der planlægges med en relativ høj bebyggelsesprocent, og der skal fastsættes maksimale normer for parkering på de enkelte ejendomme afvejet i forhold til bebyggelsesprocentens størrelse. En betragtelig del af parkeringen skal ske i konstruktion, kælder eller p-hus. Planlægningen skal muliggøre etablering af fælles parkeringsanlæg som supplement til parkering på egen grund. Langs Ring 3 afgrænses kvarterets centrale område, kvarterets livsnerve, Boulevarden. Her kan planlægges for en markant, tæt og høj bebyggelse i 6-10 etager, der er orienteret ud mod boulevarden og letbanen. Anvendelsen skal fastlægges til erhvervstyper, der kan indpasses i bymæssig bebyggelse. Tobaksbyen nord for Ring 3/Boulevarden kan udlægges til erhvervs- og boligformål i 2-4 etager med en mellemhøj bebyggelsesprocent og tilladelse til at anlægge parkering på terræn. Resten af området nord for Ring 3 kan fortsat udlægges til produktion med lav bebyggelsesprocent og til kontorerhverv m.v. og med en relativ høj bebyggelsesprocent. Inden for kirkebeskyttelseslinjen må bebyggelse ikke opføres i mere end fire etager. Ved Gladsaxe Møllevej kan udlægges et område til Erhvervspark med domiciler i 5-6 etager og en relativ høj bebyggelsesprocent. Anvendelse skal fastlægges til kontorerhverv og lignende, i området kan der indpasses et byggevaremarked. Inden for kirkebeskyttelseslinjen må bebyggelse ikke opføres i mere end fire etager. Ved Gladsaxevej kan udlægges et område, Bygaden med en relativ høj bebyggelsesprocent og mulighed for 4-5 etager. Anvendelsen skal fastlægges til kontorerhverv med mulighed for store butikker i stueplan. Nord for Vandtårnsvej ved Poppelgårdvej kan udlægges et område til en iværksætterby. Intentionen er at udnytte områdets små matrikler til fortsat at huse små virksomheder. Nyt byggeri i 2-4 etager kan integreres med den eksisterende bebyggelse som tilbygninger eller punktbebyggelse. Ikke stationsnære områder Uden for det stationsnære område afgrænset af en gangafstand på 600 meter skal der planlægges med lavere bebyggelsesprocent. Der fastsættes en parkeringsnorm på 1 P-plads pr. 50 m 2 etageareal. Området syd for Vandtårnsvej og omkring Gladsaxevej fastlægges til industriby, hvor den eksisterende anvendelse til produktion fastholdes. Området syd for Sydmarken fastlægges til værkstedsby, med anvendelse til småerhverv, autoværksteder m.v. Området omkring Mørkhøjgård udlægges til forskerby med kontorerhverv, laboratorier, uddannelse og boliger. Området ved Knud Højgaards Alle er omfattet af lokalplan 119 og anvendelsen til kontorerhverv fastholdes. Afhængig af virksomhedens afstand fra miljøfølsom arealanvendelse fastlægges, hvilken type af aktiviteter der må udøves. Fastlæggelsen foretages ud fra en konkret vurdering af virksomhedens miljøgener, og der tages vejledende udgangspunkt i klassificeringen i Håndbog om Miljø og Planlægning. På arealer udlagt til erhvervsformål, der er placeret nærmere miljøfølsom arealanvendelse end 100 meter, må der kun placeres virksomheder i klasse

10 Eksisterende rammebestemmelser Nr. Betegnelse Anvendelse Max. B% Max. antal etager Andet 17E1 Tobaksvejen Erhverv 75 3 Bygningshøjde max. 12 m 17E2 Gladsaxe Møllevej Kontor- og serviceerhverv Grundstørrelse min m 2 Bevaringsbestemmelser for afskærmningsbælte. Bebyggelsesprocenten kan først udmøntes, når der er etableret en højklasset kollektiv trafikbetjening af området. 17E3 Gladsaxevej Erhverv smat særlig pladskrævende detailhandel 75 3 Bygningshøjde max. 12 m Bygningsvolumen max. 3 m 3 / m 2 Grundstørrelse min m 2 Bevaringsbestemmelser for Ungdomsparken og afskærmningsbælte. Max m 2 butiksareal til særlig pladskrævende detailhandel langs Gladsaxevej og Vandtårnsvej 17D1 Gladsaxe Skole Undervisning D3 Gladsaxe Trafikplads Trafikplads E1 Gladsaxevej N/Ø Erhverv 90 4 Stationsnært område Hidtidige rammeområder i Gladsaxe erhvervskvarter 10

11 6.E.4 6.E.1 6.E.6 6.E.2 6.E.5 6.E.3 11

12 Forslag til nye rammebestemmelser Kommuneplantillæg 10 opdeler del af rammeområde 17E1,17E2, 17E3 og 17D1,17D3 i Gladsaxe Erhvervskvarter og 13E1 i Buddinge kvarter i tre nye rammeområder 17E1B1 Boulevarden, øst, 17C1E3 Boulevarden, vest og 17E2B2 Tobaksbyen. De nye rammeområder fastlægger den fremtidige anvendelse, etageantal, bebyggelsestæthed og parkeringsnorm for de enkelte områder. 17E2B2 17E1B1 17C1E3 12

13 Forslag til nye rammer for Boulevarden 17 B1 E1 og Trafikpladsen 17 C1 E3 Antal etager og højde Bygningernes facadelængde mod boulevarden må ikke overstige 30 meter. Bygninger mod boulevarden skal være højere end deres bredde og i lokalplanlægning fastlægges nærmere bestemmelser for variation i facadebebyggelses højde. Parkering Generelle bestemmelser Ved nybyggeri og omdannelse etableres maksimalt på den enkelte ejendom 1 P-plads pr. 75 m 2 kontorerhverv 1 P-plads pr. 50 m 2 andre erhverv 1 P-plads pr. 25 m 2 detailhandel 1 P-plads pr. bolig Mindst 80 % af P-pladserne skal etableres i konstruktion. Der kan etableres yderligere P-pladser svarende til normen 1 P-plads pr. 50 m2 etageareal til dækning af områdets parkeringsbehov under forudsætning af, at P-pladserne etableres i konstruktion/ parkeringshus. Gæsteparkering kan ske på terræn langs boulevarden. Norm for cykelparkering: Kontor, liberale erhverv og lignende 1,5 cykel P-plads pr. 100 m 2 etageareal Detailhandel mindst 1 cykel P-pladse pr. 50 m 2 bruttoetageareal Boliger 1 cykel P-pladse pr. 50 m 2 boligareal. Bebyggelsen Bebyggelse mod boulevarden skal opføres med facadelinje i den fastlagte byggelinje. Stier Der etableres gang- og cykelstier i området. Stierne anlægges så vidt mulig i grønne omgivelser, der gør det muligt at bevæge sig rundt om området og krydse gennem det. Den grønne motionssti anlægges som vist i princippet i helhedsplanen. Stier og grønne områder er vigtige for at opfylde intentionerne i helhedsplanen, og anlægges efter indgået udbygningsaftale med grundejerne. Boulevarden Det 14 meter brede grønne plantebælte på ejendommene langs Ring 3 nedlægges og omdannes til en boulevard med allétræer, adgangsveje, gæsteparkering og promenade for fodgængere. Boulevarden er et bærende element og en vigtig del af intentioner for hele planen. Den midterste del af boulevarden med letbane, vejbaner og cykelstier anlægges af Ringby-Letbanesamarbejdet, mens alléerne med sivegader m.m. i boulevardens sider anlægges efter indgået udbygningsaftale med grundejerne. Hegn Ved nybyggeri og omdannelse må der ikke opsættes hegn i skel mellem ejendommene. Bebyggelse skal opføres som lavenergibyggeri efter de til enhver tid gældende regler i bygningsreglement e.l. Andet Stationsnært kerneområde Byomdannelsesområde I lokalplan fastsættes retningslinjer for at bebyggelsen skal opføres som enkeltliggende bygninger med passage imellem, og at bygninger skal orienteres mod boulevarden med hovedindgang m.v. 13

14 Boulevarden 17 B1 E1 Trafikpladsen 17 C1 E3 Anvendelse Erhvervs- og boligformål, kontorformål, kontorhotel, hotel, konference og udstillingsfaciliteter, laboratorier, uddannelse og forskning, offentlig - og privat service, fælles faciliteter for området som restaurant og caféer, kultur og fritidsaktiviteter, lokalcenter, hotellejligheder og boliger samt fælles parkeringsanlæg. Bebyggelsesprocent 250 Antal etager og højde Minimum 6 og maksimalt 10 etager med en største højde på 38 meter. Bevaring Gladsaxevej 400, Søborg Møbel, kat. 4 Rosenkæret 25-29, kat. 3 og Rosenkæret 31, kat. 4 Andet Detailhandelsbestemmelser: Det maksimale bruttoetageareal til butiksformål: m 2 Maksimale butiksstørrelser til dagligvarebutikker: m 2 Maksimale butiksstørrelser til udvalgsvarebutikker: 100 m 2 Anvendelse Erhvervsformål, trafikterminal, fælles parkeringsanlæg, kontorformål, kontorhotel, hotel, konference- og udstillingsfaciliteter, laboratorier, uddannelse og forskning, offentlig - og privat-service, fælles faciliteter for området som restaurant og caféer, kultur og fritidsaktiviteter og lokalcenter Bebyggelsesprocent 200 Antal etager og højde Maksimalt 4 etager med en største højde på 15 meter. Bevaring Beskyttelseslinje fra Gladsaxe Kirke Fortidsminde beskyttelseslinje Andet Detailhandelsbestemmelser: Det maksimale bruttoetageareal til butiksformål: m 2 Maksimale butiksstørrelser til dagligvarebutikker: m 2 Maksimale butiksstørrelser til udvalgsvarebutikker: 100 m 2 14

15 Tobaksbyen 17 B2 E2 Anvendelse Erhvervs- og boligformål, kontorformål, kontorhotel, hotel, konference og udstillingsfaciliteter, laboratorier, uddannelse og forskning, offentlig - og privat service, liberale- og kreative erhverv, fælles faciliteter for området som restaurant og caféer, kultur og fritidsaktiviteter og boliger. Bebyggelsesprocent 70 Antal etager + højde 2-4 etager med en største højde på 13 meter. Bygninger i 4 etager kan kun opføres i den sydligste del af området. Parkering Ved nybyggeri og omdannelse etableres maksimalt 1 P-plads pr. 50 m 2 kontor- og andet erhverv 1 P-plads pr. bolig Bebyggelsen Ved boligbyggeri skal der opføres mindst 50 boliger. Bevaring En del af tobaksfabrikken, administrationsbygningerne, shedtagsbygningen samt mellembygningerne, kat. 2 Andet Stationsnært kerneområde Byomdannelsesområde 15

16 Miljøvurdering Tillæg 10 til Kommuneplan 2001 er udarbejdet på baggrund af helhedsplan for Gladsaxe Erhvervskvarter, Gladsaxe Ringby, og omfatter en del af helhedsplanens område. I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer skal der foretages en vurdering af, hvorvidt tillægget kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Der foreligger en miljøvurdering af helhedsplanen, og efter en indledende screening har kommunen vurderet, at tillægget ikke indeholder nye emner, der skal miljøvurderes. Screeningen viser, at kommune plantillæggets indhold er mere overordnet end helhedsplanens. Der er foretaget en miljøvurdering på de samme emner som ved helhedsplanen. Den valgte afgrænsning scoping af miljøvurderingen omfatter: Kirkebeskyttelseslinje Trafikafvikling Forurenet jord Trafikstøj Støj fra virksomheder Kulturhistoriske værdier Afgrænsningen er foretaget med udgangspunkt i miljøvurderingslovens bilag. De forhold i lovens 1, stk. 2, der ikke er medtaget i vurderingen, er forhold, som vurderes ikke at blive væsentligt berørt af planforslagene. Selve miljørapporten er udarbejdet i henhold til miljøvurderingslovens 7 og indeholder en beskrivelse og vurdering af den sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet ved planens gennemførelse samt rimelige alternativer. Ifølge bestemmelser i Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der redegøres for nuværende miljøstatus, sandsynlige væsentlige miljøpåvirkninger og 0-alternativet. Ikke-teknisk resume Denne miljøvurdering er udarbejdet i overensstemmelse med Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Miljøvurderingen er således udarbejdet på baggrund af eksisterende data, dvs. forslag til tillæg 10 til Kommuneplan 2009 og tekniske analyser lavet i forbindelse med helhedsplanen. Vurderingen skal ifølge miljøvurderingsloven foretages på samme niveau som planen. I dette tilfælde er det et kommuneplantillæg, som er meget overordnet og strategisk, hvorfor også miljøvurderingen generelt bliver overordnet. Det er på dette niveau og tidspunkt vigtigt at have et strategisk overblik over mulige miljøpåvirkninger, så der kan ændres i planerne og eventuelt iværksættes afbødende tiltag i tide. I den efterfølgende lokalplanlægning skal det vurderes, om de mere konkrete planer med arealdispositioner og anvendelsesbestemmelser skal gennemgå en yderligere og mere dybtgående og kvantitativ miljøvurdering. Forslag til afbødende foranstaltninger er indarbejdet under de enkelte afsnit i miljøvurderingen, som slutter af med et overvågningsprogram, der kan være med til at sikre, at der bliver fulgt op på de forskellige problemer. Karakteren af planens miljømæssige indvirkning kan opsummeres som følger: Højden på nybyggeri indenfor kirkebeskyttelseslinjen fra Gladsaxe Kirke vurderes. Støjforureningen fra eksisterende virksomheder vil aftage i takt med en omdannelse. Området er forurenet med både immobile og flygtige jordforureninger, som skal håndteres i den videre planlægning. Byomdannelse vil generere en væsentlig større mængde personbiltrafik og en mindre andel tung trafik i området. Trafikstøjen fra personbiltrafikken vil efter al sandsynlighed stige, mens den fra den tunge trafik vil falde. Området indeholder bevaringsværdige bygninger, som indarbejdes i den videre planlægning. Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 indhold og hovedformål Tillægget omfatter mindre men meget centrale dele af helhedsplanen. Tillægget giver mulighed for, at der kan ske en omdannelse og intensivering af anvendelse og bebyggelse på Tobaksfabrikken, Gladsaxe Skole, Søborg Møbel og HNG samt på Gladsaxe Trafikplads og på Columbusvej 1-5. Anvendelsen fastlægges til erhvervsformål, kontorformål og andre servicefunktioner, der kan indpasses 16

17 i den moderne erhvervsby. Der er åbnet for, at der kan etableres boliger langs boulevarden, i Tobaksbyen og på Gladsaxe Skole. Tillægget omfatter arealer, der alle er stationsnært beliggende til en kommende station på letbanen. Omdannelsen og intensiveringen vil resultere i en bystruktur, der bygger videre på den udvikling, der allerede er i gang. Omdannelsen vil resultere i en varieret by med koncentreret bebyggelse langs Ring 3/Boulevarden omkranset af mindre tætte bydele, hvor der yderst i området er plads til eksisterende produktionsvirksomheder. For en uddybende beskrivelse af tillæggets indhold og hovedformål henvises til Helhedsplan Gladsaxe Ringby. Tillæg 10 er det første tillæg til Kommuneplan Kommuneplanens rammer for det resterende område vil blive ændret i kommende tillæg eller i forbindelse med den næste revision af Kommuneplanen. Tillæggets forbindelser til andre relevante planer Partiel byplan 10, Industrikvarteret m.v. i Gladsaxe Industrikvarteret var med et samlet areal på ca. 120 ha det største industrikvarter i Københavnsområdet og samtidig et af de første områder, hvor en egentlig planlægning blev gennemført efter Byplanloven af Fra den første spæde begyndelse på en planlægning i 30 erne og til den endelige godkendelse af byplanvedtægten i 1953 gik næsten 20 år. Arbejdet blev forsinket af 2. verdenskrig og var ellers præget af nytænkning og udvikling. Lokalplaner Søborg Møbel er omfattet af lokalplan 113 hvori ejendommen er udlagt til erhvervsformål, produktion og lager. Columbusvej 1-5 og Gladsaxe Trafikplads er omfattet af lokalplan 125. Columbusvej 1-5 er udlagt til erhvervsformål, kontor- og servicevirksomheder, mens Trafikpladsen er udlagt til offentligt formål, kollektiv trafikterminal. Fingerplan 2007 Ifølge Fingerplan 2007 kan den del af Gladsaxe Erhvervskvarter, der ligger inden for 600 meters gangafstand fra en af de kommende stationer på en letbane, defineres som stationsnært kerneområde. I de stationsnære kerneområder placeres byfunktioner, som på grund af arealudnyttelse, arbejdspladstæthed, størrelse eller besøgsmønstre har en intensiv karakter, det vil sige større kontor- og serviceerhverv, beskæftigelsesintensive produktionserhverv, offentlige institutioner, udstillings- og kongrescentre, større idrætsanlæg og multianvendelige anlæg til fritidsformål, hoteller tæt boligbebyggelse og lignende. Funktionernes lokalisering fremmer benyttelsen af kollektiv transport. Placering af funktionerne, herunder parkering, skal således understøtte udviklingen af tætte, varierede byområder. Kommuneplan 2009 for Gladsaxe Kommune Det er et af Byrådets mål i Kommuneplan 2009, at de stationsnære dele af Gladsaxe Erhvervskvarter nord for Ring 3 skal byomdannes fra traditionelt industrikvarter til et område med en intensiveret anvendelse bestående af blandede byfunktioner samt boliger. Området syd for Ring 3 omdannes til kontorformål. Det fremgår af kommuneplanens handlings-program , at der med afsæt i den fælles byvision for Ringbyen skal udarbejdes en helhedsplan for den kommende anvendelse af hele Gladsaxe Erhvervskvarter. En omdannelse af Gladsaxe Erhvervskvarter forudsætter, at det nuværende plangrundlag ændres, og tillæg 10 omfatter en del af kvarteret og er det første kommuneplantillæg for Gladsaxe Ringby. Helhedsplan for Gladsaxe Ringby Helhedsplan for Gladsaxe Ringby beskriver en vision for området og indeholder retningslinjer for udformningen af bebyggelse, trafikstruktur- og anlæg, grønne områder, stier samt initiativer for at skabe den bæredygtige by. En gennemførelse af helhedsplanen vil betyde en kvalitativ ændring af hele området fra et traditionelt erhvervsområde til et spændende, grønt, bæredygtigt byområde med overvejende arbejdspladsintensive virksomheder eller uddannelsesinstitutioner. An- 17

18 vendelsen i den stationsnære del af erhvervsområdet ændres fra traditionelle erhvervstyper, som f.eks. transport- og produktionserhverv, til kontorerhverv og andre typer af erhverv uden udendørs oplag og i mindre grad boliger. Samlet giver helhedsplanen mulighed for op mod 300 boliger og knap nye arbejdspladser. Vurdering af planens indvirkning på miljøet Kirkebeskyttelseslinje Gladsaxe Kirke ligger 200 meter nord for Ring 3 og er omkranset af blandet kirkegårdsbeplantning med en del meget høje træer. Kirkebeskyttelseslinjen på 300 meter omfatter Gladsaxe Trafikplads og Columbusvej 1-5 syd for Ring 3 samt et mindre areal ved Tobaksvejen. I tillægget fastsættes etagehøjden til højst 4 etager inden for kirkebeskyttelseslinjen i overensstemmelse med ønske fra Helsingør Stiftsøvrighed. Trafikafvikling Der er udarbejdet en trafikanalyse i forbindelse med helhedsplanen i efteråret Udgangspunktet for trafikanalysen er Gladsaxe Kommunes ønske om at udvikle Gladsaxe Erhvervskvarter i overensstemmelse med Helhedsplan for Gladsaxe Ringby. Helhedsplanen beskriver en udvikling af erhvervskvarteret med fortætning og udbygning og indeholder et forslag til ændring af vej- og stinettet. I trafikanalysen er der foretaget beregninger og konsekvensvurderinger af den fremtidige trafikale udvikling, som helhedsplanen dikterer. Der er taget udgangspunkt i tre forskellige scenarier. Etablering af en letbane i Ring 3-korridoren er en forudsætning for alle beregninger og vurderinger. (Se trafikanalysen af ) Trafikanalysen viser samtidig, at der kun er plads til mindre intensivering, inden trafikken ikke vil kunne afvikles tilfredsstillende med mindre der sker trafikale tiltag enten i form af vejudbygning eller tiltager, der kan nedbringe trafikken. Beslutningen om at etablere letbanen vurderes at være så tæt på, at der kan planlægges ud fra dens etablering. Trafikanalysen peger på, at der i den endelige plan skal arbejdes med skærpede P-normer. I tillæg 10 fastlægges en P-norm på maksimalt 1 P-plads pr. 75 m2 kontorerhverv i områder med en bebyggelsesprocent på , og at mindst 80 % skal etableres i konstruktion. Et behov for flere parkeringspladser kan opfyldes inde for normen på 1 P-plads pr. 50 m2 kontorerhverv, når supplerende parkeringspladser etableres i konstruktion eventuelt i fælles parkeringshuse. Med udgangspunkt i helhedsplanens forslag om intensivering peger trafikanalysen på følgende fremtidige tiltag på vejnettet: Ny tilslutning højre ind på Sydmarken og højre ud på Ring 3. Optimering af Gladsaxe Møllevej mod syd (Venstresvingsbane ved Knud Højgaardsvej + optimering af bussignal). Vejforbindelse ved Tobaksvejen. Lokalveje langs Ring 3. Fordelingsvej på tværs af Ring 3, der forbinder Tobaksvejen med Rosenkæret. Fordelingsvej mellem Gladsaxevej og Vandtårnsvej. Udvidelser eller justeringer af kryds på Gladsaxe Møllevej De første fire tiltag kan blive aktuelle inden letbanen er etableret. En udvikling over år kræver en løbende evaluering, og de foreslåede tiltag betragtes derfor som foreløbige. Det skyldes, at der ikke foreligger noget præcist kendskab til, hvordan udviklingen kommer til at foregå. For at øge detaljeringsniveauet af vurderinger og anbefalinger kan der for eksempel foretages trafiktællinger i området samt udarbejdes en trafikmodel for afviklingen af trafikken. 18

19 Forurenet jord Jordforureninger registreres i Danmark på matrikelniveau opdelt i kortlægninger på vidensniveau 1 (V1) og vidensniveau 2 (V2). V1 er områder, hvor der er mistanke om forurening, mens V2 er områder, hvor der er påvist forurening. Herudover er der en generel registrering af primære byzoner som områdeklassificerede. I Gladsaxe er stort set hele kommunen områdeklassificeret, dvs. jorden betragtes som lettere forurenet, selv om der nødvendigvis ikke foreligger jordprøver, der dokumenter dette. Forholdet gælder også for Gladsaxe Erhvervskvarter. Konsekvensen af område klassificeringen er blandt andet, at al jordflytning skal anmeldes til kommunen for at sikre, at forurenet jord ikke spredes til uforurenede arealer. Tillæg 10 omfatter flere ejendomme, der er kortlagt på V1 og/ eller V2. Hvis der skal bygges på en kortlagt ejendom, kræver det en tilladelse efter jordforureningsloven. Formålet er at sikre, at ejendommen er grundigt undersøgt, at projektet ikke fordyrer en fremtidig offentlig indsats mod forureningen, og at byggeriet kan benyttes uden sundhedsrisiko overfor beboere eller brugere. I forhold til en fremtidig ændret arealanvendelse er der især to forhold, der har betydning, nemlig om forureningen er immobil eller flygtig. De immobile stoffer spredes ikke særlig let i hverken jord, vand eller luft, hvilket typisk er tjærestoffer, metaller og tungere olier. De flygtige stoffer spredes modsat de immobile stoffer som regel meget let i jord, vand og luft og er ofte lette benzin- og olieprodukter samt diverse opløsningsmidler. Denne type forurening vil ofte kunne sive hurtigt ned til grundvandet, men vil også kunne dampe af til omgivelserne, dvs. i luftform trænge ind i omkringliggende bygninger. Efterhånden som en omdannelsesproces skrider frem vil både overblik over og kendskab til jordforureningsforholdene blive større, og løsningsmodellerne dermed mere kvalificeret. Støjforurening fra trafikken Der er foretaget en overordnet kortlægning af vejtrafikstøj i Gladsaxe Erhvervskvarter efter EU-direktiv om støjkortlægning. Støjkortet kan ses på Miljøstyrelsens hjemmeside Støjniveauet langs Ring 3, Gladsaxe Møllevej og Gladsaxevej er over 68 db, og dermed stærkt støjbelastet. Samlet set vurderes det, at helhedsplanen med disponeringen af bebyggelse og placeringen af boliger tager hensyn til fremtidige støjforhold i området. En efterfølgende detailplanlægning og udformning af bebyggelse må bero på en detaljeret støjberegning for den enkelte ejendom. Støjforurening fra virksomheder En del af Gladsaxe Erhvervskvarter forventes at overgå fra et traditionelt erhvervsområde, hvor der kan tåles et vist niveau af støj og lugtgener til et område med blandede byfunktioner og erhvervstyper, som ikke har eksterne miljøgener. Området vil derfor fremover være mere sårbart i forhold til miljømæssige påvirkninger. I en omdannelsesperiode kan der være miljøpåvirkninger fra eksisterende virksomheders produktion samtidig med opførelse af nye virksomheder til kontorformål. Der kan også forekomme støj og vibrationer fra byggeaktiviteter i anlægsfasen. Kulturhistoriske værdier Gladsaxe Erhvervskvarter er et typisk erhvervsområde fra 1940 erne og indeholder mange tidstypiske industribygninger og haller. Der er samtidig træer og beplantninger, som giver området karakter. I forbindelse med helhedsplanen er der gennemført en SAVE registrering af alt byggeri i området opført i perioden 1940 til Registreringen er et supplement til Kommuneatlas Gladsaxe fra Tobaksfabrikken blev, uanset den er opført i , medtaget i kommuneatlasset. Det oprindelige fabrikskompleks blev tegnet af arkitekt Hans Rahlff og omfatter administrationsbygningerne mod øst og shedtagsbygningen samt forbindelsesgangene mellem. Dette byggeri er udpeget med høj bevaringsværdi karakteren 2 i kommuneatlasset. Søborg Møbelfabrik på Gladsaxevej 400 er udpeget med middel bevaringsværdi, karakteren 4 i kommuneatlasset. En grundlæggende idé i helhedsplanen er, 19

20 at bygninger, der er udpeget med høj bevaringsværdi, skal bevares og genanvendes. Forslag til overvågningsprogram Følgende punkter bør overvåges for at sikre, at der bliver fulgt op på eventuelle problemer: Efterhånden som omdannelsesplanerne bliver mere konkrete, vil det være nødvendigt at søge mere detaljeret viden om områdets forureningsmæssige kompleksitet. Miljøafdelingen inddrages ved plan- og byggesagsbehandlingen, når der er tale om byggeri på ejendomme, hvor der er konstateret jordforurening, og hvor der sker en ændret anvendelse. Trafikken i området vurderes løbende. Der vil i lokalplaner blive stillet krav om trafikanalyser, hvis dette skønnes nødvendigt. Ligesom der løbende vil blive taget stilling til behov for tiltag på vejnettet af hensyn til en acceptabel afvikling af trafikken. Trafikstøjen i området vurderes løbende. I en detaljering af bygningerne skal støjhensynet indarbejdes i lokalplaner ifølge retningslinjerne i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4, 2007: Støj fra veje. I forbindelse med ønske om nybyggeri vurderes støj fra virksomheder løbende. Der vil i lokalplaner blive stillet krav om handlingsprogram for, hvorledes støjforureningen forventes nedbragt i områder udlagt til støjfølsom anvendelse. Der tages udgangspunkt i Miljøstyrelsens vejledning nr. 3, 2003: Ekstern støj i byomdannelsesområder. Et sådant alternativ vil fastholde området som erhvervsområde indenfor rammerne af det nuværende plangrundlag. Over tid vil området have vanskeligt ved at fastholde de nuværende produktions- og transportvirksomheder som følge af en generel brancheglidning mod mere videnstunge erhverv udflytning af Tobaksfabrikken er et eksempel på udviklingen. Udviklingsmulighederne på de enkelte ejendomme er med de gældende planer - med få undtagelser - stærkt begrænset, og området kan på sigt risikere øget fraflytning og nedslidning. I et 0-alternativ vil området desuden fortsat være ekstensivt udnyttet i forhold til en stationsnær placering i forhold til letbanens stationer. 0-alternativet kan ikke leve op til intentionerne i hverken helhedsplanen, byvisionen for Ringbyen eller i Fingerplan Manglende oplysninger og usikkerheder Følgende usikkerheder og manglende oplysninger skal tages med i betragtning ved gennemgang af nærværende miljørapport: Der foreligger ikke eksakt kendskab til områdets jordforurening. De udarbejde jordforureningskort er vejledende og kan ikke forventes at være udtømmende i forhold til de faktiske forhold. I en anlægsfase kan der således dukke forureninger op, som ikke er beskrevet i miljørapporten. Der foreligger ikke eksakt kendskab til alle områdets eksisterende virksomheders støjforurening. Alternativer Formålet med at opstille alternativer er at have et sammenligningsgrundlag i forhold til konsekvenserne ved en realisering af planen. Som minimum skal der beskrives et 0-alternativ. Et 0-alternativ er udtryk for, hvordan området vil udvikle sig, såfremt planen ikke udføres, og den nuværende anvendelse fortsætter. 0-alternativet er den nuværende status og situation med den arealanvendelse og de målsætninger og handlemuligheder, der ligger i den gældende kommuneplan. 20

21 21

22 Gladsaxe Kommune Byplanafdelingen Rosenkæret Søborg telefon