Landzonetilladelse. Tilladelse

Transkript

1 Returadresse: Plan, Byg og Miljø Postboks 50, 4400 Kalundborg Tom Hansen Strandvejen 55 Reersø 4281 Gørlev DATO 8. december 2015 SAGS NR BETJE N D IG SELV Landzonetilladelse Tilladelse til udhus på 9,5 m 2 på ejendommen matr. nr. 44ce, Reersø By, Kirke Helsinge, beliggende Strandvejen 55, 4281 Gørlev. Der er søgt om lovliggørende tilladelse til et udhus på 9,5 m 2 beliggende ca. 40 m fra eksisterende bebyggelse på ovenstående ejendom, hvilket forudsætter en landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Tilladelse Kalundborg Kommune meddeler hermed, i henhold til 35, stk. 1, i planloven, lovliggørende landzonetilladelse til det opførte/det ansøgte. Tilladelsen er meddelt på de vilkår, der er nævnt i næste afsnit. Der er en klagefrist på 4 uger fra offentliggørelsen af tilladelsen, og tilladelsen træder først i kraft, når klagefristen er udløbet. Hvis der bliver klaget til Natur- og Miljøklagenævnet over tilladelsen, skal nævnet tage stilling i sagen, før tilladelsen kan udnyttes, jf. 60 i planloven. Tilladelsen vedrører kun forholdet til landzonebestemmelserne i planlovens kapitel 7. Andre nødvendige tilladelser skal søges hos de relevante myndigheder. Sagen videregives herfra til byggesagsbehandling. Landzonetilladelsen falder bort, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år fra datoen på dette brev. Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400 Kalundborg Telefon, omstilling: Scan QR-koden og benyt dig af selvbetjening 1/9

2 Vilkår Tilladelsen er meddelt på følgende vilkår: at udhuset males sort. at udhusets tag beklædes med sort tagpap på et passende undertag. at tagudhænget må være max 20 cm, inkl. tagrende. at udhuset forsynes med tagrende og nedløb. at facaden mod syd holdes rydelig, hvilket skal forstås ved, at der ikke må være påhængt flag, bøjer, kajak, åre, pinde og andet udstyr i en højde højere end 1,5 m (= lavere end hækkens højde.) at regnvandet fra udhuset holdes på egen grund. at ændringerne ved udhuset foretages senest den 1. september at der foreligger eventuelle andre nødvendige tilladelser og dispensationer. at det ansøgte i øvrigt er opført som oplyst. Forhold til andre myndigheder Hvis der under bygge- eller jordarbejder konstateres eller forårsages en forurening af jorden, skal kommunen underrettes, jf. 21 i miljøbeskyttelsesloven. Hvis der sker arkæologiske fund ved anlægsarbejder, skal arbejdet standses og du skal rette henvendelse til Museum Vestsjælland på tlf. nr eller per [email protected]. Kommunen har orienteret museet om tilladelsen ved kopi af dette brev. På kan der desuden findes vejledning om arkæologi for bygherre, hvis der skulle komme arkæologiske interesser i spil. Naboorientering Der er foretaget naboorientering efter planlovens 35, stk. 4. Der er indkommet én bemærkning imod byggeriet. Der gøres indsigelse imod udhusets placering, da udhuset tager udsigten fra klagers vindue og carport. Klager mener, at udhuset kan placeres uden at tage den flotte udsigt. Redegørelse På ejendommen matr. nr. 44ce, Reersø By, Kirke Helsinge, beliggende Strandvejen 55, 4281 Gørlev er der søgt om lovliggørende tilladelse til et opført udhus på 9,5 m 2. Idet det ansøgte er beliggende ca. 40 m fra ejendommens øvrige bebyggelse, kræves landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

3 Sagen er startet som en klagesag, hvor beboeren på Strandvejen 59B har klaget over det opførte udhus. Under naboorienteringen har klager uddybet sin klage, jf. afsnit om naboorientering. Udhuset er opført i starten af 2015 og har et bebygget areal på 9,5 m 2 og en max højde på 2,1 m målt fra naturligt terræn. Taget hælder en smule, således vandet kan løbe af taget. Udhuset er opført i træ, herunder genbrug af et gammelt hønsehus, og taget består af plexi tagplader. Udhuset er opført 1 m fra naboen mod syd og 6 m fra nabo mod vest. Udhuset er opført i landzone lige på den anden side af byzonen. Grunden, hvor udhuset er opført, er meget smal ca m, men lang; som én af meget få grunde i Reersø by går grunden helt ned til Musholm Bugt. Udhuset ligger ca. 65 m fra strandbeskyttelseslinjen../. Som bilag vedlægges tegninger og lign., som indsendt af ansøger, samt oversigtskort og foto fra besigtigelse. Iflg. Kalundborg Kommuneplan , er det ansøgte beliggende i det åbne land, hvor følgende retningslinjer fra Kalundborg Kommuneplan er gældende: Det åbne land er primært forbeholdt jordbrugserhvervene og friholdes som hovedregel for anden anvendelse. Etablering af byggeri og anlæg samt ændringer i arealanvendelsen skal foregå under hensyntagen til landskabets karaktergivende træk og oplevelsesmuligheder, herunder skala, visuelle sammenhænge samt eksisterende bevoksnings- og bebyggelsesstrukturer. Vurderingen skal tage udgangspunkt i de specifikke landskabskarakterområder SÆRLIGT VÆRDIFULDE LANDSKABER udgør karakteristiske og oplevelsesrige landskaber af høj kvalitet I SÆRLIGT VÆRDIFULDE LANDSKABER kan der kun opføres ikke erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri eller ske ændringer i arealanvendelsen, såfremt det ikke påvirker landskabets karakter og oplevelsesmuligheder negativt og under hensyn til det enkelte karakterområdes nøglekarakteristika og tilhørende anbefalinger. Ejendommen er beliggende i landskabskarakterområdet Reersø. Landskabet er fladt bortset fra to morænebakker på halvøren Reersø. Af beskrivelsen af landskabskarakterområdet fremgår det, at følgende kan påvirke karakterområdets integritet og oplevelsesværdi negativt: "Nytilplantning og tilgroning på de ubebyggede arealer Manglende græsning eller slåning af strandengene Ny bebyggelse og anlæg uden for den afgrænsede landsby Hindring af udsigter langs kysten både mod nord og syd" Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

4 Ejendommen er beliggende i den midterste, østlige del af landsbyen Reersø ud mod Musholm Bugt. Landskabet i dette område består af strandenge. Det vurderes, at det opførte udhus ikke har en væsentlig negativ påvirkning på landskabet, da udhuset ikke opleves som fritliggende bebyggelse i det åbne land. Udhuset er opført indenfor ejendommens "have" og opleves som værende i tilknytning til ejendommen samt øvrig bebyggelse, der er beliggende syd for ejendommen. Udhuset ses til højre. Musholm Bugt ses i baggrunden. Foto fra besigtigelse den 10. november Ejendommens bolig ses i midten, til venstre herfor ligger udhuset. Til venstre ses boligen, hvis ejer er kommet med indsigelser imod udhuset. Mellem denne bolig og udhuset ligger en anden grund, hvis ejer (Ivan) har været med til at opføre udhuset. Foto fra besigtigelse den 30. juli Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

5 Udhusets placering skyldes udhusets anvendelse. Ejer oplyser, som i øvrigt kan konstateres ved besigtigelse, at udhuset benyttes til garnredskaber, og at der ønskes en nærhed til bugten, da ejer har en lille jolle liggende for enden af grunden, hvorfra han sejler ud og fisker. Garnet og andet fiskerigrej har ejer arvet efter sin fars død i januar Faren var tidligere erhvervsfisker. Ejer oplyser: "Det er derfor af praktiske grunde, at det lille garnhus er placeret der, hvor det er nemt at komme til stranden med fiskeredskaber. Derudover er det placeret med hensyn til min nabo Ivan, som var med at samle og bygge skuret, så det er jo godt naboskab." Ejer hænger desuden fiskegarnet til tørre på pælene, som står ved siden af udhuset. Det vurderes, at udhusets placering kan begrundes ud fra en funktionsmæssigt behov, uden at dette dog skader oplevelsen af landskabet væsentligt. Udhuset opleves ikke som fritliggende, men som en del af landsbyens afgrænsning. Der stilles vilkår om, at udhuset males sort og beklædes med sort tagpap, således at udhuset falder yderligere i ét med omgivelserne. Følgende retningslinjer fra Kalundborg Kommuneplan gælder i øvrigt: Inden for de VÆRDIFULDE GEOLOGISKE INTERESSEOMRÅDER skal der i planlægningen tages særlige hensyn, således at geologiske landskabsformer fremtræder klare og intakte. Særligt skal der tages hensyn til overgange mellem geologiske landskabsformer, så de fremstår som en helhed. På Naturstyrelsens hjemmeside står følgende beskrevet: "Reersøs primære geologiske værdi ligger i det tætte og komplekse samspil mellem mange landskabsdannende processer: det glaciale landskab, Stenalderhavets transgression og regression, klinterosion, strandvoldsdannelse og kystudligning. Kysten på Musholm er fuldstændig upåvirket af indgreb og frembyder et mønstereksempel på oddedannelser omkring en morænekerne". Det ansøgte ændrer ikke på de geologiske forhold og vurderes derfor at være i overensstemmelse med ovenstående retningslinje Inden for KYSTNÆRHEDSZONE B kan der undtagelsesvis udlægges nye BYOMRÅDER, såfremt der kan godtgøres et særligt planlægningsmæssigt behov. Nye BYOMRÅDER skal fortrinsvis udlægges umiddelbart bag eksisterende BYOMRÅDER. Der kan som hovedregel ikke placeres større tekniske anlæg i zone B. Ferie- og fritidsanlæg skal placeres i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelse og i overensstemmelse med retningslinjerne vedrørende sommerhuse og fritidsanlæg. Der kan placeres anlæg eller bebyggelse, som er erhvervsmæssigt nødvendige for driften af den enkelte jordbrugsejendom eller for udøvelsen af fiskerierhvervet. Der kan desuden etableres veje, stiforbindelser og rekreative støttepunkter. Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

6 Det ansøgte er ikke et nyt byområde, og det vurderes derfor, at det ansøgte ikke er i strid med retningslinjen. Ejendommen er i øvrigt beliggende i det værdifulde kulturmiljø "Landsbyen Reersø". Følgende er en beskrivelse af kulturmiljøet: "Den store landsby er usædvanlig med sine mange store, tætliggende bindingsværksgårde (16 gårde i 1682) i et uregelmæssigt gadeforløb med åbne pladser og smalle smøger mellem gårdene. Først i 1822 udskiftedes halvdelen af gårdene af landsbyfællesskabet og så sent som i 1862 de resterende gårde. Udskiftningen blev foretaget, så gårdene fik deres jorder på op til 9 forskellige steder, hvorved en udflytning ikke blev hensigtsmæssig. I 1914 omdannedes fiskerbøndernes landingsplads til en egentlig fiskerihavn, hvorved en vis erhvervsspecialisering i hhv. landbrug og fiskeri opstod. Langs vejen til havnen opstod en bebyggelse af småvillaer til fiskeriets folk." De bærende elementer er følgende: "Den tætte bebyggelse af gårde og huse, overvejende i bindingsværk, omkring et net af krogede gader og smøger i den centrale del af landsbyen. Bebyggelsen af overvejende villaer i røde sten fra de første årtier af 1900-årene langs Strandvejen mod havnen. Havnen med bassin, moler, slæbested og stranden med optrukne småbåde samt havnens fiskerirelaterede bygninger. Ejendommens bolig udgør et af de bærende elementer for kulturmiljøet, da den er en af de røde murstensvillaer langs Strandvejen. Det vurderes, at det ansøgte ikke påvirker kulturmiljøet negativt, da udhuset hverken slører forløbet langs de krogede gader eller landsbyafgrænsningen. Samlet set vurderes det, at det ansøgte er i overensstemmelse med retningslinjerne fra Kalundborg Kommuneplan Øvrige forhold Sagen opstod, da ejer af Strandvejen 59B klagede over det opførte udhus. Klager var utilfreds med, at hans udsigt over bugten og strandengene blev ringere. Ligeledes var han ked af, at ejer af udhuset skulle have sagt, at udhuset var placeret dér, hvor det var, så han ikke selv skulle se på det. Ejer har siden oplyst til sagsbehandleren, at han på tidspunktet beklageligvis var meget kort for hovedet, da han var under en del pres. Det er imidlertid sagen uvedkommende, hvad der er blevet sagt og gjort. Fakta er, at der er en part (klager), som vurderer, at udhuset kunne placeres mere hensigtsmæssigt. Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

7 Plan, Byg og Miljø har gjort sig mange overvejelser i sagen, da der har været hensyn, som både har talt for og imod en lovliggørende landzonetilladelse. Det væsentligste, som har talt imod en landzonetilladelse har været den mulige risiko for en uheldig præcedensdannelse, hvor det bliver muligt at bygge på strandengene. Ligeledes taler hensynet til andre parter imod en landzonetilladelse. At Plan, Byg og Miljø meddeler en lovliggørende landzonetilladelse skyldes, at det vurderes, at det opførte i den konkrete sag er landskabeligt uproblematisk. Og det vurderes i sidste ende, at der ikke er risiko for en uheldig præcedens pga. følgende: Som én af de eneste ejendomme i landsbyen Reersø går grunden helt ned til bugten. Meget få ejendomme ligger således både i byzone og landzone. Typisk ses det, at grundene går til byzoneafgrænsningen, indenfor hvilken man typisk har en byggeret. På de få andre ejendomme, som går helt ned til bugten, gælder der på de dele af ejendommene, som ligger i landzone, at der er strandbeskyttelseslinje. Ejendommen Strandvejen 55 er således den eneste ejendom, hvor en stor del af grunden, som ligger i landzone, ikke er pålagt strandbeskyttelseslinje. Alle er andre steder forhindrer strandbeskyttelseslinjen således at der bygges på strandengene. Ligeledes vurderes det, at klagers udsigt stadig er delvist bevaret. Udhuset er af meget beskeden størrelse. Udhuset er ikke meget højere end en hæks tilladte højde. Ligeledes kan klager risikere, at naboen, som er beliggende mellem klager og ansøger, lader et udhus opføre iht. byggeretten på sin grund, som ville kunne tage klagers udsigt. Der er således ingen garantier for, at klagers udsigt og det bestående miljø ikke ændres over tid. Den røde prik markerer, hvor udhuset på strandvejen 55 er opført. Den blå prik markerer, hvor klagers ejendom ligger. Den røde streg viser bygrænsen, mens den gule skravering viser strandbeskyttelseslinjen. Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

8 Under naboorientering har Plan, Byg og Miljø hørt de omkringliggende ejendomme (beboere og ejere), som forventes at kunne se det opførte udhus. I den forbindelse er der ikke indkommet andre indsigelser end klagers. Plan, Byg og Miljø har talt med ansøger om muligheden for at få solgt det fiskegarn og -grej, som er i udhuset, således at der ikke længere var behov for udhuset, og man dermed kunne imødekomme klagers ønske om, at udhuset fjernes. Ansøger har nemlig på et tidspunkt sagt, at han overvejede at sælge noget af fiskegarnet. Ansøger oplyser dog, at han ikke vil og kan sælge det hele, da han gerne vil fortsætte med at fiske fra ejendommen, og at udhuset derfor ligger hensigtsmæssigt. Plan, Byg og Miljø vurderer således, at der ikke kan findes en midlertidig løsning, hvor udhuset får lov til at stå, indtil ansøger har solgt fiskegarnet. Der har været tale om andre placeringer af udhuset, blandt andet indenfor byzonen, hvor det umiddelbart syntes mest hensigtsmæssigt at flytte udhuset ind på den anden side af byzonegrænsen. Dog synes det uden proportioner at forlange udhuset fysisk lovliggjort/flyttet nogle få meter, når det samtidig vurderes, at udhuset i sin væsentlighed af landskabeligt uproblematisk. Ligeledes har ansøger opført udhuset i god tro, da han troede, at udhuset kom ind under den kategori af udhuse på op til 10 m 2, som kunne opføres uden byggetilladelse og -anmeldelse, jf. Bygningsreglementet BR10, kap. 1.6, stk. 1, nr. 4. Plan, Byg og Miljø har således efter afvejning af diverse hensyn vurderet, at der kunne meddeles en lovliggørende landzonetilladelse til det opførte udhus. Kommunen har i sin behandling af den konkrete sag lagt vægt på: at udhuset er til brug for (fritids)fiskeriet, hvilket altid har været en stor del af Reersøs historie. at udhuset funktionsmæssigt har en nær tilknytning til bugten. at det ansøgte opføres tæt på byzoneafgrænsningen. at udhuset er opført i nær tilknytning til det bebyggede miljø og derfor ikke opleves som en fritliggende bygning uden for landsbyens afgræsning. at det ansøgte ikke vurderes at være i strid med retningslinjerne i Kalundborg Kommuneplan at vurderingen af blandt andet de forhold at udhuset er landskabeligt uproblematisk, og at ansøger var i god tro, i sidste ende vejer tungere end hensynet til en enkelt part, hvis udsigt synes forstyrret. Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

9 Offentliggørelse I medfør af planlovens 35, stk. 9, skal landzonetilladelsen offentliggøres. Det sker ved annoncering den 8. december 2015 på Kalundborg Kommunes hjemmeside. Med venlig hilsen Anna Slavensky Civilingeniør Bilag: Klagevejledning Oversigtskort over ejendommen Fotos fra besigtigelse Kopi af denne afgørelse sendes til: Til Jens Gunnar Nielsen Bygge Information A/S, [email protected] Danmarks Jægerforbund, [email protected] Danmarks Naturfredningsforening, [email protected] Dansk Botanisk Forening, [email protected] DN Kalundborg, [email protected] Dansk Ornitologisk Forening, [email protected] Dansk Ornitologisk Forening, DOF Vestsjælland, [email protected] Friluftsrådet, [email protected] Kulturstyrelsen, [email protected] Museum Vestsjælland, [email protected] Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky/MITA Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400Kalundborg Telefon, omstilling: /9

10 Her er udhuset opført WebGIS - Kalundborg kommune Oversigtskort Målforhold Dato Udskrevet af 1: Anna Slavensky Signaturforklaring Kalundborg Kommune, Geodatastyrelsen Geologi Sommerhusområde Byzone Strandbeskyttelse Matrikelskel af vejledende karakter Intern vej optaget i matriklen

11 Her er udhuset opført. Udhuset er opført 6 m fra skel mod Strandvejen 57 og 1 fra skel mod Strandvejen 61. WebGIS - Kalundborg kommune Oversigtskort Målforhold Dato Udskrevet af 1: Anna Slavensky Signaturforklaring Kalundborg Kommune, Geodatastyrelsen Geologi Sommerhusområde Byzone Strandbeskyttelse Matrikelskel af vejledende karakter Intern vej optaget i matriklen

12 NOTAT Fotos fra besigtigelse den 10. november Strandvejen 55 DATO 16. november 2015 SAGS NR Udhuset set fra ejendommen Strandvejen 59B Kon takt Sagsansvarlig: Anna Slavensky Plan, Byg og Miljø [email protected] Telefon, direkte: Telefontid: Kalundborg Kommune Holbækvej 141 B 4400 Kalundborg Telefon, omstilling: /10

13 NOTAT Udhuset set fra nord mod syd Samme sted blot set fra syd mod nord 2/10

14 NOTAT Udhuset er sat på et par sten, da der er risiko for oversvømmelse 3/10

15 NOTAT Ejendommen Strandvejen 59B og udhuset. Der stilles vilkår om, at udhusets facade mod syd holdes "rydelig" i en højde over hækken, jf. landzonetilladelsen, således naboer har en rolig facade at kigge på. 4/10

16 5/10 NOTAT

17 6/10 NOTAT

18 7/10 NOTAT

19 8/10 NOTAT

20 9/10 NOTAT

21 10/10 NOTAT

22 Billeder indsendt af ejer af Strandvejen 59B

23