Notat Vedrørende Forslag til Lokalplan 171 for Smidstrupområdet

Transkript

1 Vedrørende Forslag til Lokalplan 171 for Smidstrupområdet Dato: Center for By og Ejendomme Plan og Byudvikling horsholm.dk Kontakt Indretning af lejligheder på Kong Georgsvej 5 Administrationens svar på henvendelse af 25. september 2018 fra ejer af Kong Georgsvej 5. Det er den samlede planlægningsmæssige vurdering, herunder antallet af etagemeter, kvarterets karakter af store villaer på store grunde og mulighed for at give plads til både den nødvendige parkering, friarealer til de kommende boligejere inden for den 2000 m 2 store grund, at det anbefales, at der tillades indrettet i alt 5 boliger på ejendommen. Om trapperummet nedlægges eller der skabes alternative trapper, har kun betydning for hvorledes konstruktionen skal forstærkes og er uden betydning for hvilket antal boliger, der hensigtsmæssigt kan indrettes på ejendommen set i forhold til det omliggende kvarter. Ved indretning af fem boliger, som vedtaget af MPU den 29. juni 2018, kan det med en gennemsnitlig husstandsstørrelse på 4, forventes at ca. 20 personer vil have folkeregisteradresse på ejendommen på i alt 2000 m 2. Til sammenligning fylder en almindelig parcelhusgrund til et almindeligt enfamiliehus hvor der typisk vi bo 4 personer 700 m 2. Ejers bemærkninger til notat udarbejdet af Hørsholm Kommune 28. juni 2018 og vedlagt som bilag til sagen behandlet på MPU 29. juni 2018 (administrationens bemærkninger til henvendelsen fremgår med blå skrift under hvert afsnit): 1 : et siger : "Bygningen fungerer som rekreationshjem indtil 1970 med 19 værelser.. Det er korrekt at det var et rekreationshjem, men Rekreationshjemmet havde 35 værelser ( værelsesnummerering op til nr 35 er stadig til stede på en del af dørene ) - ikke kun 19. Som rekreationshjem har der altså være op til ca 30 rekonvalscenter plus personale på stedet - formentligt daglig gang for 35 til 40 mennesker, alt efter tidspunktet. Jeg foreslår det rettes til de korrekte 35 værelser. Administrationens bemærkninger: Rekreationshjemmet er oprindelig indrettet med 19 værelser, i 1960 bliver der desuden indrettet to værelser i det fritliggende vaskehus. Differencen beror formodentlig på, at nogle af funktionærværelserne senere er blevet indrettet til gæsteværelser, uden 1/5

2 at kommunen er blevet orienteret. Spørgsmålet er ikke hvor mange pensionærer, der har været på rekreationshjemmet gennem tiden, men hvor mange boliger det skønnes hensigtsmæssigt at indrette på ejendommen i forbindelse med, at der bliver vedtaget et nyt plangrundlag. Her skal der tages hensyn til det omkringliggende kvarter som er overvejende store villaer på store grunde etablering af 1,5 parkeringsplads pr. etagebolig hver parkeringsplads fylder med manøvreareal 30 m 2 friareal for boligerne, til rekreationshjemmet hørte et areal bestående af matriklerne 3e, 3g og 3x Smidstrup, Rungsted på knap 6000 m 2, nu er arealet reduceret til matr. nr. 3g Smidstrup By, Rungsted på godt 2000 m 2. Ved etablering af 5 boliger på ejendommen, som vedtaget af MPU den 29. juni 2018, vil etablering af 7,5 parkeringspladser andrage 225 m 2, hvis de anlægges som vinkelret parkering i én række. Bygningernes fodaftryk vil andrage 341 m 2, heri ikke medregnet carporte og småskure. Det vil efterlade 1434 m 2 friareal, som skal fordeles på have, indkørsel mv. Det giver ca. 286 m 2 friareal pr bolig. 2 : et siger : "I 1974 købes ejendommen af andelsselskabet Frydenlund, besta ende af 6 voksne personer der som storfamilie fa r tilladelse til at flytte ind og bebo ejendommen. Frydenlund var et kollektiv og beboede som sådan Kong Georgsvej 5 fra 1974 til 2013, med mellem alt mellem 20 og 40 mennesker, alt efter hvilken periode man ser på. I den væsentligste del af perioden har der været over 25 beboere på stedet. Jeg foreslår det præciseres at det har fungeret som kollektiv med mellem 20 og 40 beboere ejet af 6 andelshaver. Administrationens bemærkninger: Efter oplysninger fra andelsboligforeningen fra 2013 har beboerantallet ligget på 20, mens der maksimalt har været 12 andelshavere. En stikprøvekontrol fra folkeregistret fra 1. januar 2010 til 1. januar 2011 viser, at der har været 16 tilmeldt folkeregistret, heraf er tre tilflyttet i året mens 7 er fraflyttet. En stikprøvekontrol 1. januar 2000 viser 20 tilmeldte på folkeregistret. Der henvises i øvrigt til administrationens bemærkninger under punkt 1. 3 : et siger : Bygningens indretning og egnethed til inddeling i lejligheder. Ba de hovedbygning og sidebygning er opført med høj kælder 2 fulde etager og tagetage.. Hovedejendommen er i 5 plan - ikke 4. Hovedejendommen er opført med fuld ( høj ) kælder, som på 2 sider har direkte udgang til terræn uden 2/5

3 niveauforskel. Der er derover 2 fulde etager samt 2 tagetager. Jeg foreslår det præciseres at der er 5 niveauer/etager ialt i hovedhuset og at kælder har udgang til terræn på 2 sider af huset. Baggrunden for at præcisere at kælder etage / niveau 1 har udgang i niveau med terræn er, at dette kan have betydning for indretningen af huset og dermed kan få betydning for beregningen af ejendomsskatten. Administrationens bemærkninger: Kælderetage. Ifølge oplysninger fra kommunens byggesagsarkiv fra 2014, udgør kælderen 230 m 2 hvoraf ca. 100 m 2 har fri adgang til terræn. Administrationen er bekendt med, at der er gravet af det oprindelige terræn, så en større andel af kælderen muligvis har niveaufri adgang til terræn, men disse arealer er ikke godkendt til beboelse og vil heller ikke kunne godkendes med den nugældende Partiel Byplan 3, hvor hver bolig kan opføres med kælder og op til 2 fulde etager. Ligeledes er hanebåndsloftet ikke godkendt til beboelse og ville heller ikke kunne godkendes med gældende partielle byplan. Der henvises til, at der nu skal etableres et nyt plangrundlag, der muliggør indretning af flere boliger på ejendommen og at det er hensynet til grundens indretning, også set i forhold til det omliggende kvarter, der taler for, at den eksisterende bygning indrettes med et mindre antal større boliger. 4 : et siger : "Hovedbygning. Hver etage andrager ca. 200 m2, heraf udgør trapperummet, med trappeløb, balkoner, reposer og durchsicht ca. 34 m2. Væggene omkring trapperummet bærer etageadskillelserne, som hviler af pa trapperummets vægge og ydermure. Henset til byggetidspunktet forventes det, at etageadskillelserne udgøres af et bjælkelag og selve trapperummet udgør dermed en væsentlig del af husets bærende konstruktion. Det ma derfor som udgangspunkt pa regnes, at trapperummet skal fungere som fællestrapperum for de lejligheder, der indrettes i hovedbygningen. Hvis der indrettes 2 lejligheder pa hver etage, altsa 6 lejligheder i alt, vil den gennemsnitlige lejlighedstørrelse eksklusiv trapperum blive pa 83 m2 og trapperummet vil skulle betjene 6 husstande. Hvis der indrettes en lejlighed pa hver etage, vil lejlighedsstørrelsen blive pa ca. 166 m2 ekskl. trapperum, altsa tre lejligheder i hovedbygningen i alt og trapperummet vil skulle betjene tre husstande. Hovedbygningens grundareal udgør 235 m2 og ikke 200 m2. Dette er opmålt af landmåler. Huset består desuden af 5 etager - ikke 4. Jeg foreslår dette rettes. Den store hovedtrappe vil helt sikkert IKKE blive bevaret i sin nuværende form. Hvad den endelige løsning bliver er ikke klart endnu, men vi arbejder med forskellige alternativer. Både alternativer som vil kræve tilladelse fra kommunalbestyrelsen og alternativer der kan udføres uden særskilt tilladelse. Men sikkert er det at de eksisterende trapper ikke bevares da de ikke giver god mulighed for at indrette lejlighederne hensigtsmæssigt. Meningen er at indrette 2 lejligheder i 2 niveauer i bunden ( niveau 1 og 2 ) - 2 lejligheder i éet plan på 1. sal ( niveau 3 ) samt 2 lejligheder i 2 plan på 2. og 3. sal ( niveau 4 og 5 ). Dermed altså 6 3/5

4 lejligheder som alt andet lige vil blive på brutto arealer som følger : nederste lejligheder 2 stk á cirka 225 m2 i 2 etager. niveau 3 bliver 2 lejligheder af cirka 110 m2 hver. niveau 4 og 5 bliver 2 lejligheder á cirka 150 m2 hver i 2 etager. Jeg foreslår det præciseres at der ialt er cirka 970 m2 etageareal der ønskes fordelt på 6 lejligheder hvoraf 2 på cirka 110 m2, 2 på cirka 225 m2 og 2 på cirka 150 m2. Administrationens bemærkninger: Opmålingerne af hovedbygningen er baseret på opmåling af originaltegninger og viser 234 m 2 i grundareal MED trapperum, det svarer omtrent til de 235 m 2, som landinspektør efter ansøgers oplysninger er kommet frem til. Sidebygningen har efter måloplysninger på originaltegninger et grundareal på ca. 46 m 2. Sidebygningen består af fire lag. Et kælderplan, som er med delvis niveaufri adgang til terræn, stueetage, 1. sal og tagetage. Det svarer til et samlet etageareal på knap 185 m 2. Det fritliggende anneksbygning andrager 60 m 2, hertil kommer en udnyttelig tagetage. En ombygning fra enfamiliebolig til etageboliger vil under alle omstændigheder kræve byggetilladelse, her skal blandt andet nævnes, at nye lejligheder skal brandsikres og støjsikres, flugtsvejsforhold skal sikres og de konstruktive forhold skal godkendes. 5 : et siger : "Sidebygning. Hver etage andrager ca. 72 m2, heraf udgør trapperummet 15 m2. Hvis sidebygningen indrettes til en bolig, bliver boligarealet 216 m2. Hvis der indrettes en lejlighed pa hver etage, bliver hver lejlighed pa 57 m2 fraregnet trapperummet.. Der er en trykfejl. Boligareal bliver cirka 116 m2 hvis der indrettes som éen lejlighed - ikke 216 m2. Jeg foreslår dette rettes. Administrationens bemærkninger: Se under punkt 4 Udover dette så har jeg mundtligt fået redegjort for at man betragter 6 lejligheder som en fortætning af området. Jeg mener ikke at 6 lejligheder vil betyde en fortætning. Der har tidligere været op til 35 soveværelser i bygningen samt 2 eller 3 i sidebygningen. Jeg forventer at antallet af soveværelser i bygningen bliver væsentligt lavere, også med 6 lejligheder i hovedhus og 1 lejlighed i sidebygning. Så summa : - der er faktuelle fejl i beregningsgrundlaget for m2. Både mht areal af bygning samt en glemt etage. - der regnes med bevarede trapperum. De bliver IKKE bevaret i nuværende form. 4/5

5 - det antages at der er tale om en fortætning - der er IKKE tale om fortætning ifht tidligere brug. Jeg mener det er påkrævet at få rettet de fejl der er, FØR der laves høring. Jeg mener desuden at forvaltningens holdning - at der er tale om fortætning - ikke bør være udslagsgivende. Der er trods alt tale om at den FAKTISKE brug af ejendommen IKKE indebærer en fortætning. Jeg mener det er rimeligt at lave 6 stk lejligheder i bygningen - der vil ikke være tale om faktisk fortætning - der vil være tale om lejligheder på mellem 110 m2 og 225 m2, hvilket må betegnes som store lejligheder og der vil fortsat være både fin plads til parkering, skur til opbevaring etc samt gode rekreative arealer på grunden. Administrationens samlede vurdering: Det er den samlede planlægningsvurdering, herunder antal etagemeter, belastning af området og mulighed for en hensigtsmæssig indretning af grunden, der lægges til grund for nye planbestemmelser for ejendommen, ikke antallet af etagemeter alene. Trapperummet skal ikke nødvendigvis bevares, men det er et ikke ubetydeligt indgreb i huset grundlæggende fysik at sløjfe trapperummet og tilføje ny etagelast til den indvendige bærende konstruktion. Ved indretning af 5 boliger på ejendommen, som vedtaget på MPU den 29. juni 2018, kan der med en gennemsnitlig husstandsstørrelse på 4 forventes, at ca. 20 personer vil have folkeregisteradresse på ejendommen. Det stemmer godt overens med den hidtidige brug af ejendommen til andelsboligfællesskab. Det skal bemærkes, at Hørsholm Kommune i 1972 gav tilladelse til, at der kunne indrettes 5 klyngehuse på ejendommen på 6000 m 2 til erstatning for rekreationshjemmet, det svarer fint overens med MPU s beslutning af 29. juni, dog med det forbehold, at grund til rådighed for 5 boliger nu andrager nap 2000 m 2 og ikke 6000 m 2 som i I ansøgers bemærkninger til notat er der kun redegjort for, at hovedbygningen indrettes til 6 lejligheder, der er ikke redegjort for antallet af lejligheder indrettet i sidebygningen eller anneksbygningen. Det må altså påregnes, at der ud over de 6 lejligheder, som ansøger ønsker at indrette i hovedbygningen, kommer et ønske om at indrette 2-3 boliger yderligere på ejendommen. /Plan og Byudvikling, 3. oktober /5