VURDERINGSFORRETNING

Transkript

1 Side 1 af 10 VURDERINGSFORRETNING VEDRØRENDE Ejendommen matr. nr.: 1207 UTTERSLEV KØBENHAVN Beliggende Frimestervej og Landsdommervej København NV

2 Side 2 af 10 VURRDERINGSFORRETNING INDHOLDSFORTEGNELSE 01. Rekvirent 02. Valuar 03. Vurderingsobjekt 04. Adkomstforhold 05. Vurderingsformål 06. Vurderingstema 07. Dokumenter og bilag 08. Indhentede oplysninger 09. Specifikationer art og anvendelse areal BBR-oplysninger offentlig ejendomsvurdering vandforsyning og - afledning elforsyning og - installation energimæssige forhold forsikringsforhold kommune lokalplanforhold byrder og servitutter pantehæftelser kontraktforhold regnskabsforhold miljøforhold 10. Besigtigelse 11. Beskrivelse 12. Besvarelse 13. Forudsætninger 14. Habilitetserklæring 15. Copyright 16. Fremsendelse 17. Datering og underskrift

3 Side 3 af REKVIRENT Andelsboligforeningen administrator: Ejendomsadministrationen Andelsbo Dronning Olgas Vej Frederiksberg 02. VALUAR Ejendomsmægler MDE og Valuar Bente Kjølhede Strandvejen 138 A 2900 Hellerup Journal nr. CDV 1047/ /B VURDERINGSOBJEKT Etageboligbebyggelse 04. ADKOMSTFORHOLD Andelsboligforeningen Landsdommergården 05. VURDERINGSFORMÅL Til brug for fastlæggelse af andelskronen skal der foretages en vurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jfr. lov om Andelsboligforeninger 5 stk. 2, b. 06. VURDERINGSTEMA Der ønskes en vurdering af ejendommens kontante handelsværdi pr. 1. februar DOKUMENTER OG BILAG Vi har fra andelsboligforeningens administrator modtaget følgende dokumenter: Vedtægter for andelsboligforeningen Landsdommergården Årsrapport 1/ / Budget 1/ / Referat af ordinær generalforsamling afholdt 23. april 2014 Beslutningsreferat af ekstraordinær generalforsamling afholdt 14. januar 2015 Policeoversigt

4 Side 4 af 10 Ejendomsvurdering 2012 Ejendomsskat 2015 Årsopgørelse RD BBR-ejermeddelelse af 14/ INDHENTEDE OPLYSNINGER Tingbogsattest BBR-Meddelelse 09. SPECIFIKATIONER Art og anvendelse Beboelsesejendom med 76 beboelseslejligheder Grundareal Areal ifølge tingbogsattest: grundareal m2 heraf vej m BBR-oplysninger Bygning nr. 1 Etageboligbebyggelse Bygningen er opført 1938 Ydervægge er mursten, tegl tagdækning Bebygget areal for bygningen Samlet bygningsareal Samlet boligareal Samlet kælderareal Samlet areal af tagetage Samlet erhvervsareal 980 m m m2 980 m2 0 m2 0 m2 Antal etager: 5 Varmeinstallation Fjernvarme/centralvarmesystem Frimestervej 30 indeholder: 9 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 Frimestervej 32 indeholder: 8 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 1 stk. 5 værelsers beboelseslejlighed på 120 m2

5 Side 5 af 10 Frimestervej 34 indeholder: 9 stk. 3 værelsers beboelseslejlighed på 76 m2 1 stk. 6 værelsers beboelseslejlighed på 136 m2 Landsdommervej 7 indeholder: 1 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 50 m2 9 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 Landsdommervej 9 indeholder: 1 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 50 m2 7 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 1 stk. 3 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 1 stk. 4 værelsers beboelseslejlighed på 120 m2 Landsdommervej 11 indeholder: 1 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 50 m2 8 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 Landsdommervej 13 indeholder: 1 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 50 m2 8 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 Landsdommervej 15 indeholder: 1 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 50 m2 8 stk. 2 værelsers beboelseslejlighed på 60 m2 1 stk. 4 værelsers beboelseslejlighed på 120 m2 Bygning nr. 2 Frimestervej 30 indeholder: Transport- og garageanlæg Bygning opført 1937 Ydervæg betonelementer og uoplyst tagdækning Bebygget areal Samlet bygningsareal 728 m2 728 m Offentlig ejendomsvurdering Ejendomsvurdering 2014 Ejendomsværdi kr Grundværdi kr Vandforsyning og - afledning Alment vandforsyningsanlæg med afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg Elforsyning og installation DONG energy

6 Side 6 af 10 Moderne installationer i ejendommen Energimæssige forhold Ingen oplysninger Forsikringsforhold Ejendommen er Bbgningsforsikret i Gjensidige Forsikring, A.C Meyers Vænge 9, 2450 København NV Police nr Forsikringsdækning: Brand, svampe- og insektskader mv Kommune Københavns Kommune Lokalplanforhold Ingen tinglyst Byrder og servitutter Der henvises til vedhæftede tingbogsattest Pantehæftelser Der tages ikke hensyn til prioriteter i ejendommen, idet disse forudses indfriet i forbindelse med salg Kontraktforhold Ingen oplysninger Regnskabsforhold Der er modtaget årsrapport for 2013/14 Budget 2014/ Miljøforhold Jordforurening efter jordforureningsloven ikke tinglyst på ejendommen. Pr. 1. januar2008 vil samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blive områdeklassificeret som lettere forurenet, jfr. 1 i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder indenfor byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenet, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ.

7 Side 7 af BESIGTIGELSE Ejendommen blev besigtiget den 20. april 2015 kl. 11:00 sammen med formanden Nikolaj Vedel Smidt, ejendommen blev gennemgået, 2 typer lejligheder besigtiget, og spørgsmål fra valuaren besvaret. Besigtigelsen havde ikke karakter af byggeteknisk gennemgang. Det er overfor os oplyst, at der igangsættes et større renovationsarbejde på ejendommen i BESKRIVELSE Roligt beliggende ejendom opført 1938 i gule mursten. Tag i rødt tegl. Der er pæne fortrapper. Postkasser ved indgangen. Fjernvarme. Der er kabel tv, internet. Gårdarealet er indrettet sammen med nabo ejendommene, parklignende og med legeplads. Det er et stort areal forsænket asfalteret som er indrettet til indbyggede garager. 40 stk. samt en mindre garage og ½ garage. Alle lejligheder har pulterrum i kælder og på loft. Der er fælles vaskeri et stort og et mindre og 4 tørrekældre, samt rum i kælder der anvendes af viceværten og bestyrelsen. Fyrrum og cykelrum. En typisk lejlighed har bræddegulve, stuklofter, køkken og badeværelse med brusebad eller karbad. Der er to altaner en ned nedstyrtningsskakt. Dog har stuelejlighederne ikke altan. 12. BESVARELSE På baggrund af den foretagne besigtigelse og de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger, kan jeg efter bedste evne og overbevisning besvare det stillede vurderingstema således: Ejendommens kontante handelsværdi pr. 01. februar 2015 vurderes til: Kr ,00 skriver kroner syvtifire millioner to hundrede tusinde 00/100. Det er forudsat, at prioriteterne i ejendommen indfries. Værdien er fastsat under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, herunder de foretagne fælles forbedringer. Der er kalkuleret med en pris på kr ,- pr. boligetagemeter, og en værdi af garageanlæg på kr. tre millioner.

8 Side 8 af 10 Husleje på kr. 632,- pr. m2, hvilket svarer til den af Skat anvendte i beregning af ejendomsvurdering 2012 med tillæg af 10 % Lejeindtægt for garager kr ,- Driftsoverskud til forrentning kr ,-. Egenkapitalforrentning er 2,2 % Der gøres opmærksom på, at en ejendomsinvestor ved genudlejning af en moderniseret lejlighed, kan opnå en væsentlig lejeforhøjelse. Dette betyder, at egenkapitalforrentningen forhøjes. Endvidere skal bemærkes, at såfremt andelsboligforeningen har modtaget offentlig støtte, må en investor/andelsboligforeningen ved ændret status af ejendommen påregne, at skulle tilbagebetale enhver form for offentlig støtte. 13. FORUDSÆTNINGER Det er en forudsætning for vurderingen: at alle installationer er lovlige og funktionsdygtige, at der foretages sædvanlig refusion, herunder deposita og forudbetalt leje at der ikke foreligger aftaler med lejere, skriftlige eller mundtlige som er mig ubekendt 14. HABILITETSERKLÆRING Nærværende besvarelse er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og jeg kan erklære: at jeg ikke har nogen interesse i objektet udover denne vurderingsforretning, der vederlægges mig af rekvirenten. at jeg har udført vurderingsforretningen i henhold til Dansk Ejendomsmægler Forenings normer. at nærværende vurdering er foretaget ud fra vort kendskab til omsætning af denne type ejendom og i øvrigt efter vort bedste skøn og overbevisning. Der tages forbehold for, at myndigheder og andre kan have en anden skønsmæssig vurdering end vor. Opmærksomheden henledes derfor på, at vi ikke er ansvarlige for tab m.v. som skyldes, at myndigheder og andre, ikke lægger den af os foretagne vurdering til grund. 15. COPYRIGHT Nærværende vurderingsforretning kan ikke uden mit skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives, helt eller i uddrag.

9 Side 9 af FREMSENDELSE Et eksemplar af vurderingsforretningen med tingbogsattest og BBR-Meddelelse er fremsendt til: Andelsboligforeningen Landsdommergården v/formand Nikolaj Vedel-Smith Landsdommervej 15, 1. th., 2400 København NV og Andelsboligforeningens administrator: Ejendomsadministrationen Andelsbo Dronning Olgas Vej 37, 2000 Frederiksberg Att.: Advokat Nina Pagh Et eksemplar er i valuarens besiddelse. 17. DATERING OG UNDERSKRIFT Hellerup, den 24. april Bente Kjølhede Ejendomsmægler MDE og Valuar

10 Fotos af ejendommen Side 10 af 10