Erhvervsmæglers erstatningsansvar i prospektet

Transkript

1 Cand.Merc.Jur Juridiske Institut Forfatter: Mads Neumann Erhvervsmæglers erstatningsansvar i prospektet i relation til prisfastsættelse, undersøgelse af faktiske forhold og andre urigtige oplysninger Handelshøjskolen i Aarhus Foråret 2008 Mads Neumann

2 Indledning... 4 Problemformulering... 4 Metode... 5 Afgrænsning... 6 Retsområdet generelt... 7 Misligholdelsesbeføjelser... 8 Naturalopfyldelse... 8 Ophævelse... 9 Økonomisk kompensation Restitutionskrav ved ophævelse Forholdsmæssigt afslag Erstatning Den positive opfyldelsesinteresse Den negative kontraktinteresse Fordringshavermora Direkte krav Opsummering Afslagsbeføjelse Forholdsmæssigt afslag Beregningen af forholdsmæssigt afslag Opsummering Erhvervsmæglers erstatningsansvar God erhvervsmæglerskik Erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver Culpa Professionsansvar Aftalens betydning for ansvaret Opsplitning af problemet...29 Tilskæring af opgaven gennem aftale...30 Prisens betydning...31 Ansvarsfraskrivelser...32 Formidlingsaftalen Indgåelse Varighed Opsigelse Ophævelse Vederlagshæftelse Prisfastsættelse af opdrag Normalindtjeningsmetoden Opdragets driftsafkast...39 Fastsættelse af forrentningskrav...40 Tillæg og fradrag...42 Mads Neumann 2

3 Discounted cash flow-modellen Bestemmelse af cash flow i budgetperioden...47 Tilbagediskontering af cash flowet fra budgetperioden til i dag...48 Bestemmelse af terminalværdi...49 Tilbagediskontering af terminalværdi til i dag...50 Bestemmelse af opdragets værdi...50 Eksempel på et opdrags værdi efter discounted cash flow-modellen...50 Fordele og ulemper ved de to afkastmodeller Rådgivning Oplysningsansvar Undersøgelsesansvar Dokument- og opstillingsansvar Opsummering Erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber Culpa Prospektansvar Loyalitetsansvar Generel oplysnings- og undersøgelsesansvar Købsaftalen Opsummering Konklusion Resumé Litteraturliste Mads Neumann 3

4 Indledning Siden Morten Samuelssons ejendomsmægleransvar 1 er der ikke i litteraturen udgivet bøger om erhvervsmæglers erstatningsansvar. Hvis erhvervsmæglers erstatningsansvar tages op, er det oftest som et enkelt kapitel i udgivelsen, hvor der redegøres for en del af erhvervsmæglers ansvarsgrundlag. Den litteratur der udgives er mest henvendt til forbrugermæglers erstatningsansvar inden for Lov om omsætning af fast ejendom. Det er overraskende, da erhvervshandler involverer store penge transaktioner, både samlet set og i nogle tilfælde i den enkelte transaktion. Således er der i perioden fra maj til september transaktioner, hvor den samlet volumen er på cirka 16 milliarder kr. 2 Når et erhvervsopdrag skal sælges, vil opdragsgiver oftest bruge en erhvervsmægler, da denne gerne kender markedsprisen og muligvis også har potentielle køberemner, så opdraget kan sælges hurtigst muligt. Ved at erhvervsmægler får til opgave at sælge opdraget, får erhvervsmægler et ansvar over for opdragsgiver og køber. Hvis der er fejl og mangler i erhvervsmæglers udførelse af sit hverv, kan erhvervsmægler muligvis ifalde et ansvar og erstatningsansvar over for opdragsgiver og køber. Set i lyset af overstående, vil nærværende afhandling belyse det erstatningsansvar erhvervsmægler kan ifalde over for opdragsgiver og køber. Problemformulering På grundlag af en gennemgang af forskellige retskilder, herunder retspraksis, litteraturen og god ejendomsmæglerskik, vil der blive redegjort for, i hvilket omfang erhvervsmægler kan ifalde et erstatningsansvar for fejl og mangler i prospektet. Det forventes at en erhvervsmægler normalt vil blive gjort ansvarlig for sådanne fejl. Med udgangspunkt i, at det forventes at erhvervsmægler vil ifalde et erstatningsansvar for fejl og mangler i prospektet, vil især erhvervsmæglers spørgsmål i relation til prisfastsættelse af opdraget, undersøgelse af faktiske forhold vedrørende opdragets og andre urigtige oplysninger i prospektet, blive belyst. 1 Morten Samuelsson, Ejendomsmægleransvar, Erhvervsforlaget, Gentofte Sadolin & Albæk A/S, Erhvervsejendomme i Danmark og udlandet, nyhedsbrev oktober 2007, s. 4. Mads Neumann 4

5 Afslutningsvis vil der blive foretaget en vurdering af, om erhvervsmæglers erstatningsansvar afviger fra retsstillingen for forbrugermæglere i henhold til lov om omsætning af fast ejendom. Metode Opbygningen af afhandlingen vil være således, at første del af afhandlingen vil omfatte de misligholdelsesbeføjelser opdragsgiver og køber har over for erhvervsmægler, når denne har mislighold sine forpligtigelser over for henholdsvis opdragsgiver og køber. I det efterfølgende kapitel vil erhvervsmæglers forholdsmæssige afslag i vederlaget belyses. Derefter vil erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver blive klarlagt, herunder prisfastsættelse af opdraget, undersøgelse af opdragets faktiske forhold og andre urigtig oplysninger i prospektet. Til sidst vil erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber belyses, herunder undersøgelse af faktiske forhold vedrørende opdraget og andre urigtig oplysninger i prospektet. Ved undersøgelsen af om erhvervsmæglerområdet er lovreguleret, vil forskellige formueretlige lovregler og normer blive undersøgt. Til hjælp hertil vil retspraksis og litteraturen på området blive undersøgt. For at fastlægge erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver og køber, tages der kontakt til responsumudvalget. Det gøres, da responsumudvalget tager stilling til de generelle kutymer og sædvaner, der findes på erhvervsmæglerområdet. Responsumudvalget udtaler sig om god ejendomsmæglerskik og behandler klager på erhvervsmæglerområdet. Der vil i afhandlingen blive brugt afgørelser fra responsumudvalget. Derudover vil Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbetingelser for erhverv blive brugt samt tidligere gældende ejendomsmæglerbekendtgørelser. Lov om omsætning af fast ejendom vil også blive brugt, for at se om der er analogi eller afvigelser fra retsstillingen for forbrugermægler. Til sidst bliver retspraksis og litteraturen brugt for at belyse erhvervsmæglers erstatningsansvar. Til udregning af discounted cash flow-modellen vil der blive udvalgt et prospekt fra Colliers Hans Vestergaard, hvor der er flere lejer og salgsprisen er over de 100 mio. kr. Prospektet vil henvende sig til køber, der ønsker at bruge opdraget som en investering og ikke til eget brug. Det gøres, for at give et eksempel, hvor der kan gøres mange overvejelser i udregningen af opdragets værdi. Ved Mads Neumann 5

6 fastlæggelse af de antagelser der skal bruges i udregning af discounted cash flow-modellen, tages der kontakt til Colliers Hans Vestergaard, for at få så virkelighedstro antagelser som muligt. Afgrænsning De problemstillinger der findes omkring aftalers ugyldighed og tidspunktet for en aftales indgåelse vil ikke blive berørt i denne afhandling. Der vil ikke blive brugt domme fra andre erhvervsområder, medmindre det i det enkelte tilfælde er nødvendigt, at analogisere til erhvervsmæglerområdet for at give eksempler på retspraksis på området. Der vil ikke i afhandlingen ske en gennemgang af lov om omsætning af fast ejendom. Loven vil kun blive brugt i det tilfælde, hvor det ønskes at vise erhvervsmæglers erstatningsansvar er en analogisering eller en afvigende fra retsstillingen for forbrugermægler. Endvidere vil ejendomsmæglers erstatningsansvar inden for lov om omsætning af fast ejendom ikke blive belyst, medmindre at det findes nødvendigt. 3 Der vil ikke blive foretaget udregning af et opdrags værdi efter normalindtjeningsmodellen, da denne normalt bruges af erhvervsmæglere ved prisfastsættelse af opdraget. Endvidere vil problemstillinger omkring et opdrags afskrivninger, skatter og afgifter ikke blive behandlet i denne afhandling. 3 Hvis der ønskes en gennemgang af forbrugermæglers erstatningsansvar henvises der til Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl, Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar eller lignende udgivelser. Mads Neumann 6

7 Retsområdet generelt Siden 1994 har erhvervsmæglerområdet ikke været lovreguleret. Da de hidtidige regler 4 om erhvervsmægler blev ophævet ved lov om omsætning af fast ejendoms 5 ikrafttræden, er der opstået et tomrum, for så vidt angår erhvervsmægler. Disse mæglere var tidligere reguleret på samme måde som boligmæglere. Men nu er der ingen retsregler, der regulerer disse mægleres virksomhed. 6 Ikke helt enig er Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl: Overordnet kan det fastslås, at området uden for LOFE er ulovreguleret. 7 Mens Hans Henrik Edlund mener, at en stor del af reglerne i lov om omsætning af fast ejendom også gælder uden for lovens område. Dette skyldes, at de er udtryk for krav, der normalt må stilles til alle erhvervsdrivende ejendomsmæglere. 8 Selvom der ikke findes en specifik lov, der regulerer erhvervsmægleres virksomhed, så er der ikke opstået et tomrum. Erhvervsmæglers indsats reguleres af diverse love, kutymer og den retspraksis der findes på området. De er lige som andre professionelle rådgivere underlagt de grundsætninger og principper, der findes indenfor det formueretlige område. De regler, der regulerer parternes indbyrdes retsstilling i formueretlige skyldforhold, findes i obligationsretten. Der omfatter krav om erstatning og restitution (kontrakt), erstatning uden for kontraktforhold (delikt) og berigelseskrav. Krav om erstatning og restitution er en del af de misligholdelsesbeføjelser opdragsgiver har over for erhvervsmægler, når denne har misligholdt en kontraktaftale med opdragsgiver. Mens reglerne om delikt er købers mulighed for misligholdelsesbeføjelse over for erhvervsmægler. I det følgende afsnit vil misligholdelsesbeføjelserne mellem erhvervsmægler og opdragsgiver blive gennemgået samt købers direkte krav mod erhvervsmægler. Efter en gennemgang af misligholdelsesbeføjelserne vil erhvervsmæglers forholdsmæssige afslag i vederlaget blive behandlet. Efterfølgende vil erhvervsmæglers erstatningsansvar kort blive beskrevet. Erhvervsmæglers erstatningsansvar vil derefter blive del op i først erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver, og derefter erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber. 4 Ejendomsmæglerloven, der regulerede ejendomsformidlerens retsstilling (lbkg. 182 i 1988), næringsloven, der gjaldt for ejendomshandlere (lbkg. 185 i 1988) og bekendtgørelse over ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed (bkg. 673 i 1990). 5 LOFE. 6 Finn Träff, Køb og salg af fast ejendom, s Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl, Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar, s Hans Henrik Edlund, Handel med fast ejendom, s. 79. Mads Neumann 7

8 Misligholdelsesbeføjelser Inden for det formueretlige område findes obligationsretten, der er læren om det indbyrdes retsforhold mellem parterne i fordringsrettigheder eller skyldforhold, hvor debitor er forpligtet over for kreditor. Denne forpligtigelse kan være ensidig som gaveløfte eller være gensidigt bebyrdende som bindende købsaftale m.m. Parterne i et kontaktforhold har normalt kun et ansvar over for hinanden til at opfylde de pligter, der følger af skyldforholdet. Tredjemand kan ikke i almindelighed støtte sin ret på, at en part har tilsidesat en bestemmelse i en kontrakt. Der hvor forpligtigelsen juridisk bliver interessant er, når der foreligger en misligholdelse. Denne opstår, ved at debitor ikke præsterer en rigtig ydelse overfor kreditor, og at det ikke skyldes kreditors forhold. Hvis der ikke er præsteret rigtig ydelse, skal der tages udgangspunkt i aftalens ordlyd, hvis en sådan findes, og desuden vil aftalen ofte kræve en del udfyldning. Såsom hvad der sædvanligvis forventes af personer i professionen, som påtager sig tilsvarende opgaver. For at der kan være tale om en misligholdelse fra erhvervsmæglers side, vil der oftest være gennemført et salg af opdraget. Det er ikke en misligholdelse, hvis erhvervsmægler ikke opnår det ønskede resultat. Misligholdelsen af aftalen opstår bl.a. ved, at erhvervsmægleren ikke yder en tilstrækkelig rådgivning svarende til den, der forlanges på området. Misligholdelsesbeføjelser kan først opstå under betingelser, der samtidig er tilstrækkelige til at antage, at erhvervsmægler også er erstatningsansvarlig for eventuelt tab. 9 Dette er dog ikke gældende for alle misligholdelsesbeføjelserne, da nogen af beføjelserne træder i kraft, selvom det ikke kan bebrejdes erhvervsmægler. I det efterfølgende afsnit vil der blive set på hvilke misligholdelsesbeføjelser kreditor, oftest opdragsgiver, har overfor en debitor, erhvervsmægler, der ikke præsterer rigtig ydelse. Naturalopfyldelse Opdragsgiver kan ikke kræve naturalopfyldelse af aftaler om rådgivning, for hvilket en bestemt persons indsats er afgørende. 10 Som udgangspunkt er den samlede ydelse erhvervsmægler yder over for opdragsgiver en indsatsforpligtigelse. Men en del af delydelserne kan karakteriseres som resultatforpligtigelser. Dette kan bl.a. være prospektet og købsaftalen. 9 Morten Samuelsson: Ejendomsmægleransvar, s.55 & Bernhard Gomard, Obligationsret 2. del, s. 50. Mads Neumann 8

9 Opdragsgivers krav på naturalopfyldelse indtræder når der foreligger forsinkelse, og/eller hvis erhvervsmægler har leveret en mangelfyld ydelse. Såfremt der foreligger en af de to ovennævnte muligheder, kan opdragsgiver kræve, men ikke gennemtvinge, et krav om afhjælpning. Der findes tre forskellige slags krav opdragsgiver kan kræve af erhvervsmægler. Den første er omlevering, hvor erhvervsmæglers præsentation af f.eks. salgsopstillingen er så mangelfuld, at det er nødvendigt at erhvervsmægler præstere på ny. Dette vil højest sandsynligt ikke ske særlig tit, da det må formodes, at en del af salgsopstillingen kan genbruges og så er det ikke omlevering, men afhjælpning. Afhjælpning sker når erhvervsmægler, ud fra den første mangelfulde salgsopstilling, vil rette den leverede salgsopstilling, så den forhåbentlig ikke er mangelfuld. Det sidste tilfælde er efterlevering. Det vil forekomme, hvis der mangler dele af salgsopstillingen, f.eks. opdragets værdi, beliggenhed mv. Erhvervsmægler vil i overstående tilfælde have pligt til at opfylde sin afhjælpningspligt. Men undlader erhvervsmægler dette eller afhjælpningsforsøgene mislykkes, har opdragsgiver mulighed for en eller flere andre misligholdelsesbeføjelser. Dette kan f.eks. være retten til erstatning og/eller ophæve aftalen. Ophævelse I stedet for at fastholde sit krav på rigtig opfyldelse, kan opdragsgiver ønske at reagere på erhvervsmæglers misligholdelse ved at hæve aftalen. Denne form for misligholdelsesbeføjelse er den mest vidtgående og betragtes som den sidste udvej for at redressere en misligholdelse. Ophævelsen skal være berettiget. Hvilket betyder, at misligholdelse på ophævelsestidspunktet har haft eller vil få indgribende betydning for opdragsgiver, f.eks. svig fra erhvervsmæglers side. Hvis ophævelsen ikke er væsentlig, er den uberettiget, og erhvervsmægler kan, hvis denne ønsker det, kræve restitutions- og erstatningskrav, som den uberettiget annullering udløser, ligesom erhvervsmægler kan vælge at fastholde sin ret til at sælge opdraget. Erhvervsmægler har ligesom opdragsgiver ret til at ophæve aftalen, f.eks. hvis opdragsgiver har givet urigtig oplysning eller forsømt at give oplysning om forhold, der kan antages at have haft betydning for erhvervsmæglers bedømmelse af opdraget, men kun hvis den urigtige oplysning har haft væsentlig betydning for erhvervsmæglers bedømmelse. Mads Neumann 9

10 For at vurdere om misligholdelsen er væsentlig, er der nogen grundbetingelser, der skal indgå i vurderingen af, hvorvidt misligholdelsen er væsentlig for opdragsgiver, f.eks. om ophævelsesbeføjelsen er aftalt ved aftaleindgåelsen, brud på loyalitetspligten, transaktionshensyn, genopretningshensyn, proportionalitetshensyn mv. Væsentlighedsvurderingen foretages normalt på grundlag af det oprindelige aftalegrundlag, og baseres på de oplysninger opdragsgiver havde på aftaletidspunktet. Man kan dog efter omstændighederne, også tillægge opdragsgivers senere tilkendegivelse om misligholdelsens betydning en vis vægt. Her vil opdragsgivers efterfølgende optræden/tilkendegivelser give erhvervsmægler god grund til at tro, om en given misligholdelse er eller ikke er væsentlig. Såfremt den ikke er væsentlig, må ophævelsen være udelukket. Opdragsgiver skal meddele erhvervsmægler, hvis det er ophævelsesbeføjelsen, der tages i brug. Erklæringen skal være tilstrækkelig oplysende og komme frem inden for rimelig tid, efter misligholdelsen kommer opdragsgiver til kundskab. Ophævelsen skal stå i passende forhold til det retsbrud, den udspringer af, så opdragsgiver ikke kan komme ud af aftalen under påskud af bagatelagtige uregelmæssigheder. Misligholdelsen kan også udspringe af et loyalitetsbrud, sådan at opdragsgivers tillid til erhvervsmægler er nedadgående. Der kan f.eks. være tale om et verbalt eller fysisk overgreb. Dette vil give opdragsgiver ret til ophævelse. Økonomisk kompensation Opdragsgiver har andre misligholdelsesbeføjelser end naturalopfyldelse og ophævelse. Det vil oftest være mere nærliggende for opdragsgiver, at kræve økonomisk kompensation for misligholdelsen frem for at ophæve aftalen med det efterfølgende økonomiske mellemspil, der alligevel vil følge. Opdragsgiver kan kræve ophævelse og erstatning på samme tid. Ved at opdragsgiver kræver kompensation, kan man indkapsle problemstillingen, og hvis salget af opdraget ikke er afsluttet, efter omstændighederne videreføre transaktionen og dermed aftaleforholdet. Hvis opdragsgiver bruger ophævelsesbeføjelsen, vil der ofte skulle tilbageføres betalinger i form af restitutionsbeløb. Dette kan f.eks. være tilbagebetaling af uberettiget vinding. Er misligholdelsen Mads Neumann 10

11 ikke væsentlig nok eller ønsker opdragsgiver ikke at gøre brug af ophævelsesbeføjelsen, kan opdragsgiver kræve et forholdsmæssig afslag i vederlaget. Derudover kan kompensationen tage den mere vidtgående form, at der tilkendegives opdragsgiver en erstatning. Den kan gives som supplement til krav om naturalopfyldelse eller ophævelse eller som selvstændigt krav. Ved erstatning kan kravet udformes som opdragsgivers positive opfyldelsesinteresse eller negative kontraktinteresse. Til sidst kan opdragsgiver få tilkendt en godtgørelse. Godtgørelse er en omkostningskompensation, uden der foreligger ansvarsgrundlag eller berigelse. Af de overstående beføjelsesmuligheder vil restitutionskrav, forholdsmæssig afslag og erstatning blive gennemgået i de efterfølgende afsnit. Restitutionskrav ved ophævelse Hvis der kræves restitutionskrav, skal der genoprettes en tilstand, der bestod før en transaktion blev gennemført. Restitutionskravets genstand er enten penge eller et præsteret formuegode. Opdragsgiver kan kræve restitution af allerede erlagte vederlag, uagtet at erhvervsmægler ikke kan kræve rådgivningen tilbage. Forholdsmæssigt afslag Hvis det arbejde erhvervsmægler har udført er mangelfuldt, og opdragsgiver ikke bruger eller har mulighed for at bruge ophævelsesbeføjelsen, kan opdragsgiver få et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. Det kan kun komme i betragtning, hvis misligholdelsen har bevirket en økonomisk forandring for opdragsgiver. Udgangspunktet for at give forholdsmæssig afslag er således, at opdragsgiver slipper for at svare den del af sit vederlag, der korresponderer med manglen ved erhvervsmæglers ydelse. Betingelsen for forholdsmæssig afslag er, at manglen kan siges at være værdiforringende. For erhvervsmægler fastsættes det forholdsmæssige afslag oftest til vederlagets størrelse. Erstatning Opdragsgiver kan også vælge erstatning. Hvilket kun kan ske, såfremt der foreligger et ansvarsgrundlag. For at erhvervsmæglers misligholdelse skyldes culpa, kræver det, at Mads Neumann 11

12 erhvervsmægler ikke har optrådt så omsorgsfuldt i relation til ydelsens præsentation, som det normalt vil blive forventet af en erhvervsmægler i den givne situation. Som professionel rådgiver vil erhvervsmæglers ydelse oftest blive betegnet som en indsatsforpligtigelse og er underkastet et professionsansvar. Når opdragsgiver vælger erstatning, så er der to forskellige måder, erstatningen kan gøres op på, den positive opfyldelsesinteresse og den negative kontraktinteresse. Den positive opfyldelsesinteresse Opdragsgiver vil have en interesse i, at kræve erstatning for den positive opfyldelse af aftalen, hvis opdragsgiver ville få et overskud, såfremt ydelsen ikke var mangelfuld. Dermed stilles opdragsgiver som om ydelsen er leveret korrekt. Opdragsgiver kan forlange fuld erstatning for ethvert bevisligt tab, der er foranlediget af misligholdelsen. Det er ikke altid muligt at få en entydig beregning af, hvad der er fuld erstatning. Der spiller forskellige individuelle faktorer ind i beregningen, såsom ydelsens karakter, misligholdelses karakter, erhvervsmæglers situation og reaktion på misligholdelsen. Derudover er beregningen opdelt i flere delkomponenter. Misligholdelsen kan resultere i, at opdragsgiver går glip af den værdi, erhvervsmæglers præsentation af ydelsen ville have for opdragsgiver. Det kan være forkert værdsættelse af opdraget. Værditabet kan også kræves erstattet, når aftalen ophæves i tilfælde af mangler i ydelsen. Fastholder opdragsgiver aftalen, kan opdragsgiver få erstatning svarende til differencen mellem vederlaget og den modtagende ydelses faktiske værdi. Opdragsgiver kan også kræve erstatning for andet tab, dette gælder kun, hvis misligholdelsen har følgeskade for opdragsgiver. Hvis opdragsgiver ved ophævelse får en eller flere økonomiske fordele, skal værdien af disse fordele fratrækkes kontrakterstatningen. Det betyder at opdragsgiver skal fratrække eventuelle sparede udgifter, denne har fået ved ophævelsen af aftalen. Derudover skal eventuelle afværgede tab fratrækkes. Resultatet angiver, det fulde tab opdragsgiver har lidt ved erhvervsmægleres misligholdelse. Dog vil opdragsgiver oftest modtage en begrænset erstatning for erhvervsmægleres misligholdelse. Det skyldes, at der i culpavurderingen skal tages hensyn til, hvorledes der er kausalitet, adækvans mv. Mads Neumann 12

13 Den negative kontraktinteresse Opdragsgiver kan, i stedet for den positive opfyldelsesinteresse, kræve erstatning af sin negative kontraktinteresse. Ved at kræve negativ kontraktinteresse vil opdragsgiver blive stillet som før aftalens indgåelse. Hvilket kan betale sig, hvis salget af opdraget bliver tabsgivende for opdragsgiver, på grund af erhvervsmæglers misligholdelse. Så vil opdragsgiver være berettiget til at få dækket de udgifter, denne har haft. Opdragsgiver kan kræve den negative kontraktinteresse, hvis aftalen er ugyldig eller ved ophævelse af en gyldig aftale. Hvis aftalen ophæves, vil den negative kontraktinteresse være et alternativ til en erstatning opgjort efter den positive opfyldelsesinteresse. Opdragsgiver kan kun kræve erstatning, hvis der foreligger et ansvarsgrundlag. Derudover får opdragsgiver ingen erstatning for de tab, denne burde have afværget. Fordringshavermora 11 Erhvervsmægler kan også misligholde aftalen ved ikke at opfylde sin modtagerpligt. Det kan være vederlag fra opdragsgiver og/eller indbetaling fra køber. Der kan være flere grunde til erhvervsmægler ikke opfylder sin modtagerpligt. Det kan være faktisk art, som f.eks. at den konto erhvervsmæglere har opgivet ikke findes. Eller retlig art, såsom erhvervsmægleres forhold gør, at betalingen ikke kan ske lovligt. Derudover at erhvervsmægler ikke kan give en kvittering, som opdragsgiver er berettiget til at få. Opdragsgiver kan opfylde sin forpligtigelse, ved deponering af ydelsen i Nationalbanken eller i andet pengeinstitut eller andet godkendt forvaringssted, jf. 6 i deponeringsloven. Dermed opfylder opdragsgiver, sin forpligtigelse. Erhvervsmægler kan ikke herefter kræve forrentning, opsigelse eller erstatning, da ydelsen er korrekt præsteret. Det selvom deponeringsstedet går konkurs, hvilket ikke er særlig sandsynligt. Erhvervsmægler kommer ikke i fordringshavermora, hvis tiden for ydelsens opfyldelse ikke er indtruffet. Deponering kan først ske efter grundig undersøgelseshandlinger fra opdragsgivers side. Hvis der ikke er foretaget en grundig undersøgelse inden deponering, vil opdragsgiver ikke være frigjort, og ydelsen er ikke opfyld korrekt. 11 De samme regler gælder også hvis erhvervsmægler kommer i fordringshavermora over for køber. Mads Neumann 13

14 Hvis erhvervsmægler ikke kan eller nægter at udlevere kvittering for modtagelse af betaling med betalingsmidler, der er omfattet af Loven om visse betalingsmidler, kommer erhvervsmægler i fordringshavermora, jf. 8. Opdragsgiver kan ikke, når deponering er foretaget, kræve det deponerede tilbage, medmindre dette er aftalt med deponeringsstedet. Når der foretages deponering skal opdragsgiver oplyse til hvem deponeringen sker, og hvilket skyldforhold ydelsen angår ellers opnås der ikke frigørende virkning. Derudover skal opdragsgiver meddele alle de oplysninger, denne er i besiddelse af. Erhvervsmægler skal erstatte de faktiske omkostninger opdragsgiver har haft i forbindelse med deponering. Direkte krav For at der kan opstå et direkte krav skal der være flere kontraktforhold. Et kontraktforhold mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, og et i mellem opdragsgiver og køber. For at køber skal være berettiget til direkte krav mod erhvervsmægler, skal konsekvensen af erhvervsmæglers utilstrækkelige ydelse til opdragsgiver ramme køber. Således at køber, hvis forholdet er reguleret af kontrakten mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, kan rejse et krav mod erhvervsmægler. Direkte krav kan næppe defineres præcist, men Hans Henrik Edlund har anvendt denne samlebetegnelse for alle situationer hvor en fysisk eller juridisk person (C) rejser krav mod en anden fysisk eller juridisk person (A), der som led i opfyldelsen af et kontraktforhold med sin medkontrahent B har erlagt en ydelse på en så urigtig måde, at C lider skade og uden nødvendigvis at have kontraktlige beføjelser berettiget kan rejse krav mod A. 12 Købers mulighed for direkte krav vil almindeligvis have hjemmel i reglerne om transport af fordringer, garanti eller tredjemandsløfte, lovgivning og retspraksis og til sidst regler om erstatningsansvar uden for kontraktforhold. Af ovenstående, er det regler om erstatningsansvar uden for kontraktforhold, der er interessant i forhold til erhvervsmægler. Culpavurderingen er nødvendigvis ikke den samme, som hvis erhvervsmægler har misligholdt kontraktforholdet til opdragsgiver. I forhold til erhvervsmæglers ansvar over for køber, bør der 12 U.2006B.173. Hans Henrik Edlund, Direkte krav i de seneste års retspraksis. Mads Neumann 14

15 foretages en selvstændig culpabedømmelse, hvor vurderingen i vidt omfang foretages ud fra de god skik-regler, der findes for erhvervsmægler. Den misligholdelse erhvervsmægler foretager over for køber, bør være af en sådan karakter, at den udviste uagtsomhed kan anses som selvstændigt ansvarspådragende. I culpavurderingen indgår indholdet af kontrakten mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, da kontraktforholdet kan have betydning for forholdet mellem erhvervsmægler og køber. 13 For at køber kan kræve direkte krav, så skal alle de øvrige erstatningsbetingelser i erstatning uden for kontraktforhold være opfyldt. Køber skal bevise, at der er adækvat mellem tabet og erhvervsmæglers handling eller undladelse. Derudover skal der være årsagsforbindelse mellem tabet og erhvervsmæglers ansvarspådragende handling. 14 Opsummering Som det er anført, så har opdragsgiver flere forskellige misligholdelsesbeføjelser over for en erhvervsmægler, der ikke levere en ordentlig ydelse. Af de overstående misligholdelsesbeføjelser er forholdsmæssigt afslag og erstatning de mest interessante for opdragsgiver. Hvilket skyldes, at handlen oftest er gennemført når der foreligger en misligholdelse. Mens opdragsgiver har mulighed for at vælger mellem de forskellige misligholdelsesbeføjelser, har køber kun den mulighed at kræve erstatning over erhvervsmægler, hvis misligholdelsen har påført køber et tab. Opdragsgiver kan kræve forholdsmæssigt afslag i vederlaget, hvis erhvervsmægler har foretaget en faglig fejl i sin udførelse af hvervet, således at der foreligger en mangel. Opdragsgiver kan, hvis manglen er erstatningsansvarligt kræve et forholdsmæssigt afslag og erstatning af erhvervsmægler. Det følgende afsnit behandler opdragsgivers mulighed for forholdsmæssigt afslag i vederlaget. 13 U.2006B.173. Hans Henrik Edlund, Direkte krav i de seneste års retspraksis. 14 U H, hvor underleverandør var erstatningsansvarlig direkte over for bygherren for håndværksmæssigt fejl ved byggeri af parcelhus. Højesteret lagde til grund, at underleverandør ved udførelse af undertaget havde begået flere fejl, som var hovedårsag til problemerne med indtrængen af vand. Og at underentreprenør var erstatningsansvarlig direkte over for bygherrer for sådanne håndværksmæssige fejl, og at underleverandør ikke over for bygherrer kunne påberåbe sig, at hovedentreprenør burde have opdaget fejlene og reklameret herover. Mads Neumann 15

16 Afslagsbeføjelse Ophævelse af en kontrakt kan påføre begge parter betydelige ulemper og tab f.eks. i tilfælde hvor ophævelsen først sker efter at kontrakten er blevet opfyldt. Det kan også være, at opdragsgiver vil beholde den mangelfulde ydelse, og dermed ikke ønsker at ophæve kontrakten. Derudover kan det også være, at opdragsgiver ikke kan hæve, da misligholdelsen ikke er væsentlig, eller det er umuligt at tilbage levere ydelsen f.eks. den rådgivning erhvervsmægler har ydet over for opdragsgiver. Derfor kan der være behov for at regulere vederlaget således, at det aftalte forhold mellem værdien af den kontraktmæssige ydelse og købsprisen bevares. For at finde ud af hvornår opdragsgiver kan kræve forholdsmæssigt afslag, har P. Spleth opstillet et skema, der beskriver, hvornår køber af en ydelse inden for fast ejendom har ret til forholdsmæssigt afslag eller erstatning. 15 Mangel Beføjelse: forholdsmæssigt afslag. Særlig afgørende mangel Beføjelse: forholdsmæssigt afslag eller ophævelse af købet. Mangel, mod hvilken der må anses Garanteret Beføjelse: erstatning. Tilfælde, hvor opdragsgiver ikke har oplyst om defekter ved opdraget, som han kendte eller burde kende, selv om disse defekter ikke normalt måtte anses som en mangel (altså hvor opdragsgiveren har, tilsidesat sin oplysningspligt") Beføjelse: erstatning. Skemaet henviser kun til mangler begået af opdragsgiver over for køber. Men det bør også kunne bruges i relation til erhvervsmæglers mangelfulde ydelse over for opdragsgiver. 15 U.1955B.61, P. Spleth, Mangelsbegrebet, s. 65 Mads Neumann 16

17 Erhvervsmæglers forholdsmæssige afslag i vederlaget over for opdragsgiver, og hvorledes forholdsmæssigt afslag udregnes vil i det følgende blive belyst. Forholdsmæssigt afslag Forholdsmæssigt afslag kan defineres på denne måde: Et forholdsmæssigt afslag virker i reglen som en begrænset erstatning, og det indbefatter hele den positive opfyldelsesinteresse, når køberen ikke på grund af misligholdelsen har lidt andet tab end værdiforringelsen, og salgsprisen svarer til opdragets værdi uden mangelen. 16 Hvis der foreligger en mangel ved erhvervsmæglers ydelse, og opdragsgiver ikke vælger at hæve aftalen, kan der blive tale om et forholdsmæssigt afslag i erhvervsmæglers vederlag. For at opdragsgiver kan blive tilkendt et forholdsmæssigt afslag, skal manglen være værdiforringende. Det er ikke et krav, at der skal foreligge et ansvarsgrundlag eller særligt retsgrundlag. 17 Hvilket betyder, at opdragsgiver kan kræve forholdsmæssigt afslag, selvom manglen har været ukendt for erhvervsmægler, og denne er ansvarsfri. Dog kræves det, at ydelsen lider af en mangel. 18 Enhver beskeden afvigelse fra beskrivelsen af ydelsen i kontrakten eller det generelle mangelsbegreb er ikke en misligholdelse. 19 Ansvarsbegrundende forhold hos erhvervsmægler kan i noget videre omfang begrunde, at en mindre fejl i ydelsen anses som en mangel. Det kan begrundes med, at erhvervsmægler vil blive beriget på opdragsgivers bekostning eftersom vederlaget forudsatte, at ydelsen var mangelfri. Opdragsgiver vil kunne kræve hel eller delvis reduktion af erhvervsmæglers vederlag, såfremt opdraget er solgt. Hvilket skyldes, at salærkravet først er opstået, når der foreligger et salg. Til forskel fra et normalt forholdsmæssigt afslag, er afslag i vederlaget for erhvervsmægler sjældent forholdsmæssigt reduceret. Der tages normalt ikke hensyn til hvor stor del af ydelsen, der er 16 U.1962B.213, P. Spleth, Spredte bemærkninger om misligholdelse af ejendomskøb, s Mads Bryde Andersen & Joseph Lookofsky, Lærebog i obligationsret I, s Bernhard Gomard, Obligationsret, 2. del, s Bernhard Gomard, Obligationsret, 2. del, s Mads Neumann 17

18 præsteret på tilfredsstillende vis. 20 Hvilket U H også viser, hvor Landsretten gav opdragsgiver et forholdsmæssigt afslag. U H handler om fire søskende der ved faderens død havde oprette et interessentskab, der ejede to grunde, samt et anpartsselskab der drev virksomhed på de to grunde. På den ene grund lå der en fabrikshal, mens den anden var ubebygget. De to grunde var ansat af interessentskabet til en kontant ejendomsværdi på henholdsvis kr og kr , i alt kr Fra begyndelsen af 1988 gik anpartsselskabet dårlig og bankforbindelsen tilkendegav, at man ønskede de ydede kreditter blev nedbragt. Banken foreslog, at de to grunde blev solgt, og at der blev rettet henvendelse til sagsøgte ejendomsmægler. Ejerne tilsluttede sig forslaget. Banken foretog henvendelse til ejendomsmægler, der skulle vurdere opdragene, under et, med henblik på salg, endvidere at salgsbestræbelserne skulle iværksættes i umiddelbar fortsættelse af vurderingen, derudover at opdragene, under et, skulle udbydes på de i vurderingserklæringen angivne vilkår samt, at et tilbud svarende til ejendomsmæglers vurdering ville blive accepteret. Ejendomsmægler havde ikke anledning til at mene, at han skulle fremlægge en vurdering, som gjorde det muligt at sælge opdragene straks. Et øjeblikkeligt salg ville være absolut velkomment, men det var ingen nødvendighed. Ejendomsmægler vurderede den 13. september 1988 opdragene til kr og han tog ikke nogen forbehold vedrørende vurderingen. Opdragene blev herefter solgt til K1 for kr , med overtagelse den 31. december K1 videre solgte herefter opdragene til K2 på samme vilkår som mellem interessentskabet og K1 for kr , med overtagelse den 15. januar K1 havde ikke foretaget nogen ændringer af opdragene. Interessentskabet fik foretaget syn og skøn, der vurderede opdragene til kr og en liggetid på seks måneder. Interessentskabet har nedlagt påstand om erstatning på kr eller subsidiært et mindre beløb, dog ikke under vederlagets størrelse. Sagsøgte ejendomsmægler har nedlagt påstand om frifindelse eller subsidiært betaling af et mindre beløb end det påstævnte. 20 Morten Samuelsson, ejendomsmægleransvar, s. 55, at der relativt let vil blive tale om bortfald eller nedsættelse af salæret, hvis der blot kan påvises en mindre uregelmæssighed, U Ø og FED V hvor ejendomsmægler ikke var berettiget til salær på grund af faglig fejl i provenuberegningen. Mads Neumann 18

19 Under sagen lykkes det ikke interessentskabet at påvise, at ejendomsmægler havde tilsidesat sit ansvar i forbindelse med salg af opdraget. Dermed frifandt Landsretten ejendomsmægler for det fremsatte erstatningskrav. Det begrunder Landsretten følgende: Prisdifference mellem salg og gensalg er ikke i sig selv tilstrækkeligt til at medføre ansvar for ejendomsmægler. Som sagen er oplyst lægges det til grund, at sagsøgte ejendomsmægler i forbindelse med hvervet har indhentet alle nødvendige oplysninger om de to ejendomme. Dermed mener Landsretten, at ejendomsmægler ikke har optrådt uforsvarlig i sin udførelse af hvervet over for interessentskabet. Efter det fremkomne, herunder navnlig det foretagne syn og skøn lægger Landsretten til grund, at der uanset, at det på tidspunktet for vurderingen var rimeligt at betragte det kommende salg som i nogen grad tvangspræget, objektivt har været et fejlskøn i sagsøgte ejendomsmæglers vurdering af opdragene. Når imidlertid henses til opdragets egenartede karakter og den deraf følgende vanskelighed ved at finde sammenlignelige ejendomme ved vurderingen af fastsættelsen af salgsprisen, finder Landsretten det ikke godtgjort, at sagsøgte ejendomsmægler, der i øvrigt er uden kendskab til køberne, har pådraget sig et erstatningsansvar med hensyn til interessentskabets angivne tab. Selvom Landsretten mener, at sagsøgte ejendomsmægler har foretaget et fejlskøn i vurderingen af opdragene, frifindes sagsøgte ejendomsmægler for erstatningsansvar. Det selvom sagsøgte ejendomsmæglers fejlagtige prisfastsættelse er på ca. 30 %. Når Landsretten ikke giver erstatning, selvom forskellen mellem sagsøgtes vurdering og K1s videresalgspris er stor, skyldes det givetvis, at sagsøgtes opgave ikke har nogen absolut rigtig løsning. Derudover vil Landsretten udgå en bølge af erstatningskrav hidrørende fra vurderinger fra andre brancheområder, hvor efterfølgende vurderinger eller afvigelser fra, hvad markedet var indstillet på at betale. 21 Landsretten vælger i stedet for, at give et forholdsmæssigt afslag i vederlaget: Derimod finder Landsretten, at sagsøgte ejendomsmægler ved det nævnte fejlskøn har varetaget sin kontraktmæssige opgave som vurderingsmand og ejendomsmægler for interessentskabet således, at hans arbejde ikke kan begrunde salær. Landsretten giver interessentskabet det fulde salær tilbage. Dommen viser, at ejendomsmægler kan miste sin ret til vederlag, selvom denne ikke har optrådt uforsvarlig i sin udførelse af ydelsen. Det er ejendomsmæglers fastsættelse af opdragenes handelspris, der skyldes at Landsretten giver et 21 U.1993B.217 kommenter til U H af Jørgen Nørgaard, s Mads Neumann 19

20 forholdsmæssigt afslag. Hvilket er det konkrete resultat af ejendomsmæglers egnethed i videste forstand, hans omhu med at indhente oplysninger om opdragene og hans grundighed med hensyn til bearbejdelsen af disse oplysninger. 22 Opdragsgiver kan også blive berettiget til forholdsmæssigt afslag i vederlaget, hvis erhvervsmægler laver fejl i prospektet. Hvis opdragsgiver over for erhvervsmægler har givet udtryk for, at det kontante provenu ved salg af opdraget skal være væsentlig højere end det opnået, og erhvervsmægler ikke ved salg af opdraget har sikret sig at opdragsgivers forudsætninger er opfyldt, kan erhvervsmægler miste retten til vederlag. 23 Er der givet urigtige oplysninger i prospektet over for køber, kan erhvervsmægler i det interne regnskab mellem erhvervsmægler og opdragsgiver også godt miste retten til sit vederlag. Det kan ske, at erhvervsmæglers faglige fejl i prospektet skyldes manglende undersøgelse af opdragets forhold eller forglemmelse af en oplysning, der kan have betydning for købers køb af opdraget. Hvis oplysningen ligger indenfor erhvervsmæglers normale undersøgelsespligt kan opdragsgiver blive berettiget til et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. 24 Både ved provenuberegning og urigtige oplysninger kan erhvervsmægler blive nød til at give opdragsgiver et forholdsmæssigt afslag i vederlaget, selvom opdragsgiver burde have opdaget fejlen eller har været medansvarlig for urigtige oplysninger. 25 Erhvervsmægler har et ansvar for over for uvedkommende at hemmeligholde, hvad der betros ham under hans virksomhed. Erhvervsmægler har et loyalitetsansvar overfor opdragsgivers interne forhold. Erhvervsmægler er ikke berettiget til at videregive oplysninger om opdragsgivers forhold. 26 Hvilket også gælder for forbrugermægler der operer inden for LOFEs område. Når erhvervsmæglers undersøgelsen af opdragets forhold er tilendebragt, er det en af erhvervsmæglers vigtigste opgaver på vegne af opdragsgiver loyalt, at videreformidle alle relevante 22 U.1993B.217 kommentar til U H af Jørgen Nørgaard, s U Ø, hvor ejendomsmægler var klar over, at opdragsgiver lagde afgørende vægt på, at det kontante provenu ved salget af opdraget blev væsentlig højere end kr , fandtes ved desuagtet at have formidlet handelen uden at sikre sig, at opdragsgivers forudsætninger i denne henseende kunne opfyldes, at have begået en sådan faglig fejl, at ejendomsmægler ikke kunne anses berettiget til at beregne sig vederlag. 24 FED V, hvor erhvervsmægler mister retten til vederlag, da der i prospektet er opgivet urigtige oplysninger om opdragets lejeindtægter. 25 U Ø, hvor opdragsgiver ved gennemgang af provenuberegningen kunne have opdaget regnefejlen, FED V, hvor opdragsgiver var medansvarlig for de urigtige oplysninger i prospektet over for køber, og U H, hvor to ejendomsmæglere havde angivet en prioritetsydelse med et for lavt beløb. Opdragsgiver og de to ejendomsmægler erstatningsansvarlig over for køber. De to ejendomsmægler solidarisk ansvarlige for det beløb, som opdragsgiver måtte komme til at udrede. 26 DE-standardbestemmelser for erhvervsejendomsmæglerydelser 4.2 Mads Neumann 20

21 oplysninger til potentielle købere. Forsømmer erhvervsmægler sit ansvar for loyalt på vegne af opdragsgiver at videreformidle relevante oplysninger, kan erhvervsmæglers misligholdelse efter omstændighederne medføre et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. 27 Det gælder også for forbrugermægler, der har et ansvar for loyalt at videreformidle alle relevante oplysninger om opdragets forhold til køber. 28 Beregningen af forholdsmæssigt afslag Beregning af forholdsmæssigt afslag kan let foretages, såfremt den indgående kontrakt mellem parterne opfylder tre betingelser. 1. Vederlaget kan deles, hvilket er tilfældet med pengebeløb. 2. Misligholdelsen er en værdiforringende mangel eller vanhjemmel. 3. Mulighed for at foretage særskilte sikre vurderinger med forskellige resultater af ydelsens værdi, som den er, og af ydelsen som den ville være uden påberåbte fejl. Ad 1. beregning af et forholdsmæssigt afslag er enkel, hvor der er aftalt et vederlag i penge for en ydelse, som viser sig at være mangelfuld. Det vil oftest være tilfældet inden for køb og salg af erhvervsejendomme. Ad 3. Det kan være svært at foretage særskilte sikre vurderinger, når det drejer sig om erhvervsmæglers ydelse overfor opdragsgiver. Dette afhænger af hvilken/hvilke delydelser der er mangelfuld. Derudover er enhver ejendomsvurdering behæftet med en vis usikkerhed, som er større, jo mere egenartet opdraget er. 29 Ved beregning af forholdsmæssigt afslag har Bernhard Gomard 30 og Mads Bryde Andersen & Joseph Lookofsky 31 opstillet ligninger der kan forklare, hvorledes resultatet af det forholdsmæssige afslag kommer frem. 27 FED V, hvor ejendomsmægler have begået en sådan væsentlig faglig fejl, at ejendomsmægler må give opdragsgiver et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. 28 LOFE 9 og U H, Højesterets udtagelser, s Obligationsret, 2.del. 31 Lærebog i obligationsret 1. Mads Neumann 21

22 Forholdsmæssigt afslag kan beregnes som en reduktion af den aftalte værdi af vederlaget efter forholdet mellem værdien af den præsterede mangelfulde ydelse, og den værdi som ydelsen ville have haft i mangelfri stand på leveringstiden. 32 Værdien af mangelfuld ydelse Den reducerede pris er lig den aftalte pris * Værdien af mangelfri ydelse Eller således, at afslaget er proportionalt med værdiforringelsen. Derfor må man kunne sige noget om ydelsens værdi, såvel med som uden mangel. Afslaget beregnes efter følgende ligning, hvor erhvervsmægler skal betale det nedsatte vederlag (X): 33 X ( nedsat vederlag) aftalt købesum = ydelsens værdi med mangel ydelsens værdi uden mangel De to overstående ligninger viser at den, der får et forholdsmæssigt afslag, ikke får fuld kompensation i en gunstig handel, fordi reduktionen også rammer avancen. Det forholdsmæssige afslag i vederlaget, bestemmes af forholdet mellem værdierne af mangelfuld og mangelfri ydelse på tidspunktet for levering/overtagelsen. Størrelsen af afslaget er upåvirket af den senere prisudvikling, jf. U H. Opsummering Selvom erhvervsmægler ikke har optrådt uforsvarligt i sin udførelse af sit hverv, kan erhvervsmægler miste retten til vederlag, hvis erhvervsmægler har foretaget et fejlskøn i værdiansættelsen af et opdrag. Det skyldes, at værdiansættelsen er det konkrete resultat af erhvervsmæglers egnethed til at indhente oplysninger om opdraget og erhvervsmæglers grundighed til bearbejdelse af disse oplysninger. Erhvervsmægler kan også miste retten til vederlag, hvis der er urigtige oplysninger i prospektet. De urigtige oplysninger i prospektet være foretaget over for opdragsgiver, således at opdragsgiver ikke 32 Bernhard Gomard, Obligationsret, 2. del, s Mads Bryde Andersen & Joseph Lookofsky, Lærebog i obligationsret 1, s Mads Neumann 22

23 får det forventet provenu. Her skal erhvervsmægler have foretaget en faglig fejl, der berettiger opdragsgiver til et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. De urigtige oplysninger kan også være foretaget i samarbejde med opdragsgiver over for en køber. Her kan erhvervsmægler, hvis der er foretaget en faglig fejl, i den interne udredning af erstatningen miste retten til vederlag. Det er vist, hvorledes forholdsmæssigt afslag normalt beregnes, således at køber af en ydelse får tabet minus eventuelt værdistigning af ydelsen. For erhvervsmægler gælder det, at erhvervsmægler helt mister retten til vederlag, når domstolene giver et forholdsmæssigt afslag. Hvis erhvervsmæglers mangel er ansvarspådragende kan opdragsgiver vælge erstatning enten i stedet for eller sammen med forholdsmæssigt afslag i vederlaget. Mens opdragsgiver har flere misligholdelsesbeføjelser over for erhvervsmægler, har køber kun mulighed for erstatning. Resten af afhandlingen vil omhandle erhvervsmæglers erstatningsansvar. Først vil der kort blive præsenteret forskellen mellem erstatning inden for og uden for kontraktforhold samt, hvilke instanser og retskilder der udtaler sig om god skik. Derefter vil der blive redegjort, analyseret og vurderet erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver, herunder ansvar for prisfastsættelse, undersøgelse af faktiske forhold og prospektet. Til sidst vil der blive redegjort, analyseret og vurderet erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber, herunder undersøgelse af faktiske forhold og urigtige oplysninger i prospektet. Der vil i begge afsnit blive foretaget en vurdering af om erhvervsmæglers erstatningsansvar afviger fra retsstillingen for forbrugermægler. Mads Neumann 23

24 Erhvervsmæglers erstatningsansvar Selvom lov om omsætning af fast ejendom ikke er rettet mod erhvervsmægler finder en del af reglerne alligevel anvendelse. Det skyldes, at reglerne er udtryk for krav, der normalt må stilles til alle erhvervsudøvende ejendomsformidlere. Erhvervsmægler skal til enhver tid leve op til den retlige standart god ejendomsmæglerskik, som erhvervsmæglers ansvar skal vurderes i forhold til. For at erhvervsmægler kan blive pålagt et erstatningsansvar, skal erhvervsmæglers handling i forhold til opdragsgiver eller køber have været ansvarspådragende. Opdragsgiver eller køber modtager kompensation for den indtrådte skade. En betingelse er, at opdragsgiver eller køber har lidt et tab. Hvis dette ikke er tilfældet, er erhvervsmægler ikke erstatningsansvarlig over for opdragsgiver eller køber. Er erhvervsmægler erstatningsansvarlig over for opdragsgiver, er det erstatningsreglerne inden for kontraktforhold der gælder, mens erstatningsreglerne uden for kontraktforhold gælder over for køber. Erhvervsmæglers ansvar er forskellig, derfor vil afsnittet blive delt op i erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver og erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber. Forskellen mellem der to former for erstatningsansvar er, i kontraktforhold vil erhvervsmægler og opdragsgiver have haft mulighed for at aftale bestemmelser om erstatningspligten og at opdragsgiver har andre muligheder for misligholdelsesbeføjelser end erstatning over for erhvervsmægler. Derudover har parterne altid mulighed for at handle om risikoen for, at noget går galt. Uden for kontraktforhold er det unormale begivenhedsforløb altid uforudset, og købers eneste mulighed for misligholdelsesbeføjelse er erstatning. 34 God erhvervsmæglerskik God skik forstået som rettesnoren for tidssvarende professionelt arbejde bør ikke forstås som en kanonisering af tradition, men som en mulighed for at opretholde et fagligt niveau i overensstemmelse med de nutidige behov og ressourcer Bo von Eyben & Helle Isager, Lærebog i erstatningsret, s Bernhard Gomard, lovgivningen om regnskab og revisorer, FSRs festskrift(1986). Lars Bo Langsted, God revisorskik Én (retlig) standard?, FSRs responsumudvalg , 75 års jubelæumsskrift, s. 24. Mads Neumann 24

25 I ejendomsmæglerbekendtgørelsen af 1990 står der i 4 stk. 1, at ejendomsmægleren skal udføre sit hverv i overensstemmelse med god forretningsskik og i Dansk ejendomsmæglerforenings etiske regler, ethvert medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening er forpligtet til at drive sin virksomhed i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik og udføre sit hverv - det være sig køb/salg, udlejning mv. - på en etisk forsvarlig måde, uanset der ikke findes skrevne regler herfor. Hvilket vil sige, at ejendomsmægleren skal opfylde alle de, efter Dansk Ejendomsmæglerforeningens standardbestemmelser, retspraksis og sædvane påhvilende pligter under udvisning af omhu, redelighed og sømmelighed og under udnyttelse af den erfaring og viden han er i besiddelse af. 36 Responsumudvalget udtaler sig om god erhvervsmæglerskik. Udvalgets udtalelser er generelle, og det, responsumudvalgt udtaler sig om, er toleddet, 1)hvorledes plejer erhvervsmægler at gøre og 2)hvorledes finder responsumudvalget, at gode og fornuftige erhvervsmægler bør gøre. Responsumudvalgt behandler sager for både forbruger og erhverv. Endvidere kan ejendomsmæglernævnets udtagelser også bruges. Ejendomsmæglernævnet udtaler sig kun i forbrugersager, Derudover kan Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser 37 have betydning i parternes forhold, såfremt bestemmelserne er aftalt mellem parterne. Det er de, hvis der ikke er aftalt andet mellem parterne. Såfremt der er uoverensstemmelse mellem formidlingsaftalen og standardbestemmelserne, er formidlingsaftalen gældende. 38 Endvidere kan nogle af bestemmelserne i ejendomsmæglerbekendtgørelse nr. 673 af 03/10/1990 stadig have betydning. Til sidst bør retspraksis også inddrages i fastlæggelsen af god ejendomsmæglerskik. Domstolen kan ændre gængse sædvaner og kutymer, hvis denne iagttager at god skik i den givne situation ikke er godt nok til at fritage for ansvar. Der findes i afsnittene om erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver og erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber eksempler på god erhvervsmæglerskik. 36 Jep Lauesen Frost: Ejendomsmæglerens og Ejendomshandlerens Retlige Stilling, s. 57 og Morten Samuelsson, Ejendomsmægleransvar s Kaldet DE-standardbestemmelser. 38 DE-standardbestemmelse nr Mads Neumann 25

26 Erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver Formidlingsaftalen skaber et særligt ansvarsforhold mellem erhvervsmægler og opdragsgiver. For erhvervsmægler gælder det, at denne skal præstere en tjenesteydelse over for opdragsgiver. Ansvaret for at opfylde formidlingsaftalen påhviler kun erhvervsmægler og opdragsgiver, og ansvar for ikke at have opfyldt formidlingsaftalen på behørig måde kan derfor i almindelighed kun gøres gældende af og mod formidlingsaftalens parter. Hvilket vil sige, at det kun er opdragsgiver, der kan kræve erstatning over for erhvervsmægler, hvis erhvervsmægler ikke leverer en tilstrækkelig ydelse. Det er erhvervsmægler der skal bevise, at misligholdelsen ikke kan bebrejdes erhvervsmægler. Opdragsgiver kan ikke kræve erstatning for skuffede forventninger. 39 Culpa Culpareglen foreskriver erstatningsansvar for skade, der er forvoldt ved skyld. Det er en betingelse, at skaden er forvoldt ved en adfærd, som er uønskelig og forkastelig. 40 Hvilket betyder, at culpareglen henviser til den agtsomhedsnorm, som må gælde, når man giver sig i kast med dette eller hint. Culpa foreligger, hvis man har handlet anderledes, end det kan forlanges, og det er derfor nødvendigt at fastlægge de normer for forsvarlig handlemåde, der måtte gælde i den konkrete situation. 41 Når en erhvervsmægler misligholder sine pligter i henhold til en aftale, betyder det ikke at denne også skal betale erstatning til opdragsgiver for det heraf følgende tab. Om sådan en pligt består, beror på om der foreligger et ansvarsgrundlag. For at der foreligger et ansvarsgrundlag skal erhvervsmægler have handlet forsætligt eller uagtsomt over for opdragsgiver. Hvis erhvervsmægler har handlet forsætligt eller uagtsomt, vil en betingelse for at der foreligger et ansvarsgrundlag være at der foreligger et tab. Derudover skal der være kausalitet, således at der er årsagsforbindelse mellem erhvervsmæglers culpøse handling og misligholdelsen. Der skal også være adækvans, således at erhvervsmægler burde have forudset konsekvenserne af sin culpøse handling. Det er også 39 Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s. 104 og U /2H, hvor Låntager forpligtet fuldt ud, uanset at bankens oplysning i låneaftalen om tidspunktet for lånets forventede endelige tilbagebetaling ikke holdt stik på grund af en fejlberegning. Højesteret giver køber medhold i, at køber som følge af ændringen af tidspunktet for lånets udløbstid var udsat for skuffede forventninger. Det kan dog samtidig lægges til grund, at det ændrede udløbstidspunkt ikke medførte noget økonomisk tab, der ud fra almindelige erstatningsregler kunne begrunde købers krav. 40 Bernhard Gomard, Moderne erstatningsret, s Morten Samuelsson & Kjeld Søgaard, Rådgiveransvaret, s. 22. Mads Neumann 26

27 en betingelse, at det kun er opdragsgiver, der kan kræve erstatning for skade samt, at der ikke må foreligge ansvarsfrihedsgrunde. Til sidst kan parternes kontraktforhold påvirke vurderingen af ansvarsgrundlaget. Her vil formidlingsaftalen i første omgang have betydning ved afgørelse af, om erhvervsmægler har handlet culpøst. Det skyldes, at formidlingsaftalen er afgørende for den opgave erhvervsmægler har fået, og erhvervsmægler har mulighed gennem viljeerklæringer at frigøre sig for ansvar eller pålægge sig selv eller opdragsgiver et videregående ansvar. Culpavurderingen tager udgangspunkt i formidlingsaftalen, udfyldt med god skik-regler i det omfang formidlingsaftalen ikke regulerer det konkrete spørgsmål. 42 Det har på området for professionelt ansvar en særlig interesse at fastlægge de krav, der til enhver tid stilles til professionens udøvere. Det er oftest sådan, at der har dannet sig faste normer og kutymer for, hvad den pågældende branches udøvere skal have kendskab til, og hvorledes de i øvrigt skal udøve deres erhverv. Såfremt den erhvervsmæssige udøver ikke lever op til branchens normer, må denne som regel antages at have handlet culpøst. Det gælder specielt, hvis branchens normer/kutymer for forsvarlig udførelse af hvervet er tilsidesat. Professionsansvar Professionsansvaret bygger på den grundtanke, at man som professionel inden for et bestemt område skal bedømmes efter den norm, der gælder for dette område. 43 Hvis normen er tilsidesat ifalder erhvervsmægler som udgangspunkt, et ansvar efter culpareglen. Erhvervsmæglers ansvarsnorm findes for en del af indsatsen nedfældet skriftligt og for andre dele af indsatsen som sædvane. For at erhvervsmægler skal ifalde et ansvar, skal denne begå en fejl, som en >bonus pater< erhvervsmægler i tilsvarende situation ikke ville have gjort. 44 Den rådgivning erhvervsmægler yder i dag, er sjældent begrænset til et snævert fagområde. I stedet ydes en bredere rådgivning, som relaterer sig til flere aspekter af en sag. Dermed indbefatter erhvervsmæglers rådgivning andre professioners fagområde. Det betyder, at erhvervsmægler skal bedømmes efter den ansvarsnorm, der gælder for det eller de fagområder der inddrages i 42 Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s. 147 og FED V, Det kan ikke anses for bevist, at der mellem opdragsgiver og advokat var indgået aftale om, at denne advokats rådgivning ikke skulle omfatte skatteretlige spørgsmål. 43 Vibe Ulfbeck, Udvidet Erstatningsret, Professionsansvar, s. 3, FED V, professionalitets vurdering af håndværkers arbejde og FED Ø, hvor en person fremstod som ejendomsmægler. 44 Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s Mads Neumann 27

28 rådgivningen, f.eks. hvis erhvervsmægler yder juridisk rådgivning, så må erhvervsmægler bedømmes som en advokat vil være bedømt. Hvilket skyldes, at der i den erstatningsretlige teori om professionsansvaret antages at den, der uden at være professionel og uden at have den nødvendige faglige ekspertise på et bestemt område, alligevel påtager sig at løse en opgave, som kræver denne kundskab, må bedømmes efter den ansvarsnorm, der gælder på området. 45 Desuden kræver domstolen, at erhvervsmægler skal anvende den viden og den teknik, som er normalt kendt i den pågældende branche. Derudover stiller domstolen krav til erhvervsmægler, der udadtil agerer som professionel erhvervsudøver, efterlever de krav og normer der gælder for området, som erhvervsmægler fremstår at have ekspertise inden for. 46 Hvilket er i god overensstemmelse med almindelige culpabetragtninger. En professionel erhvervsudøver vil pådrage sig uagtsomhed, hvis denne har påtage sig en opgave denne ikke har den fornødne viden og begavelse til at udføre. Dommene U H 47, og FED V 48, understøtter det synspunkt, hvor ikkeprofessionelle, som giver sig ind på et professionelt område, må regne med i erstatningsansvarsmæssige henseende at blive målt med professionens målestok. 49 Dog er domstolene ikke uden forståelse for, at professionelle må have en vis margin i relation til at være á jour med fagets udvikling jf. U H. 50 Erhvervsmægler kan dog undgå at blive bedømt efter andre professionelle udøveres normer, hvis rådgivningen er en fast praksis eller føles naturlig for opdragsgiver, at erhvervsmægler giver rådgivning uden for erhvervsmæglers normale kerneområde, f.eks. skatterådgivning der omhandler skatteforhold erhvervsmægler bør være bekendt med ved salg af et opdrag. Responsumudvalget udtaler sig og DE 51 har udarbejdet brancheetiske regler om den ansvarsnorm erhvervsmægler bedømmes efter. Udtalelserne sker på baggrund af de sædvaner og kutymer der findes i erhvervsmæglerbranchen, samt gældende retspraksis. Regler er udtryk for en sædvanemæssig fastlæggelse af kravene til forsvarlig professioneludøvelse, således at en 45 Vibe Ulfbeck, Udvidet Erstatningsret, Professionsansvar, s FED V, hvor en person blev erstatningsansvarlig over for køber af fast ejendom, da personen havde fremstået som ejendomsmægler. 47 En af et fagforbund ansat sagsbehandler havde - efter oplysning om, at et medlem A, der søgte vejledning om, hvorvidt hun kunne få efterløn, fik delpension - besvaret et spørgsmål, om hun roligt kunne opsige sin stilling, bekræftende. 48 Håndværker anset som professionel, idet han ikke udtrykkeligt havde gjort opmærksom på, at dette ikke var tilfældet. 49 Bo von Eyben & Helle Isager, Lærebog i erstatningsret, s Om en privatpraktiserende læge frifundet for ansvar i anledning af patients død som følge af allergi over for indsprøjtning. Dette skyldes, at der på dette tidspunkt i lærebogslitteraturen endnu var forskellige opfattelser med hensyn til anvendelsen af nembutal ved astmaanfald. 51 Dansk Ejendomsmæglerforening. Mads Neumann 28

29 overtrædelse af en norm for god skik normalt vil være ensbetydende med, at der er handlet culpøst. Domstolene kan til hver en tid censurere en god skik regel, hvis denne er i strid med domstolens opfattelse af, hvad der bør være gældende praksis. Som nævnt kan aftalen have betydning for vurderingen af erhvervsmæglers culpøse handling over for opdragsgiver. Aftalens betydning for ansvaret Opsplitning af problemet Der vil ofte bestå et kontraktforhold mellem skadevolder og skadelidte inden for professionsansvarsområdet. For erhvervsmægler gælder det den formidlingsaftale der er lavet med opdragsgiver. Spørgsmålet er, om kontraktens bestemmelser kan få indflydelse på de krav, der kan stilles til den rådgivning erhvervsmægler har ydet overfor opdragsgiver. Det enten i udvidende retning, hvis der er giver garanti eller indskrænkende retning, hvis der er foretaget ansvarsfraskrivelser eller påtaget sig en begrænset opgave. Heri må det vurderes i hvilket omfang professionsansvaret skal betragtes som et kontraktansvar, hvor parterne som udgangspunkt frit kan fastlægge de regler, der skal regulere deres retsforhold, eller om professionsansvaret skal betragtes som et deliktansvar, hvor parternes forhold alene er fastlagt af de almindelige normer på området. En af grundene til at dette spørgsmål kan rejses er, at der ikke altid med tilstrækkelig klarhed forelægger en aftale, der kan kræves tilsidesat som ugyldig eller kræves fortolket på en bestemt måde. Gomard skriver: Aftalens enkelte vilkår og parternes forventninger er i almindelighed uden betydning for anvendelsen af culpareglen på misligholdelse af kontrakter, hvor den rette præstation af debitors(erhvervsmægleres) ydelse forudsætter en særlig kvalificeret uddannelse, og hvor fejl ved præstationen kan få alvorlige følger for kreditor(opdragsgiver). 52 Det begrundes med, at på grund af ydelsens karakter har kreditor ikke mulighed for at tage fornuftig stilling til, hvordan kravene til ydelsen skal udformes. Hvilket må betyde, at debitor har en 52 Bernhard Gomard, Forholdet mellem Erstatningsregler i og uden for kontraktforhold, s Mads Neumann 29

30 betydelig magtstilling overfor kreditor. Hvormed Gomard ikke mener, at kontrakten har særlig stor betydning for ansvarsbedømmelsen i professionsforhold. Hvorimod Samuelsson og Søgaard tillægger kontrakten en større betydning, såfremt erhvervsmægler kan godtgøre, at opdragsgiver har givet samtykke til, at udførelsen af ydelsen må afvige fra fagets traditioner. Det begrunder de med, et samtykke til at udføre opgaven på en anderledes måde end fagets traditioner kræver, må forudsætte, at den opdragsgiver, der giver samtykke, først er blevet informeret om indholdet af fagets tradition på dette punkt. 53 Lars Bo Langsted mener, at det imidlertid må være forsvarligt at hævde, at sondringen naturligvis har en berettigelse derved, at der ligger nogle centrale iagttagelser, hensyn og konsekvensretninger alt afhængig af, om det er inden for eller uden for et kontraktforhold. 54 Det begrundes med, i et kontraktmæssigt forhold har erhvervsmægler og opdragsgiver således haft mulighed for at beskrive de krav og forventninger, parterne må have til hinanden. Der er i mange tilfælde, hvor der er tale om et kontaktforhold mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, ikke indgået nogen egentlig aftale med et blot nogenlunde klart indhold, men alene en meget løs ramme inden for hvilket der anmodes om bistand. Det kan have betydning for, om der alene er tale om en angivelse af den ramme, inden for hvilket det mulige ansvar kan pådrages, eller om der er tale inddragelse af kontraktmomenter ved vurdering af, om der er handlet culpøst. Tilskæring af opgaven gennem aftale Det gælder for dansk aftaleret, at der er aftalefrihed. Hvilket betyder, at parterne frit selv kan bestemme, hvad der skal stå i aftalen. Dog kan visse af erhvervsmæglers opgaver kun løses på forsvarlig vis ved at følge bestemte fremgangsmåder. Hvilket gælder de kerneområder, der findes i den ydelse, erhvervsmægler skal yde over for opdragsgiver. Det kan ikke gyldigt aftales, at det pågældende kerneområde ikke skal leveres. 55 Erhvervsmægler kan godt aftale omfanget af de arbejdsopgaver, der ligger i periferien af de sædvanlige arbejdsopgaver erhvervsmægler udfører. Det samme gælder ydelser erhvervsmægler levere, hvor der er brancheglidning. Det har betydning, om ydelsen har indvirkning på udførelsen af den resterende del af de ydelser, erhvervsmægler skal levere. Hvis ydelsen har indvirkning på den resterende del opgaven, kan erhvervsmægler ikke forhandle om denne del ydelse. Erhvervsmægler og opdragsgiver kan også aftale, at 53 Morten Samuelsson & Kjeld Søgaard, Rådgiveransvaret, s Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s Vibe Ulfbeck, Udvidet erstatningsret, professionsansvar, s. 16. Mads Neumann 30

31 erhvervsmægler skal yde rådgivning på andre brancheområder. Det er aftalen mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, der vil danne rammen for vurderingen af hvilke pligter, de hver især skal leve op til. Hvis der ikke foreligger en formidlingsaftale mellem erhvervsmægler og opdragsgiver vil rådgivningen kun angå, hvad der er sædvanligt på området. Det vil sige, at opdragsgiver ikke kan forvente, at erhvervsmægler ikke af egen drift rådgiver om forhold der ligger uden for erhvervsmæglers område, selvom det vil være til fordel for opdragsgiver. 56 En formidlingsaftale inden for LOFE er oftest en resultatforpligtigelsesaftale, hvor forbrugermægler kun er berettiget til vederlag, hvis opdraget bliver solgt, Det modsatte er tilfældet for erhvervsmægler, hvor erhvervsmægler som udgangspunkt ikke tilbyder eller garanterer et bestemt resultat, men at udøve en god faglig indsats, hvor erhvervsmægler er berettiget til vederlag selvom opdraget ikke bliver solgt. Men parterne kan i formidlingsaftalen aftale at erhvervsmæglers vederlag afhænger af resultatet af opgaven, hvilket vil sige, at opgaven bliver en resultatforpligtigelse i stedet for en indsatsforpligtigelse. 57 Erhvervsmægler kan gennem formidlingsaftalen altid aftale, at erhvervsmægler kan påtage sig at udføre opgave bedre end det, der normalt kræves ved anvendelse af god skik-regler. Erhvervsmægler må dog ikke levere en dårligere ydelse end det, der normalt kræves på området. Prisens betydning Det må antages, at erhvervsmægler ifalder ansvar, selv om ydelsen er leveret til en lavere pris eller vederlagsfrit. 58 Hvis erhvervsmægler har ydet rabat, modtager opdragsgiveren ydelsen til favørpris. Hvilket ikke har indvirkning på den standard erhvervsmægler leverer. Hvis erhvervsmægler, på baggrund af vederlagets størrelse, har ladet opdragsgiver forstå, at præstationen gives med bestemte begrænsninger, kan der være grundlag for ansvarsfrihed Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s Se vederlagshæftelse nedenfor. 58 Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s Mads Neumann 31

32 Om erhvervsmægler får vederlag eller ej for sit arbejde, har ingen direkte betydning for erhvervsmæglers ansvar over for opdragsgiver. Vederlaget kan kun have indirekte betydning, hvis erhvervsmægler og opdragsgiver har aftalt en afgrænsning af ydelsen og det ansvar erhvervsmægler har over for opdragsgiver. Ansvarsfraskrivelser Ansvarsfraskrivelser er som udgangspunkt ikke velset. Hvilket skyldes at erhvervsmægler på baggrund af dennes sagkundskab, står i en magtposition over for opdragsgiver, som bevirker, at den sagkyndige bedre forstår omfanget og betydningen af ansvarsfraskrivelsesklausulen. 60 En ansvarsfraskrivelse er underlagt de almindelige aftaleretlige regler om vedtagelse, fortolkning og ugyldighed. Når en sådanne forekommer, skal ansvarsfraskrivelsen underkastes en indgående prøvelse. Dog skal det være muligt for parterne at tilpasse kontrakten på en sådan måde at den opfylder opdragsgivers behov. Med det menes, at opdragsgiver kan have mere eller mindre behov for erhvervsmæglers ydelser. Det bør være muligt for erhvervsmægler at foretage ansvarsfritagelse i de tilfælde, hvor erhvervsmægler loyalt har angivet hvilke problemer, der kan være forbundet med et bestemt forehavende, såfremt opdragsgiver alligevel insisterer på, at forehavendet skal gennemføres, og det fører til tab på grund af de forhold, som erhvervsmægler har påpeget. Da en ansvarsfraskrivelse er en fraskrivelse af ansvar, som erhvervsmægler ellers vil ifalde, bør ansvarsfraskrivelser fremhæves i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen. Derudover fortolkes ansvarsfraskrivelser snævert, så fritagelsen for ansvar kun finder anvendelse inden for det område ansvarsfraskrivelsen omfatter. En generel ansvarsfraskrivelse vil domstolene være mindre tilbøjelig til at acceptere. Det skyldes, at opdragsgiver vil have vanskeligt ved at varetage sine interesser, hvis det ikke klart fremstår for opdragsgiver, hvilke situationer erhvervsmægler ønsker en fraskrivelse af ansvar. Erhvervsmægler kan ikke påberåbe sig ansvarsfraskrivelse, hvis denne har forårsaget fortræd over for opdragsgiver ved grov uagtsomhed eller forsæt. Det samme gælder hvis erhvervsmægler har tilsidesat opdragsgivers interesser Morten Samuelsson & Kjeld Søgaard, Rådgiveransvaret, s Lars Bo Langsted, Rådgivning I, det professionelle erstatningsansvar, s Mads Neumann 32

33 Det erstatningsansvar erhvervsmægler har over for opdragsgiver vil blive behandlet under forskellige del overskrifter. Først er det erhvervsmæglers og opdragsgivers formidlingsaftale der bliver behandlet, derefter erhvervsmæglers ret til vederlag. Hvorefter erhvervsmæglers erstatningsansvar for prisfastsættelse af opdraget bliver behandlet, herunder hvilke overvejelser erhvervsmægler kan have ved værdiansættelse af opdraget, når erhvervsmægler bruger normalindtjeningsmodellen eller discounted cash flow-modellen. Endvidere behandles den rådgivning erhvervsmægler udfører samt erhvervsmæglers oplysnings- og undersøgelsesansvar i udførelsen af sit hverv. Til sidst vil erhvervsmæglers dokument- og opstillingsansvar blive belyst. Formidlingsaftalen Indgåelse Inden for LOFE er der et krav om, at der skal foreligge en skriftlig formidlingsaftale, og der er opstillet forskellige krav om, hvad formidlingsaftalen som minimum skal indeholde. 62 Uden for LOFE er der ingen krav om, at der skal foreligge en skriftlig formidlingsaftale, som betingelse for retten til vederlag. Hvilket stemmer overens med udtalelser fra responsumudvalget, hvor erhvervsmægler ikke er forpligtet til at udarbejde en skriftlig formidlingsaftale. 63 Det betyder, at parterne kan aftale betingelserne mundtligt. 64 Hvis der udarbejdes en formidlingsaftale er der ingen formkrav til formidlingsaftalen. 65 DE-standardbestemmelse nr. 1.2 henviser til, at formidlingsaftalen så vidt muligt skal indgås skriftligt. Erhvervsmægler har ikke et ansvar for at gennemgå formidlingskontrakten med opdragsgiver. Hverken før eller efter aftalens indgåelse Lov om omsætning af fast ejendom 10, stk Sag 1. maj 2002 J.nr U H, hvor der var indgået en mundtlig aftale mellem ejendomsmægler og opdragsgiver. 65 Sag 1. maj 2002 J.nr Sag 26. maj 2003 J.nr Mads Neumann 33

34 Varighed Inden for LOFE er formidlingsaftalens løbetid seks måneder, med mulighed for forlængelse med tre måneder af gangen, forlængelsen skal desuden være skriftlig. 67 Udenfor LOFE findes der ingen regler, der regulerer længden af formidlingsaftaler. Det er overladt til parterne. Oftest har en formidlingsaftale en bindingsperiode på minimum seks måneder. Såfremt der er aftalt en ikke tidsbestemt formidlingsaftale, bliver den betragtet som et vedvarende kontraktforhold jf. DEstandardbestemmelse nr. 6.1 og sag 15. marts 2006 J.nr , hvor erhvervsmægler uden at tage særskilt kontakt herom til opdragsgiver kan lade formidlingsaftalen løbe ud over de første 6 måneder. Opsigelse En opsigelse bringer den opsagte aftale til ophør med virkning for fremtiden. En opsigelse skal oftest ske med et varsel, der mindst skal være den almindelig retsgrundsætnings foreskrevne længde. Opsigelsen får først virkning, når det givne varsel er løbet ud. En opsigelse er et påbud, og opsigelsesvarslet kan i overensstemmelse med almindelige regler om påbud tidligst regnes fra det tidspunkt, da opsigelsen er kommet frem til adressaten. Hvis parterne har aftalt en tidsbestemt formidlingsaftale, vil denne som oftest være uopsigelse i perioden. 68 Parterne kan aftale et passende varsel i den tidsbegrænsede formidlingsaftale. Såfremt den ene part går konkurs, kan begge parter opsige formidlingskontrakten med sædvanligt eller rimeligt varsel. Det gælder selvom der er aftalt uopsigelighed eller aftalt et særligt langt varsel. 69 Ved ikke tidsbegrænsende formidlingsaftaler er aftalen løbende indtil en af parterne skriftligt opsiger formidlingsaftalen med et passende varsel. Det gælder, selvom der ikke i formidlingsaftalen er aftalt et krav om et varsel. Et passende varsel må på erhvervsmæglerområdet være 30 dage. 70 Hvis parterne har aftalt, at DE-standardbestemmelserne er gældende, er opsigelsesfristen på 30 dage og kan ske til enhver tid. 71 Inden for LOFE kan formidlingsaftalen opsiges uden varsel af forbruger, mens forbrugermægler kun kan opsige aftalen med et passende varsel. 72 Hvilket ikke gælder på 67 Lov om omsætning af fast ejendom 12, stk Hans Henrik Edlund, Handel med fast ejendom, s Konkursloven Ejendomsmæglerbekendtgørelse nr. 673 af 03/10/ , stk DE-standardbestemmelse nr Lov om omsætning af fast ejendom 12, stk. 2. Mads Neumann 34

35 erhvervsmæglerområdet, men parterne kan selv i formidlingsaftalen bestemme, hvor lang opsigelsesvarslet skal være. Ophævelse Opfylder erhvervsmægler ikke en gyldig formidlingsaftale, som denne har indgået, således som det kræves efter kontraktens indhold, foreligger der et kontraktbrud eller misligholdelse fra erhvervsmæglers side. Ophævelse medfører bortfald af formidlingsaftalen uden varsel. Ophævelse af en vedvarende formidlingsaftale, har kun virkning for fremtiden og har ikke betydning for tiden fra aftalens indgåelse, eller den tid hvori den vedvarende ydelse er præsteret. Ophævelse er et påbud og bliver ligesom andre påbud bindende for erhvervsmægler, når den er kommet frem til erhvervsmægler. Erklæringen har virkning straks, men opdragsgiver kan tilbyde erhvervsmægler en vis frist. Det er uden betydning for ophævelsen af aftalen i tilfælde af kontraktbrud, at parterne har aftalt lange opsigelsesvarsler eller der i formidlingsaftalen er bestemmelser om begrænsning af den frie opsigelsesadgang. Når opdragsgiver ophæver formidlingsaftalen, har denne ikke pligt til at betale arbejdsvederlag til erhvervsmægler. Vederlagshæftelse Hvis parterne ikke på forhånd har aftalt, hvad opdragsgiver skal betale i vederlag, må opdragsgiver betale hvad der inden for branchen er sædvanlig og rimelig pris. For at beregne vederlagets størrelse fremgår det af DE s standardbestemmelse nr. 5.3, at honoraret beregnes af den samlede nominelle overdragelsessum for ejendommen. Det er i den individuelle aftale mellem parterne, at den konkrete procentsats for beregningen angives. Inden for LOFE kan parterne i formidlingsaftalen aftale at forbrugermægler kun har ret til vederlag, hvis forbruger og køber underskriver en købsaftale inden for opdragstiden eller hvis opdraget bliver solgt til en af forbrugermæglers anviste køber. No cure no pay gælder ikke for erhvervsmægler, men det kan aftales mellem parterne, at erhvervsmægler ikke har ret til arbejdsvederlag, hvis Mads Neumann 35

36 opdraget ikke bliver solgt. 73 Hvis andet ikke er aftalt, er erhvervsmægler berettiget til et arbejdsvederlag, uanset om indsatsen fører til det ønskede resultat eller ej. I det tilfælde opdraget ikke bliver solgt, har erhvervsmægler ret til et arbejdsvederlag på 25 % af det honorar, som opdragsgiver skulle have betalt. 74 Parterne kan godt aftale en anden procentsats, hvis opdraget ikke bliver solgt, men det er kutyme i branchen, at arbejdsvederlaget er på 25 % i de tilfælde, hvor opdraget ikke bliver solgt. Erhvervsmægler har også ret til arbejdsvederlag, hvis opdragsgiver opsiger formidlingsaftalen indenfor de første 6 måneder fra opdragets begyndelse. Hvilket kun gælder for forbrugermægler inden for LOFE, hvis det er aftalt i formidlingsaftalen, at forbrugermægler maksimum har ret til 25 % af arbejdsvederlag ved forbrugerens opsigelse. 75 Derudover har erhvervsmægler ret til at få sine dokumentations- og markedsføringsudgifter dækket af opdragsgiver. 76 Erhvervsmægler har dog ikke krav på arbejdsvederlag, hvis opsigelsen skyldes at erhvervsmægler har tilsidesat sit ansvar. Hvilket også gælder for forbrugermægler inden for LOFE. 77 I de tilfælde opdraget bliver solgt indenfor tidsrummet for formidlingsaftalen, har erhvervsmægler ret til fuldt vederlag. Hvilket gælder, uanset om erhvervsmægler har frembragt kontakten mellem parterne eller om opdragsgiver selv har lavet alt arbejdet. 78 Erhvervsmægler er også berettiget til vederlag, hvis opdragsgiver 79 vælger at sælge sig selv i stedet for opdraget til en køber, der er henvist af erhvervsmægler. Det er uden betydning for et krav på vederlag, at selskabet og ikke opdraget blev solgt. 80 Er erhvervsmæglerens hverv tidsbegrænset, må han betinge sig helt eller delvis salær, selvom aftalen inden for fristen bringens i stand uden hans medvirken. 73 U H, hvor formidler ikke er berettiget til vederlag efter opdragsgivers opsigelse af formidlingsaftalen, da formidler alene var berettiget til at få honorar, hvis opdragsgiver og køber havde underskrevet slutseddel. 74 DE-standardbestemmelse nr. 6.1 og sag 24. okt J.nr LOFE 12, stk. 3, 1. og 2. punktum. Ejendomsmægler kan under særlige omstændigheder få ret til et arbejdsvederlag der overstiger de 25 % af det fulde vederlag. 76 DE-standardbestemmelser nr. 3.1 og LOFE 12 stk. 3, 3. punktum. 78 Sag 17. jan. J.nr , U V, hvor ejendomsmægler tilkendt fuldt vederlag, selvom ejendomsmægler ikke have formidlet salget og FED V, hvor opdrag, som var noteret som landbrug, ikke var omfattet af lov om omsætning af fast ejendom. Der var derfor aftalefrihed mellem ejendomsmægler og opdragsgiver, hvorfor ejendomsmægler havde krav på vederlag i et tilfælde, hvor opdragsgiver selv havde solgt opdraget, trods formidlingsaftale med ejendomsmægler. 79 I U H et anpartsselskab. 80 U H, hvor erhvervsmægler er berettiget til vederlag. Et anpartsselskab henvender sig til erhvervsmægler medhenblik på salg af et opdrag. Erhvervsmægler henviser et A/S eller dertil relaterede selskaber som køberemne, som køber anpartsselskabet. Mads Neumann 36

37 Hvis opdraget bliver solgt inden for seks måneder efter formidlingsaftalens ophør, har erhvervsmægler ret til fuldt vederlag, såfremt kontakten mellem parterne er sket ved hjælp af erhvervsmægler. Hvis parterne har aftalt, at DE-standardbestemmelser er gældende, er det en betingelse, at opdraget bliver solgt inden seks måneder efter aftalens ophør, og at erhvervsmægler har fremsendt en liste med maksimalt fem kundeemner seneste fjorten dage efter formidlingsaftalens ophør. Inden for LOFE har forbrugermægler ret til vederlag efter formidlingsaftalens udløb, hvis forbrugermægler kan godtgøre, at købsaftalen indgåelse er sket på baggrund af forbrugermæglers indsats og kan sandsynliggøre at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde forbrugermægler ude. 81 Fuldt vederlag har erhvervsmægler også ret til, såfremt opdragsgiver ikke accepterer et af erhvervsmægler fremskaffet købstilbud, der indholdsmæssigt svare til de vilkår, hvorpå opdraget er udbudt til salg. 82 Det gælder også, selvom handlen annulleres i enighed mellem opdragsgiver og køber. 83 Det må også gælde for forbrugermægler. 84 Er erhvervsmægler selv interesseret i opdraget, er erhvervsmægler berettiget til vederlag og eventuelt moms ved salg til erhvervsmægler selv eller til dennes selskaber. Dog ikke hvis parterne har aftalt DE-standardbestemmelser, i det tilfælde skal erhvervsmægler udtræde fra handlen. 85 Prisfastsættelse af opdrag For erhvervsmægler er det en central opgave at fastsætte opdragets værdi korrekt. Til opdragsgiver, som er erhvervsmæglerens umiddelbare kunde, udbyder erhvervsmægleren som noget ganske afgørende sin viden om, hvad der er opdragets rigtige pris, og det er netop køberens tillid til, at erhvervsmæglere kender den rigtige pris, som bevirker, at langt de fleste købere føler sig mere trygge ved at handle, når der medvirker en erhvervsmægler LOFE 11, stk. 1, Sag 19. sep J.nr U V, hvor ejendomsmægler berettiget til vederlag for handlen, som ikke blev gennemført. 84 Klagenævnet for ejendomsformidlings kendelse af 11. juli 2003, hvor ejendomsmægler ikke er berettiget til vederlag, da købstilbudet ikke opfylder salgsbetingelserne og ejendomsmægler ikke oplyser forbrugeren om vederlagsnedsættelse der vil give samme provenu. 85 Se mere under oplysningsansvar nedenfor. 86 U.1993B.217, kommentar til U H af Jørgen Nørgaard, s Mads Neumann 37

38 Når erhvervsmægler skal prisfastsætte et opdrag, er der forskellige forhold, der er medbestemmende for, hvilken værdi opdraget har. Derfor er det vigtigt, at erhvervsmægler tager alle relevante forhold med i sin overvejelse, når opdraget skal prisfastsættes. Når erhvervsopdrag skal værdiansættes sker det oftest med udgangspunkt i den afkastbaserede et års afkastmodel. Den er den mest benyttede model, men discounted cash flow-modellen benyttes i stigende grad, når erhvervsopdrag skal værdiansættes. 87 Fordelen ved den afkastbaserede model 88 er, at den er relativ overskuelig. Til gengæld er den meget statisk, hvilket gør den mindre anvendelig til brug for værdiansættelse af større erhvervsopdrag f.eks. opdrag med stort lejepotentiale, hjemfaldspligt mv. Her er det mere hensigtsmæssigt at værdiansætte med en længere budgetperiode, hvor der tages højde for den forventede udvikling i opdragets drift i de kommende år. Begge metoder til værdiansættelse lever op til de krav, der stilles i årsregnskabsloven, RVL 16 og IAS 40. Før 2004 kunne erhvervsmægler kun anvende den afkastbaserede metode. I 2004 blev de danske regnskabsbestemmelser ændret. Således at erhvervsmægler også har mulighed for at anvende discounted cash flow. Der vil i det følgende blive redegjort for normalindtjeningsmodellen og discounted cash flowmodellen til opgørelse af markedsværdi for et opdrag. Endvidere vil erhvervsmæglers mulige erstatningsansvar for forkert prisfastsættelse af opdraget blive behandlet i afsnittet om normalindtjeningsmodellen. Til sidst vil der være eksempel på udregning af et opdrags værdi ved hjælp af discounted cash flow-modellen. Der vil ikke blive givet eksempel på normalindtjeningsmodellen. Normalindtjeningsmetoden 89 Den afkastbaserede model består af tre faser. Første fase består i at opgøre opdragets årlige driftsafkast. I anden fase fastsættes et forrentningskrav og i tredje fase korrigeres for særlige forhold til den efter de to første faser opgjort værdi. Derefter kan markedsværdien udregnes. 87 Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen, s Normalindtjeningsmetoden. 89 Der er i gennemgangen af normalindtjeningsmetoden taget udgangspunkt i afkastmodellen, som den er præsenteret i publikationen Ejendom & Entreprise - Investeringsejendomme KPMG 2006 side Mads Neumann 38

39 Markedsværdi Driftsafkast *100 = + / forretningskrav særlige forhold Opdragets driftsafkast I fase 1 opgøres opdragets driftsafkast med udgangspunkt i det forventede driftsafkast for de kommende 12 måneder. Driftsafkastet er baseret på den aktuelle viden om opdraget på opgørelsestidspunktet. Der skal medtages følgende i driftsafkastet. Årlig forventet lejeindtægter skal basere på den leje, der faktisk opnås efter lejekontrakterne i de kommende 12 måneder. Hvis lejeindtægten afviger fra markedslejen, skal der reguleres til den forventede markedsleje som et tillæg eller fradrag til lejeindtægten. Dette er kun nødvendigt såfremt det forventes at lejen bliver reguleret på sigt. Derudover skal en skønnet årlig lejeindtægt for uudlejede arealer medtages, som erhvervsmægler har anslået ud fra dennes viden fra lignende opdrag og øvrige kendskab til markedet. Erhvervsmægler kan blive erstatningsansvarlig over for køber, hvis erhvervsmægler i prospektet har givet urigtige oplysninger om opdragets lejeindtægter. 90 Hvis den urigtige oplysning skyldes erhvervsmægler, kan opdragsgiver muligvis blive berettiget til et forholdsmæssigt afslag i vederlaget, og hvis der er lidt et tab erstatning. Der skal medtages de gennemsnitlig årlige vedligeholdelsesudgifter i opdragets drift. Disse fastsættes på grundlag af opdragets budgetterede vedligeholdelsesudgifter. Vedligeholdelsesudgifterne udjævnes til et gennemsnit af flere års udgiftsniveau. Denne udjævning skyldes, at udgiften typisk svinger fra år til år afhængig af, hvilke vedligeholdelsesarbejde der vælges gennemført i det enkelte år. Erhvervsmægler bør ikke kunne ifalde ansvar for urigtig oplysning om opdragets vedligeholdelsesarbejder, da udgiften svinger fra år til år. Administrationsomkostninger skal ligesom de andre udgifter fastsættes til de budgetterede faktiske udgifter. Hvis opdragsgiver selv administrerer opdraget og udgifterne er vanskelige at afgrænse, bør der anvendes markedsprisen for ekstern administration, vicevært mv. Erhvervsmægler kan blive ansvarlig ved urigtige oplysninger om administrationsomkostninger. Dog ikke hvis erhvervsmægler i prospektet har gjort opmærksom på, at omkostningerne er skønnet FED V, hvor der var givet urigtige oplysninger om opdragets lejeindtægter i prospektet. Se erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber, prospektansvar nedenfor. 91 Sag 19. sep J.nr Mads Neumann 39

40 Der skal være korrekt sammenhæng mellem de skatter, afgifter mv. som lejer betaler via huslejen, og de omkostninger der medtages under skatter, afgifter og andre omkostninger. Hvis opdragets skatter og afgifter ikke er opgivet korrekt i prospektet, så kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar over for køber. 92 Dette giver følgende driftsafkastopstilling. + Årlig forventet lejeindtægter +/- Regulering til forventet markedsleje + Skønnet årlig markedsleje på uudlejede arealer - Gennemsnitlig årlig vedligeholdelsesomkostninger - Administrationsomkostninger - Ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger = Budgetteret driftsafkast Fastsættelse af forrentningskrav I den næste fase skal forrentningskravet fastsættes. Det sker på grundlag af en række konjunkturbetinget forhold og individuelle kvalitetsforhold for det enkelte opdrag. Af vigtige konjunkturforhold kan der nævnes renteniveau, hvor det typisk er den lange obligationsrente, der har betydning for fastsættelsen af forrentningskravet. Forrentningsprocenten vil oftest være lav, hvis obligationsrenten er lav og høj hvis obligationsrenten er høj. Derudover har inflation en betydning, da den normalt vil påvirke renteniveauet. Om det er høj- eller lavkonjunktur har også indflydelse på forrentningsrenten, f.eks. i højkonjunktur er der en forventning om højere udlejningsprocent samt stigende husleje. I det tilfælde vil en køber, der ønsker at udleje opdraget, accepterer en lavere forrentningsprocent, end hvis der er lavkonjunktur, hvor der er en forventning om faldende huslejeniveau, og at udlejningsprocenten er lav eller faldende samt værdifald på opdraget. 92 FED V, hvor der var opgivet urigtige oplysninger om opdragets skatter og renovation i prospektet. Se erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber, prospektansvar nedenfor. Mads Neumann 40

41 Udover konjunkturforhold skal erhvervsmægler inddrage individuelle kvalitetsforhold, når denne skal udregne forrentningsprocenten. Ved individuelle kvalitetsforhold menes der bl.a. opdragets beliggenhed, hvilke type opdrag det er, 93 hvis det er et investeringsopdrag, skal der tages højde for lejernes bonitet og deres vilkår i lejekontrakterne, kan opdraget anvendes på anden måde, genudlejning og udbud og efterspørgsel. Der er forskel på hvad der er god beliggenhed, det afhænger af opdragstypen. En god beliggenhed for et kontoropdrag er nødvendigvis ikke en god beliggenhed for et industriopdrag. Men en god beliggenhed giver en større sikkerhed for udlejning og større mulighed for lejestigninger. Det er med til at mindske kravet til forrentningen. Derudover sikre en god beliggenhed at der er mindre udsving i markedsværdien. Typen af opdraget har betydning for risici for køber, og dermed også betydning for forrentningsprocenten. Ved fastlæggelse af forrentningsprocenten skal erhvervsmægler tage hensyn til eventuelle lejeres bonitet. Har lejerne et godt omdømme, hvorledes er deres betalingsevne og hvad er sandsynligheden for de bliver boende i tiden fremover. Jo bedre bonitet, jo mindre krav til forrentningsprocenten. Derudover har opdragets beliggenhed en betydning, for hvor vigtig lejernes bonitet er. I opdrag med god beliggenhed er risikoen for tomgang i længere periode lav. Hvis lejerne og udlejere er forpligtet af langtløbende lejekontrakter uden opsigelsesmuligheder, kan det påvirke forrentningsprocenten i nedadgående retning. Hvilket skyldes, at køber har sikkerhed for opdragets lejeindtægter. Den modsatte effekt har opdrag med korte lejekontrakter, der vil der være krav til en højere forrentningsprocent. Det kan have betydning for de krav der stilles til forrentningsprocenten, hvis opdragets anvendelsesmuligheder er begrænset. Det kan være, at opdraget er særindrettet, bygget til et bestemt formål eller gennem servitutter er begrænset i sin anvendelse. Her stiller køber krav til en højere forrentning, da genudlejningsmulighederne kan være begrænset. Udbud og efterspørgsel har også en indvirkning på forrentningskravene. Hvis der udbydes få opdrag til salg på markedet, så vil kravene til forrentningsprocenten reduceres, og omvendt hvis udbudet er stort, vil kravene til forrentningsprocenten være tiltagende. Derudover bør 93 Boligopdrag, kontor, industri, butik, lager eller andet erhverv. Mads Neumann 41

42 forrentningsprocenten korrigeres i forhold til udbuddet af en specifik type opdrag og efterspørgslen af netop denne type opdrag. Når erhvervsmægler har taget højde for konjunkturbetinget forhold og de individuelle kvalitetsforhold, kan denne udregne en foreløbig markedsværdi for opdraget før eventuelle tillæg og fradrag. Tillæg og fradrag Efter den foreløbige markedsværdi er opgjort, bør der korrigeres for forskellige forhold, således at opdragets markedsværdi ligner den værdi opdraget vil kunne sælges for. De forhold der skal korrigeres for vil være tab af lejeindtægt på ikke udlejede arealer, en eventuelt regulering af markedsleje, udgifter til udskudt vedligeholdelsesarbejder, klargøring af uudlejede lokaler og kapitalisering af renteindtægter af modtagne deposita og faste forudbetalinger Hvis der i opdraget er uudlejede arealer eller der forventes at være uudlejede arealer i løbet af driftsåret, skal den tabte lejeindtægt fratrækkes, tabet er inklusiv de omkostninger der normalt betales af lejer. Grunden til at der skal fradrages for tabt lejeindtægt er, at de tabte lejeindtægter indgår i driftsafkastets første fase. Hvis der er forskel mellem den aktuelle leje og markedslejen, skal der fradrages eller tillægges for den periode, hvor den reducerede/revalueret leje forventes at være aktuel. Hvis der er større vedligeholdelsesarbejder ud over det normale, der nært forestående, bør der foretages fradrag i den opgjorte værdi til dækning heraf. Der samme gælder for klargøring af uudlejede arealer, såfremt disse kræver istandsættelse betalt af udlejer forud for udlejning. Det vil ofte medføre en højere lejeindtægt, der skal indregnes under indtægter. Såfremt lejer har indbetalt depositum og eventuelt foretager en fast forudbetaling, giver dette udlejer en løbende renteindtægt, der er en værdi, der kan opgøres til den tilbagediskonterede værdi af de fremtidige renteindtægter. Ved en uendelig indtægtsrække, hvor den forventede rentesats og Mads Neumann 42

43 diskonteringsrenten er den samme, vil værdien svare til de deponerede beløb, hvorfor de deponerede og gennemsnitligt forudbetalte beløb normalt vil kunne tillægges. Herefter fremkommer markedsværdi for opdraget. Når diverse fradrag og tillæg er foretaget. Der findes også andre måder at fremkomme med en markedsværdi af opdraget uden at erhvervsmægler behøver at følge overstående gennemgang. I praksis kan opdragsgiver godt have en idé om, hvor meget opdraget bør sælges for. Hvis erhvervsmægler mener, at den salgspris opdragsgiver vil have for opdraget er for høj, bør erhvervsmægler oplyse det til opdragsgiver. Det samme gælder hvis salgsprisen er for lav. Når erhvervsmægler og opdragsgiver har forhandlet en salgspris på opdraget, udregnes nettoinvesteringen og driftsafkastet. Nettoinvestering udregnes på følgende måde: 94 Købesum + Købsomkostninger - Refusion = Nettoinvestering Refusion udgør sædvanligvis indbetalt depositum og eventuelt forudbetalt leje. Derefter bliver forrentningsprocenten udregnet: Forretningsprocenten = Driftsafkastet *100 Nettoinvestering Når erhvervsmægler skal vurdere om en salgspris ligner den værdi markedet vil give for opdrag, kommer erhvervsmægler automatisk ind på de forskellige forhold, der er beskrevet overstående. Når erhvervsmægler har prisfastsat et opdrag, kan spørgsmålet blive, om en erhvervsmægler, der har udført sit hverv tilfredsstillende, kan ifalde et erstatningsansvar, hvis det viser sig, at værdiansættelsen er forkert. 94 Egan Olesen, Lærebog i ejendomshandel bind 5, s. 49. Mads Neumann 43

44 Ved prisfastsættelse af et opdrag vil der altid være en hvis usikkerhed. Det skyldes, at et opdrag som udgangspunkt kan betragtes som et unikum. Nogle opdrag er vanskeligere at vurdere end andre. Hvilket bl.a. skyldes opdragets egenartede karakter 95, eller at der er tale den kontante handelspris ved salg til en liebhaver. 96 Tre situationer er relevante, når det drejer sig om ansvar for værdiansættelse, opdragsgiver gør krav gældende under henvisning til en for høj vurdering, der har påført opdragsgiver (forøgede) liggeudgifter, 97 opdragsgiver gør krav gældende i anledning af en for lav vurdering med deraf flydende provenutab, 98 og køber gør krav gældende under henvisning til, at erhvervsformidlerens vurdering er for høj. Det er vigtigt, at erhvervsmægler tager alle forhold vedrørende opdraget med i vurderingen, og har gjort alle behørige undersøgelser med henblik på udarbejdelse af en kvalificeret vurdering. Erhvervsmægler kan godt, selvom om erhvervsmægler ikke har optrådt uforsvarligt ved vurdering af opdraget, blive erstatningsansvarlig ved forkert fastsættelse af handelsprisen på opdraget. Det skyldes, at en central arbejdsopgave er at fastsætte opdragets værdi korrekt. Dog har erhvervsmægler et vist interval, hvor prisfastsættelse bør ligge indenfor for ikke at møde et krav om erstatning og/eller forholdsmæssigt afslag. Intervallet går fra bundtallet x, som er minimumsprisen for opdraget, og til x + n, som er maksimumsprisen for opdraget. I U H satte Højesteret bundtallet til kr , hvilket er en afvigelse på ca. 10 % fra syn- og skønsmandens vurdering. 99 Det må betyde, at erhvervsmægler må prisfastsætte opdraget med 10 % afvigelse fra hvad markedet vil give for opdraget, før erhvervsmægler ifalder et erstatningsansvar over for opdragsgiver. Hvilket er en afvigelse fra retspraksis på forbrugerområdet, der har forbrugermægler en højere margin end erhvervsmægler. I U V vurderede forbrugermægler et opdrags værdi til kr , mens syn- og skønsmanden ansatte den kontante værdi til kr , hvilket opdraget blev solgt til. Forbrugermægler blev frikendt, da Landsretten ikke mente, at forbrugermæglers ansættelse af opdragets værdi afveg væsentligt fra en korrekt ansættelse af værdien af opdraget. I dette tilfælde er forskellen mellem forbrugermæglers vurdering og syn- og 95 U H, hvor Landsretten udtaler, at der henses til ejendommens egenartede karakter og den deraf følgende vanskelighed ved at finde sammenlignelige ejendomme ved vurderingen af fastsættelsen af salgsprisen. 96 FED V, Hvor to ejendomsmægler prisfastsatte en erhvervsejendom som led i en aftale om sale and leaseback. Den ene ejendomsmægler blev frikendt for vurdering af opdraget, medhenvisning til salg til liebhaver. Den anden ejendomsmægler have handlet ansvarspådragende i sin vurdering af opdraget, da denne kendte til sale and lease-back arrangementet. 97 U V, Hvor ejendomsmægler havde værdiansat opdraget til kr Opdraget blev solgt af opdragsgiver selv efter formidlingsaftalens udløb til kr , hvilket var samme beløb som syn- og skønsmand værdiansatte opdraget til. Ejendomsmægler blev frikendt for forkert værdiansættelse. 98 U H. 99 U.1993B.217 kommentar til U H af Jørgen Nørgaard, s Mads Neumann 44

45 skønmanden på ca. 20 %. Det samme gør sig gældende i U Ø, 100 hvor to forbrugermæglere ikke blev erstatningsansvarlige for et værdispring mellem forbrugermægleres og skønsmænds værdiansættelse af en liebhaverejendom. Her var forskellen på ca. 16 %, hvilket er i overensstemmelse med en landsrets tilkendegivelse fra Forbrugermæglernes frifindelse skyldes, at der ikke under arbejdets udførelse af vurderingen, foreligger fejl eller forsømmelse der kan medføre, at de to forbrugermægler er erstatningsansvarlig samt, at det er et liebhaveropdrag. U Ø kommer til et andet resultat end U H, hvor erhvervsmægler ikke under udførelsen af arbejdet ved vurderingen, havde foretaget fejl eller forsømmelse, men blev erstatningsansvarlig ved værdiansættelsen af opdraget. Det må betyde, at erhvervsmægler har en større risiko for at ifalde et erstatningsansvar for forkert værdiansættelse af et opdrag i forhold til forbrugermægler der opererer inden for LOFEs område, eller at Landsretten ikke ønsker at følge Højesterets margin for urigtig prisfastsættelse på ca. 10 % i forhold til syn- og skønsmands prisfastsættelse, siden Landsretten ikke ønsker at opdragsgiver får erstatning for forbrugermæglers prisfastsættelse, hvor der er forskel på mere end 10 % i forhold til syn- og skønmands prisfastsættelse. Hvilket må betyde, at Landsretten ønsker, at forbrugermægler skal have en noget vidder margin på forkert skøn end de 10 %, som er tilfældet i U H. Discounted cash flow-modellen 102 We seek to value the company by looking at what goes on inside the company. To do this, we forecast the internal cash flows of the company and then discount them to determine the value of the company today. We call this approach the Discounted Cash Flow (DCF) Model. 103 Denne definition af discounted cash flow kan overføres til den måde markedsværdien af et opdrag kan opgøres på. Markedsværdien opgøres på basis af de forventede fremtidige frie cash flows fra opdragets drift tilbagediskonteret med en nominel diskonteringsrente. Der opereres typisk med en 100 Ved bodeling efter separation udtog manden boets faste ejendom. Mand og hustru havde valgt hver deres ejendomsmægler. Opdraget blev værdiansat til kr. 6.1 mio. 9 måneder senere solgte manden opdraget for kr. 10 mio. Hustruen lagde sag an mod de to ejendomsmæglere. Skønsmænd værdiansatte opdraget til kr mio. 101 Morten Samuelsson, Ejendomsmægleransvar, s. 206, ØL tilkendegivelse af 13/9 1984, hvor ejendomsmægler havde værdiansat en liebhaverejendom forkert med 26 %. 102 Der er i gennemgangen af discounted cash flow taget udgangspunkt i afkastmodellen, som den er præsenteret i publikationen Ejendom & Entreprise - Investeringsejendomme KPMG 2006 s og Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion af DCF-modellen, Hoover, Scott. Stock Valuation. Blacklick, OH, USA: McGraw-Hill Companies, The, s Mads Neumann 45

46 budgetteringsperiode på 5 10 år. De forventede fremtidige cash flows skal vurderes detaljeret i hvert enkelt regnskabsår. Efter udløbet af budgetteringsperioden formodes, de frie cash flows at være konstante eller underlagt vækst, dette er terminalperioden. Den nominelle diskonteringsrente bestemmes ud fra den risikofrie rente og en risikopræmie. Som udgangspunkt bør diskonteringsrente vælges i den risikofrie rente, det kan være en 10 årig statsobligation. Risikopræmien afspejler den risiko som opdragsinvesteringen medfører. Ved fastlæggelse af diskonteringsrenten skal der tages hensyn til de individuelle kvalitetsforhold og makroøkonomiske forhold. De individuelle kvalitetsforhold er nærmest de samme som under indtjeningsmodellen. De vigtigste forhold er type af opdrag, beliggenhed, lejerne bonitet og udbud og efterspørgsel. 104 De makroøkonomiske faktorer har en betydning for hvor store risici, der er forbundet med investering i et opdrag. Det er bl.a. inflation, risikofri rente, og om der er høj- eller lavkonjunktur i samfundet. Inflationen indgår i cash flowet, og skal derfor også medtages i diskonteringsfaktoren. Den risikofri rente er den der danner grundlag for finansieringen af opdraget og købers alternative investeringsmuligheder. Dog kan diskonteringsrente godt være lavere end finansieringsrenten. Det skyldes bl.a. at opdraget kan have særlige udviklingsmuligheder. En stigning i renteniveauet vil oftest medføre en stigning i diskonteringsrenten. Derudover skal der tages hensyn til, hvor stabilt det økonomiske klima er, således at diskonteringsrenten er højere i lavkonjunkturperioder og lavere i højkonjunkturperioder. Beregningerne i discounted cash flow-modellen kan opdeles i 5 faser. I første fase bestemmes cash flowet i budgetperioden, hvorefter der i fase to sker en tilbagediskontering af cash flowet fra budgetperioden til i dag. I tredje fase bestemmes terminalværdien, hvor der i fase fire sker en tilbagediskontering af terminalværdien til i dag, og til sidst bestemmes opdragets værdi som summen af de tilbagediskonterede værdier i fase 5. Bestemmelsen af opdragets værdi er før afskrivninger, skatter og afgifter. Skatter og afgifter dækker bl.a. over ejendomsskat, skat af udlejning, eventuelt beskatning af salg af opdraget, dækningsafgift mv. Ved at skatter og afgifter ikke er med i beregning af discounted cash flow, får det den ulempe, at opdraget ikke er værdiansat 104 Se ovenfor under fastsættelse af forretningsprocenten, hvor de forskellige individuelle kvalitetsforhold er beskrevet. Mads Neumann 46

47 helt korrekt, når der ses over en 10 årig periode. Fordelen ved at skatter og afgifter ikke er med, er at det kan være svært at lave en korrekt beregning over fremtidige skatter og afgift, da omfanget og betalingssatserne bestemmes af politikerne. Afskrivninger kan også medtages i discounted cash flow-modellen, hvor afskrivningen kan foretages på bygningen og de deri værende særlige installationers kontantomregnede anskaffelsessum fra anskaffelsesåret. At afskrivninger er medtaget i prisfastsættelsen af opdraget, vil give køber et overblik over, hvorledes afskrivningerne kan fordeles på opdraget. Det vil være et usikkerheds moment at medtage afskrivninger, skatter og afgifter i beregning af værdiansættelse af et opdrag. Hvilket skyldes, at der ved antagelsen af afskrivninger, skatter og afgifter skal foretages et skøn. Derudover vil opdragets skatter og afgifter bl.a. være afhængig beskatningsforholdet for køber, der kan være forskellig alt efter, hvilken slags køber der er tale om. Hvor meget der må afskrives på opdraget, er afhængig af, hvilke slags erhverv der skal bruge opdraget. Derfor vil der ikke blive set på hvilken indflydelse afskrivninger, skatter og afgifter vil have på værdiansættelsen af opdraget ved brug af discounted cash flow. Bestemmelse af cash flow i budgetperioden Markedsværdien opgøres ud fra det forventede fremtidige frie cash flow fra opdrags drift. Der skal foretages en detaljeret budgettering for driften i hvert enkelt regnskabsår, og de frie cash flow kan opgøres som nedenfor. Lejeindtægter - Driftsomkostninger og administration = Driftsresultatet før renter og skat +/- Nettoinvesteringer = Frit cash flow Under indtægtsposten lejeindtægter skal der huskes at medtage alle lejeindtægter der vedrøre opdraget. Hvis der findes lejetillæg der løber over en begrænset periode, skal disse kun medtages i den relevante periode. Hvis der er mulighed for potentielle lejeindtægter skal disse indgå. Det samme gælder, hvis der er planlagt en udvidelse af opdraget, så skal de fremtidige forventede Mads Neumann 47

48 lejeindtægter medtages, ligesom de øget driftsudgifter og opførelsesomkostninger skal tages med i beregningen. Er den aktuelle leje på niveau, for høj eller lav i forhold til markedslejen. Hvis der er afvigelser i forhold til markedslejen skal en eventuel regulering medtages i beregningen, hvornår den aktuelle leje regulering tidligst kan finde sted. Den årlige lejeregulering skal også medtages i beregningen. Det samme skal regulering af eventuelt deposita og forrentning af deposita. Stigninger i skatter og afgifter mv. som lejer betaler gennem bruttolejen, giver mulighed for at hæve lejen med stigningerne af skatter og afgifter, denne indtægt skal medtages i beregningen eller fastfryses på udgiftssiden. Eventuelle indtægter fra varme- og driftsregnskab skal også medtages. Disse indtægter kan være afskrivninger og henlæggelser. Til sidst skal lejers forpligtelser ved fraflytning indgå som indtægt, da lejer oftest har en del istandsættelsesomkostninger ifølge lejekontrakten. Disse forpligtelser bliver oftest konverteret til et kontantbeløb, som skal medtages som indtægt. På indtægtssiden medtages til sidst også tomgang, selvom dette er en udgift for køber. For at opgøre tomgang, estimeres den fremtidige tomgang med udgangspunkt i lejerens uopsigelighed, attraktiviteten af lejemålene, beliggenhed mv. Derudover kan der være drifts- og genudlejningsomkostninger, køber skal betale i tomgangsperioden. Når alle indtægterne er opgjort og fratrukket tomgang fremkommer bruttolejen. På udgiftssiden skal der tages højde for opdragsskatter og afgifter, som nævnt ovenfor kan disse medtages på indtægtssiden eller fastfryses på udgiftssiden. De omkostninger køber er ansvarlig for, skal medtages som driftsomkostninger, herunder er bl.a. vicevært, bygningsforsikring serviceabonnementer mv. omkostningerne skal reguleres med den årlige forventet inflation. De udvendige vedligeholdelsesomkostninger skal også medtages, de kan deles op i en årlig gennemsnitlig omkostning eller opdeles i løbende vedligeholdelse og planlagte vedligeholdelsesarbejder. Ved eventuel tomgang har køber en indretningsomkostning i forbindelse med genudlejning, den skal afsættes i den periode hvor der forventes tomgang. Tilbagediskontering af cash flowet fra budgetperioden til i dag Når den første fase er overstået skal udgifterne i alt fratrækkes bruttolejen, således at det enkelte års cash flow findes. Hvilket skal tilbagediskonteres ved hjælp af diskonteringsrenten. Udregningen foretages således. Mads Neumann 48

49 Tilbagedis konteret værdier = frie cash flow budget år nominel diskonteringsrenten Når alle cash flow er tilbagediskonteret i budgetperioden, medundtagelse af det første år, lægges disse sammen til værdien af budgetteringsperioden. Herefter skal terminalværdien bestemmes. Bestemmelse af terminalværdi Efter udløbet af budgetteringsperioden antages det at det frie cash flow er konstant eller er underlagt en beskeden vækst med en konstant faktor. Denne periode kaldes terminalperioden. De opgjorte frie cash flow som anvendes, skal være et udtryk for de forventede langsigtet pengestrømme, og der må derfor ikke indgå tidsspecifikke forhold i tallene. Det gøres ved at se på opdragets livscyklus, der er den periode, hvor opdragets periodiske cash flow gentager sig. Ved opgørelse af opdragets livscyklus, skal der laves en gennemsnitsbetragtning på de indtægt og udgifter opdraget har i perioden. I overgangen mellem budgetteringsperioden og terminalperioden skal der ske en normalisering af de opgjorte cash flow, således at en kraftig midlertidig ændring i år 10 ikke overføres til terminalperioden. Vedligeholdelsesomkostninger omfatter både den almindelige vedligeholdelse og den periodiske vedligeholdelse. Den almindelige vedligeholdelse er forholdsvis ligefrem at budgettere, mens den periodiske er noget sværere at håndtere. Hvilket skyldes, at de periodiske vedligeholdelser er mere omkostningskrævende og uregelmæssig. Derfor skal der opstilles forventninger til, hvor ofte de periodiske vedligeholdelsesarbejder skal forekomme og omkostningsniveauet for dem. Derefter kan der fastsættes den årlige del af de periodiske vedligeholdelsesomkostninger, der oftest udtrykkes som et nøgletal i kroner pr. kvadratmeter. Diskonteringsrenten i terminalperioden er eksklusiv inflation, men ellers den samme som budgetteringsperioden. Dog kan diskonteringsrenten godt ændres, hvis der er forhold som gør at risikoen i cash flowet ændres fundamentalt i terminalperioden. Der skal dog meget markante ændringer til. Ved fastlæggelse af vækstfaktoren, må det vurderes, om der vil være vækst i opdragets driftsresultat i terminalperioden. Her skal kun den vækst der afviger fra den forventede inflation medtages. Mads Neumann 49

50 Tilbagediskontering af terminalværdi til i dag Når beregningen af terminalværdien er foretaget, skal der ske en tilbagediskontering af terminalværdien til i dag. Det gøres med en diskonteringsrente uden inflation. Udregningen kan foretages på forskellige måder. Nutidsværdien af terminalværdien Frie cash flow + nominel diskonteringsfaktor nominel diskonteringsfaktor in flation = Eller foretages over to udregninger 106 Termi nalværdien = frie cash flow real diskonteringsfaktor derefter skal nutidsværdien af terminalværdien findes Nutidsværdi af terminalværdien = terminalværdien 1 + nominel diskonteringsfaktor 10 Bestemmelse af opdragets værdi Bestemmelsen af opdragsværdi findes ved summen af det tilbagediskonterede cash flow fra budgetperioden og den tilbagediskonterede terminalværdi. Eksempel på et opdrags værdi efter discounted cash flow-modellen. 107 Til udregning af værdien af et opdrag, er der taget udgangspunkt i et prospekt fra Colliers Hans Vestergaard, vedrørende Borupvang 1, 2750 Ballerup. Hvilket skyldes, at købesummen er stor, der er flere lejer og at de fleste oplysninger er tilgængelige i prospektet. Dog vil en del af tallene i budgettet være anslået, dels på grund af, at erhvervsmægler selv har anslået tallene og dels fordi der 105 Beregning af terminalværdien foretaget af KPMG, Ejendom & Entreprise - Investeringsejendomme 2006 s Beregning af nutidsværdi af terminalværdien foretaget af Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion af DCF-modellen, 2006, s En del af de tal, der bliver anslået i beregningen, er anslået efter samtale med Colliers Hans Vestergaard i Aalborg og København. Mads Neumann 50

51 skal bygges en tilbygning, hvor en lejer ønsker at leje en del af tilbygningen. I det følgende er der kommenteret på de tal der er anslået. Køber skal udbygge med minimum m 2 for SDC ved køb af opdraget. Der er i prospektet foreslået en udvidelsesmulighed på optil m 2 samt at opdragsgivers rådgiver har beregnet byggeretsprisen til 3000 kr. pr. m 2, denne pris vil blive gældende for udgiften til byggeret. Endvidere skal der antages en byggeomkostning for opførelse af tilbygningen, denne er anslået til kr. pr. m 2. Derudover skal eventuel større vedligeholdelsesarbejde på den eksisterende bygning muligvis lægges oveni prisen, hvis køber vælger at renovere eksisterende bygning, dette er der gjort i beregningen for den bygning, hvor SDC har til huse, hvilket er anslået til 200 kr. pr. m 2. Hvis køber vil gøre brug af hele udvidelsesmuligheden, skal der antages en lejeindtægt og en tomgangsudgift af de ekstra m 2. Køber kan også vælge kun at udvide med det antal m 2 SDC behøver, det vil dog give et tab på forventede lejeindtægter. Det antages at lejeindtægten vil blive markedslejen for området, hvilket i dag ligger på kr. pr. m 2, her bruges et gennemsnit af de to tal 1213 kr. pr. m 2 plus en stigning på 2 % pr. år, og en forventet tomgangsperiode på 6 måneder, da området er attraktivt. Tomgangsudgiften er anslået til den procentvise andel udvidelsen er af bruttoetagearealet minus SDC s andel af tilbygningens driftsomkostninger. Derudover skal tilbygningens driftsomkostninger lægges sammen med de nuværende driftsomkostninger, der tages udgangspunkt i de driftsomkostninger der er på de eksisterende bygninger således, at arealudvidelsens driftsomkostninger er arealudvidelsen divideret med opdragets nuværende areal. Hvis køber vælger at udvide med m 2, vil arealudvidelsens driftsomkostninger blive 56 % af de nuværende driftsomkostninger. Det ganges med de kr. som er driftsudgifterne samlet for opdraget i år 2009, således at tilbygningens driftsomkostning er kr. Det skal så deles op i de driftsomkostninger SDC skal betale og driftsomkostninger fordelt på resten af tilbygningen. SDC s andel af de nye driftsomkostninger er cirka kr., mens den resterendes andel er kr. Den samme fremgangsmåde er gjort, hvor arealudvidelsen er på m 2. Mads Neumann 51

52 Investeringen i tilbygningen er delt op, således at der i år 2008 betales 1/3 af byggeomkostningerne og 2/3 i 2009, hvor der også er medtaget en renovation af den eksisterende bygning hvor SDC har til huse. Det antages, at den tid det tager, førend at SDC kan benytte den nye tilbygning, er 18 måneder. Start tiden er medio år 2008, og SDC kan benytte tilbygningen i fra starten af Der antages at tilbygning til IBM er færdigbygget til år 2008, således at IBM betaler den fulde leje fra Huslejen antages at ligne markedslejen og at de nuværende lejer forsætter lejemålet efter udløbet af uopsigelighedsperioden er slut. I beregningen bruges der en årlig husleje stigning på 2 %. Den procentvise stigning kan fastsættes til mellem 2 og 4 %, hvis der vælges en større huslejestigning pr. år, vil det give en bedre investering for køber. Der er i beregningen ikke medtaget en regulering af huslejen til markedslejen af nuværende lejer. Hvis det er muligt vil en regulering i huslejen til markedsleje give køber en bedre investering, såfremt reguleringen er stigende, mens en faldende regulering vil give en dårligere investering. Ved forrentning af deposita, er det blevet anslået, at den kan forrentes med 3 % p.a. Den nominelle diskonteringsrente er antaget til 6 % og inflation er antaget til 2 %. Driftsudgifter indeholder udgiftsposterne forsikring, havevedligeholdelse og snerydning samt øvrige driftsudgifter. I prospektet er der opstillet to opgørelser af driftsomkostninger, det ene er faktiske driftsomkostninger for køber, mens det andet er driftsomkostninger for hele opdraget. IBM og SDC skal jf. deres lejekontrakt betale opdragets driftsomkostninger. Der er i beregningen taget udgangspunkt i driftsomkostninger for hele opdraget, da det antages at IBM og SDC indbetaler driftsomkostningerne til køber. De udvendige vedligeholdelsesomkostninger er i prospektet anslået til 1.2 mio. kr. hvilket også er brugt i beregningen. Mads Neumann 52

53 Det er givet to eksempler på værdiansættelse af Borupvang 1, 2750 Ballerup. I det første eksempel er foretaget en fuld arealudvidelse af opdraget. I det andet eksempel er der kun foretaget en arealudvidelse med m 2, som dækker de kvadratmeter SDC har behov for. Med fuld arealudvidelse giver opdragets værdi kr Mens en mindre arealudvidelse vil give opdraget en værdi på kr , hvilket er kr mindre end ved fuld arealudvidelse. Eksemplerne viser, at det har stor betydning for værdiansættelse af et opdrag, hvis der sker ændringer i forudsætningerne, da en ændring kan have betydning for de følgende års indtægter og udgifter. Prospektets værdiansættelse er kr , hvilket er kr mere end ved fuld arealudvidelse, og ved den mindre arealudvidelse er forskellen kr Til de forskelle der er i værdiansættelsen mellem prospektet og eksemplerne, kan det konstateres, at der kan være eventuelle fejl og mangler i udregningerne af discounted cash flow eksemplerne eller at prospektets værdiansættelse er sat for høj. Fordele og ulemper ved de to afkastmodeller Normalindtjeningsmodellen er forholdsvis simpel konstrueret, hvilket gør at den er overskuelig, og giver et nemt overblik over opdragets indtægter og udgifter samt at den anvendes af de fleste erhvervsmæglere. En ulempe ved modellen er, at den er meget statisk, da modellen alene tager udgangspunkt i et 1 årig driftsafkast, hvilket medfører, at modellen ikke vil kunne afspejle ændringer i de fremtidige pengestrømme. Det gør den mindre anvendelig til værdiansættelse af større erhvervsopdrag, opdrag med stort lejepotentiale efter moderniseringer over en årrække mv. Discounted cash flow-modellen har modsat normalindtjeningsmodellen, den fordel, at det er muligt at indarbejde kendte vedligeholdelsesarbejder, lejereserver mv. således værdiansættelsen i budgetteringsperioden bliver mere virkelighedstro inden den statiske terminalværdiperiode begynder. Derudover giver discounted cash flow-modellen køber mulighed for mere langsigtet planlægning og likviditetsstyring af opdraget. En ulempe ved modellen er, at den kan være uoverskuelig, og det er nemmere at foretage fejl i udregning af discounted cash flow end hvis der normalindtjeningsmodellen bruges. Derudover er det en svaghed ved modellen at terminalværdien ofte udgør over halvdelen af opdragets beregnede værdi. Endvidere er modellen administrativt mere Mads Neumann 53

54 tidskrævende og omkostningstung end normalindtjeningsmodellen, hvilket kan være en årsag til at modellen ikke særlig udbredt blandt aktørerne på erhvervsopdragsmarkedet samt, at det er nemmere at lave fejl i udregningen således, at erhvervsmægler kan ifalde et ansvar for urigtige oplysninger i prospektet. Hvilket kan gøre det svært, at skaffe et ordentligt sammenligningsgrundlag til vurdering af den anvendte kalkulationsrente. Erhvervsmægler bør bruge normalindtjeningsmodellen på opdrag, hvor der ikke er fremtidige ekstraordinære forhold, der påvirker pengestrømmene væsentligt. Mens discounted cash flowmodellen bør bruges på opdrag, når det forventes at pengestrømmene vil variere i de kommende år. Budgetteringsperioden bør tilpasses indtil det forventes, at der ikke er fremtidige ekstraordinære forhold, der vil påvirke pengestrømmene væsentligt. Rådgivning Erhvervsmægler kan blive ansvarlig for mangelfuld rådgivning. Rådgivningen skal opfylde de krav, der stilles til sagkyndig ejendomsformidling, og som alene er bestemt af opdragsgivers interesser og forhold. Rådgivningen skal kvalitetsmæssigt leve op til de krav, der stilles til uvildig rådgivning, og skal baseres på professionelt markedskendskab. Hvilket betyder, at erhvervsmægler er ansvarlig for at rådgive opdragsgiver vedrørende alle betydelige forhold i forbindelse med ejendomshandlen samt uopfordret at give egentlig råd og vejledning, hvis der er anledning til det. 108 Selvom erhvervsmægler bør gennemgå alle betydelige forhold, så har erhvervsmægler ikke et ansvar for at rådgive om byggeteknisk gennemgang. 109 Det er afvigende fra retsstillingen for forbrugermægler, der skal rådgive forbrugeren om behov og muligheden for en byggeteknisk gennemgang af opdraget. Her skal forbrugermægler give en generel orientering om risikoen for skjulte mangler og reglerne om mangelansvar samt om mulighederne for at imødegå risikoen ved en byggeteknisk gennemgang og forsikringstegning, ligesom der skal være rådgivet om de juridiske konsekvenser af, at der ikke foreligger en rapport fra en byggeteknisk gennemgang FED Ø, s Hvor ejendomsmægler over for opdragsgiver fundet erstatningsansvarlig for manglende rådgivning om mulighed for at sælge et opdrag i ideelle anparter. Da ejendomsmægleren ikke havde sikret sig et skriftligt bevis for, at der var ydet rådgivning om opdeling af ideelle anparter, forelå der en culpøst handling. Dommen er ikke udtryk for at ejendomsmægler skal rådgive om alle tænkelige konstruktioner indeholdende opsplitning af opdraget, men at det konkrete opdrag særligt indbød til en konstruktion som den omhandlede opdeling i ideelle anparter. 109 Hans Henrik Edlund, Handel med fast ejendom, s LOFE 3, stk. 2. Mads Neumann 54

55 Erhvervsmægler er ikke ansvarlig for at rådgive om købers økonomiske forhold med opdragsgiver, og er ikke ansvarlig over for opdragsgiver, hvis køber ikke kan betale købesummen. 111 Men bliver erhvervsmægler opmærksom på, at der er tegn på insolvens, er erhvervsmægler ansvarlig for at gøre opdragsgiver bekendt med den risiko. Hvis erhvervsmægler ikke gøre opdragsgiver bekendt med købers mulige insolvens, kan erhvervsmægler miste retten til vederlaget og/eller ifalde er erstatningsansvar over for opdragsgiver. Erhvervsmægler har ikke et ansvar for at rådgive opdragsgiver om, at handlen skal gøres betinget af, at købesummen kan finansieres og berigtiges. 112 Hvilket afviger fra retsstillingen for forbrugermægler, der umiddelbart efter forbrugerens accept af et købstilbud skal undersøge købers økonomiske forhold. 113 Erhvervsmægler har ikke er ansvar for at rådgive om skattetekniske forhold, hvis erhvervsmægler ikke har særlig viden om skatteforhold. 114 I det tilfælde hvor erhvervsmægler rådgiver om forhold, denne ikke har ordentlig kendskab til, vil erhvervsmægler ifalde et ansvar, hvor opdragsgiver vil være berettiget til forholdsmæssigt afslag og/eller hvis der er lidt et tab erstatning. Hvis erhvervsmægler ikke har særlig viden om forholdet, bør erhvervsmægler opfordre opdragsgiver til at søge rådgivningsbistand andetsteds. 115 Erhvervsmægler har dog et ansvar for at rådgive om de mest indlysende skattemæssige følger af ejendomshandlen. 116 Hvilket især gælder, hvis DEstandardbestemmelser ikke er vedtaget. Hvis DE-standardbestemmelser er aftalt, har erhvervsmægler ikke et ansvar for at rådgive om skatteforhold, og erhvervsmægler skal henlede opdragsgivers opmærksomhed på dette byrdefulde vilkår. Hvis berigtigelsen udføres af andre end erhvervsmægler, har erhvervsmægler ikke et ansvar for at rådgive om dette. Dog har erhvervsmægler et ansvar for at yde fornøden bistand til opdragsgiver i forbindelse med opdragets gennemførelse og overtagelse Hans Henrik Edlund, Handel med fast ejendom, s. 80 og Sag 15. maj 2001 J.nr Sag 15. maj 2001 J.nr Formidlingsbekendtgørelse 22, stk Sag 1. maj 2002 J.nr DE-standardbestemmelse nr. 4.5 og FED Ø, hvor ejendomsmægler ikke ansvarlig for fejlagtig beregning af ejendomsavancebeskatning i salgsvurdering samt at ejendomsmægler havde opfordret opdragsgiver til at drøfte spørgsmålet med sin revisor. 116 Sag 23. juni 2006 J.nr DE-standardbestemmelse nr Mads Neumann 55

56 Erhvervsmægler er normalt ikke ansvarlig for at rådgive opdragsgiver om alle tænkelige konstruktioner indeholdende opsplitning af opdraget mv. Kun hvis de konkrete omstændigheder særligt indbyder til det. 118 Oplysningsansvar Erhvervsmægler har et generel oplysnings- og undersøgelsesansvar over for opdragsgiver, der vedrører relevante forhold. 119 Hvilket betyder, at erhvervsmægler skal oplyse sagen bedst muligt, således at udkast til en købsaftale indeholder en udtømmende regulering af forholdet mellem parterne. Jf. LOFE 13, 1. pkt. skal forbrugermægler rådgive forbrugeren og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og dennes gennemførelse. Det må også gælde for erhvervsmægler. Erhvervsmægler kan blive erstatningsansvarlig over for opdragsgiver, ved ikke at overholde sit oplysningsansvar om mangler ved opdragets forhold over for køber. Dette gælder kun, hvis den faglige fejl giver opdragsgiver et tab, 120 ellers kan erhvervsmægler miste retten til vederlaget. Er erhvervsmægler ved hvervets overtagelse udover deres vederlagsinteresse personligt interesseret i, om aftale indgås, eller opstår en sådan interesse senere, skal oplysning herom straks gives til parterne. 121 Den personlige interesse kan forekomme på den måde, at erhvervsmægler er den reelle om ikke formelle modpart til opdragsgiveren, eller at erhvervsmægler har fælles interesse med opdragsgivers medkontrahent, 122 f.eks. må erhvervsmægler godt anbefale opdragsgiver at sælge til det erhvervsmægler ejede selskab, såfremt ejerforholdet er oplyst, og såfremt det sker på en sådan måde, at der ikke kan rejses berettiget tvivl om, hvorvidt der sker en sammenblanding af egne interesser og forpligtelser til at yde sagkyndig rådgivning til opdragsgiver. 123 Det gælder selvom erhvervsmægler betaler den normale værdi. 124 Hvis en forbrugermægler inden for LOFE har 118 FED Ø, Hvor ejendomsmægler over for opdragsgiver fundet erstatningsansvarlig for manglende rådgivning om mulighed for at sælge et opdrag i ideelle anparter. Da ejendomsmægleren ikke havde sikret sig et skriftligt bevis for, at der var ydet rådgivning om opdeling af ideelle anparter, forelå der en culpøst handling. Dommen er ikke udtryk for, at ejendomsmægler skal rådgive om alle tænkelige konstruktioner indeholdende opsplitning af opdraget, men at det konkrete opdrag særligt indbød til en konstruktion som den omhandlede opdeling i ideelle anparter. 119 Sag 26. maj 2003 J.nr U V, hvor ejendomsmægler ikke havde sikret sig, at oplysning om mangel ved opdraget bevisligt blev meddelt køber. 121 Ejendomsmæglerbekendtgørelse Jep Lauesen Frost: Ejendomsmæglerens og Ejendomshandlerens Retlige Stilling, s Sag 6. dec J.nr og sag 26. sep J.nr Sag 26. juni 1997 J.nr og sag 27. aug J.nr Mads Neumann 56

57 personlig interesse i opdraget, skal forbrugermægler opsige formidlingsaftalen, frasige sit vederlag og rådgive forbrugeren om behov og mulighed for at søge rådgivning andet steds. 125 Hvilket betyder, at reglerne uden for LOFE afviger fra retsstillingen for forbrugermægler, hvis DEstandardbestemmelserne ikke er vedtaget, da erhvervsmægler ifølge dem ikke må have personlige eller forretningsmæssige interesser i opdraget, udover udførelsen af det hverv, som fremgår af opdragsaftalen. 126 Inden for LOFE skal forbrugermægler også oplyse forbrugeren om enhver økonomisk eller personlig interesse, som forbrugermægler har i om en handel indgås, eller i forbrugerens og købers valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af opdraget. 127 Undersøgelsesansvar Ikke alle oplysninger i erhvervsmæglers udarbejdede dokumenter kan tillægges lige stor værdi ved retsvirkningsfastlæggelsen. Det har væsentligt betydning om, hvad der gives oplysning om, hvor præcis oplysningerne er, og i hvilket omfang oplysningerne konkret er indgået i beslutningsgrundlaget. Inden for LOFE gælder det, at forbrugermægler i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter. 128 Erhvervsmægler har næsten det samme undersøgelsesansvar over for parterne. Erhvervsmægler skal bl.a. undersøge indholdet af de på opdraget tinglyste servitutter og tinglyst lokalplan. Men erhvervsmægler har ikke et ansvar for at undersøge, hvorvidt der er udstedt dispensationer fra lokalplan eller erhvervsejendom. 129 Undtagen hvis erhvervsmægler umiddelbart kan se uoverensstemmelser mellem de faktiske forhold og lokalplanens indhold, der har erhvervsmægler et ansvar for at undersøge forholdet. 130 Det må siges, at afvige fra retsstillingen for forbrugermægler, der inden for LOFE skal undersøge, om køber kan anvende opdraget som påtænkt, hvis køber har gjort forbrugermægler opmærksom på disse særlige hensigter LOFE 15, stk DE-standardbestemmelser for erhvervsejendomsmæglerydelser LOFE 16, stk LOFE Sag 26. maj 2003 J.nr Sag 26. maj 2003 J.nr FED Ø, hvor forbrugermægler blev ansvarlig for ikke at have undersøgt, om køber kunne anvende opdraget som påtænkt, hvilket en gammel servitut var til hinder for. Mads Neumann 57

58 Undersøgelsesansvaret gælder også i forhold til opdragsgivers oplysninger om opdragets forhold. Hvilket vil sige, at erhvervsmægler har et ansvar for at kontrollere rigtigheden af de af opdragsgivers oplysninger, der ligger inden for erhvervsmæglers normale undersøgelsesområde, således at opdragsgiver har det bedst mulige beslutningsgrundlag. 132 Erhvervsmægler er ikke ansvarlig for at undersøge om opdragsgivers og BBR-meddelelsens oplysningerne om opdragets areal stemmer overens med opdragets faktiske areal. 133 Heller ikke hvis der er forskel i oplysningerne om opdragets areal fra BBR-meddelelsen og opdragsgivers ejendomsforsikring. Det skyldes, at køber inden købets afslutning har haft mulighed for at besigtiget opdraget således, at køber har haft mulighed for at vurdere om erhvervsmæglers areal oplysning stemmer overens med opdragets faktiske areal. Opdragshandlen angår det besigtigede areal og ikke et bestemt antal m Erhvervsmægler kan ikke miste retten til vederlag eller ifalde erstatningsansvar for urigtig oplysning om arealet i prospektet. Erhvervsmægler har kun et ansvar for at undersøge arealet, hvis der umiddelbart kan konstaterer uoverensstemmelser mellem oplysningerne og de fysiske forhold. 135 Inden for LOFE er forbrugermægler heller ikke ansvarlig for rigtigheden af opdragets areal, kun hvis foreligger en konkret omstændighed, der klar indikerer, at arealangivelsen i BBR-meddelelsen er forkert med det faktiske areal. Så har forbrugermægler et ansvar for at få foretaget en opmåling af opdraget. Inden for LOFE har forbrugermægler et ansvar for at undersøge om køber har råd til at købe opdraget. Dette ansvar har erhvervsmægler ikke. Erhvervsmægler har ikke et ansvar for, at have vished for om købesummen kan finansieres eller berigtiges. 136 Hvilket afviger fra retsstillingen for forbrugermægler. Men erhvervsmægler har et ansvar for at påse, om pantebrev til dækning af købesummen er udfærdiget og underskrevet forinden overtagelsen af opdraget, hvis opdragsgiver ikke har været repræsenteret af advokat Hans Henrik Edlund, Handel med fast ejendom, s. 80 og sag 5. nov J.nr Sag 19. sep J.nr U H, hvor der ved køb af opdrag kun var erhvervet det besigtigede areal, ikke det matrikulerede areal, U /2 Ø, hvor utinglyst salg af parcel ej ugyldig pga. manglende udstykningstilladelse. Et senere salg af opdragsgivers opdrag antoges ej at omfatte den frasolgte parcel og U H, hvor hævdserhvervelse på skelstrimmel efter, at hegn havde været forkert anbragt i over 20 år. Hævdsretten ej ekstingveret af køber, som før købet havde besigtiget opdraget. 135 Sag 26. okt J.nr Sag 15. maj 2001 J.nr og oven for under rådgivning. 137 Sag 1. mrs J.nr Mads Neumann 58

59 Dokument- og opstillingsansvar Uden for LOFE har erhvervsmægler ikke et ansvar for at udarbejde skriftlige dokumenter, såsom formidlingsaftalen, prospekt, foretage beregninger af salgsprovenu og udfærdige udkast til købsaftale. Om erhvervsmægler har et ansvar for det, vil afhænge af den aftale, der findes med opdragsgiver. Dog vil de fleste erhvervsmæglere anse det for nødvendigt og en naturlig led i hvervet at udføre dette arbejde. 138 Ved udarbejdelse af prospekt, har erhvervsmægler et ansvar for, at medtage alle udgifter der findes vedrørende opdraget. 139 Ifølge ejendomsbekendtgørelsens 10, 140 bør erhvervsmægler udarbejde en specificeret opstilling over opdragets indtægter og udgifter. Derudover supplere med så fyldige oplysninger at det hele i forbindelse med besigtigelse af opdraget danner et tilstrækkeligt grundlag for bedømmelsen af dets værdi. Hvis erhvervsmægler ikke kender den faktiske udgift, er erhvervsmægler ansvarlig for i prospektet, at gøre opmærksom på, at beregningen af udgiften er anslået. Denne beregning anslås ud fra erhvervsmæglers viden fra lignende opdrag og øvrige kendskab til markedet. DE-standardbestemmelse nr. 4.1 har opstillet en liste over hvilke arbejdsopgaver, det forventes erhvervsmægler bør udfører i aftaleperioden. Inden for LOFE skal forbrugermægler udarbejde et prospekt med de oplysninger om opdraget, der er nødvendige for en købsbeslutning. 141 I formidlingsbekendtgørelsens 13 er der opstillet de minimums krav, et prospekt skal indeholde. Forbrugermæglers minimums krav og erhvervsmæglers normale indhold i et prospekt er stort set det samme. Erhvervsmægler har ikke et ansvar for at udarbejde en provenuberegning for opdragsgiver. 142 Hvilket afviger fra retsstillingen for forbrugermægler, der skal udarbejde en provenuberegning for forbrugeren. 143 Hvis erhvervsmægler har foretaget en sådan beregning, er erhvervsmægler ikke ansvarlig for at udarbejde en ny provenuberegning, selvom den endelige købesum er ændret i 138 DE-standardbestemmelser for erhvervsejendomsmæglerydelser Sag 30. aug J.nr Historisk bekendtgørelse nr. 673 af 03/10/1990 om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed. 141 LOFE 17, Sag 14. dec J.nr LOFE 20. Mads Neumann 59

60 forhold til den oprindelige udbudte købesum inden opdragsgiver underskriver købsaftalen. 144 Det må være afgivende fra retsstillingen for forbrugermægler. Da det modsatte gælder for forbrugermægler inden for LOFE, hvor forbrugermægler skal foretage en ny provenuberegning, hvis der er sket ændringer i salgsprisen, inden forbrugeren underskriver købsaftalen. 145 Såfremt erhvervsmægler har udarbejdet en provenuberegning, kan erhvervsmægler blive ansvarlig for forkert provenuberegning over for opdragsgiver, og hvis erhvervsmægler er ansvarlig, er erhvervsmægler så i alle tilfælde erstatningsansvarlig eller er der tilfælde, hvor erhvervsmægler må afgive sit vederlag 146 eller måske blive frikendt for ansvar ved forkert provenuberegning. Inden for LOFEs område er forbrugermægler erstatningsansvarlig, hvis der til skade for forbrugeren er foretaget en urigtig provenuberegning ved salg af opdraget, og forbrugeren er i god tro, så har forbrugeren ret til forskellen mellem den urigtige og det faktisk opnåede provenu. 147 Uden for LOFEs område er udgangspunktet, at erhvervsmæglers oplysning om hvilket nettoprovenu, der kan opnås i tilfælde af salg af et opdrag til en given pris, ikke i sig selv kan antages som nogen tilsikring over for opdragsgiver af, at dette nettoprovenu også vil blive opnået efter salget til den givne pris. 148 Hvilket som udgangspunkt må siges at afvige fra retsstillingen for forbrugermægler. Erhvervsmægler kan blive erstatningsansvarlig, hvis erhvervsmægler har tilsikret opdragsgiver et bestemt minimums provenu. For at erhvervsmægler tilsikrer opdragsgiver et bestemt provenu, skal opdragsgiver give udtryk for, at det beregnede provenu er væsentlig for beslutningen om salg af opdraget over for erhvervsmægler. Erhvervsmægler skal acceptere dette samt at det endelig provenu bliver mindre end anført i provenuberegningen. Derudover skal erhvervsmægler have begået en fejl i provenuberegningen samt, opdragsgiver skal være i en situation, hvor opdragsgiver reelt har en mulighed for at vælge mellem at sælge opdraget eller ej. Hvilket vil sige, at opdragsgiver ikke sælger opdraget på grund af skilsmisse, forflyttelse eller lignende årsager. 149 I dommene U Sag 1. maj 2002 J.nr LOFE U Ø, hvor ejendomsmæglers krav på vederlag bortfaldet som følge af fejl i provenuberegningen. Er behandlet ovenfor under forholdsmæssigt afslag. 147 LOFE 24, stk. 2, 1. punktum og U V, hvor ejendomsmægler var objektiv erstatningsansvarlig for urigtig provenuberegning. ejendomsmægler har et objektivt ansvar for, at en provenuberegning er korrekt, og i modsat fald pligt til uanset grunden til fejlen at godtgøre forbrugeren forskellen mellem det beregnede provenu og et korrekt beregnet provenu. 148 U V, beskrevet i nedenstående note. 149 U V, hvor ejendomsmægler ved salg af opdrag i provenuberegningen havde beregnet kr mindre end antaget, da ejendomsmægler glemte et pantebrev, der skulle indfries. Opdragsgiver lagde vægt på, at det af ejendomsmægler udregnet provenu skulle opnås, ellers vil opdragsgiver ikke sælge. Ejendomsmægler accepterede dette. Og U V, hvor opdragsgiver tilkendegiver over for ejendomshandler, at det udregnet provenu var vigtig for opdragsgivers beslutning om at sælge opdraget. Mads Neumann 60

61 V og U V var det ikke den ejendomsmægler, der angiveligt havde fået besked fra opdragsgiver om, at denne ikke vil sælge, hvis provenuet ikke blev på minimum det beregnede provenu, der blev afhørt som vidne under sagen. Hvilket betyder, at opdragsgivers forklaring stod uimodsagt. 150 Det er fælles for dommene, at ejendomsmægler ikke under sagen har prøvet at bevise, at opdraget blev solgt til den bedst opnået pris. Hvilket muligvis kunne fritage ejendomsmægler for erstatningsansvar, såfremt den opnåede pris var den optimale. Hvis opdraget kunne sælges til en højere pris end den opnåede, vil dette komme ejendomsmægler til skade. Den forkerte provenuberegning behøver ikke altid at være ansvarspådragende, selvom erhvervsmægler har foretaget en faglig fejl i beregningen. Hvis opdraget bliver solgt i fri handel og til markedspris, således at opdragsgiver ikke har lidt et tab, så har erhvervsmægler ikke foretaget en handling, der er ansvarspådragende over for opdragsgiver. 151 Såfremt erhvervsmægler skal udarbejde udkast til købsaftalen, bør erhvervsmægler som minimum medtage samtlige væsentlige fysiske mangler på opdraget. Hvor detaljeret beskrivelsen af manglerne skal være beror på aftale mellem erhvervsmægler og opdragsgiver. Når opdragsgiver skal underskrive købsaftalen, skal denne have mulighed for at gøre sig bekendt med indholdet før underskriften. Erhvervsmægler må ikke kun fremvise sidste side uden at fremvise den samlede købsaftale. 152 Sædvanligvis vil købsaftalen blive tilsendt til køber med henblik på købers underskrift, der derefter at betragte som et tilbud fra køber til opdragsgiver om at erhverve opdraget på de i købsaftalen anførte vilkår. Derefter accepterer opdragsgiver købers tilbud ved sin underskrift på købsaftalen. Hvis erhvervsmægler, uden fornøden fuldmagt fra opdragsgiver, tiltræder et købstilbud, bliver erhvervsmægler ansvarlig over for opdragsgiver. Opdragsgiver vil være berettiget til et forholdsmæssigt afslag i vederlagt, såfremt opdragsgiver ikke har lidt et tabt, ellers vil opdragsgiver også være berettiget til en erstatning udmålt til differencen mellem de to købstilbud U.1989B.431, Morten Samuelsson, Sælgers tab, når ejendomsformidleren begår fejl, s Der er i artiklen også henvist til en tilkendegivelse i østre landsrets sag AS 637/88, hvor opdragsgiver også fik erstatning for forkert beregnet provenu, og der var opdragsgivers forklaring om ejendomsmæglers tilsikring også uimodsagt. 151 U V, hvor ejendomsmæglers provenuberegning ved salg af et opdrag ikke kunne anses for en tilsikring af det angivne provenu. Selv om ejendomsmægler ved beregningen havde begået en fejl, som han erkendte var ansvarspådragende, blev han ikke anset for erstatningsansvarlig, idet det ikke fandtes godtgjort, at fejlen havde medført et tab for opdragsgiveren af opdraget, der var solgt for en pris, som efter det oplyste svarede til handelsværdien. 152 Sag 1. maj 2002 J.nr FED V, Hvor ejendomsmægler havde accepteret et købstilbud på opdragsgivers vegne, som opdragsgiver blev forpligtet af, hvilket affødte et erstatningssøgsmål. Mads Neumann 61

62 Inden for LOFE, har forbrugermægler et ansvar for at udarbejde udkast til købsaftalen. Formidlingsbekendtgørelsen har opstillet minimums krav til indholdet af købsaftalen. Erhvervsmægler har ikke over for opdragsgiver et ansvar for at gennemgå salgsbudget, formidlingsaftale og prospektet med opdragsgiver. 154 Hvilket afviger fra retsstillingen for forbrugermægler, der har et ansvar for at gennemgå de af forbrugermægler udarbejdet dokumenter. 155 Opsummering Det er erstatningsreglerne inden for kontraktforhold der regulerer parternes forhold. for at erhvervsmægler kan ifalde et erstatningsansvar skal handlingen være begået forsætligt eller uagtsomt, der skal være årsagsforbindelse, adækvans og opdragsgiver skal have lidt et tab. Erhvervsmægler skal bedømmes efter professionsansvaret, hvilket betyder, at erhvervsmægler skal følge den norm der gælder på området ellers kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar over for opdragsgiver. Endvidere kan formidlingsaftalen have en betydning for erhvervsmæglers erstatningsansvar. Inden for kontrakt har parterne mulighed for at aftale erhvervsmæglers arbejdsopgaver og diverse ansvarsfritagelser i den tjenesteydelse erhvervsmægler leverer samt, eventuelt erstatningsansvar. Det er erhvervsmægler, der skal bevise, at fejl og mangler i tjenesteydelsen ikke skyldes erhvervsmægler. Erhvervsmægler har nemmere ved at ifalde erstatningsansvar ved urigtig værdiansættelse af et opdrag end forbrugermægler, der operer inden for LOFE. Erhvervsmægler har et ansvar for at foretage en ordentlig undersøgelse af opdragets forhold, således at der ikke forekommer urigtige oplysninger i prospektet, ellers kan erhvervsmægler i værste fald ifalde et erstatningsansvar over for opdragsgiver. Som det er anført, har erhvervsmægler i mange tilfælde samme ansvar, som forbrugermægler. Dog findes der ansvarsområder, hvor erhvervsmæglers erstatningsansvar afviger fra retsstillingen for forbrugermægler. 154 Sag 26. maj 2003 J.nr LOFE 16, stk. 1. Mads Neumann 62

63 Erhvervsmægler kan have et ansvar over for opdragsgivers medkontrahent, således at opdragsgiver ikke lider et tab på grund af erhvervsmæglers manglende varetagelse af medkontrahentens interesser. Købers interesse kan være et fejlfrit prospekt. Hvis der er urigtig oplysning i prospektet, kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar over for køber. Det følgende afsnit vil belyse og vurdere forskellige situationer, hvor erhvervsmægler kan ifalde et erstatningsansvar over for køber, for ikke at varetage sin medkontrahents interesser. Erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber Som udgangspunkt har erhvervsmægler ikke et ansvar for at drage omsorg for købers interesser. Erhvervsmægler har som udgangspunkt ikke samme ansvar, som forbrugermægler inden for LOFE, der skal, hvis den anden part ikke bistås af egen rådgiver, rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge bistand. 156 Uden for LOFE er det op til køber selv, at sørge for den fornødne rådgivning. Denne rådgivning kan køber vælge at få, bl.a. ved at antage erhvervsmægler. Modsat reglerne inden for LOFE, må en erhvervsmægler godt repræsentere begge parter i en ejendomshandel. 157 Hvilket afgiver fra retsstillingen for forbrugermægler. Såfremt erhvervsmægler repræsenterer begge parter, har denne samme ansvar over for køber, som over for opdragsgiver. Det ansvar erhvervsmægler har over for køber, er afhængig af den aftale, der findes mellem erhvervsmægler og køber samt eventuelle andre rådgivningsgiver. Hvis erhvervsmægler kun repræsenterer opdragsgiver, findes der alligevel situationer, hvor erhvervsmægler selvstændigt bør varetage købers interesser, således at erhvervsmægler ikke unødigt påføre opdragsgivers medkontrahent skade. Det gælder for prospektet for opdraget, samt den købsaftale erhvervsmægler laver. Derudover har erhvervsmægler et loyalitetsansvar og et generel oplysnings- og undersøgelsesansvar, der vedrører relevante forhold ved opdraget over for køber. I disse tilfælde har erhvervsmægler et ansvar for at varetage købers interesser. 156 Lov om omsætning af fast ejendom 15 stk. 2, 3. punkt og se under loyalitetsansvar. 157 Sag 19. sep J.nr Mads Neumann 63

64 Culpa Erhvervsmægler kan ifalde et ansvar over for køber, hvis erhvervsmægler har forvoldt integritetskrænkelser eller almindelig formueskade. Det kræves dog, at erhvervsmægler har handlet culpøst over for køber. Da der ikke findes et kontraktforhold, må ansvarsgrundlaget være culpareglen, der betegnes som den almindelige erstatningsregel. 158 Hvilket betyder, at erhvervsmægler ikke ved hjælp af viljeerklæringer kan frigøre sig for sit ansvar eller pålægge sig selv eller andre et videregående ansvar, Erhvervsmæglers culpa bedømmes efter professionsansvaret. Det er optil køber, at bevise om erhvervsmægler har handlet culpøst. 159 Det selvom forholdet mellem erhvervsmægler og køber kan have en karakter af kontraktlignende forhold, hvor erhvervsmægler har afgivet erklæringer og på anden måde kommunikeret med køber. Erhvervsmæglers ansvar indtræder, hvis den culpøse handling er begået med forsæt eller uagtsomt, samt hvis der er årsagsforbindelse mellem erhvervsmæglers culpøse handling og købers tab. Det betyder, at køber ikke kan få erstatning, hvis erhvervsmæglers handling ikke har betydning for skadens indtræden, og hvis køber ikke har lidt et tab. 160 Aftalen mellem erhvervsmægler og opdragsgiver kan have betydning for køber, hvilket skyldes, at erhvervsmæglers handlinger eller undladelser kan have indflydelse på, om køber lider skade. 161 En tilskæring af aftalen mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, vil kunne påvirke ansvaret over for køber. Dog vil en ansvarsbegrænsning ikke altid gælde over for køber. Købere er berettiget til erstatning efter deliktreglerne, og skal stilles som om, skaden ikke er sket. Det kan være urigtige oplysninger afgivet af erhvervsmægler i prospektet, som har indflydelse på købers forhold. Prospektansvar Erhvervsmægler har ikke et ansvar for at gennemgå prospektet, købsaftalen osv. med køber. Hvis køber har brug for en gennemgang af de forskellige dokumenter, bør køber søge hjælp hos egen rådgiver. 158 Bo Von Eyben & Helle Isager, lærebog i erstatningsret, s Bernhard Gomard, Obligationsret 2. del, s FED V, hvor erhvervsmægler ikke erstatningsansvarlig overfor køber af restauration, da der ikke var årsagssammenhæng mellem den ansvarspådragende fejl og det tab, køberen måtte have pådraget sig. 161 Vibe Ulfbeck, Udvidet Erstatningsret, Professionsansvar, s. 32. Mads Neumann 64

65 Erhvervsmægler er ansvarlig for at medtage alle nødvendige oplysninger om opdragets forhold i prospektet, således at køber kan tage en beslutning om købet på et rimeligt beslutningsgrundlag. Såfremt væsentlige oplysninger er skønsmæssigt fastsat, har erhvervsmægler et ansvar for at oplyse køber om det. 162 Det kan være indtægter eller udgifter, der er væsentlig i bedømmelsen af opdragets forhold. Ejendomsmægler har også et ansvar for at medtage alle nødvendige oplysninger om opdragets forhold i prospektet. Men inden for LOFE er prospektet som hoved regel at betragtes som en garanti 163 således, at forbrugermægler kan ifalde et erstatningsansvar for urigtige oplysninger i prospektet over for køber. Hvilket må betyde, at forbrugermæglers prospekt ikke må indeholde oplysninger, som er skønnet. 164 Hvis forbrugermægler selv opdrager den urigtige oplysning inden indgåelsen af købsaftalen og berigtiger fejlen, kan forbrugermægler ikke ifalde et ansvar. 165 Har opdragsgiver haft anden rådgiver til at udarbejde dokumenter for sig, og erhvervsmægler gør brug af disse dokumenter, er erhvervsmægler ansvarlig for at oplyse det over for køber, hvis erhvervsmægler har foretaget ændringer i dokumenterne. 166 Det kan f.eks. være udarbejdelse af resultatopgørelse foretaget af revisor. Såfremt erhvervsmægler ikke oplyser køber om ændringerne, kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar over for køber, ved at afgive urigtige oplysninger om forhold der vedrører opdraget. Erhvervsmægler har et ansvar for at viderebringe de oplysninger om opdragets forhold, som denne må regne med er relevant for købers bedømmelse af opdraget. 167 Det gælder uanset hvorledes erhvervsmægler er kommet i besiddelse af oplysningen. Derudover har erhvervsmægler et ansvar for, at der ikke mangler en oplysning, eller der er afgivet urigtige oplysninger over for køber. 168 Erhvervsmægler er ansvarlig over for køber, hvis det må antages, at erhvervsmægler ved at have 162 Sag 19. sep J.nr FED Ø, forbruger der havde solgt et opdrag anset for at have afgivet garanti, da det af salgsopstilling og forbrugers påtegning på tilstandsrapport fremgik, at opdraget havde nyt tag. 164 Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl, Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar, s. 110, samt, Marianne Kjær Stolt, Lov om omsætning af fast ejendom, med kommentar, s. 207, med henvisning til afgørelser fra klagenævnet for ejendomsformidling. 165 FED V, forbrugeren og køber mente at have indgået en mundtligaftale om salg af opdrag inden ejendomsmægler havde berigtiget fejl i prospektet. Ejendomsmægler frifundet da den urigtige oplysning skal foreligge i prospektet på tidspunktet for underskrivelsen af købsaftalen. 166 Sag 5. nov J.nr Det samme gælder inden for LOFE. 168 FED V, hvor erhvervsmæglers oplysninger i prospektet vedrørende ejendomsskatter og renovation var forkert. Mads Neumann 65

66 foretage de undersøgelser, der må kræves af erhvervsmægler, vil være blevet bekendt med den pågældende omstændighed. 169 Dog er erhvervsmægler ikke ansvarlig, hvis opdragsgiver har fortiet et bestemt belastende forhold om opdraget, der normalt ikke falder ind under erhvervsmæglers undersøgelsesområde, således at erhvervsmægler ikke gennem dokumentation fra opdragsgivers side eller fra anden hånd vil kunne have opdaget det belastede forholdet. 170 Som udgangspunkt ligner erhvervsmæglers ansvar det samme som forbrugermægler har inden for LOFE, men retspraksis og klagenævnspraksis har en tilbøjelighed til at pålægge forbrugermægler og forbrugeren et ansvar, hvor der fokuseres mere på selve fejlens karakter end parternes handlinger i forbindelse med udarbejdelse af prospektet. Hvilket betyder, at forbrugermægler og forbrugeren har en slags objektivt ansvar eller et ansvar baseret på tilsikring synspunkter. 171 Dermed vil forbrugermægler og forbrugeren have en større risiko for at ifalde et erstatningsansvar over for køber end uden for LOFE. Hvis de urigtige oplysninger om opdrags forhold gør, at køber har lidt et tab, vil køber have mulighed for misligholdelsesbeføjelser over for erhvervsmægler og opdragsgiver. Hvis handlingen er culpøst, er der flere muligheder for ansvar. Erhvervsmægler er eneansvarlig og erstatningsansvarlig for handlingen, erhvervsmægler og opdragsgiver solidarisk ansvarlig, men erhvervsmægler hæfter alene for erstatning, erhvervsmægler og opdragsgiver solidarisk ansvarlig og erstatningsansvarlig, og opdragsgiver er eneansvarlig og erstatningsansvarlig. Erstatningsreglerne der gælder for erhvervsmæglers erstatningsansvar er reglerne uden for kontraktforhold. Det sammen gør sig gældende inden for LOFE, men visse urigtige oplysninger i prospektet er underlagt et objektivt ansvar således, at forbrugermægler ifalder et ansvar, uanset om det kan skyldes ejendomsmæglers handling eller ej. I de tilfælde hvor der er objektivt ansvar for urigtige oplysninger, afviger erhvervsmæglers ansvar fra retsstillingen for forbrugermægler. 169 FED V, hvor opdragsgiver af en udlejningsejendom og medvirkende ejendomsmægler, som tillige var direktør i det anpartsselskab, som var opdragsgiver, var erstatningsansvarlige in solidum for tab påført køberne gennem fejl i salgsprojektet, U H, hvor ejendomsmægler erstatningsansvarlig over for købere for manglende oplysning om, at overtaget realkreditlån var inkonvertibelt og U H, hvor opdragsgiver ansås ansvarlig på objektivt grundlag og to medvirkende ejendomsmæglere på grund af udvist fejl. Ejendomsmæglere hæfter for erstatningen. 170 FED Ø, hvor ejendomsmægler ikke var ansvarlig for, at opdragsgiver var blevet dømt til at betale erstatning til køber pga. manglende oplysning til denne om, at der var flagermus i huset, idet opdragsgiver alene havde fortalt ejendomsmægler, at der var flagermus; ikke at der boede en hel koloni. 171 Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl, Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar, s.112. Mads Neumann 66

67 Hvis de urigtige oplysninger skyldes fejl, der alene er foretaget af erhvervsmægler, kan erhvervsmægler blive erstatningsansvarlig over for køber, mens opdragsgiver ikke bliver ansvarlig. Det kan være fejl i prospektet, hvor erhvervsmægler har skrevet forkert af fra dokumenter, erhvervsmægler har modtaget fra opdragsgiver, kommune mv. 172 Derudover kan erhvervsmægler også ifalde erstatningsansvar ved manglende undersøgelser af opdragets forhold. Det gælder f.eks. ved manglende undersøgelser af indholdet af pantebrev mv. 173 Der bør erhvervsmægler være særlig grundig og nøjagtig med at referere pantebrevenes betingelser korrekt i prospektet og købsaftalen. Det skyldes at pantegæld og vilkår for pantehæftelserne, er et væsentligt led i prisfastsættelsen. 174 Erhvervsmægler og opdragsgiver kan godt blive solidarisk ansvarlig over for køber, men hvor erhvervsmægler ene hæfter for erstatningen. Det sker f.eks. hvor de urigtige oplysninger i prospektet skyldes fejl foretaget af erhvervsmægler, men hvor opdragsgiver burde have opdaget eller gjort erhvervsmægler opmærksom på fejlen ved gennemlæsning af prospektet, og hvor erhvervsmægler burde have foretaget en undersøgelse af opdragsgivers oplysninger. 175 Erhvervsmægler og opdragsgiver kan være solidarisk erstatningsansvarlig for urigtige oplysninger i prospektet. For at begge skal ifalde et erstatningsansvar, skal der være foretaget fejl fra både erhvervsmægler og opdragsgiver. For erhvervsmægler gælder det f.eks. hvis erhvervsmægler har tilsidesat sin oplysnings- og undersøgelsesansvar, således at erhvervsmægler ikke har udført sit hverv tilstrækkeligt. Det manglende oplysningsansvar kan f.eks. være hvis erhvervsmægler ikke gør køber opmærksom på erhvervsmæglers egen interesse, og den manglende undersøgelsesansvar kan f.eks. være hvis erhvervsmægler ikke undersøger lovligheden af opdragets udlejningsforhold. Opdragsgivers fejl kan f.eks. bestå i, at denne har fortiet/glemt at oplyse om et forhold, som kan have væsentlig betydning for om køber ønsker at betale salgsprisen, eller ikke har taget forbehold for rigtigheden af de urigtige oplysninger FED V, hvor erhvervsmægler havde opgivet urigtige oplysninger i prospektet om opdragets ejendomsskatter og renovation. 173 U H, hvor ejendomsmægler ikke oplyste om lånet var inkonvertibelt. 174 Morten Samuelsson, ejendomsmægleransvar, s U H, hvor ejendomsmægler og opdragsgiver havde givet urigtige oplysninger om opdragets prioritetsydelser i prospektet 176 FED V, hvor ejendomsmægler og opdragsgiver solidarisk erstatningsansvarlig for urigtige oplysninger i prospektets lejeindtægter, og FED V, hvor opdragsgiver af en udlejningsejendom og medvirkende erhvervsmægler, som tillige var direktør i det anpartsselskab, som var opdragsgiver, erstatningsansvarlige in solidum for tab påført køberne gennem fejl i salgsprojektet. Mads Neumann 67

68 Erhvervsmægler kan godt fritages for ansvar, selvom erhvervsmægler har rådgivet opdragsgiver til at afgive urigtige oplysninger over for køber, således at opdragsgiver bliver erstatningsansvarlig over for køber. Det sker i de tilfælde, hvor erhvervsmægler ikke har haft anledning til at antage, at de af opdragsgiver udarbejdet oplysninger er urigtige, og hvor opdragsgiver ikke har berigtiget oplysningerne ved gennemgang af prospektet eller udkast til købsaftalen samt heller ikke har taget forbehold over for køber om rigtigheden af oplysningerne. 177 Opdragsgiver kan endvidere blive selvstændig erstatningsansvarlig, hvis opdragsgiver tilbageholder oplysninger om opdragets forhold, som opdragsgiver er ene viden om, og erhvervsmægler i sin udførelse af sit hverv har gjort det, der kan forventes af en erhvervsmægler samt, at opdragsgiver ikke ved gennemlæsning af erhvervsmæglers udarbejdet dokumenter ikke berigtiger oplysning over for erhvervsmægler. 178 Hvis det oplyste areal i prospektet ikke svare til den faktiske areal, så kan opdragsgiver ifalde et erstatningsansvar over for køber. 179 Mens erhvervsmægler muligvis ikke vil blive erstatningsansvarlig, medmindre at erhvervsmægler burde have konstateret uoverensstemmelse med det oplyste areal og det faktiske areal. Erhvervsmægler og opdragsgiver vil ikke ifalde et erstatningsansvar for manglende areal, hvis arealmanglen ikke har væsentlig betydning for købers bedømmelse af opdraget samt, at prospektets beregninger er rigtige. 180 Som det er anført bliver erhvervsmægler kun erstatningsansvarlig for urigtige oplysninger i det omfang, der er sædvane for, at der skal fremskaffes bestemte informationer, og hvis erhvervsmæglers forsømmelse medfører, at betydningsfulde forhold ikke er blevet klarlagt FED V, hvor opdragsgiver oplysninger om maskinernes årgang, var væsentlig forskellig fra den faktiske årgang. 178 FED Ø, hvor opdragsgiver oplyser der er flagermus, men ikke at der er en hel koloni i opdraget. 179 TLF V, hvor opdragsgivers oplysning om opdragets areal var forkert. Opdragsgiver havde tilsikret gennem sine udtagelser og ved ikke at berigtige oplysningen i prospektet. 180 OE2005.B , hvor prospektets oplysning om arealet var 20 % forkert. Det manglende areal havde ikke væsentligt betydning for køber i sin bedømmelse af opdraget, da afkastberegningen var korrekt, og U H, hvor arealmanglen var på 20 %. Men det manglende areal havde ingen betydning, da det var oplysningerne i prospektet om opdragets rentabilitet og sikkerhed, der var afgørende for køber. 181 Morten Samuelsson, ejendomsmægleransvar, s. 93. Mads Neumann 68

69 Loyalitetsansvar Erhvervsmægler har også et loyalitetsansvar over for køber. Således at erhvervsmægler ikke er berettiget til at videre give oplysninger om købers forhold til opdragsgiver. Loyalitetsansvaret er den samme som erhvervsmægler har over for opdragsgiver. Hvis erhvervsmægler ikke overholder dette loyalitetsansvar, kan misligholdelsen medføre pligt til at betale erstatning. Derudover har erhvervsmægler et ansvar for, hvis køber ikke har forstand på købet, at opfordre til ekstern rådgivning. Men erhvervsmægler har ikke et generelt ansvar for at drage omsorg for købers interesser, specielt ikke hvis erhvervsmægler kun er antaget af opdragsgiver. 182 Inden for LOFE skal forbrugermægler oplyse og rådgive køber om muligheden for ekstern rådgivning. Der gælder også et loyalitetsansvar over for køber således, at forbrugermægler ikke videre giver fortrolige oplysninger til forbrugeren om købers forhold. Generel oplysnings- og undersøgelsesansvar Erhvervsmægler er ansvarlig for en generel oplysnings- og undersøgelsesansvar over for køber, der vedrører relevante forhold ved opdraget. 183 Det betyder, at erhvervsmægler skal oplyse sagen bedst muligt, således at udkast til en købsaftale indeholder en udtømmende regulering af forholdet mellem parterne. Inden for LOFE skal forbrugermægler giver køber de oplysninger, der er af betydning for handlen og dennes gennemførelse. 184 Det samme må også gælde udenfor LOFEs område. Erhvervsmægler skal oplyse over for køber, hvis erhvervsmægler har særinteresse i opdraget. Det kan f.eks. være, at erhvervsmægler er medopdragsgiver af opdraget. Endvidere skal erhvervsmægler, hvis denne ikke ønsker at fremstå som mægler i handlen, oplyse dette over for køber, således at erhvervsmægler gennem sine handlinger og væremåde ikke kan skabe tvivl over for køber, f.eks. ved ikke at udlevere prospektet af erhvervsmægler i erhvervsmæglers forretningslokaler, eller at kontantsummen ikke skal indbetales til erhvervsmæglers virksomhed. 182 Sag 6. maj 2004 J.nr Sag 26. maj 2003 J.nr LOFE 13, 1. pkt. Mads Neumann 69

70 Hvis køber kommer i tvivl om, om erhvervsmægler er mægler, så skal erhvervsmægler leve op til det ansvar, erhvervsmægler normalt har i forbindelse med salg af et opdrag. 185 Hvis erhvervsmægler ikke lever optil sit oplysningsansvar over for køber, kan erhvervsmægler ifalde erstatningsansvar, hvis der er årsagsforbindelse mellem erhvervsmæglers handling og købers tab. Det samme gør sig gældende for erhvervsmæglers manglende undersøgelse af opdragets forhold. som det er anført ovenfor om urigtige oplysninger, 186 så kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar, hvis erhvervsmæglers manglende undersøgelse af oplysningerne er skyld i købers tab. 187 Købsaftalen Dersom en aftale om salg indgås, er det oftest erhvervsmæglers ansvar at udfærdige en købsaftale, der nøjagtigt angiver de aftalte vilkår, og dette købsaftaleudkast skal forelægges parterne til godkendelse og underskrift. Købsaftalen er udtryk for den endelige og bindende aftale, medmindre der er taget forbehold i købsaftalen. Inden for LOFE, skal forbrugermægler udarbejde et udkast til købsaftalen. Formidlingsbekendtgørelsen har opstillet minimums krav som købsaftalen skal indeholde. Dog har forbrugermægler mulighed for at fravige, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkelig og specificeret information om, at aftalen indeholder fravigelser fra de sædvanlige betingelser. Hvis der tages forbehold, er købsaftalen en betinget købsaftale. Dette betyder at salget af opdraget først kan realiseres, hvis betingelsen/betingelserne ikke kan opfyldes. Parterne kan aftale, at alle betingelserne skal opfyldes, eller om det er nok at en enkelt betingelse opfyldes, således at transaktionen ikke kan gennemføres. Inden for fast opdrag er forbehold en suspensiv betingelse. 185 FED V, hvor erhvervsmægler i sin opførelse og væremåde over for køber, havde givet køber ret til at antage, at erhvervsmægler var mægler for opdragsgiver. 186 I afsnittet om prospektansvar. 187 FED V, hvor erhvervsmægler ikke havde undersøgt opdragsgivers urigtige oplysninger om antennebidrag og varmeudgifter i prospektet, og FED V, hvor erhvervsmægler ikke havde undersøgt opdragets udlejningsforhold, således at der var givet urigtige oplysninger om opdragets lejeindtægter i prospektet. Mads Neumann 70

71 Hvilket betyder, at retsvirkningen først indtræder, når det pågældende forbehold er indtrådt. 188 Forbehold bør være tidsbegrænset, således parterne har klarhed over, hvorvidt de forhold, betingelsen vedrører, aktualiseres og om dette medfører, at transaktionen må annulleres eller om den skal genforhandles. For at et forbeholdet kan opfyldes, kræves det at indvendingen har en vis tyngde, 189 og at godkendelsen skal ske uden ubegrundet ophold. 190 Dog kan godkendelsen godt ske senere, hvis opdragsgiver ikke besvare købers anmodning om yderligere oplysninger, således at købers advokat ikke har mulighed for at bedømme opdraget. Men når de yderligere oplysninger kommer frem til købers advokat, skal godkendelsen ske uden ubegrundet ophold. 191 Den der ønsker, at et forbehold skal med i købsaftalen, har selv et ansvar for at oplyse erhvervsmægler om dette ønske. Inden for LOFE skal købsaftalen indeholde standard forbehold, men ud over disse standard forbehold har forbrugermægler ikke et ansvar for at indsætte forbehold i købsaftalen for køber. 192 Det er optil køber selv, at indsætte diverse forbehold i købsaftalen. Erhvervsmægler har ikke et ansvar for på af egen drift at indsætte advokatforbehold i købsaftalen eller at rådgive køber om muligheden for dette. Det gælder uanset om køber er repræsenteret af en rådgiver eller ej. 193 Det samme gælder også i de tilfælde, hvor købers advokat skal berigtige handlen, der har erhvervsmægler heller ikke at ansvar for selv at indsætte forbehold for køber. Dog har erhvervsmægler et ansvar for, i de tilfælde hvor det ikke har været muligt inden købsaftalens underskrift, at indhente oplysninger, dokumentation eller på anden måde, at få bekræftet rigtigheden af opdragenes forhold, selvstændigt at indsætte køberforbehold i købsaftalen. Hvis erhvervsmægler ikke gør det, kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar over for køber. Erhvervsmægler må gerne indgå berigtigelsesaftale med køber, selvom køber ikke har underskrevet købsaftalen. 194 Det må en forbrugermægler ikke førend der foreligger en bindende købsaftales, og 188 Mads Bryde Andersen, Praktisk aftaleret, s U H hvor købers tilbagetræden fra handlen er uberettiget, da rådangreb var ganske ubetydeligt i forhold til købesummen. 190 U V, hvor advokatforbehold ikke kunne gøres gældende efter godt en månedsforløb. 191 U H, hvor køber af udlejningsejendom kunne påberåbe sig forbehold om advokatgodkendelse. Da opdragsgiver ikke besvarede købers anmodning om yderligere oplysninger om opdragets lejemål. 192 LOFE 9 og formidlingsbekendtgørelsen Sag 6. maj 2004 J.nr Sag 19. sep J.nr Mads Neumann 71

72 derefter er det en betingelse, at det kun er af ekspeditionsmæssige karakter i forbindelse med berigtigelsen af handlen der omfatter forbrugermæglers opgaver. 195 Opsummering Deliktreglerne gælder i forholdet mellem erhvervsmægler og køber. For at deliktreglerne træder i kraft skal der være årsagsforbindelse mellem erhvervsmæglers culpøse handling og købers tab. Handlingen skal være begået med forsæt eller uagtsomt. Det er køber der skal bevise, at skaden skyldes erhvervsmægler handling. Erhvervsmægler har et ansvar for at varetage købers interesse på bedst mulig måde. Det gøres ved at erhvervsmægler foretager en grundig undersøgelse af opdragets forhold og loyalt oplyser køber om opdragets forhold, således at køber har et rimeligt beslutningsgrundlag. Hvis erhvervsmægler har foretaget fejl og køber lider et tab, på grund af fejlen, kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar over for køber. Dog kan fejlen være begået i samarbejde med opdragsgiver, eller at det er opdragsgiver der er ansvarlig for fejlen. Erhvervsmægler har ikke et ansvar for at indsætte forbehold for køber i købsaftalen. Det er kun, hvis erhvervsmægler ikke har haft mulighed for at fremskaffe oplysninger om opdragets forhold, der har betydning for købers interesse for at købe opdraget på de oplyste vilkår inden underskrift af købsaftalen. Hvis erhvervsmægler ikke foretager dette forbehold i købsaftalen, kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar. Konklusion Erhvervsmægler kan ifalde et ansvar over for opdragsgiver, hvis erhvervsmæglers prisfastsættelse er forkert, så kan opdragsgiver blive berettiget til et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. Selvom erhvervsmægler ikke har optrådt uforsvarligt i sin udførelse af sit hverv. Det skyldes, at værdiansættelse af et opdrag er erhvervsmæglers fornemste opgave i udførelsen af sit hverv over for opdragsgiver. Erhvervsmægler kan også blive erstatningsansvarlig ved urigtig værdiansættelse af opdraget. Skønt erhvervsmægler har foretaget alle behørige undersøgelser med henblik på udarbejdelse af en kvalificeret vurdering. Erhvervsmægler har en større risiko for at ifalde 195 LOFE 15, stk. 4. Mads Neumann 72

73 erstatningsansvar ved urigtig værdiansættelse end forbrugermægler, da erhvervsmægler har en fejlmargin på 10 %, mens forbrugermægler kan ifalde erstatningsansvar ved en fejlmargin på ca. 20 %. Erhvervsmægler har et ansvar for at undersøge faktiske forhold vedrørende opdraget og opdragsgivers oplysninger om opdraget er korrekt. Der findes enkelte faktiske forhold, erhvervsmægler ikke har et ansvar for at undersøge, medmindre der umiddelbart kan konstateres uoverensstemmelser mellem det oplyste og de faktiske forhold. Det drejer sig om opdragets areal, og hvorvidt der er udstedt dispensationer fra lokalplan eller erhvervsopdrag. Endvidere må det formodes, at erhvervsmægler ikke kan ifalde et ansvar for urigtig oplysning om opdragets vedligeholdelsesarbejder, da udgiften kan svinge fra år til år. Hvis erhvervsmæglers undersøgelse af faktiske forhold vedrørende opdraget er mangelfuldt, kan erhvervsmægler ifalde et ansvar over for opdragsgiver således, at opdragsgiver bliver berettiget til et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. Det kan være fejl i provenuberegningen, her kan erhvervsmægler ifalde et ansvar, hvis erhvervsmægler tilsikre opdragsgiver et bestemt provenu. Hvis der er foretaget en mangelfuld undersøgelse, så køber lider et tab, kan erhvervsmægler også ifalde et ansvar over for opdragsgiver i den interne ansvarsfordeling, selvom opdragsgiver har et medansvar for fejlen. Det kan ske i de tilfælde, hvor erhvervsmægler burde have opdaget den urigtige oplysning ved at have fortaget en ordentlig undersøgelse af opdragets faktiske forhold, og at den urigtige oplysning ligger inden for erhvervsmæglers normale undersøgelsesområde af faktiske forhold vedrørende opdraget. Hvis erhvervsmægler svigter sit ansvar, og dermed ikke undersøger opdragets faktiske forhold, kan erhvervsmægler ifalde et erstatningsansvar over for opdragsgiver og/eller køber for urigtige oplysninger i prospektet. Erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver er oftest fejlagtige provenuberegning. Her kan erhvervsmægler blive erstatningsansvarlig hvis opdragsgiver er i en situation, hvor det ikke er nødvendigt at acceptere købers tilbud, erhvervsmægler har foretaget en faglig fejl samt, have accepteret opdragsgivers krav om et bestemt provenu. Dog er erhvervsmægler fritaget for erstatningsansvar, hvis det kan bevises, at opdraget er solgt i frihandel og til markedspris således, at opdragsgiver ikke har lidt et tab. Over for køber kan erhvervsmægler blive erstatningsansvarlig for urigtige oplysninger i prospektet, som denne gennem undersøgelse af faktiske forhold vedrørende opdraget kunne have opdaget. Det gælder dog ikke, hvis opdragsgiver har fortiet om et bestemt belastende forhold, der falder uden for Mads Neumann 73

74 det normale undersøgelsesområde således, at erhvervsmægler ikke gennem dokumentation fra opdragsgivers side eller anden hånd kunne have opdaget forholdet. Endvidere kan erhvervsmægler ifalde erstatningsansvar over for køber, hvis denne ikke indsætter køberforbehold i købsaftalen, hvis det ikke har været muligt gennem dokumentation, indhente oplysninger eller på anden måde få bekræftet rigtigheden af opdragets faktiske forhold. Overordnet findes der ikke en bestemt lov, der regulerer erhvervsmæglers erstatningsansvar over for henholdsvis opdragsgiver og køber. Men en stor del af reglerne i lov om omsætning af fast ejendom gælder også for erhvervsmægler, da reglerne er udtryk for krav, der normalt må stilles alle erhvervsdrivende ejendomsmægler. Der findes dog situationer, hvor erhvervsmæglers erstatningsansvar afviger fra retsstillingen for forbrugermægler. Denne afvigelse fra retsstillingen for forbrugermægler forekommer oftest der, hvor forbrugermægler har et objektivt ansvar over for forbrugeren eller køberen. Der foreligger en afvigelse fra retsstillingen for forbrugermægler i det manglende ansvar for udarbejdelse af en skriftlig formidlingsaftale samt, varigheden af aftalen og opdragsgivers opsigelsesvarsel. Endvidere har erhvervsmægler ret til vederlag, selvom opdraget ikke bliver solgt. Derudover erhvervsmæglers manglende ansvar for byggeteknisk gennemgang af opdraget samt, ingen undersøgelse af dispensationer fra lokalplan eller erhvervsopdrag. Yderligere har erhvervsmægler ingen ansvar for, at undersøge om køber kan erlægge købesummen samt, ingen ansvar ved forkert provenuberegning, hvis opdraget er solgt i frihandel og til markedspris således, at opdragsgiver ikke har lidt et tab. Derudover erhvervsmæglers personlige interesse i opdraget og mulighed for at repræsenterer begge parter i forbindelse med handlen. Endvidere erhvervsmæglers mulighed for at foretag skøn og i visse tilfælde fritagelse af ansvar for urigtige oplysninger i prospektet. Det er bl.a. de tilfælde hvor erhvervsmæglers erstatningsansvar afviger fra retsstillingen for forbrugermægler Listen er ikke utømmelig. Mads Neumann 74

75 Resumé This thesis evolves around what responsibilities and liabilities a corporate real estate agent, who operates outside the Law on turnover of real estate, has towards the contracting part and the buyer. Overall, the corporate real estate agent has not been regulated by law since the Law on turnover of real estate came into effect in 1994, but the corporate real estate agent is governed by various legal sources such as case law as well as trade usage and customs in the corporate real estate business. With a background in an analysis of these, the findings aim to show to what effect a corporate real estate agent can be made responsible or liable for errors or faults in the prospectus. It is expected that a corporate real estate agent will normally be held liable for such errors. On the basis that it is expected that a corporate real estate agent will be held responsible and liable for errors and faults in the prospectus, this thesis will focus on corporate real estate questions in relations to price valuations of the estate, examination of facts regarding the estate and other incorrect information in the prospectus. Finally, an assessment on how the corporate real estate agent s responsibility and liability deviates from the legal position for regular private-estate real estate agents in relation to the Law on turnover of real estate will be conducted. To answer the above this thesis will delve on the authority of the Bond Law regarding a breach of contract or non-fulfilment of the contract that the contracting part or the buyer may have towards a corporate real estate agent who delivers faulty service. Thereafter the thesis will explain the proportional deduction in the fee the corporate real estate agent is to receive. The liability and the corporate real estate agent will also be investigated, including the price valuation of the estate, examination of facts regarding the estate and other incorrect information in the prospectus. Mads Neumann 75

76 Lastly, the corporate real estate agent s liability towards the buyer, including examination of facts regarding the estate and other incorrect information in the prospectus. In the chapters on the liability of the corporate real estate agent towards the contracting part and the buyer, respectively, an assessment on how the corporate real estate agent s responsibility and liability deviates from the legal position for regular private-estate real estate agents will be conducted. In the price valuation of the estate, the corporate real estate agent can easier be held liable for wrongful price valuation than a private-estate real estate agent. Within the Law on turnover of real estate the private-estate real estate agent has a margin of error regarding price valuations of app. 20%, whereas the corporate real estate agent has a margin of error of app. 10%. The corporate real estate agent is responsible for conducting a thorough investigation of the facts regarding the estate. Otherwise the corporate real estate agent can be held responsible and liable towards the contracting part and the buyer. Furthermore the corporate real estate agent can be held responsible and liable for incorrect information given by the corporate real estate agent and in some instances for incorrect information supplied by the contracting part. There is no law which overall governs the responsibilities and liabilities of the corporate real estate agent towards the contracting part and the buyer, respectively. But large parts of the Law on turnover of real estate also governs corporate real estate agents as the regulations are an expression of the demands, which all real estate agents are facing. There are situations though where corporate real estate agents have deviating legal positions in relation to the private-estate real estate agent. The deviating legal position is most common, where the private-estate real estate agent has an objective responsibility in relation to the consumer or buyer. Mads Neumann 76

77 Litteraturliste Bøger: Andersen, Lennart Lynge og Madsen, Palle Bo, Aftaler og mellemmænd, 5. udgave, Forlaget Thomson A/S, København 2006 Andersen, Mads Bryde, Grundlæggende aftaleret, Christian Ejlers Forlag, København Andersen, Mads Bryde, Praktisk aftaleret Aftaleretten II, 2. omarbejdet udgave, Gads Forlag, København Andersen, Mads Bryde og Lookofsky, Lærebog i obligationsret I, Ydelsen beføjelser, 2. udgave, Forlaget Thomson, Gadjura, Bitsch, Henrik, Holm, Mogens og Spang-Hanssen, Henrik Stakemann, God advokatskik en håndbog, 2. udgave, Advokaternes Serviceselskab A/S, Albertslund Buch, Anders Vestergaard, og Møller, Jacob, Projektudvikling af fast ejendom en håndbog for praktikere, Forlaget Thomson A/S, København Christensen, Mogens, FSRs Responsumudvalg , 75 års jubilæumsskrift, Principelle responsa, Forlaget Thomson A/S, København Edlund, Hans Henrik, Handel med fast ejendom, Gadjura, København Frost, Jep Lauesen, Ejendomsmæglerens og Ejendomshandlerens Retlige Stilling særligt med hensyn til krav på salær, G E C Gads Forlag, København Gomard, Bernhard, Morderne erstatningsret, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København Mads Neumann 77

78 Gomard, Bernhard, Obligationsret 1. del, 4. udgave, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København, 2006 Gomard, Bernhard, Obligationsret 2. del, 3. udgave, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København, 2003 Gomard, Bernhard, Forholdet mellem erstatningsregler i og uden for kontraktforhold, GADS forlag, København, Halling-Overgaard, Søren, Advokaters erstatningsansvar, 2. udgave, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København Halling-Overgaard, Søren, Revisors erstatnings- og disciplinæransvar, 2. udgave, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København Halling-Overgaard, Søren og Mehl, Rasmus, Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København Heide-Jørgensen, Caroline, Liberale erhverv, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København Kruse, A. Vinding, Ejendomskøb, 5. udgave, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København Langsted, Lars Bo, FSRs Responsumudvalg , 75 års jubilæumsskrift, God revisorskik Én (retlig) standard, Forlaget Thomson A/S, København Langsted, Lars Bo, Rådgivning I det professionelle erstatningsansvar, Forlaget Thomson A/S, København Langsted, Lars Bo, Rådgivning II det strafferetlige medvirkensansvar, Forlaget Thomson A/S, København Mads Neumann 78

79 Olesen, Egan, Lærebog i ejendomshandel bind 5, Dansk Ejendomsmæglerforening, København Samuelsson, Morten, Ejendomsmægleransvar, Erhvervsforlaget, Gentofte Samuelsson, Morten og Søgaard, Kjeld, Rådgiveransvar, Forsikringshøjskolens Forlag, Rungsted Kyst Stolt, Marianne Kjær, Lov om omsætning af fast ejendom, med kommentar, 1. udgave, Jurist- og Økonomforbundets Forlag, 2001, København Ø. Träff, Finn, Køb og salg af fast ejendom, 3. udgave, Forlaget Thomsom A/S, København Ulfbeck, Vibe, Erstatningsretlige grænseområder Professionsansvar og produktansvar, Jurist- og økonomiforbundets Forlag, København Internet: Hoover, Scott. Stock Valuation. Blacklick, OH, USA: McGraw-Hill Companies, The, p Klagenævnet for ejendomsformidlings kendelse 11. juli 2003, F74BF8FA5ED4/0/ pdf Sadolin & Albæk A/S, Erhvervsejendomme i Danmark og udlandet, nyhedsbrev oktober 2007, Love: Betalingsmiddelloven, lovbekendtgørelse nr af 20/12/2004. Deponeringsloven, lovbekendtgørelse nr. 29 af 16/02/1932. Ejendomsmæglerloven, lovbekendtgørelse nr. 182 af 25/03/1988. Ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed, lovbekendtgørelse nr. 673 af 03/10/1990. Mads Neumann 79

80 Formidlingsbekendtgørelsen, bekendtgørelse nr af 08/12/2006. Konkursloven, lovbekendtgørelse nr af 23/10/2007. Lov om omsætning af fast ejendom, lovbekendtgørelse nr af 02/11/2006. Næringsloven, lovbekendtgørelse nr. 185 af 25/03/1988. Standardbestemmelser: Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser for erhvervsejendomsmæglerydelser vedrørende vurderings-, salgs-, udlejnings-, projekt- og konsulentopgaver. Domme: UFR U H U V U H U V U /2 Ø U V U H U H U H U V U V U H U H U V U /2H U Ø U V U H U V U H U H U V U H U H U Ø U H U H FED FED V FED V FED Ø FED V FED V FED V FED Ø FED V FED Ø FED Ø FED V FED V FED V FED V FED V FED V FED Ø FED Ø TLF TLF V Voldgiftsretten OE2005.B Mads Neumann 80

81 Tilkendegivelse Østre Landsrets sag AS 637/88 Ugeskrifts for retsvæsen, artikler: U.1955B.61, P. Spleth, Mangelsbegrebet. U.1962B.213, P. Spleth, Spredte bemærkninger om misligholdelse af ejendomskøb U.1989B.431, Morten Samuelsson, Sælgers tab, når ejendomsformidleren begår fejl. U.1993B.217, kommenter til U H af Jørgen Nørgaard. U.2006B.173, Hans Henrik Edlund, Direkte krav i de seneste års retspraksis. Responsumudvalgs udtagelser: Sag 17. jan J.nr Sag 26. okt J.nr Sag 26. jun J.nr Sag 19. sep J.nr Sag 27. aug J.nr Sag 19. sep J.nr Sag 30. aug J.nr Sag 19. sep J.nr Sag 26. sep J.nr Sag 19. sep J.nr Sag 14. dec J.nr Sag 24. okt J.nr Sag 15. maj 2001 J.nr Sag 15. mrs J.nr Sag 01. maj 2002 J.nr Sag 23. jun J.nr Sag 26. maj 2003 J.nr Sag 06. dec J.nr Sag 05. nov J.nr Sag 01. mrs J.nr Sag 06. maj 2004 J.nr Klagenævnet for ejendomsformidling: Klagenævnet for ejendomsformidling kendelse af 11. juli 2003 Mads Neumann 81

82 Cand.Merc.Jur Juridiske Institut Forfatter: Mads Neumann Erhvervsmæglers erstatningsansvar i prospektet i relation til prisfastsættelse, undersøgelse af faktiske forhold og andre urigtige oplysninger Bilag Handelshøjskolen i Aarhus Foråret 2008

83 Borupvang 1, 2750 Ballerup... 2 Værdiansættelse efter discounted cash flow-modellen, hvor arealudvidelsen er på m Værdiansættelse efter discounted cash flow-modellen, hvor arealudvidelsen er på m jan J.nr jun J.nr aug J.nr aug J.nr sep, 2000 J.nr dec J.nr maj 2001 J.nr maj 2002 J.nr maj 2003 J.nr nov J.nr maj 2004 J.nr okt J.nr sep J.nr sep J.nr sep J.nr sep J.nr mrs J.nr jun J.nr dec J.nr mrs J.nr Standardbestemmelser - Erhverv

84 Borupvang 1, 2750 Ballerup Alle billeder og tegninger af opdraget er fjernet i prospektet. * BRUTTOETAGEAREAL: M 2 * 10 ÅRS UOPSIGELIGHED MED SDC SAMT 9 ÅRS UOPSIGEL MED IBM * BYGGERET MEDFØLGER PÅ M 2 * AFSKRIVNINGSGRUNDLAG: KR ,- * PRIS: KR ,- KONTANT AALBORG 2

85 Beskrivelse af IBM-ejendommen: Bygningen er opført med ydermure i betonelementer/aluxerede alu-facader og tagkonstruktionen er bestående af built-up-tag beklædt med leopal tagpap, idet det bemærkes, at tagpap er udskiftet for få år siden. Indvendigt er bygningen indrettet med flot reception med gulve belagt med granit, kontorgange med lyse kontorer og flere smukke mødelokaler, mindre storrumskontorer samt cellekontorer. Flere steder i bygningen forefindes teknikrum og servicerum m.v. Endvidere forefindes moderne kantine med tilhørende anretterkøkken og produktionskøkken. Kantinen har plads til ca. 200 personer. Underetagen har for en stor dels vedkommende lysindfald igennem fritlagte vinduer. Underetagen er udnyttet til møderum, kontorer, maskinstuer, motionsrum m.m. Hele IBM-bygningen er meget lys og venlig. Bygningen er forsynet med atriumgårde med flot og velholdt beplantning og med mulighed for at nyde sin frokost, idet der er direkte adgang fra kantinen. IBM-ejendommen er i 2006 blevet udvidet med ca. 728 m 2. Samtidig med denne udvidelse har IBM foretaget en renovering/ udvidelse af maskinstuer i eksisterende lokaler. IBM har for nyligt forbundet nærværende ejendom med de 2 øvrige IBM-ejendomme i området omkring København med et større lyslederkabel. Beskrivelse af SDC-eiendommen: Bygningen er opført med ydermure i betonelementer og tagkonstruktionen er bestående af built-up-tag. Bygningen er indrettet med lys reception, smukke kontorgange med såvel cellekontorer som storrumskontorer, flere mødelokaler, teknikrum/servicerum, velfærdsarealer, stor lys kantine med plads til ca. 120 personer. Underetagen er indrettet med teknikrum og maskinstuer. Udenomsarealerne er udlagt som grønt område samt asfalteret parkeringspladser. Der er ca. 520 parkeringspladser. Det bemærkes, at der i dag på grundarealet forefindes en del pavilloner. Disse vil blive flyttet ved udgangen af 1. kvartal 3

86 2008. BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: ANVENDELSE: AREALER: Grundareal, jf. sælgers oplysninger Erhvervsareal Etageareal i alt inkl. IBM' nye tilbygning OFFENTLIG VURDERING: Borupvang Ballerup 23 EU Ballerup By, Ballerup 23 FE Ballerup By, Ballerup 23 EV Ballerup By, Ballerup Ballerup Erhvervsudlejning m m m 2 År 2006 Ejendomsværdi heraf grundværdi heraf vej m 2. kr. kr SALGSVILKÅR KØBESUM: Kontantpris KAPITALBEHOV: kr Kontantpris Handelsomkostninger anslået -Refusion depositum Anslået kapitalbehov kr kr kr kr Foruden ovennævnte salgspris skal køber opføre ca m 2 kontor til SDC. Der vil på denne del af ejendommen blive indgået ny 10-årig lejekontrakt med SDC. Tilbygningen skal således stå klar hurtigst muligt. STARTFORRENTNING: LIKVIDITET: MOMSFRADRAGSPROCENT: LEJEFORHOLD: Lejeindtægter 4,35 %. Der henvises til særskilte bilag. 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. De samlede lejeindtægter for ejendommen udgør kr ,- som fordeler sig således: Sag Borupvang 1,2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 3 af 24 4

87 SDC: Kr ,82 IBM: Kr ,00 IBM tilbygning * Kr ,00 Gemalto (tidl. Setec) KL ,64 lait KL ,46 * Når denne er færdigbygget ØVRIGE FORHOLD: Såfremt der ønskes oplæg på finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v., er De velkommen til at kontakte Colliers Hans Vestergaard for nærmere drøftelse heraf. I FORDELING AF SALGSPRIS Sydareal udlejet til IBM kr ,00 Nordareal udlejet til SDC Udvikling A/S m.fl. kr ,00 Udvidelsesmuligheder ca m 2 á kr ,- pr. m 2 kr ,00 Salgspris i alt kr ,00 Med hensyn til udvidelsesmulighederne af de ca m 2 byggeret skal det oplyses, de disse er beregnet af sælgers rådgiver, og de er beregnet ud fra de muligheder, der er for tilbygning til den eksisterende ejendom. Sælger tager således forbehold for købers udnyttelse af denne byggeret, og sælger kan således ikke garantere for udnyttelsen af byggeretten, såfremt køber vælger en anden placering. Sælger tilråder derfor, at køber får verificeret købers aktuelle udnyttelse af byggeretten hos de rette myndigheder. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende ved offentlig vej. KLOAKFORHOLD: Kloakforholdene er noteret som offentlig. Sag Borupvang 1, 2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 4 af 24 5

88 Offentlige planer/forhold I henhold til lokalplan nr. 19, rammeområde A, er området, hvori ejendommen er beliggende, udlagt til følgende anvendelse: Planområde A må med nedenstående undtagelser kun anvendes til administrations- og kontorformål samt offentlige formål. Indenfor området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til: Administrations- og kontorformål, herunder forretnings- og servicevirksomhed samt lette produktionsvirksomheder med tilknytning til de pågældende virksomheder, når de efter Kommunalbestyrelsens skøn kan indpasses i området, uden at karakteren af administrationsområdet brydes, offentlige formål såsom undervisning, sociale institutioner og lignende, samt private institutioner, der efter Kommunalbestyrelsens skøn naturligt finder plads i området. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 42. SERVITUTTER: På ejendommens blad i tingbogen er følgende servitutter tinglyst: Matr.nr. 23 EU og 23 FE Ballerup Bv. Ballerup: Dokument om overkørsel, fælles ind- og udkørsel Dokument om byggelinier m.v Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Dokument om adgangsbegrænsning m.v Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. Indeholder bestemmelser om salg Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. Ikke til hinder for prioritering Lokalplan nr Dok om samhøringhed med 23EV, fælles varmeanlæg, parkeringsarealer m.v Dok om kabelanlæg Matr.nr. 23 EV Ballerup Bv, Ballerup: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Dokument om adgangsbegrænsning m.v Dokument om bebyggelse, benyttelse, udstykning m.v. Indeholder bestemmelser om salg Dokument om forkøbsret og tilbagekøbsret i ubebygget stand Overenskomst om overdragelse af areal til Ballerup Komm., vederlagsfrit Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Lokalplan nr Dokument om vandforsyning m.v Dokument om transformerstation/anlæg m.v., forsynings-/afløbsledninger m.v., ikke til hinder for prioritering Dokument om samhørighed med 23 EU, fælles varmeanlæg, parkeringsarealer m.m. Udskrift af tingbogen foreligger som elektroniske tingbøger af henholdsvis og Sag Borupvang 1, 2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 5 af 24 6

89 TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE TEKNISKE INSTALLATIONER: Varme, el og vand: Varme: Bygningen opvarmes ved hjælp af naturgas. E l : Bygningen forsynes med el fra Nesa. Vand: Bygningen forsynes med vand fra offentligt alment vandforsyningsanlæg med afløb til offentligt spildevandsanlæg. DRIFTSUDGIFTER Driftsudgifter totalt: Ejendomsskatter (år 2007) Udvendig vedligeholdelse, anslået Administration Forsikring Havevedligeholdelse og snerydning Øvrige driftsudgifter DRIFTSUDGIFTER, I ALT ANSLÅET: kr kr kr kr kr kr kr Driftsudgifterne er opgivet excl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Faktiske driftsudgifter for køber *): Ejendomsskatter (år 2007) Udvendig vedligeholdelse, anslået Administration Forsikring Havevedligeholdelse og snerydning Øvrige driftsudgifter DRIFTSUDGIFTER, I ALT ANSLÅET: kr. kr kr kr kr kr kr *) Ovenstående faktiske driftsudgifter fremkommer på grund af, at Gemalto som den eneste lejer har en lejekontrakt ekskl. driftsudgifter, for så vidt angår ejendomsskatter, forsikring, havevedligeholdelse, snerydning samt øvrige driftsudgifter. Sag Borupvang 1, 2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 6 af 24 7

90 Besigtigelse Henvendelser - besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: Ejendomsmæglerfirmaet Colliers Hans Vestergaard Rendsburggade Aalborg Tlf Øvrige forhold: Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på Sag Borupvang 1, 2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 7 af 24 8

91 BILAG - Bygningsspecifikation Lejer/lejemål: IBM - EDB-produktion m 2 IBM-kontor 309 m 2 IBM tilbygning 728 m 2 SDC - EDB-produktion 994,29 m 2 SDC-kontor 7.441,15 m 2 Gemalto - kontor 511,85 m 2 Gemalto produktion/lager 832,71 m 2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Anvendelse: Erhvervsareal Erhvervsareal Erhvervsareal Erhvervsareal Erhvervsareal Erhvervsareal Erhvervsareal Afskrivning: Ja Nej Ja Ja Nej Nej Ja BILAG - Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål _kr lait kr De samlede lejeindtægter for ejendommen udgør kr ,- som fordeler sig således: SDC: Kr ,82 IBM: Kr ,00 IBM tilbygning Kr ,00 Gemalto (tidl. Setec) KL Kr ,46 Lejeindtægterne er angivet excl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet excl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMALSOVERSIGT: Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Sag Borupvang 1, 2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 8 af 24 9

92 BILAG - Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske 1. år før afskrivning / skat kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr kr kr Likviditet 1 år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 28,00 % kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 28,00 % kr Driftsudgifter er opgivet excl. moms i henhold til en anslået momsfradrags-procent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet excl. moms og evt. a conto-varme og el. Det bemærkes dog, at konsekvenserne af regeringens nye vedtagelse af skatteindgreb er, at afskrivningsretten er reduceret fra 5% til 4% p.a., ligesom selskabsskatten er sat ned fra 28% til 25%. Sag Borupvang 1,2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 9 af 24 10

93 Bilag Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesummen: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Kontantomregnet anskaffelsessum _kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskriv.berettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskriv.berettiget bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 5,00 % x kr = kr Særlige installationer 5,00 % x kr =_kr Afskrivning 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sag Borupvang 1, 2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 10 af 24 11

94 BILAG - Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt incl. Moms kr Momsrefusion i henhold til anslået Fradragspct. på 100,00 kr Handelsomkostninger anslået excl. Momsrefusion Kr BILAG - Startforrentning på kontantbasis KONTANTKØB - Købers kapitalbehov Kontantpris Handelsomkostninger anslået - Refusion deposita Investeret kapital, omregnet Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget - Driftsudgifter iht. budget Nettoleje til forrentning kr kr kr kr kr kr kr STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1 år, vejledende: X = 4,35 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er excl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 Sag Borupvang 1, 2750 Ballerup rev.nr. I0725 TN / VMP Side 11 af 24 12

95 Nøgletal: År Omsætning (1.000 kr.) Bruttofortjeneste , (1.000 kr.) Resultat far skat (1.000 kr.) Netto Resultat (1.000 kr.) Balance (1.000 kr.) Egenkapital (1.000 kr.) Dækningsgrad (%) Overskudsgrad (%) Antal ansatte Kreditvurdering A AO A A A01 Regnskabsafslutning Ledelsesberetning Koncernens hoved-og nøgletal t.kr. tkr. t.kr; t.kr. t.kr. 5 års hovedtal i Nettoomsætning Driftsresultat. ( (81.111) Resultat af finansielle poster Resultat af ekstraordinære poster Årets resultat ( (73.670) Investeringer i materielle anlægsaktiver ) Egenkapital Balancesum Nøgletal Overskudsgrad(%) 0 (39) (l8) 0 3 Egenkapitalens forrentning (%) 2. (27) (16) 1 7 Egenkapitalandel (%) i

96 j nr TN/MP Lejespecifikation for ejendommen Borupvang 1, 2750 Ballerup Lejer Anven de se Are a kvm Leje kr Leje kvm Leje reg Næste reg Deposi tum kr Lejestart Uopsige ighed Lejer Ud ejer 1 SDC Erhverv ,82 620,37 NP ,00 10 år 10 år 2 BM Erhverv ,00 615,61 NP , år 9 år 3 Ti bygning BM Erhverv ,00 631,19 NP år 9 år 4 Gemato Erhverv ,64 741,04 NP år 9 år At , ,00 Rev nr

97 Værdiansættelse efter discounted cash flow-modellen, hvor arealudvidelsen er på m 2. Eksempel på værdiansættelse af Borupvang 1, 2750 Ballerup efter discounted cash flow-modellen, hvor huslejestigningen er 2 % p.a. DKK Terminal v. Lejeindtægter Lejeindtægter Forrentning af deposita Tomgang Lejeindtægter i alt Driftsomkostninger Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Administration Udvendig vedligeh, ansl Indretningsudgifter/invest Driftsomkostninger i alt Frit cash flow Nutidsværdi af frit cash flow Terminalværdi Nominel diskonteringsfaktor 6% Inf lation 2% Værdi af budgetteringsperioden Nutidsværdi af terminalv Opdragets værdi

98 Værdiansættelse efter discounted cash flow-modellen, hvor arealudvidelsen er på m. Eksempel på værdiansættelse af Borupvang 1, 2750 Ballerup efter discounted cash flow-modellen, hvor arealudvidelsen er på kvm. DKK Lejeindtægter Terminal v. Lejeindtægter Forrentning af deposita Tomgang Lejeindtægter i alt Driftsomkostninger Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Administration Udvendig vedligeholdelse, anslå Indretningsudgifter/investeringer Driftsomkostninger i alt Frit cash flow Nutidsværdi af frit cash flow Terminalværdi Nominel diskonteringsfaktor 6% Inflation 2% Værdi af budgetteringsperioden Nutidsværdi af terminalværdi Opd ragets værdi

99 RESPONSUMUDVALGET Dansk Ejendomsmæglerforening Ejendomsmæglernes Hus Postboks 2074 Stormgade København K Telefon Fax Giro jan J.nr nb/kj Deres j.nr. BS nr Til brug for en ved retten i Århus, verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: 1. Vil ejendomsmæglerens formidling/forhold i nærværende sag efter Responsumudvalgets opfattelse være reguleret af lov nr. 453 af 30/ om omsætning af fast ejendom under hensyn til, at den pågældende ejendom er en erhvervsejendom og at sagsøgte er erhvervsdrivende? I benægtende fald ønskes oplyst efter hvilke regler/normer ejendomsmæglerens formidling/forhold reguleres. 2. Det ønskes oplyst, om ejendomsmæglerens formidling i relation til vilkårene for den forliggende kommissionsaftale og/eller den manglende provenuberegning og/eller den manglende salgsopstilling og/eller det tilvejebragte slutseddeludkast, har været i overensstemmelse med god skik. I benægtende fald, hvorfor ikke? 3. Det ønskes oplyst, om. ejendomsmægleren i tilfældet som det foreliggende, hvor ejendomsmægleren ikke tilvejebringer et slutseddeludkast på de aftalte vilkår, men alene har fremskaffet køberemnet, og hvor parterne selv, under de foreliggende omstændigheder og uden ejendomsmæglerens medvirken, indgår købsaftale på de forudsatte vilkår, har krav på fuldt mæglersalær? I benægtende fald. ønskes oplyst, om. ejendomsmægleren har krav på delvist honorar, et arbejdsvederlag, eller intet vederlag. 4. Ved besvarelse af spørgsmål 3 ønskes det oplyst, om. det har betydning, at ejendomsmægleren i forbindelse med handelen ikke har udarbejdet nogen provenu beregning og/eller salgsopstilling. 17

100 6. Har ejendomsmægleren henholdsvis under de i spørgsmål 3, spørgsmål 4 og spørgsmål 5 anførte omstændigheder krav på dækning af, fulde salgsomkostninger?..... I S. Såfremt spørgsmål 7 besvares bekræftende, bedes det oplyst, hvorvidt det har betydning for besvarelsen, såfremt det må lægges til grund, at bilag 3 må anses som en besvarelse af bilag 2." Af spørgetemaet fremgår følgende: Den 30. januar 1995 indgik sagsøger og sagsøgte aftale om, at sagsøger skulle sætte den omhandlede ejendom til salg for kr ,00 svarende til købers overtagelse af indestående prioriteter + kr ,00 kontant. Sagsøger fremkom med slutseddelsudkast (bilag A), der opererede med den aftalte købsum, men med en økonomisk skæring den 1/ (jfr. slutsedlens 13), hvilket sagsøgte på mødet mellem parterne, den , ikke kunne acceptere. De sagsøgte forhandlede herefter selv direkte med køber (Lina A/S) og opnåede herved den i bilag B (endeligt skøde) omhandlede aftale. Købesum kr. 4,1 mill. og økonomisk skæring den 1/ Sagsøgers udskydelse af skæringsdagen til den 1/ ville have betydet en reduktion af ejendomsprisen med ca. kr ,00 samt yderligere reduktion i form af de ejendomsskatter, som ville være pålignet i perioden 1/7-1/ Da handlen dårligt kunne hænge sammen accepterede sagsøger at reducere sit salær fra 3,70% af handelsprisen, jfr. kommissionsaftalen, bilag 1, til kr ,00 excl. moms. Sagsøger har efterfølgende gjort krav på betaling af salgsomkostninger, jfr. bilag 5, med kr ,13, hvilket beløb sagsøgte under henvisning til det i processkrifterne anførte,- har nægtet at betale. Responsumudvalget har behandlet sagen og skal udtale: Ad 1. Lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom regulerer ikke omsætning af erhvervsejendomme, idet det forudsættes, at ingen af parterne er forbruger. Omsætning af erhvervsejendomme reguleres af kutymer, sædvaner og fast praksis for området. 18

101 Ad 2. Ad 3. Det falder udenfor Responsumudvalgets virke at foretage den for besvarelsen af spørgsmålet nødvendige sags gennemgang. Første led af spørgsmålet kan besvares bekræftende, jf. den fremlagte kommissionsaftales punkt 4. Sidste led af spørgsmålet bortfalder, jf. ad 3, første afsnit. Ad 4. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 5. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 6. Ad 7. Spørgsmålet kan besvares bekræftende, jf. den fremlagte kommissionsaftales punkt 6. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 8. Bortfalder i medfør af ad 7. Såfremt yderligere spørgsmål ønskes besvaret, skal disse fremsendes senest en måned fra dato, idet spørgsmål, fremsendt efter denne dato, vil blive behandlet som en ny sag. 19

102 / ' Dansk Ejendomsmæglerfo rening / ' * Ejendomsmæglernes Hus / Postbox Stormgade Kobenhavn K > Telefon i Fax Giro jun J.nr nb/kj Deres j.nr. A Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg er under følgende forudsætninger blevet anmodet om at besvare nedenstående spørgsmål: "- At en ejendomsmægler har en ejendom i kommission, At der er en købsinteresseret til kundens ejendom, At ejendomsmægleren er indehaver af et selskab, der foretager investeringer i fast ejendom, bedes udvalget oplyse, 1. Er det i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik at mægleren anbefaler klienten at sælge til det ejendomsmægleren ejede selskab. 2. Har det betydning for besvarelsen af ovenstående spørgsmål, om forhandlingerne med den købsinteresserede er tilendebragt. 3. Såfremt spørgsmål 2 besvares bekræftende, bedes udvalget oplyse, hvad ejendomsmægleren bør foretage for at sikre, at der ikke længere er en købsinteresseret til ejendommen. A. Hvis det i forlængelse af tema af 17. juni 1996 forudsættes, at sælger var fuldt ud bekendt med, at det købende selskab ejedes af ejendomsmægleren, vil en anbefaling fra ejendomsmægleren til sælger om at sælge til det ejendomsmægleren tilhørende selskab da i sig selv have været stridende mod god ejendomsmæglerskik? 20

103 D= B. Hvis det forudsættes, at ejendommen er solgt til selskabet for den normale værdi, vil en anbefaling fra ejendomsmægleren til sælger om at sælge til det ejendoms mægleren tilhørende selskab da i sig selv have været stridende mod god ejendoms mæglerskik? C. Hvis det forudsættes, at ejendommen er solgt til selskabet for den normale værdi, herunder at der ikke er beregnet mæglersalær, annonceudgifter, tilstandsrapport og udlæg til attester, og at sælger vidste, at det købende selskab ejedes af ejendomsmægleren, vil en anbefaling fra ejendomsmægleren til sælger om at sælge til det ejendomsmægleren tilhørende selskab da i sig selv have været stridende mod god ejendomsmæglerskik? D. Er det i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik at anse et købsemne - et anpartsselskab - for udtømt, hvis anpartsselskabets hovedanpartshaver har erklæret ikke at ville kautionere personligt for det lån, som efter salgsoplægget skal optages i et realkreditinstitut.." Responsumudvalget har behandlet sagen og skal udtale, idet det for besvarelserne lægges til grund, at den i sagen omhandlede ejendom ikke er reguleret af Lov om omsætning af fast ejendom: Ad 1. Ad 2. Spørgsmålet kan besvares bekræftende, såfremt ejerforholdet er oplyst overfor sælger, og der ikke kan rejses berettiget tvivl om, hvorvidt der sker en sammenblanding af egne økonomiske interesser og forpligtelsen til at yde sagkyndig rådgivning af klienten. Besvarelsen af spørgsmålet må bero på en konkret vurdering. Ad 3. Spørgsmålet bortfalder i medfør af ad 2. Ad A Ad B. Ad C Spørgsmålet kan besvares benægtende under henvisning til ovenstående. Spørgsmålet kan besvares bekræftende, med mindre sælger fuldt ud var bekendt med, at det købende selskab ejedes af ejendomsmægleren og under henvisning til ovenstående. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad D. Besvarelsen må henvises til en konkret vurdering af forholdene. Med venlig hilsen p.u.v/ Leif Knudsen formand 21

104 RESPONSUMUDVALGET Dansk Ejendomsmæglertorening Ejendomsmæglernes Hus Postbox 2074 Stormgade København K Telefon Fax Giro Den 27. aug J.nr nb/kj Deres j.nr / eh Til brug for en ved Vestre Landsret )1 verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforening blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "/. Findes der regler eller vedtægter for Dansk Ejendomsmæglerforening vedrørende selvindtræde i forbindelse med handel med erhvervsejendom? Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende ønskes oplyst: 2. Er der særlige habilitetsbestemmelser vedrørende selvindtræde? 3. Er der regler/sæd vaner/kutymer vedrørende anvisningsprovision i forbindelse med selvindtræde, herunder eventuel hel/delvis bortfald af provision. 4. Findes der regler/s æd vaner/kutymer vedrørende mæglerens oplysningspligt i forbindelse med hel. eller delvis selvindtræde? 5. Såfremt spørgsmålet besvares bekræftende ønskes oplyst, om der er regler/sæd vaner for, at mægleren skal give medkontrahenten skriftlig orientering herom, samt for om der er regler/sædvaner/kutymer for, i hvilken grad orientering skal præciseres. 6. Gør det nogen forskel, om den der loves anvisningsprovision er ejendomsmægler henholdsvis ikke ejendomsmægler (f.eks. advokat)? Spørgsmålene 2-6 ønskes besvaret ud fra den forudsætning, at der er tale om handel med en erhvervsejendom." 22

105 Responsumudvalget har behandlet sagen og skal udtale: Ad 1. Spørgsmålet kan besvares bekræftende, idet Dansk Ejendomsmæglerforenings Etiske Regler indeholder følgende bestemmelse: Dansk Ejendomsmæglertorening PS* 9 ' 6 3Hus Stormgade København K "Medlemmerne bør i videst muligt omfang undgå selvindtræde. Hvor dette undtagelsesvis alligevel finder sted, skal det ske på en sådan måde, at der ikke kan rejses berettiget tvivl om, hvorvidt der sker en sammenblanding af egne økonomiske interesser og forpligtelsen til at yde sagkyndig rådgivning af klienten." Ad 2. Ses besvaret under ad I. Ad 3. Ad 4. Ad 5. Spørgsmålet kan ikke besvares, idet begrebet anvisningsprovision efter udvalgets opfattelse ikke relaterer sig til selvindtræde. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Forholdet om hel eller delvis selvindtræde bør oplyses klart i købsaftalen. I øvrigt henvises til ad 1. Ad 6. Spørgsmålet kan ikke besvares, jf. ad 3. Leif Knudsen Med venlig formand 23

106 FORENING RESPONSUMUDVALGET 30 aug J.nr nb/kt Deres j.nr Til brug for en ved Vestre Landsret verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforening blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1. Hvorvidt derfor udlejningsejendomme (blandet bolig og erhverv), forefindes normer/ejendomsmæglerpraksis for hvorledes de årlige udgifter til vedligeholdelse skal beregnes/angives af ejendomsmægleren i salgsopstillingen/udbudsmaterialet. I bekræftende fald bedes der redegjort for, indholdet af disse normer, herunder hvorledes de årlige udgifter til vedligeholdelse beregnes. 2. Om en udgift til et ejerlaug, hvori blandt andet indgår udgifter til ren- og vedligeholdelse af et fælles gårdareal, efter udvalgets opfattelse ved udbudet af en udlejningsejendom (blandet bolig og erhverv) skal oplyses særskilt i salgsopstillingen/udbudsmaterialet. I benægtende fald bedes det oplyst, under hvilken post/kategori udgiften skal medtages." Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Ad 1. Spørgsmålet kan besvares benægtende f.s.v. angår normer, men der er praksis for, at der afsættes et skønnet beløb, afhængigt af bl.a. ejendommens størrelse, art, stand og indretning. 24

107 Ad 2 Udvalget finder ikke, at den anførte udgiftspost nødvendigvis skal oplyses særskilt. Det er dog udvalgets opfattelse, at beløbet skal medtages, og at forpligtelsen bør fremgå af udbudsmaterialet. ( 'ad Dansk Ejendomsmaglerforening Postboks 2074 Stormgade 16 DK-1013 København K Tip Fax: E- mail: [email protected] Internet: 25

108 D: I DANSK i EJENDOMS 1 MÆGLER I FORENING RESPONSUMUDVALGET 26. sep, 2000 J.nr Deres j.nr. 0269/ah Ved skrivelse af 9. november 1999 fra at _ er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1. Er en ejendomsmægler berettiget til salær og moms heraf når en ejendom, ejendomsmægleren har i kommission, sælges til et af ejendomsmægleren selv ejet firma? 2. Er ejendomsmægleren i den konkrete sag, hvor der er tale om en handel af en udlejningsejendom til en kontant købesum af kr ,50, berettiget til at have et depositum stort kr ,00 stående hos sig? 3. Er ejendomsmægleren berettiget til at have en kontant udbetaling stående deponeret hos sig selv overhovedet i den situation, hvor handlen sker til et af ejendomsmægleren ejet firma? Dansk Ejendomsmn.glerforening Postboks 2074 Stormgade 16 DK-1013 København K Tlf.: Fax: E- 26

109 4. Er det i overenstemmelse med god ejendomsmæglerskik uden sælgers udtrykkelige accept, at lade sin egen/købers bank (aktuelt Unibank) forestå omprioriteringen, vel vidende at sælger har forpligtigelser over for egen bank (aktuelt Dragsholms Sparrekasse) til fordel for hvilken bank der på den pågældende ejendom er tinglyst prioriteringsforbud til sikkerhed for mellemværendet? " Advokat udbad sig besvarelsen med baggrund i et konkret sagsforløb. I den forbindelse oplyste udvalget i sin anerkendelsesskrivelse, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene generelt, hvorfor de stillede spørgsmål ikke ville blive besvaret med baggrund i den konkrete sag. Under sagsforberedelsen er der opstået et spørgsmål, om sælger er at betragte som forbruger i relation til den solgte udlejningsejendom. Responsumudvalget har behandlet sagen og skal under henvisning til ovenstående, og idet udvalget finder, at sælgere i forbindelse med salg af udlejningsejendomme, hvor det primære formål for sælger ikke har været beboelse, ikke er at betragte som forbrugere, udtale: Ad 1. Ad 2. Såfremt sælger er gjort bekendt med, at ejendommen sælges til et af ejendomsmægleren helt eller delvis ejet firma, kan spørgsmålet besvares bekræftende. Det kan oplyses, at medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening pr. handel må have deponeret et beløb, der ikke må overstige 7 % af ejendommens kontantpris. I øvrigt gælder, at der altid må deponeres kr ,00, men i "ikke forbrugerhandler" aldrig mere end kr ,00. Ad 3. Ad 4. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Som spørgsmålet er formuleret, kan det, når der ikke foreligger anden aftale, besvares benægtende. Leif Knudsen formand 27

110 1 DANSK i EJENDOMS 1 MÆGLER FORENING RESPONSUMUDVALGET 14. dec J.nr Deresj.nr Til brug for en ved retten verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforening blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "Er det sædvanligt, at en ejendomsmægler, derfor et aktieselskab har fået til opgave at sælge en erhvervsejendom, først indhenter tegningsudskrift for selskabet, når der foreligger en af køber underskrevet købsaftale." (.. Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Det rejste spørgsmål besvares herefter således. Det rejste spørgsmål kan besvares bekræftende. Med venlig hilsen P.U.V. 28

111 ? RESPONSUMUDVALGET 15. maj 2001 J.nr Deres j.nr /s og Til brug for en ved retten i Herning verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1. Når køber og sælger har underskrevet en slutseddel om ejendom med restaurant og beboelse, bør en ejendomsmægler da på underskriftstidspunktet A. have vished for, at købesummen kan finansieres og berigtiges? B. sørge for, at handelen gøres betinget af, at købesummen kan finansieres og berigtiges? 2. Skal ejendomsmægler på underskriftstidspunktet eller straks herefter udfærdige salgsopstilling og provenuberegning? 3. Såfremt en ejendomsmægler ikke har udfærdiget salgsopstilling og provenuberegning, og såfremt handelen efterfølgende annulleres af både sælger og køber, fordi de ikke har kunnet overskue de økonomiske konsekvenser, er ejendomsmægleren da berettiget til salær? 4. Er udtrykket i slutseddel "Finansieringen skal være afklaret inden 14 dage fra dato " så bestemt formuleret, at handelen anses for bortfaldet, såfremt fristen ikke overholdes? 29

112 5. Såfremt spørgsmål 4 besvares bekræftende spørges, om ejendomsmægleren da er berettiget til salær? 6. Såfremt den i spørgsmål 4 nævnte frist ikke er overholdt, er køber og sælger da berettiget til at annullere handelen? 7. Såfremt spørgsmål 6 besvares bekræftende spørges, om mægler da er berettiget til salær? 8. Såfremt der efter en aftalt overtagelsesdag og efter den i spørgsmål 4 nævnte frist, fremkommer fra et investeringsfirma et ikke konkretiseret og ubestemt tilsagn om finansiering, kan køber og sælger da bygge noget sikkert på dette tilsagn?" Supplerende spørgsmål: "A. Påvirker den omstændighed, at der tillige med en aftale om den faste ejendom, er tale om en aftale om virksomhedsoverdragelse af en igangværende restaurationsvirksomhed mellem to professionelle erhvervsdrivende vurderingen af, hvilke forpligtelser mægleren har i forhold til parterne, og i givet fald hvordan. B. Har det betydning for besvarelsen af de af sagsøgeren stille spørgsmål, at sagsøgeren allerede på tidspunktet for slutsedlens underskrift havde søgt assistance hos en advokat, og i givet fald hvordan. C. Vedrørende sagsøgerens spørgsmål 1: Hvordan påvirker det besvarelsen af det stillede spørgsmål, at sagsøgte allerede på underskriftstidspunktet havde gjort begge parter bekendt med, at der var problemer med at opnå finansiering og havde afvist en anmodning fra sagsøgeren om at indestå eller garantere finansieringen. Hvordan påvirker det besvarelsen af det stillede spørgsmål, at ingen af parterne ønskede at gøre handlen betinget af gældsovertagelse trods oplysningerne fra sagsøgte om problemerne med finansieringen. D. Vedrørende spørgsmål 4: Hvordan påvirker det besvarelsen af det stillede spørgsmål, at formuleringen er fremkommet i enighed mellem parterne, idet man var enige om at der ønskedes en yderligere periode til fremskaffelse af finansiering, uden at dette var et vilkår for handlen som ikke var gjort betinget heraf, idet det forventedes, at finansiering kunne opnås. E. Hvis parterne i en handel aftaler at annullere denne, uden at underrette 30

113 DANSK i EJENDOMS 1 MÆGLER FORENING F. ejendomsmægleren herom og uden at det begrundes overfor mægleren, hvorfor man er enige om annulleringen, bevirker en sådan aftale mellem parterne da at mægleren fortaber sit salærkrav. F. Såfremt udvalget vælger at besvare spørgsmål 8, anmodes udvalget om at begrunde sit svar herpå og samtidig oplyse på hvilket grundlag besvarelsen foretages, idet der efter sagsøgtes opfattelse er tale om et spørgsmål, der forudsætter kendskab til parternes subjektive forudsætninger i den konkrete handel." Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Udvalget lægger til grund for sin besvarelse, at den omhandlede ejendom er en erhvervsejendom, der ikke er omfattet af bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom. Ad 1 A. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 1 B. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 2. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 3. Besvarelsen af dette spørgsmål må henvises til en konkret vurdering, der falder udenfor Responsumudvalgets arbejdsområde. Det kan iøvrigt oplyses, at der ikke er krav til at udarbejde salgsopstilling og provenuberegning. Ad 4. Det falder udenfor Responsumudvalgets arbejdsområde at besvare det stillede spørgsmål. Ad 5. Besvares ikke, jf. ad 4. Ad 6. Besvares ikke, jf. ad 4. Ad 7. Besvares ikke, jf. ad 6. Ad 8. Besvarelsen af dette spørgsmål må henvises til en konkret vurdering af forholdene og falder således udenfor Responsumudvalgets arbejdsområde. Ad A. Det i spørgsmålet nævnte kan have indflydelse, men det må henvises til en konkret vurdering af forholdene hvordan. Ad B. Spørgsmålet kan besvares benægtende. 31

114 DANSK EJENDOMS MÆGLER FORENING 4 Ad C. Forholdene i dette spørgsmål ses ikke at påvirke besvarelse af spørgsmål 1. Ad D. Besvares ikke, jf. ad 4. Ad E. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad F. Besvares ikke, jf. ad 8. Med venlig hilsen Leif Knudsen formand 32

115 RESPONSUMUDVALGET 1 maj 2002 J.nr nb/kt Deres j.nr og Til brug for en ved Vestre Landsret verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare nedenstående spørgsmål: Det er oplyst, at sagen vedrører salg af en fast ejendom, hvor sælger, der er en fysisk person, der udlejede dele af ejendommen og som ikke bebor/beboede ejendommen, udbyder ejendommen til salg gennem en ejendomsmægler. "1. Er det i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik ikke at udarbejde formidlingsaftale? Såfremt der udarbejdes formidlings aftale, bedes det angivet, hvilke krav der må stilles til en formidlingsaftale. 2a. Er det i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik ikke at udarbejde provenuberegning til sælger inden indhentelse af sælgers underskrift på købsaftalen. 2b. Hvis den endelige købesum ændres i forhold til det oprindelige udbudte, er det så i overensstemmelse med god ejendomsmægler skik ikke at udarbejde en ny provenubeberegning til sælger inden indhentelse af sælgers underskrift på købsaftalen? Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 DK København S Tlf.: Fax: E- tnail: [email protected] Internet: 33

116 3. Ville det være i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik, hvis man havde indhentet en parts underskrift på købsaftalens sidste side, uden at forevise den samlede købsaftale og uden at sikre sig at sælger var bekendt med indholdet 4a. Ville det være i overensstemmelse med god ejendomsmægler skik at udfærdige købsaftalen uden at medtage oplysning om samtlige de for ejendomsmægleren oplyste fysiske mangler, såfremt sælger har oplyst, at ejendommen skal sælges med mindst mulig mangelhæftelse? 4b. Spørgsmålet bedes tillige besvaret under den forudsætning, at samtlige væsentlige fysiske mangler er oplyst. 5a. Ville det være i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik ikke at fremsende købsaftale til sælgers advokat, når aftalen er betinget af advokatens godkendelse? 5b. Ville det være i overensstemmelse med god ejendomsmægler skik at undlade at fremsende købsaftale til sælgers advokat, såfremt det lægges til grund, at sælger har oplyst, at han ikke har besluttet, hvilken advokat sælger anvender? 6. Er det i overensstemmelse med god ejendomsmægler skik at anføre at "handlen er betinget af at sælgers advokat kan godkende det juridiske indhold" når ejendomsmægleren er antaget af sælger, og når det var aftalt at "sælgers advokat skulle godkende salget"? 7a. Er det i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik at rådgive om skattemæssige forhold? 7b. Vil det være i overensstemmelse med god ejendomsmægler skik at rådgive om skattemæssige forhold, hvis man ikke har særlig viden om skatteforhold. 8. Dansk Ejendomsmæglerforening bedes anføre hvilket salær en ejendomsmægler kan kræve, såfremt der ikke foreligger særlig aftale herom, og når ejendommen ikke afstås? Dansk Ejendomsmæglerforening bedes herunder besvare, hvilket salær der kan kræves når årsagen til at salget ikke gennemføres skyldes en manglende opfyldelse af en af de betingelser i købsaftalen, som sælger har stillet. 9a. Dansk Ejendomsmæglerforening bedes oplyse hvilket salær en ejendomsmægler kan kræve, når et tilbud på ejendommen via ejendomsmægleren bliver afgivet efter opdragsperiodens udløb, når tilbudet ikke bliver antaget af sælger. 9b. Dansk Ejendomsmæglerforening bedes oplyse, hvilket salær en ejendomsmægler er berettiget til, når et tilbud på ejendommen via ejendomsmægleren bliver afgivet efter opdragsperiodens udløb, såfremt tilbudet bliver antaget af sælger. 34

117 DANSK' EJENDOM S MÆGLER FORENING 10. Hvis et af spørgsmålene i spørgsmål 1 til 7 besvares benægtende bedes Dansk Ejendomsmæglerforening oplyse, om sådan tilsidesættelse vil kunne medføre bortfald eller nedsættelse af ejendomsmæglerens salær. " Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Udvalgets medlemmer er derfor ikke gjort bekendt med de fremsendte sagsakter. De rejste spørgsmål besvares herefter således, idet udvalget for besvarelsen har lagt til grund, at den i sagen omhandlede ejendom er en erhvervsejendom, der således ikke er omfattet af bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom: Ad 1. Første led: Ad 2a. Andet led: Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Udvalget finder ikke, at der stilles formkrav til formidlingsaftaler. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Ad 2b. Bortfalder i medfør af ad 2 a. Ad 3. Ad 4a. Ad 4b. Ad 5a. Det er i strid med god ejendomsmæglerskik at indhente en parts underskrift på en købsaftales sidste side uden at forevise den samlede købsaftale og 'dermed give den underskrivende mulighed for at gøre sig bekendt med indholdet. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Spørgsmålet kan besvares benægtende, med mindre det er aftalt, at sælger selv tager kontakt til advokaten. Ad 5b. Ad 6. Ad 7a. Ad 7b. Ad 8. Som spørgsmålet er formuleret findes det ikke at kunne besvares. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Spørgsmålet kan ikke besvares generelt Spørgsmålet kan besvares benægtende. Det falder udenfor udvalgets arbejdsområde at besvare det stillede spørgsmål 35

118 DANSK EJENDOM S MÆGLER FORENING Ad 9a. og b. Ad 10. Det falder udenfor udvalgets arbejdsområde at besvare de stillede spørgsmål. Det falder udenfor udvalgets arbejdsområde at besvare det stillede spørgsmål. Med venlig hilsen Leif Knudsen formand 36

119 EJENDOMS MÆGLER^ FORENING RESPONSUMUDVALGET 26. maj 2003 J.nr Deres j.nr HTJ Til brug for en ved retten i Kolding verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1. Påhviler det ejendomsmægler i forbindelse med salg af erhvervsejendomme at undersøge indholdet af de på ejendommen tinglyste servitutter, herunder indholdet af en på ejendommen tinglyst lokalplan. 2. Påhviler det ejendomsmægleren i ovennævnte sammenhæng at undersøge, eventuelt ved stillelse af spørgsmål til kommunen, hvorvidt der er udstedt dispensationer vedrørende en erhvervsejendom, herunder dispensationer fra en tinglyst lokalplan. 3. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende bedes det ligeledes oplyst, - såfremt ejendomsmægleren ved en gennemgang af lokalplanen sammenholdt med en besigtigelse af den relevante ejendom kan konstatere uoverensstemmelser mellem de faktiske forhold og lokalplanens indhold, - om det påhviler ejendomsmægleren ved stillelse af spørgsmål til kommunen at undersøge baggrunden for sådanne uoverensstemmelser, herunder om derfra kommunes side er udstedt dispensationer. 4. Hvad skal en statsautoriseret ejendomsmægler rekvirere umiddelbart efter indgåelse af formidlings aftale om salg af en erhvervsejendom? 5. Påhviler det en statsautoriseret ejendomsmægler at udarbejde en detaljeret salgsopstilling, hvor det tydeligt fremgår, hvis der er indskrænkninger i rådigheds- og dispositionsretten, således at efterfølgende berigtigelse af handlen er af ekspeditionsmæssig karakter? 6. Påhviler det en statsautoriseret ejendomsmægler at gennemgå salgsbudget, formidlingsaftale og salgsopstilling med sælger. Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt, samt at udtalelsen vedrører en erhvervsejendom, der ikke er omfattet af bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom. De rejste spørgsmål besvares herefter 37

120 D: DANSK. EJENDOMS 1 MÆGLER 1 FORENING således: Adl. Ad. 2 Ad. 3 Ad. 4 Ad. 5 Ad. 6 Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Spørgsmålet kan besvares benægtende, med mindre forholdene tilsiger dette. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Spørgsmålet kan ikke bevares generelt, idet det beror på en vurdering af den konkrete ejendoms forhold sammenholdt med de af sælger udleverede dokumenter. Salgsopstillinger er udbudsmateriale, der ikke alene danner grundlag for en efterfølgende berigtigelse af ejendomshandler. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Med venlig hilsen Leif Knudsen" A/ formand Dansk Ejendomsmsglerforening Islands Brygge 43 DK København S Tlf: Fax: E- 38

121 RESPONSUMUDVALGET 5. nov J.nr Deres j.nr. hhv og Til brug for en ved retten verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare nedenstående spørgsmål, idet det ved besvarelsen lægges til grund, at der er tale om overdragelse af en restauration, og at overdragelsen således ikke er omfattet af bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom: "1. Det bedes oplyst, hvorvidt der påhviler ejendomsmægler en generel oplysnings- og undersøgelsespligt overfor såvel sælger som køber. 2. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes der nærmere redegjort for indholdet af den ejendomsmægler påhvilende oplysnings- og undersøgelsespligt, herunder om der gælder en pligt til at sikre sig fyldestgørende oplysninger og dokumentation for en forretnings omsætning, samt oplyse køber om omsætningens størrelse. 3. Det bedes oplyst, om det er i strid med god ejendomsmæglerskik, såfremt ejendomsmægler ikke forinden underskrift af købsaftale har indhentet oplysninger eller dokumentation for en forretningsomsætning. 4. Har det nogen betydning for besvarelsen af spørgsmål 2 og 3, hvis det oplyses, at dokumentation for den realiserede omsætning kunne have været indhentet af ejendomsmægler allerede på det tidspunkt, hvor mægler fik ejendommen i kommission ved henvendelse til sælgers revisor. 39

122 DS DANSK EfENDOMS MÆGLER FORENING 5. Er det i en betinget købsaftale i strid med god ejendomsmæglerskik at indsætte forbehold om, at forretningens omsætningstal er uoplyst, når det ikke umiddelbart er muligt at få bekræftet omsætningstallene fra sælgers revisor. 6. Hvilke parametre anses af betydning for salgsprisen af en restaurationsejendom. 7. Hvilken betydning har omsætning for købers vurdering af en restaurations rentabilitet, og har det i den forbindelse nogen betydning, såfremt køber skal lånefinansiere købet. 8. Det bedes oplyst, hvorvidt det er i strid med god ejendomsmæglerskik at korrigere en af revisor udarbejdet resultatopgørelse uden at oplyse køber herom. 9. Det bedes oplyst om en ejendomsmægler har en generel forpligtelse til at rådgive/drage omsorg for såvel sælgers som købers interesser. 10. I bekræftende fald bedes oplyst, om det har betydning for ejendomsmæglers forpligtelse, hvorvidt køber er repræsenteret af advokat. 11. Det bedes oplyst, hvorvidt mægler af egen drift skal indsætte køberforbehold om, at regnskabet, når dette foreligger, skal tilsvare det af sælger oplyste. Ligeledes bedes oplyst, om mægler af egen drift skal indsætte advokatforbehold, når købers advokat skal berigtige handlen. 12. Har det nogen betydning for besvarelsen af spørgsmål 9, og dermed for vurderingen af ejendomsmæglers rådgivnings/omsorgsforpligtelse, såfremt der kun er forløbet ganske kort tid fra første henvendelse til aftalens indgåelse. 13. Er det i strid med god ejendomsmæglerskik, at mægler formidler salg af en ejendom, som mægler selv har pant i. 14. Har det nogen betydning for bedømmelsen af mæglers fri skøn, såfremt medvirkende ejendomsmægler har et pantebrev i ejendommen. 15. Det bedes oplyst, om det er et naturligt led i ejendomsmæglervirksomhed at drage omsorg for/ekspedition af gældsovertagelsen herunder medvirke til udarbejdelse af allonge til pantebrevene. 16. Har det nogen betydning for besvarelsen af spørgsmål 15, såfremt køber er repræsenteret af advokat, og at købers advokat skal berigtige handlen i sin helhed. 17. Har mægler pligt til gennemførelse/ekspedition af en gældsovertagelse, såfremt købers advokat skal berigtige handlen i sin helhed. 18. Såfremt det lægges til grund, at mægler har medvirket til gennemførelse/ekspedition af gældsovertagelse bedes oplyst, hvorvidt det er i strid med gældende normer for køberrådgivning eller god mæglerskik ikke at 40

123 DE DANSK EJENDOMS MÆGLER FORENING drage omsorg for, at gældsovertagelsen gøres betinget af endeligt anmærkningsfrit skøde. 19. Det bedes oplyst, om en ejendomsmægler, hvis der som en del af en debitorgodkendelse stilles krav om, at der stilles kaution fra andre, har en forpligtelse til at vejlede den, der kautionerer om konsekvenserne heraf. Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Udvalgets medlemmer er derfor ikke gjort bekendt med de fremsendte sagsakter. De rejste spørgsmål, som omhandleren ejendom, hvorfra der drives en restauration af ejeren af ejendommen, besvares herefter således: Ad 1. Spørgsmålet kan besvares bekræftende for så vidt angår relevante forhold. Ad. 2. Det er ikke muligt for udvalget generelt at redegøre nærmere for indholdet af en ejendomsmæglers oplysnings- og undersøgelsespligt med mindre det relevante forholds art oplyses. For så vidt. angår en virksomheds omsætning kan oplyses, at en ejendomsmægler har pligt til at undersøge den til salg værende virksomheds økonomi med udgangspunkt i de reviderede regnskaber samt pligt til at oplyse køber om en række nøgletal, herunder bl.a. virksomhedens omsætning. Ad. 3. Besvarelsen af dette spørgsmål må bero på en konkret vurdering af situationen. Ad. 4. Oplysningen ses ikke at ændre besvarelsen ad. 2. Oplysningen medfører, at spørgsmål 3 besvares bekræftende. Ad. 5. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad. 6. De væsentlige parametre for fastsættelse af salgsprisen er de vurderede værdier af bygninger, inventar og omsætning sammenholdt med driftsregnskabet. Ad. 7. Spørgsmålet kan, som det er formuleret, ikke besvares. Ad. 8. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Ad. 9. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad. 10. Bortfalder i medfør af ad. 9. Ad. 11. Første led af spørgsmålet kan besvares bekræftende, såfremt 41

124 Ad 13. Spørgsmålet kan besvares benægtende, men ejendomsmægleren skal dog oplyse om sin interesse i ejendommen. Ad 14. Som spørgsmålet er formuleret, kan dette ikke besvares. Ad 15. Spørgsmålet kan besvares bekræftende, men det forudsættes, at parterne har indgået en aftale herom. Ad 16. Ses besvaret jf. ad 15. Ad 17. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad. 18. Indledningsvis bemærkes, at der ikke er gældende normer for køberrådgivning i erhvervshandler. Det ses i strid med god ejendomsmæglerskik ikke at gøre en gældsovertagelseserklæring betinget af, at skødet kan tinglyses uden anmærkninger. Ad 19. En sådan vejledning ses ikke at indgå i en ejendomsmæglers forpligtelser. Med venlig hilsen Steen Winther-Petersen formand Dansk Ejendomsnwglerforening Islands Brygge 43 DK København S 1 If: MO Fax: E- mail [email protected] Internet: 42

125 DANSK EJENDOM S MÆGLER FORENING RESPONSUMUDVALGET 6. maj 2004 J.nr Deres j.nr. hhv og I fortsættelse af Responsumudvalgets udtalelse af 5. november 2003 i en ved retten verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende tillægsspørgsmål: "20. Det bedes oplyst, hvorvidt ejendomsmægler har en generel pligt til at rådgive/drage omsorg for købers interesser, såfremt køber ikke er repræsenteret af advokat. 21. Det bedes oplyst, om ejendomsmægler af egen drift har en pligt til indsætte advokatforbehold i købsaftalen. 22. Det bedes oplyst, om ejendomsmægler har en pligt til at rådgive køber om muligheden for indsættelse af et advokatforbehold i købsaftalen. 23. Har det nogen betydning for besvarelsen af spørgsmål 21 og 22, såfremt køber på handelstidspunktet ikke er repræsenteret af advokat. 24. Det bedes oplyst, om en forskel på kr ,00 mellem ejendomsmægler vurdering på kr ,00 og en uvildigt indhentet erklæring på kr ,00 med rimelighed kan rummes indenfor ejendomsmæglers frie skøn. 25. Det bedes oplyst, om en forskel på kr ,00 mellem ejendomsmægler vurdering på kr ,00 og en uvildigt indhentet erklæring på kr ,00 med rimelighed kan rummes indenfor ejendomsmæglers frie skøn. 43

126 I DANSK EJENDOMS 1 MÆGLER FORENING 26. Har det nogen betydning for besvarelsen af spørgsmål 24 og 25, og dermed bedømmelsen af mæglers frie skøn, såfremt medvirkende ejendomsmægler har et pantebrev i ejendommen. Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker fortsat, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Udvalgets medlemmer er derfor ikke gjort bekendt med de tidligere fremsendte sagsakter. De rejste tillægsspørgsmål omhandler en ejendom, hvorfra der drives en restauration af ejeren af ejendommen, hvorfor overdragelsen ikke er omfattet af bestemmelse i lov om omsætning af fast ejendom, besvares herefter således: Ad 20. En sådan pligt påhviler ikke sælgers ejendomsmægler. Ad 21. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 22. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 23. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 24. Besvarelsen af spørgsmålet må bero på en konkret vurdering. Ad 25. Besvarelsen af spørgsmålet må bero på en konkret vurdering. Ad 26. Besvarelsen falder udenfor Responsumudvalgets arbejdsområde. Med venlig hilsen P.U.V Steen Winther-Petersen formand Dansk EjendoTnsmæglerfbrening Islands Brygge 43 DK København S Tlf.: Fax: E- 44

127 RESPONSUMUDVALGET 26. okt J.nr Deres j.nr. BLP16985SB Til brug for en ved verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: " 1. Anses det som et led i ejendomsmæglerens opdrag i forbindelse med formidling af salg, at påse, hvorvidt oplysninger om ejendommens areal i BBRejermeddelelsen stemmer overens med ejendommens faktiske areal? 2. Anses det som et led i ejendomsmæglerens opdrag i forbindelse med formidling af salg, at påse, hvorvidt oplysninger om ejendommens areal i BBRejermeddelelsen stemmer overens med ejendommens faktiske areal, hvis det kan lægges til grund, at oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen ikke stemmer overens med oplysningerne i sælgers ejendomsforsikring? 3. Hvis spørgsmål 1 eller 2 besvares benægtende bedes det oplyst, om ejendomsmægleren ved store areal afvigelser i forhold til BBR-ejermeddelelsen har en pligt til at afklare ejendommens faktiske areal, og i givet fald hvor stor arealafvigelsen skal være i procent før denne pligt indtræder?" Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Ad 1. Det kan oplyses, at oplysninger om en ejendoms forhold normalt baseres på sælgers oplysninger og ejendomsmæglerens besigtigelse af ejendommen sammenholdt med de oplysninger, der fremgår af ejendommens dokumenter, herunder BBR-ejermeddelelsen. Dansk EjendomsmægUrforening Islands Brygge 43 DK København S Tlf: Fax: E-: 45

128 Såfremt ejendomsmægleren umiddelbart kan konstatere uoverensstemmelser mellem oplysningerne og de fysiske forhold, har ejendomsmægleren pligt til så vidt muligt at søge forholdet afklaret. Ad 2. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 3. Ses besvaret under ad 1. Det bemærkes dog, at der generelt ikke kan afstikkes regler for, hvornår størrelsen af en arealafvigelse medfører en undersøgelsespligt for en ejendomsmægler. Afklaringen heraf må bero på en konkret vurdering af ejendommens forhold. Steen Med venl P.U.V. formand Winther- Petersen en 46

129 RESPONSUMUDVALGET 19. sep J.nr Deres j.nr. hhv. S og R MEP/brb Til brug for en ved retten i Ringkøbing verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1. Er det generelt i strid med reglerne om god ejendomsmæglerskik for en ejendomsformidler/ejendomsmægler at repræsentere både sælger og køber i ejendomshandler, der, da den pågældende ejendom hovedsagelig er bestemt til erhvervsmæssig anvendelse, ikke er omfattet af lov om omsætning af fast ejendom? 2. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, hvad bør så være konsekvensen heraf for den pågældende ejendomsformidler/ejendomsmægler i relation til køberne? Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Udvalgets medlemmer er derfor ikke gjort bekendt med de fremsendte sagsakter. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Dansk Ejendomsmtzglerforening Islands Brygge 43 DK København S Tlf.: Fax: ± E- mail [email protected] Interner, 47

130 I DANSK EJENDOMS 1 MÆGLER I FORENING Ad 1. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 2. Bortfalder i medfør af ad 1. Steen Winther-Petersen Med venlig hilsen P.U.V. Formand 48

131 RESPONSUMUDVALGET 19. sep J.nr Deres j.nr Til brug for en ved retten i Svendborg verserende sag vedrørende salg af investeringsejendomme er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1. Vil det være i strid med god ejendomsmæglerskik, såfremt det ikke oplyses, at administrationsomkostninger og omkostninger til renholdelse/vicevært er skønsmæssig fastsatte? 2. Såfremt hhv. administrations- og viceværtsomkostninger er anslåede, ud fra hvilke principper skal dette da ske ifølge god ejendomsmæglerskik? i 3.a I hvilket omfang er en ejendomsmægler i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling og købsaftale, forpligtet til at foretage opmålinger af ejendommens areal? 3.b Såfremt ejendomsmægleren ikke har foretaget særskilt opmåling af ejendommen, vil det da være i strid med god ejendomsmæglerskik, i salgsopstillingen at anføre følgende: "der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med handlen, hvorfor ejendomsmægleren ikke indestår for rigtigheden af de angivne arealer 1 ' Dansk Ejendomsmeglerfirening Islands Brygge 43 DK København S Tlf.: Fox: E- 49

132 I DANSK.EJENDOMS_ 1 MÆGLER I FORENING 4. Ud fra hvilke principper skal ejendomsmægleren, ifølge god ejendomsmæglerskik anslå lejeindtægter for erhvervslejemål?" Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Ad 1. Ad 2. Udvalget finder det ikke værende i strid med god ejendomsmæglerskik, men finder, at det er en fagfejl ikke at oplyse, at de i spørgsmålet nævnte omkostninger er skønsmæssigt fastsatte. Der findes hverken skrevne eller uskrevne regler herfor, men en ejendomsmægler vil skønne sådanne udgifter efter sin viden fra lignende ejendomme og øvrige kendskab til markedet. Ad 3.a Fysisk opmåling af en ejendom foretages ikke af en ejendomsmægler. Ad 3.b Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 4. Lejeindtægter for uudlejede erhvervslejemål anslås af en ejendomsmægler ud fra dennes viden fra lignende ejendomme og øvrige kendskab til markedet. Med venlig hilsen P.U.V. Steen Winther-Petersen formand 50

133 RESPONSUMUDVALGET 19. sep J.nr Deres j.nr. 02-A Til brug for en ved retten i Randers verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1, Responsumudvalget bedes oplyse, hvorvidt der er kutyme for, at en ejendomsmægler ved salg af en erhvervsejendom - uden særlig aftale med sælger herom - har krav på honorar som anført i kommissionsaftalen, såfremt sælgeren Undlader at acceptere et af ejendomsmægleren fremskaffet købstilbud, der indholdsmæssigt svarer til de vilkår, hvorpå ejendommen er udbudt til salg. 2. I det omfang spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes Responsumudvalget oplyse, hvilke momenter/kriterier, deri henhold til den pågældende kutyme er afgørende for, om ejendomsmægleren har krav på honorar. Responsumudvalget bedes endvidere oplyse, hvorvidt det i henhold til kutymen er en betingelse for ejendomsmæglerens krav på honorar, at udbudsvilkårene er fastlagt i aftalegrundlaget mellem ejendomsmægleren og sælger (kommissionsaftalen samt efterfølgende forhold, eksempelvis forhandlinger med potentielle købere) samt i givet fald oplyse, hvilke udbudsvilkår, der som minimum skal være fastlagt i aftalegrundlaget. 3 Responsumudvalget bedes oplyse, hvorvidt der i den i spørgsmål 1 nævnte situation, er kutyme for, at ejendomsmægler - uden særlig aftale med sælger herom - har krav på et arbejdsvederlag. Dansk EjendoTnsm&glerforening hhmds Brygge 43 DK København S Tlf.: Fax: E- 51

134 4 I det omfang spørgsmål 3 besvares bekræftende, bedes Responsumudvalget oplyse, hvilke momenter/kriterier, deri henhold til den pågældende kutyme er afgørende for, om ejendomsmægleren har krav på arbejdsvederlag, samt hvorledes et sådant arbejdsvederlag skal opgøres. 5. Det ønskes oplyst, om det ændrer/påvirker besvarelsen af spørgsmål 1 til 4, at den indgåede kommissionsaftale først opsiges med virkning efter det tidspunkt, hvor ejendomsmægler har fået fremskaffet købstilbud på de 5 ejendomme i overensstemmelse med korrigeret udbudsvilkår, som sket i forhandlingen med den potentielle køber. Det ønskes yderligere oplyst, om en sælger, der ønsker samlet salg af sine erhvervsejendomme - såfremt han ikke endelig har besluttet sig for at afhænde disse - har en forpligtelse til at reklamere overfor ejendomsmægler, såfremt ejendomsmægler med henblik på at få erhvervsejendomme afhændet udfører et betydeligt arbejde med forhandling med liebhavere, opstilling af regnskaber for ejendommene, beregning af skattemæssige konsekvenser? I bekræftende fald ønskes konsekvenserne af en manglende reklamation oplyst. Responsumudvalget bedes besvare spørgsmål 1-4 under forudsætning af, at a) ejendommen overdrages direkte mellem køber og sælger samt under forudsætning af, at b) overdragelsen gennemføres ved overdragelse af aktiekapitalen i det selskab, der ejer ejendommen." Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares både for så vidt angår forudsætning a og b herefter således: Ad 1. Ad 2. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Der findes ikke kutymer for de i spørgsmålet anførte forhold. Besvarelse af de stillede spørgsmål må således henvises til en konkret vurdering af forholdene. Ad 3. Spørgsmålet ses besvaret jf. ad 1. Ad 4. Spørgsmålet ses besvaret jf. ad 1 og 2. Ad 5. Første afsnit af spørgsmålet kan besvares benægtende. Besvarelse af 2. og 3. afsnit falder udenfor Responsumudvalgets arbejdsområde. 52

135 RESPONSUMUDVALGET 19. sep J.nr Deres j.nr Til brug for en ved retten i Hvidovre verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "1. Er det i strid med god ejendomsmæglerskik, hvis en ejendomsmægler indgår en berigtigelsesaftale med køber, efter at sælger har underskrevet, men før køber har underskrevet købsaftalen? 2. Gør det nogen forskel ved besvarelsen af spørgsmål 1, såfremt sælger er en erhvervsdrivende eller en mindre virksomhed? 3. Er det i strid med god ejendomsmæglerskik, hvis en ejendomsmægler indgår en berigtigelsesaftale med køber efter, at både sælger og køber har underskrevet købsaftalen, men før købers fortrydelsesret udløber? 4. Gør det nogen forskel ved besvarelsen af spørgsmål 3, såfremt sælger er en erhvervsdrivende eller en mindre virksomhed? Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Dansk Ejendomsyn&glerjbrening Islands Brygge 43 DK København S Tlf.: ± Fax: E- 53

136 I DANSK. EJENDOMS ' MÆGLER \ FORENING Ad 1. Spørgsmålet kan besvares bekræftende for så vidt angår handler, hvor sælger er forbruger, og hvor handlen således er reguleret af lov om omsætning af fast ejendom. For så vidt angår handler, hvor sælger er erhvervsdrivende, kan spørgsmålet besvares benægtende. Ad 2. Ses besvaret jf. ad 1. Ad 3. Ad 4. Steen Med v P.U.V. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Winther- Iig hilsen Petersen formand 54

137 D= DANSK EJENDOMS MÆGLER FORENING RESPONSUMUDVALGET Den 24. oktober 2005 J.nr Deres j.nr. hhv og Til brug for en ved retten i Århus verserende sag vedrørende en erhvervsejendom er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: 1. Findes der regler eller kutymer omkring en statsautoriseret ejendomsmæglers pligt til at returnere en af klienten underskrevet kommissionsaftale, specielt når denne indeholder rettelser tilføjet af klienten? I bekræftende fald ønskes disse oplyst. 2. Findes der kutyme/regler for, hvor lang tid der bør gå fra en statsautorisret ejendomsmægler har modtaget salgsmateriale vedrørende en ejendom, til salgsopstilling fremsendes til klienten? I bekræftende fald bedes disse oplyst. 3. Er der i branchen kutyme for beregning af arbejdsvederlag, når kommissionsaftale ikke udmøntes i salg, men ophæves af sælger? I bekræftende fald bedes foreningen meddele hvilken kutyme, der foreligger." Dansk Ejendomsmaglerforening Islands Brygge 43 DK København S ' Tlf.: Fax; E- 55

138 Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Ad 1. Ad 2. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 3. Første led af spørgsmålet kan besvares bekræftende. Kutymen består i, at såfremt opdragsgiver opsiger en kommissionsaftale indenfor de første 6 måneder fra opdragets påbegyndelse, tilkommer der ved opsigelsen ejendomsmægleren et arbejdsvederlag på 25 % af det honorar, som opdragsgiver skulle have betalt, såfremt opdraget var blevet løst af ejendomsmægleren i aftaleperioden på de aftalte udbudsvilkår. Steen Winrher- Med venlig h P.U.V. Petersen formand Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 DK København S Tlf.: Fax: E- mail: [email protected] Internet: 56

139 RESPONSUMUDVALGET 15 mrs J.nr Deres j.nr /KV og ro/lk Til brug for en ved retten i Skive verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om i forbindelse med en / erhvervssag at besvare følgende spørgsmål: "1. Er det i overensstemmelse med sædvanlig praksis, at ejendomsformidleren "udbyder" en forretning/erhvervslejemål til salg forinden a. det er afklaret, om udlejeren vil tillade brancheskifte? b. afståelsessummer er opdelt? Der henvises specielt til sagens bilag 1 og retsbogsudskrift af 19/ Er det i overensstemmelse med sædvanlig praksis, at formidleren debiterer sig fuldt vederlag for salg i henhold til formidlingsaftalen, når afståelse af lejemålet er tilvejebragt ved direkte kontakt med tredjemand uden formidlerens Dansk Ejendomsmtzglerfor Islands Brygge 43 DK København S Tip. T Fax:

140 mellemkomst, og uden at salg har fundet sted til én af formidleren fremskaffet kunde, uden at formidleren har deltaget i de nødvendige forhandlinger med udlejeren om brancheskifte og afståelsesret? 3. Udvalget bedes vurdere om formidlingsaftalen alene vedrører afståelse af erhvervslejemålet som en frisørforretning eller formidlingsaftalen tillige vedrører afståelse af erhvervslejemålet til andet end en frisørforretning. 4. Er det i overensstemmelse med sædvanlig praksis, at formidleren først forhandler med udlejeren om eventuelt brancheskifte og sørger for en fordeling af afståelsessummerne, når der er konkrete forhandlinger med en køber? 5. Såfremt spørgsmål 1 og 4 besvares benægtende ønskes oplyst, hvilken konsekvens dette har for vederlaget? 6. Har det efter mæglerpraksis betydning for fastholdelsen af formidlingsaftalen, hvorvidt denne er detaljeret gennemgået med opdragsgiveren inden underskriften? I bekræftende fald hvilken betydning? 7. Er det efter udvalgets opfattelse overensstemmende med god mæglerpraksis uden særlig henvendelse til opdragsgiveren at lade formidlingsaftalen løbe ud over de første 6 måneder uden at tage særskilt kontakt herom til opdragsgiveren? Hvis ikke, bedes oplyst hvilke konsekvenser manglende kontakt til opdragsgiveren efter praksis skal have? 8. Er det udvalgets opfattelse, at der vederlagsmæssigt er forskel på salg af en butik med tilhørende lejemål og salg af et tomt lejemål? I bekræftende fald hvad er forskellen og hvilke konsekvenser har det på vederlaget? 9. Udvalget bedes vurdere, hvorvidt formidleren er berettiget til at beregne sig honorar i henhold til "De's standardbestemmelser - erhverv" pkt. 5.4 eller honorarberegning skal ske efter pkt Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendo m og alene udtaler sig generelt. Udvalgets medlemmer er derfor ikke gjort bekendt med de fremsendte sagsakter. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Ad 1 a. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Ad 1 b. Spørgsmålet kan besvares bekræftende. Ad 2 Spørgsmålet kan besvares bekræftende. 58

141 Ad 5. Ad 6. Bortfalder i medfør af ad. 1 og 4, men besvarelse af spørgsmålet falder i øvrigt også udenfor udvalgets arbejdsområde. Spørgsmålet kan besvares benægtende. DANSK l/endoms Ad 8. Vederlag aftales individuelt, hvorfor der ikke findes kutymer for vederlagets fastsættelse. Ad 9. Udvalget finder, at honorering for objekter solgt i kommissionsperioden skal ske i henhold til pkt. 5.4 i Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser - Erhverv. Med venlig hilsen P.U.V. Steen Winther-Petersen formand 59

142 RESPONSUMUDVALGET 23. jun J.nr Deres j.nr. hhv og Til brug for en ved retten i Frederikssund verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende supplerende spørgsmål: Responsumudvalget bedes oplyse, hvorvidt formålet med forbeholdet i provenuberegningen er indføjet med henblik på at meddele sig til sælgeren om, at der ikke rådgives om handelens skattemæssige konsekvenser, og om denne måde at meddele forbeholdet på sædvanligvis er den eneste måde hvorpå ejendomsmæglere orienterer om forbeholdet. Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Dansk jendomsm glerforening Islands Brygge 43 DK København S Tip Fax: E- 60

143 Det rejste spørgsmål kan herefter besvares bekræftende. Det er dog almindeligt, at en ejendomsmægler også mundtligt oplyser sælger om muligheden for beskatning og henviser sælger til dennes revisor for at få forholdet nærmere belyst jf. ad 1 Responsumudvalgets udtalelse af 15. marts Med ve P.U.V) Steen Wmther-Petersen formand 61

144 RESPONSUMUDVALGET 6 dec J.nr Deres j.nr og MJ Til brug for en ved Retten i Kolding verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: "Forud for Dansk Ejendomsmæglerforenings besvarelse kan oplyses, at parterne er enige om at lægge til grund at at at at at at at sælger er erhvervsdrivende, der er tale om salg af et cafeteria fra lejede lokaler, sælgers henvendelse var med henblik på mæglers salg til tredjemand, mægler efter kort tid i stedet tilbyder selv at købe virksomheden, efter forslag fra sælger, der forud for underskrift af købsaftalen blev indgået en skriftlig aftale mellem parterne om køb af virksomheden på samme vilkår som ved salg til tredje mand, mægler har gjort opmærksom på salg til sig selv, der i formidlingsaftalen var aftalt fast honorar for salg af virksomheden, og at mægler ikke i den forbindelse har rådgivet om stillingtagen til mæglers honorar. Dansk Ejendomsm&glerforening Islands Brygge 43 DK København S Tlf.: Fax: E- 62

145 1. Dansk Ejendomsmæglerforening bedes oplyse, om det er i strid med god mæglerskik at sælge en virksomhed drevet fra lejede lokaler til mægler selv. 2. Dansk Ejendomsmæglerforening bedes oplyse, om det er i strid med god mæglerskik at beregne sig honorar for eget arbejde ved salg af sælgers virksomhed til sig selv. Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Udvalgets medlemmer er derfor ikke gjort bekendt med de fremsendte sagsakter. Udvalget er dog oplyst om, at handlen er indgået i april De rejste spørgsmål besvares herefter således: Ad 1. Under hensyntagen til tidspunktet for handlens indgåelse kan spørgsmålet for så vidt angår salg af erhvervsejendomme/-virksomheder besvares benægtende, såfremt ejerforholdet er oplyst, og såfremt det sker på en sådan måde, at der ikke kan rejses berettiget tvivl om, hvorvidt der sker en sammenblanding af egne økonomiske interesser og forpligtelser til at yde sagkyndig rådgivning af klienten. Ad 2 Besvarelsen af dette spørgsmål må henvises til en konkret vurdering.. Med venlig hilsen P.U.V. Steen Winther-Petersen formand 63

146 RESPONSUMUDVALGET 1. mrs J.nr Deres j.nr /EKA Til brug for en ved Retten på Frederiksberg verserende sag er Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg blevet anmodet om at besvare følgende spørgsmål: Responsum "1 Påhviler der en mægler i en handel mellem erhvervsdrivende at udfærdige og ekspedere de nødvendige dokumenter for handlens gennemførelse, herunder udfærdigelse af løsøre-pantebrev til dækning af restkøbesum, såfremt køber ikke forinden overtagelsesdagen er repræsenteret af advokat. 2. Hvis det lægges til grund, at handlen først blev indgået den 12/ og overtagelsen var fastsat til den 15/2 2004, og at køber først antog advokat den 19/2 2004, da bedes udvalget oplyse, hvorvidt det må anses for at være i strid med god ejendomsmæglerskik, såfremt ejendomsmægler ikke i forbindelse med overdragelsen af den handlede forretning har påset, at pantebrevet stort kr til dækning af restkøbesummen er udfærdiget, underskrevet og tinglyst forinden overtagelsen, idet bemærkes, at sælger havde ejendomsforbehold i inventaret, anslået til kr indtil pantebrevet udfærdigelse. Dansk Ejendomsrmzglerforemng Islands Brygge 43 DK København S Tf Fax: E- mail: [email protected] Internet: 64

147 3. Udvalget bedes oplyse, hvorvidt mægler har en forpligtelse til at påse, at der deponeres i overensstemmelse med slutsedlen. 4. Udvalget bedes oplyse, om mægler har en forpligtelse til at påse, at refusionsopgørelsen bliver udarbejdet og i bekræftende fald, hvad mægler skal foretage sig, såfremt refusionsopgørelsen ikke udarbejdes. 5. Anses mæglers manglende iagttagelse af udarbejdelse af en refusionsopgørelse i henhold til spørgsmål 4, for at være en handling, der anses for at være i strid med god mæglerskik. 6. Hvis det lægges til grund, at køber er forpligtet til at indtræde i en aftale med Diplom Is, bedes det oplyst, hvorvidt det måtte være i strid med god ejendomsmæglerskik, at mægler ikke har påset, at køber rent faktisk indtræder i aftalen, og dermed indtræder i de økonomiske forpligtelser forbundet hermed. 7. Såfremt spørgsmål 6 besvares bekræftende, anmodes udvalget om at oplyse, hvorledes en mægler skal forholde sig, såfremt køber ikke indtræder i kontrakten. 8. Med baggrund i det forhold, at køber er repræsenteret af advokat, bedes det oplyst, om det må anses for at være i strid med god mæglerskik ikke at besvare sælgers advokats henvendelser. 9. Idet det oplyses, at der i den ene kommissionsaftale, som er underskrevet af sagsøgte, er fastsat en løbetid på 6 måneder, hvorimod sagsøgers underskrift alene vedrører en aftale af 1 måneds løbetid, da bedes Udvalget oplyse, om den manglende underskrift på samme dokument, herunder forskellighederne i det underskrevne efter praksis kan medføre, at det kan lægges til grund, at der ikke mellem sagsøger og sagsøgte er indgået en formidlingsaftale med den følge, at sagsøgtes honorar må anses for bortfaldet. Besvarelsen af spørgsmålet bedes inddrage det forhold, at sagsøger ved underskriften slutsedlen har forpligtet sig til at udbetale honorar til sagsøgte, og salg i henhold tilden af sagsøger underskrevne kommissionsaftale har fundet sted indenfor en måned. Responsumudvalget har behandlet sagen og bemærker indledningsvis, at udvalget udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. De rejste spørgsmål besvares herefter således: Ad 1. Spørgsmålet kan besvares benægtende. Ad 2. Under forudsætning af, at sælger ikke har været repræsenteret af advokat i forbindelse med handlen ses det skitserede hændelsesforløb at være i strid med god ejendomsmæglerskik, når der ses bort fra tinglysning. Ad 3. En ejendomsmægler har pligt til at påse, at deponeringer sker i 65

148 DE DANSK EJENDOMS MÆGLER FORENING overensstemmelse med det aftalte. Ad 4. Besvarelsen af dette spørgsmål beror på den aftale om arbejdsopgaver, der indgået mellem sælger/sælgers advokat og ejendomsmægleren. er Ad 5. Besvarelse af dette spørgsmål beror på den aftale om arbejdsopgaver, der er indgået mellem sælger/sælgers advokat og ejendomsmægleren. Ad 6. Besvarelse af dette spørgsmål beror på den aftale om arbejdsopgaver, der er indgået mellem sælger/sælgers advokat og ejendomsmægleren. Ad 7. Spørgsmålet kan ikke besvares generelt, men må bero på den konkrete situation. Ad 8. Manglende besvarelse af sælgers advokats henvendelser ses at være i strid med god ejendomsmæglerskik. Ad 9. Besvarelsen af dette spørgsmål falder udenfor Responsumudvalgets arbejdsområde, idet en besvarelse må bero på en vurdering af de konkrete omstændigheder. k hilsen m M e d vepli P.U.V. Steen Winther-Petersen formand 66

149 Standardbestemmelser - Erhverv DE-standardbestemmelser for erhvervsejendomsmæglerydelser vedrørende vurderings-, salgs-, udlejnings-, projekt- og konsulentopgaver 1. Standardbestemmelsernes gyldighed 1.1 Standardbestemmelserne finder anvendelse for aftaler om erhvervsejendomsmæglerydelser, som ikke er omfattet af Lov om omsætning af fast ejendom, og som er overgivet til et ejendomsmæglerfirma (i det følgende betegnet som MDE), der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), når opdragsgiver har fået overgivet et eksemplar af disse, og når dette fremgår af aftalens ordlyd. 1.2 Såfremt ikke andet fremgår af opdragsaftalen er standardbestemmelserne gældende. Såfremt der er uoverensstemmelse mellem indholdet af en skriftlig opdragsaftale og en eller flere af nærværende standardbestemmelsers paragraffer, betragtes indholdet af den skriftlige opdragsaftale, som er indgået mellem parterne, som værende gældende. 1.3 MDE har ansvaret for, at der ikke er tvivl om opdragets omfang, objektets identitet, opdragsgiverens identitet, de aftalte honorarsatser samt ikrafttrædelsestidspunkt, såfremt dette afviger fra aftaletidspunktet. 2. Fuldmagt fra opdragsgiver 2.1 MDE har fuldmagt til hos relevante offentlige myndig heder, finansieringsinstitutter, forsikringsselskaber, revisorer, advokater m.v. at indhente fornødne oplysninger, herunder pantnumre og kontrolkoder, og dokumentation for nødvendige tekniske, juridiske og økonomiske forhold vedrørende objektet/ opgaven. 3. Dokumentations- og markedsføringsomkostninger 3.1 Opdragsgiver afholder MDE's udlæg til indhentelse af nødvendig dokumentation. 3.2 Opdragsgiver refunderer tillige løbende udgifter til aftalt markedsføring. 3.3 Opdragsgiver refunderer endvidere udgifter til andre særlige markedsføringstiltag i det omfang, det fremgår af opdragsaftalen. 3.4 Såfremt der er aftalt et maksimumbeløb vedrørende ovennævnte udgifter, skal dette fremgå af opdragsaftalen. 3.5 Eventuel annoncerabat/-provision afhængig af MDE's samlede årlige annonceringsmængde, samt eventuel bureauprovision, tilfalder MDE. 4. Parternes forpligtelser i aftaleperioden 4.1 MDE er forpligtet til at arbejde for opdragets udførelse på bedst mulig måde, herunder at indhente alle relevante oplysninger fra såvel opdragsgiver som myndigheder. Alt efter opgavens art forestår MDE endvidere: - udarbejdelse af prospektmateriale - annoncering i aviser, salgskataloger m.v. - skiltning og forevisning m.v. udarbejdelse af overdragelsesdokument som f.eks. lejeaftale, slutseddel eller købekontrakt - ydelse af fornøden bistand til opdragsgiver i forbindelse med opdragets gennemførelse og ejendommens overdragelse i øvrigt. 4.2 MDE har tavshedspligt om opdragsgivers interne forhold. Han er således ikke berettiget ved udstedelse af pressemeddelelser eller på anden måde at videregive oplysninger om sælgers eller købers forhold. 4.3 MDE må ikke have anden personlig eller ø- konomisk interesse i objektet/opdraget end udførelsen af det hverv, som fremgår af opdragsaftalen. 4.4 Opdragsgiver er forpligtet til, såvel ved opdragets påbegyndelse som løbende, at oplyse MDE om alle relevante og aktuelle forhold. Det er ikke tilladt opdragsgiver uden forudgående skriftlig aftale med MDE at mangfoldiggøre det af MDE udarbejdede udbudsmateriale. 4.5 Opdragsgiver opfordres til hos egen revisor, advokat, pengeinstitut e.l. at få foretaget fornødne egne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger vedrørende objektet/ opdraget. MDE's rådgivning omfatter således ikke skattemæssige forhold. 5. Honorar/vederlag til MDE 5.1 Vurderings- og konsulentopgaver honoreres af opdragsgiver i forhold til objektets værdi, opdragets kompleksitet, kravet til specialviden samt MDE's tidsforbrug, medmindre anden konkret honoraraftale er indgået i opdragsaftalen. 5.2 Udarbejdelse af salgs-, leje- og projektudbudsforslag, der ikke inden 30 dage efter forslagets præsentation for opdragsgiver fører til indgåelse af særskilt opdragsaftale med MDE, honoreres af opdragsgiver i overensstemmelse med særskilt forud indgået aftale herom. 67

150 Såfremt materialet efterfølgende anvendes af opdragsgiver eller andre uden forudgående skriftlig aftale med MDE, er MDE berettiget til at kræve salær, selv om der eventuelt måtte være betalt arbejdsvederlag til MDE for selve udarbejdelsen af materialet. 5.3 Ved salg af fast ejendom/indgåelse af overdragelsesaftale, beregnes honoraret af den samlede nominelle overdragelsessum for ejendommen. 5.4 Ved salg af virksomhed, afståelse af lejerettigheder m.v. beregnes honoraret af det samlede vederlag i henhold til overdragelsesaftalen, herunder fast ejendom, goodwill, inventar, varelager samt evt. indretnings- og lejemålsrettigheder m.v. 5.5 Ved hel eller delvis udlejning af objektet beregnes udlejningshonoraret af basislejen med tillæg af driftsudgifter (dog ekskl. energiforbrug) for hver lejekontrakt. Der ses ved honorarberegningen bort fra evt. introduktionseller andre lejerabatter. 5.6 Finansiering, som foretages med MDE's bistand, herunder ansøgning om optagelse af ejerskiftelån og evt. efterfinansiering, honoreres i overensstemmelse med særskilt prisliste. Såfremt MDE forestår formidling af evt. efterfinansiering eller salg af eventuelle sælgerpantebreve, er MDE berettiget til særskilt formidlingsprovision for dette arbejde. 5.7 Ved udlejning/salg/overdragelse af objektet i aftaleperioden er MDE berettiget til fuldt honorar, uanset hvem, der har udarbejdet overdragelsesaftale/kontrakt. Ligestillet med salg eller overdragelse af objektet betragtes overdragelse af bestemmende aktie-/anpartsmajoritet i det selskab, der måtte eje objektet. 5.8 Såfremt MDE fremskaffer et tilbud i overensstemmelse med de aftalte udbudsvilkår tilkommer der MDE fuldt honorar i overensstemmelse med opdragsaftalen, selv om opdragsgiver undlader at acceptere tilbudet. Honoraret forfalder til betaling ved opdragsgivers afslag på accept. Opdragsaftalen betragtes i sådanne tilfælde som opsagt af opdragsgiver. 5.9 Indgås der inden 6 måneder efter aftalens ophør en aftale om overdragelse/udlejning af objektet til et kundeemne, som MDE har anvist objektet til, eller som MDE har ført forhandlinger med i kontraktperioden, tilkommer der MDE fuldt honorar i overensstemmelse med opdragsaftalen, som om aftalen var indgået i aftaleperioden. 6. Opdragsaftalens opsigelse 6.1 Aftalen løber indtil den skriftligt opsiges af en af parterne. Opsigelse kan til enhver tid ske med 30 dages skriftligt varsel. Opsiges aftalen af opdragsgiver indenfor de første 6 måneder fra opdragets påbegyndelse, tilkommer der ved opsigelsen MDE et arbejdsvederlag på 25 % af det honorar, som opdragsgiver skulle have betalt, såfremt opdraget var blevet løst af MDE i aftaleperioden på de aftalte udbudsvilkår. 7. Betalingsbetingelser og merværdiafgift 7.1 Løbende omkostninger, herunder dokumenta- tions- og markedsføringsomkostninger m.v. betales efter påkrav ifølge opgørelse. Honorar og evt. andre tilgodehavender betales dog senest ved indgåelse af juridisk bindende aftale mellem opdragsgiver og den kontraktspartner, der er fremskaffet ved MDE's hjælp, ved vurderings- eller konsulentopgavens gennemførelse eller ved opdragsaftalens ophør. Momspligtige ydelser tillægges den til en hver tid gældende merværdiafgift. 7.2 De opkrævede beløb kan af opdragsgiver betales rentefrit indenfor 8 dage fra fakturadato, hvorefter der tillægges renter efter rentelovens bestemmelser indtil betaling finder sted. 8. Øvrige forhold 8.1 MDE er registreret i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens ejendomsmæglerregister. Igennem Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) er MDE omfattet af de kollektive ansvarsforsikrings- og øvrige sikkerhedsstillelsesbestemmelser, der fremgår af Dansk Ejendomsmæglerforenings vedtægter og Dansk Eiendomsmæglerforenings Erstatningsfonds vedtægter. 8.2 Eventuelle retstvister mellem opdragsgiver og MDE afgøres med MDE's hjemsted som værneting. 8.3 MDE er berettiget til at afstå samtlige sine rettigheder ifølge opdragsaftalen ved hel eller delvis overdragelse af ejendomsmæglervirksomheden, herunder også ved partneroptagelse, fusion, selskabsomdannelse, generationsskifte e.l. Kundeemnet skal fremgå af en af MDE efter aftalens ophør udarbejdet liste over maksimalt 5 kundeemner, der fremsendes til opdragsgiver senest 14 dage efter aftalens ophør. 68