PETER JAHN & PARTNERE A/S BYGNINGSRÅDGIVNING ARKITEKTER INGENIØRER

Transkript

1 OVERORDNET VURDERINGSRAPPORT LINDØHUSENE SAG NR MAJ 2008 PETER JAHN & PARTNERE A/S BYGNINGSRÅDGIVNING ARKITEKTER INGENIØRER

2 Indhold: Side: 1.0 Rapportens formål og generelle bemærkninger Overordnet konklusion Bebyggelsens anvendelse og funktion Tage:... 5 Krybekældre/fundamenter:... 7 Facader:... 8 Vinduer og terrassedørspartier:... 9 Udvendige døre: Etageadskillelser/gulvkonstruktioner: Wc/bad: Køkkener: Varmeforsyning: Afløb: Kloak: Vandinstallationer: Ventilation: El-installationer: Private friarealer: Byggeplads/stillads: Løbende årlig vedligeholdelse Teknisk rådgivning Budgetoversigt

3 Rapportens formål og konklusion 1.0 RAPPORTENS FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER. Denne byggetekniske rapport beskriver bebyggelsen Lindøhusene placeret i ejerlavet af Munkebo By, Munkebo i alt 500 stk. én-familie huse. Formålet med rapporten er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en kortere årrække. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser inkl. moms. Den byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet rapport, der er baseret på en overordnet visuel gennemgang af husene uden destruktiv hultagning. Dette omfatter besigtigelse af fællesarealer, indvendige overflader, enkelte kik ned i krybekældre, hvor disse har været tilgængelige, og på tilgængelige lofter samt besigtigelse af tag, facader og vinduer fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Det skal bemærkes, at husene omfatter 3 hovedtyper og herudover mindre variationer over disse typer. Teknisk set fremstår husene imidlertid forholdsvis ensartede, hvor den største forskel er opbygningen af indervæggene i husene. Den tekniske beskrivelse og tilstandsvurderingen omfatter således alle typer med mindre andet er anført. Begrebet ejendommen henviser til forhold der generelt vedrører alle husene. 2.0 OVERORDNET KONKLUSION. Efter at have gennemgået bebyggelsen kan det konstateres, at denne med hensyn til de primære bygningsdele, såsom fundamenter, facader, bærende træværk m.v., må betegnes som værende i god eller nogenlunde god stand. Med hensyn til de sekundære bygningsdele, såsom vinduer, tekniske installationer m.v., må disse generelt betegnes som værende i rimelig god stand. Tagbeklædningerne er dog i mindre god stand, og der må forventes betydelige vedligeholdelsesarbejder på disse i løbet af de kommende år. På meget kort sigt må det derfor forudses, at der som minimum skal foretages en pålægning af tagpap som beskrevet under afsnittet vedrørende tag. Indtil en gennemgribende istandsættelse har fundet sted må man forvente, at der vil være øgede udgifter til vedligeholdelsen af tagbelægningen. Desuden vil der være fortsatte løbende vedligeholdelsesarbejder på huse og fællesarealer til udførelse fremover. 2

4 Rapportens formål og konklusion Som helhed må ejendommen betegnes som værende i middel god stand sammenlignet med ejendomme af tilsvarende alder og beliggenhed. Der har i flere af husene tidligere været konstateret angreb af skimmelsvamp, og der er udført en række undersøgelser af disse forhold. Af disse undersøgelser må man overordnet konkludere, at husenes grundlæggende konstruktion kun i mindre grad er årsag til disse skimmelsvampeangreb. Manglende ventilation/tilstopning af ventiler og pålægning af diffusionslukkende materialer på gulve anføres som en hyppig årsag til dannelsen af skimmelsvamp. De konstaterede angreb af skimmelsvamp er afhjulpet. Det forventes ikke, at der skal ofres væsentlige udgifter til istandsættelse af ejendommen ud over de i denne rapport nævnte vigtige istandsættelsesarbejder og den almindelig løbende vedligeholdelse. For at bevare husenes rimelig gode stand bør nedenstående dog iværksættes snarest: - Afrensning af tagflade for mos og alger samt efterfølgende pålægning af tagpap. - Sikring af sunkne tagremme over terrassedørspartier. - Sikring af tilstrækkelig ventilation af tagrum. - Sikring af tilstrækkelig ventilation af krybekældre. - Fugning af murværk omkring gavl- og murpiller og omkring et stort antal lodrette fuger. - Istandsættelse og udskiftning af vindues- og dørpartier. - Udskiftning af defekte varmtvandsbeholdere. - Diverse isoleringsarbejder og andre energibesparende foranstaltninger. Herudover vil ejendommens ejer indenfor en kortere årrække skulle tage stilling til yderligere istandsættelsesarbejder: - Sikring af sunkne tagremme over terrassedørspartier. - Istandsættelse af facader og gavle. - Istandsættelse og udskiftning af vindues- og dørpartier i en senere prioriteret rækkefølge. - Udskiftning af tilbageværende oprindelige defekte varmtvandsbeholdere. 3

5 3.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION. Bebyggelsens anvendelse og funktion Ejendommen består af fritliggende én-familie huse og dobbelthuse/rækkehuse. Alle huse er i én etage. Bebyggelsen er ifølge BBR-ejermeddelelserne opført i perioden I forbindelse med etablering af en andelsboligforening skal husene sammatrikuleres. Ejendommen, der kan overtages som andelsboligforening, består af 500 huse. I alt anføres det samlede boligareal til lidt under ca m². Husene har alle egne badeværelser. Husenes radiatorer og brugsvand opvarmes via fjernvarme fra et distributionssystem, der ligger i bebyggelsens veje. De besigtigede huse fremstår generelt i middel god men varierende stand, ligesom moderniseringsgraden er meget varieret. En lokalplan for det område, hvori bebyggelsen befinder sig, er pt. under udvikling, hvilket betyder, at det, indtil denne foreligger ca. maj 2009, ikke vil være muligt at foretage væsentlige ændringer i husenes fysiske fremtoning. Kulturarvsstyrelsen har vist interesse for bebyggelsen som en typisk beboelsesbebyggelse fra 1960 erne tilknyttet en større industrivirksomhed. Lokalplanen vil formodentlig også fremover begrænse mulighederne for at foretage større konstruktive eller kosmetiske ændringer på husene. Dette kommer især til at handle om tagbelægninger, der skal være identiske med eller ligne - de eksisterende tagformer og - beklædninger, facader der skal bevares som blankmurede facader, farver på vinduer, der skal befindes sig inden for et begrænset spektrum (jordfarver) m.v. Man må også forvente, at udseendet på udestuer, carporte m.v. vil blive underlagt tilsvarende restriktioner. 4

6 4.0 BEBYGGELSENS STAND. Tage: Typisk mosbegroning på nordvendt tagflade Eksempel på sydvendt tagflade Tagene er opført som et sadeltag med en hældning på ca. 25 o (saksespær eller spærfag) med den oprindelige tagbeklædning af eternitskiferplader. 5

7 Ventileringen af tagrummet foregår gennem ventilationstriste i gavlene. Disse er i et vist omfang enten tilstoppede eller faldet ud. Ristene sikrer mod indtrængende fugle, husmår m.v. Ventilationen skal sikres i alle husene og udgiften hertil forventes at være ca. kr inkl. moms for hele ejendommen såfremt dette udføres, samtidig med sikring af ventilationen af kælderen. I det omfang beboerne vælger selv at efterisolere loftsrummet, hvor dette er muligt, er det vigtigt, at det sker på en måde, som ikke hindrer den naturlige ventilation af loftsrummet. Tagbeklædningen er næsten overalt og især på nord og østvendte flader - tæt begroet med mos. Ved besigtigelse af tagfladen indvendigt fra - hvor dette har været muligt - ses umiddelbart ingen defekter på tagbeklædningen. Der er foretaget jævnlig vedligeholdelse af tagfladerne, og der ses en del udskiftede skifre og taghætter, inddækninger m.v. Man må imidlertid påregne, at der fortsat og i stigende grad skal afholdes udgifter til løbende vedligeholdelse af tagfladerne indtil en væsentlig istandsættelse eller udskiftning har fundet sted. Vindskeder ses flere steder at være nedbrudte bag den delvist dækkende zinkinddækning. Det må forventes, at der skal ske en udskiftning af defekte vindskeder og inddækninger. Det anbefales på baggrund af ovenstående at afrense samtlige tagflader for mos og alger, og derefter lægge tagpap på den eksisterende eternitskiferbelægning. Udgiften hertil forventes at være ca. kr. 400 inkl. moms pr. m 2. Dette svarer til ca. kr inkl. moms og inkl. stillads for hele ejendommen. Den tidligere omtalte lokalplan, hvor Kulturarvsstyrelsen kan blive påtaleberettiget, kan eventuelt betyde, at der ikke må pålægges tagpap på tagfladerne, men at der i stedet skal lægges eternitskiferplader op igen. Dette forhold er endnu uafklaret. Den bærende del af tagkonstruktionen fremstår generelt i god stand med ingen eller ringe nedbrydning af træværk. Der ses dog et svigt i tagremmens bæring over terrassedørspartierne i mange af husene. Det er mest udtalt i de store funktionærhuse på 123 m 2, hvor remmen spænder over 5 vindues fag og 1 terrassedørs fag, men forholdet er også synligt på de mindre huse, hvor der forefindes 3 vindues fag og 1 terrassedørs fag. Forholdet betyder, at vinduespartierne udsættes for en belastning og kommer til at udgøre en bærende del af konstruktion, hvilket de ikke er dimensioneret til. En del beboere oplever da også, at terrassedørene kan være vanskelige at åbne bl.a. i perioder med fugtigt vejr. I forbindelse med en tagudskiftning og/eller ved efterfølgende vinduesudskiftninger bør tagremmen en del steder forstærkes, så forholdet ikke forværres. 6

8 Krybekældre/fundamenter: Krybekælder med afløb i plast og støbejern, uisolerede rør m.v. Fundamenter er opført af beton, og etageadskillelsen hviler i øvrigt af på punktfundamenter i form af murede søjler eller betonrør. Ved stikprøvemålinger af fugtigheden i etagebjælker og andet træværk (udført fra gulvlemmen) kan konstateres en fugtighed på %, hvilket er nogenlunde tilfredsstillende lavt. Der kan imidlertid i de besigtigede huse konstateres en indelukket kælderlugt i krybekældrene. En del af de tidligere konstaterede skimmelsvampeangreb menes delvist at hidrøre fra de noget opfugtede kældre. Der kan da også enkelte steder konstateres hvidtonede vækstdannelser typisk på overflader af vindpap m.v. Isoleringen under gulvene ses flere steder at være løsthængende eller faldet ned og skønnes derfor disse steder at have begrænset værdi. Umiddelbart må det anbefales at sikre, at ventilationen i fundamentet til krybekælderen fungerer. Dette kan f.eks. gøres ved at rense ventilationshullerne og ventilationsristene. Derudover kan det i "funktionærboligerne" på 123 m 2 (23 stk.) blive nødvendigt at supplere ventilationen ved at etablere yderligere en række huller. Udgiften hertil forventes at andrage ca. kr inkl. moms for samtlige huse såfremt, dette udføres samtidig med øvrige ventilationsfremmende arbejder vedrørende tag. I det omfang ventilationen øges kan det anbefales at foretage den senere nævnte isolering af henholdsvis rørinstallationer og gulv i terrænhøjde. 7

9 Facader: Typisk facadeudsnit med mindre revnedannelser Husenes facader er opført i blank mur af røde elle gule maskinsten og fremstår i rimelig god stand med forholdsvis få sætningsrevner, udvaskede fuger m.v. Der ses dog mange steder revnedannelser omkring gavlpillernes fæste til facaderne, og ligeledes er der flere løse steder på gavlenes fortanning mod tagflade. På murpiller, der støder op til overbelastede tagremme, ses flere steder revnedannelser, der skyldes den skæve belastning af murpillerne, hér ses både revner i fuger og revnede sten. En del af soklerne har løs puds og navnlig de skrå banketter udfor vindues- og terrassedørspartierne har flere steder nedbrudte overflader. En reparation af revner i sokler og nedbrudte banket overflader bør udføres snarest. Sålbænkene, der er udført i zink, er flere steder defekte eller monteret uden fuge mod vinduesåbningernes udvendige lysninger, således at der kan trænge vand ned bag/under sålbænkene med risiko for nedbrydning af det underliggende murværk til følge. Revner og huller i facader bør eftergås, og der bør fuges omkring sålbænke også for at nedbringe risikoen for angreb af murbier, der foretrækker facader med huller i fugerne, der kan give bekvem adgang. Udgiften til istandsættelse/eftergang af facader, sålbænke og sokler anslås i varierende omfang at beløbe sig til ca. kr inkl. moms over en periode på ca. 5-8 år, hvoraf ca. kr inkl. moms er afsat til straksarbejder. 8

10 Typisk facadeudsnit Vinduer og terrassedørspartier: Typisk terrassedørsparti 9

11 Ejendommen har overvejende nye og nyere trævinduer med termoruder. Der ses i de besigtigede huse en del punkterede termoruder. Enkelte steder ses oprindelige vinduer med koblede rammer. Trævinduerne fremstår generelt i god om end noget varierende stand. Enkelte steder ses nedbrudte bundrammer og bundkarme. Det må forventes, at der skal anvendes ca. kr inkl. moms over de næste 5-8 år på fortsat udskiftning af vinduer. Heraf er der afsat ca. kr inkl. moms til straksarbejder. Terrassedørspartierne er flere steder nedbrudte og efterfølgende malet. Det må forudses, at der en del steder skal foretages udskiftning af udvendige plader og bundstykker eventuelt hele brystningspartier. Fugerne omkring vinduerne er de fleste steder intakte, men har enkelte steder dårligt fæste til murværket. Det må forventes, at de trævinduer og terrassedørspartier, der i god og vedligeholdelsesværdig stand, skal males udvendigt og i kant og fals ca. hvert 6-8. år. Udgiften hertil forventes at andrage ca. kr inkl. moms gennem de næste 5-8 år, heri er inkluderet udgifter til en snedkereftergang af vinduerne. Indenfor det første år efter en overtagelse af ejendommen forventes en udgift på ca. kr inkl. moms. Udvendige døre: Udvendige døre er i rimelig god stand og skal istandsættes som beskrevet for vinduerne. Derudover må der forventes almindelig løbende vedligeholdelse af låse m.v. Udgiften til udskiftning af døre inkl. defekte terrassedøre forventes at være ca. kr inkl. moms gennem de næste 5-8 år, heraf bør der af sættes ca. kr inkl. moms i det første år. Typisk hoveddørsparti 10

12 Etageadskillelser/gulvkonstruktioner: Etageadskillelserne/gulve er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge/punktfundamenter. Gulvene er på oversiden beklædt med bøgeparket. På undersiden er gulvene isoleret med mineraluld som nævnt i afsnittet vedrørende fundamenter. Etageadskillelserne er generelt i god stand, men der ses en del nedfaldent isoleringsmateriale under gulvene. Reparation og supplering af denne isolering kan med fordel udføres af den enkelte beboer, da udgiften til en håndværkers udførelse af arbejdet vil være for omfattende i forhold til arbejdets omfang. Det er her vigtigt at efterisolering sker, således at naturlig ventilation af krybekælder ikke hindres. Lofter er enten udført med listebeklædning eller som traditionelt pudsede lofter. Lofterne er i god stand. Wc/bad: Ældre badeværelse, der ikke er renoveret, men pænt vedligeholdt 11

13 Alle huse/beboelser har eget bad. I de besigtigede huse fremstår badeværelserne i rimelig god stand, men i meget varierende moderniseringsgrad, idet der mange steder er udført moderniseringer i forbindelse med istandsættelse/forbedring af huse forud for genudlejning. Badeværelsesgulve er oprindeligt udført af terrazzo, og revnedannelser heri er generelt repareret. Andre steder er der udlagt klinker på gulvene. Vægbeklædning er oprindeligt udført som hvid flisebeklædning, men denne er flere steder udskiftet f.eks. til fliser i andre farver. Beboerne vil fremover kunne udføre forbedringer af de eksisterende badeværelser som en værdiforøgende foranstaltning i boligen. Køkkener: Moderniseret køkken Alle huse er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. Nogle huse har nyere køkkener med nye skabselementer, gulvbelægning samt loftbeklædning. Beboerne kan fremover efter behov modernisere deres køkken som en individuel forbedring i boligen. 12

14 Varmeforsyning: Oprindelig varmtvandsbeholder Ejendommen opvarmes ved fjernvarme fremført til de enkelte huse. Centralvarmeanlægget er et 2-strenget anlæg med radiatorer placeret under vinduerne. Der ses mangelfuld isolering af varmerør i husenes krybekældre. Efterisolering kan med fordel udføres af den enkelte beboer til en væsentligt lavere pris end håndværkerudgiften. En stor del af varmtvandsbeholderne i husene er de oprindelige fra starten af 60 erne, og de må forventes at være nedslidte. Der bør derfor afsættes et beløb på ca. kr inkl. moms til løbende udskiftning af defekte varmtvandsbeholdere gennem de næste 5-8 år, heraf bør der afsættes ca. kr inkl. moms til straksarbejder. Der er i nærværende rapport ikke foretaget en nærmere analyse af om, det er muligt at udføre ressourcebesparende foranstaltninger udover isolering af installationer i krybekælder og diverse yderligere isoleringsarbejder. Afløb: Ejendommens afløbsrør er udført dels i støbejern og dels med udskiftningsdele i plastik. Hvor oprindelige afløb og afløbsrør er synlige fremstår de med synlige rustangreb og tegn på gennemtæringer flere steder. 13

15 Der er dog foretaget en del udskiftninger af afløbsskåle og rørforløb. Det må derfor anbefales, at man fortsat udskifter afløbsrørene indtil alle er udskiftet. Udgiften forventes afholdt over budgettet for den almindelige løbende vedligeholdelse. Kloak: Ansvaret for hovedkloakken i vejen hviler på kommunen, og kloakken oplyses at være gennemgribende istandsat af den nuværende ejer for et tocifret millionbeløb inden overdragelsen til kommunen. Der skal derfor ikke forventes større udgifter til kloakreparationer af hovedkloakken i de kommende år. Den del af kloakken (stikledningen), der ligger indenfor husenes nuværende matrikler, skal vedligeholdes af ejendommen. Der vil være mindre udgifter hertil, som afholdes over den løbende vedligeholdelse gennem de kommende år. Vandinstallationer: Ejendommens vandinstallationer er de oprindelige installationer i galvaniseret stålrør suppleret med såkaldte pex-rør. Det må forventes, at der fortsat skal foretages udskiftninger af rørene. Den almindelige løbende vedligeholdelse af vandinstallationen frem til husenes vandmålere afholdes af ejendommen, mens vandinstallationen fra vandmåler frem til tapsteder afholdes af den enkelte beboer. Det må anbefales, at der foretages partiel udskiftning i takt med, at der eventuelt opstår utætheder. Der ses mangelfuld isolering af vandrør i husenes krybekældre. Efterisolering kan med fordel udføres af den enkelte beboer til en væsentligt lavere pris end håndværkerudgiften, hvorfor denne fremgangsmåde må anbefales. Ventilation: Husene har naturlig ventilation i form af aftrækskanaler fra køkken og bad. Der er flere steder opsat emhætter i køkkenerne og mekanisk udsugning i badeværelser. Disse foranstaltninger kan fortsat udføres som en individuel forbedring af de enkelte huse. Den enkelte beboer bør i øvrigt jævnligt udlufte huset for at sikre et godt indeklima. 14

16 El-installationer: Ejendommens el-forsyning er en blanding af den gamle forsyning samt nyere kabling udført i forbindelse med løbende vedligeholdelse af installationerne. El-installationer frem til husenes målertavler fremstår generelt i god stand. Det må anbefales, at husenes el-system eftergås i takt med at lejlighederne istandsættes som en individuel forbedring. Det er et lovkrav, at der skal være installeret HFI/HPFI-relæ i det enkelte hus, hvilket allerede er udført af den nuværende ejer. Private friarealer: Her er store åbne fællearealer m.v., der fortsat skal vedligeholdes fremover af ejendommen Mellem de enkelte enklaver af huse råder ejendommen over store åbne fællesarealer, der ligesom stikvejene/vængerne fremover skal vedligeholdes af ejendommens viceværter/gartnere/driftsfolk. 15

17 Byggeplads/stillads: Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads og skurforhold. Disse udgifter er indeholdt i alle overslagspriserne. For arbejder på tag er det nødvendigt at opstille stillads. Prisen til opstilling af stillads er indeholdt i tagprisen. Løbende årlig vedligeholdelse. Til almindelige løbende vedligeholdelse anslås det, at der i de kommende år i gennemsnit skal anvendes ca. kr inkl. moms under forudsætning af, at de i denne rapport foreslåede arbejder gennemføres. Der er heri ikke indeholdt udgifter til vicevært vedligeholdelse af græsarealer/fællesarealer m.v. Når væsentlige dele af de i denne overordnede rapport foreslåede arbejder er udført, kan det overvejes at nedsætte beløbet til almindelig løbende vedligeholdelse. Teknisk rådgivning. Ved gennemførelse af større arbejder må det anbefales at søge teknisk rådgivning. Teknisk rådgivning kan bl.a. omfatte: - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt for ønskede arbejder. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. 16

18 - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. Peter Jahn & Partnere A/S Claus Dam Den 22. maj

19 5.0 BUDGETOVERSIGT. Peter Jahn & Partnere A/S Hjalmar Brantings Plads 6, 2100 København Ø, tlf.: Budgetoversigt Sagsnavn: Lindøhusene Sags nr Økonomisk oversigt over budgetramme Dato: 22. maj 2008 Bygningsdel Arbejder der bør udføres straks Arbejder der bør udføres indenfor de næste 2-5 år Arbejder der foreslås udført senere Tag (sikring af ventilation af tagrum) Tag (fortsat løbende vedligeholdelse, udskiftning af defekte skifre m.v.) (løbende vedligeholdelse) Tag (ny tagpapbeklædning på eksisterende eternitskifer belægning) Tag (opretning af tagrem over terrassedørs partier i forbindelse med pålægning af ny tagpapbeklædning/vinduesudskiftning) Krybekældre/fundamenter (sikring og supplering af ventilation til krybekælder) Facader/sokkel (diverse reparationer af murværk) Vinduer (udskiftning) Vinduer (maler- og snedkerreparationsarbejder) Udvendige døre (malerarbejder m.v. er indeholdt under vinduer) Udvendige døre (udskiftning) Etageadskillelser (ingen fælles foranstaltninger) Wc/bad (reparation af systematiske revner i badeværelsesgulve udføres over den løbende vedligeholdelse) Køkkener (ingen fælles foranstaltninger) Varmeanlæg (udskiftning af varmtvandsbeholdere) (efterisolering af varmerør foretages billigst af den enkelte beboer) Afløb (løbende vedligeholdelse) Kloak (løbende vedligeholdelse) Vandinstallationer (løbende vedligeholdelse) Ventilation (løbende vedligeholdelse) El/svagstrøm (forøgelse af sikringsgrupper kan udføres som værdiforøgende arbejde af den enkelte beboer) Øvrige Private friarealer 0 0 0

20 Budgetoversigt Byggeplads (stillads til tagrenovering) Skønnet budgetramme inkl. moms Årligt vedligeholdelsesbeløb inkl. moms Ovenstående prissætning er baseret på en besigtigelse af ejendommens fra terræn og i et vist omfang af trapperum, kælder, loftsrummet og enkelte lejligheder. Ovenstående skema er et uddrag af den samlede overordnede vurderingsrapport og angiver alene hovedtallene. Ovenstående beløb er alle ekskl. diverse uforudseelige udgifter, eventuelt teknikerhonorar, udgifter til byggesagsadministration og byggesagsadvokat. 19